TOPLU YAPILARIN KAT MÜLKİYETİ İŞLEMLERİ
Metin Yeşil ¬
TOPLU YAPILARIN KAT MÜLKİYETİ İŞLEMLERİ
Kat mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiğinde kat mülkiyeti düzenin parsel esaslı olması esası getirilmiştir.
Bir parselde birden çok yapıya ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda 13.4.1983 tarihinde 2814 sayılı yasa ile eklenen Ek 3 madde ile yapılmıştı.Ancak aradan geçen zamanda söz konusu düzenleme toplu yapılarda ihtiyaca cevap vermemiş, bu nedenle 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa ile Toplu yapılara ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda yeni düzenlemeler yapılmıştır.Şunu belirtmek gerekirki 5711 sayılı Kanunla yapılan düzenlemelerle sadece bir veya birden den fazla imar parseli üzerinde bulunan toplu yapılar için yönetim düzeni kurulması söz konusudur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakları toplu yapı kapsamında olan her imar parseli için eskiden olduğu gibi yine ayrı ayrı kurulacaktır..
Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti tesisine ilişkin olarak 16.08.2008 tarihinde Yönetmelik yürürlüğe girmiş yine uygulamaya yönelik olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2008/1 ve 2008/16 sayılı genelgeleri çıkarılmıştır.
671-Tanımlar
Toplu yapı: Bir veya uygulama imar plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır.
Toplu yapılar tek parsel veya birden fazla imar parseli üzerinde yer alabilmektedir. Ancak toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyorsa imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler olması halinde parsellerin bitişik ve komşu olma şartı aranmayacaktır..
Ayrıca yapılar blok veya tekli yapı şeklinde ayrı ayrı olabileceği gibi her iki yapı tipide birlikte yer alabilmektedir.. Örnek vermek gerekirse
Blok tipi toplu yapı :Bir veya birden fazla imar parselinde blok tipi şeklinde birden çok bağımsız bölümleri kapsayan yapılanmadır.
Tekli toplu yapı :Bir veya birden fazla imar parselinde yaygın kat mülkiyeti şeklinde (villa tipi) tek bağımsız bölümlü yapılanmadır.
Blok ve tekli toplu yapı: Bir veya birden fazla imar parselinde Blok tipi ve tekli yapıların birlikte yer aldığı yapılanmadır.
Vaziyet planı : Toplu yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan yerleşim plânıdır.
Toplu yapı düzeninde vaziyet planı önem arz etmektedir.Vaziyet planı kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi için ibraz edilecek mimari projelerde yer almaktadır.Toplu yapıya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesislerinde toplu yapının konumu varsa yol yeşil alan otopark gibi kamuya ait yerler ile ortak yer ve tesisler gibi hususların mutlaka vaziyet planında gösterilmesi gerekmektedir.
672- Toplu Yapıda Kat İrtifakı Tesisi
Kat irtifakı tesisi için taşınmaz malikleri veya temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne müracaatları gerekecektir.İşlem için malik bir kişi ise tescil istem belgesi düzenlenecek,birden fazla paydaş olması halinde resmi senet düzenlenecektir.
6721-Tek parsel üzerindeki toplu yapılarda kat irtifakı tesisi
Tek parsel üzerinde toplu yapıya yönelik kat irtifakı kurulabilmesi için;
a) Toplu yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı olması
b) Vaziyet planında yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterilmesi
Gerekmektedir.
Bu halde aşağıdaki belgelerin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.
a) Vaziyet Planı :Toplu yapı kapsamındaki imar parselinin tamamını gösterecek şekilde de düzenlenecek ,anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterecek,ilgili idarece onaylanacaktır.(Mimari projede bu kapsamdaki vaziyet planının yer alması halinde ayrıca ibrazına ihtiyaç bulunmamaktadır)
b) Mimari Proje : Mimari projede anagayrimenkulde,yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilecek,gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanacaktır.
c) Yapı Ruhsatı : Toplu yapıya ilişkin ilgili idarece düzenlenen düzenle yapı inşaat ruhsatının ibraz edilecektir. İmar Kanununu 29.maddesi gereğince yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılmaktadır.Bu nedenle ibraz edilen yapı ruhsatlarında söz konusu sürelerin geçmemiş olması,geçmesi halinde ise ruhsatın halen geçerli olduğunun ilgili idarece onaylanması gerekecektir.
d) Yönetim Planı: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen yönetim plânı verilecektir.
6722-Birden fazla imar parseli üzendeki toplu yapılarda kat irtifakı tesisi
Birden fazla imar parselinde toplu yapıya yönelik kat irtifakı kurulabilmesi için;
a) Toplu yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı olması
b) Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları( Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmayacaktır)
c) Vaziyet planında yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterilmesi
Gerekmektedir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise , her parsel için kat irtifakı ayrı ayrı kurulacaktır.Bu anlamda toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin tamamının tek bir kat irtifakına konu olma olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle toplu yapı kapsamındaki parsel malikleri parselleri üzerinde ayrı ayrı kat irtifakı tesisini talep edeceklerdir.Ancak bu durumda da toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise,toplu yapıya ilişkin kat irtifakı işlemi bir bütün olarak eş zamanlı olarak yapılacaktır.Örnek vermek gerekirse ;
Vaziyet planında toplu yapının birden fazla imar parselinde yer aldığı belli oluyorsa Örneğin 120 ada 1,2, nolu parseller üzerinde toplu yapı varsa 120 ada 1 parselde o parsel maliklerinin talebi ile gerekli belgelerin ibrazı ile bağımsız bölümlerin ,sıra numarası,niteliği ve arsa payı gösterilmek suretiyle kat irtifakı kurulacaktır.Yine 120 ada 2, parselde de parsel maliklerinin talebi ile gerekli belgelerin ibrazı ile bağımsız bölümlerin ,sıra numarası,niteliği ve arsa payı gösterilmek suretiyle kat irtifakı kurulacaktır.120 ada 1 ve 2 parseller üzerinde kat irtifakı ayrı yevmiyelerle ancak farklı zamanlarda değil eş zamanlı olarak arka arkaya işlemin yapılması gerekecektir. Bunun dışında 120 ada 1 parselin ayrı zamanda ,120 ada 2 parselin ayrı zamanda toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat irtifakı kurulması kanunen olanaklı değildir.
Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapılarda tüm parsellerin aynı kat irtifakı/kat mülkiyetine konu olması mümkün olmamakla birlikte ,toplu yapıların yönetimi bakımından tüm imar parselleri bir bütün olarak değerlendirilecek bu nedenle her parsel için ayrı kat irtifakı kurulurken yönetim planı toplu yapı kapsamındaki tüm parseller için tek bir yönetim planı düzenlenecektir.Özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapılara ilişkin düzenlemenin kat mülkiyeti ilişkisi(yönetim) ağarlıklı düzenlemeler olduğu söylenebilir.
Vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri tapu sicil müüdürlüklerince karşılanmamaktadır.
İbraz edilecek belgeler
a) Vaziyet Planı : Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin tamamını gösterecek şekilde de düzenlenecek ,anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterecek,ilgili idarece onaylanacaktır.(Mimari projede bu kapsamdaki vaziyet planının yer alması halinde ayrıca ibrazına ihtiyaç bulunmamaktadır)
b) Mimari Proje : Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli üzerinde kat irtifakı ayrı ayrı kurulacağından her parsel için düzenlenmiş mimari projenin ibrazı gerekecektir.Mimari projede yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterillecek , gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanacaktır.
c) Yapı Ruhsatı : Toplu yapılara ilişkin olarak ilgili idarece düzenlenen yapı inşaat ruhsatının ibraz edilecektir. İmar kanununu 29.maddesi gereğince yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılmaktadır.Bu nedenle ibraz edilen yapı ruhsatlarında söz konusu sürelerin geçmemiş olması,geçmesi halinde ise ruhsatın halen geçerli olduğunun ilgili idarece onaylanması gerekecektir.
d) Yönetim Planı: Toplu yapı kapsamındaki tüm imar parsellerinde bulunan tüm yapı ve yerlerin tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim plânı düzenlenecektir..Her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş yönetim planı verilmeyecek, parsellerin tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Birden çok imar parselini kapsayan toplu yapılarda kat irtifakı tüm parseller üzerine kurulabilirmi ?
Birden çok imar parselini kapsayan toplu yapılarda her bir imar parseli ayrı ayrı,kat irtifakına konu olacak ,o parseldeki yapılara ilişkin arsa payları belirlenecektir.Bu nedenle toplu yapı kapsamındaki tüm imar parsellerinin tek bir kat irtifakı işlemi ile tamamı için arsa payı belirlemesi,bu tür taleplerin tapu sicil müdürlüğünce kabulü mümkün olmayacaktır.Örneğin toplu yapı 240 ada 1,2,3 parseller üzerinde bulunuyorsa ve her bir parselde 10 ar bağımsız bölüm varsa 240 ada 1,2,3 parsellerde bulunan 30 bağımsız için arsa payının belirlenerek birden başlayarak sıra numarası ve niteliği ile kat irtifakı tesisi olanağı bulunmamaktadır.Bu durumda 240 ada 1 parseldeki 10 bağımsız bölüm için ayrı, 240 ada 2 parseldeki 10 bağımsız bölüm için ayrı yine 240 ada 3 parseldeki 10 bağımsız bölüm için sıra numarası,niteliği ve arsa payı ile ayrı ayrı kat irtifakları kurulacak ancak bu halde de işlemin eş zamanlı yapılması gerekecektir.
673-Toplu Yapılarda Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ibrazı yeterli olmaktadır.
Kat mülkiyetine çevirme kısmen veya tamamen olabilmektedir.
Toplu yapılarda bulunan tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde ,taşınmazın cins tashihi yapılarak kat irtifakı maliklerden birisinin talebi ile kat mülkiyetine çevrilebilecektir.
Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapıların kısmı kat mülkiyetine çevrilmesi için,,kat irtifakı tesis edilmiş olan toplu yapılarda ilgili blok'un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok'un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, mümkün olabilecektir.Burada Blok yapıdaki tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekmektedir.Yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine "Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev." şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan "Arsa" vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.( TKGM 2008/1 sayılı genelgesi)
Kısmi kat mülkiyetine çevirme sadece kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar için söz konusu olup,kat irtifakı tesis edilmemişse ,yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölümler için kısmi kat mülkiyetine çevirme olanağı bulunmamaktadır.
Kat irtifakının tapu sicil müdürlüğümce resen kat mülkiyetine çevrilmesi
07.07.2009 tarihinde yürürlüğe giren 5912sayılı Kanunla kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesinde önemli düzenlemeler yapılmıştır.Söz konusu düzenlemeler toplu yapılar içinde geçerlidir.Bu düzenlemelere göre yapı kullanma izin belgesinin alınması halinde ortak maliklerden birisinin talebi ile kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilecektir.Bunun yanında Yasaya göre belediye veya valiliğin yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine göndermesinden sonra kat irtifakının resen kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir.
5912 Sayılı Yasa ile yapılan düzenlemenin uygulanabilirliği hayli güçtür.Zira kat mülkiyetine çevirmek için öncelikle cins tashihi yapılması gerekmektedir.her ne kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün konuya ilişkin 2009/14 sayılı genelgesinde Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinden sonra binalarda yapı kullanma izin belgesi ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması gerektiği , yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece (Belediye sinirlan içinde Belediyelerce. Belediye sınırları dışında Valiliklerce) kadastro müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce "tescil bildirimi (beyanname)" tanzim edilerek tapu sicil müdürlüğüne gönderileceği,tapu sicil müdürlüğünce baskaca bir belge istenmeden (zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil) yapı resen kat mülkiyetine geçileceği belirtilmişse de söz konusu uygulamanın uygulamada çeşitli güçlükler yaratacağı kanısındayız.
674- Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Tesisi
Kat mülkiyeti tesisi için taşınmaz malikleri veya temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne müracaatları gerekecektir.İşlem için malik bir kişi ise tescil istem belgesi düzenlenecek,birden fazla paydaş olması halinde resmi senet düzenlenecektir.
Tek veya birden fazla imar parseli üzerinde bulunan toplu yapıların doğrudan kat mülkiyetime çevrilmesi için aşağıdaki belgelerin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.Bunlar;
a) Mimari proje
b) Vaziyet Planı ( mimari projede yer alması halinde ayrıca istenmeyecektir)
c) Yapı kullanma izin belgesi
d) Yönetim planı
Söz konusu belgeler toplu yapılarda kat irtifakı kurulması bölümünde açıklanmıştır.Toplu yapılarda da her parsel ayrı ayrı kat mülkiyeti tesisine konu olacaktır.
Toplu yapılarda öncesinde kat irtifakı tesis edilmemişse kısmi kat mülkiyetine geçiş söz konusu değildir.Doğrudan kat mülkiyetine çevirmede toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alması gerekmektedir.
5912 sayılı yasa ile getirilen resen kat mülkiyetine geçiş düzenlemesi sadece kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar için söz konusu olup,doğrudan kat mülkiyeti tesisinde bu uygulamanın olanağı bulunmamaktadır.Doğrudan kat mülkiyetine çevirme için taşınmazın malikleri veya temsilcilerinin işlem için müracaatları gerekecektir.Kat mülkiyeti öncesinde taşınmazın niteliğinin bina olarak düzelltilecek,bu nedenle cins tashihi işlemi yapılacaktır (Bkz cins tashihi sah)
675-Toplu yapılarda ortak kullanıma ayrılan bağımsız bölüm ve parsellerin tescili
Toplu yapı kapsamında birkısım bağımsız bölüm veya parseller (örn yüzme havuzu,sosyal tesis,spor tesisi , alt yapı tesisleri v.b) bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız böllümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilebilmektedir. Bu durumda söz konusu parseller veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilecektir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılmaktadır.Benzer düzenleme tek parsel üzerine inşa olunan yapılar içinde söz konusudur.(TKGM 2008/1 sayılı genelgesi,KMK 5711 Sayılı Yasa ile değişik 10.mad ,ek mad 67
TOPLU YAPILARIN KAT MÜLKİYETİ İŞLEMLERİ
Kat mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiğinde kat mülkiyeti düzenin parsel esaslı olması esası getirilmiştir.
Bir parselde birden çok yapıya ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda 13.4.1983 tarihinde 2814 sayılı yasa ile eklenen Ek 3 madde ile yapılmıştı.Ancak aradan geçen zamanda söz konusu düzenleme toplu yapılarda ihtiyaca cevap vermemiş, bu nedenle 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa ile Toplu yapılara ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda yeni düzenlemeler yapılmıştır.Şunu belirtmek gerekirki 5711 sayılı Kanunla yapılan düzenlemelerle sadece bir veya birden den fazla imar parseli üzerinde bulunan toplu yapılar için yönetim düzeni kurulması söz konusudur. Kat mülkiyeti ve kat irtifakları toplu yapı kapsamında olan her imar parseli için eskiden olduğu gibi yine ayrı ayrı kurulacaktır..
Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti tesisine ilişkin olarak 16.08.2008 tarihinde Yönetmelik yürürlüğe girmiş yine uygulamaya yönelik olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2008/1 ve 2008/16 sayılı genelgeleri çıkarılmıştır.
671-Tanımlar
Toplu yapı: Bir veya uygulama imar plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdır.
Toplu yapılar tek parsel veya birden fazla imar parseli üzerinde yer alabilmektedir. Ancak toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyorsa imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler olması halinde parsellerin bitişik ve komşu olma şartı aranmayacaktır..
Ayrıca yapılar blok veya tekli yapı şeklinde ayrı ayrı olabileceği gibi her iki yapı tipide birlikte yer alabilmektedir.. Örnek vermek gerekirse
Blok tipi toplu yapı :Bir veya birden fazla imar parselinde blok tipi şeklinde birden çok bağımsız bölümleri kapsayan yapılanmadır.
Tekli toplu yapı :Bir veya birden fazla imar parselinde yaygın kat mülkiyeti şeklinde (villa tipi) tek bağımsız bölümlü yapılanmadır.
Blok ve tekli toplu yapı: Bir veya birden fazla imar parselinde Blok tipi ve tekli yapıların birlikte yer aldığı yapılanmadır.
Vaziyet planı : Toplu yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan yerleşim plânıdır.
Toplu yapı düzeninde vaziyet planı önem arz etmektedir.Vaziyet planı kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi için ibraz edilecek mimari projelerde yer almaktadır.Toplu yapıya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesislerinde toplu yapının konumu varsa yol yeşil alan otopark gibi kamuya ait yerler ile ortak yer ve tesisler gibi hususların mutlaka vaziyet planında gösterilmesi gerekmektedir.
672- Toplu Yapıda Kat İrtifakı Tesisi
Kat irtifakı tesisi için taşınmaz malikleri veya temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne müracaatları gerekecektir.İşlem için malik bir kişi ise tescil istem belgesi düzenlenecek,birden fazla paydaş olması halinde resmi senet düzenlenecektir.
6721-Tek parsel üzerindeki toplu yapılarda kat irtifakı tesisi
Tek parsel üzerinde toplu yapıya yönelik kat irtifakı kurulabilmesi için;
a) Toplu yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı olması
b) Vaziyet planında yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterilmesi
Gerekmektedir.
Bu halde aşağıdaki belgelerin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.
a) Vaziyet Planı :Toplu yapı kapsamındaki imar parselinin tamamını gösterecek şekilde de düzenlenecek ,anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterecek,ilgili idarece onaylanacaktır.(Mimari projede bu kapsamdaki vaziyet planının yer alması halinde ayrıca ibrazına ihtiyaç bulunmamaktadır)
b) Mimari Proje : Mimari projede anagayrimenkulde,yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilecek,gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanacaktır.
c) Yapı Ruhsatı : Toplu yapıya ilişkin ilgili idarece düzenlenen düzenle yapı inşaat ruhsatının ibraz edilecektir. İmar Kanununu 29.maddesi gereğince yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılmaktadır.Bu nedenle ibraz edilen yapı ruhsatlarında söz konusu sürelerin geçmemiş olması,geçmesi halinde ise ruhsatın halen geçerli olduğunun ilgili idarece onaylanması gerekecektir.
d) Yönetim Planı: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen yönetim plânı verilecektir.
6722-Birden fazla imar parseli üzendeki toplu yapılarda kat irtifakı tesisi
Birden fazla imar parselinde toplu yapıya yönelik kat irtifakı kurulabilmesi için;
a) Toplu yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı olması
b) Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları( Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmayacaktır)
c) Vaziyet planında yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterilmesi
Gerekmektedir.
Toplu yapı birden fazla imar parseli üzerinde ise , her parsel için kat irtifakı ayrı ayrı kurulacaktır.Bu anlamda toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin tamamının tek bir kat irtifakına konu olma olanağı bulunmamaktadır. Bu nedenle toplu yapı kapsamındaki parsel malikleri parselleri üzerinde ayrı ayrı kat irtifakı tesisini talep edeceklerdir.Ancak bu durumda da toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise,toplu yapıya ilişkin kat irtifakı işlemi bir bütün olarak eş zamanlı olarak yapılacaktır.Örnek vermek gerekirse ;
Vaziyet planında toplu yapının birden fazla imar parselinde yer aldığı belli oluyorsa Örneğin 120 ada 1,2, nolu parseller üzerinde toplu yapı varsa 120 ada 1 parselde o parsel maliklerinin talebi ile gerekli belgelerin ibrazı ile bağımsız bölümlerin ,sıra numarası,niteliği ve arsa payı gösterilmek suretiyle kat irtifakı kurulacaktır.Yine 120 ada 2, parselde de parsel maliklerinin talebi ile gerekli belgelerin ibrazı ile bağımsız bölümlerin ,sıra numarası,niteliği ve arsa payı gösterilmek suretiyle kat irtifakı kurulacaktır.120 ada 1 ve 2 parseller üzerinde kat irtifakı ayrı yevmiyelerle ancak farklı zamanlarda değil eş zamanlı olarak arka arkaya işlemin yapılması gerekecektir. Bunun dışında 120 ada 1 parselin ayrı zamanda ,120 ada 2 parselin ayrı zamanda toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat irtifakı kurulması kanunen olanaklı değildir.
Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapılarda tüm parsellerin aynı kat irtifakı/kat mülkiyetine konu olması mümkün olmamakla birlikte ,toplu yapıların yönetimi bakımından tüm imar parselleri bir bütün olarak değerlendirilecek bu nedenle her parsel için ayrı kat irtifakı kurulurken yönetim planı toplu yapı kapsamındaki tüm parseller için tek bir yönetim planı düzenlenecektir.Özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapılara ilişkin düzenlemenin kat mülkiyeti ilişkisi(yönetim) ağarlıklı düzenlemeler olduğu söylenebilir.
Vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri tapu sicil müüdürlüklerince karşılanmamaktadır.
İbraz edilecek belgeler
a) Vaziyet Planı : Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin tamamını gösterecek şekilde de düzenlenecek ,anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekillerini gösterecek,ilgili idarece onaylanacaktır.(Mimari projede bu kapsamdaki vaziyet planının yer alması halinde ayrıca ibrazına ihtiyaç bulunmamaktadır)
b) Mimari Proje : Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli üzerinde kat irtifakı ayrı ayrı kurulacağından her parsel için düzenlenmiş mimari projenin ibrazı gerekecektir.Mimari projede yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterillecek , gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanacaktır.
c) Yapı Ruhsatı : Toplu yapılara ilişkin olarak ilgili idarece düzenlenen yapı inşaat ruhsatının ibraz edilecektir. İmar kanununu 29.maddesi gereğince yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılmaktadır.Bu nedenle ibraz edilen yapı ruhsatlarında söz konusu sürelerin geçmemiş olması,geçmesi halinde ise ruhsatın halen geçerli olduğunun ilgili idarece onaylanması gerekecektir.
d) Yönetim Planı: Toplu yapı kapsamındaki tüm imar parsellerinde bulunan tüm yapı ve yerlerin tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim plânı düzenlenecektir..Her parsel için ayrı ayrı düzenlenmiş yönetim planı verilmeyecek, parsellerin tamamını kapsayan aynı yönetim planı her parselin kat irtifakı tesisi işlemi sırasında kullanılacaktır.
Birden çok imar parselini kapsayan toplu yapılarda kat irtifakı tüm parseller üzerine kurulabilirmi ?
Birden çok imar parselini kapsayan toplu yapılarda her bir imar parseli ayrı ayrı,kat irtifakına konu olacak ,o parseldeki yapılara ilişkin arsa payları belirlenecektir.Bu nedenle toplu yapı kapsamındaki tüm imar parsellerinin tek bir kat irtifakı işlemi ile tamamı için arsa payı belirlemesi,bu tür taleplerin tapu sicil müdürlüğünce kabulü mümkün olmayacaktır.Örneğin toplu yapı 240 ada 1,2,3 parseller üzerinde bulunuyorsa ve her bir parselde 10 ar bağımsız bölüm varsa 240 ada 1,2,3 parsellerde bulunan 30 bağımsız için arsa payının belirlenerek birden başlayarak sıra numarası ve niteliği ile kat irtifakı tesisi olanağı bulunmamaktadır.Bu durumda 240 ada 1 parseldeki 10 bağımsız bölüm için ayrı, 240 ada 2 parseldeki 10 bağımsız bölüm için ayrı yine 240 ada 3 parseldeki 10 bağımsız bölüm için sıra numarası,niteliği ve arsa payı ile ayrı ayrı kat irtifakları kurulacak ancak bu halde de işlemin eş zamanlı yapılması gerekecektir.
673-Toplu Yapılarda Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ibrazı yeterli olmaktadır.
Kat mülkiyetine çevirme kısmen veya tamamen olabilmektedir.
Toplu yapılarda bulunan tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde ,taşınmazın cins tashihi yapılarak kat irtifakı maliklerden birisinin talebi ile kat mülkiyetine çevrilebilecektir.
Kat irtifakı tesis edilmiş toplu yapıların kısmı kat mülkiyetine çevrilmesi için,,kat irtifakı tesis edilmiş olan toplu yapılarda ilgili blok'un tamamlandığına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin ibrazı halinde o blok'un cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi, mümkün olabilecektir.Burada Blok yapıdaki tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekmektedir.Yaygın kat mülkiyetine tabi tek bağımsız bölümlü yapılarda ise bağımsız bölüm veya bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin ibrazı halinde ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevrilmesi talepleri karşılanacaktır.
Kısmi kat mülkiyeti tesisinde, ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin beyanlar hanesine "Bu bağımsız bölüm/Bu blok kat mülkiyetine çevrilmiştir. …/…/200. tarih… yev." şeklinde belirtme yapılacaktır. Ancak, her imar parseli içinde bulunan yapıların tamamı için yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe kat mülkiyeti kütük sayfalarında mevcut anagayrimenkul sütunundaki vasfının yazıldığı bölümde değişiklik yapılmayacaktır. Anagayrimenkul kütük sayfasının niteliği sütununda mevcut olan "Arsa" vasfı aynen korunarak devamına kısmi olarak kat mülkiyeti tesis edilen yapıların cins değişikliği gösterilecektir.( TKGM 2008/1 sayılı genelgesi)
Kısmi kat mülkiyetine çevirme sadece kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar için söz konusu olup,kat irtifakı tesis edilmemişse ,yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölümler için kısmi kat mülkiyetine çevirme olanağı bulunmamaktadır.
Kat irtifakının tapu sicil müdürlüğümce resen kat mülkiyetine çevrilmesi
07.07.2009 tarihinde yürürlüğe giren 5912sayılı Kanunla kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesinde önemli düzenlemeler yapılmıştır.Söz konusu düzenlemeler toplu yapılar içinde geçerlidir.Bu düzenlemelere göre yapı kullanma izin belgesinin alınması halinde ortak maliklerden birisinin talebi ile kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilecektir.Bunun yanında Yasaya göre belediye veya valiliğin yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine göndermesinden sonra kat irtifakının resen kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir.
5912 Sayılı Yasa ile yapılan düzenlemenin uygulanabilirliği hayli güçtür.Zira kat mülkiyetine çevirmek için öncelikle cins tashihi yapılması gerekmektedir.her ne kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün konuya ilişkin 2009/14 sayılı genelgesinde Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinden sonra binalarda yapı kullanma izin belgesi ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması gerektiği , yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece (Belediye sinirlan içinde Belediyelerce. Belediye sınırları dışında Valiliklerce) kadastro müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce "tescil bildirimi (beyanname)" tanzim edilerek tapu sicil müdürlüğüne gönderileceği,tapu sicil müdürlüğünce baskaca bir belge istenmeden (zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil) yapı resen kat mülkiyetine geçileceği belirtilmişse de söz konusu uygulamanın uygulamada çeşitli güçlükler yaratacağı kanısındayız.
674- Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Tesisi
Kat mülkiyeti tesisi için taşınmaz malikleri veya temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne müracaatları gerekecektir.İşlem için malik bir kişi ise tescil istem belgesi düzenlenecek,birden fazla paydaş olması halinde resmi senet düzenlenecektir.
Tek veya birden fazla imar parseli üzerinde bulunan toplu yapıların doğrudan kat mülkiyetime çevrilmesi için aşağıdaki belgelerin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.Bunlar;
a) Mimari proje
b) Vaziyet Planı ( mimari projede yer alması halinde ayrıca istenmeyecektir)
c) Yapı kullanma izin belgesi
d) Yönetim planı
Söz konusu belgeler toplu yapılarda kat irtifakı kurulması bölümünde açıklanmıştır.Toplu yapılarda da her parsel ayrı ayrı kat mülkiyeti tesisine konu olacaktır.
Toplu yapılarda öncesinde kat irtifakı tesis edilmemişse kısmi kat mülkiyetine geçiş söz konusu değildir.Doğrudan kat mülkiyetine çevirmede toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alması gerekmektedir.
5912 sayılı yasa ile getirilen resen kat mülkiyetine geçiş düzenlemesi sadece kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlar için söz konusu olup,doğrudan kat mülkiyeti tesisinde bu uygulamanın olanağı bulunmamaktadır.Doğrudan kat mülkiyetine çevirme için taşınmazın malikleri veya temsilcilerinin işlem için müracaatları gerekecektir.Kat mülkiyeti öncesinde taşınmazın niteliğinin bina olarak düzelltilecek,bu nedenle cins tashihi işlemi yapılacaktır (Bkz cins tashihi sah)
675-Toplu yapılarda ortak kullanıma ayrılan bağımsız bölüm ve parsellerin tescili
Toplu yapı kapsamında birkısım bağımsız bölüm veya parseller (örn yüzme havuzu,sosyal tesis,spor tesisi , alt yapı tesisleri v.b) bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız böllümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilebilmektedir. Bu durumda söz konusu parseller veya bağımsız bölümlerin (Ortak yerler) mülkiyet sütununa, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilecektir. Ortak yerden faydalanan parseller ve/veya bağımsız bölümlerin beyanlar hanesine, ortak yer olarak tahsis edilen parsel ve/veya bağımsız bölümlerin numaraları ile hangi parsel ve/veya bağımsız bölümlerle ortak yer olduğuna dair belirtme yapılmaktadır.Benzer düzenleme tek parsel üzerine inşa olunan yapılar içinde söz konusudur.(TKGM 2008/1 sayılı genelgesi,KMK 5711 Sayılı Yasa ile değişik 10.mad ,ek mad 67
Yorumlar