TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİ) (MK.839-849)
a) Açıklama
Taşınmaz mal mükellefiyeti, borçlusuna kişisel bir borç yüklemeyen, bunun yerine taşınmazı yükümlülük altına sokan eşyaya bağlı bir borçtur (Obligatio propter rem) (MK.839).
Bu yükümlülükte yükümlü taşınmaz müstakil mülkiyet konusu olabileceği gibi müşterek veya iştirak halinde de olabilir. Tapu siciline kayıtlı daimi ve müstakil haklarda bu hakkın konusu (yükümlüsü) olabilir. Bu hakkın borçlusu taşınmaz maldır. Daha doğrusu yüklü taşınmaza sahip olan herkestir. Malik taşınmazı dolayısıyle borç altına girmektedir.
Mükellefiyetin taşınmazın niteliği ile ilgili olması gerekir. Taşınmazın niteliği veya özelliği itibariyle yerine getirilmesi imkansız olan bir mükellefiyet öngörülemez.
Taşınmaz mal mükellefiyetinin bugün uygulaması hemen hemen hiç yoktur. Oysa, taş, kireç, kum ve tuğla ocaklarından mermer ocaklarına, inşaat şirketlerine, taş, kum, çakıl, ağaç ve toprak sağlanması için bu işe elverişli taşınmazlar mükellefiyet altına sokulabilir.
Bu mükellefiyetler kamuya ait taşınmazlar üzerinde de tesis edilebilir. Ancak bunun için öncelikle kamuya ait taşınmazın tescili gerekir.
Mükellefiyet bir kişi veya taşınmaz lehine kurulabilir.
a) Şahsi Taşınmaz Mal Mükellefiyeti
Mükellefiyet bir kişi lehine kurulmuş ise buna şahsi taşınmaz mal mükellefiyeti denir. Bu kişi gerçek veya tüzel kişi olabilir.
b) Arzi Taşınmaz Mal Mükellefiyeti
Mükellefiyet bir kişi değil de bir taşınmaz lehine kurulmuş ise buna da arzi taşınmaz mal mükellefiyeti denir.
b) Kurulması (MK.840)
Taşınmaz mal mükellefiyetinin kurulması için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.
Ancak taşınmaz için kamu hukukundan doğan mükellefiyetler için (örneğin, emlak vergisi, yol, meydan yapımı dolayısıyle taşınmazların değer artışından kaynaklanan şerefiye (katılma) payı da taşınmazdan kaynaklanan mükellefiyet olduğu halde) akit düzenlenmesine ve tapuya tesciline gerek yoktur (MK.841).
Resmi Senet Örneği:
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN: ....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, Edremit ilçesi Güre Köyünde bulunan Pafta l, Parsel 10 numarasını teşkil eden 4000 m2 miktarındaki zeytinlik Hasan oğlu Selahattin Avşar adına kayıtlı iken; bu kez, 300 adet zeytin ağacını ihtiva eden zeytinliğine karşılık göstermek suretiyle bu zeytinlikten her sene çıkan zeytin mahsulünün tamamını 20 yıl müddetle ve beher sene kendisine 500.000.000. (Beşyüzmilyon) TL. verilmek üzere Özaydın Zeytin Yağı Fabrikası namına maliki Metin Özaydın lehine 10.000.000.000. (Onmilyar) TL. bedel karşılığında gayrimenkul mükelefiyeti tesis ettiğini, tescilini istediğini; Metin Özaydın da yukarıda yazılı olduğu üzere iş bu gayrimenkul mükellefiyetini aynı şartlarla kabul ettiğini birlikte talep ve beyan ettiler....
c) Tapuya Tescili
Taşınmaz mal mükellefiyeti Tapu Sicil Tüzüğünün 30/son maddesinde gösterildiği şekilde irtifak hakları ve taşınmaz mal mükellefiyetleri sütununa tescil edilir. Tescilde sicil kaydına mükellefiyetin değeri olarak belli bir miktarın yazılması gerekir. Bu bedel taraflarca beyan edilir. Tapu sicil memuru bu bedeli tespite yetkili değildir.
1) Şahsi Mükellefiyetin Tescili
a - M : Metin Özaydın lehine 20 yıl süreyle zeytin mahsulü verme mükellefiyeti. Değeri: 10 Milyar lira. Tarih - Yevmiye.
2) Arzi Mükellefiyetin Tescili
Arzi mükellefiyetin tescili yükümlü (hadim) ve yararlanan (hakim) taşınmaz malların ikisinin de hak ve mükellefiyetler sütununda yapılır.
Örnek:
Yükümlü Parsele:
a - M : 101 ada 2 parsel lehine bu parselin her yıl 200 ton taş verme mükellefieti vardır. Değeri 20 milyar lira. Tarih - Yevmiye.
Yararlanan Parsele:
a - H : Bu parsel yararına 101 ada 1 parselin her yıl 200 ton taş
verme mükellefiyeti vardır. Değeri 20 milyar lira.
Tarih - Yevmiye.
d) Terkini (MK. 843 vd.)
Taşınmaz mal mükellefiyeti sicil kaydının terkini ile son bulur. Terkin sebepleri şunlar olabilir.
a) Hak sahibinin feragatı (vazgeçmesi),
b) Taşınmazın büsbütün zayi (yok) olması,
c) Kamulaştırma.
d) Mükellefiyet lehdarının yüklü taşınmazı alması vb.
e) İşlemin Mali Yönü
1. Gayrimenkul mükellefiyeti tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine bu hak tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Gayrimenkul mükellefiyeti bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine bu hak tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesis ve devirde ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilmesi uygulaması kaldırılmıştır.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir
Taşınmaz mal mükellefiyeti, borçlusuna kişisel bir borç yüklemeyen, bunun yerine taşınmazı yükümlülük altına sokan eşyaya bağlı bir borçtur (Obligatio propter rem) (MK.839).
Bu yükümlülükte yükümlü taşınmaz müstakil mülkiyet konusu olabileceği gibi müşterek veya iştirak halinde de olabilir. Tapu siciline kayıtlı daimi ve müstakil haklarda bu hakkın konusu (yükümlüsü) olabilir. Bu hakkın borçlusu taşınmaz maldır. Daha doğrusu yüklü taşınmaza sahip olan herkestir. Malik taşınmazı dolayısıyle borç altına girmektedir.
Mükellefiyetin taşınmazın niteliği ile ilgili olması gerekir. Taşınmazın niteliği veya özelliği itibariyle yerine getirilmesi imkansız olan bir mükellefiyet öngörülemez.
Taşınmaz mal mükellefiyetinin bugün uygulaması hemen hemen hiç yoktur. Oysa, taş, kireç, kum ve tuğla ocaklarından mermer ocaklarına, inşaat şirketlerine, taş, kum, çakıl, ağaç ve toprak sağlanması için bu işe elverişli taşınmazlar mükellefiyet altına sokulabilir.
Bu mükellefiyetler kamuya ait taşınmazlar üzerinde de tesis edilebilir. Ancak bunun için öncelikle kamuya ait taşınmazın tescili gerekir.
Mükellefiyet bir kişi veya taşınmaz lehine kurulabilir.
a) Şahsi Taşınmaz Mal Mükellefiyeti
Mükellefiyet bir kişi lehine kurulmuş ise buna şahsi taşınmaz mal mükellefiyeti denir. Bu kişi gerçek veya tüzel kişi olabilir.
b) Arzi Taşınmaz Mal Mükellefiyeti
Mükellefiyet bir kişi değil de bir taşınmaz lehine kurulmuş ise buna da arzi taşınmaz mal mükellefiyeti denir.
b) Kurulması (MK.840)
Taşınmaz mal mükellefiyetinin kurulması için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.
Ancak taşınmaz için kamu hukukundan doğan mükellefiyetler için (örneğin, emlak vergisi, yol, meydan yapımı dolayısıyle taşınmazların değer artışından kaynaklanan şerefiye (katılma) payı da taşınmazdan kaynaklanan mükellefiyet olduğu halde) akit düzenlenmesine ve tapuya tesciline gerek yoktur (MK.841).
Resmi Senet Örneği:
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN: ....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, Edremit ilçesi Güre Köyünde bulunan Pafta l, Parsel 10 numarasını teşkil eden 4000 m2 miktarındaki zeytinlik Hasan oğlu Selahattin Avşar adına kayıtlı iken; bu kez, 300 adet zeytin ağacını ihtiva eden zeytinliğine karşılık göstermek suretiyle bu zeytinlikten her sene çıkan zeytin mahsulünün tamamını 20 yıl müddetle ve beher sene kendisine 500.000.000. (Beşyüzmilyon) TL. verilmek üzere Özaydın Zeytin Yağı Fabrikası namına maliki Metin Özaydın lehine 10.000.000.000. (Onmilyar) TL. bedel karşılığında gayrimenkul mükelefiyeti tesis ettiğini, tescilini istediğini; Metin Özaydın da yukarıda yazılı olduğu üzere iş bu gayrimenkul mükellefiyetini aynı şartlarla kabul ettiğini birlikte talep ve beyan ettiler....
c) Tapuya Tescili
Taşınmaz mal mükellefiyeti Tapu Sicil Tüzüğünün 30/son maddesinde gösterildiği şekilde irtifak hakları ve taşınmaz mal mükellefiyetleri sütununa tescil edilir. Tescilde sicil kaydına mükellefiyetin değeri olarak belli bir miktarın yazılması gerekir. Bu bedel taraflarca beyan edilir. Tapu sicil memuru bu bedeli tespite yetkili değildir.
1) Şahsi Mükellefiyetin Tescili
a - M : Metin Özaydın lehine 20 yıl süreyle zeytin mahsulü verme mükellefiyeti. Değeri: 10 Milyar lira. Tarih - Yevmiye.
2) Arzi Mükellefiyetin Tescili
Arzi mükellefiyetin tescili yükümlü (hadim) ve yararlanan (hakim) taşınmaz malların ikisinin de hak ve mükellefiyetler sütununda yapılır.
Örnek:
Yükümlü Parsele:
a - M : 101 ada 2 parsel lehine bu parselin her yıl 200 ton taş verme mükellefieti vardır. Değeri 20 milyar lira. Tarih - Yevmiye.
Yararlanan Parsele:
a - H : Bu parsel yararına 101 ada 1 parselin her yıl 200 ton taş
verme mükellefiyeti vardır. Değeri 20 milyar lira.
Tarih - Yevmiye.
d) Terkini (MK. 843 vd.)
Taşınmaz mal mükellefiyeti sicil kaydının terkini ile son bulur. Terkin sebepleri şunlar olabilir.
a) Hak sahibinin feragatı (vazgeçmesi),
b) Taşınmazın büsbütün zayi (yok) olması,
c) Kamulaştırma.
d) Mükellefiyet lehdarının yüklü taşınmazı alması vb.
e) İşlemin Mali Yönü
1. Gayrimenkul mükellefiyeti tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine bu hak tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Gayrimenkul mükellefiyeti bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine bu hak tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesis ve devirde ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilmesi uygulaması kaldırılmıştır.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir
Yorumlar