TOPLU YAPILARIN KAT MÜLKİYETİ İŞLEMLERİ

Metin Yeşil ¬

TOPLU YAPILARIN KAT MÜLKİYETİ İŞLEMLERİ


Kat mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiğinde kat mülkiyeti düzenin parsel esaslı olması esası getirilmiştir.

Bir parselde birden çok yapıya ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda 13.4.1983 tarihinde 2814 sayılı yasa ile eklenen Ek 3 madde ile yapılmıştı.Ancak aradan geçen zamanda söz konusu düzenleme toplu yapılarda ihtiyaca cevap vermemiş, bu nedenle 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa ile Toplu yapılara ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda yeni düzenlemeler yapılmıştır.Şunu belirtmek gerekirki 5711 sayılı Kanunla yapılan düzenlemelerle sadece bir veya birden den fazla imar parseli üzerinde bulunan toplu yapılar için yönetim düzeni kurulması söz konusudur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakları toplu yapı kapsamında olan her imar parseli için eskiden olduğu gibi yine ayrı ayrı kurulacaktır..

Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti tesisine ilişkin olarak 16.08.2008 tarihinde Yönetmelik yürürlüğe girmiş yine uygulamaya yönelik olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2008/1 ve 2008/16 sayılı genelgeleri çıkarılmıştır.

671-Tanımlar

Toplu yapı: Bir veya uygulama imar plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır.

Toplu yapılar tek parsel veya birden fazla imar parseli üzerinde yer alabilmektedir. Ancak toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyorsa imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler olması halinde parsellerin bitişik ve komşu olma şartı aranmayacaktır..

Ayrıca yapılar blok veya tekli yapı şeklinde ayrı ayrı olabileceği gibi her iki yapı tipide birlikte yer alabilmektedir.. Örnek vermek gerekirse

Blok tipi toplu yapı :Bir veya birden fazla imar parselinde blok tipi şeklinde birden çok bağımsız bölümleri kapsayan yapılanmadır.

Tekli toplu yapı :Bir veya birden fazla imar parselinde yaygın kat mülkiyeti şeklinde (villa tipi) tek bağımsız bölümlü yapılanmadır.
Blok ve tekli toplu yapı: Bir veya birden fazla imar parselinde Blok tipi ve tekli yapıların birlikte yer aldığı yapılanmadır.

Vaziyet planı : Toplu yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan yerleşim plânıdır.

Toplu yapı düzeninde vaziyet planı önem arz etmektedir.Vaziyet planı kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi için ibraz edilecek mimari projelerde yer almaktadır.Toplu yapıya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesislerinde toplu yapının konumu varsa yol yeşil alan otopark gibi kamuya ait yerler ile ortak yer ve tesisler gibi hususların mutlaka vaziyet planında gösterilmesi gerekmektedir.

672- Toplu Yapıda Kat İrtifakı Tesisi

Kat irtifakı tesisi için taşınmaz malikleri veya temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne müracaatları gerekecektir.İşlem için malik bir kişi ise tescil istem belgesi düzenlenecek,birden fazla paydaş olması halinde resmi senet düzenlenecektir.

6721-Tek parsel üzerindeki toplu yapılarda kat irtifakı tesisi

Tek parsel üzerinde toplu yapıya yönelik kat irtifakı kurulabilmesi için;

a) Toplu yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı olması

b) Vaziyet planında yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterilmesi
Gerekmektedir.

Bu halde aşağıdaki belgelerin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.

a) Vaziyet Planı :Toplu yapı kapsamındaki imar parselinin tamamını gösterecek şekilde de düzenlenecek ,anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterecek,ilgili idarece onaylanacaktır.(Mimari projede bu kapsamdaki vaziyet planının yer alması halinde ayrıca ibrazına ihtiyaç bulunmamaktadır)

b) Mimari Proje : Mimari projede anagayrimenkulde,yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilecek,gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanacaktır.

c) Yapı Ruhsatı : Toplu yapıya ilişkin ilgili idarece düzenlenen düzenle yapı inşaat ruhsatının ibraz edilecektir. İmar Kanununu 29.maddesi gereğince yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılmaktadır.Bu nedenle ibraz edilen yapı ruhsatlarında söz konusu sürelerin geçmemiş olması,geçmesi halinde ise ruhsatın halen geçerli olduğunun ilgili idarece onaylanması gerekecektir.

d) Yönetim Planı: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen yönetim plânı verilecektir.

6722-Birden fazla imar parseli üzendeki toplu yapılarda kat irtifakı tesisi

Birden fazla imar parselinde toplu yapıya yönelik kat irtifakı kurulabilmesi için;

a) Toplu yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı olması

b) Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları( Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmayacaktır)

c) Vaziyet planında yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterilmesi
Gerekmektedir.

Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise , her parsel için kat irtifakı ayrı ayrı kurulacaktır.Bu anlamda toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin tamamının tek bir kat irtifakına konu olma olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle toplu yapı kapsamındaki parsel malikleri parselleri üzerinde ayrı ayrı kat irtifakı tesisini talep edeceklerdir.Ancak bu durumda da toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise,toplu yapıya ilişkin kat irtifakı işlemi bir bütün olarak eş zamanlı olarak yapılacaktır.Örnek vermek gerekirse ;

Vaziyet planında toplu yapının birden fazla imar parselinde yer aldığı belli oluyorsa Örneğin 120 ada 1,2, nolu parseller üzerinde toplu yapı varsa 120 ada 1 parselde o parsel maliklerinin talebi ile gerekli belgelerin ibrazı ile bağımsız bölümlerin ,sıra numarası,niteliği ve arsa payı gösterilmek suretiyle kat irtifakı kurulacaktır.Yine 120 ada 2, parselde de parsel maliklerinin talebi ile gerekli belgelerin ibrazı ile bağımsız bölümlerin ,sıra numarası,niteliği ve arsa payı gösterilmek suretiyle kat irtifakı kurulacaktır.120 ada 1 ve 2 parseller üzerinde kat irtifakı ayrı yevmiyelerle ancak farklı zamanlarda değil eş zamanlı olarak arka arkaya işlemin yapılması gerekecektir. Bunun dışında 120 ada 1 parselin ayrı zamanda ,120 ada 2 parselin ayrı zamanda toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat irtifakı kurulması kanunen olanaklı değildir.

Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapılarda tüm parsellerin aynı kat irtifakı/kat mülkiyetine konu olması mümkün olmamakla birlikte ,toplu yapıların yönetimi bakımından tüm imar parselleri bir bütün olarak değerlendirilecek bu nedenle her parsel için ayrı kat irtifakı kurulurken yönetim planı toplu yapı kapsamındaki tüm parseller için tek bir yönetim planı düzenlenecektir.Özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapılara ilişkin düzenlemenin kat mülkiyeti ilişkisi(yönetim) ağarlıklı düzenlemeler olduğu söylenebilir.

Vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri tapu sicil müüdürlüklerince karşılanmamaktadır.

İbraz edilecek belgeler

a) Vaziyet Planı : Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin tamamını gösterecek şekilde de düzenlenecek ,anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterecek,ilgili idarece onaylanacaktır.(Mimari projede bu kapsamdaki vaziyet planının yer alması halinde ayrıca ibrazına ihtiyaç bulunmamaktadır)

b) Mimari Proje : Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli üzerinde kat irtifakı ayrı ayrı kurulacağından her parsel için düzenlenmiş mimari projenin ibrazı gerekecektir.Mimari projede yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterillecek , gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanacaktır.

c) Yapı Ruhsatı : Toplu yapılara ilişkin olarak ilgili idarece düzenlenen yapı inşaat ruhsatının ibraz edilecektir. İmar kanununu 29.maddesi gereğince yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılmaktadır.Bu nedenle ibraz edilen yapı ruhsatlarında söz konusu sürelerin geçmemiş olması,geçmesi halinde ise ruhsatın halen geçerli olduğunun ilgili idarece onaylanması gerekecektir.

d) Yönetim Planı: Toplu yapı kapsamındaki tüm imar parsellerinde bulunan tüm yapı ve yerlerin tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim plânı düzenlenecektir..Her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş yönetim planı verilmeyecek, parsellerin tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.

Birden çok imar parselini kapsayan toplu yapılarda kat irtifakı tüm parseller üzerine kurulabilirmi ?

Birden çok imar parselini kapsayan toplu yapılarda her bir imar parseli ayrı ayrı,kat irtifakına konu olacak ,o parseldeki yapılara ilişkin arsa payları belirlenecektir.Bu nedenle toplu yapı kapsamındaki tüm imar parsellerinin tek bir kat irtifakı işlemi ile tamamı için arsa payı belirlemesi,bu tür taleplerin tapu sicil müdürlüğünce kabulü mümkün olmayacaktır.Örneğin toplu yapı 240 ada 1,2,3 parseller üzerinde bulunuyorsa ve her bir parselde 10 ar bağımsız bölüm varsa 240 ada 1,2,3 parsellerde bulunan 30 bağımsız için arsa payının belirlenerek birden başlayarak sıra numarası ve niteliği ile kat irtifakı tesisi olanağı bulunmamaktadır.Bu durumda 240 ada 1 parseldeki 10 bağımsız bölüm için ayrı, 240 ada 2 parseldeki 10 bağımsız bölüm için ayrı yine 240 ada 3 parseldeki 10 bağımsız bölüm için sıra numarası,niteliği ve arsa payı ile ayrı ayrı kat irtifakları kurulacak ancak bu halde de işlemin eş zamanlı yapılması gerekecektir.

673-Toplu Yapılarda Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ibrazı yeterli olmaktadır.

Kat mülkiyetine çevirme kısmen veya tamamen olabilmektedir.

Toplu yapılarda bulunan tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde ,taşınmazın cins tashihi yapılarak kat irtifakı maliklerden birisinin talebi ile kat mülkiyetine çevrilebilecektir.

Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapıların kısmı kat mülkiyetine çevrilmesi için,,kat irtifakı tesis edilmiş olan toplu yapılarda ilgili blok'un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok'un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, mümkün olabilecektir.Burada Blok yapıdaki tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekmektedir.Yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.

Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine "Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev." şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan "Arsa" vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.( TKGM 2008/1 sayılı genelgesi)

Kısmi kat mülkiyetine çevirme sadece kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar için söz konusu olup,kat irtifakı tesis edilmemişse ,yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölümler için kısmi kat mülkiyetine çevirme olanağı bulunmamaktadır.

Kat irtifakının tapu sicil müdürlüğümce resen kat mülkiyetine çevrilmesi

07.07.2009 tarihinde yürürlüğe giren 5912sayılı Kanunla kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesinde önemli düzenlemeler yapılmıştır.Söz konusu düzenlemeler toplu yapılar içinde geçerlidir.Bu düzenlemelere göre yapı kullanma izin belgesinin alınması halinde ortak maliklerden birisinin talebi ile kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilecektir.Bunun yanında Yasaya göre belediye veya valiliğin yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine göndermesinden sonra kat irtifakının resen kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir.

5912 Sayılı Yasa ile yapılan düzenlemenin uygulanabilirliği hayli güçtür.Zira kat mülkiyetine çevirmek için öncelikle cins tashihi yapılması gerekmektedir.her ne kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün konuya ilişkin 2009/14 sayılı genelgesinde Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinden sonra binalarda yapı kullanma izin belgesi ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması gerektiği , yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece (Belediye sinirlan içinde Belediyelerce. Belediye sınırları dışında Valiliklerce) kadastro müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce "tescil bildirimi (beyanname)" tanzim edilerek tapu sicil müdürlüğüne gönderileceği,tapu sicil müdürlüğünce baskaca bir belge istenmeden (zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil) yapı resen kat mülkiyetine geçileceği belirtilmişse de söz konusu uygulamanın uygulamada çeşitli güçlükler yaratacağı kanısındayız.

674- Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Tesisi

Kat mülkiyeti tesisi için taşınmaz malikleri veya temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne müracaatları gerekecektir.İşlem için malik bir kişi ise tescil istem belgesi düzenlenecek,birden fazla paydaş olması halinde resmi senet düzenlenecektir.

Tek veya birden fazla imar parseli üzerinde bulunan toplu yapıların doğrudan kat mülkiyetime çevrilmesi için aşağıdaki belgelerin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.Bunlar;
a) Mimari proje
b) Vaziyet Planı ( mimari projede yer alması halinde ayrıca istenmeyecektir)
c) Yapı kullanma izin belgesi
d) Yönetim planı

Söz konusu belgeler toplu yapılarda kat irtifakı kurulması bölümünde açıklanmıştır.Toplu yapılarda da her parsel ayrı ayrı kat mülkiyeti tesisine konu olacaktır.

Toplu yapılarda öncesinde kat irtifakı tesis edilmemişse kısmi kat mülkiyetine geçiş söz konusu değildir.Doğrudan kat mülkiyetine çevirmede toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alması gerekmektedir.

5912 sayılı yasa ile getirilen resen kat mülkiyetine geçiş düzenlemesi sadece kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar için söz konusu olup,doğrudan kat mülkiyeti tesisinde bu uygulamanın olanağı bulunmamaktadır.Doğrudan kat mülkiyetine çevirme için taşınmazın malikleri veya temsilcilerinin işlem için müracaatları gerekecektir.Kat mülkiyeti öncesinde taşınmazın niteliğinin bina olarak düzelltilecek,bu nedenle cins tashihi işlemi yapılacaktır (Bkz cins tashihi sah)

675-Toplu yapılarda ortak kullanıma ayrılan bağımsız bölüm ve parsellerin tescili

Toplu yapı kapsamında birkısım bağımsız bölüm veya parseller (örn yüzme havuzu,sosyal tesis,spor tesisi , alt yapı tesisleri v.b) bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız böllümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilebilmektedir. Bu durumda söz konusu parseller veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilecektir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılmaktadır.Benzer düzenleme tek parsel üzerine inşa olunan yapılar içinde söz konusudur.(TKGM 2008/1 sayılı genelgesi,KMK 5711 Sayılı Yasa ile değişik 10.mad ,ek mad 67

Kat Mülkiyeti Düzenlemesi Meclis'te Kabul Edildi

Kat Mülkiyeti Düzenlemesi Meclis'te Kabul Edildi


"Toplu Yapı" Uygulamasının Ortaya Çıkardığı Çok Yönlü Sorunların Çözümlenmesi, Yeni Yapıların Çağın Gereklerine Uygun ve Depreme Karşı Güçlendirilmiş Şekilde İnşa Edilmesini Öngören Kat Mülkiyeti Kanunu Tasarısı Meclis Genel Kurul'unda Muhalefet Partilerinin de Desteğiyle Kabul Edildi.



-"Toplu yapı" uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, yeni yapıların çağın gereklerine uygun ve depreme karşı güçlendirilmiş şekilde inşa edilmesini öngören Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı Meclis Genel Kurul'unda muhalefet partilerinin de desteğiyle kabul edildi.
-Genel Kurul'da Kamer Genç ile AKP'li milletvekilleri arasında "Allah korkusu" tartışması yaşandı.

Ankara (ANKA ) – "Toplu yapı" uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, yeni yapıların çağın gereklerine uygun ve depreme karşı güçlendirilmiş şekilde inşa edilmesini öngören Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı Meclis Genel Kurul'unda muhalefet partilerinin de desteğiyle kabul edildi.



CHP ve MHP tasarıya tam destek verirken, sadece bağımsız Tunceli Milletvekili Kamer Genç, zaman zaman engelleme girişimlerinde bulundu. Genç'in karar yeter sayısı istediği oylamalarda, AKP'lilerin az sayıda olmalarına rağmen, CHP ve MHP milletvekillerinin desteğiyle, Genç'in engellemesi başarılı olamadı.

-ALLAH KORKUSU-

Bu arada Genel Kurul'da Kamer Genç ile AKP'li milletvekilleri arasında "Allah korkusu" tartışması yaşandı. Genç, kürsüden AKP'ye yönelik eleştiriler sıralarken, AKP milletvekilleri, "Allah'tan kork" diye bağırdı. Genç, "Ben Allah'tan korkuyorum ama Allah'tan korkan insan kul hakkı yemez" dedi. Bu arada Genç'in dilinin sürçerek, "Allah'ın kanunu" demesi, milletvekillerinin gülüşmesine yol açtı.

-ALTI AYLIK GEÇİŞ SÜRECİ-

Genel Kurul'da tasarıya eklenen Geçici 3. Madde ile toplu yapılarda yeni düzenlemeler için geçiş süreci getirildi. Buna göre, toplu yapılara ait yönetim planları yasanın yürürlük tarihinden itibaren en geç altı içinde yasa hükümlerine uyarlanacak. Yönetim planında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli olacak. Mevcut toplu yapı yönetimleri geçici yönetim olarak görevlerini sürdürecek. Üç ay içinde yeni yönetim seçimleri yapılacak.

-DEPREME KARŞI-

Kabul edilen tasarıya göre, muhtemel afetler ve özellikle depreme karşı yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderlerine ilave edilecek. Bu gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödeyecek.

-ORTAK YERLER İÇİN ÇOĞUNLUK GEREKLİ-

Kat malikleri, yapı güvenliğiyle ilgili teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, kendilerine ait bölümlere girilmesine izin verecek. Ana gayrimenkullerin ortak yerlerinde yapılacak değişikliklerde, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça değişiklik yapılamayacağına ilişkin düzenleme kaldırılıyor. Bunun yerine, kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin "beşte dördünün" yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacak. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bölümlere zarar verdiği ve acilen onarımının veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, kat maliklerinin rızası aranmayacak.

-KİRİŞ VE KOLONLAR-

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişikliğe gidemeyecek.

Binalardaki, kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi taşıyıcı sistemin parçaları, ana gayrimenkulün ortak yerleri sayılacak. Ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde, kat malikleri bağımsız hareket edemeyecek.

-KAT MALİKİ HER ONARIMI YAPAMAYACAK-

Yapılan düzenlemeyle, kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişikliğe gidemeyecek.

Tavan, taban veya duvar ile bağımsız bölümlerin birbirine bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ana yapıya zarar vermeyecek şekilde değişiklik yapılabilecek.

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için, o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının, buna ait istemle proje ve yönetim planı ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli listeyi, tapu idaresine vermesi gerekecek.

-PARA CEZASI-

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı binada, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahipleri, her bağımsız bölüm için para cezası ödeyecek.

-DEVİR SÜRECİ-

Kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin "hükme en yakın tarihteki değeri" o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlı olacak.

Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açacak ve hakim, hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere davacılara uygun bir süre verecek.

Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin, davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle davalıya ödenmesine karar verecek.

Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, İhtar tarihinden başlayarak 2 ay içinde yerine getirmezse, hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verebilecek.

-DAVA AÇMA ŞARTLARI-

Kat malikleri kurulu kararlarına aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayanlar, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine, kararın iptali için dava açabilecek.

Kat sahiplerinden birinin, kiracının veya başka bir sebebe dayanarak devamlı mülkiyetten faydalanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilecek.

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere asılacak. Bu yapılmazsa, yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin her biri, ilgilinin başvurması üzerine, mahkemece para cezasına çarptırılabilecek.

-TOPLU YAPILAR-

Tasarıyla toplu yapılara ilişkin özel hükümlerde, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları gerekecek. Bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmayacak.

Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacak.

Ancak toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamayacak. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları, kat mülkiyetine çevrilebilecek.

-ORTAK YERLER-

Park yeri, okul gibi toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş parsellerin malik hanesine; tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilerek tapu siciline kaydedilecek ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olacak.

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilecek.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilecek.

-YÖNETİM VE GİDERLER-

Toplu yapılarda bir tek yönetim planı düzenlenecek, bu plan bütün kat maliklerini bağlayacak. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının 5'te 4'ünün oyu gerekecek.

Toplu yapılarda yönetim seçimlerinin en geç iki yılda bir yapılması hükmü getirildi. Buna göre, toplu yapılarda kurullar iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında belirtilen zamanlarda, böyle bir zaman belirtilmemişse ikinci yılın ilk ayı içinde toplanacak.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacak.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek, bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu, bağımsız bölümlerin kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek, toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamayacaklar.

Kanundan önce kat irtifakı kurulmuş ve yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış ana gayrimenkullerde, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 2 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak.

Belirtilen süre içinde, kat mülkiyetinin kurulması için gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri, para cezası ödeyecek. (ANKA)

(AYL/GB)

Kat mülkiyetine geçişte kolaylık sağlanacak

Kat mülkiyetine geçişte kolaylık sağlanacak
Güncel
08.06.2009, Pazartesi

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, başvuru üzerine idarece kendiliğinden yapılmasını öngören kanun tasarısı, TBMM Başkanlığına sunuldu.

Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısıyla, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat irtifakına sahip ortak maliklerin talebine bağlı olmaksızın ilgili idare tarafından yapılması amaçlanıyor.
Tasarıya göre, kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, kanundaki şartlar uyarınca kat mülkiyetine çevrilecek.
Vatandaşa yüklenen mali külfetin ve bürokrasinin azaltılması amacıyla kat mülkiyetinin kurulmasında istenen belgelerde değişikliğe gidiliyor.
Kat mülkiyetine geçişte, yapılardaki yerleşimleri gösteren vaziyet planı istenmeyecek.
Yapının tamamlanmasından sonra, kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde, ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine kendiliğinden yapılacak.
Tasarı, 2009 Kasım ayı sonuna kadar kat mülkiyetine geçmeyenlere 1000 TL idari para cezası verilmesini düzenleyen yasa hükmünü de ortadan kaldırıyor.

Kaynak : Hurriyetemlak.com

Binanızı biz Kat Mülkiyetine Geçirelim

*Arsa tapulu olan binalarda
*önce binanın olduğu yerde ki imar durumuna bakılıyor
*bina mevcut imara uygunsa
*belediyeden mimari ve statik projeleri çıkartılıyor
*Bina inceleniyor gerekli resimleri çekiliyor
*Zemin etüdü yaptırılıyor
*Binada Projeye aykırılık varsa
*yeniden mimari ve statik projesi hazırlanıyor
*Eğer bina 1999 yılından önce yapıldı ise binadan karot alınıyor ve yapı denetim *firması tarafından denetleniyor
*(eğer gerek görülürse binaya güçlendirme projesi yaptırılıp uygulanması bekleniyor ya da inşaat bedeli + belli bir rakam karşılığı bina yenilenebilir)
*bina da problem çıkmassa
*Cins Tashihi yapılıyor
*kat mülkiyetine direk başvuruluyor Dask poliçeleriniz de yapılarak
*iskan çıkartılarak müstakil ve problemsiz tapulara geçiliyor


Tapunuzun bir örneğini bize mail olarak atar ve iletişim bilgilerinizi bize bildirirseniz sorularınıza cevap verebiliriz. Müşavirlik hizmetlerimizden yararlanmak için lütfen bizimle temasa geçin.

Marmara 34 Gayrimenkul ve Hukuki danışmanlık
Mehmet Alpaslan BOLAT
0532 287 89 31
0216 363 33 35
0216 363 35 75
Faks
0216 363 27 02

alpbolat@mynet.com

yapı kullanma izin belgesi 28.11.2007′den önce alınmış binaların durumu ile cezadan kurtulma

İSKåNI DAHA ÖNCE ALINMIŞ BİNALAR
Kat mülkiyeti tapusu alma zorunluluğu, 28.11.2007′den önce yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binaları da ilgilendiriyor. Bu durumdaki binalar için de aynı yaptırımlar söz konusu. 28.11.2007′den sonra yapı kullanma izni alınmış binalar ile arasındaki tek fark, zorunluluğun yerine getirilmesine ilişkin süre…
İskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış olan kat irtifaklı gayrimenkullerin de kat mülkiyetine geçilmesi konusundaki zorlayıcı hüküm, 5711 sayılı Kanun’la Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen geçici 1. maddede yer alıyor.

Anılan maddeye göre;
‘Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülk” amir tarafından bin Türk Lirası idar” para cezası verilir.’
Yasa hükmünden de açıkça anlaşılacağı gibi, iskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış gayrimenkuller açısından da kat mülkiyeti tapusu alınması zorunlu. Sadece tapunun alınma süresi konusunda bir farklılık var.
İskanı 28.11.2007 tarihinden sonra alınmış gayrimenkullerde kat mülkiyeti tapusu alma süresi, iskanın alındığı tarihten itibaren bir yıl. İskanı, Kanun’daki değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce alınmış binalarda ise süre, değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden itibaren iki yıl. Yani bu durumdaki binalar için iskanın alındığı tarihe bağlı olmaksızın, 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekiyor.

CEZADAN KURTULMANIN YOLU
Kanun’un emredici hükümleri karşısında cezalı duruma düşmemek için kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgelerin hazırlanması yeterli. Anagayrimenkul tek ise veya tek kişiye aitse hazırlanacak belgelerle birlikte tapu dairesine süresi içinde başvurulması yeterli.
Anagayrimenkul birden fazla kişiye ait ise bütün paydaşların gerekli belgeleri hazırlayarak tapu idaresine başvurması gerekiyor. Paydaşlardan bazıları gerekli belgeleri hazırlamaz ya da imzalaması gereken belgeleri imzalamaktan kaçınırlarsa ceza sadece bunlar için söz konusu. Yani, bazı paydaşların gerekli belgeleri hazırlamaması üzerine ceza sadece o paydaşlara kesilecek; üzerine düşeni yerine getiren paydaşlar için ceza söz konusu olmayacak.

GEREKLİ BELGELER
Kat mülkiyeti tapusu almak için gerekli belgelerin neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılmıştır.
Buna göre;
l Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimar” proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi,
l Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
l Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.

AKLINIZDA BULUNSUN
Yönetici atanması zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması mecburidir.

GÜNÜN SÖZÜ
‘Bugün ne olduğunuz, dünkü tercihlerinizin sonucudur. Yarın ne olacağınız ise bugünkü kararlarınızın sonucu olacaktır.’ (William Shakespeare)

Bu haberi oku, cezadan kurtul!

Ev, dükkan, büro sahiplerinin yüzde 70'ine 1000'er TL ceza gelecek.

Şükrü KIZILOT'un Hürriyet Gazetesi'ndeki yazısı...

SADECE evi olanlara değil, dükkanı, bürosu, mağazası olanlara da ceza gelecek.

Neden mi?

Başta İstanbul’da olmak üzere Türkiye’deki binaların yaklaşık yüzde 70’i kat mülkiyetine geçirilmemiş de onun için!...

Siz de ceza ödemek istemiyorsanız, bu yazıyı dikkatle okuyun.

OLAY NE?

28 Kasım 2007 tarihli Resmi Gazete’de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun yayımlandı. Bu kanunun Geçici birinci maddesi ile de 28.11.2007’den önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan gayrimenkullerin, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçirilmesi zorunlu kılındı (Yasanın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com).

28 Kasım 2009 tarihine kadar, kat mülkiyetine geçme yükümlülüğünü yerine getirmeyenlere de ilgili belediyece 1.000’er TL idari para cezası kesilmesi öngörüldü.

Buna göre örneğin, 20 daireli bir apartmanın, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçilmemesi durumunda, her bir daire malikine 1.000 TL ceza kesilecek.

TAPUNUZA BAKIN

Evi, dükkanı ya da bürosu olanların çoğu, kat mülkiyeti olayının ve ellerindeki tapunun nasıl bir tapu olduğunun farkında bile değiller.

Bu yazıyı okuduktan sonra, evinizin tapusunu bulun ve dikkatle bakın; kat irtifaklı arsa tapusu ise, olay sizi ilgilendiriyor. Kat mülkiyetine geçilmek üzere, gerekli girişimlerde bulunması için hemen yöneticinizi uyarın. Kat mülkiyetine geçilebilmesi için kat irtifakına sahip tüm maliklerin, tapu dairesine başvurmaları gerekiyor. Bunun için tapuya birlikte gitmeleri değil, istenen belgeyi tamamının imzalaması ve içlerinden birinin, örneğin yöneticinin kat mülkiyeti işlemlerini yaptırması gerekiyor. Kat mülkiyeti ile ilgili belgeler toplanırken, maliklerden biri bulunamazsa ya da direnirse, bu işlem gerçekleşmiyor
Kendisine yapılan yazılı bildirime rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgeleri tamamlamaktan veya imzalaması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait bağımsız bölüm için 1.000 TL idari para cezası kesilecek. Başka bir anlatımla, kat irtifakı sahiplerinden hangisi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmemişse, ceza sadece ona kesilecek. Bize göre, kat mülkiyeti tesisinde, her bir kat irtifakı sahibine, ayrı başvuru hakkı tanınsa daha anlamlı olurdu.

Şu anda tapu dairelerinde, ciddi bir yoğunluk var. Gayrimenkul sahipleri, son günler yaklaşmadan, kat mülkiyeti tesis ettirip, cezadan kurtulmanın peşindeler.

İSKANI OLMAYAN YANDI

Türkiye’deki binaların yaklaşık yüzde 70’inin kat mülkiyetine geçirilmiş değil. Bunlardan;

Bir kısmının, örneğinin yarısının iskanı alınmış ancak kat mülkiyeti tesis ettirilmemiş.

Bu durumda olanlar nispeten avantajlılar. Rahatça sağlanabilecek belgeleri toparlayıp, birini de yetkili kılmak suretiyle, kat mülkiyeti tesis ettirebilirler.

Bir kısmının da örneğin yüzde 70’in diğer yarısının iskanı bile alınmış değil.

Bunların işi zor.

Önce iskan alacaklar, ardından da kat mülkiyeti tesis ettirecekler.

İskan alımında 16 ayrı belge aranıyor. Bunlardan bazılarını da müteahhidin yükümlülükleri ile ilgili belgeler oluşturuyor (İstenen belgeler için Bkz.http://emlakanaliz.blogspot.com/2009/04/kat-mulkiyeti-icin-istenen-belgeler.html http://emlakanaliz.blogspot.com/2009/04/iskan-muracaatinda-istenen-belgeler.html ).

İskanı alınmamış binalarda, özellikle müteahhidin sigorta primi borcu (asgari işçilik) ya da iskana aykırı inşaat (binanın dışarıya taşması, kat yüksekliği vs. gibi) problemlerin çözümü ciddi bir sorun.

yapı kullanma izin belgesi 28.11.2007′den önce alınmış binaların durumu ile cezadan kurtulma

İSKANI DAHA ÖNCE ALINMIŞ BİNALAR
Kat mülkiyeti tapusu alma zorunluluğu, 28.11.2007′den önce yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binaları da ilgilendiriyor. Bu durumdaki binalar için de aynı yaptırımlar söz konusu. 28.11.2007′den sonra yapı kullanma izni alınmış binalar ile arasındaki tek fark, zorunluluğun yerine getirilmesine ilişkin süre…
İskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış olan kat irtifaklı gayrimenkullerin de kat mülkiyetine geçilmesi konusundaki zorlayıcı hüküm, 5711 sayılı Kanun’la Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen geçici 1. maddede yer alıyor.

Anılan maddeye göre;
‘Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülk” amir tarafından bin Türk Lirası idar” para cezası verilir.’
Yasa hükmünden de açıkça anlaşılacağı gibi, iskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış gayrimenkuller açısından da kat mülkiyeti tapusu alınması zorunlu. Sadece tapunun alınma süresi konusunda bir farklılık var.
İskanı 28.11.2007 tarihinden sonra alınmış gayrimenkullerde kat mülkiyeti tapusu alma süresi, iskanın alındığı tarihten itibaren bir yıl. İskanı, Kanun’daki değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce alınmış binalarda ise süre, değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden itibaren iki yıl. Yani bu durumdaki binalar için iskanın alındığı tarihe bağlı olmaksızın, 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekiyor.

CEZADAN KURTULMANIN YOLU
Kanun’un emredici hükümleri karşısında cezalı duruma düşmemek için kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgelerin hazırlanması yeterli. Anagayrimenkul tek ise veya tek kişiye aitse hazırlanacak belgelerle birlikte tapu dairesine süresi içinde başvurulması yeterli.
Anagayrimenkul birden fazla kişiye ait ise bütün paydaşların gerekli belgeleri hazırlayarak tapu idaresine başvurması gerekiyor. Paydaşlardan bazıları gerekli belgeleri hazırlamaz ya da imzalaması gereken belgeleri imzalamaktan kaçınırlarsa ceza sadece bunlar için söz konusu. Yani, bazı paydaşların gerekli belgeleri hazırlamaması üzerine ceza sadece o paydaşlara kesilecek; üzerine düşeni yerine getiren paydaşlar için ceza söz konusu olmayacak.

GEREKLİ BELGELER
Kat mülkiyeti tapusu almak için gerekli belgelerin neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılmıştır.
Buna göre;
l Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimar” proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi,
l Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
l Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.

AKLINIZDA BULUNSUN
Yönetici atanması zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması mecburidir.

GÜNÜN SÖZÜ
‘Bugün ne olduğunuz, dünkü tercihlerinizin sonucudur. Yarın ne olacağınız ise bugünkü kararlarınızın sonucu olacaktır.’ (William Shakespeare)