ÜST (İNŞAAT) HAKKI (MK. 726, 826)
a) Açıklama
Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826).
Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır.
a) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üst hakkı).
b) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (alt hakkı)
c) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza- hakkı)
Buna göre, bir kimsenin arsası üzerinde başka bir kimse bir bina ya da yer altında bir garaj, bir depo (örneğin soğuk hava deposu vb.) inşaa edebilir. Bu halde bu yapılar Medeni Kanunun 726. maddesine göre tapu siciline bu bina irtifak hakkı (inşaat hakkı) olarak tescil edilebilmektedir. Bu tescilden sonra arsanın mülkiyeti ile üzerindeki veya altındaki binanın mülkiyeti başka başka kimselere ait olmaktadır.
Üst (inşaat) hakkı süreli veya süresiz olarak gerçek veya tüzel kişi lehine tesis edilebilir. Bir şahıs lehine (şahsi) olabileceği gibi bir taşınmaz lehine (arzi) de olabilir.
Kural olarak irtifak hakkı olarak kurulan bu hakkın başkasına devir ve temliki ve mirasçıya intikali mümkündür. Ancak taraflar düzenlenecek sözleşmede bu kuralın aksini kararlaştırabilirler.
b) Kurulması ve Tescili
Üst hakkı, kurulması ve kütüğe tescil şekli bakımından ikiye ayrılır.
1) İRTİFAK HAKKI OLAN ÜST HAKKI
(MK. 726)
a) Açıklama
Üst hakkı bir şahıs veya bir taşınmaz lehine irtifak hakkı olarak tesis edilebilir. Eğer bu hak daimi ve müstakil nitelik taşımıyorsa yani, 20 yıldan az süreli ise veya 20 yıl ve daha uzun süreli olmakla beraber üst hakkının tesisi sırasında üçüncü kişilere devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyece¬ğine, üzerinde ayni hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilmişse üst hakkı müstakil nitelikte sayılamayacağından bu hak irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesinde gösterildiği şekilde tescil edilir.
Ancak bunun için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmiş olması gerekir. Çünkü tescil sebebe bağlı bir işlemdir.
Örnek: a - M :Üst hakkı on iki yıl süreyle Burçin Uysal ve Bora UYSAL ‘a aittir. Tarih Yevmiye
b) Üst Hakkı Resmi Senedi Örneği:
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN:....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, Selçuk ilçesi Pamucak mevkiide kain ada 121, parsel 10 numarasını teşkil eden 180 m2 miktarındaki bahçe vasıflı taşınmaz mal ....... adına kayıtlı iken; bu kez bu taşınmaz malın üzerinde (veya altında) inşaat yapmak hakkını 19 yıl süreyle 10.000.000.000. (Onmilyar) TL. bedel karşılığında ....... ya tanıdığını, bedelini nakten ve peşinen aldığını ve tescilini istediğini; diğer taraftan ....... ‘da lehine tanınan bu üst hakkını aynı şartlarla kabul ettiğini ve tescilini istediğini; beyandan sonra taraflar devamla gösterilen bedelin ...
2) MÜSTAKİL VE DAİMİ HAK OLAN ÜST HAKKI
(MK.826)
a) Açıklama
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 19.03.1991 tarih, 1508 sayılı genelgesinde müstakil ve daimi hak niteliğinde olan üst hakkı açıklanmıştır.
Buna göre;
Medeni Kanunun, müstakil ve daimi niteliği haiz bulundukları takdirde taşınmaz mal olarak saydığı (MK. 704 ve 998) ve tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydını öngördüğü üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya daha önce yapılmış bir inşaatı yerinde tutmak hakkıdır.
b) Kurulması
Medeni Kanunun 826. maddesinde, üst hakkı süresiz veya en az otuz yıl için tesis edilmişse sürekli nitelikte sayılacağı ve bu hakkın başkasına devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği (TST.10,30),
Ayrıca, 836. maddesi ile de üst hakkının yüz yıldan fazla bir süre için kurulamayacağı ve kurulmuş olan üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak (resmi senet tanzim edilerek) her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabileceği, ancak, bu konuda önceden verilen her türlü taahhüdün geçersiz olacağı belirtilmiştir.
Buna göre, 30 yıldan az süreli üst hakkının, müstakil ve daimi hak olarak ayrı bir kütük sayfasına tescilinin mümkün olmadığı gibi 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve ayni hak tesis edile¬meyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabile¬ceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenilen kısıtlamalar dahil) üst hakkı müstakil nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi taleplerinin sadece taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasının "İrtifak Hakları" sütununda irtifak hakkı şeklinde üst hakkı olarak tescil edilmek suretiyle karşılanması gerekmektedir.
Ayrıca, üst hakkının yüzyıldan fazla bir süre ile tesisi mümkün olma¬dığından ve yüzyıl daha uzatılacağına ilişkin önceden verilen her türlü taahhüt geçersiz bulunduğundan, yüzyıldan fazla süreli üst hakkı tesisi talepleri ile en çok yüzyıl daha uzatılacağı taahhüdünün önceden kabulü mümkün değildir.
c) Resmi Senet Düzenlenmesi
Medeni Kanunun 827. maddesinde, üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette üst hakkının kapsamı, hükümleri, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, tahsis amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan fayda¬lanmaya ait hususların yer alacağı.
Aynı Kanunun 831. maddesinde ise; “Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.”
Demek ki, üst hakkının kurulması sırasında kuruluş resmi senedine bu hükümler yazılmışsa bu hükümler tapu kütüğüne şerh edilebilir. Kanun burada her ne kadar şerh tabirini kullanmış ise de kanımızca üçüncü kişileri aydınlatmak ve uyarmak amacı güden bu hususun tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılması gerekir. Bu hükümler üst hakkının kurulmasından sonra da kararlaştırılabilir. Bu halde, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve ondan sonra tapuya şerh edilmesi gerekir (BK.12).
Diğer taraftan, 834 ve 835. maddelerinde, üst hakkı karşılığı olarak irat tarzında üst hakkı sahibince malike borçlanılan edimlerin en çok üç yıllık miktarı için üst hakkı süresi bitimine kadar yüklü taşınmaz mal maliki lehine kanuni ipotek tesis edilebileceği hükmü yer almaktadır.
Buna göre, müstakil ve daimi hak nitelikli üst hakkının tesisine ilişkin resmi senet düzenlenirken, 827, 829, 830 maddelerindeki hususların yanında 834 ve 835. maddelerinde açıklanan üst hakkı sahibi tarafından yüklü taşınmaz mal malikine borçlanılmış edimlerin en çok üç yıllık miktarı için üst hakkı süresi içerisinde malikin talebi ile kanuni ipotek tesis edilebileceğinin de resmi senette yer alması gerekmektedir.
Bundan başka, üst hakkı tesisine ilişkin işletmenin kârından her yıl ödenecek miktar için yüklü (ana) taşınmaz mal maliki lehine Medeni Kanunun 839 ve 840. maddeleri uyarınca taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) tesisi de mümkündür.
d) Resmi Senet Örneği :
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN:....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, Kuşadası İlçesi Kadınlar Denizi mevkiinde kain ada 101, parsel 1 numarasını teşkil eden 29.180 m2 miktarındaki ham toprak vasıflı taşınmaz mal Maliye Hazinesi adına kayıtlı iken; bu kez Maliye Hazinesini temsilen Kuşadası Mal Müdürü ....... taraflar arasında akdedilmiş ..... tarih ve ..... sayılı sözleşmede gösterildiği şekil ve şartlarla bu taşınmaz malın üzerinde (veya altında) inşaat yapmak hakkını 49 yıl süreyle ...... TL. sı peşin ve ...... TL sı aylık ödemeler karşılığında ....... Anonim Şirketi’ne, bu hakkın tapu sicilinde başkalarına devri kabil olmak üzere tanıdığını, peşin bedelin .... tarih .... sayılı makbuzla Maliye Veznesine yatırılmış olduğunu, kalan aylık ödemelerin üç yıllık tutarı olan ...... TL için kanuni ipotek tesisini ve bu hakkın daimi ve müstakil bir hak olarak tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescilini istediğini; diğer taraftan ....... Anonim Şirketini temsilen ...... ‘da İstanbul Ticaret Sicil Memurluğundan verilmiş ..... tarih ...... sayılı yetki belgesine istinaden temsil ettiği ........... Anonim Şirketi lehine tanınan bu daimi ve müstakil üst hakkını ve bu hak üzerine tesis edilecek kanuni ipoteği aynı şartlarla kabul ettiğini ve tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescilini istediğini; beyandan sonra taraflar devamla gösterilen bedelin ...
e) Tescil Şekli:
Yukarıda açıklandığı üzere, müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkının bir taşınmaz mal gibi ayrı bir tapu kütük sayfasına tescil edilmesi için en az 30 yıl müddetle tesis edilmiş bulunması ve devir-temliki ile ayni hak tesisi konusunda herhangi bir kısıtlılık getirilmemiş olması gerekmektedir.
Yukarıda (B) bölümünde açıklanan hususlar ile üst hakkı sahibinin müstakil sayfaya tesciline ilişkin talebini kapsar şekilde düzenlenmiş resmi senetten sonra;
Yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütük sayfasının "İrtifak Hakları" sütununda,
"M: Müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı ... lehine ... yıl müddetle ... nolu sahifede tescil edilmiştir. Tarih ... Yev ..." şeklinde tescil ve,
Kararlaştırılmış olması halinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "... TL. lık tazminat karşılığında üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı vardır. Tarih ... Yev..." şeklinde belirtme.
Yapılacaktır.
Yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasında "müstakil ve daimi üst hakkı" ile ilgili tescil ve belirtme işlemleri yapıldıktan sonra, ilgili tapu kütüğünün en son sayfasına üst hakkı tescil edilecektir.
Bu tescil, tapu kütüğünün;
1- Tapu kütüğünün sahife no sütunundaki sahife numarasının altına:
"... sahifedeki gayrimenkule ait müstakil ve daimi hak"
2- Yüzölçümü sütununa;
Yüklü (ana) taşınmaz malın tamamı üzerinde üst hakkı tesis edilmiş ise "üst hakkı", bir kısmı üzerinde tesis edilmiş ise üst hakkı tesis edilen miktar yazılacak,
3- Gayrimenkulün niteliği sütununa;
"... yıl süre ile ... nolu sahifedeki ... ada ... parsel üzerinde üst hakkı"
4- Mülkiyet bölümünün edinme sebebi sütununa;
"Üst Hakkı"
5- Beyanlar Hanesine (Tesis için düzenlenen resmi senette belirlenmiş ise):
"- Üst hakkı karşılığı olarak irad tarzında borçlanılan edimlerin en çok üç yıllık miktarı için bu malikin kanuni ipotek hakkı vardır. Tarih ... Yev ...",
"- ... TL.'lık tazminat karşılığında yüklü (ana) taşınmaz mal üzerinde üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı vardır. Tarih ... Yev ...",
Şeklinde yapılacak ve tapu kütüğü sayfaları arasında irtibat kurularak tescil işlemi tamamlanacaktır. Ayrıca, üst hakkının bulunduğu tapu kütüğü sayfasının; pafta, ada, parsel numaraları ile semti, mahallesi, köyü, mevkii ve sokağı sütunları yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasına uygun olarak yazılır.
f) Kanuni ipotek kurulması:
1- Tazminat karşılığı ipotek kurulması:
Medeni Kanunun 829. maddesi uyarınca kararlaştırılan bedel ödenmez veya teminat altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına teminat olmak üzere terkin edilen üst hakkı yerine, aynı derecede ve sırada yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasına ipotek tesisini isteyebilir.
Tesis edilecek bu ipotek, resmi senette yazılmış olan bedel miktarı kadar olacağından ve üst hakkının sona ermesinden itibaren üç ay içinde istene¬ceğinden söz konusu ipotek kanuni ipotek niteliğinde olup, talep halinde, yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasının "rehin hakları" sütununda üst hakkı sahibi lehine tesis edilmesi ve derece sütununa Kanuni ipotek olduğunun (K) şeklinde gösterilmesi, gerekir.
Üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette taraflarca bedel kararlaş¬tırılmamış ise üst hakkı sahibinin veya ipotek alacaklısının ipotek tesisine ilişkin talebinin kabul edilmemesi, bedelin belirlenmesi için mahkemeye başvurması,
Gerekmektedir.
2- İrad tarzında borçlanılan edimler (ödemeler) karşılığı ipotek kurul¬ması:
Medeni Kanunun 834, 835. maddelerinde, üst hakkı karşılığı olarak irad tarzında üst hakkı sahibince malike borçlanılan edimlerin en çok üç yıllık miktarının, üst hakkını takyit eden ipotekle teminat altına alınmasının, halen üst hakkı sahibi olan kimseden üst hakkı süresi içerisinde her zaman talep edilebileceği ve icra yolu ile üst hakkının satışında bu ipoteğin terkin olunmayacağı ve iradın her yıl için eşit olarak belirlenmemesi halinde, toplam iradın üst hakkı süresine bölünmesi sonucu belirlenecek yıllık iradın, üç ile çarpılmasıyla elde edilecek miktar için kanuni ipotek tesis edilebileceği belirtildiğinden;
a- Resmi senede bu hususlar yazılmış ise yüklü (ana) taşınmaz mal malikinin talebine istinaden, üst hakkının tescilli bulunduğu tapu kütüğünün rehin hakları sütununa malik lehine ipotek tesis edilmesi ve ipoteğin derece sütununa da Kanuni anlamında (K) yazılması gerekmektedir.
b- Üst hakkının tesisi sırasında düzenlenen resmi senette üst hakkı sahibinin irad tarzında borçlandığına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa malikin ipotek tesisine ilişkin talebi karşılanmamalıdır.
g) Üst hakkının terkini
Medeni Kanunun 828. maddesi,“Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılması ile birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.” Hükmündedir.
Buna göre, üst hakkı ile yüklü taşınmaz mal malikinin, üst hakkının süresinin bitimi nedeniyle terkin talebinde bulunması halinde; öncelikle, üst hakkı tesisine ilişkin resmi senedin, üst hakkının sona ermesi ve terkini hakkındaki şartları incelenerek, aksine hüküm yoksa tapu sicil müdürlüğünce, Medeni Kanunun 1026/2.maddesi uyarınca üst hakkı sahibine verilecek bir aylık süre sonunda herhangi bir karar ibraz edilmemesi durumunda, üst hakkının bulunduğu tapu kütüğü sayfası usulünce kapatılarak terkin talebinin karşılanması ve sonucundan MK.1019. maddesi uyarınca üst hakkı sahibi ile diğer ayni ve şahsi hak sahiplerine duyuruda bulunulması gerekmektedir.
h) Süre bitiminden önce üst hakkının devri
Medeni Kanunun 831. maddesinde, üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa malikin üst hakkını, bu hakka bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebileceği belirtilmiştir.
Buna göre, müstakil ve daimi nitelikli olup, tapu siciline tescil edilmiş üst hakkının süresi dolmadan, mahkemeden alınacak kararla malik adına tescil edilmesi veya sicilden terkini mümkündür.
Ayrıca, tarafların süresinden önce yukarıdaki gerekçeyi ileri sürerek üst hakkının malike devri konusunda talep de bulunmaları halinde, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenecek ve resmi senette, malikin, üst hakkı ile bu hakka dayalı hak ve yükümlülükleri bütün hukuki sonuçları ile birlikte devraldığı belirtilecek ve bu resmi senede göre gerekli tescil işlemi yapılacaktır.
Ancak, malikin devredilen üst hakkı üzerinde, herhangi bir takyidatın (haciz, ipotek v.s.) bulunmaması veya hak sahiplerinin yazılı muvafakatı ve malikin de terkinini talep etmesi halinde üst hakkı terkin edilecektir.
ı) Üst hakkının devir - temliki
Müstakil ve daimi niteliği haiz üst hakkı, taşınmaz mal olarak sayıldığı ve ayrı bir sayfaya tescil edildiğinden bunların devir-temliki, mirasçılara intikali ve üzerinde her türlü ayni veya şahsi hak tesisi mümkün olduğu gibi kat irtifakı veya kat mülkiyeti veya yeni bir üst hakkı tesisi de mümkündür.
c) İşlemin Mali Yönü
1. Üst hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine üst hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca bu işleme konu yerin değeri üzerinden Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için, ödenen bedel üzerinden (Bu bedel bunların ayrı kayıtlı değerleri mevcut ise bu değerden, mevcut değilse üzerlerinde bu hakların tesis edildiği gayrimenkullerin emlak vergisi değerinin yarısından aşağı olamaz) devir alan için Tarifenin (20/d) pozisyonu uyarınca, Binde 15 oranında harç tahsili gerekir.
Üst hakkı veya dami ve müstakil hak bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine üst hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca bu işleme konu yerin değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesis ve devirde ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilmesi uygulaması kaldırılmıştır.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir
Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826).
Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır.
a) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üst hakkı).
b) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (alt hakkı)
c) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza- hakkı)
Buna göre, bir kimsenin arsası üzerinde başka bir kimse bir bina ya da yer altında bir garaj, bir depo (örneğin soğuk hava deposu vb.) inşaa edebilir. Bu halde bu yapılar Medeni Kanunun 726. maddesine göre tapu siciline bu bina irtifak hakkı (inşaat hakkı) olarak tescil edilebilmektedir. Bu tescilden sonra arsanın mülkiyeti ile üzerindeki veya altındaki binanın mülkiyeti başka başka kimselere ait olmaktadır.
Üst (inşaat) hakkı süreli veya süresiz olarak gerçek veya tüzel kişi lehine tesis edilebilir. Bir şahıs lehine (şahsi) olabileceği gibi bir taşınmaz lehine (arzi) de olabilir.
Kural olarak irtifak hakkı olarak kurulan bu hakkın başkasına devir ve temliki ve mirasçıya intikali mümkündür. Ancak taraflar düzenlenecek sözleşmede bu kuralın aksini kararlaştırabilirler.
b) Kurulması ve Tescili
Üst hakkı, kurulması ve kütüğe tescil şekli bakımından ikiye ayrılır.
1) İRTİFAK HAKKI OLAN ÜST HAKKI
(MK. 726)
a) Açıklama
Üst hakkı bir şahıs veya bir taşınmaz lehine irtifak hakkı olarak tesis edilebilir. Eğer bu hak daimi ve müstakil nitelik taşımıyorsa yani, 20 yıldan az süreli ise veya 20 yıl ve daha uzun süreli olmakla beraber üst hakkının tesisi sırasında üçüncü kişilere devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyece¬ğine, üzerinde ayni hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilmişse üst hakkı müstakil nitelikte sayılamayacağından bu hak irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesinde gösterildiği şekilde tescil edilir.
Ancak bunun için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmiş olması gerekir. Çünkü tescil sebebe bağlı bir işlemdir.
Örnek: a - M :Üst hakkı on iki yıl süreyle Burçin Uysal ve Bora UYSAL ‘a aittir. Tarih Yevmiye
b) Üst Hakkı Resmi Senedi Örneği:
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN:....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, Selçuk ilçesi Pamucak mevkiide kain ada 121, parsel 10 numarasını teşkil eden 180 m2 miktarındaki bahçe vasıflı taşınmaz mal ....... adına kayıtlı iken; bu kez bu taşınmaz malın üzerinde (veya altında) inşaat yapmak hakkını 19 yıl süreyle 10.000.000.000. (Onmilyar) TL. bedel karşılığında ....... ya tanıdığını, bedelini nakten ve peşinen aldığını ve tescilini istediğini; diğer taraftan ....... ‘da lehine tanınan bu üst hakkını aynı şartlarla kabul ettiğini ve tescilini istediğini; beyandan sonra taraflar devamla gösterilen bedelin ...
2) MÜSTAKİL VE DAİMİ HAK OLAN ÜST HAKKI
(MK.826)
a) Açıklama
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 19.03.1991 tarih, 1508 sayılı genelgesinde müstakil ve daimi hak niteliğinde olan üst hakkı açıklanmıştır.
Buna göre;
Medeni Kanunun, müstakil ve daimi niteliği haiz bulundukları takdirde taşınmaz mal olarak saydığı (MK. 704 ve 998) ve tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydını öngördüğü üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya daha önce yapılmış bir inşaatı yerinde tutmak hakkıdır.
b) Kurulması
Medeni Kanunun 826. maddesinde, üst hakkı süresiz veya en az otuz yıl için tesis edilmişse sürekli nitelikte sayılacağı ve bu hakkın başkasına devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği (TST.10,30),
Ayrıca, 836. maddesi ile de üst hakkının yüz yıldan fazla bir süre için kurulamayacağı ve kurulmuş olan üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak (resmi senet tanzim edilerek) her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabileceği, ancak, bu konuda önceden verilen her türlü taahhüdün geçersiz olacağı belirtilmiştir.
Buna göre, 30 yıldan az süreli üst hakkının, müstakil ve daimi hak olarak ayrı bir kütük sayfasına tescilinin mümkün olmadığı gibi 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve ayni hak tesis edile¬meyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabile¬ceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenilen kısıtlamalar dahil) üst hakkı müstakil nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi taleplerinin sadece taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasının "İrtifak Hakları" sütununda irtifak hakkı şeklinde üst hakkı olarak tescil edilmek suretiyle karşılanması gerekmektedir.
Ayrıca, üst hakkının yüzyıldan fazla bir süre ile tesisi mümkün olma¬dığından ve yüzyıl daha uzatılacağına ilişkin önceden verilen her türlü taahhüt geçersiz bulunduğundan, yüzyıldan fazla süreli üst hakkı tesisi talepleri ile en çok yüzyıl daha uzatılacağı taahhüdünün önceden kabulü mümkün değildir.
c) Resmi Senet Düzenlenmesi
Medeni Kanunun 827. maddesinde, üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette üst hakkının kapsamı, hükümleri, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, tahsis amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan fayda¬lanmaya ait hususların yer alacağı.
Aynı Kanunun 831. maddesinde ise; “Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.”
Demek ki, üst hakkının kurulması sırasında kuruluş resmi senedine bu hükümler yazılmışsa bu hükümler tapu kütüğüne şerh edilebilir. Kanun burada her ne kadar şerh tabirini kullanmış ise de kanımızca üçüncü kişileri aydınlatmak ve uyarmak amacı güden bu hususun tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılması gerekir. Bu hükümler üst hakkının kurulmasından sonra da kararlaştırılabilir. Bu halde, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve ondan sonra tapuya şerh edilmesi gerekir (BK.12).
Diğer taraftan, 834 ve 835. maddelerinde, üst hakkı karşılığı olarak irat tarzında üst hakkı sahibince malike borçlanılan edimlerin en çok üç yıllık miktarı için üst hakkı süresi bitimine kadar yüklü taşınmaz mal maliki lehine kanuni ipotek tesis edilebileceği hükmü yer almaktadır.
Buna göre, müstakil ve daimi hak nitelikli üst hakkının tesisine ilişkin resmi senet düzenlenirken, 827, 829, 830 maddelerindeki hususların yanında 834 ve 835. maddelerinde açıklanan üst hakkı sahibi tarafından yüklü taşınmaz mal malikine borçlanılmış edimlerin en çok üç yıllık miktarı için üst hakkı süresi içerisinde malikin talebi ile kanuni ipotek tesis edilebileceğinin de resmi senette yer alması gerekmektedir.
Bundan başka, üst hakkı tesisine ilişkin işletmenin kârından her yıl ödenecek miktar için yüklü (ana) taşınmaz mal maliki lehine Medeni Kanunun 839 ve 840. maddeleri uyarınca taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) tesisi de mümkündür.
d) Resmi Senet Örneği :
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN:....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, Kuşadası İlçesi Kadınlar Denizi mevkiinde kain ada 101, parsel 1 numarasını teşkil eden 29.180 m2 miktarındaki ham toprak vasıflı taşınmaz mal Maliye Hazinesi adına kayıtlı iken; bu kez Maliye Hazinesini temsilen Kuşadası Mal Müdürü ....... taraflar arasında akdedilmiş ..... tarih ve ..... sayılı sözleşmede gösterildiği şekil ve şartlarla bu taşınmaz malın üzerinde (veya altında) inşaat yapmak hakkını 49 yıl süreyle ...... TL. sı peşin ve ...... TL sı aylık ödemeler karşılığında ....... Anonim Şirketi’ne, bu hakkın tapu sicilinde başkalarına devri kabil olmak üzere tanıdığını, peşin bedelin .... tarih .... sayılı makbuzla Maliye Veznesine yatırılmış olduğunu, kalan aylık ödemelerin üç yıllık tutarı olan ...... TL için kanuni ipotek tesisini ve bu hakkın daimi ve müstakil bir hak olarak tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescilini istediğini; diğer taraftan ....... Anonim Şirketini temsilen ...... ‘da İstanbul Ticaret Sicil Memurluğundan verilmiş ..... tarih ...... sayılı yetki belgesine istinaden temsil ettiği ........... Anonim Şirketi lehine tanınan bu daimi ve müstakil üst hakkını ve bu hak üzerine tesis edilecek kanuni ipoteği aynı şartlarla kabul ettiğini ve tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescilini istediğini; beyandan sonra taraflar devamla gösterilen bedelin ...
e) Tescil Şekli:
Yukarıda açıklandığı üzere, müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkının bir taşınmaz mal gibi ayrı bir tapu kütük sayfasına tescil edilmesi için en az 30 yıl müddetle tesis edilmiş bulunması ve devir-temliki ile ayni hak tesisi konusunda herhangi bir kısıtlılık getirilmemiş olması gerekmektedir.
Yukarıda (B) bölümünde açıklanan hususlar ile üst hakkı sahibinin müstakil sayfaya tesciline ilişkin talebini kapsar şekilde düzenlenmiş resmi senetten sonra;
Yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütük sayfasının "İrtifak Hakları" sütununda,
"M: Müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı ... lehine ... yıl müddetle ... nolu sahifede tescil edilmiştir. Tarih ... Yev ..." şeklinde tescil ve,
Kararlaştırılmış olması halinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "... TL. lık tazminat karşılığında üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı vardır. Tarih ... Yev..." şeklinde belirtme.
Yapılacaktır.
Yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasında "müstakil ve daimi üst hakkı" ile ilgili tescil ve belirtme işlemleri yapıldıktan sonra, ilgili tapu kütüğünün en son sayfasına üst hakkı tescil edilecektir.
Bu tescil, tapu kütüğünün;
1- Tapu kütüğünün sahife no sütunundaki sahife numarasının altına:
"... sahifedeki gayrimenkule ait müstakil ve daimi hak"
2- Yüzölçümü sütununa;
Yüklü (ana) taşınmaz malın tamamı üzerinde üst hakkı tesis edilmiş ise "üst hakkı", bir kısmı üzerinde tesis edilmiş ise üst hakkı tesis edilen miktar yazılacak,
3- Gayrimenkulün niteliği sütununa;
"... yıl süre ile ... nolu sahifedeki ... ada ... parsel üzerinde üst hakkı"
4- Mülkiyet bölümünün edinme sebebi sütununa;
"Üst Hakkı"
5- Beyanlar Hanesine (Tesis için düzenlenen resmi senette belirlenmiş ise):
"- Üst hakkı karşılığı olarak irad tarzında borçlanılan edimlerin en çok üç yıllık miktarı için bu malikin kanuni ipotek hakkı vardır. Tarih ... Yev ...",
"- ... TL.'lık tazminat karşılığında yüklü (ana) taşınmaz mal üzerinde üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı vardır. Tarih ... Yev ...",
Şeklinde yapılacak ve tapu kütüğü sayfaları arasında irtibat kurularak tescil işlemi tamamlanacaktır. Ayrıca, üst hakkının bulunduğu tapu kütüğü sayfasının; pafta, ada, parsel numaraları ile semti, mahallesi, köyü, mevkii ve sokağı sütunları yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasına uygun olarak yazılır.
f) Kanuni ipotek kurulması:
1- Tazminat karşılığı ipotek kurulması:
Medeni Kanunun 829. maddesi uyarınca kararlaştırılan bedel ödenmez veya teminat altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına teminat olmak üzere terkin edilen üst hakkı yerine, aynı derecede ve sırada yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasına ipotek tesisini isteyebilir.
Tesis edilecek bu ipotek, resmi senette yazılmış olan bedel miktarı kadar olacağından ve üst hakkının sona ermesinden itibaren üç ay içinde istene¬ceğinden söz konusu ipotek kanuni ipotek niteliğinde olup, talep halinde, yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütüğü sayfasının "rehin hakları" sütununda üst hakkı sahibi lehine tesis edilmesi ve derece sütununa Kanuni ipotek olduğunun (K) şeklinde gösterilmesi, gerekir.
Üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette taraflarca bedel kararlaş¬tırılmamış ise üst hakkı sahibinin veya ipotek alacaklısının ipotek tesisine ilişkin talebinin kabul edilmemesi, bedelin belirlenmesi için mahkemeye başvurması,
Gerekmektedir.
2- İrad tarzında borçlanılan edimler (ödemeler) karşılığı ipotek kurul¬ması:
Medeni Kanunun 834, 835. maddelerinde, üst hakkı karşılığı olarak irad tarzında üst hakkı sahibince malike borçlanılan edimlerin en çok üç yıllık miktarının, üst hakkını takyit eden ipotekle teminat altına alınmasının, halen üst hakkı sahibi olan kimseden üst hakkı süresi içerisinde her zaman talep edilebileceği ve icra yolu ile üst hakkının satışında bu ipoteğin terkin olunmayacağı ve iradın her yıl için eşit olarak belirlenmemesi halinde, toplam iradın üst hakkı süresine bölünmesi sonucu belirlenecek yıllık iradın, üç ile çarpılmasıyla elde edilecek miktar için kanuni ipotek tesis edilebileceği belirtildiğinden;
a- Resmi senede bu hususlar yazılmış ise yüklü (ana) taşınmaz mal malikinin talebine istinaden, üst hakkının tescilli bulunduğu tapu kütüğünün rehin hakları sütununa malik lehine ipotek tesis edilmesi ve ipoteğin derece sütununa da Kanuni anlamında (K) yazılması gerekmektedir.
b- Üst hakkının tesisi sırasında düzenlenen resmi senette üst hakkı sahibinin irad tarzında borçlandığına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa malikin ipotek tesisine ilişkin talebi karşılanmamalıdır.
g) Üst hakkının terkini
Medeni Kanunun 828. maddesi,“Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılması ile birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.” Hükmündedir.
Buna göre, üst hakkı ile yüklü taşınmaz mal malikinin, üst hakkının süresinin bitimi nedeniyle terkin talebinde bulunması halinde; öncelikle, üst hakkı tesisine ilişkin resmi senedin, üst hakkının sona ermesi ve terkini hakkındaki şartları incelenerek, aksine hüküm yoksa tapu sicil müdürlüğünce, Medeni Kanunun 1026/2.maddesi uyarınca üst hakkı sahibine verilecek bir aylık süre sonunda herhangi bir karar ibraz edilmemesi durumunda, üst hakkının bulunduğu tapu kütüğü sayfası usulünce kapatılarak terkin talebinin karşılanması ve sonucundan MK.1019. maddesi uyarınca üst hakkı sahibi ile diğer ayni ve şahsi hak sahiplerine duyuruda bulunulması gerekmektedir.
h) Süre bitiminden önce üst hakkının devri
Medeni Kanunun 831. maddesinde, üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa malikin üst hakkını, bu hakka bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebileceği belirtilmiştir.
Buna göre, müstakil ve daimi nitelikli olup, tapu siciline tescil edilmiş üst hakkının süresi dolmadan, mahkemeden alınacak kararla malik adına tescil edilmesi veya sicilden terkini mümkündür.
Ayrıca, tarafların süresinden önce yukarıdaki gerekçeyi ileri sürerek üst hakkının malike devri konusunda talep de bulunmaları halinde, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenecek ve resmi senette, malikin, üst hakkı ile bu hakka dayalı hak ve yükümlülükleri bütün hukuki sonuçları ile birlikte devraldığı belirtilecek ve bu resmi senede göre gerekli tescil işlemi yapılacaktır.
Ancak, malikin devredilen üst hakkı üzerinde, herhangi bir takyidatın (haciz, ipotek v.s.) bulunmaması veya hak sahiplerinin yazılı muvafakatı ve malikin de terkinini talep etmesi halinde üst hakkı terkin edilecektir.
ı) Üst hakkının devir - temliki
Müstakil ve daimi niteliği haiz üst hakkı, taşınmaz mal olarak sayıldığı ve ayrı bir sayfaya tescil edildiğinden bunların devir-temliki, mirasçılara intikali ve üzerinde her türlü ayni veya şahsi hak tesisi mümkün olduğu gibi kat irtifakı veya kat mülkiyeti veya yeni bir üst hakkı tesisi de mümkündür.
c) İşlemin Mali Yönü
1. Üst hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine üst hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca bu işleme konu yerin değeri üzerinden Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için, ödenen bedel üzerinden (Bu bedel bunların ayrı kayıtlı değerleri mevcut ise bu değerden, mevcut değilse üzerlerinde bu hakların tesis edildiği gayrimenkullerin emlak vergisi değerinin yarısından aşağı olamaz) devir alan için Tarifenin (20/d) pozisyonu uyarınca, Binde 15 oranında harç tahsili gerekir.
Üst hakkı veya dami ve müstakil hak bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine üst hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca bu işleme konu yerin değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesis ve devirde ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilmesi uygulaması kaldırılmıştır.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir
Yorumlar