HUKUKEN EMLAK DANIŞMANLIĞI

HUKUKEN EMLAK DANIŞMANLIĞI

Emlak danışmanlığı mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direkt bir yasa ve düzenleme, Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir. Ancak, Emlak danışmanlığı ile ilgili yasal düzenlemeleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz.;


1-Türk Ticaret Kanununun 12. Maddesinin 12. Bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14. Maddesinde; Tellallık, komisyonculuk ve sair tavassut (aracılık) işlerini yapmak üzere kurulan müesseselere 'Ticarethane', bunları işletenlere de 'Tacir' denilmiştir.

2-5263 sayılı kanunla değişen 507 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar kanununun 3153 sayılı kanunla değişik 6. Maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulunun 24.6.1997 tarih ve 9 nolu kararı ile emlak müşavirliği esnaf ve sanatkarlar kolları arasında “Hizmetle ilgili meslek kolları” bölümüne dahil edilmiş ve bu karar 22 Ocak 1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Böylelikle emlak danışmanları ‘Esnaf ‘ olarak ta hukuki olarak tanımlanmıştır.
Bu kararın yürürlüğe girmesini takiben çeşitli illerde kamu kurumu niteliğinde olan emlak meslek Odaları kurulmaya başlamıştır.

Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan Odalar anayasasının 135. Maddesinde belirtildiği üzere belli bir mesleğe mensup olanların, ortak ihtiyaçlarını karşılamak,mesleki faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak,meslek mensuplarının birbirleriyle ve halkla olan ilişkilerinde güveni hakim kılmak üzere meslek disiplinini ve ahlakını korumak amacı ile kurulan kamu tüzel kişilikleridir. Bugünkü geldiğimiz noktada Emlak danışmanlarının tek bir çatı altında toplanması mümkün görünmemekle birlikte bu durum emlak danışmanların Ticaret Odalarında bulunan emlak müşavirleri meslek komitesi ve esnaf sanatkarlar bünyesinde kurulan emlak meslek odalarının ortak çalışmaları sonucu kısa zamanda emlak danışmanlarının beklentileri doğrultusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapılması için bir arada çalışmalarını gerektirmektedir.

Meslek erbapları, mesleğe başlayabilmek için öncelikle; faaliyet gösterecekleri işyerini kiralamalı, bu işyerine ait kira kontratı yada iş yeri olarak kullanacakları kendi mülklerinin tapu belgeleri ile bağlı bulundukları bölgenin vergi dairesine kaydolmak zorundadırlar. Bunu takiben ticaret sicili yada esnaf siciline ve ilgili Odalarına başvurarak kayıt olmalıdırlar. İşlem bağlı bulunan belediyelerin den alınacak işyeri açma küşadının alınması ile tamamlanır.

3-Emlak danışmanları yasal olarak BK.404-409 hükümleri ne göre işlem yaparlar. BK.404-409 hükümlerinde düzenlenen bu meslek kolu bu mevzuat gereğince şu şekilde tanımlanabilir;

“Tellallık, bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılmasını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir” BK.404/1

Ülkemizdeki uygulamada “taşınmaz (gayrimenkul) tellâllığı”, genel olarak “emlak Danışmalığı” olarak adlandırılmakta; bu işi meslek edinen kişilere de “emlak danışmanı (müşaviri)” ya da kısaca “emlakçı” denilmektedir. Buna paralel olarak “gayrimenkul tellâllığı sözleşmesi”ne de, “emlak Danışmalığı sözleşmesi” adı verilmektedir.; ancak “gayrimenkul tellâllığı”nı meslek olarak icra eden kişilerin bunu “emlak müşavirliği olarak algılamasında da bir beis yoktur.

Tellâllık sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 404 ilâ 409. maddeleri arasında düzenlenmiştir. B.K.nun 404. maddesindeki tanımdan, tellâllığın iki farklı şekilde gerçekleştirilebilirliğini anlamaktayız. Birinci olarak tellâl, bir ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması imkanını hazırlamakla görevlendirilebilir. “Bundan sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması anlaşılmalıdır.”(3) İkinci halde ise tellâlın, bir sözleşmenin icrasına aracılık etmesi söz konusudur.

Geçerli bir “tellâllık sözleşmesi”nden bahsedebilmek için, öncelikle tellâl ile kendilerine aracılık edilen kişi ya da kişiler arasında bir sözleşmenin kurulması gereklidir. Bir sözleşmeden bahsedilebilmesi için de sözleşmenin iki taraflı olarak yapılması şarttır. Örneğin aracılık hizmeti alan kişinin tek yanlı ücret ödeme taahhüdü bu anlamda geçerli bir sözleşme değildir. Bu sözleşme kural olarak herhangi bir şekil kuralına tâbi değildir. Ancak aracılık hizmetinin konusu bir taşınmaz ise (taşınmazın alınması, satılması, kiralanması vb.) bu taktirde “tellâllık sözleşmesi” yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmaz. (BK. m. 404/3) Buradaki şekil şartı bir ispat değil, fakat geçerlilik şartıdır. Yâni ortada yazılı olarak düzenlenmiş ve taraflarca imzalanmış bir sözleşme yoksa, tellâllık sözleşmesinin varlığını kural olarak başka türlü ispatlamak imkânı yoktur.

Taşınmaz tellâllığı sözleşmesinin yazılı şekil şartına bağlanmasının nedeni, konusu taşınmaz olan sözleşmelerin, genel olarak yüksek parasal değerleri ifade etmesinden ötürü, olası “asılsız aracılık iddialarıyla” kötüye kullanma kapılarını kapatmaya yöneliktir.

Tellâllık sözleşmesinin zorunlu unsurlarından birisi de tellâlın, aracılık hizmetini bir ücret karşılığında yapacak olmasının kararlaştırılmasıdır. Eğer tellâla ödenecek ücret, sözleşmede miktar veya oran olarak kesin veya belirlenebilir şekilde yer almamışsa bu taktirde, o iş için var olan tarifeye yok ise mahalli teamüle göre ücretin kapsamı belirlenebilir.

Tellâllık sözleşmesinden taraflar için haklar ve borçların doğacağı çok belirgindir. Yasada ayrıntılı bir düzenleme yapılmamış, yalnızca BK. md. 405-409 arasında tellâlın ücret alacağı düzene konulmuştur. BK. md. 404/2 ile yapılan yollamadan ötürü tellâllık sözleşmesiyle ilgili yapılan yollamadan ötürü tellâllık sözleşmesiyle ilgili öteki konularda vekillik sözleşmesine ilişkin kurallar uygulanacaktır.(4) Bu nedenledir ki tellâl, görevini yaparken tıpkı bir vekil gibi, aracılık ettiği kişilere ve onların haklarına karşı, tam bir iyi niyet, özen ve sadâkat göstermek zorundadır.

4- Mesleğimizle ilgili tek geniş yasal düzenleme, 8 Temmuz 2003 tarihinde 25162 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren “Emlakçılık Mecburi Standartı” dır. Yayımlanan ve yürürlükte olan bu standart ile; Emlak Danışmanlığı mesleğinin ilk defa tanımı, amacı, faaliyet alanı, hukuki hakları ve sorumlulukları ile Emlak Danışmanının yerine getirmek zorunda olduğu iş ve işlemler teferruatlı olarak tanımlanmıştır.

5-Emlak Danışmanlarının Tapuda işlem yapma, yetki ve sorumlulukları; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesinin aşağıdaki genelgesi ve açıklama yazısıyla düzenlenmiştir:
T.C.
BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı
Sayı : B.09.1.TKG0100001-73/ 14/03/2007
Konu : Emlakçıların Ön Başvuru İle İş Takibi Uygulaması
GENELGE 1642
2007/4
TAPU VE KADASTRO ...........BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE
Tapu İşlemlerine ilişkin taleplerin karşılanmasında idaremizce getirilen her türlü kolaylığa rağmen, uygulamada vatandaşlarımızın büyük bir bölümünün tapu dairelerindeki işlemlerini yaptırabilmek için iş takipçileri ile anlaşmayı tercih ettiği ve müdürlüklerimize aracılar vasıtasıyla başvuruda bulunduğu gözlenmektedir.
Bu durumun uygulamada zaman zaman sıkıntılara yol açtığı, iş takipçilerinden kaynaklanan sebeplerle vatandaşlarımızın yanıltılmasına ve idaremiz görevlilerinin kamuoyunda yanlış tanıtılmasına sebebiyet verildiği, vatandaşlardan aldıkları takip ücretlerinden dolayı da zaman zaman idaremiz görevlilerin zan altında bırakıldığı ve bu nedenle teşkilatımız ve emlakçılık müessesesinin kötü tanıtılması sebebiyle verdiği Müfettiş raporlarından ve basına yansıtan olaylar ile idaremiz personelin yazılı ve sözlü beyanlarından anlaşılmaktadır.
Ayrıca, hiçbir meslek kuruluşunda ve resmi makamda kaydı olmadığı halde, emlakçı adı altındaki kişilerin yetkisiz ve sorumsuzca kayıt dışı işlem takip ettikleri ve bu şekilde kayıt dışı çalışan kişilerden gerçek vatandaşlarımızın, gerek teşkilatımız, gerekse meslek odalarının ve ülke ekonomimizin zarar gördüğü ve rahatsızlık duyulduğu bilinmektedir.
Uygulamalardaki sıkıntıların ve sorunların çözümlenmesi ve takipçilik müessesesinin disiplini ve kayıt altına alınabilmesi açısından, Tapu Sicil Müdürlüklerince gerçekleştirilecek olan akitli işlemlerde; resmi senet tanzimi öncesinde hazırlanması ve noksanlıkların ikmal etmesi için, emlakçılar ile tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler arasında Borçlar Kanununun 404/3. maddesi gereğince düzenlenecek tellaliye sözleşmesinin ve işlemler için gerekli belge ve evrakların asıllarının emlakçı tarafından bizzat ilgili tapu müdürlüğüne ibraz edilerek ön başvuruda bulunulması ve ön başvuruda bulunmanın gerçek hak sahibi tarafından verilen yetkiye ve onun imzasına dayanarak yapıldığının tespit edilmesi halinde, emlakçıların iş takip edilebilmelerine imkan sağlanması uygun görülmüştür.
İş takibi/tellaliye sözleşmelerinin, Tapu Sicil Müdürlüklerinde kabul edilmesi ve ön başvurunun dayanağı olabilmesi için, önbaşvuru konusu taşınmazın ili, ilçesi, köy veya mahallesi, ada no, parsel no, bağımsız bölüm no, vasfı ve işlemin türü konularını içermesi ve işlemler için ibraz edecekleri bilgi ve belgelerden kaynaklanacak idari,mali, ve cezai sorumluluklarını kabul etmeleri ve bu hususun iş takip sözleşmesinde belirtilmesi, iş takibinde bulunan emlakçının akdin yapılması aşamasında kadar ki süreçte gerekli her türlü bilgi ve belgeleri hazırlayabilmesi için tapu işlemlerini yaptırmaya yetkili olduğunu gösteren ilgili meslek odaları ile ticaret odası, esnaf ve sanatkarlar odası gibi yetkili odalarca verilmiş kimlik ve yetki belgesini ibraz etmeleri ve iş takibi/tellaliye sözleşmesi ile yetki belgesi örneğinin tapu işlem dosyasında arşivlenmesi : aktin düzenlenmesi aşamasında istemin gerçek hak sahibi tarafından yapıldığının ve istemde bulunanların medeni hakları kullanma ehliyetinin olduğu saplanması halinde işlemin sonuçlandırılması (akdin tamamlanması) gerekmektedir.
Bu uygulama geçici mahiyette olup, karşılaşan sıkıntılarla birlikte yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar geçerlidir.

Bu genelgenin ardından29.01.2008 tarihinde B091TKGO12.00.02-010.06/275 sayılı uygulama açıklama yazısı ile yeni bir açıklayıcı düzenleme yapılmıştır.

Yazı içeriği aşağıdaki gibidir.

Taşra birimlerimizden merkeze intikal eden konular ile Ticaret Odaları ve Emlakçıların Meslek Kuruluşlarının yazılı talepleri üzerine ilgili Genelgemizin uygulanmasında karşılaşılan tereddütlere açıklık getirilmesi amacıyla, konu Merkez İnceleme Kurulunda ilgi genelge kapsamında görüşülmüş ve 17 09 2007 Tarih, 158 Sayılı kararı ile genelgede tereddüt edilen konulara açıklık getirilmiştir.

Uygulamada genel olarak alım-satıma konu olan taşınmazların Tapu Sicil Müdürlüklerinde satış işleminin yapılabilmesi için öncelikle intikal-kat irtifakı tesisi ve tashih gibi akitsiz tapu işlemlerinin yapılmasından sonra akitli bir tapu işlemi olan satış talebinin karşılanmasının mümkün olabildiği göz önüne alındığında, iş takibi yapacak emlakçı ile tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler arasında Borçlar Kanunu 404-3. maddesi gereğince yapılacak olan tellaliye sözleşmesinin içeriğinde emlakçının işleme konu taşınmazın alım-satımına aracılık ettiği hususunun da ayrıca beyan ve taahhüt edilmesi şartıyla, bu taşınmazlarla ilgili akitsiz işlemlerin de iş takibini yapabilmeleri mümkündür.

Ayrıca, emlakçılar ile tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler arasında düzenlenen tellaliye sözleşmesinin usul ve esasları ile ilgili olarak; Her talep için ayrı ayrı düzenlenecek olan tellaliye sözleşmelerinin de emlakçıların bağlı bulunduğu odalarca onaylanmasına gerek bulunmamaktadır. İlgi genelgemizde de belirtildiği üzere, emlakçıların tapu işlemlerini yaptırmaya yetkili olduğunu gösteren ilgili Meslek Odaları ile Ticaret Odası, Esnaf ve Sanatkarlar Odası gibi yetkili Odalarca verilmiş kimlik ve yetki belgelerini sunmaları yeterli olup, bu şekilde talepleri karşılanacaktır.

Bilgilerinizi ve uygulamanın 14.03.2007 Tarih, 2007/4 (1642) Sayılı Genelge ile birlikte açıklandığı şekilde yönlendirilmesi hususunda bağlı birimlerinizin bilgilendirilmesini rica ederim.

 

 

 Kaynak: emlak forum