Gayrimenkul kiralamalarında tarafların hak ve borçları, **6090 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)** kapsamında düzenlenmiştir. Kanun, kiralamaları genel olarak "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı altında toplasa da, kullanım amacına (konut, ticari, endüstriyel) göre tarafların sorumlulukları ve operasyonel riskleri değişiklik gösterir.
Aşağıda, talep ettiğiniz tüm başlıklar kanun maddeleriyle, genel kurallarla ve kullanım alanlarına göre özel sorumluluklarla madde madde açıklanmıştır.
## 1. Yasal Çerçeve ve Temel Kurallar
### Kira Artış Oranı Nasıl ve Kim Tarafından Belirlenir?
* **İlgili Kanun Maddesi:** TBK Madde 344
* **Açıklama ve Kural:** Kira artış oranının yasal üst sınırı, **Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)** tarafından her ay açıklanan **Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamasıdır**. Taraflar sözleşmede bu oranın altında bir artış kararlaştırabilirler ancak bu oranın üzerinde bir artış maddesi koysalar dahi, üstünü aşan kısım yasal olarak geçersizdir.
* **Uygulama:** Artış, yeni kira yılının başladığı ay açıklanan güncel 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınarak **hesaplanır**. *(Not: Geçmiş dönemde konutlar için uygulanan %25 sınırı tamamen kalkmış olup, işyerlerinde olduğu gibi konutlarda da TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınırdır).*
* **5 Yıllık Dönem (Kira Tespit):** 5 yıl uzayan sözleşmelerden sonra, yeni kira yılında uygulanacak oran TÜFE ile sınırlı kalmak zorunda değildir. TBK 344/3 uyarınca taraflar anlaşamazsa, hakim emsal rayiç bedellere ve TÜFE oranına bakarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli tespit eder.
### Kiranın Gecikmesi veya Eksik Ödenmesi Hali
* **İlgili Kanun Maddesi:** TBK Madde 315 (Kiracının Temerrüdü) ve TBK Madde 352/2 (İki Haklı İhtar)
* **Açıklama ve Sonuçlar:**
* **Gecikme/Temerrüt Faiz ve Süre:** Kiracı kirayı zamanında ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek süre verir. Bu süre **konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün**, diğer kiralamalarda en az 10 gündür. Bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açılabilir.
* **İki Haklı İhtar ile Tahliye:** Bir kira yılı içinde, kiranın ödenmemesi sebebiyle kiracıya farklı aylarda **iki haklı ihtar** çekilirse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
* **Eksik Ödeme:** Eksik ödenen tutar da borcun ödenmemesi (temerrüt) hükmündedir; yukarıdaki süreçler eksik kalan kısım için de aynen geçerlidir.
### Kira Ödemesinden Mahsup Edilebilecek Harcamalar
* **İlgili Kanun Maddesi:** TBK Madde 305, 306 ve 307 (Ayıpların Giderilmesi)
* **Açıklama ve Kural:** Gayrimenkulün kullanımıyla ilgili zorunlu ve mülkün temel yapısını ilgilendiren tamiratlar (örneğin; ana kolon çatlakları, çatı akması, ana tesisat arızaları) kiraya verene aittir.
* **Mahsup Şartı:** Kiracı, mülkte ortaya çıkan ve kendi kusurundan kaynaklanmayan bu tip esaslı ayıpları kiraya verene bildirmelidir. Kiraya veren makul sürede bunu gidermezse, kiracı bu tamiratı yaptırıp **bedelini kira borcundan mahsup edebilir** veya kira bedelinden ayıp oranında indirim talep edebilir.
* **Mahsup Edilemeyecekler:** Kiracının kullanımından doğan basit temizlik, küçük tamiratlar (ampul değişimi, musluk contası vb.) ve kiraya verenin yazılı onayı alınmadan mülke yapılan keyfi/lüks dekorasyon harcamaları kiradan mahsup edilemez.
## 2. Kullanım Alanlarına Göre Tarafların Sorumlulukları
Farklı gayrimenkul türlerinde, tarafların birbirlerine karşı kanuni ve operasyonel sorumlulukları mülkün doğası gereği farklılaşır:
### A. Konut Kiralamaları
* **Kiraya Verenin Sorumlulukları:**
* Mülkü teslim edildiği gibi (kullanıma uygun) sözleşme süresince korumak (TBK 301).
* Binanın yalıtımı, dış cephesi, ana tesisatı (su, doğalgaz ana boruları) ve ortak alan giderlerinden (demirbaş/esaslı onarımlar) sorumlu olmak.
* Mülkün zorunlu vergilerini (Emlak Vergisi) ve varsa mülk sigortasını ödemek.
* **Kiracının Sorumlulukları:**
* Kirayı ve sözleşmede kararlaştırıldıysa yan giderleri (apartman aidatı, temizlik vb.) zamanında ödemek.
* Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu (TBK 316).
* Konutun içindeki olağan kullanım kaynaklı küçük tamiratları ve periyodik bakımları (kombi bakımı vb.) karşılamak.
### B. Dükkan (Ticari İşyeri) Kiralamaları
* **Kiraya Verenin Sorumlulukları:**
* İşyerinin yapısal olarak (statik, ana taşıyıcılar) ticarete uygun ve güvenli kalmasını sağlamak.
* Mülk sahibine ait olan Taşınmaz Ticareti veya imar durumundan kaynaklanan (eğer sözleşmede taahhüt edilmişse) yapısal engelleri gidermek.
* **Kiracının Sorumlulukları:**
* **Ruhsat ve İzinler:** İşletme ruhsatı, belediye izinleri, sektörel uygunluk (baca, yangın merdiveni vb.) ve dükkan içi ticari dekorasyon tamamen kiracıya aittir.
* **Stopaj Vergisi:** Ticari kiralamalarda brüt kira üzerinden doğan Gelir Vergisi stopajını yasal süresinde vergi dairesine ödemek.
* **İade Durumu:** Sözleşme sonunda dükkanı (aksine bir sözleşme yoksa) yapısal değişiklikleri kaldırarak eski halinde veya mutabık kalınan temizlikte teslim etmek.
### C. Sanayi Tesisi (Fabrika / İmalathane)
* **Kiraya Verenin Sorumlulukları:**
* Tesisin ana taşıyıcı kolon, kiriş ve çatı gibi majör yapı elemanlarının sağlamlığını (endüstriyel yüklere uygunluğunu) garanti etmek.
* Tesisin imar planındaki "Sanayi/Depolama" fonksiyonunun korunmasını sağlamak.
* **Kiracının Sorumlulukları:**
* **Altyapı ve Güç Artırımı:** Sanayi üretimi için gerekli olan yüksek elektrik enerjisi (Trafo tesisi, güç artırımı), sanayi gazı ve endüstriyel arıtma tesislerinin kurulumu, bakımı ve lisanslanması kiracıya aittir.
* **Çevresel ve İSG Sorumluluğu:** Çevre izinleri, atık yönetimi, yangın söndürme sistemlerinin tesise uygun hale getirilmesi ve İş Sağlığı Güvenliği (İSG) kurallarına uyum tamamen kiracının sorumluluğundadır.
### D. Lojistik Depo
* **Kiraya Verenin Sorumlulukları:**
* Zemin taşıma kapasitesinin (tonaj/m²), çatı izolasyonunun ve dış alan drenaj sistemlerinin ağır vasıta ve depolama şartlarına uygun çalışmasını sağlamak.
* **Kiracının Sorumlulukları:**
* **Zemin ve Raf Sistemleri:** Depo içine kurulacak endüstriyel raf sistemleri, sprinkler (tavan yangın söndürme) sistemlerinin raflara göre modifikasyonu ve forklift gibi araçların zemine vereceği zararların karşılanması.
* **Giriş-Çıkış ve Güvenlik:** Depolanan ticari malların sigortalanması (Emtia Sigortası), depo içi güvenlik kameraları ve gümrüklü/gümrüksüz alan izinlerinin takibi.
### E. Turistik Tesis (Otel / Motel / Tatil Köyü)
* **Kiraya Verenin Sorumlulukları:**
* Mülkün "Turizm Tesis Alanı" imar durumunun korunması ve ana binanın otel işletmeciliği statik standartlarına uygun olması.
* **Kiracının Sorumlulukları:**
* **Turizm İşletme Belgesi:** Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınacak işletme belgeleri, yıldızlama kriterlerinin karşılanması ve belediye ruhsatları.
* **Yenileme (CapEx):** Genellikle turistik tesis sözleşmelerinde odaların, mefruşatın, havuz ve peyzaj alanlarının periyodik olarak yenilenmesi ve trendlere uygun tutulması kiracının (işletmecinin) sorumluluğuna bırakılır.
### F. Öğrenci Yurdu / Personel Lojmanı (Toplu Konaklama)
* **Kiraya Verenin Sorumlulukları:**
* Binanın yangın yönetmeliğine (deprem ve toplu konaklama standartlarına) yapısal olarak uygunluğunu sağlamak. Ana mekanik ve havalandırma sistemlerinin çalışır durumda teslimi.
* **Kiracının Sorumlulukları:**
* **Bakanlık İzinleri:** Gençlik ve Spor Bakanlığı veya ilgili kurumlardan yurt açma/işletme izinlerinin alınması.
* **Güvenlik ve Hijyen:** Toplu yaşam alanlarındaki 7/24 güvenlik personeli, hijyen sertifikasyonları, revir ve ortak mutfak alanlarının yasal mevzuatlara (Gıda üretim yönetmelikleri vb.) uygun yönetilmesi.
> **Kritik Uygulama Notu:** Türk Borçlar Kanunu'na göre ticari kiralamalarda (Dükkan, Sanayi, Lojistik vb.) taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşme serbestisi ilkesi daha geniştir. Sözleşmeye yazılan "Bakım onarımların tamamı kiracıya aittir" veya "Vergileri kiracı öder" gibi maddeler ticari gayrimenkullerde bağlayıcı kabul edilirken, konut kiralamalarında kiracı aleyhine bu tarz ağırlaştırılmış maddeler genellikle geçersiz sayılır.
>
