Bu maddeyi kontratın **"Özel Şartlar"** bölümüne veya ek bir protokol olarak ekleyebilirsiniz.
### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni
> **Madde [...] - Tadilat, Dekorasyon ve Tahliye Koşulları**
**1.** Kiracı, kiralanan taşınmazda (dükkanda) yalnızca kendi ticari faaliyeti ve iş kolu ile sınırlı olmak kaydıyla, kiraya verenin yazılı onayını almak şartıyla tadilat, dekorasyon ve mimari değişiklikler yapabilir.
**2.** Kiracı, kira ilişkisinin herhangi bir nedenle sona ermesi ve taşınmazın tahliye edilmesi halinde, gerçekleştirdiği hiçbir dekorasyon, tadilat ve faydalı/lüks masrafın bedelini kiraya verenden talep etmeyeceğini, bu hususta her türlü tazminat veya değer artış alacağı hakkından şimdiden feragat ettiğini kabul, beyan ve taahhüt eder.
> **3.** Kiracı, tahliye esnasında kiralanana kazandırdığı dekorasyon veya eklentileri sökmek istemesi durumunda; söküm işlemi sebebiyle taşınmazda meydana gelebilecek her türlü zarar ve ziyanı derhal ve eksiksiz olarak tamir ettirmekle yükümlüdür. Kiracı, taşınmazın temel mimari yapısını, asli görüntüsünü ve fonksiyonelliğini bozmayacak şekilde dükkanı sağlam, bakımlı ve kullanıma elverişli durumda kiraya verene teslim edeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder.
Kira sözleşmesinin **"Özel Şartlar"** bölümüne ekleyebileceğiniz, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 322) devir ve kullanım hakkına ilişkin hükümlerine tam uyumlu madde düzenlemesini aşağıda bulabilirsiniz.
### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni
**Madde [...] - Devir, Alt Kiralama ve Kullanım Hakkının Devri Yasağı**
**1.** Kiracı, kiraya verenin önceden alınmış **yazılı rızası ve onayı olmaksızın**, kiralanan taşınmazı (mecuru) tamamen veya kısmen dahi olsa üçüncü kişilere devredemez, alt kiraya veremez, kiralama hakkını devredemez veya bu haktan üçüncü kişileri yararlandıramaz.
**2.** Kiracı, taşınmazın kullanım hakkını, hangi nam altında olursa olsun (ortaklık, fiili kullanım tahsisi, işletme devri, ariyet vb.) kiraya verenin yazılı onayı bulunmadığı sürece üçüncü şahısların veya şirketlerin kullanımına sunamaz.
**3.** Bu maddenin ihlali, sözleşmeye esaslı bir aykırılık teşkil eder ve kiraya verene sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı verir.
### Hukuki Not
* **Şirket Tür Değişiklikleri / Devirleri:** Eğer kiracı şahıs şirketi veya tüzel kişilik (LTD/A.Ş.) ise ve ileride şirket ortağı değişecekse veya şahıs şirketinden tüzel kişiliğe geçiş yapılacaksa, bu durum da hukuken bir devir sayılabilir. Böyle bir planınız varsa kontrata *"Kiracının şirket yapısındaki iç unvan ve ortaklık değişiklikleri bu madde kapsamındaki rıza dışı devir olarak değerlendirilemez"* şeklinde bir istisna cümlesi eklenmesi faydalı olabilir.
### Dikkat Edilmesi Gereken Küçük Hukuki İpuçları
* **Yazılı Onay:** Sözleşmeye bu madde eklense dahi, yapacağınız büyük çaplı tadilatlar öncesinde mülk sahibinden yazılı bir olur (eposta veya dilekçe imzası) almanız ileride "izinsiz tadilat yapıldı" iddiasının önüne geçer.
* **Aynen Bırakma İhtimali:** Eğer yaptığınız dekorasyonu sökmek istemezseniz ve mülk sahibi de o şekilde kalmasını kabul ederse, 2. madde uyarınca herhangi bir ücret talep edemeden dükkanı o haliyle teslim etmiş olursunuz. Sökmek isterseniz de 3. madde uyarınca eski haline getirme borcunuz doğar.
Geciken kira ödemelerine ilişkin sözleşmeye ceza şartı eklerken **Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici hükümlerini** dikkate almak büyük önem taşır.
> **Önemli Hukuki Uayrı (TBK m. 346):**
> Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uyarınca, kiracının kirayı zamanında ödememesi durumunda **"muacceliyet şartı"** (bir kiranın aksaması halinde kalan tüm yılın kiralarının muaccel olması) veya **"cezai şart"** öngören sözleşme hükümleri **geçersizdir (hükümsüzdür)**. Yani borçlar hukuku, kiranın gecikmesi halinde kiracıya doğrudan bir "para cezası" kesilmesini yasaklar.
>
Ancak ticari kiralamalarda (çatılı işyeri) kanunun izin verdiği ve yargıtay uygulamalarında kabul gören **3 legal yöntem** bulunmaktadır. İhtiyacınıza uygun olanı seçip kontrata ekleyebilirsiniz:
### Yöntem 1: Yasal/Ticari Temerrüt Faizi ve İhtar Masrafları (En Yaygın ve %100 Yasal Yöntem)
Kanunen geciken her gün için ticari temerrüt faizi ve gecikmeden doğan noter/ihtar masrafları kiracıya yüklenir.
**Madde [...] - Gecikme Faizi ve Mürurı Zaman**
**1.** Kira bedelleri, her ayın en geç **[Örnek: 5.]** gününe kadar kiraya verenin bildirdiği banka hesabına net olarak yatırılacaktır.
**2.** Belirtilen tarihte ödenmeyen kira bedelleri için gecikilen her gün/ay için yürürlükteki **en yüksek ticari temerrüt faizi oranı (3095 sayılı Kanun m. 2/2)** işletilir.
**3.** Kiracının kirayı vadesinde ödememesi sebebiyle kiraya verenin çekeceği noter ihtarnamesi, icra takibi ve dava sebebiyle yapacağı tüm masraf, harç ve vekâlet ücretleri kiracıya ait olup; kiracı bu tutarları ilk talepte ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
### Yöntem 2: Teminat (Depozito) İadesinden Kesinti ve Sözleşmeyi Fesih Şartı
Gecikme durumunda mülk sahibine icra/tahliye hakkı doğuran ve zararın depozitodan tahsil edilmesini sağlayan düzenlemedir.
**Madde [...] - Ödeme Gecikmesi ve Sözleşmenin Feshi**
**1.** Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracıya Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca **30 (otuz) günlük** ödeme süresini içeren yazılı ihtar çekme ve bu süre sonunda ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi tek taraflı feshedip tahliye davası açma hakkına sahiptir.
**2.** Vadesinde ödenmeyen kira bedelleri, işlemiş faizleri ve gecikmeden doğan tüm zararlar, kiracının vermiş olduğu **güvence bedelinden (depozitodan)** mahsup edilebilir. Kesinti yapılması halinde kiracı, eksilen depozito miktarını **10 (on) gün içinde** tamamlamakla yükümlüdür.
### Yöntem 3: "Zamanında Ödeme İndirimi" Yöntemi (Pratik Alternatif)
Uygulamada yasal ceza kısıtlamasını aşmak için sıklıkla kullanılan pratik bir yöntemdir. Sözleşmede esas kira bedeli yüksek belirlenir; zamanında ödenirse "indirimli" uygulanacağı yazılır.
**Örnek Kurgu:**
* Esas Kira Bedeli: **50.000 TL**
* İndirimli Kira: **45.000 TL**
**Madde Metni:**
*"Kiralananın aylık çıplak kira bedeli **50.000 TL**'dir. Ancak kiracının kira ödemesini her ayın en geç 5. gününe kadar eksiksiz yapması halinde, kiraya veren kiracıya teşvik amacıyla **5.000 TL** indirim uygulayacak ve kira **45.000 TL** olarak tahsil edilecektir. Kira ödemesinin vadesinde yapılmaması halinde indirim hakkı düşer ve kiracı o ayın esas kira bedeli olan 50.000 TL'yi ödemekle yükümlü olur."*
💡 **Özet Tavsiye:** Kontratınızın hukuken sakatlanmaması için doğrudan *"Gecikilen her gün için X TL ceza ödenir"* şeklinde bir cümle kurmak yerine **Yöntem 1** (Ticari temerrüt faizi + Noter/Dava masraflarının kiracıya yüklenmesi) veya **Yöntem 3**'ü (İndirim mekanizması) tercih etmeniz en sağlıklı yoldur.
Kira sözleşmenizin **"Mali Yükümlülükler ve Vergiler"** başlığı altına eklenebilecek, Türk mevzuatına (Belediye Gelirleri Kanunu ve Damga Vergisi Kanunu) uygun olarak hazırlanmış sözleşme maddesi aşağıdadır:
### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni
**Madde [...] - Çevre Temizlik Vergisi ve Damga Vergisi Yükümlülüğü**
**1.** **Çevre Temizlik Vergisi (ÇTV):** Kiralanan taşınmazın kullanımı süresince mevzuat gereği kiracıya ait olan Çevre Temizlik Vergisi ile işyerine ilişkin tüm yerel/belediye harç ve yükümlülükleri doğrudan kiracı tarafından ilgili belediyeye zamanında ve eksiksiz olarak ödenecektir.
**2.** **Damga Vergisi:** İşbu kira sözleşmesinden, eklerinden ve yenileme dönemlerinden doğan tüm Damga Vergisi tutarları (yıllık toplam kira bedeli üzerinden hesaplanacak yasal oran dâhilinde) tamamen kiracı tarafından ilgili vergi dairesine beyan edilecek ve ödenecektir.
**3.** **Dekont Teslim Mükellefiyeti:** Kiracı, hem Çevre Temizlik Vergisi ödemelerine hem de Damga Vergisi ödemesine ilişkin resmi tahsilat makbuzlarını ve banka dekontlarını, ödeme tarihini takip eden **en geç 15 (on beş) gün içinde** kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Bu belgelerin teslim edilmemesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
### Hukuki Notlar
* **Damga Vergisinde Müteselsil Sorumluluk:** Damga Vergisi Kanunu uyarınca, vergi dairesi karşısında hem kiracı hem kiraya veren müteselsil (zincirleme) sorumludur. Yani kiracı ödemezse vergi dairesi borcu mülk sahibinden de isteyebilir. Bu nedenle kontrata bu maddenin eklenmesi ve **dekont teslim şartının getirilmesi**, mülk sahibinin hukuken kiracıya rücu edebilmesi (ödediği parayı kiracıdan talep edebilmesi) açısından kritik önem taşır.
* **ÇTV Hukuki Durumu:** Belediye Gelirleri Kanunu m. 44 uyarınca Çevre Temizlik Vergisi'nin mükellefi zaten binayı *kullanan* (yani kiracı) kişidir. Maddede bunun açıkça belirtilmesi ve dekont ibrazına bağlanması olası belediye takiplerinin önüne geçer.
Kira sözleşmesinin **"Özel Şartlar"** bölümüne ekleyebileceğiniz, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK m. 322) devir ve kullanım hakkına ilişkin hükümlerine tam uyumlu madde düzenlemesini aşağıda bulabilirsiniz.
### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni
**Madde [...] - Devir, Alt Kiralama ve Kullanım Hakkının Devri Yasağı**
**1.** Kiracı, kiraya verenin önceden alınmış **yazılı rızası ve onayı olmaksızın**, kiralanan taşınmazı (mecuru) tamamen veya kısmen dahi olsa üçüncü kişilere devredemez, alt kiraya veremez, kiralama hakkını devredemez veya bu haktan üçüncü kişileri yararlandıramaz.
**2.** Kiracı, taşınmazın kullanım hakkını, hangi nam altında olursa olsun (ortaklık, fiili kullanım tahsisi, işletme devri, ariyet vb.) kiraya verenin yazılı onayı bulunmadığı sürece üçüncü şahısların veya şirketlerin kullanımına sunamaz.
**3.** Bu maddenin ihlali, sözleşmeye esaslı bir aykırılık teşkil eder ve kiraya verene sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı verir.
### Hukuki Not
* **Şirket Tür Değişiklikleri / Devirleri:** Eğer kiracı şahıs şirketi veya tüzel kişilik (LTD/A.Ş.) ise ve ileride şirket ortağı değişecekse veya şahıs şirketinden tüzel kişiliğe geçiş yapılacaksa, bu durum da hukuken bir devir sayılabilir. Böyle bir planınız varsa kontrata *"Kiracının şirket yapısındaki iç unvan ve ortaklık değişiklikleri bu madde kapsamındaki rıza dışı devir olarak değerlendirilemez"* şeklinde bir istisna cümlesi eklenmesi faydalı olabilir.
Şirketin hisse yapısının veya kontrolünün değişmesi, hukuken kiracı tüzel kişinin unvanı aynı kaldığı için doğrudan bir "kira sözleşmesi devri" sayılmayabilir. Ancak mülk sahibi açısından bakıldığında, arkasındaki gerçek kişilerin veya sermaye grubunun tamamen değişmesi durumunda **"dolaylı/fiili devir"** riski oluşur.
İçtihatlara ve ticari uygulamalara uygun olarak, kiracının şirket olması durumunda **ortaklık yapısındaki esaslı değişiklikleri, kontrol devrini veya el değiştirmeyi de "izinsiz devir" kapsamına alan** sözleşme maddesi şu şekildedir:
### Sözleşmeye Eklenecek Madde Metni
**Madde [...] - Kiracı Şirketin Kontrol Değişikliği ve Hisse Devir Sınırlaması**
**1.** Kiracının bir tüzel kişi (şirket) olması halinde; işbu sözleşmenin imzalandığı tarihteki ortaklık yapısı, pay dağılımı ve şirketi sevk/idare etme yetkisine sahip yönetim kontrolü esas kabul edilmiştir.
**2.** Kiraya verenin önceden alınmış **yazılı rızası ve onayı olmaksızın**; kiracı şirketin hissedarlık yapısında oy hakkının veya şirket paylarının çoğunluğunun (%50’den fazlasının) üçüncü kişilere devredilmesi, şirketin birleşme, bölünme veya tür değiştirme yoluyla kontrolünün el değiştirmesi ya da fiili yönetim hakkının üçüncü kişilere geçmesi, işbu sözleşmenin **izinsiz devri** hükmünde kabul edilecektir.
**3.** Şirket içi yönetim/fiili kontrol değişikliğine yol açan bu tür el değiştirmeler veya devirler gerçekleşmeden önce kiraya verene bildirilmeli ve yazılı onayı alınmalıdır.
**4.** Kiraya verenin yazılı onayı alınmaksızın gerçekleşen hisse devri, el değiştirme veya yönetim kontrolü değişiklikleri, sözleşmeye ve dürüstlük kuralına esaslı aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeyi tek taraflı olarak haklı nedenle feshetme, taşınmazın derhal tahliyesini talep etme ve uğradığı zarar ve ziyanı isteme hakkına sahiptir.
>
### Müzakere ve Esneklik İpuçları
Eğer bu sözleşmede **kiracı tarafında yer alıyorsanız** veya taraflar arasında esneklik sağlanması gerekiyorsa, maddeye aşağıdaki istisnalar eklenebilir:
* **Aile İçi Devir İstisnası:** *"Mevcut ortakların 1. derece kan ve sıhri hısımlarına (eş, çocuk vb.) yapacakları hisse devirleri bu kısıtlamanın dışındadır."*
* **Aynı Grup Şirketleri İstisnası:** *"Kiracı şirketin dâhil olduğu grup/holding şirketleri arasındaki hisse devirleri ve pay geçişleri yazılı onaya tabi değildir."*
