18 Kasım 2016 Cuma

Site Yönetim Planı Hazırlamada 10 Adım

Konut Siteleri Yönetimleri, site yönetim planı hazırlarken aşağıdaki maddelere uymamaları, site yönetiminde sıkıntı çekmemeleri önemle taviye edilir.
Site Yönetim Planı, aslında kat malikleri arasındaki sözleşme niteliğinde hukuki bir plandır. Bu plan, kat irtifakı başvurusu esnasında irtifak sahiplerince, genellikle de oy birliği ile (irtifak sahiplerinin en az 4/5 oyu ile) hazırlanır ve tapu idaresine şerhle verilir. İçeriği ise; yönetim ve denetim kurullarının nasıl oluşacağı, giderlerin nasıl paylaşılacağı, kurullar ve toplanma zamanları ve kararların alınma nisabı başta olmak üzere Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olan diğer maddelerden oluşur.
Site yönetimleri mevzuatı genel olarak 634 sayılı Kat mülkiyeti kanunundan alınmakla beraber, asıl ve siteye özel Mevzuat Yönetim Planıyla oluşturulur. Bina inşaatında oluşturulan geçici yönetimi ve kat irtifakı üzerinden tapu idaresine yönetim planını şerh ettiren müteahhitler bu planı hazırlarken Site Yönetim Danışmanlarına danışarak hazırlamaları, hazırlanan planın hem kanuna uygunluğu, hem de planda herhangi bir açıklık bulunmaması açısından önem arz etmektedir.

Site Yönetim Planı hazırlarken dikkat edilecek gereken en önemli konular şöyledir.
1. Site Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere hiç bir yasaya muhalif bir madde içeremez, içermesi durumunda bu maddeler yok hükmündedir.
2. Site Yönetim planı, hukuki bir sözleşme olmanın yanında mali-idari-sosyal boyutları da içeren bir plan olmalıdır.
3. Site Yönetim planı, site yönetiminin anayasası gibi düşünülerek hazırlanmalıdır.
4. Site Yönetim planı farklı bir yerden direk alınıp kullanmak sıkıntılar doğurabileceğinden, en ince ayrıntısına kadar siteye özel bir plan olmalıdır.
5. Site yönetim planında anlaşılır bir dil kullanılarak, günümüz Türkçesi ile yazılmalıdır.
6. Yönetim planında, kanunun amir maddelerinin yanında bulunan ek tavsiye niteliğindeki maddeleri net olarak belirtilmeli ve herhangi bir tereddüte yer bırakılmamalıdır.
7. Yönetim planını oluşturulurken yazılacak maddeler, sitedeki yaşayan sakinlerin yaşam kültürü düşünülerek kurgulanmalı, plan uygulanmasına çok büyük katkı sağlayacağı kesindir. Aksi taktirde pratikte uygulaması olmayan resmi bir evraktan öteye gidemeyen bir plan durumunda olur.
8. Yönetim planı, kat malikleri ve site sakinlerin yaşamasını zorlaştırmaktan ziyade kolaylaştırmaya yönelik olmalıdır.
9. Yönetim planında, kat malikleri ve site sakinlerinin olası uyuşmazlıklarını giderme amacıyla bir uzlaşma kurulu oluşturulmalı.
10. Yönetim planı kurgulanırken, sürdürülebilir, sakinlerin memnuniyeti ve emlak değerinin artışını sağlamasına yardımcı olacak bir düşünce üzerine kurulmalıdır.

Binalara Panjur Taktırmak Yasak mı?

Apartman ve sitelerde oturan bazı bağımsız bölüm sahipleri, gerektiğinde penceresini panjurla kapatmak isteyebilmektedir. Ancak alınan bazı yönetim kurulu kararları ile panjur taktırmak yasaklanabilmektedir. Peki, buna rağmen panjur taktırmak istersek bize sonuçları nasıl olur?
Panjur taktırmak yasak mı?
Panjur montajı yapıldığında ortaya çift taraflı bir sonuç çıkmaktadır. Bu durum, malikin kendi bağımsız bölümünün güvenliğini arttırırken, diğer bağımsız bölümleri tehlikeye sokabildiği durumlar ile karşılaşılmaktadır.
Bu nedenle kimi apartman ve siteler, yönetim kurulu kararı ile panjur taktırılmasını yasaklayıcı kararlar alabilmektedir. Peki, apartman veya sitede alınan bu karara rağmen panjur taktırmak Yasal mı? Bu konu hakkında bize emsal olabilecek olan örnek Yargıtay kararına bakmak gerekmektedir;
Yargıtay 18’inci Hukuk Dairesinin
2004/2179 
E., 2004/2940 K. sayılı ve 
12.4.2004 tarihli Kararı: 
"...Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinde kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur tutulmuş ve bunlardan birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması yasaklanmıştır. 
İlgili yasanın bu hükmüne göre normal koşullarda kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de, Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzeyine düz ve düşey demir parmaklık takılmasının güvenlik açısından zorunlu olduğunun yerinde saptanması halinde yapılan imalatın ( parmaklığın veya panjurun ) diğer bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye düşürmeyecek biçimde yapılmasına izin verilmektedir..." şeklindedir. 
Yukarıda yer alan Yargıtay Kararı gereğince; parmaklığın dairenin güvenliği için zorunlu olması ve diğer dairelerin güvenliğini tehlikeye düşürmemesi halinde yapılabilmesine izin verilebilmektedir.

Bir Satışın Muvazaalı Olmadığı Nasıl İspat Edilir ?

Bir Satışın Muvazaalı Olmadığı Nasıl İspat Edilir ?
Muvazaa, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaratılmış gerçek dışı bir anlaşmadır. Bu sahte anlaşma, taraflar arasında herhangi bir hüküm ya da sonuç barındırmaz ve tarafların gerçek iradeleriyle örtüşmez. Borcu dolayısıyla evini kaybetmek üzere olan kişinin bunu engellemek amacıyla evini bir tanıdığına satmış gibi göstermesi, bir/birkaç mirasçısının mirastan mahrum kalmasını isteyen kişinin  mal kaçırma yoluyla taşınmazlarını tek bir mirasçısına devretmesi gibi durumlar muvazaalı satışlara örnektir. Yani muvazaalı satışlar üçüncü kişileri aldatma amacıyla gerçekleştirilen ve gerçeği yansıtmayan satışlardır.
Ortada muvazaalı bir satış varsa ve satışın muvazaalı olduğunu ispat etmek mümkünse, satışın iptali için tapu iptali davası açılabilmektedir. Tapu iptali davası için tapu kayıtları getirtilir, kayıt sebepleri araştırılır, tarafların şahitleri dinlenir ve keşif yapılır. Bilirkişi mütalaası da alındıktan sonra dava karara bağlanır. 
Muvazaa iddiasıyla açılan tapu satış davalarında satışın muvazaalı olduğunu kanıtlamak kadar muvazaalı olmadığını kanıtlamak da önemlidir. Çünkü yapılan satışlar her zaman muvazaalı olmayabiliyor. Peki, satışın muvazaalı olmadığı nasıl ispatlanır ?
İddia edilen muvazaanın türüne göre veya davanın açılma sebeplerine göre farklı beyanlar sunulabilir. Burada unutulmaması gereken temel nokta satışın gerçek bir satış olduğunu ispat edebilmenin önemidir. Mesela murisin ( miras bırakan kişi ) mal kaçırma amacıyla muvazaalı satış yaptığı iddia edildiğinde, murisin paraya ihtiyacı olduğu için satışı gerçekleştirdiğini belgelerle beyan etmesi önemlidir. Yine bu tür davalarda miras bırakan kişinin sözlü beyanları ve bu beyanların tanıkları da önem arz etmektedir. Miras bırakacak kişi mirasçılarını mirastan mahrum edeceğine dair bir beyanda bulunmamışsa bu da muvazaanın olmadığını öne sürmek için kullanılabilir.
Satışın muvazaalı olmadığını ispatlamak için kullanılabilecek en işe yarar yöntemlerden biri ise satış işleminin gayrimenkulun gerçek değerinde yapıldığını göstermektir.