İmar da yol fazlası gözüken arsalar da hukuki durum ?

İmar planlarında yol fazlası (veya yol artığı) olarak tanımlanan taşınmazlar, imar düzenlemesi veya yol genişletme/düzenleme çalışmaları sonrasında ortaya çıkan, kamu kullanımındaki yola dahil edilmeyen ancak tek başına bağımsız bir imar parseli oluşturmaya elverişli olmayan parsellerdir.

1. Hukuki Durumu

• Mülkiyet Yapısı: Yol fazlaları genellikle belediye, özel idare veya Hazine adını/hüküm ve tasarrufu altında tescilsiz (terk edilmiş) alanlar olarak görünür.
• Tescil Zorunluluğu: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, bu alanların üzerinde herhangi bir işlem yapılabilmesi için öncelikle belediye veya ilgili kamu kurumu adına tapuda tescil edilmesi gerekir.
• Müstakil Parsel Olmama Durumu: Genellikle dar, uzun veya düzensiz geometrik yapıları nedeniyle tek başlarına plan şartlarını (asgari parsel büyüklüğü, cephe genişliği ve derinlik) karşılayamazlar.

2. Yapılaşma Mümkün mü?

Tek başına yapılaşma çoğunlukla mümkün değildir.

İmar mevzuatına göre bir taşınmaza yapı ruhsatı verilebilmesi için o alanın müstakil bir imar parseli olması ve yürürlükteki imar planındaki asgari parsel şartlarını sağlaması şarttır. Ancak süreç şu yöntemlerle çözülerek yapılaşmaya uygun hale getirilebilir:

A. Tevhit (Birleştirme) Yoluyla Yapılaşma

• Şuf'a / Komşu Parselle Birleşme: Yol fazlası alan, komşu parselin (veya parsellerin) yola olan cephesini kesiyor veya o parselin imar durumunu olumsuz etkiliyorsa, mevzuat gereği ihdas edilerek (tapulanarak) komşu parsel sahibine satılabilir veya tevhit edilebilir.
• Belediye Encümen Kararı: İmar Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca, belediyeler müstakilen inşaata elverişli olmayan bu tür artık parçaları, parselini tamamlamak isteyen komşu parsel sahibine re'sen veya talep üzerine bedeli karşılığında satmaya yetkilidir.
• Birleştirme gerçekleştikten sonra, oluşan yeni ve tam imar parseli üzerinden imar durum belgesi alınarak inşaat ruhsatı çıkarılabilir.

B. Müstakil Yapılaşma (İstisnai Durum)

• Eğer söz konusu yol fazlası alan, bulunduğu bölgenin 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki asgari parsel büyüklüğünü, cephe ve derinlik şartlarını tek başına sağlıyorsa, tapuya müstakil parsel olarak tescil edildikten sonra doğrudan yapılaşmaya açılabilir. Ancak uygulamada bu durumla oldukça nadir karşılaşılır.

İzlenmesi Gereken Adımlar

1. İmar Durum Belgesi Alınması: İlgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alanın büyüklüğü, geometrisi ve bitişik parsellerle ilişkisi kontrol edilmelidir.
2. İhdas ve Tescil İşlemleri: Alan tescilsiz ise belediye encümen kararı ile ihdas edilerek belediye adına tapuya tescil edilir.
3. Satış / Devir ve Tevhit: Şartları uyuyorsa, İmar Kanunu m.17 kapsamında komşu parsel sahibi tarafından satın alınarak ana parselle tevhit (birleştirme) işlemi yapılır.