634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU


KAT MÜLK
iYETİ KANUNU


Kanun Numaras

ı : 634


Kabul Tarihi : 23/6/1965

Yay

ımlandğı R. Gazete : Tarih : 2/7/1965 Sayı : 12038


Yay

ımlandığı Düstur : Tertip : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932


B

İRİNCİ BÖLÜM


Genel Hükümler


A) Kat mülkiyeti ve kat irtifak
ı:

I – Genel kural:


Madde 1 –

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza,


mahzen, depo gibi bölümlerinden ayr

ı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları


üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri taraf

ından, bu Kanun hükümlerine


göre, ba

ğımsız mülkiyet hakları kurulabilir.


Yap

ılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki


bölümleri üzerinde, yap

ı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak


üzere, arsa maliki veya arsan

ın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre


irtifak haklar

ı kurulabilir.


II – Tarifler:


Madde 2 –

Bu Kanuna göre :


a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yaln

ız


esas yap

ı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya


elveri

şli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine


(Ba

ğımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis


edilmi

ş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat


mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün ba

ğımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa


kullanma veya faydalanmaya yar

ıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik


s

ıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma


hakk

ı);


c)

(Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine


konu olmak üzere yap

ılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız


bölümleri için o arsan

ın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre


kurulan irtifak hakk

ına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);


d) Arsan

ın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak


mülkiyet paylar

ına (Arsa payı);


e) Kat mülkiyetinin veya irtifak

ının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);


Denir.


III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifak
ının niteliği:


Madde 3 –

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle


ba

ğlantılı özel bir mülkiyettir.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.)

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu


mülkiyete konu olan anagayrimenkulün ba

ğımsız bölümlerinden her birinin konum ve


büyüklüklerine göre hesaplanan de

ğerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa


pay

ının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa


paylar

ının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat


maliki veya kat irtifak

ı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye


ba

şvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o


bölümlerin de

ğerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle


de

ğiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.


(De
ğişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.)

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir


irtifak çe

şidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat


irtifak

ına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem


üzerine, bu Kanunda gösterilen

şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.


IV - Ortak yerler:


Madde 4 –

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler


ve

şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.


a) Temeller ve ana duvarlar, ta

şıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde


duvarlar ile ta

şıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak


duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giri

ş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler,


sahanl

ıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları,


genel çama

şırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su


ve havagaz

ı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar


ve kapal

ı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları,


s

ığınaklar, (1)


b) Her kat malikinin kendi bölümü d

ışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları


ile kalorifer, su, havagaz

ı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak


ş

ebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,


–––––––––––––


(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say
ılı Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar,"

ibaresinden sonra gelmek üzere "ta
şıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı

sistemin parças
ı diğer elemanlar," ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir.


c) Çat

ılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet


merdivenleri.

Yukar

ıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya


faydalanma için zaruri olan di

ğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.


B) Ba
ğlantılar :

I - Ba
ğımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:


Madde 5 –

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde,


ona ba

ğlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı


olarak devredilemiyece

ği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.


Anagayr

ımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı


kurulmam

ış arsa payı bırakılamaz.


Kat mülkiyetini kay

ıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.


Kat irtifak

ına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan


irtifaklar kurulamaz.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmas

ından önce o gayrimenkulün


kütükteki sayfas

ına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak


arsa pay

ı oranında, kendiliğinden kayıtlar.


II - Ba
ğımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:


Madde 6 –

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis


edilmi

ş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet


gibi eklentiler, ait oldu

ğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün


maliki, eklentilerin de tek ba

şına maliki olur.


Eklentiler kat mülkiyeti kütü

ğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan


anayap

ının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında


ayr

ıca gösterilir.


Ba

ğımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle


ba

ğdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.


Ba

ğımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde,


eklentiler ve ortak yerler de kendili

ğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.


C) Ortakl
ığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:

I - Ortakl
ığın giderilmesi:


Madde 7 –

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın


giderilmesi istenemez.

Ba

ğımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir


bunlarda ortakl

ığın giderilmesi istenebilir.


II- Öncelikle sat
ınalma hakkı:


Madde 8 – (De
ğişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.)

Kat mülkiyeti


kurulmu

ş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış


arsa pay

ının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin


öncelikle sat

ın alma hakkı yoktur.


Bir ba

ğımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması


halinde öteki payda

şlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.


Sözle

şmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.


D) Genel hükümlerin uygulanma alan
ı:


Madde 9 –

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat


malikleri aras

ındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm


bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden do

ğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili


di

ğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.


İ

KİNCİ BÖLÜM


Kat Mülkiyetinin ve Kat

İrtifakının Kurulması


A) Genel kural:


Madde 10 –

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile


do

ğar.


Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o

gayrimenkulün yaln

ız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.


(De
ğişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.)

Kat mülkiyeti kurulurken aynı


katta birbirine biti

şik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının


otel, i

ş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden


birden çok kat

ı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil


edilebilir. Böyle bir tescilin yap

ılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı


kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlü

ğüne verilmiş olması gereklidir.


Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyar

ınca veya


a

şağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.


Kat mülkiyetine konu olmaya elveri

şli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın


giderilmesi davalar

ında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat


mülkiyeti kurulmas

ı ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o


gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yaz

ılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine


çevrilmesine ve paylar denkle

ştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı


tahsisine karar verebilir.


(Ek son f
ıkra: 14/11/2007-5711/3 md.)

Gelirinin ortak giderlere harcanması için


veya ba

şka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik


hanesine, bunlardan yararlanan "ba

ğımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat


mülkiyeti kütü

ğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde


gösterilir.


B) Kat mülkiyeti kütü
ğü:


Madde 11 – (De
ğişik: 14/11/2007-5711/4 md.)

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu


Sicili Tüzü

ğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine


hüküm olmad

ıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak


tescillerde de uygulan

ır.


Henüz kadastrosu yap

ılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu


Sicili Tüzü

ğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil


olunur.


C) Kat mülkiyetinin kurulmas
ı:

I -
İstem ve belgeler:


Madde 12 – (De
ğişik: 14/11/2007-5711/5 md.)


Kat mülkiyetinin kurulmas

ı için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi


hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün payda

şlarının aşağıda yazılı belgeler ile


birlikte tapu idaresinde istemde bulunmas

ı gerekir:


a) Anagayrimenkulde, yap

ı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız


bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve ba

ğımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine


göre hesaplanan de

ğerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da


aç

ıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün


maliki veya bütün payda

şları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca


onaylanan mimarî proje ve birden çok yap

ılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile


yap

ı kullanma izin belgesi.


b) Ba

ğımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu


yap

ıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat


mülkiyetini kuran malik veya malikler taraf

ından imzalanmış bir yönetim plânı.


c) Her ba

ğımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların


birden ba

şlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün


maliki veya bütün payda

şları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.


II - Sözle
şme ve tescil:


Madde 13 – (De
ğişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.)

Tapu memuru


kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde

bulunanlar

ın yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı


kurulmas

ına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi


say

ılır.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.)

Sözleşme düzenlenince kat


irtifak

ının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü


sayfas

ındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün


kay

ıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün


mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmi

ştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve


aleyhine tesis edilecek irtifak haklar

ı dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu


olan her ba

ğımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa


pay

ı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve


sayfa numaralar

ı gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu


genel kütük sayfas

ına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa


numaralar

ı işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.)

Anagayrimenkulün sayfasında


evvelce mevcut olan haklara ait sicil kayd

ı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat


mülkiyeti kütü

ğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine


çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklar

ı da


anagayrimenkulün tapu kütü

ğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar


hanesinde belirtilir.

Kat mülkiyeti kütü

ğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul


niteli

ğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.


(De
ğişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.)

Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf


belgesinden ba

şka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi


ba

ğımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.


D) Kat irtifak
ının kurulması:


Madde 14 – (De
ğişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/7 md.)

Henüz yapı


yap

ılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu


siciline tescil edilmesi için o arsan

ın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile


birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b)

bendindeki yönetim plân

ı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat


mülkiyetine geçi

şte ayrıca yönetim plânı istenmez.


Bir arsa üzerinde kat irtifaklar

ı ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının


ilgili bulundu

ğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün


(Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yap

ının, verilen projeye göre


tamamlanmas

ından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve


bu bölümlere ba

ğlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.


Yap

ının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi,


irtifak sahiplerinden biri taraf

ından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senete


ve 12 nci maddede yaz

ılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce


verilmi

ş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına dayanılarak yapılır.


(Ek f
ıkra: 14/11/2007-5711/7 md.)

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı


anagayrimenkulde, yap

ı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat


mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakk

ı sahiplerinden


birinin veya varsa yöneticinin yaz

ılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu


idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yaz

ılı belgelerden eksik olanları


tamamlamaktan veya imzalanmas

ı gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı


sahiplerinden her birine, kendine ait her ba

ğımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye


s

ınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk


Liras

ı idarî para cezası verilir.


ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat

İrtifakı Sahiplerinin Hakları


A) Kat maliklerinin haklar
ı:

I - Ba
ğımsız bölüm üzerinde:


Madde 15 –

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun


ilgili hükümleri sakl

ı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve


yetkilere sahiptirler.


II - Ortak yerler üzerinde :


Madde 16 –

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları


oran

ında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.


Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakk

ına sahiptirler; bu hakkın genel


kömürlük, garaj, teras, çama

şırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü,


aksine sözle

şme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.


B) Kat irtifak
ı sahibinin hakları:


Madde 17 –

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının,


sözle

şmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların


yerine getirilmesini, kar

şılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.


(De
ğişik: 13/4/1983 -2814/7 md.)

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için


kendi aralar

ından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat


mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklar

ına dair hükümler, bu yönetici


hakk

ında da uygulanır.


(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.)

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen


tamamlanm

ış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat


mülkiyetine geçilmemi

ş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri


uygulan

ır.


DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat

İrtifakı Sahiplerinin Borçları


A) Kat Maliklerinin borçlar
ı:

I - Genel kural:


Madde 18 –

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak


yerleri kullan

ırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek,


birbirinin haklar

ını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak


yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlar

ına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki


kirac

ılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle


devaml

ı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat


malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.


(Mülga son f
ıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)


II - Anayrimenkulün bak
ımı, korunması ve zarardan sorumluluk:


Madde 19 –

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile


güzelli

ğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.)

Kat maliklerinden biri, bütün kat


maliklerinin be

şte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde


in

şaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer


ve tesislerdeki bir bozuklu

ğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar


verdi

ğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu


oldu

ğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin


projesine ve tekni

ğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası


aranmaz. Kat maliki kendi ba

ğımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım,


tesis ve de

ğişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan


ba

ğımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya


zarar vermeyecek onar

ım, tesis ve değişiklik yapılabilir.


Her kat maliki anagayrimenkule ve di

ğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği


zarardan dolay

ı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.


III - Anagayrimenkulün genel giderlerine kat
ılma :


Madde 20 – (De
ğişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.)

Kat maliklerinden


her biri aralar

ında başka türlü anlaşma olmadıkça:


a) Kap

ıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak


avansa e

şit olarak;


b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bak

ım, koruma


güçlendirme ve onar

ım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin


i

şletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; (1)


Kat

ılmakla yükümlüdür.


c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakk

ından vazgeçmek


veya kendi ba

ğımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve


ihtiyaç bulunmad

ığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten


kaç

ınamaz.


(De
ğişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki


hakk

ında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu


Kanuna ve genel hükümlere göre dava aç

ılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans


pay

ının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş


hesab

ıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)


Birinci f

ıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız


bölümünden herhangi bir suretle faydalanan ki

şinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa,


gidere kat

ılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu


haklar

ı vardır.


IV - Sigorta anla
şması:


Madde 21 –

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer


üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararla

ştırılabilir.


Sigorta yap

ılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında,


kat

ılmakla yükümlüdürler.


Anagayrimenkulün tümünün harap olmas

ı halinde alınacak sigorta bedeli, aksine


sözle

şme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.


Yaln

ız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir


k

ısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa


paylar

ı oranında harcanır.


Kat malikleri anagayrimenkulün sigortas

ıyla giderilemeyecek olan zararlarını


kar

şılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta


ettirebilirler; bu halde al

ınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki


paylar

ı da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.


––––––––––––


(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say
ılı Kanunun 9 uncu maddesiyle; birinci fıkranın (b) bendinde yer alan

"koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmi
ş ve ikinci fıkrasında yer alan

"yüzde on" ibaresi "yüzde be
ş" olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.


Sigorta hakk

ındaki emredici hükümler saklıdır.


V - Ortak giderlerin teminat
ı:


Madde 22 – (De
ğişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.)

Kat malikinin, 20


nci madde uyar

ınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,


ba

ğımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe


dayanarak devaml

ı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.


Ancak, kirac

ının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup,


yapt

ığı ödeme kira borcundan düşülür.


Kat malikinin borcu bu yolla da al

ınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu


ödemiyen kat malikinin ba

ğımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat


maliklerinden birinin yaz

ılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni


ipotek hakk

ı tescil edilir. (Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk


Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son f

ıkrası hükmü burada da uygulanır.


(De
ğişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.)

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat


maliki veya di

ğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.


VI - Müsaade mecburiyeti:


Madde 23 –

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki


tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozuklu

ğun onarımı veya giderilmesi veya


tesislerin yeniden yap

ılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen


teknik incelemeler için di

ğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki


veya o bölümde ba

şka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin


yap

ılmasına katlanmaya mecburdurlar. (1)


Anagayrimenkulün bir k

ısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm


ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya ba

ğımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması


için, sa

ğlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa,


o bölümlerin malikleri veya orada ba

şka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye


mecburdurlar.

Yukar

ıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka


s

ıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri


derhal ödemekle yükümlüdürler.


VII - Yasak i
şler:


Madde 24 –

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak


gösterilen ba

ğımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı


gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna ayk

ırı sözleşmeleri hükümsüzdür;


dispanser, klinik, poliklinik niteli

ğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.


–––––––––––––––––


(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say
ılı Kanunun 11 inci maddesiyle; bu fıkrada yer alan "tesislerin yeniden

yap
ılması" ibaresinden sonra gelmek üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen

teknik incelemeler" ibaresi eklenmi
ş ve metne işlenmiştir.


Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen ba

ğımsız bir bölümünde


sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi e

ğlence


ve toplant

ı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve


imalathane, boyahane, bas

ımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri


kurulunun oybirli

ği ile vereceği kararla açılabilir.


Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün ba

ğımsız


bölümlerin kat mülkiyeti kütü

ğündeki sahifelerine şerh verilir.


VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:


Madde 25 –

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve


yükümleri yerine getirmemek suretiyle di

ğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez


hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki

mülkiyet hakk

ının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.)

Bu gibi bir kat maliki hakkında,


ba

ğımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek


bu mülkiyetin di

ğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın


aç

ılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı


ço

ğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu


davay

ı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce


devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer ayl

ık vadeli hesaba


yat

ırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir.


Devir bedelinin süresi içinde yat

ırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü


halinde hâkim, daval

ının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat


maliklerine arsa paylar

ı oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte


daval

ıya ödenmesine karar verir.


A

şağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz


edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine dü

şen borçları ödemediği için hakkında


iki takvim y

ılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;


b) Anagayrimenkulün bulundu

ğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde


gere

ğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek


suretiyle öteki kat maliklerinin haklar

ını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;


c) Kendi ba

ğımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak


kullanmak suretiyle ahlak ve adaba ayk

ırı harekette bulunması.


(De
ğişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.)

Bu maddedeki dava hakkı,


devir konusunda kat maliklerince al

ınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden


ba

şlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde


kullan

ılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.


B) Kat irtifak
ı sahiplerinin borçları:


Madde 26 –

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride


kat mülkiyetine çevrilmek üzere yap

ılacak yapının sözleşmeye ve plana göre


tamamlanmas

ı için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini,


do

ğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.)

Kat irtifakı sahiplerinden biri


kendine dü

şen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden


ba

şlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun


arsa pay

ının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki


payda

şlara, arsa payları oranında devrine karar verir.


Kat irtifak

ı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde


yap

ılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden


u

ğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.


BE

ŞİNCİ BÖLÜM


Anagayrimenkulün Yönetimi


A) Genel kurul:


Madde 27 –

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı,


kanunlar

ın emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.


B) Yönetim plan
ı:


Madde 28 –

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici


ve denetçilerin alacaklar

ı ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı,


bütün kat maliklerini ba

ğlıyan bir sözleşme hükmündedir.


Yönetim plan

ında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden


do

ğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.


(De
ğişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.)

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat


maliklerinin be

şte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre


mahkemeye ba

şvurma hakları saklıdır.


Yönetim plan

ı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli


ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri ba

ğlar.


Yönetim plan

ının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti


kütü

ğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak


kat mülkiyetinin kurulu

ş belgeleri arasında saklanır.


C) Kat malikleri kurulunun toplant

ısı ve kararları:


I - Toplant
ı zamanı:


Madde 29 –

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim


plan

ında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının


ilk ay

ı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar,


en geç iki y

ılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda,


böyle bir zaman gösterilmemi

şse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.


Önemli bir sebebin ç

ıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat


maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplant

ı için istenilen tarihten en az onbeş gün


önce bütün kat maliklerine imzalatt

ırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı


sebebi de bildirilmek

şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.


İ

lk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci


toplant

ının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14


md.)

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.


II - Yeter say
ı:


Madde 30 –

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından


yar

ısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.)

Yeter sayının sağlanamaması


nedeniyle ilk toplant

ının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra


yap

ılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.


Bu kanunda yeter say

ı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.


III - Oya kat
ılma:


Madde 31 –

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına


sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade ba

ğımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız


bölüm için ayr

ı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız


bölümlerin say

ısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla


olamaz; oy hesab

ı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.


Bir ba

ğımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları


içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu

kanuni mümessili temsil eder.

Al

ınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde


haz

ır bulunabilir, fakat oya katılamaz.


(De
ğişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.)

Kat maliklerinden biri, oyunu


yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir ki

şi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak


üzere vekil tayin edilemez. Ancak, k

ırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi


ta

şınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.


IV - Kararlar:


Madde 32 –

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim


plan

ı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.


Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri

kurulunun kararlar

ına uymakla yükümlüdürler.


Anagayrimenkulün kullan

ılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri


aras

ında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında


ç

ıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.


Kat malikleri kurulu kararlar

ı (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları


ta

şıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün


kat maliklerince imzalan

ır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza


koyarlar.

Bir husus hakk

ında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair


daha önce verilmi

ş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.


V - Hakimin müdahalesi:


Madde 33 – (De
ğişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.)

Kat malikleri


kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplant

ısına katılan ancak 32 nci madde


hükmü gere

ğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,


toplant

ıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her


halde karar tarihinden ba

şlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh


mahkemesine iptal davas

ı açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak


butlanla hükümsüz say

ıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin


yahut onun kat

ından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı


surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar

gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulundu

ğu yerin sulh mahkemesine


ba

şvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.


Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plan

ına ve bunlarda bir


hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal karar

ını verir ve


bunun, tesbit edece

ği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya


tebli

ğ eder.


(De
ğişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.)

Tespit edilen süre içinde hâkimin


karar

ını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk


Liras

ına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.


D) Yönetici:

I - Atanmas
ı:


Madde 34 –

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya


d

ışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye


(Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla ba

ğımsız bölümü varsa, yönetici


atanmas

ı mecburidir.


Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir ki

şinin mülkiyetinde ise, malik kanunen


yönetici durumundad

ır.


Yönetici, kat maliklerinin, hem say

ı hem arsa payı bakımından çoğunluğu


taraf

ından atanır.


Yönetici her y

ıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır;


eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anla

şamaz veya toplanıp bir yönetici


atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulundu

ğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden


birinin müracaat

ı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir


yönetici atan

ır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve


kat maliklerine kar

şı sorumlu olur.


Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden alt

ı ay geçmedikçe, kat


malikleri kurulunca de

ğiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh


mahkemesi, de

ğiştirmeye müsaade edebilir.


Yönetici atan

ırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart


edilebilir; sözle

şmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat


malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.


(De
ğişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.)

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev


adresinin anagayrimenkulün kap

ısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde


as

ılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her


birine, ilgilinin ba

şvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk


Liras

ına kadar idarî para cezası verilir.


II - Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim i
şlerinin görülmesi:


Madde 35 –

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında


aksine hüküm olmad

ıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:


a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar

ın yerine getirilmesi;


b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullan

ılması, korunması, bakımı ve


onar

ımı için gereken tedbirlerin alınması;


c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim i

şleriyle korunma, onarım, temizlik gibi


bak

ım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim


plan

ında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk


ay

ı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu


avans

ın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;


e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili di

ğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim


dolay

ısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,


ba

ğımsız bölümlere ait kiraların toplanması;


f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligat

ın kabulü;


g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakk

ın kaybına


meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin al

ınması;


h) Anagayrimenkulün korunmas

ı ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan


hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar ad

ına alınması;


i) Kat mülkiyetine ili

şkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine


kar

şı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil


ettirilmesi;

j) Toplad

ığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir


bankada kendi ad

ına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap


açt

ırılması;


k) Kat malikleri kurulunun toplant

ıya çağırılması.


2. Defter tutulmas
ı ve belgelerin saklanması:


Madde 36 –

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan


ihtar ve tebligat

ın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen


deftere tarih s

ırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri


bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim y

ılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici


taraf

ından notere kapattırılması mecburidir.


Bu maddede yaz

ılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son


f

ıkrasında yazılı cezalar uygulanır.


3.
İşletme projesinin yapılması:


Madde 37 – (De
ğişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)


Kat malikleri kurulunca kabul edilmi

ş işletme projesi yoksa, yönetici


gecikmeksizin bir i

şletme projesi yapar.


Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir y

ıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;


b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara

göre dü

şecek tahmini miktar;


c) Tahmini giderlerle di

ğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin


20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutar

ı;


Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya ba

ğımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları


kar

şılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde


projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakk

ında, karar


verilir, gerekirse yeni bir proje haz

ırlanır.


Kesinle

şen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili


kararlar

ı, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen


belgelerden say

ılır.


III - Sorumlulu
ğu:

1.Genel kural:


Madde 38 –

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.


(Ek f
ıkra: 14/11/2007-5711/19 md.)

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu


veya toplu yap

ı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini


temsilen yöneticiye, toplu yap

ılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler


kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle aç

ılabilir. Yönetici, açılan


davay

ı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul


karar

ının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.


2. Hesap Verme:


Madde 39 –

Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman


yaz

ılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul


dolay

ısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına


vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yar

ısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim


plan

ında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.


I

V - Hakları:


Madde 40 –

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.


Kat malikleri,kendilerine dü

şen borçları ve yükümleri yönetici tarafından


noterlikçe yapt

ırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici,


hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaks

ızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip


yöneticilikten çekilerek bu yüzden u

ğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.


Yönetici, yönetim plan

ında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin


edilmemi

ş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,


(De
ğişik: 13/4/1983 - 2814/13 md.)

Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından


atanm

ış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne


oranda kat

ılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim


süresince kendisine dü

şen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.


E) Yönetimin denetlenmesi:


Madde 41 –

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı


olarak denetler ve hakl

ı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.


Hesaplar

ın denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu


denetim her üç ayda bir yap

ılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap


denetlenmesi her zaman yap

ılabilir.


Kat malikleri kurulu denetim i

şini, kendi aralarından sayı ve arsa payı


ço

ğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu


halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plan

ında yazılı zamanlarda, eğer zaman


yaz

ılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir


raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarz

ı hakkındaki düşüncelerini


bildirir; bu rapor ço

ğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.


Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlar

ı ve gerekli gördükleri diğer hususları,


(1) den ba

şlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle


tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak alt

ını imza ederler.


F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydal
ı olanlar:


Madde 42 –

Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir


de

ğişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay


bir hale konulmas

ına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak


bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin say

ı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar


üzerine yap

ılır.


(Ek f
ıkra: 1/7/2005-5378/19 md.)

Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi


hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapaca

ğı toplantıda


görü

şülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde


yap

ılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat


malikinin talebi üzerine bina güvenli

ğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon


raporuna istinaden ilgili mercilerden al

ınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre


in

şaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki


taleplerini en geç alt

ı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile


özürlünün kullan

ımından sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan


Bakanl

ığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak


yönetmelikle belirlenir.

Bu i

şlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına


göre, ödenir.


(De
ğişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.)

Kat maliklerinden birinin isteği


üzerine

ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi


sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönü

ştürülmesi, kat


maliklerinin say

ı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak


toplam in

şaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi


ı

sıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile


verecekleri karar üzerine yap

ılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı


oran

ına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına


ili

şkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak


yönetmelikle düzenlenir.


(De
ğişik beşinci fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.)

Isıtma sisteminin merkezi


sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönü

ştürülmesine karar


verilmesi halinde, yönetim plan

ının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır


II - Çok masrafl
ı ve lüks olanlar:


Madde 43 –

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya


yap

ının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat


malikleri taraf

ından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde


bulunm

ıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda


de

ğildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat


malikleri öderler.

Bununla beraber, ba

şlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya


cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yap

ılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa


paylar

ı oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını


kazan

ırlar.


III- Ba
ğımsız bölüm ilavesi:


Madde 44 –

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine


tam kat yap

ılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü


maddenin ikinci f

ıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:


a) Kat malikleri kurulunun buna oybirli

ğiyle karar vermesi;


b) Anagayrimenkulün bu in

şaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler


de dahil olmak üzere bütün ba

ğımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne


göre yeniden ve oybirli

ğiyle tesbit edilmesi;


c)

İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu


memuru huzurunda yap

ılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak


bunun, anagayrimenkulün bütün ba

ğımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki


irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13

üncü madde hükmüne göre ba

ğlantı sağlanması;


Ş

arttır.


Bu nitelikteki ilave ve geni

şletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak


istemiyen kat maliklerinin arsa paylar

ından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi


yapt

ıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.


Bu takdirde, yeni ba

ğımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa


paylar

ından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni


yap

ılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat


mülkiyetine çevrilerek onu yapt

ıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat


mülkiyeti kütü

ğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.


G) Temliki tasarruflar ve önemli i
şler:


Madde 45 –

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve


bölünen k

ısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya


anayap

ının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli


yönetim i

şleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine


yap

ılabilir.


ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat

İrtifakının Sona Ermesi


A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olmas
ı veya kamulaştırılması ile:


Madde 46 –

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle


sona erer.

Anagayrimenkulün bütün ba

ğımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde


toplanmasiyle kat mülkiyeti kendili

ğinden sona ermez.


Sicil kayd

ı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi


mülkiyetinde toplam

ış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi


mülkiyete çevrilmesine ait yaz

ılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil


bölümlere ba

ğlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski


kay

ıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat


mülkiyetinin kurulmas

ından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da


yaz

ılır.


Ba

ğımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla


kay

ıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe,


anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti

kütü

ğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.


Kay

ıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber


hakk

ının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak


mülkiyet paylar

ına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız


borçlunun, adi mülkiyet gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet paylar

ı üzerine geçirilmek


suretiyle genel kütü

ğe tescil olunur.


Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olmas

ı veya kamulaştırılması


halinde sicil kayd

ının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.


Anagayrimenkul kamula

ştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli


ba

ğlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur


ve o bölümün malikine ödenir.


II - Anayap
ının harap olması:


Madde 47 –

Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat


mülkiyeti kendili

ğinden sona erer.


Anayap

ının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki


iki y

ıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir


k

ısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının,


de

ğeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden


istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa paylar

ı kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının


(Beyanlar) hanesine i

şaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak


iki y

ıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde


bütün kat malikleri ba

ğımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin


2 nci f

ıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye


mecburdurlar.

Yukardaki f

ıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat


mülkiyeti kendili

ğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler


için al

ınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.


Birden ziyade ba

ğımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden


yap

ılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat


malikleri bunlar

ı yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı


ay içinde di

ğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (Değişik son cümle:


14/11/2007-5711/20 md.)

Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur


ve onlar

ın arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere


öncelikle devredilir.

Harabolan ba

ğımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler


devam

ınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar


hanesine geçici

şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti


yeniden do

ğar ve geçici şerh kütükten silinir.


III - Bildirme ödevi ve kayd
ın silinmesi:


Madde 48 –

Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının


harabolmas

ı halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu


idaresine ve bütün kat maliklerine; e

ğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat


maliki taraf

ından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak


zararlar

ın tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki


k

ısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.


Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütü

ğündeki sayfalar kapatılarak


gayrimenkulün kayd

ı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti


kütü

ğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları


oran

ında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta


bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.

Tümü harabolan anayap

ının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine


kat mülkiyeti esas

ına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti


kurulmas

ına dair hükümler uygulanır.


B) Kat irtifak
ının sona ermesi:


Madde 49 –

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu


memuruna verecekleri yaz

ılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka


her zaman son verebilirler.

Kat irtifak

ı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı


yap

ılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.


(De
ğişik fıkralar: 13/4/1983 - 2814/14 md.):


Kat irtifak

ına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen


plana göre be

ş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi,


gerekti

ğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli


bir süre için uzat

ılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.


Yukar

ıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.


YED

İNCİ BÖLÜM


Son Hükümler


A) Yasaklar:


Madde 50 –

Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer


kanunlara göre, bir gayrimenkulün payda

şlarından birinin o gayrimenkulün bir


bölümünden kat maliki gibi tek ba

şına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı


kurulamaz.

Tümü kargir olm

ıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.


B) Yeni duruma uyma :

I - Medeni Kanunun yürürlü
ğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:


Madde 51 – (De
ğişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.)

Medeni Kanunun


yürürlü

ğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün


payda

şlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına


faydalanmas

ını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin


mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütü

ğüne


tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yap

ılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak


mülkiyet devam eder.

Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci f

ıkra gereğince kat mülkiyetine


çevrilmesi ve kat mülkiyet kütü

ğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine


ba

şvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b)


bendinde yaz

ılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran


ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter.

Di

ğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine


kat

ılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalasine


dair olan 33 üncü madde hükmü uygulan

ır.


II - Medeni Kanundan önce kurulmu
ş olan haklarda :


Madde 52 –

Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda


mülkiyeti) gibi isimler alt

ında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden


ba

şlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine


veya kat irtif

ıkına çevrilir:


a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yap

ı bölümleri mevcutsa, hak


sahipleri, aralar

ında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin


de

ğerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak


mülkiyet hükümlerine göre payda

ş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri


uyar

ınca kat mülkiyetini kurarlar.


b) Yap

ı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a)


bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada payda

ş olması suretiyle kendiliğinden kat


irtifak

ı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.


c) Hak sahipleri anla

şarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl


içinde eski haklar

ını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme,


gayrimenkulün bulundu

ğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında


arsa paylar

ının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve


(b) bendlerindeki esaslar uyar

ınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya


do

ğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.


Bu haklar

ın tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya


çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklar

ının tahsili


hakk

ındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.


Hak sahipleri tapu idaresinin karar

ına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden


ba

şlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.


III - Medeni Kanuna göre kurulmu
ş kat irtifaklarının yönetimi:


Madde 53 –

Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün


payda

şlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına


faydalanmas

ını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları, bu Kanuna göre kat


mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim plan

ı yapılması


mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine kat

ılma


hususlar

ında bu kanun hükümleri uygulanır.


C) Özel kanuna göre ortakla
ştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin

durumu:


Madde 54 – (De
ğişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.)

İmar Kanunu


hükümlerine göre ortakla

ştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat


mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortakla

ştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785


say

ılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun


16 nc

ı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları


takdirde, ortakl

ığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.


(De
ğişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.)

Böyle bir anlaşmaya varılamazsa,


her gayrimenkulün ortakla

ştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen


madde hükümlerine göre ortakl

ığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir


edilerek, bunlara Türkiye

İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi


uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yak

ın tarih itibarıyla ulaştığı


de

ğerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine,


öteki gayrimenkulleri bu de

ğerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip


bedel ödenince ortakl

ık giderilmiş olur.


Kesinle

şen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde


bedel ödenmez veya alt

ı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya


ayni teminat gösterilmezse ortakla

ştırılan gayrimenkullerin tümü, imar


durumuna göre mümkünse katmülkiyeti muhafaza ve di

ğer gayrimenkuller


buna ilhak edilerek, e

ğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma


yoliyle sat

ılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca


takdir edilmi

ş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.


D) Harç ve vergiler:


Madde 55 –

Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin


ba

şkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni


Kanunun yürürlü

ğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince


kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmu

ş olan hakların 52 nci maddeye göre


kat mülkiyeti veya kat irtifak

ına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.


Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kay

ıtlı


bulundu

ğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.


E) Belediyesi olm
ıyan yerlerdeki durum:


Madde 56 –

Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan,


yerlerde o yerin ba

ğlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar


Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

SEK

İZİNCİ BÖLÜM (1)


Devre Mülk Hakk

ı


Madde 57 –

Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün


ortak maliklerinden her biri lehine bu yap

ı veya bağımsız bölümden yılın belli


dönemlerinde istifade hakk

ı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak


kurulabilir.

Bu hakka devre mülk hakk

ı denir.


Madde 58 –

Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı


oldu

ğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.


Devre mülk hakk

ı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına


çevrilmi

ş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.


Devre mülk üzerinde bu hakla ba

ğdaşan ayni haklar tesis edilebilir.


——————————


(1) Bu bölüm ve bu bölüm ba
şlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1

nci maddesi ile eklenmi
ştir.


Devre mülk hakk

ı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve


temlik edilebilir ve mirasç

ılara geçer.


Madde 59 –

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden


daha az süreli olmamas

ı gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı


sahibi bu hakk

ın kullanımını başkalarına bırakabilir.


Madde 60 –

Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu


kütüklerinin beyanlar hanesine, ba

ğımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı


kuruldu

ğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.


Madde 61 –

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin


ortak malikler aras

ında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri,


yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklar

ı, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım


masraflar

ı gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün


hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözle

şmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün


beyanlar hanesinde gösterilir.

Devre mülk hakk

ı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi


aralar

ından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna


temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere

devre mülk yöneticili

ği ile ilgili görevler de verilebilir.


Madde 62 –

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden


baz

ılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında


kararla

ştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.


Madde 63 –

Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün


ortak malikleri, aksi sözle

şme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.


Madde 64 –

Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde


belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri ba

ğımsız bölüm veya yapıyı sözleşme


hükümleri gere

ğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.


Dönem süresi sonunda tahliye olmad

ığı takdirde, istifade edecek dönem


sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kayd

ını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı


halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, ba

şkaca bir işlem ve tebligata lüzum


kalmadan, derhal zab

ıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu


bo

şaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.


Madde 65 –

Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve


sorumluluklar

ının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede


veya yönetim plan

ında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer


kanun hükümleri uygulan

ır.


DOKUZUNCU BÖLÜM
(1)


Toplu Yap
ılara İlişkin Özel Hükümler

Kapsam


Madde 66

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Toplu yap

ı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim


plân

ına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis


ve hizmetler ile bunlar

ın yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı


ifade eder.

Toplu yap

ı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır.


Ancak bu parseller aras

ında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park,


otopark gibi kamuya ayr

ılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar


parseli, kat irtifak

ının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu


yap

ı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı


hükümlerine tâbi olacak

şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.


Yap

ılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine


çevrilebilir.


Ortak yerler


Madde 67

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Toplu yap

ı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak


kullanma ve faydalanmas

ına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis


edildikleri toplu yap

ı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm


numaralar

ı gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri


parsellerde bulunan ba

ğımsız bölümlerin ortak yeri olur.


Toplu yap

ı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı


tesisleri bulunduklar

ı parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız


bölümlerin ortak yeri say

ılır.


Vaziyet plân ve projeleri


Madde 68

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Toplu yap

ılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların


––––––––––––––––––––––

(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say

ılı Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek üzere


"Toplu Yap

ılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında aşağıdaki maddeler


eklenmi

ş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.


kullan

ılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını


kapsayacak

şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine


uygun olarak haz

ırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.


Kamuya ayr

ılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili


kamu kurumu ile mutabakat sa

ğlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak


ş

artıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.


Toplu yap

ı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak


belgelere, tapuda yap

ılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca


haz

ırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.


Yönetim


Madde 69

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Toplu yap

ı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü


kapsayan ana yap

ıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve


yaln

ız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm


maliklerinden olu

şan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde


olmayan yap

ılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa,


kendi sorunlar

ına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız


bölüm maliklerinden olu

şan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların


ve blok niteli

ğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.


Bir adada birden çok parsel yer al

ıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler,


o adada bulunan ba

ğımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca


yönetilir ve yönetim tarz

ı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul


taraf

ından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir.


Yönetim plân

ında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her


blokta bulunan ba

ğımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde


olmayan yap

ıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada


temsilciler kurulu üyelerinin say

ısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate


al

ınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler


yönettikleri ve temsil ettikleri ba

ğımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.


Toplu yap

ı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan


ba

ğımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve


yönetim tarz

ı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından


kararla

ştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.


Yönetim plân

ında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok


yap

ılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok


niteli

ğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.


Toplu yap

ı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği


dikkate al

ınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler


ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri ba

ğımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına


sahiptirler.


Yönetim plân
ı ve değiştirilmesi


Madde 70

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Toplu yap

ı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim


plân

ı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.


Yönetim plân

ının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil


ettikleri ba

ğımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.


Geçici yönetimle ilgili yönetim plân

ı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız


bölüm maliklerinin be

şte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.


Yönetici ve denetçi atama


Madde 71

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Yönetim plân

ında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için,


blok niteli

ğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine


özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yap

ı temsilciler kurulu ise toplu yapı


kapsam

ındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.


Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteli

ğinde olmayan


yap

ıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı


ve arsa pay

ı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün


ortak yap

ı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna


kat

ılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının


salt ço

ğunluğunun oyu ile atanır.


Ortak giderlere kat
ılma


Madde 72

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Toplu yap

ı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat


maliklerinin ortak kullan

ım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin


ortak giderler, o yap

ılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak


kullan

ım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün


kat malikleri taraf

ından karşılanır.


Blok kat malikleri, toplu yap

ı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004


say

ılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden


say

ılır.


Kat malikleri, toplu yap

ı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki


kullanma hakk

ından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait


alanlarda bulundu

ğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla


bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmad

ığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı


ortak gider pay

ını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.


Geçici yönetim


Madde 73

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Yönetim plân

ında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun


görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun olu

şması için gerekli girişim ve


ça

ğrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde


yönetim plân

ında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine


ili

şkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl


sonras

ına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı


ruhsat

ının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.


Uygulanacak di
ğer hükümler


Madde 74

– (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)


Bu bölümde öngörülen özel hükümler sakl

ı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan


bütün hükümler, toplu yap

ılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.


Görevli mahkeme:


Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)


Bu Kanunun uygulanmas

ından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh


mahkemelerinde çözümlenir.


Kullanma yerlerinin bo
şaltılması:


Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)


Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici taraf

ından


sözle

şmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan


ve bekçiler ile d

ışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer


tahsis edilmi

ş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde


bo

şaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine


ba

şkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde


zab

ıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine


getirilmesini durdurmaz.

İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.


Birden çok yap
ılarda uygulanacak özel hükümler:


Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.; Mülga: 14/11/2007-5711/24 md.)


Kat irtifak
ına geçiş:


Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)


Be

ş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak


amac

ıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat


irtifak

ına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay


sahiplerinin gayrimenkuldeki paylar

ının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri


ad

ına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:


a) Mü

şterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş


olmas

ı,


b) Mü

şterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş


karar

ına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay


içinde uyulmam

ış olması,


c) Karara uymayan mü

şterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç


bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.


Geçici Madde 1 – (Ek: 14/11/2007-5711/23 md.)


Bu Kanunun yürürlü

ğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki


yap

ılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun


yürürlü

ğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi


zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yap

ı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren


tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçi

ş işlemleri sırasında cezasız


olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakk

ı sahiplerinden birinin veya varsa


yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulmas

ı için gerekli olan belgelerden eksik olanların


tamamlanmas

ı için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde


bulunmas

ına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine,


anagayrimenkul belediye s

ınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî


amir taraf

ından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.


F) Yürürlük tarihi:


Madde 75 –

Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)(2)


G) Yürütme makam
ı:


Madde 76 –

Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1)(2)


——————————


(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 say

ılı Kanunun 1 inci maddesiyle “Yürürlük tarihi” ile ilgili 57 nci madde 66,


“Yürütme makam

ı” ile ilgili 58 inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandırılmıştır.


(2) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say

ılı Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek üzere


"Toplu Yap

ılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72,


73, 74 üncü maddeler eklenmi

ş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül


ettirilmi

ştir.


23/6/1965 TAR
İHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN

GEÇ
İCİ MADDELER:


1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 say

ılı Kanunun geçici maddeleri:


Silinmemi
ş kat irtifakı hakları:


Geçici Madde 1 –

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun


yürürlü

ğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu


kütü

ğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değişik


hükmü uygunlan

ır.


Önce aç
ılmış davalar:


Geçici Madde 2 –

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar


nedeniyle, bu Kanunun yürürlü

ğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar


bu mahkemelerce sonuçland

ırılır.


2) 5/2/1992 tarih ve 3770 say

ılı Kanunun geçici maddesi:


Geçici Madde –

Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik


Yap

ılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde


Kararname ç

ıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu


ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.


3) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say
ılı Kanunun geçici maddeleri:


Geçici Madde 1 –

Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun


yürürlü

ğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.


Geçici Madde 2 –

13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği


tarihten önce kat irtifak

ı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde


hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.


Geçici Madde 3 –

Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara


ait yönetim plânlar

ı, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun


hükümlerine uyarlan

ır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat


malikleri kurulunun salt ço

ğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim


plân

ı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür.


Toplu yap

ı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde


yap

ılır.


634 SAYILI KANUNA EK VE DE
ĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN

YÜRÜRLÜ
ĞE GİRİŞ TARİHİNİ GÖSTERİR LİSTE

Kanun Yürürlü
ğe

No. Farkl
ı tarihte yürürlüğe giren maddeler giriş tarihi


1166 – 2/1/1969

2814 – 14/4/1983

3227 – 25/6/1985

KHK/431 – 13/2/1991

3770 – 11/2/1992

5378 42 7/7/2005


De
ğiştiren Kanun Yürürlüğe

No. 634 say
ılı Kanunun değiştirilen maddeleri giriş tarihi


5627 42 2/5/2007

5711 3,4,10,11,12,13,14,18,19,20,22,23,25,26,29,30,31,

33,34,38,47,54,Dokuzuncu Bölüm,66 ila 74, Geçici Madde 1,

İşlenemeyen Hükümler(Geçici Madde 1,2,3) 28/11/2007
E-postayla Gönderme

Yorumlar

Yorum Gönder

Popüler Yayınlar