ORTAKLAŞA KULLANILAN YERLERİN TESCİLİ

a) Açıklama
Sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu, ısı merkezi gibi taşınmaz mal veya bağımsız bölümler ortaklaşa kullanıma ayrılabilir. Eski Tapu Sicil Nizamnamesinin 33. Maddesinde bu kavram “müşterek methal” olarak tanımlanmıştır. Zamanla uygulamasının yaygınlaşacağını sanmakta ve bu yaygınlaşmada hukuk sistemimizin gelişimi için yarar görmekteyiz.
Bu ortaklaşa kullanım Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde olduğu gibi ana taşınmaz mal içinde arsa payı verilmeden olabileceği gibi, arsa payı verilen bir bağımsız bölüm şeklinde ya da ayrı bir parsel üzerinde de olabilir.
Tüzüğün 26. maddesinde sözü geçen ortak yerler ile Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü ortak yerler, tapu kütüğünde gösterilmesi açısından farklı kavramlardır. Kat Mülkiyeti Kanunundaki ortak yerlerin kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir tescili yoktur. Sadece oraya arsa payı verilmediğinden ve yönetim planında ve projede ortak yer olarak bırakıldığından bu isimle anılmaktadır. Oysa, Tüzüğün 26. maddesinde öngörülen ortak yerler başlı başına kullanıma elverişli ve kendisine arsa payı ayrılmış kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya (yüzme havuzu, tenis kortu, vs.) niteliği ile tescil edilmiş taşınmaz mallardır.
Bir parsel veya bağımsız bölümün ortak yer olarak tescil edilebilmesi için hissedarların bir araya gelerek tapu sicil müdürlüğünden istemde bulunmaları gerekir.
Bu istem için resmi senet düzenlenmesine gerek olmayıp, sadece istem belgesi düzenlenmesi yeterlidir. Çünkü, ortak yer olarak tescil edilecek yerin öncesi hissedarlık esasına dayanıyor ve sadece bu hissedarlar ortak yer bırakılmasını talep ediyorsa burada Tapu Kanununun 26. maddesinde öngörülen "mülkiyete ve mülkiyetten gayri ayni haklara ilişkin" bir durum söz konusu olmayıp, hissedarlık esasına göre üzerinde mülkiyet kurulu bir taşınmazın kullanım şekli değiştirilmektedir. Yoksa, bir mülkiyet devri veya ayni hak tesisi yoktur.
Ancak, bir taşınmaz bir kaç kişi tarafından satın alınarak ortak yer yapılacaksa resmi senet düzenlenmesi kaçınılmaz olacaktır. Ortaklaşa kullanılacak yer ayrımı, kullanım amaçları itibariyle arzi irtifak haklarına çok benzer. Ancak niteliği itibariyle farklıdır. Burada tesis edilen irtifak hakkı değil mülkiyet hakkıdır. Ortaklaşa kullanılan yer tahsisi için en az iki gayrimenkulün bulunması gerekir. Bu iki gayrimenkul tek kişiye ait olabileceği gibi müşterek veya iştirak halinde de olabilir. Ancak her halükarda ortak yer ayrılacak parsel ile bundan yararlanacak parsel maliklerinin hiç farklılık göstermeden aynı kişiler olması gerekir. Farklı kişiler adına bulunması halinde devir alınarak aynı kişiler adına tescili müteakip ortak yere konu edilmesi gerekir. Bu sağlanamazsa arzi irtifak hakkı tesis edilerek de aynı amaca ulaşılabilir.
Ortaklaşa kullanılan bu yerler faydalanan taşınmaz mallarla aynı ada ve parsel içerisinde (bağımsız bölüm şeklinde) olabileceği gibi ortak sınır olmaksızın ayrı ada ve parsellerde (hatta ayrı şehirlerde) de olabilir.
Örneğin, Ankara'daki bir apartmandaki bağımsız bölümlerin Bodrum ilçesinde devre mülk veya çadır kampı için arsa sahibi olmaları gibi.
b) Tescil İstem Belgesinin Yazımı
Yukarıda nitelikleri gösterilen taşınmaz mallardan Bodrum/Yalıkavak köyü, 106 ada 1 nolu parselde kayıtlı, yüzme havuzu vasıflı taşınmaz mal ben Tuğba Çağlayan, Çağrı Çınar ve Nur Özünlü adına eşit hisselerle kayıtlı iken, Tapu Sicil Tüzüğünün 26. Maddesi uyarınca sahibi bulunduğumuz bu parseli, yine sahibi bulunduğumuz Yalıkavak 106 ada 2, 3, 4, 5 nolu parsellerin ortaklaşa kullanılan yeri olarak tapuya tescilini talep ile 492 sayılı Harçlar Kanununa göre yukarda gösterilen değerin emlak vergisi değerine yeniden değerlendirme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın V.U.K na göre cazalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından tarafımıza bildirildiğini beyan ederiz.
c) Tapuya Tescili
Tescil istem belgesi veya resmi senet düzenlendikten sonra ortaklaşa kullanılacak yer olarak ayrılan parselin mülkiyet hanesine şahısların isimleri değil, ortak yeri kullanacak parsellerin veya bağımsız bölümlerin numaraları yazılır
Örnek: Mülkiyet sütunu:
Yalıkavak, 101 ada , 2, 3, 4, 5 nolu parseller.
İkinci örnek:: Mülkiyet Sütunu:
Kartal ilçesi,Samandıra mah. 104 ada 1 nolu parsel:1/4
Gebze ilçesi Akkoyunlu mah. 152 ada 1 nolu parsel: 1/4
Gebze ilçesi Akkoyunlu mah. 152 ada 3 nolu parsel :1/4
Gebze ilçesi Akkoyunlu mah. 152 ada 5 nolu parsel: 1/4
Maliklerin isimlerinin değil de faydalanan taşınmaz malların ada ve parsel numaralarının yazılması şahsa değil, arza bağlı bir sonuç doğurur; yani, şahısların değişmesi önemli olmayıp, faydalanan bağımsız bölüme sahip olan kişi bu ortak yerlerden istifade eder. Ortak yerler bu yönüyle arzi irtifak haklarındaki hadim (yükümlü) taşınmaz mala benzerler.
Ortak yerin ayrı bir kütük sayfası ve ayrı bir kütük dosyası vardır.
Faydalanan taşınmaza sahip olan dolaylı olarak ortak yere de sahip olmaktadır.
Faydalanan taşınmaz malların kütük sayfalarının beyanlar bölümüne ortaklaşa kullanılan yerin hangi ada ve parsel veya bağımsız bölümle ortak olduğu belirtilir.

Örnek: Beyanlar sütunu
Yalıkavak köyü 106 ada 1 nolu parseldeki yüzme havuzu bu
ve 3, 4, 5 nolu parsellerin ortak yeridir. Tarih - Yevmiye
d) Tapu Senedinin Yazımı
Bodrum/Yalıkavak köyü, 106 ada 1 nolu parselde kayıtlı, yüzme havuzu vasıflı taşınmaz mal Tuğba Çağlayan, Çağrı Çınar ve Nur Özünlü adına eşit hisselerle kayıtlı iken, Tapu Sicil Tüzüğünün 26. Maddesi uyarınca bu parseli, Yalıkavak 106 ada 2, 3, 4, 5 nolu parsellerin ortaklaşa kullanılan yeri olarak tahsis etmelerinden tescil edildi.
e) Ortak Yer Olmanın Sonuçları
Açık bir hüküm yok ise de, düşüncelerimize göre ortak yer olma şu sonuçları da beraberinde getirir. Ortak yer bağlı olduğu taşınmazlardan ayrı olarak satılamaz, haczedilemez, ipotek edilemez. Ancak, maliklerin sayı ve pay çoğunluğunun kararıyla kiraya verilebilir.
Faydalanan taşınmazın tasarruf edilmesi halinde (satılması, haczi, ipotek edilmesi gibi) ortak yer üzerinde de tasarruf edilmiş sayılır. Ortak yer bu niteliği ile teferruattan çok bütünleyici parçaya (mütemmim cüze) benzer. Medeni Kanunun bütünleyici parça ile ilgili 684. maddesi şöyledir: "Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur..." Bu nedenle temliki tasarruflarda ortak yerin istisna tutulması mümkün değildir. Faydalanan taşınmaz kiraya verilirse aksine sözleşme olmadıkça ortak yerde kiraya verilmiş sayılır. Fakat bunun aksini kararlaştırmak ve ortak yeri bağlı olduğu taşınmaz maliklerinin kararı ile ayrıca kiraya vermek mümkündür. Bunun için sayı ve pay çoğunluğu gerekir. Bu kira Borçlar Kanununun 277. maddesi gereği tapuya şerh edilebilir.
f) Ortak Yer Niteliğinin Sona Ermesi ve Terkini
Kanuni istisnalar dışında faydalanan bütün taşınmaz maliklerinin veya vekillerinin birlikte istemleri olmadan ortak yerin niteliği bozulamaz. Kanuni istisnalardan kasıt ise, kamulaştırma, taşınmazın yok olması, mahkeme kararı ve benzeri nedenlerdir.
Tüm maliklerin istemi halinde, resmi senet düzenlemeye gerek olmadan yararlanan taşınmazların o sıradaki malikleri adına müşterek mülkiyet olarak tescil edilmek suretiyle ortak yer niteliği sona erdirilir. Bunun için tapu kütüğünün mülkiyet hanesindeki yararlanan ada, parsel veya bağımsız bölüm numaraları ile beyanlar hanesindeki ortak yer belirtmelerinin terkin edilmesi gerekir.
g) İşlemin Mali Yönü
Ortaklaşa kullanılan yerin tescili, esasında tapu kütüğünün mülkiyet hanesinde yapılacak bir değişiklik işlemidir. Bu nedenle ortaklaşa kullanıma tahsis edilen taşınmaz malın belirtilen değeri üzerinden (bu bedel emlak beyan değerinden aşağı olamaz) Harçlar Kanuna ekli (4) Sayılı Tarifenin 13.c pozisyonu uyarınca, Onbinde 5 oranında tapu harcı ve döner sermaye ücreti tahsili gerekir.
Ortaklaşa kullanılma hususu sona erdiğinde terkini için maktu terkin harcı tahsil edilir, ayrıca döner sermaye ücreti alınır.

Yorumlar

Popüler Yayınlar