EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ KANUN TASARISI HAKKINDA HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASININ GÖRÜŞLERİ
EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ KANUN TASARISI HAKKINDA HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASININ GÖRÜŞLERİ
Genel:
Müşavir, danışman; “uzmanlığı nedeniyle bilgi ve görüşü alınan kişi”, komisyoncu ise “bir işte aracılık yapan kimse”dir. Bu açıdan tasarının özü emlak komisyoncularına ilişkin düzenlemeler içermekte, genel hatlarıyla emlak komisyonculuğu işini bir yapıya kavuşturmayı amaçlamaktadır. Müşavirlik, danışmanlık işi ise eğitim, yeterlilik, hizmetler açısından çok daha kapsamlı düzenlemeler gerektirmektedir.
Kanun tasarısı, adaylarda aranan nitelikler, eğitim durumları, verecekleri hizmetler açısından müşavirlik gereksinimlerini karşılamamaktadır. Tasarı bu biçimiyle düzenlenerek meclise gönderilecekse adı ‘Taşınmaz Komisyonculuğu Kanun Tasarısı’ biçimde değiştirilmelidir ve metinde geçen müşavir sözcükleri yerine komisyoncu sözcüğü kullanılmalıdır.
Tasarının ‘Taşınmaz Danışmanlığı ve Komisyonculuğu kanun tasarısı biçiminde düzenlenmesi ülkemizin uzun süreli gereksinimlerine çözüm getirecektir. Böyle bir tasarıda komisyoncu ve danışmanlara ilişkin düzenlemeler ayrı ayrı ele alınmalıdır. Bu öneri benimsenirse tasarının tümünün yeninden düzenlenmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Tasarı mevcut hali ile ele alınacaksa, aşağıdaki düzenlemeler önerilmektedir.
Madde Görüşleri:
Madde 1: Bu madde ile emlak müşavirlerine meslek alanlarına yönelik taşınmaz değerlemesi yapma yetkisi verilmektedir. Ancak değerleme işi, tasarıda belirtilen en az yeterlilik koşullarına sahip emlak komisyoncularınca yapılamayacak çok yönlü ve kapsamlı bir uzmanlık dalıdır. Tasarının bu biçimde yasalaşması, halen çok başlı bir yapıda olan taşınmaz değerleme uygulamalarında daha da çok sorunlar yaşanmasına neden olacaktır. Bu nedenle tasarı metnindeki ifade “taşınmaz değerleri için rayiç bedel araştırması yapmak” vb. biçimde değiştirilmeli ve değerlemenin kurumsal bir yapıya kavuşması için yasal çalışmalara başlanmalıdır. Bu kapsamda, Harita Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tarafından hazırlanan ‘Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu Kurulması Hakkında Yasa Tasarısı Taslağı’ ve Taşınmaz Değerlerini Saptama Tüzüğü Taslağı dikkate alınmalıdır.
Madde 3: Meslek odaları içine Türk Mühendis, Mimar Odaları Birliğine (TMMOB)bağlı Harita Kadastro Mühendisleri Odası, İnşaat Mühendisleri Odası, Mimarlar Odası, Şehir ve Bölge Planlamacıları Odası gibi taşınmazların üretimi, geliştirilmesi, yönetimi vb. gibi alanlarda etkin olan uzmanlık odaları da katılmalarını sağlayacak biçimde düzenleme yapılmalıdır.
Madde 5- Emlak Müşaviri olabilmenin özel şartları;
a) “En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu” ve “Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu” ile “Emlak ve Emlak Yönetimi” adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak”, düzenlemesi Harita ve Kadastro Mühendisleri açısından olumsuzluk taşımaktadır. Çünkü 2 yıllık Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu mezunları için aynı düzeydeki diğer Meslek okullarına avantajlı bir düzenleme yapılırken Harita Mühendisleri için bir düzenleme yoktur. Bu maddedeki dört yıllık yüksek öğretim okulu mezunu yerine emlak ve değerleme uzmanlığı gibi doğrudan ilgili mesleklere yer verilmelidir.
b)
.................................
Emlak Müşavirliği Lisansı Almış olmak. “Taşınmaz değerlemesi için eğitim veya sertifika almış olmak.” Şeklinde değiştirilmelidir. Çünkü taşınmaz değerlemesi ciddi bir konudur. Konumu ne olursa olsun bu belgeyi almayanlar, değerleme işini yapmamalıdır. Herkes aldığı eğitime paralel yetki ve sorumluluk sahibi yapılmalıdır.
Ayrıca son paragrafta “Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler” ifadesi “Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar dört yıl süreyle bu sınava giremezler” biçiminde değiştirilmelidir.
Madde 6- Emlak Müşavirliği Lisans Sınavı; ...........................................................merkezi sistemle yapılır...................., odalarının belirleyeceği üç iki üye, HKMO’sının belirleyeceği bir üye ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığının görevlendireceği bir üyenin katılımıyla oluşturulur. ................Bu ücretten Damga Vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz. Kurulun sekreterya hizmetlerini Odaların oluşturacağı meslek kuruluşu üst birimi yürütür.” Şeklinde düzenlenmelidir.
Çünkü maddenin başlığı ‘sınav’ olmakla birlikte, içeriği tümüyle ‘Emlak Müşavirliği Kurulu’nun oluşumuna yöneliktir. Sınavların kapsamı, yapısı vb. ilişkin hükümler bulunmamaktadır. Buna karşın kurulun görevleri, bütçesi, yapısı vb. ilişkin hükümler de yer almamaktadır. Bu nedenlerle, altıncı maddenin başlığı ‘Emlak Müşavirliği Kurulu’ biçiminde değiştirilmeli, kurulun görevleri, bütçesi, kadroları düzenlenmelidir. Sınava ilişkin ilkeler ise bir başka maddede ele alınmalıdır. Ayrıca kurula, Yüksek Öğretim Kurulu ile TMMOB’a bağlı uzmanlık odalarından en az birer temsilci doğrudan katılmalıdır.
Ayrıca “Geçici madde 5- Meslek kuruluşu üst birimi oluşana kadar Kurulun sekreterya hizmetleri Kurulun bulunduğu yer Odasınca yürütülür.” Şeklinde ilave madde eklenmelidir.
Madde 9- ..........................................................................................
Emlak Müşaviri, hizmetlerini gerçekleştirmek için bir bağımsız bölüm bir çalışma mekanı tahsis etmek zorundadır. ..................” şeklinde düzenlenmelidir. Çünkü Kat mülkiyeti Kanunundaki bağımsız bölüm ile karıştırılmaması için.
Madde 10- “Emlak Müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir Emlak Müşavirliği Lisansına sahip Emlak Müşaviri istihdam etmek zorundadır. Bu şirketler, Emlak Müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler.” düzenlemesi yetersizdir. Çünkü Emlak Müşavirinin şirket içindeki pay oranı yetki ve sorumluluk verildiği oranda olmadığı sürece çok sorunlar çıkacağı açıktır. Bu nedenle ortaklık yapabileceği meslek grupları da belirtilmeli ve şirket içindeki payı da üstleneceği yetki ve sorumluluğa uygun oranda olmalıdır. Özellikle taşınmaz değerlemesi görevi verilen bir yapılanmada ortaklığın yarısından fazlasına sahip olmayan Emlak Müşaviri veya Emlak Müşavirlerine yetki ve sorumluluk verilmesi uygun düşmeyecek ve sorunlar yaşayacaktır. Ayrıca Emlak Müşavirinin ortaklıktan ayrıldığı zaman nasıl bir işlem yapılacağı da belirsizdir.
Madde 11: Birinci cümlede geçen “…olan…” sözcüğü maddeyi anlamsızlaştırdığından çıkartılmalıdır.
Madde 13: (d) fıkrasında müşavirlere verilen taşınmazları değerleme yetkisi taşınmaz değerleme uzmanlarının görevidir. Emlak müşavirleri tarafından yapılması sakıncalıdır. Bu nedenle kaldırılmalıdır.
Madde 16-.............................................................................müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
“Emlak Müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacı ile meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulabilir.”
“Bu Kanun kapsamında yapılan Emlak Müşavirlik hizmetleriyle ilgili olarak, Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi kapsamındaki Hazine zararlarını karşılamak üzere risk sigortası fonu oluşturulur. Fona müşavirlik hizmetlerinin %....’i yatırılır. Fonun işleyiş ve harcama esasları yönetmelikle düzenlenir.” Şeklinde ilave paragraf veya ayrı madde düzenlenmelidir.
Madde 17: İkinci paragrafta geçen hükümler, tasarının tümü düşünüldüğünde; taşınmaz üretim, geliştirme, yönetim, değerleme vb. hizmetleri yapan meslek disiplinlerine olan müdahalenin gizlenmesi anlamına gelmektedir. Girişte de açıkladığımız gibi tasarı TMMOB üyeleri de düşünülerek tümden yeniden düzenlenmelidir.
Madde 18: Bu madde içine denetime ilişkin hükümler konulmalı, emlak müşavirlerinin belli dönemlerde denetlenmesi için gerekli yapılanma oluşturulmalıdır.
Madde 20: Verilecek cezaların, maddelere atıf yapılmaksızın en alt ve en üst sınırları yeniden düzenlenmelidir.
Madde 21: (c) fıkrası kaldırılmalıdır. Bu fıkrada anılan yönetmelik, tüm değerleme uygulamalarını düzenleyecek bir temel yasa çıkartıldıktan sonra bu yasa altında hazırlanmalıdır. Emlak müşavirlerine değerleme yapma yetkisi kesinlikle verilmemelidir. Ayrıca “f) Risk sigortası yönetmeliği” şeklinde ilave yapılmalıdır.
Geçici madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibari ile, lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 01.01.2004 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri ve son yıla ait kesmiş oldukları faturalarla ispat edenler ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür ve müdür yardımcısı ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, ayrıca 5 yıllık kamu kurumunda veya serbest olarak mesleğini yapmakta olan Harita ve Kadastro Mühendislerinden, bu Kanunun 5. maddesindeki öğrenim ile staj şartları aranmaksızın “Emlak Müşaviri Lisans sınavına” giriş hakkı verilir.” şekilde ilave yapılmalı ve öğrenim hakkı istenmeyen bir düzenleme de çok olumsuzluk ve şahsilik içermekte olduğundan çıkarılmalıdır.
Genel:
Müşavir, danışman; “uzmanlığı nedeniyle bilgi ve görüşü alınan kişi”, komisyoncu ise “bir işte aracılık yapan kimse”dir. Bu açıdan tasarının özü emlak komisyoncularına ilişkin düzenlemeler içermekte, genel hatlarıyla emlak komisyonculuğu işini bir yapıya kavuşturmayı amaçlamaktadır. Müşavirlik, danışmanlık işi ise eğitim, yeterlilik, hizmetler açısından çok daha kapsamlı düzenlemeler gerektirmektedir.
Kanun tasarısı, adaylarda aranan nitelikler, eğitim durumları, verecekleri hizmetler açısından müşavirlik gereksinimlerini karşılamamaktadır. Tasarı bu biçimiyle düzenlenerek meclise gönderilecekse adı ‘Taşınmaz Komisyonculuğu Kanun Tasarısı’ biçimde değiştirilmelidir ve metinde geçen müşavir sözcükleri yerine komisyoncu sözcüğü kullanılmalıdır.
Tasarının ‘Taşınmaz Danışmanlığı ve Komisyonculuğu kanun tasarısı biçiminde düzenlenmesi ülkemizin uzun süreli gereksinimlerine çözüm getirecektir. Böyle bir tasarıda komisyoncu ve danışmanlara ilişkin düzenlemeler ayrı ayrı ele alınmalıdır. Bu öneri benimsenirse tasarının tümünün yeninden düzenlenmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Tasarı mevcut hali ile ele alınacaksa, aşağıdaki düzenlemeler önerilmektedir.
Madde Görüşleri:
Madde 1: Bu madde ile emlak müşavirlerine meslek alanlarına yönelik taşınmaz değerlemesi yapma yetkisi verilmektedir. Ancak değerleme işi, tasarıda belirtilen en az yeterlilik koşullarına sahip emlak komisyoncularınca yapılamayacak çok yönlü ve kapsamlı bir uzmanlık dalıdır. Tasarının bu biçimde yasalaşması, halen çok başlı bir yapıda olan taşınmaz değerleme uygulamalarında daha da çok sorunlar yaşanmasına neden olacaktır. Bu nedenle tasarı metnindeki ifade “taşınmaz değerleri için rayiç bedel araştırması yapmak” vb. biçimde değiştirilmeli ve değerlemenin kurumsal bir yapıya kavuşması için yasal çalışmalara başlanmalıdır. Bu kapsamda, Harita Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tarafından hazırlanan ‘Taşınmaz Değerleme Yüksek Kurulu Kurulması Hakkında Yasa Tasarısı Taslağı’ ve Taşınmaz Değerlerini Saptama Tüzüğü Taslağı dikkate alınmalıdır.
Madde 3: Meslek odaları içine Türk Mühendis, Mimar Odaları Birliğine (TMMOB)bağlı Harita Kadastro Mühendisleri Odası, İnşaat Mühendisleri Odası, Mimarlar Odası, Şehir ve Bölge Planlamacıları Odası gibi taşınmazların üretimi, geliştirilmesi, yönetimi vb. gibi alanlarda etkin olan uzmanlık odaları da katılmalarını sağlayacak biçimde düzenleme yapılmalıdır.
Madde 5- Emlak Müşaviri olabilmenin özel şartları;
a) “En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu” ve “Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu” ile “Emlak ve Emlak Yönetimi” adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak”, düzenlemesi Harita ve Kadastro Mühendisleri açısından olumsuzluk taşımaktadır. Çünkü 2 yıllık Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu mezunları için aynı düzeydeki diğer Meslek okullarına avantajlı bir düzenleme yapılırken Harita Mühendisleri için bir düzenleme yoktur. Bu maddedeki dört yıllık yüksek öğretim okulu mezunu yerine emlak ve değerleme uzmanlığı gibi doğrudan ilgili mesleklere yer verilmelidir.
b)
.................................
Emlak Müşavirliği Lisansı Almış olmak. “Taşınmaz değerlemesi için eğitim veya sertifika almış olmak.” Şeklinde değiştirilmelidir. Çünkü taşınmaz değerlemesi ciddi bir konudur. Konumu ne olursa olsun bu belgeyi almayanlar, değerleme işini yapmamalıdır. Herkes aldığı eğitime paralel yetki ve sorumluluk sahibi yapılmalıdır.
Ayrıca son paragrafta “Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler” ifadesi “Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar dört yıl süreyle bu sınava giremezler” biçiminde değiştirilmelidir.
Madde 6- Emlak Müşavirliği Lisans Sınavı; ...........................................................merkezi sistemle yapılır...................., odalarının belirleyeceği üç iki üye, HKMO’sının belirleyeceği bir üye ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığının görevlendireceği bir üyenin katılımıyla oluşturulur. ................Bu ücretten Damga Vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz. Kurulun sekreterya hizmetlerini Odaların oluşturacağı meslek kuruluşu üst birimi yürütür.” Şeklinde düzenlenmelidir.
Çünkü maddenin başlığı ‘sınav’ olmakla birlikte, içeriği tümüyle ‘Emlak Müşavirliği Kurulu’nun oluşumuna yöneliktir. Sınavların kapsamı, yapısı vb. ilişkin hükümler bulunmamaktadır. Buna karşın kurulun görevleri, bütçesi, yapısı vb. ilişkin hükümler de yer almamaktadır. Bu nedenlerle, altıncı maddenin başlığı ‘Emlak Müşavirliği Kurulu’ biçiminde değiştirilmeli, kurulun görevleri, bütçesi, kadroları düzenlenmelidir. Sınava ilişkin ilkeler ise bir başka maddede ele alınmalıdır. Ayrıca kurula, Yüksek Öğretim Kurulu ile TMMOB’a bağlı uzmanlık odalarından en az birer temsilci doğrudan katılmalıdır.
Ayrıca “Geçici madde 5- Meslek kuruluşu üst birimi oluşana kadar Kurulun sekreterya hizmetleri Kurulun bulunduğu yer Odasınca yürütülür.” Şeklinde ilave madde eklenmelidir.
Madde 9- ..........................................................................................
Emlak Müşaviri, hizmetlerini gerçekleştirmek için bir bağımsız bölüm bir çalışma mekanı tahsis etmek zorundadır. ..................” şeklinde düzenlenmelidir. Çünkü Kat mülkiyeti Kanunundaki bağımsız bölüm ile karıştırılmaması için.
Madde 10- “Emlak Müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir Emlak Müşavirliği Lisansına sahip Emlak Müşaviri istihdam etmek zorundadır. Bu şirketler, Emlak Müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler.” düzenlemesi yetersizdir. Çünkü Emlak Müşavirinin şirket içindeki pay oranı yetki ve sorumluluk verildiği oranda olmadığı sürece çok sorunlar çıkacağı açıktır. Bu nedenle ortaklık yapabileceği meslek grupları da belirtilmeli ve şirket içindeki payı da üstleneceği yetki ve sorumluluğa uygun oranda olmalıdır. Özellikle taşınmaz değerlemesi görevi verilen bir yapılanmada ortaklığın yarısından fazlasına sahip olmayan Emlak Müşaviri veya Emlak Müşavirlerine yetki ve sorumluluk verilmesi uygun düşmeyecek ve sorunlar yaşayacaktır. Ayrıca Emlak Müşavirinin ortaklıktan ayrıldığı zaman nasıl bir işlem yapılacağı da belirsizdir.
Madde 11: Birinci cümlede geçen “…olan…” sözcüğü maddeyi anlamsızlaştırdığından çıkartılmalıdır.
Madde 13: (d) fıkrasında müşavirlere verilen taşınmazları değerleme yetkisi taşınmaz değerleme uzmanlarının görevidir. Emlak müşavirleri tarafından yapılması sakıncalıdır. Bu nedenle kaldırılmalıdır.
Madde 16-.............................................................................müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
“Emlak Müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacı ile meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulabilir.”
“Bu Kanun kapsamında yapılan Emlak Müşavirlik hizmetleriyle ilgili olarak, Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi kapsamındaki Hazine zararlarını karşılamak üzere risk sigortası fonu oluşturulur. Fona müşavirlik hizmetlerinin %....’i yatırılır. Fonun işleyiş ve harcama esasları yönetmelikle düzenlenir.” Şeklinde ilave paragraf veya ayrı madde düzenlenmelidir.
Madde 17: İkinci paragrafta geçen hükümler, tasarının tümü düşünüldüğünde; taşınmaz üretim, geliştirme, yönetim, değerleme vb. hizmetleri yapan meslek disiplinlerine olan müdahalenin gizlenmesi anlamına gelmektedir. Girişte de açıkladığımız gibi tasarı TMMOB üyeleri de düşünülerek tümden yeniden düzenlenmelidir.
Madde 18: Bu madde içine denetime ilişkin hükümler konulmalı, emlak müşavirlerinin belli dönemlerde denetlenmesi için gerekli yapılanma oluşturulmalıdır.
Madde 20: Verilecek cezaların, maddelere atıf yapılmaksızın en alt ve en üst sınırları yeniden düzenlenmelidir.
Madde 21: (c) fıkrası kaldırılmalıdır. Bu fıkrada anılan yönetmelik, tüm değerleme uygulamalarını düzenleyecek bir temel yasa çıkartıldıktan sonra bu yasa altında hazırlanmalıdır. Emlak müşavirlerine değerleme yapma yetkisi kesinlikle verilmemelidir. Ayrıca “f) Risk sigortası yönetmeliği” şeklinde ilave yapılmalıdır.
Geçici madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibari ile, lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 01.01.2004 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri ve son yıla ait kesmiş oldukları faturalarla ispat edenler ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür ve müdür yardımcısı ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, ayrıca 5 yıllık kamu kurumunda veya serbest olarak mesleğini yapmakta olan Harita ve Kadastro Mühendislerinden, bu Kanunun 5. maddesindeki öğrenim ile staj şartları aranmaksızın “Emlak Müşaviri Lisans sınavına” giriş hakkı verilir.” şekilde ilave yapılmalı ve öğrenim hakkı istenmeyen bir düzenleme de çok olumsuzluk ve şahsilik içermekte olduğundan çıkarılmalıdır.
Yorumlar