Kat İrtifakı, İmar Durumu, İskan

Kat İrtifakının Kurulması için İstenen Belgeler
Kat
irtifakı projesi
Dilekçenin beraberinde harç alınır
Ruhsat
Fotokopisi
Hasarsız Raporu

İmar Durumu için İstenen
BelgelerKoordinatlı çap
Tapu
Dilekçe
Röperli
Kroki

İmar Planı Tadilatı için İstenen BelgelerŞehir
plancısı tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulamalı imar planında tadilatı
gösteren pafta (4 adet) (Şehir Bölge plancıları odasında mesleki denetimi
yapılacak).
Tapu
Koordinatlı çap

İnşaat Ruhsatı verilmesi
için İstenen Belgelerİnşaat Ruhsat dosyası (Mimari, Statik,
Elektrik, Tesisat projeleri)
Arsaya ait evraklar
İmar Durumu
Röperli
Kroki
1/1000 Ölçekli Koordinatlı Çap
Yapı Denetimi Kurumundan Onaylı
Belge
Vekaletname
Tapu
Taahütnameler
İnşaat
Sözleşmesi
Jeolojik-Jeoteknik Raporlar
Mesleki denetim yapılması
gerekir

Tevhid-İfraz-Yola Terk için istenen Belgeler
Tapu
sureti
İşleme ilişkin fölye (Harita Mühendisi hazırlar)

Kat
Mülkiyetine geçilmesi için istenen BelgelerYapının her cephesini
gösteren iki takım fotoğraf
Dilekçe ile birlikte harç alınır
Hasar
Raporu
İskan Belgesi
Ruhsat

Başvuru
Yeri
İlgili belediyelerin İmar ve Şehircilik
Müdürlükleri

İskan
(Orta Hasarlı) için istenen BelgelerPM 'in Taahhütnamesi
Beton
Firmasından Beton Basınç Raporu
Demirin Kalite Test Sonuçları
Fenni Mesul
Taahhürnamesi
Ruhsat
İnşaatı Yapan Müteahhitin Taahhütnamesi
Kalfalık
Belgesi
Tapu Bilgileri

NOT : Bina Kotrol Edildikten Sonra SSK Prim Borcu Yoktur ve Vergi Dairesinden
Borcu Yoktur Yazıları Getirilecek.

İskan (Hasarsız-Az Hasarlı)
için istenen BelgelerTapu
Hasar Raporu
Dilekçe
Fenni Mesul
Raporu (Teknik Raporu - Proje Müeelliflerinden )
İşletme Müdürlüğü'nden Borcu
Olmadığına Dair Yazı

NOT : Bina Kotrol Edildikten Sonra SSK Prim Borcu Yoktur ve Vergi Dairesinden
Borcu Yoktur Yazıları Getirilecek.
Az Hasarlı
Bina Onarım Yazısı için istenen Belgeler
Tapu
Hasar
Raporu

Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Çevrilmesi için İstenen
Belgeler
Tapu Tahsis Belgesi

yapı kullanma izin belgesi 28.11.2007′den önce alınmış binaların durumu ile cezadan kurtulma

İSKåNI DAHA ÖNCE ALINMIŞ BİNALAR
Kat mülkiyeti tapusu alma zorunluluğu, 28.11.2007′den önce yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binaları da ilgilendiriyor. Bu durumdaki binalar için de aynı yaptırımlar söz konusu. 28.11.2007′den sonra yapı kullanma izni alınmış binalar ile arasındaki tek fark, zorunluluğun yerine getirilmesine ilişkin süre…
İskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış olan kat irtifaklı gayrimenkullerin de kat mülkiyetine geçilmesi konusundaki zorlayıcı hüküm, 5711 sayılı Kanun’la Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen geçici 1. maddede yer alıyor.

Anılan maddeye göre;
‘Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülk” amir tarafından bin Türk Lirası idar” para cezası verilir.’
Yasa hükmünden de açıkça anlaşılacağı gibi, iskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış gayrimenkuller açısından da kat mülkiyeti tapusu alınması zorunlu. Sadece tapunun alınma süresi konusunda bir farklılık var.
İskanı 28.11.2007 tarihinden sonra alınmış gayrimenkullerde kat mülkiyeti tapusu alma süresi, iskanın alındığı tarihten itibaren bir yıl. İskanı, Kanun’daki değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce alınmış binalarda ise süre, değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden itibaren iki yıl. Yani bu durumdaki binalar için iskanın alındığı tarihe bağlı olmaksızın, 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekiyor.

CEZADAN KURTULMANIN YOLU
Kanun’un emredici hükümleri karşısında cezalı duruma düşmemek için kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgelerin hazırlanması yeterli. Anagayrimenkul tek ise veya tek kişiye aitse hazırlanacak belgelerle birlikte tapu dairesine süresi içinde başvurulması yeterli.
Anagayrimenkul birden fazla kişiye ait ise bütün paydaşların gerekli belgeleri hazırlayarak tapu idaresine başvurması gerekiyor. Paydaşlardan bazıları gerekli belgeleri hazırlamaz ya da imzalaması gereken belgeleri imzalamaktan kaçınırlarsa ceza sadece bunlar için söz konusu. Yani, bazı paydaşların gerekli belgeleri hazırlamaması üzerine ceza sadece o paydaşlara kesilecek; üzerine düşeni yerine getiren paydaşlar için ceza söz konusu olmayacak.

GEREKLİ BELGELER
Kat mülkiyeti tapusu almak için gerekli belgelerin neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılmıştır.
Buna göre;
l Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimar” proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi,
l Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
l Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.

AKLINIZDA BULUNSUN
Yönetici atanması zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması mecburidir.

GÜNÜN SÖZÜ
‘Bugün ne olduğunuz, dünkü tercihlerinizin sonucudur. Yarın ne olacağınız ise bugünkü kararlarınızın sonucu olacaktır.’ (William Shakespeare)

İskan

İSKAN RAPORU NEDİR?

Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; ruhsat bilgilerini inşaatın bitim tarihini, tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve Belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen bir belgedir.

İSKAN RAPORU ALMANIN KOŞULLARI NELERDİR?

İskan raporu almak için inşaat sahibi, müteahhidi veya yetkilisi bir dilekçe ile Belediyeye başvurmalıdır. Başvuruyu alan Yapı Kullanma İzni teknik elemanları binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını yerinde kontrol ederek saptar. Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mal sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak TEDAŞ, TÜRK Telekomünikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlüğü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektrik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldığına dair raporu İmar İşleri Müdürlüğüne vermesi istenir. Teknik raporlar verildikten sonra yapı için Genel İskan Raporu düzenlenir.

YAPI KULLANMA İZNİ NASIL ALINIR?

Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Amirliğine başvurarak yapı kullanma izni harçlarını emlak vergisi ve katılım paylarını ödeyerek ve vergi dairesinden ilişiğini keserek kendi bağımsız bölümü için yapı kullanma izin belgesi alabilir. Yapı kullanma izni ile ilgili kuruluşlara başvurarak su, elektrik ve telefon abonelikleri de yaptırılabilir.

İSKAN RAPORU ALINIRKEN GEREKLİ BELGELER NELERDİR

1. Dilekçe

2.Tapu Fotokopisi

3. İnşaat Ruhsatı

4. Numarataj Belgesi

5. Fenni Mesul Raporu

6.SSK Yazısı

7.Sığınak Raporu

8.Asansör Raporu

9.Vergi İlişik Kesme Belgesi (Her bağımsız bölüm için)

10.Ön ve arka cephenin 13*18 ebadında ikişer fotoğrafı,

YAPI DENETİMİ KANUNU ve BİNA TARAMASI

Yapı Denetimi Kanunu ve Bina Taraması Semih S. Tezcan

T.C. BOĞAZİÇİ ÜNİVERSİTESİ
M CV – 392
MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ
İnşaat Mühendisliği

Prof. Dr. Semih S. Tezcan
Boğaziçi Üniversitesi Öğretim Üyesi

1. Giriş
Yapı Denetimi konusunda, TRT Habervizyon Programında, Tijen Hanımın, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Dairesi Başkanı ile yaptığı söyleşinin ne kadar yürekler acısı olduğunu dile getiren Dipl. Ing. İbrahim Leylek’in 4/3/2007 tarihli mektubu ilişiktedir ( Ek 1 ).
Türkiye’de maalesef Yapı Denetim işi çok başarısız ve yetersiz olarak sürdürülmektedir. Kocaeli depreminden hemen sonra güzel bir Kanun (KHK-595, Kanun hükmünde kararname ) çıkmıştı ama Anayasa Mahkemesi, “Ceza hükümleri içerdiği için Kararname yerine Kanun çıkarın! ” diyerek bunu iptal etti. Alelacele 4708 sayılı yeni bir Kanun çıkarıldı ama, yetersiz, eksik ve tutarsız. Bu eksiklikleri giderin diye, konferanslarda, seminerlerde, gazetelerde ve özellikle teknik dergilerde beş yıldan beri uyarılar üstüne uyarılar yayınlıyoruz, yaygara koparıyoruz [ 1 ilâ 7 ] ama, nafile!… Bayındırlık Bakanlığı büyük bir ‘vurdum duymaz’lık ve ‘uyuşukluk’ içinde. Hangi konularda Yapı Denetim Kanununun eksik ve yetersiz olduğu aşağıda ayrıntıları ile sunulmuştur. Kanunun her tarafı eksik, delik deşik, yanlış, yetersiz ve tutarsızdır.
Kanun koyucu tutturmuş bir “ Yapı Denetim Kuruluşu ” teranesi, bütün kaliteyi ve denetimi onun sırtından sağlayacağını zannediyor. Yapı Sahibini, Müteahhidi, Şantiye Şefini, Mimari Proje müellifini, Statik Proje müellifini, Tesisat Projeleri müelliflerini, Taşeronları, Mal ve Hizmet üretenleri, Belediyelerdeki yetkili mühendis ve mimarları kâmilen unutmuş ve saf dışı bırakmış. Böyle bir Yapı Denetimi, eğer Afrika’nın ‘Katanga’ eyaletinde yoksa, ‘Papaya’ ülkesinin ‘Toringo’ kasabasında bulunabilir.
Bakanlık, Yapı Denetimi kanunu nasıl olmalıdırı bilmiyor ki, uygulayıcılar ne yapsın? Balık baştan kokar! Yapılacak tek şey, ‘adam’ gibi bir kanun yazıp acele Meclis’ten geçirmektir. 1980’li yıllardan sonra, onbeş yıl dilimizde tüy bitti. Yapı Denetimi yasasını çıkarın diye… Ancak, Kocaeli depremi felaketi patlayınca uyandılar. Şimdi de, derin bir uykudalar. Bakalım ne zaman uyanacaklar? Aşağıda, Bölüm 4’te verilen tenkitlerin ışığında ve onların her birini tek tek ve ayrı ayrı göz önüne alarak yeni bir Kanun çıkarmazlar ise, bu çağdışılıktan ve uygulamalarda ki bu başıbozuk düzenden daha doğrusu ‘ düzensizliklerden ’ kurtulamazlar.

2. Yeni Deprem Yönetmeliği

Bayındırlık Bakanlığı geçenlerde ( 3 Mart 2007 ) yeni bir Deprem Yönetmeliği çıkardı (TDY-07). Hatalarla dolu… İşte size şimdilik üç örnek;
‘ Zayıf kat ’ çıkmazı
Zemin katlarda ticari nedenlerle, dolgu duvarı olmayınca, ‘ zayıf kat ’ oluştuğu için depremde çoğu yıkılmalar bu yüzden oluyor. Gerçekten binada ‘ zayıf kat ’ bulunduğu halde, yığma dolgu duvarlar matematik modellemeye dahil edilmediği için, Yönetmelikteki kritere göre < 2 çıkıyor ve ‘ zayıf kat yok ’ görünüyor. Halbuki, bina zayıf kat’dan dolayı yıkılmağa mahkum. Zayıf kat oluşturulduğu saptansa bile (>2), binaya hiçbir yaptırım, ceza veya düzenleme önerilmiyor. Bu zayıf katın zayıflığını giderici hiçbir önlem yok! Hangi ülkede böyle bir komedi oynanabilir ki?..
Etriye aralığı yanlışı
Kolon başlarında etriye sıklaştırmasını tayin eden Denk 3.1b’nin katsayısı Ash = 0.09… olacak yerde, Amerikan Yönetmeliğinden (ACI-318) kopya çekilirken yanlışlıkla Ash = 0.075… diye yazılmış! Olur mu böyle keyfi davranışlar ?
Zemin etüdü çıkmazı
Saha ve laboratuar deneylerine dayanan zemin etüdü, maalesef Yönetmelikte sadece iki grup bina için zorunludur: a) Tüm deprem bölgelerinde, önem katsayısı I = 1.4 veya I = 1.5 olan binalar, b) Birinci ve ikinci derece deprem bölgelerinde yüksekliği H = 60 metreyi geçen binalar.
Demek ki, 1inci ve 2nci derece deprem bölgelerinde, yüksekliği H = 60 metrenin altında olan hiçbir binadan zemin etüdü istenmemektedir. Böyle bir boşluk, 1999 Kocaeli faciasına yeni bir davetiye çıkarmakla eşdeğerdir. Zemin etüdü yok ise bu binalarda, temel tasarımı, oturma hesapları, istinat duvarı, iksa, heyelan, zemin büyültmesi v.b. hesaplar nasıl yapılacaktır? ‘ Olsa olsa metodu ’ ile mi ?
Yönetmelik Madde 6.2.1.3’de istenen ‘ gözlem sonuçları ’ zemin etüdü yerine geçer mi ? Zemin etüdü gözlem yolu ile yapılabilir mi ? Emredici hükümler ihtiva etmesi gereken bir Yönetmelikte olur mu böyle laubalilik ?..
Genelge ile Yönetmelik çelişkisi
Dahası var… Bayındırlık ve İskân Bakanlığının, Bakan tarafından imzalanmış 31 Ocak 2000 tarih ve 2023 No.lu Genelgesinde zemin etüdü istenen binalara açıklık getirilerek aynen şöyle denilmektedir:
“ 1o ve 2o ”deprem bölgelerinde sahanın homojen kaya olması halinde, iki katı geçen binalarda, imar adası veya parsel bazında; sahanın toprak zemin olduğu durumlarda ise, her parsel için zemin etüdü istenecektir.”
Görülüyor ki, Bakan imzalı genelge ile, aynı Bakanlığın Yönetmeliği ( Madde 6.2.1.2 a ve b ) tam bir çelişki içindedir. Deprem Yönetmeliği, yüksekliği H=60 metreden az binalarda, kısaca ülkemizdeki konut sektörünün %96’sını oluşturan tüm binalarda, zemin etüdünü zorunlu görmezken, adı geçen 31 Ocak 2000 tarihli Genelge, iki katı geçen ve toprak zemine oturan tüm binalarda zemin etüdü istemektedir.
Aynı Bakanlığın bir Genelgesi ile o Bakanlığın bir Yönetmeliği böylesine ‘ çapraz karşıt ’ çelişki içinde olabilir mi ? Bu ‘ kördöğüşü ’ dünyanın neresinde görülmüştür ? Bizce doğru olanı Genelge’dir. Nitekim, uygulamada Genelge’ye aynen itaat edilmektedir. Hatalı, kusurlu ve güvensiz olan Yönetmelik, özellikle Madde 6.2.1.2 değiştirilmeli ve Genelge’ye paralel hale getirilmelidir.
Yıkılan binaların suçlusu
Kocaeli depreminden sonra, yıkılan ve ölüme neden olan binalarda suçluyu bulabilmek için, açılan binlerce davada hiçbir suçlu bulunamadı. Niçin biliyor musunuz? Çünkü, asıl suçlu ‘Devlet’ de onun için. Bakanlığın çıkardığı 1967 ve 1975 Deprem yönetmelikleri eksik, yetersiz ve yanlıştı da onun için… Kocaeli’de binaların (25 600 bina) yıkılmasının nedeni, çoğunlukla yönetmeliklerin yetersizliği idi. Çünkü, proje ve inşaat yönetmeliklere uygun olunca, hangi hakim kimi suçlayabilir ki?..
Bu hususu bilen ve gören olmayınca, ‘vur abalıya’ der gibi, bir kaç tane deney keçisi müteahhidin üzerine çullanıldı. Kimse, Yönetmeliklerin yetersizliklerini, denetimin bulunmayışını, Devletin görevini yapmamış olduğunu dile getiremedi.

3. Mevcut bina stoku

Eğer, İstanbul’a şiddetli bir deprem gelirse ve 45 000 bina yıkılır ve bu arada en az 40 000 ölü olursa, bu facianın da, tek ve baş sorumlusu Devlet olacaktır. Çünkü, tüm bina stoku, yetersiz olduğu kanıtlanmış eski deprem yönetmeliklerine göre tasarımlanmıştır. Projeleri ve inşaatları çoğunlukla eski deprem yönetmeliklerine uygun olan, ancak yeni yönetmeliğe ( TDY-07 ) göre güvensiz olan nice bina göçmeğe mahkumdur. Kaçak, ruhsatsız ve proje dışı imâlatlar da cabası…
İstanbul’da mevcut bir milyon bina stokunun içinden %4 oranında, en az 45 000 bina göçecektir. İşte, bu göçme ihtimali bulunan binaları (kaçak ve ruhsatsız da olsalar) tarama yolu ile bulup fişleme görevi, konu can güvenliği olduğu için, Anayasa’ya göre kesinlikle Devletindir. Devlet ise (Devlet adına Belediyeler) , İstanbul’da mevzii birkaç İlçedeki uygulama dışında, tüm İlçe Belediyeleri ile birlikte şu anda uykuda…
Sanırım hastalığı tedavi edebilmek için önce teşhis şarttır. Bakalım, bu Devlet’in (onun adına Bakanlığın ve Yerel Yönetimlerin) akılları ne zaman başlarına gelecek ? Halkımızın can güvenliği ne zaman teminat altına alınacak? Bana kalırsa, ‘Hiçbir zaman!’. Çünkü, Hükümet, Çankaya’ya başı örtülü hanımla evli Cumhurbaşkanı çıkarmakla meşgul! Hanımların başlarını örtmeleri ise gericiliğin, çağ dışılığın, sakilliğin, bağnazlığın, yobazlığın ve batıl inançlılığın ta kendisi…

4. Yapı Denetimi Kanunu Revizyonu için öneriler
Yapı Denetim Kanununun aksayan yönlerini dile getiren bazı özet bilgiler aşağıda verilmiştir. Özel sektöre ait yeni inşa edilecek binaların depreme dayanıklı olması, 1 Ağustos 2001 tarihinde yürürlüğe giren 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Eğrisi ve doğrusu ile, bir çok eksik ve yanlış yönüne rağmen, bu kanun ülkemizde kaçak inşaatı önlemenin, sağlıklı ve depreme dayanıklı bina üretmenin yegane teminatıdır. Ancak, Yapı Denetimi Kanunu ilk fırsatta aşağıda özetlenen eksiklikleri ve mahzurları giderecek şekilde revize edilmelidir:
Kanunun 19 pilot ildeki uygulaması tüm Türkiye sathına yayılmalıdır.
Mühendis ve mimarlara “Profesyonellik” belgeleri bilgi, beceri, tecrübe ve sınav kriterleri göz önüne alınarak Bakanlıkça değil, ilgili Meslek Odalarınca verilmelidir.
‘ Denetçi ’ tabiri yerine ‘Profesyonel Mühendis’ ve ‘Profesyonel Mimar’ tabirleri kullanılmalıdır. ‘ Dişçi ’, ‘ Kulakçı ’, ‘ Kalpçi ’ gibi ‘ çi ’ eki ile Üniversite mezunu meslek sahiplerini anmak bir Kanun koyucuya yakışmaz !
Müteahhidin, Şantiye şefinin, yerel yönetimlerde imar müdürlüklerinin, Meslek Odaları ve Bakanlığın ilgili birimlerinin, yapı denetimi üst ve alt komisyonlarının ve proje müelliflerinin de, “ Denetçi ” daha doğrusu ‘ Profesyonel ’ mühendis ve mimarlar ile donatılması zaruri olmalıdır. Profesyonel Mühendis ve Profesyonel Mimarlık sertifikalarını, Şantiye şefinde de, Yerel yönetimlerde de, Proje müelleflerinde de, Bakanlığın ve Yerel Yönetimlerin çeşitli kademelerinde de aramalıdır.
Proje Denetçisi bir Elektrik veya Makine Mühendisi olduğu zaman uygulamayı denetleyip, tutanaklara imza atabildiği halde, Proje Denetçisi bir İnşaat Mühendisi olduğu zaman, uygulamayı denetliyemiyor, kalıp, demir ve beton dökümü tutanaklarına imza atamıyor. Bu ters, çarpık, çelişkili, tutarsız ve akıl dışı yönetmelik maddesini ilk fırsatta düzeltmelidir.
Yapı Denetimi Kuruluşları asgari ücret tarifesi, kanunda yazılı sorumlulukların ve ayrıntılı denetim sisteminin gerektirdiği minimum personel giderlerini karşılayacak düzeye çıkarılmalıdır. Asgari ücret tarifesi, küçük yapı maliyetlerinde yüksek oranlarda, büyük yapı maliyetlerinde, nisbeten daha düşük oranlarda ve her halde % 3 ilâ % 8 arasında değişen oranlarda düzenlenmelidir. Bu tarifenin altında, masa altından yasa dışı anlaşmalarla, hizmet verenler sıkı bir takibe alınmalı ve meslekten men edilmelidir.
Yapı Denetim Kuruluşlarının mesleki sorumluluk sigorta poliçelerinin primleri, denetim ücretinin dışında, Yapı Denetim Kuruluşuna veya sigorta firmalarına Yapı Sahibi tarafından ayrıca ödenmelidir.
Bakanlık’ta oluşturulan bir adet Yapı Denetim Komisyonu yeterli değildir. Internet ortamında sık sık kilitlenmeler yaşanıyor. Her İlde ve gerektiğinde her İlçede bir Yapı Denetim Komisyonu kurulabilmelidir.
Her türlü Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesinde ve fesih işlemlerinde, ya Noter tasdiki aranmamalı veya bu sözleşmeleri Noter harçlarından muaf tutlmalıdır.
Yerel yönetimlerin yasayı anlayış farkından kaynaklanan ve Yapı Denetim sisteminin işlerliği ile etkinliğini azaltan ve genelde Yerel Yönetim elemanlarından kaynaklanan geciktirici bürokratik engeller kaldırılmalıdır.
Sadece özel sektör binaları değil, tüm kamu binalarının proje ve inşaatları da, bir havuz ve görevlendirme sistemi içinde, 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu kapsamına alınmalıdır.

5. Ek 1 : Sayın İbrahim Leylek’in mektubu
( Bu mektup Ek 1’de verilmiştir. )


6. Referanslar

[1] Tezcan, S.S., Yarar, R., ve Boduroğlu, H., (1995), “ Yapıda Denetim ve Sertifikalı Mühendis”, Yapı denetimi Mekanizması Nasıl Kurulmalıdır? Konferansı Tebliğleri, s.68-88, İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi ve türk Loydu Vakfı, Harbiye, İstanbul, 16 Şubat 1995. Ayrıca, a) Hazır Beton Dergisi, S. 64-69, İstanbul, Yıl:2, Sayı:11, Eylül-Ekim 1995, b) TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Haber Bülteni, s. 20-26, İzmir, Yıl:10, Sayı: 62, Aralık 1995, c) TİM-SE Dergisi s. 9-14, İstanbul, Eylül 1995, (CV-152).
[2] Tezcan, S. S., (2001), “ Yapı Denetiminde Aksayan Yönler ve Âcil Önlemler Paketi ”, Kocaeli Mimarlar Odası Yapı Denetimi Paneli, Süleyman Demirel Konferans Salonu, Kocaeli, 2 Nisan 2001. TİM-SE Dergisi, Sayı: 201, s.12-19, İstanbul, Nisan-Mayıs 2001, (CV-251).
[3] a) Tezcan, S. S., (2002), “ Kocaeli Depreminin 3ncü Yıl Dönümünde Görüşler ve Gözlemler ”, Dünya Gazetesi Ekonomi-Politika Özel Eki, Sayı 43, s. 18-19, 16 Ağustos 2002, İstanbul. b) Dünya İnşaat Dergisi, Yıl 19, sayı: 2002-08, s. 94-97, Eylül 2002, c) İnşaat Dünyası Dergisi, Yıl: 21, s.78-83, Eylül 2002, (CV-281) .
[4] Tezcan, S.S., (2005), “ Depremin 6’ncı Yıl Dönümünde Genel Bir Değerlendirme”, Dünya İnşaat Dergisi, Yıl: 22, Sayı: 2005/08, Ağustos 2005 Eki, s. 27-29, www.dunyainsaat.com.tr ,İstanbul, (CV-344).
[5] Tezcan, S.S., Bal, İ. E., Özdemir, Z., and, Küçük, F., (2005), “ Depremde Sıfır Can Kaybı Nasıl Sağlanır ? ”, İzmit Saraybahçe Belediyesi’ne sunulan Rapor, 22/09/2005, İzmit, www.saraybahce.bel.tr, mfarukkucuk@hotmail.com, Tel: 0262. 331 66 18. Ayrıca, www.civilturk.com internet sitesinde yayınlandı, Eylül 2005 (CV-351).
[6] Tezcan, S.S., (2006), “Depreme hazırlıklı olmak konusunda Bakanlığın ve Belediyelerin Acil Görevleri”, Yapı Denetim Birliği Derneği Dergisi, Şubat 2006/02, s. 6-16, www.yapidenetimist.org , info@yapidenetimist.org ,2006, İstanbul, (CV-360).
[7] Tezcan, S.S., (2006), “Marmara Depreminin Yedinci Yıl Dönümü Değerlendirmesi”, a) Dünya İnşaat Dergisi, Yıl :23, Sayı: Ek-Ağustos 2006, s.20-22, www.dunyainsaat.com.tr. b) İnşaat Dünyası Dergisi, Sayı: Ağustos 2006/08, s. 102-112, İstanbul, insaat@bilesim.com.tr, www.bilesim.com.tr, c) Şantiye İnşaat Makina ve Mimarlık Dergisi, Yıl: 18, Sayı: 219, s.94-99, Ağustos 2006, İstanbul, santiye@santiye.com.tr, www.santiye.com.tr, Ayrıca, www.civilturk.com internet sitesinde yayınlandı, Ağustos 2006, (CV-371).

Bu Resmi makam ayrıca, Yapı Denetliyicilerinin yetişmesini sağlamak, teknik bilgilerinin güncel tutulmasını kontrol etmek, gereğinde kurs ve seminer hazırlayanlara öncülük etmek suretiyle yoğun gayret sarfeder.
Bir örnek vermek istiyorum : Yıllar sonra Almanya’da denetliyici olarak faaliyet göstermek isteğime karşı resmi makam, eğitim gördüğüm Universite sayısı ile, yapmış olduğum inşaat işlerinin referans listesini incelemek luzumunu bile görmeden bana,” “Biz sizi önce imtihan ederiz” “ diyerek beni 4 saat süren yazılı - sözlü imtihana tabi tutmuşlardır. Bu durum Alman vatandaşları için de geçerlidir. Bunun içindir ki , Almanya’daki resmi bir kuruluş,” Deniz kumundan inşaat yapılır mı ? , “ Hasar görmüş bir binada güçlendirme nasıl yapılır ? ” sorusu ile karşı karşıya bile kalmaz. Böyle sorulara cevap vermede kendini muhatap bile görmez.
Almanya’da , Norm ve Standart lara göre yapılmış bir binanın, eğer herhangi bir normal olmayan dış etkiden dolayı hasarı yoksa, “ güçlendirilmesi “ söz konusu bile değildir. Hele Zeytinburnu, Konya ve Diyarbakır’da yaşandığı şekilde bir binanın kendi kendine yıkılması duyulmuş ve görülmüş şey değildir. Memleketimizdeki inşaatcılık sisli havada saklambaç oynamağa benziyor.
Bu bakımdan , Sayın Daire Başkanımızın , elinde ki bir kaç kağıda bakarak sorularınızı cevaplandırmaya çalışması kanaatimce çok gülünç olmuştur. Aslında bu çeşit soruların muhatabı da kendisi olmamalıdır. Masasında duran; Yapı Norm ve Standartları ile Uygulama Yönetmeliklerini göstererek cevap vermesi ve uymayanlarında suçlu tutulacağını bildirmesi daha doğru olurdu. Bunlara ait devam eden çalışmalardan bahsetmesi daha inandırıcı olurdu. Saygılarımla,
Dipl.Ing. İbrahim Etem Leylek ( İTÜ 54 ‘ )
Dieselstr. 17 Tel.00 49 611 429157
65197 Wiesbaden,


Saygıdeğer TİJEN Hanım ;


TRT- Habervizyonu proğramınızı ilgi ile izliyoruz.
Çok değerli ve güncel sorularınızdan ve fevkalede güzel yönetiliciğinizden dolayı burada sizi kutlamak istiyorum.
3.3.2007 Cumartesi günü sunmuş olduğunuz ve konuğunuz Bayındırlık Bk’ lığı Yapı Dairesi sayın Başkanı ile yaptığınız söyleyişi beni çok yakından ilgilendirdiği için yazıyorum.
Sayın Başkanın vermiş olduğu cevaplar sizi olduğu kadar , benim gibi yabancı ülkelerde çalışan teknik elemanları hiç de tatmin edici olmamıştır.
Sayın Başkanın, çoğu yerde, kendisini direk olarak ilgilendirmeyen sorulara cevap vermek istemesi hem bulunduğu makamı hem de kendi görevini, biraz sonra belirtmiş olduğum sebeplerden dolayı, küçük düşürmüştür.

Biz, sayın Başkanın TV – Ekranı karşısına, elinde bir kaç cilt teknik kitap ve koltuğunun altında da Memleketimizdeki hali hazır geçerli ve yürürlükte olan Norm Standart ve Bakanlığınca yayınlanmış “ İnşaat Uygulama Yönetmelikleri olan bir klasör ve bir diğer elinde de , Ülkemizde geçerli olan “ Yapı Genel Kanunu ” nu göstererek çıkmasını arzu ederdik.

Tahminimce, sizin sormaya vakit bulamadığınız sorulara ben burada ikisini ilave etmek istiyorum :

- Bizim ülkemizde yaşanan olaylar acaba yabancı ülkeler de yaşanıyor mu ?
- 20 seneye yakın çok uzun zaman geçmesine rağmen, inşaatla ilgili anlaşmazlıklar, örneğin Adapazarı Depremi ve sonrası hukuki sorunlar, başka ülkelerde de zaman aşamı bahanesiyle hasır altı edilebiliyor mu?

Önce bu gibi işler dış ülkelerde nasıl işliyor, ona kısaca bir göz atmak istiyorum. Bir inşaat veya yapıdan genel anlamda sorumlu olan , Planlamayı yapan, Taşıma gücü hesaplarını yapan ve bütün bunları yerinde uygulayan yüklenici firma, bir üçgenin üç köşesini işgal ederler.
Bu üçgenin merkezinde yapının genel sorumlusu, kanun ve yönetmeliklerin uygulanıp uygulanmadığını ve üçgenin her köşesinde oturanların bütün faaliyetlerini kontrol eden resmi makam veya temsilciler vardır. Bu makamın daima danışdığı, beraber çalışdığı Norm ve Standart enstitütüleri ile malzeme deney laboratuvarları, meslek kuruluş ve odaları ile en başta Üniversite akademik görevlileri vardır.



Konu : ProfSemihTezcan

Bu haberi oku, cezadan kurtul!

Ev, dükkan, büro sahiplerinin yüzde 70'ine 1000'er TL ceza gelecek.

Şükrü KIZILOT'un Hürriyet Gazetesi'ndeki yazısı...

SADECE evi olanlara değil, dükkanı, bürosu, mağazası olanlara da ceza gelecek.

Neden mi?

Başta İstanbul’da olmak üzere Türkiye’deki binaların yaklaşık yüzde 70’i kat mülkiyetine geçirilmemiş de onun için!...

Siz de ceza ödemek istemiyorsanız, bu yazıyı dikkatle okuyun.

OLAY NE?

28 Kasım 2007 tarihli Resmi Gazete’de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun yayımlandı. Bu kanunun Geçici birinci maddesi ile de 28.11.2007’den önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan gayrimenkullerin, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçirilmesi zorunlu kılındı (Yasanın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com).

28 Kasım 2009 tarihine kadar, kat mülkiyetine geçme yükümlülüğünü yerine getirmeyenlere de ilgili belediyece 1.000’er TL idari para cezası kesilmesi öngörüldü.

Buna göre örneğin, 20 daireli bir apartmanın, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçilmemesi durumunda, her bir daire malikine 1.000 TL ceza kesilecek.

TAPUNUZA BAKIN

Evi, dükkanı ya da bürosu olanların çoğu, kat mülkiyeti olayının ve ellerindeki tapunun nasıl bir tapu olduğunun farkında bile değiller.

Bu yazıyı okuduktan sonra, evinizin tapusunu bulun ve dikkatle bakın; kat irtifaklı arsa tapusu ise, olay sizi ilgilendiriyor. Kat mülkiyetine geçilmek üzere, gerekli girişimlerde bulunması için hemen yöneticinizi uyarın. Kat mülkiyetine geçilebilmesi için kat irtifakına sahip tüm maliklerin, tapu dairesine başvurmaları gerekiyor. Bunun için tapuya birlikte gitmeleri değil, istenen belgeyi tamamının imzalaması ve içlerinden birinin, örneğin yöneticinin kat mülkiyeti işlemlerini yaptırması gerekiyor. Kat mülkiyeti ile ilgili belgeler toplanırken, maliklerden biri bulunamazsa ya da direnirse, bu işlem gerçekleşmiyor
Kendisine yapılan yazılı bildirime rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgeleri tamamlamaktan veya imzalaması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait bağımsız bölüm için 1.000 TL idari para cezası kesilecek. Başka bir anlatımla, kat irtifakı sahiplerinden hangisi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmemişse, ceza sadece ona kesilecek. Bize göre, kat mülkiyeti tesisinde, her bir kat irtifakı sahibine, ayrı başvuru hakkı tanınsa daha anlamlı olurdu.

Şu anda tapu dairelerinde, ciddi bir yoğunluk var. Gayrimenkul sahipleri, son günler yaklaşmadan, kat mülkiyeti tesis ettirip, cezadan kurtulmanın peşindeler.

İSKANI OLMAYAN YANDI

Türkiye’deki binaların yaklaşık yüzde 70’inin kat mülkiyetine geçirilmiş değil. Bunlardan;

Bir kısmının, örneğinin yarısının iskanı alınmış ancak kat mülkiyeti tesis ettirilmemiş.

Bu durumda olanlar nispeten avantajlılar. Rahatça sağlanabilecek belgeleri toparlayıp, birini de yetkili kılmak suretiyle, kat mülkiyeti tesis ettirebilirler.

Bir kısmının da örneğin yüzde 70’in diğer yarısının iskanı bile alınmış değil.

Bunların işi zor.

Önce iskan alacaklar, ardından da kat mülkiyeti tesis ettirecekler.

İskan alımında 16 ayrı belge aranıyor. Bunlardan bazılarını da müteahhidin yükümlülükleri ile ilgili belgeler oluşturuyor (İstenen belgeler için Bkz.http://emlakanaliz.blogspot.com/2009/04/kat-mulkiyeti-icin-istenen-belgeler.html http://emlakanaliz.blogspot.com/2009/04/iskan-muracaatinda-istenen-belgeler.html ).

İskanı alınmamış binalarda, özellikle müteahhidin sigorta primi borcu (asgari işçilik) ya da iskana aykırı inşaat (binanın dışarıya taşması, kat yüksekliği vs. gibi) problemlerin çözümü ciddi bir sorun.

yapı kullanma izin belgesi 28.11.2007′den önce alınmış binaların durumu ile cezadan kurtulma

İSKANI DAHA ÖNCE ALINMIŞ BİNALAR
Kat mülkiyeti tapusu alma zorunluluğu, 28.11.2007′den önce yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binaları da ilgilendiriyor. Bu durumdaki binalar için de aynı yaptırımlar söz konusu. 28.11.2007′den sonra yapı kullanma izni alınmış binalar ile arasındaki tek fark, zorunluluğun yerine getirilmesine ilişkin süre…
İskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış olan kat irtifaklı gayrimenkullerin de kat mülkiyetine geçilmesi konusundaki zorlayıcı hüküm, 5711 sayılı Kanun’la Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen geçici 1. maddede yer alıyor.

Anılan maddeye göre;
‘Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülk” amir tarafından bin Türk Lirası idar” para cezası verilir.’
Yasa hükmünden de açıkça anlaşılacağı gibi, iskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış gayrimenkuller açısından da kat mülkiyeti tapusu alınması zorunlu. Sadece tapunun alınma süresi konusunda bir farklılık var.
İskanı 28.11.2007 tarihinden sonra alınmış gayrimenkullerde kat mülkiyeti tapusu alma süresi, iskanın alındığı tarihten itibaren bir yıl. İskanı, Kanun’daki değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce alınmış binalarda ise süre, değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden itibaren iki yıl. Yani bu durumdaki binalar için iskanın alındığı tarihe bağlı olmaksızın, 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekiyor.

CEZADAN KURTULMANIN YOLU
Kanun’un emredici hükümleri karşısında cezalı duruma düşmemek için kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgelerin hazırlanması yeterli. Anagayrimenkul tek ise veya tek kişiye aitse hazırlanacak belgelerle birlikte tapu dairesine süresi içinde başvurulması yeterli.
Anagayrimenkul birden fazla kişiye ait ise bütün paydaşların gerekli belgeleri hazırlayarak tapu idaresine başvurması gerekiyor. Paydaşlardan bazıları gerekli belgeleri hazırlamaz ya da imzalaması gereken belgeleri imzalamaktan kaçınırlarsa ceza sadece bunlar için söz konusu. Yani, bazı paydaşların gerekli belgeleri hazırlamaması üzerine ceza sadece o paydaşlara kesilecek; üzerine düşeni yerine getiren paydaşlar için ceza söz konusu olmayacak.

GEREKLİ BELGELER
Kat mülkiyeti tapusu almak için gerekli belgelerin neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılmıştır.
Buna göre;
l Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimar” proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi,
l Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
l Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.

AKLINIZDA BULUNSUN
Yönetici atanması zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması mecburidir.

GÜNÜN SÖZÜ
‘Bugün ne olduğunuz, dünkü tercihlerinizin sonucudur. Yarın ne olacağınız ise bugünkü kararlarınızın sonucu olacaktır.’ (William Shakespeare)