Kentsel Dönüşüm Yasasının Getirdiği Son Değişiklikler, İmkan ve Avantajlar Konusunda Hukuki Rapor

Kentsel Dönüşüm Yasasının Getirdiği Son Değişiklikler, İmkan ve Avantajlar Konusunda Hukuki Rapor

A) KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Kentsel dönüşümü kısaca; " Çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü" olarak tanımlayabiliriz.

B) KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamak amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında düzenlenmiş olan kanun ve yönetmelikler doğrultusunda kentsel dönüşüm süreci şöyledir:
  1. Belediye, il özel idaresi, TOKİ, Bakanlık veya malikler, Uygulama Yönetmeliği'nde belirtilen belgeler ile yetkili lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından talep edilebilen tespite konu olan yapının bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, Uygulama Yönetmeliği uyarınca düzenlenen raporun bir örneği gönderilir. Müdürlükçe incelenen risk tespit raporu, herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde tapu kütüğüne işlenmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Böylece satış ve kiralamalarda yapının riskli olduğunun bilinmesi sağlanır.
  2. Bakanlıkça veya İdarece yapılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.
  3. Riskli yapı tespitlerine yapılacak itirazlar;  Üniversitelerce belirlenen 4 üye ve  Bakanlıkça belirlenen 3 üye,olmak üzere toplam (7) üyeden teşkil olunan Teknik Heyetler'ce   incelenir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Teknik heyetin almış olduğu kararlar, dayanakları ve ilmi gerekçeleri de belirtilmek suretiyle yazılır ve itiraz edene bildirilir. Heyet İtiraz sonucu teknik heyetçe verilecek karara karşı idare mahkemelerinde iptal davasıaçılabilir ancak açılan davada yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.
  4. Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıların yıkımı için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5/3 ve 5/4'te şöyle denilmektedir; "Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.  5. madde de belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir."
  5. Yıkım sonrasında kat mülkiyeti ve kat irtifakı hakları kendiliğinden sona erer. Malikler arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla kendi aralarında riskli binanın yıkıp yeniden yapılma şartlarında anlaşabilirler. Bu anlaşmaya şartları içeren bir sözleşme örneği eklenebilir. Kanun, maliklerin 2/3 oranında kendi aralarında anlaşamamaları halinde önce kamulaştırma yapma ve sonrasında bu binayı yeniden yapma konusunda Devleti yetkili kılmıştır. Devlet maliklerin anlaşamaması halinde eğer bir biçimde kamu yararı varsa (mesela çevre için bu binanın boş kalması, enkaz halinde durması sakıncalıysa veya riskli alanlarda projeye dahil edilmesinde fayda görülüyorsa) bu mülkü kamulaştırabilmekte ve sonrasında yeniden yapma işlerini bizzat yapabileceği gibi, maliklerin bir kısmını da anlaşmaya dahil ederek, müteahhitlerle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi modellerle anlaşma yollarını kullanabilir.

C) KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN İŞLEMLERDE YARGI YOLU

1) Risk Tespit Raporuna İtiraz

 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 7. madde 5. fıkra gereğince, ne tür binaların riskli yapı teşkil ettiği yukarıda açıklanmıştır. Bu açıklamalar doğrultusunda, riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu durum bir "risk tespit raporu" ile ayni hak ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. Aynı maddenin 6. fıkrasına göre de, risk tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde, hak sahiplerinin, riskli yapının bulunduğu yerdeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne dilekçe ile itiraz hakları mevcuttur.

2) Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası

Hak sahipleri, itiraz yolunu kullanmayıp, 6306 Sayılı Kanun'un 6.maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, risk tespitinin hak sahiplerine tebliğinden veya öğrenilmesinden itibaren 30 gün içerisinde İYUK uyarınca bir iptal davası da açılabilmektedirler. 6306 Sayılı Kanun'un 6. maddesinin 9. fıkrası gereğince, risk tespit raporlarının hukuka aykırı olması sebebiyle açılacak iptal davasında, yürütmenin durdurulması kararı verilmeyecektir.[1]
Kentsel dönüşüm uygulamalarında; dönüşüm alanının tespiti, uygulanacak proje ve proje kapsamında alınacak kararlar gibi birden fazla idarî işlem söz konusu olabilmektedir. Bu işlemlerin her biri ayrı ayrı kesin ve icraî nitelikte idarî işlemler olup, bu işlemlerden dolayı menfaatleri ihlâl edilenler tarafından dava konusu edilebilir. Ancak, 306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/9 "Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez." denmektedir.
Belediye Kanunu madde 73'te ise "Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. " denilmektedir.

D) 02.06.2013 TARİHLİ AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ İLE GELEN DEĞİŞİKLİKLİKLER

1) Yeni 7.madde ile;

Tebligat Usulü
Riskli yapı tespit raporlarında tespite konu binanın Ulusal adres veri tabanındaki adresi ve bina kodunun yer alması zorunluluğu getirilmiştir.Riskli yapı tespitlerine yapılan itirazları inceleyen komisyonun raporda gördüğü eksiklikler  30 gün içerisinde giderilecektir. Tapu müdürlükleri tarafından yapılan tüm bildirimlerde şahısların Ulusal Veri Tabanındaki adreslerine tebligat zorunluluğu getirilmiş ayrıca "TÜM TEBLİGATLARIN TEBLİGAT KANUNUNA GÖRE YAPILMASI" şartı getirilmiştir. Yani artık Tapu Müdürlükleri mektup yoluyla değil yasal tebligat yoluyla tebliğ ettireceklerdir.

2) Yeni 8.madde ile;

Anlaşma Halinde Yıkım Usulü
Riskli yapılarda malikler anlaşma sağlamış ve taşınmaz tahliye edilmiş ise artık 60 günün sonu beklenmeyecek ve maliklerin yazılı muvafakati, elektrik,su, doğalgaz vb. hizmetlerin kapatıldığı belgelenmek kaydı ile 6 gün içerisinde yıkım ruhsatı belediyelerce verilecektir. 2 ayda bir belediyeler riskli yapıların yıkılıp yıkılmadığını kontrol edecek ve bu şekilde yıkımı yapılmayan ve geciktirilen yerlerde yıkım hızlıca gerçekleştirilecektir.

3) Yeni 15.madde ile;

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar
  1. Taraflar arasında önceden oy birliği sağlanmamış ise SPK (Sermaye Piyasası Kuruluşu) tabi değerleme şirketinden rapor alınarak kat maliklerini noter marifeti ile toplantıya çağrılması şartı getirilmiştir. Buna göre maliklere önce herhangi bir usule tabi olmadan kendi aralarında oy birliği ile anlaşma şartı getirilmiş bu sağlanmaz ise tek toplantı yapılması ve bu toplantıdan önce SPK' ya tabi değerleme şirketinden rapor alarak bu rapor üzerinden anlaşma yapılması, bu olmaz ise 2/3 arsa payı oranına karar alınması şartı getirilmiştir.
  2. Noter marifeti ile toplantıya çağrıda artık tek bir malikinde toplantı daveti esastır. Yani yönetici denetçi veya 1/3 kat maliki zorunluluğu kaldırılmıştır.
  3. Toplantıdaki en önemli usul taşınmazın değerinin korunması suretiyle anlaşma yapılmasıdır.
  4. Bakanlık 2/3 kuralına katılmayarak arsa payını satın aldığı kişilerle konut ve işyeri sözleşmesi yapabilecektir.
  5. Binanın yıkılması sonrasında arsanın satılmasına karar verilmesi halinde öncelikle satışın Bakanlığa yapılması şartı getirilmiştir.
  6. Bir parselde birden fazla yapı var ve hepsi riskli yapı ise bu yapıların yeniden yapımında tamamının 2/3 arsa payı üzerinden karar alınacaktır.
  7. Bir parselde birden fazla yapı var ve bir kısmı riskli yapı ise bu yapılar üzerine riskli yapı şerhi işlenecek olup, risksiz yapılardan ifrazı mümkün ise ifraza parsel üzerindeki bütün maliklerin 2/3'ü oranında karar verilecektir.
  8. Riskli alanlarda ve riskli yapılarda birden fazla yapı bulunması halinde risksiz yapı uygulama dışı tutulabilecektir. İfraz yapılarak risksiz yapı korunacaktır. İfraz mümkün değil ise maliklerin anlaşması ile bina korunabilir. Ancak uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapının bakanlıkça uygulamaya tabi tutulması ön görülebilir.

E) ESKİYEN, EKONOMİK ÖMRÜNÜ DOLDURMUŞ TAŞINMAZLARDA YENİDEN İNŞAAT SÜRECİ VE İLGİLİ YASAL DÜZENLEMELER

Eskiyen bina ve sitelerin 6306 sayılı Kanun doğrultusunda önlerinde bulunan yıkılıp yeniden yapım sürecini şöyle özetleyebiliriz: Bakanlık onay yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokol'ü imzalanır. Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il kentsel dönüşüm müdürlüğüne sunulur. Bu protokolde riskli yapının yıkımı kararı alınır. Ortak Karar Protokolünde binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için Bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır.
6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre; bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Maliklerle müteahhidin veya inşaat şirketinin yaptığı anlaşma doğrultusunda ayrılma, birleştirme ve arazi düzenlemesi yapılır.
Ortak Karar Protokolü'ne katılmayan üçte bir bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, Bakanlığın belirleyeceği rayiç bedelden az olmaması şartıyla açık arttırma yoluyla diğer kat maliklerine ( 2/3 çoğunluk sağlayan ) açık arttırma yoluyla satılır. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinin 11. maddesinde taşınmazın değerinin idare bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın almak suretiyle yapılacağı belirtilmiştir. Taşınmazın değeri belirlenirken taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösteren harita veya kroki yapılır veya hizmet alınan kuruluşa yaptırılır. Bu 1/3 lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınır.

F) HARÇ VE DİĞER MASRAFLARA İLİŞKİN YARDIM

Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.
Anlaşma ile boşaltılan binalardaki kat maliklerine Kira yardımı, konut sertifikası, düşük faizli kredi imkanları sunulmaktadır.
02.06.2013 tarihli yeni yönetmelik ile kentsel dönüşüm yasası kapsamındaki muafiyetlerin tamamı belirtilmiştir. Buna göre;
  1. 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince noter harçları
  2. 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince tapu ve kadastro harçları
  3. 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince belediyelerde alınan harçlar
  4. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisi
  5. 7338 sayılı Veraset İntikal Vergisi kanunu uyarınca veraset intikal vergisi
  6. Belediye Gelirleri kanunu ve İmar kanunu uyarınca döner sermaye adı altında alınan ücretler ile otopark yönetmeliği uyarınca belediye meclis kararı ile belirlenen her türlü ücret
  7. Kullanılan krediler nedeniyle 6802 sayılı Gider Vergisi Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacaktır.

G) KİRA YARDIMI

02.06.2013 Tarihli Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 11. Maddesi uyarınca; anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.
  • Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ayı geçemez.
  • Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.
  • Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir.
Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımları;
  • Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ' ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ' nin hesabına,
  • Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır.
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
[1] Kentsel Dönüşüm Hukuku Prof. Dr. Gürsel Öngören- Prof. Dr. N. İlker Çolak Syf.207.
E-postayla Gönderme

Yorumlar

Yorum Gönder

Popüler Yayınlar