Hikayesi Olan Yalı ve Köşkler

İstanbul Boğazı’nın kıyılarında ve tepelerinde yükselen tarihi yalılar ve köşkler, yalnızca mimari ihtişamlarıyla değil; tutku, ihanet, casusluk, fırtınalı aşklar ve gizemli olaylarla örülü hikâyeleriyle de efsaneleşmiştir.

Hikâyeleri ve efsaneleriyle öne çıkan en ünlü yalı ve köşkler şunlardır:

1. Yılanlı Yalı (Bebek) – Adını "Yılanlı" Koyduran Osmanlı Sahtekârlığı

• Konum: Bebek, Avrupa Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: 18. yüzyılda Hariciye Nazırı Mustafa Efendi tarafından yaptırılan bu ihtişamlı yalıyı Sultan II. Mahmud çok beğenir ve satın almak ister. Yalıya el konulacağından endişelenen Mustafa Efendi, padişahın yakın dostu ve meclis arkadaşı Musahip Said Efendi’den yardım ister. Said Efendi, padişahı yalıyı almaktan vazgeçirmek için büyük bir yalan uydurur: Yalının altındaki kayalıklardan ve denizden sürekli yılanlar çıktığını, binanın yılan kaynağı olduğunu söyler. Sultan II. Mahmud soğur ve satın almaktan vazgeçer. O günden sonra yalının adı "Yılanlı Yalı" olarak kalır. Yalı, 1964 yılında çıkan gizemli bir yangında ahşap selamlık bölümünü kaybetmiş, günümüze taş kayalıkları ve ahşap kalıntıları ulaşmıştır.

2. Sadullah Paşa Yalısı (Çengelköy) – Kırmızı Elbiseli Kadın ve Uğursuzluk Efsanesi

• Konum: Çengelköy, Anadolu Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: 18. yüzyıl sonlarında inşa edilen ve klasik Osmanlı ahşap mimarisinin en özgün örneklerinden olan yalı, Osmanlı diplomatı Sadullah Paşa’ya aittir. Sadullah Paşa, Sultan II. Abdülhamid döneminde Viyana Sefiri olarak görevlendirilir. Ancak siyasi anlaşmazlıklar ve sürgün psikolojisi nedeniyle Viyana’da intihar eder.Efsaneye göre, Sadullah Paşa’nın eşi Necibe Hanım, eşinin ölümüne asla inanmaz. Paşa’nın geri döneceği günü beklemek için her gün en sevdiği kırmızı elbiselerini giyer ve yalının deniz penceresinde saatlerce Boğaz’a bakar. Necibe Hanım, ömrünün sonuna kadar yıllarca o kırmızı elbiseyle pencerede beklemiş ve orada hayatını kaybetmiştir. O günden sonra yalı halk arasında "uğursuz" kabul edilmiş; sonraki sahiplerinin de (aile içi çekişmeler, ani ölümler ve finansal çöküşler yüzünden) uğursuzluktan nasibini aldığı anlatılagelmiştir.

3. Kont Ostrorog Yalısı (Kandilli) – Loti'nin O Tavan Arası ve Gizemli Konuklar

• Konum: Kandilli, Anadolu Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: Osmanlı Devleti’nin adliye danışmanlığını yapan Polonya asıllı İslam hukuku uzmanı Kont Leon Ostrorog’a ait olan bu yalı, 20. yüzyıl başında Doğu ile Batı’nın entelektüel buluşma noktası olmuştur. Yalının en ünlü konuğu Fransız yazar Pierre Loti’dir.Anlatılana göre Loti, İstanbul’daki gizli aşkı Aziyade ile buluşmak ve romanlarını yazmak için sık sık bu yalıya sığınır. Kont Ostrorog, Loti için yalının çatı katına gizli bir çalışma ve dinlenme odası hazırlatır. Yalıda ayrıca İngiltere Kralı VIII. Edward ve Madam Simpson gibi isimler de ağırlanmıştır. Yalının bahçesinde yer alan ve Osmanlı denizcilik tarihine tanıklık eden tarihi taş palamar kütüklerinin geceleri denizkızlarının çığlıklarını yankıladığı yönünde eski Boğaz balıkçılarının uydurduğu efsaneler bulunur.

4. Yusuf Ziya Paşa Köşkü / Peri-li Köşk (Rumelihisarı) – Hiç Bitmeyen İnşaat ve Gece Görülen Hayaletler

• Konum: Rumelihisarı, Avrupa Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: Mısır Hıdivi Abbas Hilmi Paşa’nın başyaveri Yusuf Ziya Paşa tarafından 1910’larda yapımına başlanan bu kuleli şato görünümlü köşk, I. Dünya Savaşı’nın patlak vermesi ve Paşa’nın finansal krize girmesi nedeniyle bir türlü tamamlanamaz.Paşa, aşık olduğu genç eşinin güzelliğini kıskandığı için onu kimse görmesin diye bu devasa kuleli köşke kapatmak istemiştir. İnşaat onlarca yıl yarım kalır; tuğlaları açıkta, pencereleri camsız şekilde boş durur. Mahalle halkı, geceleri kulede kırmızı elbiseli bir kadın hayaletinin gezindiğini, boş pencerelerde ışıklar yandığını ve taşlar arasından ıslık sesleri geldiğini iddia eder. Bu yüzden bina "Perili Köşk" olarak anılmaya başlar. Günümüzde tamamen restore edilmiş olup Borusan Holding genel merkezi ve müze olarak kullanılmaktadır.

5. Yalıboyu "Pembe Yalı" / Fethi Ahmed Paşa Yalısı (Kuzguncuk) – Kutsal Emanet Çalınma Hikâyesi

• Konum: Kuzguncuk, Anadolu Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: Sultan II. Mahmud’un damadı, Tophane Müşiri Fethi Ahmed Paşa’ya ait olan bu devasa yalı, Osmanlı tarihinin en sıra dışı hırsızlık vakalarından birine ev sahipliği yapmıştır.
  1. yüzyılda yalıda çıkan bir yangın ve kargaşa sırasında, Sultanın yalıya hediyesi olan çok değerli, pırlantalarla süslü altın bir saat ve bazı kutsal emanet parçalarının ortadan kaybolduğu fark edilir. Dönemin emniyet birimleri yalı çalışanlarını sorgularken, yalının Boğaz suyuna açılan alt "kayıkhanesinden" gece yarısı gizemli bir filikanın kaçtığı görülür. Çalınan değerli eşyaların İzmit sahilinde bir mağaraya saklandığı ve yalının altındaki gizli tünellerin bu hırsızlıkta kullanıldığı iddiaları yıllarca dilden dile dolaşmıştır.

6. Amcazade Hüseyin Paşa (Köprülü) Yalısı (Anadoluhisarı) – Karasal Savaşların Kaderini Değiştiren Divanhané

• Konum: Anadoluhisarı, Anadolu Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: 1697 yılında yapılan ve Boğaz’ın günümüze ulaşan en eski yalısı olan bu yapı, Osmanlı’nın duraklama döneminde stratejik bir merkez olmuştur.1699 yılında Osmanlı Devleti ile Batılı devletler arasındaki savaşları sona erdiren ve Osmanlı’da büyük toprak kaybına yol açan ünlü Karlofça Antlaşması’nın taslak metinleri ve ön müzakereleri bu yalının su üzerindeki ahşap Divanhanesi’nde Sadrazam Amcazade Hüseyin Paşa tarafından hazırlanmıştır. Efsaneye göre, antlaşma imzalandığı gece yalının rıhtımında sadrazam gözyaşlarını Boğaz’ın sularına dökmüş ve "Devletin talihinin döndüğü yer burası oldu" demiştir. Yalının denize sarkan ahşap tavan işlemeleri Osmanlı sivil mimarisinin zirvesi kabul edilir.

7. Cemil Molla Köşkü (Kuzguncuk) – İstanbul’un İlk Elektrikli ve Telefonlu Efsanesi

• Konum: Kuzguncuk sırtları, Anadolu Yakası
• Efsanesi / Hikâyesi: II. Abdülhamid dönemi Adliye Nazırı Cemil Molla tarafından 1885 yılında yaptırılan bu ihtişamlı köşk, henüz Saray’da bile yokken İstanbul’da sivil bir konutta ilk kez elektrik, kalorifer ve telefon tesisatının kullanıldığı yerdir.Cemil Molla’nın köşkte düzenlediği satranç turnuvaları, mûsikî geceleri ve Batılı tarzda sohbetler dönemin hafiyeleri (jurnalcileri) tarafından sürekli izlenmiştir. Padişah II. Abdülhamid’in kuledeki ışıkları görüp "Orada ne dönüyor?" diyerek köşke baskın yaptırdığı anlatılır. Cumhuriyet döneminde uzun yıllar terk edilen köşk, mahalle çocukları arasında "içinde cinlerin ve perilerin yaşadığı, geceleri piyano seslerinin geldiği" efsanesiyle yıllarca perili ev muamelesi görmüştür.

8. Cemil Topuzlu Köşkü / Çiftlik Köşkü (Caddebostan) – İdam ve İntihar Söylentileri

• Konum: Caddebostan (Marmara Sahili)
• Efsanesi / Hikâyesi: İstanbul Şehremini (Belediye Başkanı) Op. Dr. Cemil Topuzlu tarafından yaptırılan bu görkemli kâgir köşk, İstanbul'un en lüks konutlarından biriydi. Ancak Cemil Paşa siyasi çalkantılar nedeniyle yurt dışına kaçmak zorunda kalmış ve köşk el değiştirmiştir.Köşkün sonraki sahiplerinden İpar ailesinin yaşadığı hukuki davalar, Yassıada süreçleri ve ailenin finansal çöküşü binaya dair efsaneleri tırmandırmıştır. Mahalle arasında, köşkün bahçesindeki ulu çınar ağacında geçmişte idamların gerçekleştiği, gece yarısı bahçeden ayak sesleri geldiği ve köşkün kulesinde köşkün eski sahiplerinin siluetlerinin görüldüğü söylentileri yayılmıştır.

Üsküdar Yalıları

İstanbul Boğazı’nın Anadolu Yakası (Üsküdar ve Beykoz hatları), hem Osmanlı sivil mimarisinin en özgün örneklerine ev sahipliği yapmakta hem de gayrimenkul piyasasının en yüksek değerli mülk alanını oluşturmaktadır.

1. Anadolu Yakasındaki Tarihi ve Tescilli Yalı Sayısı ve Türleri

• Tescilli Tarihi Yalı Sayısı: Anadolu Yakası’nda (Üsküdar ve Beykoz ilçeleri genelinde) toplam 193 adet tescilli tarihi yalı yer almaktadır.
  • Üsküdar: 84 tescilli yalı (24 adedi 1. derece, 40 adedi 2. derece, 20 adedi 3. derece).
  • Beykoz: 109 tescilli yalı (18 adedi 1. derece, 64 adedi 2. derece, 27 adedi 3. derece).
• Mimari ve Yapı Tipleri:
  1. Geleneksel Ahşap / Karkas Yalılar: Osmanlı ahşap sivil mimarisinin örnekleri (Örn: Amcazade Hüseyin Paşa Yalısı, Sadullah Paşa Yalısı).
  2. Kâgir / Neo-Klasik ve Eklektik Yalılar: Taş ve tuğla taşıyıcılı, Batı mimarisi etkisinde yapılar (Örn: Mahmud Nedim Paşa Yalısı).
  3. Harem - Selamlık Bütünlüklü veya Bölünmüş Yalılar: Döneminde kadınlar (harem) ve erkekler (selamlık) için ayrılmış çift kanatlı yapılardan günümüze tek kanadı veya bütünü ulaşanlar.
  4. Yol Yalıları (Arkasından Yol Geçen Yalılar): Denize sıfır olan ancak kara bağlantısı ile arkasındaki bahçesi/korusu arasından sahil yolu geçen yapılar.

2. Anadolu Yakası'nın Öne Çıkan Tarihi Yalıları

Anadolu Yakası’nın en tanınmış tarihi yalılarından bazıları şunlardır:

• Amcazade Hüseyin Paşa (Köprülü) Yalısı (Anadoluhisarı): 1697 yapımı, Boğaz’ın günümüze ulaşan en eski tarihi yalısıdır.
• Kıbrıslı Yalısı (Kandilli): 18. yüzyıla ait, 64 metrelik deniz cephesiyle Boğaz'ın en uzun rıhtımlarından birine sahiptir.
• Kont Ostrorog Yalısı (Kandilli): Polonya asıllı Osmanlı hukuk danışmanı Kont Ostrorog’a ait, dönemin entelektüel merkezlerinden.
• Zarif Mustafa Paşa Yalısı (Anadoluhisarı): 18. yüzyıl sonu/19. yüzyıl başı mimarisiyle Boğaz'ın en görkemli selamlık binalarındandır.
• Sadullah Paşa Yalısı (Çengelköy): Klasik Osmanlı ahşap mimarisini ve tavan süslemelerini en iyi koruyan yapılardandır.
• Mahmud Nedim Paşa Yalısı (Vaniköy): Kulesi ve Viyana mimarisi etkisindeki eklektik yapısıyla dikkat çeker.
• Edib Efendi Yalısı (Kandilli), Fethi Ahmed Paşa Yalısı / Pembe Yalı (Kuzguncuk), Çürüksulu Yalısı (Salacak) ve Nuri Paşa Yalısı (Kanlıca).

3. Ortalama \text{m}^2 Fiyatları ve En Çok Tercih Edilen Lokasyonlar

• Ortalama Metrekare (\text{m}^2) Fiyatları: Anadolu Yakası yalılarında metrekare fiyatları konuma, tarihi dereceye ve rıhtım genişliğine göre ortalama 18.000 USD ile 45.000 USD arasında değişmektedir.
• En Çok Tercih Edilen Lokasyonlar:
  1. Kandilli & Vaniköy: Akıntının görece az olduğu, mahremiyeti yüksek, geniş bahçeli ve elit profiliyle en yüksek değere sahip lokasyonlardır.
  2. Kanlıca: Körfez yapısı, sakin suları ve köklü aile yalılarıyla en çok aranan bölgelerdendir.
  3. Anadoluhisarı & Çengelköy: Tarihi dokusu, restoran ve sosyal yaşam alanlarına yakınlığı ile hem konut hem de yüksek prestijli yaşam için tercih edilir.

4. İskelesi Olan ve Olmayan Yalıların Farkları

• Deniz Ulaşımı ve Kullanım Kolaylığı: İskelesi ve tekne bağlama tonozları/kazıkları olan yalılar, deniz yoluyla doğrudan erişim imkânı sunar. İskelesi olmayan yalılar tekne yanaşmasına elverişli değildir.
• Hukuki Statü (Kıyı Kanunu ve Ecrimisil):
  • Deniz üzerine yapılan iskeleler, Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki (DHTA) alanlarda kalır. Bu nedenle iskelesi olan yalı sahipleri ecrimisil (işgaliye hakkı) öder veya Milli Emlak/Ulaştırma Bakanlığı'ndan iskele kullanım/kiralama izni almak zorundadır.
  • Son yıllarda Kıyı Kanunu ve Anıtlar Kurulu mevzuatı uyarınca sıfırdan yeni iskele yapılması veya mevcut olmayan bir yapıya iskele eklenmesi neredeyse imkânsızdır; bu yüzden "mevcut onaylı/ruhsatlı iskelesi bulunan" yalılar gayrimenkul piyasasında %15-%25 arasında değer primi taşır.

5. Anadolu Yakasındaki En Büyük Yalı ve En Büyük Araziye Sahip Yalı

• En Büyük Kapalı Alana Sahip Yalı: Kıbrıslı Yalısı (Kandilli) ve Zarif Mustafa Paşa Yalısı (Selamlık/Orijinal Bütünü) Anadolu Yakası'nın en geniş kapalı kullanım alanına ve en uzun rıhtım cephesine (Kıbrıslı Yalısı ~64 metre rıhtım) sahip tarihi konutlarındandır.
• En Büyük Araziye / Koruluğa Sahip Yalı: Kandilli ve Vaniköy sırtlarına uzanan koruluklu yalılar (Örn: Kıbrıslı Yalısı Korusu veya Kont Ostrorog Yalısı bahçe alanı) arkalarında dönümlerce büyüklükte özel koru barındırmaları sebebiyle en geniş arazi alanına sahiptirler. (Boğaz genelinde toplam arazisi en büyük yalı ise Avrupa Yakası Yeniköy'deki Şehzade Burhaneddin Efendi / Erbilginler Yalısı'dır - yaklaşık 5.800 \text{m}^2 kapalı alan ve geniş arazi).

6. Şu An İstanbul Boğazı'nda Satılık Kaç Yalı Bulunmaktadır?

• Boğaz genelinde (Anadolu ve Avrupa Yakası toplamı) aktif piyasada yaklaşık 40 ile 50 civarında yalı ve yalı dairesi satışta bulunmaktadır.
• Piyasa Dinamiği: Bu mülklerin bir kısmı sahibinden.com, emlak siteleri veya uluslararası gayrimenkul firmalarının açık ilanlarında yer alırken; en değerli tarihi yalıların büyük bir kısmı (yaklaşık %60'ı) gizlilik ve mahremiyet nedeniyle "Off-Market" (Gizli Satış) yöntemiyle, sadece özel müşteri portföylerine sunularak el değiştirmektedir.

Avrupa Yakası Yalıları

İstanbul Boğazı’nın Anadolu Yakası (Üsküdar ve Beykoz hatları), hem Osmanlı sivil mimarisinin en özgün örneklerine ev sahipliği yapmakta hem de gayrimenkul piyasasının en yüksek değerli mülk alanını oluşturmaktadır.

1. Anadolu Yakasındaki Tarihi ve Tescilli Yalı Sayısı ve Türleri

• Tescilli Tarihi Yalı Sayısı: Anadolu Yakası’nda (Üsküdar ve Beykoz ilçeleri genelinde) toplam 193 adet tescilli tarihi yalı yer almaktadır.
  • Üsküdar: 84 tescilli yalı (24 adedi 1. derece, 40 adedi 2. derece, 20 adedi 3. derece).
  • Beykoz: 109 tescilli yalı (18 adedi 1. derece, 64 adedi 2. derece, 27 adedi 3. derece).
• Mimari ve Yapı Tipleri:
  1. Geleneksel Ahşap / Karkas Yalılar: Osmanlı ahşap sivil mimarisinin örnekleri (Örn: Amcazade Hüseyin Paşa Yalısı, Sadullah Paşa Yalısı).
  2. Kâgir / Neo-Klasik ve Eklektik Yalılar: Taş ve tuğla taşıyıcılı, Batı mimarisi etkisinde yapılar (Örn: Mahmud Nedim Paşa Yalısı).
  3. Harem - Selamlık Bütünlüklü veya Bölünmüş Yalılar: Döneminde kadınlar (harem) ve erkekler (selamlık) için ayrılmış çift kanatlı yapılardan günümüze tek kanadı veya bütünü ulaşanlar.
  4. Yol Yalıları (Arkasından Yol Geçen Yalılar): Denize sıfır olan ancak kara bağlantısı ile arkasındaki bahçesi/korusu arasından sahil yolu geçen yapılar.

2. Anadolu Yakası'nın Öne Çıkan Tarihi Yalıları

Anadolu Yakası’nın en tanınmış tarihi yalılarından bazıları şunlardır:

• Amcazade Hüseyin Paşa (Köprülü) Yalısı (Anadoluhisarı): 1697 yapımı, Boğaz’ın günümüze ulaşan en eski tarihi yalısıdır.
• Kıbrıslı Yalısı (Kandilli): 18. yüzyıla ait, 64 metrelik deniz cephesiyle Boğaz'ın en uzun rıhtımlarından birine sahiptir.
• Kont Ostrorog Yalısı (Kandilli): Polonya asıllı Osmanlı hukuk danışmanı Kont Ostrorog’a ait, dönemin entelektüel merkezlerinden.
• Zarif Mustafa Paşa Yalısı (Anadoluhisarı): 18. yüzyıl sonu/19. yüzyıl başı mimarisiyle Boğaz'ın en görkemli selamlık binalarındandır.
• Sadullah Paşa Yalısı (Çengelköy): Klasik Osmanlı ahşap mimarisini ve tavan süslemelerini en iyi koruyan yapılardandır.
• Mahmud Nedim Paşa Yalısı (Vaniköy): Kulesi ve Viyana mimarisi etkisindeki eklektik yapısıyla dikkat çeker.
• Edib Efendi Yalısı (Kandilli), Fethi Ahmed Paşa Yalısı / Pembe Yalı (Kuzguncuk), Çürüksulu Yalısı (Salacak) ve Nuri Paşa Yalısı (Kanlıca).

3. Ortalama \text{m}^2 Fiyatları ve En Çok Tercih Edilen Lokasyonlar

• Ortalama Metrekare (\text{m}^2) Fiyatları: Anadolu Yakası yalılarında metrekare fiyatları konuma, tarihi dereceye ve rıhtım genişliğine göre ortalama 18.000 USD ile 45.000 USD arasında değişmektedir.
• En Çok Tercih Edilen Lokasyonlar:
  1. Kandilli & Vaniköy: Akıntının görece az olduğu, mahremiyeti yüksek, geniş bahçeli ve elit profiliyle en yüksek değere sahip lokasyonlardır.
  2. Kanlıca: Körfez yapısı, sakin suları ve köklü aile yalılarıyla en çok aranan bölgelerdendir.
  3. Anadoluhisarı & Çengelköy: Tarihi dokusu, restoran ve sosyal yaşam alanlarına yakınlığı ile hem konut hem de yüksek prestijli yaşam için tercih edilir.

4. İskelesi Olan ve Olmayan Yalıların Farkları

• Deniz Ulaşımı ve Kullanım Kolaylığı: İskelesi ve tekne bağlama tonozları/kazıkları olan yalılar, deniz yoluyla doğrudan erişim imkânı sunar. İskelesi olmayan yalılar tekne yanaşmasına elverişli değildir.
• Hukuki Statü (Kıyı Kanunu ve Ecrimisil):
  • Deniz üzerine yapılan iskeleler, Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki (DHTA) alanlarda kalır. Bu nedenle iskelesi olan yalı sahipleri ecrimisil (işgaliye hakkı) öder veya Milli Emlak/Ulaştırma Bakanlığı'ndan iskele kullanım/kiralama izni almak zorundadır.
  • Son yıllarda Kıyı Kanunu ve Anıtlar Kurulu mevzuatı uyarınca sıfırdan yeni iskele yapılması veya mevcut olmayan bir yapıya iskele eklenmesi neredeyse imkânsızdır; bu yüzden "mevcut onaylı/ruhsatlı iskelesi bulunan" yalılar gayrimenkul piyasasında %15-%25 arasında değer primi taşır.

5. Anadolu Yakasındaki En Büyük Yalı ve En Büyük Araziye Sahip Yalı

• En Büyük Kapalı Alana Sahip Yalı: Kıbrıslı Yalısı (Kandilli) ve Zarif Mustafa Paşa Yalısı (Selamlık/Orijinal Bütünü) Anadolu Yakası'nın en geniş kapalı kullanım alanına ve en uzun rıhtım cephesine (Kıbrıslı Yalısı ~64 metre rıhtım) sahip tarihi konutlarındandır.
• En Büyük Araziye / Koruluğa Sahip Yalı: Kandilli ve Vaniköy sırtlarına uzanan koruluklu yalılar (Örn: Kıbrıslı Yalısı Korusu veya Kont Ostrorog Yalısı bahçe alanı) arkalarında dönümlerce büyüklükte özel koru barındırmaları sebebiyle en geniş arazi alanına sahiptirler. (Boğaz genelinde toplam arazisi en büyük yalı ise Avrupa Yakası Yeniköy'deki Şehzade Burhaneddin Efendi / Erbilginler Yalısı'dır - yaklaşık 5.800 \text{m}^2 kapalı alan ve geniş arazi).

6. Şu An İstanbul Boğazı'nda Satılık Kaç Yalı Bulunmaktadır?

• Boğaz genelinde (Anadolu ve Avrupa Yakası toplamı) aktif piyasada yaklaşık 40 ile 50 civarında yalı ve yalı dairesi satışta bulunmaktadır.
• Piyasa Dinamiği: Bu mülklerin bir kısmı sahibinden.com, emlak siteleri veya uluslararası gayrimenkul firmalarının açık ilanlarında yer alırken; en değerli tarihi yalıların büyük bir kısmı (yaklaşık %60'ı) gizlilik ve mahremiyet nedeniyle "Off-Market" (Gizli Satış) yöntemiyle, sadece özel müşteri portföylerine sunularak el değiştirmektedir.

Anadolu Yakası Yalıları

İstanbul Boğazı’nın Anadolu Yakası (Üsküdar ve Beykoz hatları), hem Osmanlı sivil mimarisinin en özgün örneklerine ev sahipliği yapmakta hem de gayrimenkul piyasasının en yüksek değerli mülk alanını oluşturmaktadır.

1. Anadolu Yakasındaki Tarihi ve Tescilli Yalı Sayısı ve Türleri

• Tescilli Tarihi Yalı Sayısı: Anadolu Yakası’nda (Üsküdar ve Beykoz ilçeleri genelinde) toplam 193 adet tescilli tarihi yalı yer almaktadır.
  • Üsküdar: 84 tescilli yalı (24 adedi 1. derece, 40 adedi 2. derece, 20 adedi 3. derece).
  • Beykoz: 109 tescilli yalı (18 adedi 1. derece, 64 adedi 2. derece, 27 adedi 3. derece).
• Mimari ve Yapı Tipleri:
  1. Geleneksel Ahşap / Karkas Yalılar: Osmanlı ahşap sivil mimarisinin örnekleri (Örn: Amcazade Hüseyin Paşa Yalısı, Sadullah Paşa Yalısı).
  2. Kâgir / Neo-Klasik ve Eklektik Yalılar: Taş ve tuğla taşıyıcılı, Batı mimarisi etkisinde yapılar (Örn: Mahmud Nedim Paşa Yalısı).
  3. Harem - Selamlık Bütünlüklü veya Bölünmüş Yalılar: Döneminde kadınlar (harem) ve erkekler (selamlık) için ayrılmış çift kanatlı yapılardan günümüze tek kanadı veya bütünü ulaşanlar.
  4. Yol Yalıları (Arkasından Yol Geçen Yalılar): Denize sıfır olan ancak kara bağlantısı ile arkasındaki bahçesi/korusu arasından sahil yolu geçen yapılar.

2. Anadolu Yakası'nın Öne Çıkan Tarihi Yalıları

Anadolu Yakası’nın en tanınmış tarihi yalılarından bazıları şunlardır:

• Amcazade Hüseyin Paşa (Köprülü) Yalısı (Anadoluhisarı): 1697 yapımı, Boğaz’ın günümüze ulaşan en eski tarihi yalısıdır.
• Kıbrıslı Yalısı (Kandilli): 18. yüzyıla ait, 64 metrelik deniz cephesiyle Boğaz'ın en uzun rıhtımlarından birine sahiptir.
• Kont Ostrorog Yalısı (Kandilli): Polonya asıllı Osmanlı hukuk danışmanı Kont Ostrorog’a ait, dönemin entelektüel merkezlerinden.
• Zarif Mustafa Paşa Yalısı (Anadoluhisarı): 18. yüzyıl sonu/19. yüzyıl başı mimarisiyle Boğaz'ın en görkemli selamlık binalarındandır.
• Sadullah Paşa Yalısı (Çengelköy): Klasik Osmanlı ahşap mimarisini ve tavan süslemelerini en iyi koruyan yapılardandır.
• Mahmud Nedim Paşa Yalısı (Vaniköy): Kulesi ve Viyana mimarisi etkisindeki eklektik yapısıyla dikkat çeker.
• Edib Efendi Yalısı (Kandilli), Fethi Ahmed Paşa Yalısı / Pembe Yalı (Kuzguncuk), Çürüksulu Yalısı (Salacak) ve Nuri Paşa Yalısı (Kanlıca).

3. Ortalama \text{m}^2 Fiyatları ve En Çok Tercih Edilen Lokasyonlar

• Ortalama Metrekare (\text{m}^2) Fiyatları: Anadolu Yakası yalılarında metrekare fiyatları konuma, tarihi dereceye ve rıhtım genişliğine göre ortalama 18.000 USD ile 45.000 USD arasında değişmektedir.
• En Çok Tercih Edilen Lokasyonlar:
  1. Kandilli & Vaniköy: Akıntının görece az olduğu, mahremiyeti yüksek, geniş bahçeli ve elit profiliyle en yüksek değere sahip lokasyonlardır.
  2. Kanlıca: Körfez yapısı, sakin suları ve köklü aile yalılarıyla en çok aranan bölgelerdendir.
  3. Anadoluhisarı & Çengelköy: Tarihi dokusu, restoran ve sosyal yaşam alanlarına yakınlığı ile hem konut hem de yüksek prestijli yaşam için tercih edilir.

4. İskelesi Olan ve Olmayan Yalıların Farkları

• Deniz Ulaşımı ve Kullanım Kolaylığı: İskelesi ve tekne bağlama tonozları/kazıkları olan yalılar, deniz yoluyla doğrudan erişim imkânı sunar. İskelesi olmayan yalılar tekne yanaşmasına elverişli değildir.
• Hukuki Statü (Kıyı Kanunu ve Ecrimisil):
  • Deniz üzerine yapılan iskeleler, Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki (DHTA) alanlarda kalır. Bu nedenle iskelesi olan yalı sahipleri ecrimisil (işgaliye hakkı) öder veya Milli Emlak/Ulaştırma Bakanlığı'ndan iskele kullanım/kiralama izni almak zorundadır.
  • Son yıllarda Kıyı Kanunu ve Anıtlar Kurulu mevzuatı uyarınca sıfırdan yeni iskele yapılması veya mevcut olmayan bir yapıya iskele eklenmesi neredeyse imkânsızdır; bu yüzden "mevcut onaylı/ruhsatlı iskelesi bulunan" yalılar gayrimenkul piyasasında %15-%25 arasında değer primi taşır.

5. Anadolu Yakasındaki En Büyük Yalı ve En Büyük Araziye Sahip Yalı

• En Büyük Kapalı Alana Sahip Yalı: Kıbrıslı Yalısı (Kandilli) ve Zarif Mustafa Paşa Yalısı (Selamlık/Orijinal Bütünü) Anadolu Yakası'nın en geniş kapalı kullanım alanına ve en uzun rıhtım cephesine (Kıbrıslı Yalısı ~64 metre rıhtım) sahip tarihi konutlarındandır.
• En Büyük Araziye / Koruluğa Sahip Yalı: Kandilli ve Vaniköy sırtlarına uzanan koruluklu yalılar (Örn: Kıbrıslı Yalısı Korusu veya Kont Ostrorog Yalısı bahçe alanı) arkalarında dönümlerce büyüklükte özel koru barındırmaları sebebiyle en geniş arazi alanına sahiptirler. (Boğaz genelinde toplam arazisi en büyük yalı ise Avrupa Yakası Yeniköy'deki Şehzade Burhaneddin Efendi / Erbilginler Yalısı'dır - yaklaşık 5.800 \text{m}^2 kapalı alan ve geniş arazi).

6. Şu An İstanbul Boğazı'nda Satılık Kaç Yalı Bulunmaktadır?

• Boğaz genelinde (Anadolu ve Avrupa Yakası toplamı) aktif piyasada yaklaşık 40 ile 50 civarında yalı ve yalı dairesi satışta bulunmaktadır.
• Piyasa Dinamiği: Bu mülklerin bir kısmı sahibinden.com, emlak siteleri veya uluslararası gayrimenkul firmalarının açık ilanlarında yer alırken; en değerli tarihi yalıların büyük bir kısmı (yaklaşık %60'ı) gizlilik ve mahremiyet nedeniyle "Off-Market" (Gizli Satış) yöntemiyle, sadece özel müşteri portföylerine sunularak el değiştirmektedir.

Uzmanlara Özel Yalılar Hakkında genel bilgiler

Yalı ve tarihi eser niteliğindeki gayrimenkullerin alım satım süreçleri, mevzuat, koruma hukuku ve vergilendirme açısından özel uzmanlık gerektirir. Yalılar hakkında bilmeniz gerekenleri temel başlıklar ve maddeler halinde aşağıda bulabilirsiniz:

1. Yapı Dereceleri (1., 2., 3. ve 4. Derece Tarihi Eser Yapı)

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Mevzuatı uyarınca tescilli taşınmazlar, mimari, tarihi ve estetik değerlerine göre derecelendirilir:

• 1. Derece Tarihi Eser Yapı:

• Tanım: Toplumun ortak malı sayılan, mimari, tarihi ve sanatsal açıdan en yüksek değere sahip yapılardır. Aynen korunması zorunludur.
• Müdahale: Yıkılıp yeniden yapılamaz. İç veya dış mekânında Koruma Bölge Kurulu (Anıtlar Kurulu) izni olmadan en küçük bir tadilat, oda birleştirme veya duvar kaldırma işlemi dahi gerçekleştirilemez.

• 2. Derece Tarihi Eser Yapı:

• Tanım: Kentin tarihsel dokusunu oluşturan, mimari değeri yüksek olan ancak iç yapısı zamanla değişmiş veya yenilenebilir nitelikteki yapılardır.
• Müdahale: Dış cephesi, gabarisi (yüksekliği) ve taşıyıcı elemanları korunmak şartıyla, Kurul onaylı projeye sadık kalınarak iç mekânında fonksiyonel düzenlemeler ve tadilatlar yapılabilir.

• 3. Derece Tarihi Eser Yapı:

• Tanım: Tarihî dokuyu tamamlayan, tek başına aşırı yüksek sanatsal değeri olmasa da çevresel uyumu ve koruma alanındaki konumu nedeniyle tescil edilmiş yapılardır.
• Müdahale: Belirli koşullar altında ve onaylı restorasyon/rekonstrüksiyon projeleri doğrultusunda sökülüp aslına uygun olarak yeniden inşa edilmesine veya daha geniş kapsamlı iç düzenlemelere izin verilebilir.

• 4. Derece veya Tescilsiz/Sit Alanı İçi Yapı:

• Tanım: Mevzuatta doğrudan "4. Derece Tarihi Eser" şeklinde resmi bir tescil sınıfı bulunmamaktadır. Ancak uygulamada sit alanı içinde kalan tescilsiz yapılar veya koruma alanındaki sıradan binalar bu şekilde anılabilmektedir.
• Müdahale: Bu yapılar tarihi eser statüsünde olmasa da Boğaziçi Öngörünüm veya Sit Alanı sınırlarında yer aldığı için imar planı kısıtlamalarına ve ilgili koruma kurullarının düzenlemelerine tabidir.

2. Hukuki Durumlar ve Süreçler

A. Anıtlar Kurulu (Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu) Onayı

• İzin Zorunluluğu: Tescilli yalı veya eski eserlerde boya, badana, tesisat yenileme gibi basit onarımlardan kapsamlı restorasyonlara kadar her adım için proje hazırlanması ve Kurul onayının alınması şarttır.
• İzinsiz Müdahale Suçu: Kurul onayı olmaksızın yapılan kaçak tadilatlar, imar kirliliğine neden olma ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'na muhalefet suçu teşkil eder. Bu durum ağır hapis ve para cezası yaptırımlarına yol açabilir.
• Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri: Alım satım öncesinde yapının mevcut projesinin Kurulda onaylı olup olmadığı, yapıda ruhsatsız veya projeye aykırı bir eklenti (kaçak kat, müştemilat, iskele vb.) bulunup bulunmadığı tapu ve belediye arşivlerinden mutlaka denetlenmelidir.

B. Yabancı Ülke Vatandaşlarının Yalı Alımı

• Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul ediniminde askeri güvenlik bölgeleri tahdidi kontrol edilir. Ancak yalılar genellikle Boğaziçi sahil şeridinde yer aldığından daha özel kısıtlamalara tabidir.
• Boğaziçi Kanunu Kısıtlamaları: 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca Boğaziçi Öngörünüm bölgesindeki bazı alanlar stratejik/özel koruma statüsünde olabilir.
• Karşılıklılık ve Kota Sınırlamaları: Yabancı uyruklu kişilerin ülke genelinde ve ilçe bazında edinebilecekleri toplam taşınmaz alanı sınırlarına (ilçe yüzölçümünün %10'u) dikkat edilmelidir. Ayrıca Tapu Kanunu uyarınca yabancı ülke vatandaşlarının stratejik veya askeri açıdan kısıtlı alanlarda edinim yapması için Cumhurbaşkanlığı veya ilgili makam onay süreçleri gerekebilir.

3. Mali Avantajlar ve Dezavantajlar

Alan	Avantajlar	Dezavantajlar
Finansman & Vergi	• Tescilli eserlerde Emlak Vergisi muafiyeti/indirimi. • Tapu harcı ve KDV süreçlerinde belirli istisnalar. • Restorasyon için bazı fon ve kredi kolaylıkları.	• Yüksek restorasyon ve işçilik maliyetleri. • Sigortalama (kasko/yangın) maliyetlerinin yüksekliği. • İzin süreçlerinin uzunluğu nedeniyle oluşan zaman/maliyet kaybı.
Piyasa & Kullanım	• Prestij değeri ve yüksek prim potansiyeli. • Kıt kaynak (arzı imkânsız gayrimenkul) niteliği.	• Rutubet, deniz tuzu ve ahşap bakımı gibi süreklilik isteyen yüksek işletme giderleri.

4. Emlak Vergisi ve Mali Yükümlülükler

• Emlak Vergisi Muafiyeti:

• 2863 sayılı Kanun'un 21. maddesi uyarınca, Kültür ve Tabiat Varlığı olarak tescil edilen 1. ve 2. grup yapıların bulunduğu arsa ve araziler ile bu yapılar Emlak Vergisinden muaftır.
• Sınırlandırma: Yapının ticari faaliyette kullanılmaması (örneğin otel, restoran, şirket merkezi yapılmaması) ve sadece konut olarak kullanılması durumunda bu muafiyet tam olarak uygulanır.

• Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı:

• Tescilli olsun veya olmasın, belediyeler tarafından tahsil edilen emlak vergisinin %10'u oranında "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" alınır. Ancak emlak vergisinden muaf olan tescilli yapılar için bu yükümlülük doğmaz.

• Tapu Harcı ve Veraset/İntikal Vergisi:

• Tescilli kültür varlığı niteliğindeki taşınmazların satışı veya veraset yoluyla devrinde, standart tapu harcı ve veraset vergisi oranlarında özel muafiyetler veya indirimli uygulamalar bulunabilmektedir.

• Restorasyon Kredileri ve Hibeler:

• Tescilli eser sahipleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile TOKİ tarafından sağlanan hibe ve uygun koşullu restorasyon kredilerine başvuru hakkına sahiptir.

Özet Tavsiye

Bir yalı alım satım kararı öncesinde:

1. Tapu kaydındaki şerhler ve tescil kararları incelenmeli,
2. İlgili Koruma Bölge Kurulu arşivinden ruhsat ve onaylı projeler (rölöve/restorasyon) kontrol edilmeli,
3. Yapıda sonradan yapılmış izinsiz/kaçak bir müdahalenin olup olmadığı uzman bir mimar veya gayrimenkul hukuku uzmanı eşliğinde tespit edilmelidir.

YALI ALIM SATIMLARİNDA BILINMESI GEREKENLER

Yalı ve tarihi eser niteliğindeki gayrimenkullerin alım satım süreçleri, mevzuat, koruma hukuku ve vergilendirme açısından özel uzmanlık gerektirir. Sorduğunuz konuları temel başlıklar ve maddeler halinde aşağıda bulabilirsiniz:

1. Yapı Dereceleri (1., 2., 3. ve 4. Derece Tarihi Eser Yapı)

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Mevzuatı uyarınca tescilli taşınmazlar, mimari, tarihi ve estetik değerlerine göre derecelendirilir:

• 1. Derece Tarihi Eser Yapı:

• Tanım: Toplumun ortak malı sayılan, mimari, tarihi ve sanatsal açıdan en yüksek değere sahip yapılardır. Aynen korunması zorunludur.
• Müdahale: Yıkılıp yeniden yapılamaz. İç veya dış mekânında Koruma Bölge Kurulu (Anıtlar Kurulu) izni olmadan en küçük bir tadilat, oda birleştirme veya duvar kaldırma işlemi dahi gerçekleştirilemez.

• 2. Derece Tarihi Eser Yapı:

• Tanım: Kentin tarihsel dokusunu oluşturan, mimari değeri yüksek olan ancak iç yapısı zamanla değişmiş veya yenilenebilir nitelikteki yapılardır.
• Müdahale: Dış cephesi, gabarisi (yüksekliği) ve taşıyıcı elemanları korunmak şartıyla, Kurul onaylı projeye sadık kalınarak iç mekânında fonksiyonel düzenlemeler ve tadilatlar yapılabilir.

• 3. Derece Tarihi Eser Yapı:

• Tanım: Tarihî dokuyu tamamlayan, tek başına aşırı yüksek sanatsal değeri olmasa da çevresel uyumu ve koruma alanındaki konumu nedeniyle tescil edilmiş yapılardır.
• Müdahale: Belirli koşullar altında ve onaylı restorasyon/rekonstrüksiyon projeleri doğrultusunda sökülüp aslına uygun olarak yeniden inşa edilmesine veya daha geniş kapsamlı iç düzenlemelere izin verilebilir.

• 4. Derece veya Tescilsiz/Sit Alanı İçi Yapı:

• Tanım: Mevzuatta doğrudan "4. Derece Tarihi Eser" şeklinde resmi bir tescil sınıfı bulunmamaktadır. Ancak uygulamada sit alanı içinde kalan tescilsiz yapılar veya koruma alanındaki sıradan binalar bu şekilde anılabilmektedir.
• Müdahale: Bu yapılar tarihi eser statüsünde olmasa da Boğaziçi Öngörünüm veya Sit Alanı sınırlarında yer aldığı için imar planı kısıtlamalarına ve ilgili koruma kurullarının düzenlemelerine tabidir.

2. Hukuki Durumlar ve Süreçler

A. Anıtlar Kurulu (Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu) Onayı

• İzin Zorunluluğu: Tescilli yalı veya eski eserlerde boya, badana, tesisat yenileme gibi basit onarımlardan kapsamlı restorasyonlara kadar her adım için proje hazırlanması ve Kurul onayının alınması şarttır.
• İzinsiz Müdahale Suçu: Kurul onayı olmaksızın yapılan kaçak tadilatlar, imar kirliliğine neden olma ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'na muhalefet suçu teşkil eder. Bu durum ağır hapis ve para cezası yaptırımlarına yol açabilir.
• Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri: Alım satım öncesinde yapının mevcut projesinin Kurulda onaylı olup olmadığı, yapıda ruhsatsız veya projeye aykırı bir eklenti (kaçak kat, müştemilat, iskele vb.) bulunup bulunmadığı tapu ve belediye arşivlerinden mutlaka denetlenmelidir.

B. Yabancı Ülke Vatandaşlarının Yalı Alımı

• Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul ediniminde askeri güvenlik bölgeleri tahdidi kontrol edilir. Ancak yalılar genellikle Boğaziçi sahil şeridinde yer aldığından daha özel kısıtlamalara tabidir.
• Boğaziçi Kanunu Kısıtlamaları: 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca Boğaziçi Öngörünüm bölgesindeki bazı alanlar stratejik/özel koruma statüsünde olabilir.
• Karşılıklılık ve Kota Sınırlamaları: Yabancı uyruklu kişilerin ülke genelinde ve ilçe bazında edinebilecekleri toplam taşınmaz alanı sınırlarına (ilçe yüzölçümünün %10'u) dikkat edilmelidir. Ayrıca Tapu Kanunu uyarınca yabancı ülke vatandaşlarının stratejik veya askeri açıdan kısıtlı alanlarda edinim yapması için Cumhurbaşkanlığı veya ilgili makam onay süreçleri gerekebilir.

3. Mali Avantajlar ve Dezavantajlar

Alan	Avantajlar	Dezavantajlar
Finansman & Vergi	• Tescilli eserlerde Emlak Vergisi muafiyeti/indirimi. • Tapu harcı ve KDV süreçlerinde belirli istisnalar. • Restorasyon için bazı fon ve kredi kolaylıkları.	• Yüksek restorasyon ve işçilik maliyetleri. • Sigortalama (kasko/yangın) maliyetlerinin yüksekliği. • İzin süreçlerinin uzunluğu nedeniyle oluşan zaman/maliyet kaybı.
Piyasa & Kullanım	• Prestij değeri ve yüksek prim potansiyeli. • Kıt kaynak (arzı imkânsız gayrimenkul) niteliği.	• Rutubet, deniz tuzu ve ahşap bakımı gibi süreklilik isteyen yüksek işletme giderleri.

4. Emlak Vergisi ve Mali Yükümlülükler

• Emlak Vergisi Muafiyeti:

• 2863 sayılı Kanun'un 21. maddesi uyarınca, Kültür ve Tabiat Varlığı olarak tescil edilen 1. ve 2. grup yapıların bulunduğu arsa ve araziler ile bu yapılar Emlak Vergisinden muaftır.
• Sınırlandırma: Yapının ticari faaliyette kullanılmaması (örneğin otel, restoran, şirket merkezi yapılmaması) ve sadece konut olarak kullanılması durumunda bu muafiyet tam olarak uygulanır.

• Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı:

• Tescilli olsun veya olmasın, belediyeler tarafından tahsil edilen emlak vergisinin %10'u oranında "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" alınır. Ancak emlak vergisinden muaf olan tescilli yapılar için bu yükümlülük doğmaz.

• Tapu Harcı ve Veraset/İntikal Vergisi:

• Tescilli kültür varlığı niteliğindeki taşınmazların satışı veya veraset yoluyla devrinde, standart tapu harcı ve veraset vergisi oranlarında özel muafiyetler veya indirimli uygulamalar bulunabilmektedir.

• Restorasyon Kredileri ve Hibeler:

• Tescilli eser sahipleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile TOKİ tarafından sağlanan hibe ve uygun koşullu restorasyon kredilerine başvuru hakkına sahiptir.

Özet Tavsiye

Bir yalı alım satım kararı öncesinde:

1. Tapu kaydındaki şerhler ve tescil kararları incelenmeli,
2. İlgili Koruma Bölge Kurulu arşivinden ruhsat ve onaylı projeler (rölöve/restorasyon) kontrol edilmeli,
3. Yapıda sonradan yapılmış izinsiz/kaçak bir müdahalenin olup olmadığı uzman bir mimar veya gayrimenkul hukuku uzmanı eşliğinde tespit edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm de son durum

Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve son olarak yayımlanan uygulama yönetmelikleri çerçevesinde önemli değişikliklere uğramıştır.  

​Süreçler, güncel mevzuat ve kampanya detayları madde madde aşağıda özetlenmiştir:

​1. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve En Son Uygulama Değişiklikleri

​Salt Çoğunluk Kararı (%50+1): Dönüşüm kararı, bina yıkımı veya müteahhit sözleşmesi için eskiden aranan 2/3 (yüzde 66) çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Artık kat maliklerinin hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50 + 1 oy) karar almak için yeterlidir.

​Hızlı Tebligat ve İlan Usulü: Maliklere tek tek tebligat yapılması zorunluluğu basitleştirilmiştir. Tespit tutanağı bina kapısına asılır, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir ve e-Devlet üzerinden bildirilir. 15 günlük ilan süresinin sonunda tebligat yapılmış sayılır.  

​Resen Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare, mülk sahibinin talebi olmasa dahi resen riskli yapı tespiti yaptırabilir. Tahliye ve yıkım engelleyen durumlarda kolluk kuvveti marifetiyle binalar boşaltılır.  

​Tapu Beyanları: Yıkım yapıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhi silinse bile, tapu kütüğünün beyanlar hanesine "6306 Sayılı Kanun kapsamında uygulama devam etmektedir" ibaresi işlenerek sürecin kanun güvencesinde devam etmesi sağlanır.  

​Önalım Hakkı ve Pay Satışı: Azınlıkta kalan veya karara katılmayan paydaşların arsa payları açık artırmayla satılırken; öncelikle Başkanlık, TOKİ veya idareye teklif edilmesi zorunlu kılınmıştır. Ayrıca pay satış işlemleri tamamlanmadan bina için yapı ruhsatı verilmez.  

​2. İllere Göre Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı

​Riskli bina tespiti kesinleşip tahliye edildikten sonra ev sahiplerine 18 ay boyunca aylık geri ödemesiz kira yardımı yapılır. Şehirlere göre belirlenen aylık kira yardımı tutarları şu şekildedir:  

​İstanbul: Monthly 8.000 TL – 10.500 TL arası  

​Ankara, İzmir, Bursa, Antalya: Monthly 6.500 TL – 8.500 TL arası  

​Diğer Büyükşehirler: Monthly 5.500 TL – 7.500 TL arası  

​Diğer İller: Monthly 4.500 TL – 6.000 TL arası  

​Kiracılar İçin: Kiracılara aylık kira yardımı yerine, tek seferlik taşınma/tahliye desteği ödemesi yapılmaktadır.

  

​3. İstanbul "Yarısı Bizden" Kampanyası (Son Durum ve Yönetmelik)

​İstanbul genelinde yürütülen bu özel kampanya, 31 Aralık 2026 tarihine kadar geçerliliğini korumaktadır.  

​Destek Paketleri ve Tutarları

​Konutlar İçin:  

​875.000 TL Hibe  

​875.000 TL Uygun Vadeli Yapım Kredisi  

​125.000 TL Taşınma / Tahliye Desteği  

​Toplam Finansman: 1.875.000 TL  

​İşyerleri / Dükkanlar İçin:  

​437.500 TL Hibe + 437.500 TL Kredi + Taşınma Desteği (Toplam 1.000.000 TL).  

​Uygulama ve Kredi Şartları

​1.5 Kat İnşaat Sınırı: Yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanı (otopark ve sığınak hariç), eski yapının 1.5 katı büyüklüğünü geçemez.  

​Kredi Geri Ödemesi: Kredi başvurularında gelir şartı veya kredi notu bakılmaz. Ödeme ilk yıl faizsizdir; yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar ve 10 yıl vadeye yayılır (takip eden yıllarda yıllık TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılır).  

​Ödeme Usulü (Hakediş Modeli): Hibe ve kredi doğrudan hak sahibine değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre yüklenici müteahhide ödenir:  

​Ruhsat/Subasman seviyesinde: %30  

​Taşıyıcı sistem (kaba inşaat) bitiminde: %30  

​Sıva aşamasında: %30  

​İskan (yapı kullanım izni) alındığında: %10  

​Taşınma Desteği Kuralı: 125.000 TL taşınma desteği, bağımsız bölümde fiilen ikamet eden kişiye (ev sahibi oturuyorsa ev sahibine, kiracı oturuyorsa kiracıya) bir defaya mahsus ödenir.  

​Kentsel dönüşüm süreçlerindeki son hukuki değişiklikler ve detaylı pay satışı adımları hakkında daha fazla bilgi edinmek için Kentsel Dönüşüm Kanunu Son Değişiklikler İncelemesi videosunu izleyebilirsiniz. Bu video, 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğindeki son güncelleme ve hak sahipliği süreçlerini ayrıntılı olarak açıklamaktadır.  

Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve son olarak yayımlanan uygulama yönetmelikleri çerçevesinde önemli değişikliklere uğramıştır.

​Süreçler, güncel mevzuat ve kampanya detayları madde madde aşağıda özetlenmiştir:

​1. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve En Son Uygulama Değişiklikleri

• ​Salt Çoğunluk Kararı (%50+1): Dönüşüm kararı, bina yıkımı veya müteahhit sözleşmesi için eskiden aranan 2/3 (yüzde 66) çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Artık kat maliklerinin hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50 + 1 oy) karar almak için yeterlidir.
• ​Hızlı Tebligat ve İlan Usulü: Maliklere tek tek tebligat yapılması zorunluluğu basitleştirilmiştir. Tespit tutanağı bina kapısına asılır, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir ve e-Devlet üzerinden bildirilir. 15 günlük ilan süresinin sonunda tebligat yapılmış sayılır.

• ​Resen Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare, mülk sahibinin talebi olmasa dahi resen riskli yapı tespiti yaptırabilir. Tahliye ve yıkım engelleyen durumlarda kolluk kuvveti marifetiyle binalar boşaltılır.

• ​Tapu Beyanları: Yıkım yapıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhi silinse bile, tapu kütüğünün beyanlar hanesine "6306 Sayılı Kanun kapsamında uygulama devam etmektedir" ibaresi işlenerek sürecin kanun güvencesinde devam etmesi sağlanır.

• ​Önalım Hakkı ve Pay Satışı: Azınlıkta kalan veya karara katılmayan paydaşların arsa payları açık artırmayla satılırken; öncelikle Başkanlık, TOKİ veya idareye teklif edilmesi zorunlu kılınmıştır. Ayrıca pay satış işlemleri tamamlanmadan bina için yapı ruhsatı verilmez.

​2. İllere Göre Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı

​Riskli bina tespiti kesinleşip tahliye edildikten sonra ev sahiplerine 18 ay boyunca aylık geri ödemesiz kira yardımı yapılır. Şehirlere göre belirlenen aylık kira yardımı tutarları şu şekildedir:

• ​İstanbul: Monthly 8.000 TL – 10.500 TL arası

• ​Ankara, İzmir, Bursa, Antalya: Monthly 6.500 TL – 8.500 TL arası

• ​Diğer Büyükşehirler: Monthly 5.500 TL – 7.500 TL arası

• ​Diğer İller: Monthly 4.500 TL – 6.000 TL arası

​Kiracılar İçin: Kiracılara aylık kira yardımı yerine, tek seferlik taşınma/tahliye desteği ödemesi yapılmaktadır.

​3. İstanbul "Yarısı Bizden" Kampanyası (Son Durum ve Yönetmelik)

​İstanbul genelinde yürütülen bu özel kampanya, 31 Aralık 2026 tarihine kadar geçerliliğini korumaktadır.

​Destek Paketleri ve Tutarları

• ​Konutlar İçin:
  • ​875.000 TL Hibe
  • ​875.000 TL Uygun Vadeli Yapım Kredisi
  • ​125.000 TL Taşınma / Tahliye Desteği
  • ​Toplam Finansman: 1.875.000 TL

  .000 TL

  • ​İşyerleri / Dükkanlar İçin:
    • ​437.500 TL Hibe + 437.500 TL Kredi + Taşınma Desteği (Toplam 1.000.000 TL).

    .

    ​Uygulama ve Kredi Şartları

    • ​1.5 Kat İnşaat Sınırı: Yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanı (otopark ve sığınak hariç), eski yapının 1.5 katı büyüklüğünü geçemez.
    • ​Kredi Geri Ödemesi: Kredi başvurularında gelir şartı veya kredi notu bakılmaz. Ödeme ilk yıl faizsizdir; yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar ve 10 yıl vadeye yayılır (takip eden yıllarda yıllık TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılır).
    • ​Ödeme Usulü (Hakediş Modeli): Hibe ve kredi doğrudan hak sahibine değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre yüklenici müteahhide ödenir:
      1. ​Ruhsat/Subasman seviyesinde: %30
      1. ​Taşıyıcı sistem (kaba inşaat) bitiminde: %30
      1. ​Sıva aşamasında: %30
      1. ​İskan (yapı kullanım izni) alındığında: %10

    da: %10

    • ​Taşınma Desteği Kuralı: 125.000 TL taşınma desteği, bağımsız bölümde fiilen ikamet eden kişiye (ev sahibi oturuyorsa ev sahibine, kiracı oturuyorsa kiracıya) bir defaya mahsus ödenir.

    ​Kentsel dönüşüm süreçlerindeki son hukuki değişiklikler ve detaylı pay satışı adımları hakkında daha fazla bilgi edinmek için Kentsel Dönüşüm Kanunu Son Değişiklikler İncelemesi videosunu izleyebilirsiniz. Bu video, 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğindeki son güncelleme ve hak sahipliği süreçlerini ayrıntılı olarak açıklamaktadır.  

İş Yeri Kira Kontratların da olmazsa olmaz maddeler

Kira sözleşmenize (kontrata) doğrudan ekleyebileceğiniz, yasal terimlere ve Türk Borçlar Kanunu'na (özellikle TBK m. 321 ve m. 334 maddelerine) uygun olarak hazırlanmış sözleşme maddesini aşağıda bulabilirsiniz.

Bu maddeyi kontratın **"Özel Şartlar"** bölümüne veya ek bir protokol olarak ekleyebilirsiniz.

### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni

> **Madde [...] - Tadilat, Dekorasyon ve Tahliye Koşulları**

 **1.** Kiracı, kiralanan taşınmazda (dükkanda) yalnızca kendi ticari faaliyeti ve iş kolu ile sınırlı olmak kaydıyla, kiraya verenin yazılı onayını almak şartıyla tadilat, dekorasyon ve mimari değişiklikler yapabilir.

 **2.** Kiracı, kira ilişkisinin herhangi bir nedenle sona ermesi ve taşınmazın tahliye edilmesi halinde, gerçekleştirdiği hiçbir dekorasyon, tadilat ve faydalı/lüks masrafın bedelini kiraya verenden talep etmeyeceğini, bu hususta her türlü tazminat veya değer artış alacağı hakkından şimdiden feragat ettiğini kabul, beyan ve taahhüt eder.

> **3.** Kiracı, tahliye esnasında kiralanana kazandırdığı dekorasyon veya eklentileri sökmek istemesi durumunda; söküm işlemi sebebiyle taşınmazda meydana gelebilecek her türlü zarar ve ziyanı derhal ve eksiksiz olarak tamir ettirmekle yükümlüdür. Kiracı, taşınmazın temel mimari yapısını, asli görüntüsünü ve fonksiyonelliğini bozmayacak şekilde dükkanı sağlam, bakımlı ve kullanıma elverişli durumda kiraya verene teslim edeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder.

Kira sözleşmesinin **"Özel Şartlar"** bölümüne ekleyebileceğiniz, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 322) devir ve kullanım hakkına ilişkin hükümlerine tam uyumlu madde düzenlemesini aşağıda bulabilirsiniz.

### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni

 **Madde [...] - Devir, Alt Kiralama ve Kullanım Hakkının Devri Yasağı**

 **1.** Kiracı, kiraya verenin önceden alınmış **yazılı rızası ve onayı olmaksızın**, kiralanan taşınmazı (mecuru) tamamen veya kısmen dahi olsa üçüncü kişilere devredemez, alt kiraya veremez, kiralama hakkını devredemez veya bu haktan üçüncü kişileri yararlandıramaz.

 **2.** Kiracı, taşınmazın kullanım hakkını, hangi nam altında olursa olsun (ortaklık, fiili kullanım tahsisi, işletme devri, ariyet vb.) kiraya verenin yazılı onayı bulunmadığı sürece üçüncü şahısların veya şirketlerin kullanımına sunamaz.

 **3.** Bu maddenin ihlali, sözleşmeye esaslı bir aykırılık teşkil eder ve kiraya verene sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı verir.

 

### Hukuki Not

 * **Şirket Tür Değişiklikleri / Devirleri:** Eğer kiracı şahıs şirketi veya tüzel kişilik (LTD/A.Ş.) ise ve ileride şirket ortağı değişecekse veya şahıs şirketinden tüzel kişiliğe geçiş yapılacaksa, bu durum da hukuken bir devir sayılabilir. Böyle bir planınız varsa kontrata *"Kiracının şirket yapısındaki iç unvan ve ortaklık değişiklikleri bu madde kapsamındaki rıza dışı devir olarak değerlendirilemez"* şeklinde bir istisna cümlesi eklenmesi faydalı olabilir.

### Dikkat Edilmesi Gereken Küçük Hukuki İpuçları

 * **Yazılı Onay:** Sözleşmeye bu madde eklense dahi, yapacağınız büyük çaplı tadilatlar öncesinde mülk sahibinden yazılı bir olur (eposta veya dilekçe imzası) almanız ileride "izinsiz tadilat yapıldı" iddiasının önüne geçer.

 * **Aynen Bırakma İhtimali:** Eğer yaptığınız dekorasyonu sökmek istemezseniz ve mülk sahibi de o şekilde kalmasını kabul ederse, 2. madde uyarınca herhangi bir ücret talep edemeden dükkanı o haliyle teslim etmiş olursunuz. Sökmek isterseniz de 3. madde uyarınca eski haline getirme borcunuz doğar.

Geciken kira ödemelerine ilişkin sözleşmeye ceza şartı eklerken **Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici hükümlerini** dikkate almak büyük önem taşır.

> **Önemli Hukuki Uayrı (TBK m. 346):**

> Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uyarınca, kiracının kirayı zamanında ödememesi durumunda **"muacceliyet şartı"** (bir kiranın aksaması halinde kalan tüm yılın kiralarının muaccel olması) veya **"cezai şart"** öngören sözleşme hükümleri **geçersizdir (hükümsüzdür)**. Yani borçlar hukuku, kiranın gecikmesi halinde kiracıya doğrudan bir "para cezası" kesilmesini yasaklar.

> 

Ancak ticari kiralamalarda (çatılı işyeri) kanunun izin verdiği ve yargıtay uygulamalarında kabul gören **3 legal yöntem** bulunmaktadır. İhtiyacınıza uygun olanı seçip kontrata ekleyebilirsiniz:

### Yöntem 1: Yasal/Ticari Temerrüt Faizi ve İhtar Masrafları (En Yaygın ve %100 Yasal Yöntem)

Kanunen geciken her gün için ticari temerrüt faizi ve gecikmeden doğan noter/ihtar masrafları kiracıya yüklenir.

**Madde [...] - Gecikme Faizi ve Mürurı Zaman**

**1.** Kira bedelleri, her ayın en geç **[Örnek: 5.]** gününe kadar kiraya verenin bildirdiği banka hesabına net olarak yatırılacaktır.

**2.** Belirtilen tarihte ödenmeyen kira bedelleri için gecikilen her gün/ay için yürürlükteki **en yüksek ticari temerrüt faizi oranı (3095 sayılı Kanun m. 2/2)** işletilir.

 **3.** Kiracının kirayı vadesinde ödememesi sebebiyle kiraya verenin çekeceği noter ihtarnamesi, icra takibi ve dava sebebiyle yapacağı tüm masraf, harç ve vekâlet ücretleri kiracıya ait olup; kiracı bu tutarları ilk talepte ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

### Yöntem 2: Teminat (Depozito) İadesinden Kesinti ve Sözleşmeyi Fesih Şartı

Gecikme durumunda mülk sahibine icra/tahliye hakkı doğuran ve zararın depozitodan tahsil edilmesini sağlayan düzenlemedir.

 **Madde [...] - Ödeme Gecikmesi ve Sözleşmenin Feshi**

 **1.** Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracıya Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca **30 (otuz) günlük** ödeme süresini içeren yazılı ihtar çekme ve bu süre sonunda ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi tek taraflı feshedip tahliye davası açma hakkına sahiptir.

 **2.** Vadesinde ödenmeyen kira bedelleri, işlemiş faizleri ve gecikmeden doğan tüm zararlar, kiracının vermiş olduğu **güvence bedelinden (depozitodan)** mahsup edilebilir. Kesinti yapılması halinde kiracı, eksilen depozito miktarını **10 (on) gün içinde** tamamlamakla yükümlüdür.

### Yöntem 3: "Zamanında Ödeme İndirimi" Yöntemi (Pratik Alternatif)

Uygulamada yasal ceza kısıtlamasını aşmak için sıklıkla kullanılan pratik bir yöntemdir. Sözleşmede esas kira bedeli yüksek belirlenir; zamanında ödenirse "indirimli" uygulanacağı yazılır.

**Örnek Kurgu:**

* Esas Kira Bedeli: **50.000 TL**

* İndirimli Kira: **45.000 TL**

**Madde Metni:**

*"Kiralananın aylık çıplak kira bedeli **50.000 TL**'dir. Ancak kiracının kira ödemesini her ayın en geç 5. gününe kadar eksiksiz yapması halinde, kiraya veren kiracıya teşvik amacıyla **5.000 TL** indirim uygulayacak ve kira **45.000 TL** olarak tahsil edilecektir. Kira ödemesinin vadesinde yapılmaması halinde indirim hakkı düşer ve kiracı o ayın esas kira bedeli olan 50.000 TL'yi ödemekle yükümlü olur."*

 💡 **Özet Tavsiye:** Kontratınızın hukuken sakatlanmaması için doğrudan *"Gecikilen her gün için X TL ceza ödenir"* şeklinde bir cümle kurmak yerine **Yöntem 1** (Ticari temerrüt faizi + Noter/Dava masraflarının kiracıya yüklenmesi) veya **Yöntem 3**'ü (İndirim mekanizması) tercih etmeniz en sağlıklı yoldur.

Kira sözleşmenizin **"Mali Yükümlülükler ve Vergiler"** başlığı altına eklenebilecek, Türk mevzuatına (Belediye Gelirleri Kanunu ve Damga Vergisi Kanunu) uygun olarak hazırlanmış sözleşme maddesi aşağıdadır:

### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni

 **Madde [...] - Çevre Temizlik Vergisi ve Damga Vergisi Yükümlülüğü**

 **1.** **Çevre Temizlik Vergisi (ÇTV):** Kiralanan taşınmazın kullanımı süresince mevzuat gereği kiracıya ait olan Çevre Temizlik Vergisi ile işyerine ilişkin tüm yerel/belediye harç ve yükümlülükleri doğrudan kiracı tarafından ilgili belediyeye zamanında ve eksiksiz olarak ödenecektir.

 **2.** **Damga Vergisi:** İşbu kira sözleşmesinden, eklerinden ve yenileme dönemlerinden doğan tüm Damga Vergisi tutarları (yıllık toplam kira bedeli üzerinden hesaplanacak yasal oran dâhilinde) tamamen kiracı tarafından ilgili vergi dairesine beyan edilecek ve ödenecektir.

 **3.** **Dekont Teslim Mükellefiyeti:** Kiracı, hem Çevre Temizlik Vergisi ödemelerine hem de Damga Vergisi ödemesine ilişkin resmi tahsilat makbuzlarını ve banka dekontlarını, ödeme tarihini takip eden **en geç 15 (on beş) gün içinde** kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Bu belgelerin teslim edilmemesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

### Hukuki Notlar

 * **Damga Vergisinde Müteselsil Sorumluluk:** Damga Vergisi Kanunu uyarınca, vergi dairesi karşısında hem kiracı hem kiraya veren müteselsil (zincirleme) sorumludur. Yani kiracı ödemezse vergi dairesi borcu mülk sahibinden de isteyebilir. Bu nedenle kontrata bu maddenin eklenmesi ve **dekont teslim şartının getirilmesi**, mülk sahibinin hukuken kiracıya rücu edebilmesi (ödediği parayı kiracıdan talep edebilmesi) açısından kritik önem taşır.

 * **ÇTV Hukuki Durumu:** Belediye Gelirleri Kanunu m. 44 uyarınca Çevre Temizlik Vergisi'nin mükellefi zaten binayı *kullanan* (yani kiracı) kişidir. Maddede bunun açıkça belirtilmesi ve dekont ibrazına bağlanması olası belediye takiplerinin önüne geçer.

Kira sözleşmesinin **"Özel Şartlar"** bölümüne ekleyebileceğiniz, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 322) devir ve kullanım hakkına ilişkin hükümlerine tam uyumlu madde düzenlemesini aşağıda bulabilirsiniz.

### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni

 **Madde [...] - Devir, Alt Kiralama ve Kullanım Hakkının Devri Yasağı**

 **1.** Kiracı, kiraya verenin önceden alınmış **yazılı rızası ve onayı olmaksızın**, kiralanan taşınmazı (mecuru) tamamen veya kısmen dahi olsa üçüncü kişilere devredemez, alt kiraya veremez, kiralama hakkını devredemez veya bu haktan üçüncü kişileri yararlandıramaz.

 **2.** Kiracı, taşınmazın kullanım hakkını, hangi nam altında olursa olsun (ortaklık, fiili kullanım tahsisi, işletme devri, ariyet vb.) kiraya verenin yazılı onayı bulunmadığı sürece üçüncü şahısların veya şirketlerin kullanımına sunamaz.

 **3.** Bu maddenin ihlali, sözleşmeye esaslı bir aykırılık teşkil eder ve kiraya verene sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı verir.

### Hukuki Not

 * **Şirket Tür Değişiklikleri / Devirleri:** Eğer kiracı şahıs şirketi veya tüzel kişilik (LTD/A.Ş.) ise ve ileride şirket ortağı değişecekse veya şahıs şirketinden tüzel kişiliğe geçiş yapılacaksa, bu durum da hukuken bir devir sayılabilir. Böyle bir planınız varsa kontrata *"Kiracının şirket yapısındaki iç unvan ve ortaklık değişiklikleri bu madde kapsamındaki rıza dışı devir olarak değerlendirilemez"* şeklinde bir istisna cümlesi eklenmesi faydalı olabilir.

Şirketin hisse yapısının veya kontrolünün değişmesi, hukuken kiracı tüzel kişinin unvanı aynı kaldığı için doğrudan bir "kira sözleşmesi devri" sayılmayabilir. Ancak mülk sahibi açısından bakıldığında, arkasındaki gerçek kişilerin veya sermaye grubunun tamamen değişmesi durumunda **"dolaylı/fiili devir"** riski oluşur.

İçtihatlara ve ticari uygulamalara uygun olarak, kiracının şirket olması durumunda **ortaklık yapısındaki esaslı değişiklikleri, kontrol devrini veya el değiştirmeyi de "izinsiz devir" kapsamına alan** sözleşme maddesi şu şekildedir:

### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni

**Madde [...] - Kiracı Şirketin Kontrol Değişikliği ve Hisse Devir Sınırlaması**

**1.** Kiracının bir tüzel kişi (şirket) olması halinde; işbu sözleşmenin imzalandığı tarihteki ortaklık yapısı, pay dağılımı ve şirketi sevk/idare etme yetkisine sahip yönetim kontrolü esas kabul edilmiştir.

**2.** Kiraya verenin önceden alınmış **yazılı rızası ve onayı olmaksızın**; kiracı şirketin hissedarlık yapısında oy hakkının veya şirket paylarının çoğunluğunun (%50’den fazlasının) üçüncü kişilere devredilmesi, şirketin birleşme, bölünme veya tür değiştirme yoluyla kontrolünün el değiştirmesi ya da fiili yönetim hakkının üçüncü kişilere geçmesi, işbu sözleşmenin **izinsiz devri** hükmünde kabul edilecektir.

**3.** Şirket içi yönetim/fiili kontrol değişikliğine yol açan bu tür el değiştirmeler veya devirler gerçekleşmeden önce kiraya verene bildirilmeli ve yazılı onayı alınmalıdır.

**4.** Kiraya verenin yazılı onayı alınmaksızın gerçekleşen hisse devri, el değiştirme veya yönetim kontrolü değişiklikleri, sözleşmeye ve dürüstlük kuralına esaslı aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeyi tek taraflı olarak haklı nedenle feshetme, taşınmazın derhal tahliyesini talep etme ve uğradığı zarar ve ziyanı isteme hakkına sahiptir.

> 

### Müzakere ve Esneklik İpuçları

Eğer bu sözleşmede **kiracı tarafında yer alıyorsanız** veya taraflar arasında esneklik sağlanması gerekiyorsa, maddeye aşağıdaki istisnalar eklenebilir:

 * **Aile İçi Devir İstisnası:** *"Mevcut ortakların 1. derece kan ve sıhri hısımlarına (eş, çocuk vb.) yapacakları hisse devirleri bu kısıtlamanın dışındadır."*

 * **Aynı Grup Şirketleri İstisnası:** *"Kiracı şirketin dâhil olduğu grup/holding şirketleri arasındaki hisse devirleri ve pay geçişleri yazılı onaya tabi değildir."*

Web-Tapu sistemi üzerinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi başvurusu adım adım nasıl yapılır?

Tapu Müdürlüğüne verilecek TMK m. 644/A kapsamındaki idari başvuru dilekçesi, mahkeme dilekçelerine kıyasla daha yalın ve doğrudan talebe yönelik bir metindir.

Aşağıdaki dilekçe örneğini, kendi taşınmaz bilgilerinize ve kişisel bilgilerinize göre düzenleyerek ilgili Tapu Müdürlüğüne sunabilirsiniz.

## Tapu Müdürlüğü İdari Başvuru Dilekçesi Örneği

```markdown

[TAŞINMAZIN BULUNDUĞU İLÇE] TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE

BAŞVURUDA BULUNAN 

(MİRASÇI)           : [Adınız Soyadınız] - (T.C. Kimlik No: [...])

                      [Adresiniz]

                      [Telefon Numaranız]

VEKİLİ (Varsa)      : [Vekil Avukat/Temsilci Adı Soyadı]

                      [Adres Bilgisi]

KONU                : Türk Medeni Kanunu’nun 644/A Maddesi Uyarınca Elbirliği (İştirak) Hali Mülkiyetin Paylı (Müşterek) Mülkiyete Çevrilmesi Talebidir.

TAŞINMAZ BİLGİLERİ  :

İli                 : [...]

İlçesi              : [...]

Mahalle/Köyü        : [...]

Ada No              : [...]

Parsel No           : [...]

Bağımsız Bölüm No   : [...] (Varsa)

Muris (Miras Bırakan): [Miras Bırakanın Adı Soyadı] - (T.C. Kimlik No: [...])

AÇIKLAMALAR         :

1. Yukarıda tapu kayıt bilgileri belirtilen taşınmaz, muris [Miras bırakanın adı soyadı]'nın vefatı üzerine tarafıma ve diğer mirasçılara elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet olarak intikal etmiş/kayıtlı bulunmaktadır. (Ek: Mirasçılık Belgesi).

2. Türk Medeni Kanunu'nun 644/A maddesi gereğince; mirasçılardan birinin talebi üzerine tapu müdürlüğü, diğer mirasçılara tebligat çıkartarak belirlenen süre içinde itiraz edilmediği takdirde elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürme yetkisine sahiptir.

3. Bu kapsamda, söz konusu taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin, veraset ilamında belirtilen paylar oranında PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİNİ ve tapu kütüğüne bu şekilde tescil edilmesini talep etme zorunluluğu doğmuştur.

4. İşbu talep doğrultusunda, dilekçem ekinde yer alan veraset ilamına göre tarafım dışındaki diğer tüm mirasçılara TMK m. 644/A uyarınca gerekli ihtar ve tebligatların çıkartılmasını ve yasal sürenin dolmasıyla birlikte tescil işleminin tamamlanmasını arz ederim.

SONUÇ VE İSTEM      : 

Yukarıda detayları verilen taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin, TMK m. 644/A uyarınca diğer mirasçılara tebligat çıkartılmak suretiyle veraset ilamındaki paylar oranında PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİNİ ve tescil işlemlerinin yapılmasını saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]

                                                        Başvuran Mirasçı

                                                       [Ad Soyad ve İmza]

EKLER:

1. Başvuranın Nüfus Cüzdanı Fotokopisi

2. Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı - Asıl veya e-Devlet Onaylı Barkodlu)

3. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Poliçesi (Bina/Mesken niteliğindeki taşınmazlar için)

4. Vekaletname Örneği (Vekil aracılığıyla yapılıyorsa)

```

## Başvuru Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

> **Tebligat Masrafı:** Başvuru sırasında, Tapu Müdürlüğü sizden diğer mirasçılara PTT üzerinden resmi ihtarname gönderilmesi için bir **tebligat gider avansı** ve işlemi tamamlamak için **döner sermaye harcı** tahsil edecektir.

> 

> **Tebligat Adresleri:** İşlemin hızlı ilerlemesi adına, dilekçeyi verirken imkanınız varsa diğer mirasçıların güncel adres bilgilerini/MKS kayıt durumlarını memura bildirmeniz tebligat aşamasını hızlandırır.

> 

> **Web-Tapu Üzerinden Başvuru:** Fiziken gitmeden önce dilekçeyi ve veraset ilamını **Web-Tapu** sistemindeki *"Başvuru Yap > Tapu İşlemleri > Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi (TMK 644/A)"* sekmesinden yükleyerek süreci dijital ortamda da başlatabilirsiniz.

> 

Tapu Müdürlüğüne verilecek TMK 644/A elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi idari başvuru dilekçesi örneği

Tapu Müdürlüğüne verilecek TMK m. 644/A kapsamındaki idari başvuru dilekçesi, mahkeme dilekçelerine kıyasla daha yalın ve doğrudan talebe yönelik bir metindir.

Aşağıdaki dilekçe örneğini, kendi taşınmaz bilgilerinize ve kişisel bilgilerinize göre düzenleyerek ilgili Tapu Müdürlüğüne sunabilirsiniz.

## Tapu Müdürlüğü İdari Başvuru Dilekçesi Örneği

```markdown

[TAŞINMAZIN BULUNDUĞU İLÇE] TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE

BAŞVURUDA BULUNAN 

(MİRASÇI)           : [Adınız Soyadınız] - (T.C. Kimlik No: [...])

                      [Adresiniz]

                      [Telefon Numaranız]

VEKİLİ (Varsa)      : [Vekil Avukat/Temsilci Adı Soyadı]

                      [Adres Bilgisi]

KONU                : Türk Medeni Kanunu’nun 644/A Maddesi Uyarınca Elbirliği (İştirak) Hali Mülkiyetin Paylı (Müşterek) Mülkiyete Çevrilmesi Talebidir.

TAŞINMAZ BİLGİLERİ  :

İli                 : [...]

İlçesi              : [...]

Mahalle/Köyü        : [...]

Ada No              : [...]

Parsel No           : [...]

Bağımsız Bölüm No   : [...] (Varsa)

Muris (Miras Bırakan): [Miras Bırakanın Adı Soyadı] - (T.C. Kimlik No: [...])

AÇIKLAMALAR         :

1. Yukarıda tapu kayıt bilgileri belirtilen taşınmaz, muris [Miras bırakanın adı soyadı]'nın vefatı üzerine tarafıma ve diğer mirasçılara elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet olarak intikal etmiş/kayıtlı bulunmaktadır. (Ek: Mirasçılık Belgesi).

2. Türk Medeni Kanunu'nun 644/A maddesi gereğince; mirasçılardan birinin talebi üzerine tapu müdürlüğü, diğer mirasçılara tebligat çıkartarak belirlenen süre içinde itiraz edilmediği takdirde elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürme yetkisine sahiptir.

3. Bu kapsamda, söz konusu taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin, veraset ilamında belirtilen paylar oranında PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİNİ ve tapu kütüğüne bu şekilde tescil edilmesini talep etme zorunluluğu doğmuştur.

4. İşbu talep doğrultusunda, dilekçem ekinde yer alan veraset ilamına göre tarafım dışındaki diğer tüm mirasçılara TMK m. 644/A uyarınca gerekli ihtar ve tebligatların çıkartılmasını ve yasal sürenin dolmasıyla birlikte tescil işleminin tamamlanmasını arz ederim.

SONUÇ VE İSTEM      : 

Yukarıda detayları verilen taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin, TMK m. 644/A uyarınca diğer mirasçılara tebligat çıkartılmak suretiyle veraset ilamındaki paylar oranında PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİNİ ve tescil işlemlerinin yapılmasını saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]

                                                        Başvuran Mirasçı

                                                       [Ad Soyad ve İmza]

EKLER:

1. Başvuranın Nüfus Cüzdanı Fotokopisi

2. Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı - Asıl veya e-Devlet Onaylı Barkodlu)

3. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Poliçesi (Bina/Mesken niteliğindeki taşınmazlar için)

4. Vekaletname Örneği (Vekil aracılığıyla yapılıyorsa)

```

## Başvuru Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

> **Tebligat Masrafı:** Başvuru sırasında, Tapu Müdürlüğü sizden diğer mirasçılara PTT üzerinden resmi ihtarname gönderilmesi için bir **tebligat gider avansı** ve işlemi tamamlamak için **döner sermaye harcı** tahsil edecektir.

> 

> **Tebligat Adresleri:** İşlemin hızlı ilerlemesi adına, dilekçeyi verirken imkanınız varsa diğer mirasçıların güncel adres bilgilerini/MKS kayıt durumlarını memura bildirmeniz tebligat aşamasını hızlandırır.

> 

> **Web-Tapu Üzerinden Başvuru:** Fiziken gitmeden önce dilekçeyi ve veraset ilamını **Web-Tapu** sistemindeki *"Başvuru Yap > Tapu İşlemleri > Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi (TMK 644/A)"* sekmesinden yükleyerek süreci dijital ortamda da başlatabilirsiniz.

> 

Tapu Müdürlüğüne elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi başvurusu yaparken hangi belgeler gereklidir ve idari süreç nasıl yürütülür?

Toplu mülkiyet (hukuki adıyla **elbirliğiyle mülkiyet** veya miras hukukundaki adıyla **iştirak halinde mülkiyet**), payların belirgin olmadığı ve tüm maliklerin birlikte hareket etmesini gerektiren bir yapıdır. Bunu **paylı mülkiyete (müşterek mülkiyete)** çevirmek, her maliğin hissesini bağımsızca belirlemesini ve kendi payı üzerinde tasarruf edebilmesini sağlar.

Süreç iki temel yoldan yürür: **İdari (Tapu) Yolu** ve **Adli (Sulh Hukuk Mahkemesi) Yolu**.

## 1. İdari Süreç Nasıl İşler?

Mahkemeye gitmeden önce **Tapu Müdürü idari yolunu** denemek hem zamandan hem de dava masraflarından tasarruf etmenizi sağlar (özellikle **miras kalan taşınmazlarda** Türk Medeni Kanunu m. 644/A uyarınca bu yöntem oldukça pratiktir).

### A. Tapu Müdürlüğü İdari Yolu (TMK m. 644/A)

 1. **Başvuru:** Mirasçılardan **sadece birinin** mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ile birlikte taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğüne başvurması yeterlidir.

 2. **Tebligat:** Tapu müdürlüğü, diğer tüm mirasçılara/paydaşlara tebligat çıkararak *"15 gün içinde itiraz etmezlerse veya paylaşım davası açmazlarsa mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürüleceğini"* bildirir.

 3. **Sonuç:** 15 gün içinde diğer paydaşlardan bir itiraz gelmezse veya dava açıldığı belgelenmezse, tapu müdürlüğü **re'sen (kendiliğinden)** elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirir ve tescil eder.

### B. Mahkeme Yolu Ne Zaman Gerekir?

 * Paydaşlardan biri tebligata **itiraz ederse**,

 * Miras dışındaki bir hukuki nedenden kaynaklanan elbirliği mülkiyeti varsa,

 * Tebligat yapılamayan/adresine ulaşılamayan paydaşlar bulunuyorsa,

Bu durumlarda yetkili ve görevli **Sulh Hukuk Mahkemesi**'ne dava açılması gerekir.

## 2. Dava Süreci ve Aşamaları

 1. **Yetkili ve Görevli Mahkeme:** Taşınmazın bulunduğu yerdeki **Sulh Hukuk Mahkemesi**.

 2. **Harç ve Masraflar:** Maktu harca tabidir. Davacı maktu dava harcını ve tebligat/gider avansını peşin yatırır.

 3. **Tebligat Aşaması:** Mahkeme, dilekçeyi ve duruşma gününü tüm paydaşlara tebliğ eder. Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi (taraf teşkilinin sağlanması) kanuni zorunluluktur.

 4. **İnceleme:** Hakim tapu kayıtlarını ve mirasçılık belgelerini inceler. Şartlar oluşmuşsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir.

## 3. Sulh Hukuk Mahkemesi Dilekçe Örneği

> **Önemli Not:** Dilekçedeki köşeli parantez [...] içindeki alanları kendi bilgilerinize göre doldurmalısınız.

> 

```markdown

[...] SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI              : [Adınız Soyadınız] - (T.C. Kimlik No: [...])

                      [Adresiniz]

DAVALILAR           : [Diğer tüm paydaşların/mirasçıların Adı Soyadı ve T.C. Kimlik Numaraları]

                      [Bilinen Adresleri]

                      (Not: Adresi bilinmeyenler var ise "Adresi tespit edilemedi" yazılabilir)

DAVA KONUSU         : Elbirliği mülkiyetinin (iştirak halinde mülkiyetin) paylı mülkiyete (müşterek mülkiyete) çevrilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ         : [Maktu harca tabidir - Taşınmazın tahmini rayiç değeri yazılabilir]

AÇIKLAMALAR         :

1. [İl / İlçe / Mahalle / Ada / Parsel] bilgilerinde kayıtlı bulunan taşınmaz, muris [Miras bırakanın adı soyadı]'nın vefatı üzerine mirasçılarına elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet olarak intikal etmiştir. (Ek-1: Mirasçılık Belgesi, Ek-2: Tapu Kaydı).

2. Davalılardan [varsa itiraz eden veya idari süreçte uzlaşılamayan durum] nedeniyle taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin devam ettirilmesi imkansız hale gelmiştir. Taşınmaz üzerindeki payların belirginleştirilmesi ve her paydaşın kendi payı üzerinde hukuki tasarruf yapabilmesi amacıyla mülkiyet türünün değiştirilmesi zorunluluğu doğmuştur.

3. Türk Medeni Kanunu'nun 644. maddesi gereğince, bir mirasçı, mirasçılara ait malların elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir. Bu kapsamda, söz konusu taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini mahkemenizden talep etmekteyim.

HUKUKİ NEDENLER     : TMK m. 644, HMK ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER     :

1. Tapu Kayıtları (Mahkemenizce ilgili Tapu Müdürlüğünden celbi talep olunur)

2. [Tarih ve Yevmiye No'lu] Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı)

3. Nüfus Kayıt Örnekleri

4. Bilirkişi incelemesi, tanık ve sair her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM      : Yukarıda açıklanan ve mahkemenizce re'sen gözetilecek nedenlerle;

Davamızın KABULÜ ile; [İl / İlçe / Mahalle / Ada / Parsel] 'de kayıtlı taşınmaz üzerindeki ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN, veraset ilamındaki paylar oranında PAYLI MÜLKİYETE ÇEVRİLMESİNE ve tapuya bu şekilde tesciline,

Yargılama giderlerinin payları oranında tüm paydaşlar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]

                                                               Davacı

                                                       [Ad Soyad ve İmza]

EKLER:

1. Nüfus Cüzdanı Fotokopisi

2. Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı)

3. Taşınmaza ait Tapu Kaydı Örneği

```

> **Küçük Bir Tavsiye:** Eğer diğer mirasçılarla/paydaşlarla aktif bir ihtilaf yoksa veya sadece bir uyuşmazlık nedeniyle kilitlenme yaşanıyorsa, mahkeme sürecine (dava masrafları ve tebligat süreleri nedeniyle 6-12 ay sürebilir) girmeden önce **Tapu Müdürlüğü üzerinden 15 günlük tebligat usulünü** çalıştırmak süreci çok daha hızlı çözmenizi sağlayacaktır.

>