OTURMA HAKKI (SÜKNA HAKKI)
a) Açıklama ve İstenen Belgeler
Medeni Kanunun 823. maddesine göre, "Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.
Oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez
Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.”
Maddede belirtildiği üzere oturma (sükna) hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğu için, başkalarına devredilemez. Sükna hakkı sahibi malikin rızası olmadıkça bu hakkını kira yolu ile de olsa başkalarına devredemez.
İstenen Belgeler
1. Sükna hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,
2. Sükna hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciliğe ilişkin belgeler,
3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık fotoğrafları,
4. Sükna hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.
5. Sükna hakkı evin tümünde değilde bir kısmında kuruluyorsa hangi kısım üzerinde kurulduğu inşaat projesinde belirlenmeli, proje yoksa bir krokiye bağlanmalıdır.
b) Sükna Hakkının Kapsamı
Sükna hakkı bir evin tümünde oturmak veya onun belli bir kısmını kullanmak hakkıdır. Demek ki, sükna hakkı sahibi kiracı gibi bir evin tamamında oturabilir. Evin bir kısmını kullanması da mümkündür. Örneğin evin bir odasında sükna hakkı tesis edilebilir. Bu durumun inşaat projesine göre belirlenerek tapuya tescili gerekir.
Sükna hakkı bir evde oturmak için kurulabilir. Bu oturmaktan kasıt ikamet etmektir. Yoksa evin başka bir amaçla kullanımı için (örneğin iş yeri olarak) sükna hakkı kurulamaz. Ayrıca bu hakkın tesisi için taşınmazın tapudaki cinsinin ev (mesken, daire, konut) olması gerekir. İşyerleri (dükkan, mağaza, depo gibi) üzerinde sükna hakkı kurulamaz. Üzerinde bina bulunmayan(bina olsa da cinsi tapuda ev olarak değiştirilmemiş olan) arsa, tarla gibi taşınmazlar üzerinde sükna hakkı kurulamaz.
c) Sükna Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar
1- Sükna hakkı ancak tapudaki niteliği ev (konut, mesken, daire) olan taşınmazlarda kurulabildiği halde, intifa hakkı her tür taşınmazda (ev, tarla, işyeri, daire, arsa vs.) kurulabilir.
2- Kanuni intifa hakkı olduğu halde kanunun öngördüğü sükna hakkı yoktur.
3- İntifa hakkının kullanımı (kira gibi) başkasına devredilebildiği halde sükna hakkında bu imkan yoktur.
d) Sükna Hakkı ile Kira Arasındaki Farklar
1- Sükna hakkı ayni bir haktır, bu nedenle irtifak hakları sütununa tescil edilir. Kira ise şahsi bir haktır, bu nedenle tapu kütüğünde şerhler sütununa (talep olursa) şerh edilir.
2- Sükna hakkı tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenir. Kira için şekil şartı yoktur. Noterde veya taraflar arasında adi yazılı hatta sözlü olarak yapılabilir.
3- Sükna hakkı sadece evlerde kurulabilir. Oysa tarla, bağ, bahçe, ev gibi taşınmazların kiraya verilmesi mümkündür.
e) Resmi Senet ve Tescil
a) Resmi Senet
Sükna hakkı tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Kat mülkiyetine geçmiş mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerinde sükna hakkı kurulabilir. Ancak iskan izni alınmadıkça kat irtifaklı taşınmazlar üzerinde sükna hakkı tesisi mümkün değildir.
Hissedarların hissesi üzerinde bu hak kurulamaz. Ancak, tüm hissedarların sükna hakkı tesis etmeleri mümkündür.
Bir evin bir kısmı örneğin bir odası üzerinde sükna hakkı kurulacaksa, hangi oda üzerinde bu hakkın kurulduğu tereddüte yer vermeyecek şekilde inşaat projesinde belirlenmeli ve resmi senette gösterilmelidir.
b) Resmi Senet Örnekleri
1) Bedelli Sükna Hakkı Tesisi
BİR TARAFTAN : İbrahim ILGIN: Esat oğlu,
DİĞER TARAFTAN : Ümmü ILGIN: Mehmet kızı,
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Kastamonu ili Kurtuluş Mahallesi 150 ada 15 parsel sayılı 500 m2 miktarlı bahçeli kargir evin tamamı Esat oğlu İbrahim ILGIN adına kayıtlı olup, bu kez, Mehmet kızı Ümmü ILGIN’dan nakten ve peşin olarak almış olduğu 3.150.000.000 TL (üç milyar yüz elli milyon) liraya karşılık kendisi ve ailesi ile birlikte oturmak şartıyla 10 yıl müddetle Medeni Kanunun 748. Maddesi gereğince sükna hakkı tanıdığını ve bu hakkın tescilini istediğini, Mehmet kızı Ümmü ILGIN da iş bu sükna hakkını aynen kabul ettiğini ve bu şekilde tapu siciline tescilini istediğini beyandan sonra; taraflar devamla, taşınmaz malın geçmiş zamana ait emlak vergisinin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının, 492 sayılı Harçlar Kanununa göre taraflarca bildirilen bu değerin emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre taraflardan kusur cezası ve gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından kendilerine bildirildiğini karşılıklı ifade ve beyan ettiler.............
2) Bedelsiz Sükna Hakkı Tesisi
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN:....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, İzmit Kemalpaşa Mahallesinde bulunan Ada 40, Parsel 12 numarasını teşkil eden 200 m2 miktarındaki Bahçeli Kargir ev Türer oğlu Abdulrahim Sağındık adına kayıtlı iken; bu kez, bedelsiz olarak sadece kendisi ve ailesi ile birlikte oturmak şartı ile 20 yıl süre ile Mustafa kızı Nursel Döker’e Medeni Kanununun 748 nci maddesi gereğince Sükna Hakkı tanıdığını ve tescilini istediğini; Nursel Döker de bu surette Sükna Hakkını kabul ettiğini ve lehine tescilini istediğini birlikte talep ve beyan ettiler....
3) İpka Suretiyle Sükna Hakkı Tesisi ve Vekaleten Satış,
Alıcı Lehine Olan İpoteğin Terkini
BİR TARAFTAN :Funda Büşra YAVUZ: Kazım kızı
DİĞER TARAFTAN :Sebati ALTUN’un Düzce 2. Noterliğinden vermiş olduğu 28.05.1999 tarih 06288 sayılı vekaletnamesi gereğince Enver oğlu Memduh DEMİR bilvekale hareketle,
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Küçükesat Mahallesi 2900 ada 2 parsel sayılı 1119 m2 miktarındaki Kargir Apartmandaki 12/225 arsa paylı 3.kat 17 nolu meskenin tamamı Funda Büşra YAVUZ, adına kayıtlı iken; bu kez, malik bizzat hareketle iş bu taşınmazın tamamının sükna hakkını 2 (iki) yıl süreyle üzerinde bırakıp, iş bu taşınmazın tamamını 2.000.000.000 (İKİMİLYAR) TL. bedelle Sebati ALTUN’a sattığını bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını, tescilini istediğini ve alıcı Sebati ALTUN adına, yetkili vekili Memduh DEMİR haiz olduğu yetkiye istinaden bilvekale hareketle iş bu taşınmazı aynı suretle ve sükna hakkının 2 yıl süreyle satıcı üzerinde kalması kaydıyla satın alıp kabul ettiğini, taşınmaz üzerinde lehine tesisli 3.derecede, bila faizli, 05/06/1998 gün ve 4069 yevmiye nolu 10.000.000.000 (Onmilyar) TL. ipoteğin tapu kütüğünden terkinini istediğini ve tarafların satış için beyanda bulundukları değerin, ...
f) Tapuya Tescili
Sükna hakkı intifa hakkı gibi (MK. 648/2) tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa tescil edilir. Bu tescil Tüzüğün 30. maddesinde, gösterilen şekilde yapılır. Tescilde, a, b, c gibi harfler kullanıldıktan sonra, mükellefiyet anlamında (M) harfi yazılır ve hak sahibinin, adı, soyadı, baba adı, hakkın sükna olduğu, varsa süresi belirtilir.
Örnek: a-M :Sükna hakkı on yıl süreyle Mehmet kızı
Ümmü ILGIN’a aittir. 15.8.1999 - 1815
g) İşlemin Mali Yönü
1. Sükna hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine sükna hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Sükna hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine sükna hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesiste ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilmesi uygulaması kaldırılmıştır.
Medeni Kanunun 823 üncü maddesi gereği intifa hakkına ilişkin hükümler sükna hakkında da uygulanacağından sükna hakkının harca konu değeri taşınmaz malın emlak beyan değerinin 2/3’ü sayılır. Taşınmaz malın tümü değil de bir kısmı üzerinde sükna hakkı kuruluyorsa harç matrahının hesaplanması için sükna hakkına konu metrekare ile evin tuvalet banyo, mutfak, antre gibi ortak kullanım alanı dışındaki odalarının metrekaresinin orantılan¬ması gerektiği düşüncesindeyiz. Örnek: 130 m2 olan evin 27 m2 olan bir odasında sükna hakkı kuruluyorsa ortak kullanım alanlarının dışındaki odaların alanını 100 m2 kabul edersek emlak beyan değerinin 2/3 ünün 27/100’ü harca esas değer sayılır. Ancak bu hesabı tapu dairesi yapmaz. Taraflar kendileri hesap ederek, tapu dairesine bildirmelidir.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.
Medeni Kanunun 823. maddesine göre, "Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.
Oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez
Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.”
Maddede belirtildiği üzere oturma (sükna) hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğu için, başkalarına devredilemez. Sükna hakkı sahibi malikin rızası olmadıkça bu hakkını kira yolu ile de olsa başkalarına devredemez.
İstenen Belgeler
1. Sükna hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,
2. Sükna hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciliğe ilişkin belgeler,
3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık fotoğrafları,
4. Sükna hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.
5. Sükna hakkı evin tümünde değilde bir kısmında kuruluyorsa hangi kısım üzerinde kurulduğu inşaat projesinde belirlenmeli, proje yoksa bir krokiye bağlanmalıdır.
b) Sükna Hakkının Kapsamı
Sükna hakkı bir evin tümünde oturmak veya onun belli bir kısmını kullanmak hakkıdır. Demek ki, sükna hakkı sahibi kiracı gibi bir evin tamamında oturabilir. Evin bir kısmını kullanması da mümkündür. Örneğin evin bir odasında sükna hakkı tesis edilebilir. Bu durumun inşaat projesine göre belirlenerek tapuya tescili gerekir.
Sükna hakkı bir evde oturmak için kurulabilir. Bu oturmaktan kasıt ikamet etmektir. Yoksa evin başka bir amaçla kullanımı için (örneğin iş yeri olarak) sükna hakkı kurulamaz. Ayrıca bu hakkın tesisi için taşınmazın tapudaki cinsinin ev (mesken, daire, konut) olması gerekir. İşyerleri (dükkan, mağaza, depo gibi) üzerinde sükna hakkı kurulamaz. Üzerinde bina bulunmayan(bina olsa da cinsi tapuda ev olarak değiştirilmemiş olan) arsa, tarla gibi taşınmazlar üzerinde sükna hakkı kurulamaz.
c) Sükna Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Farklar
1- Sükna hakkı ancak tapudaki niteliği ev (konut, mesken, daire) olan taşınmazlarda kurulabildiği halde, intifa hakkı her tür taşınmazda (ev, tarla, işyeri, daire, arsa vs.) kurulabilir.
2- Kanuni intifa hakkı olduğu halde kanunun öngördüğü sükna hakkı yoktur.
3- İntifa hakkının kullanımı (kira gibi) başkasına devredilebildiği halde sükna hakkında bu imkan yoktur.
d) Sükna Hakkı ile Kira Arasındaki Farklar
1- Sükna hakkı ayni bir haktır, bu nedenle irtifak hakları sütununa tescil edilir. Kira ise şahsi bir haktır, bu nedenle tapu kütüğünde şerhler sütununa (talep olursa) şerh edilir.
2- Sükna hakkı tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenir. Kira için şekil şartı yoktur. Noterde veya taraflar arasında adi yazılı hatta sözlü olarak yapılabilir.
3- Sükna hakkı sadece evlerde kurulabilir. Oysa tarla, bağ, bahçe, ev gibi taşınmazların kiraya verilmesi mümkündür.
e) Resmi Senet ve Tescil
a) Resmi Senet
Sükna hakkı tesisi için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Kat mülkiyetine geçmiş mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerinde sükna hakkı kurulabilir. Ancak iskan izni alınmadıkça kat irtifaklı taşınmazlar üzerinde sükna hakkı tesisi mümkün değildir.
Hissedarların hissesi üzerinde bu hak kurulamaz. Ancak, tüm hissedarların sükna hakkı tesis etmeleri mümkündür.
Bir evin bir kısmı örneğin bir odası üzerinde sükna hakkı kurulacaksa, hangi oda üzerinde bu hakkın kurulduğu tereddüte yer vermeyecek şekilde inşaat projesinde belirlenmeli ve resmi senette gösterilmelidir.
b) Resmi Senet Örnekleri
1) Bedelli Sükna Hakkı Tesisi
BİR TARAFTAN : İbrahim ILGIN: Esat oğlu,
DİĞER TARAFTAN : Ümmü ILGIN: Mehmet kızı,
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Kastamonu ili Kurtuluş Mahallesi 150 ada 15 parsel sayılı 500 m2 miktarlı bahçeli kargir evin tamamı Esat oğlu İbrahim ILGIN adına kayıtlı olup, bu kez, Mehmet kızı Ümmü ILGIN’dan nakten ve peşin olarak almış olduğu 3.150.000.000 TL (üç milyar yüz elli milyon) liraya karşılık kendisi ve ailesi ile birlikte oturmak şartıyla 10 yıl müddetle Medeni Kanunun 748. Maddesi gereğince sükna hakkı tanıdığını ve bu hakkın tescilini istediğini, Mehmet kızı Ümmü ILGIN da iş bu sükna hakkını aynen kabul ettiğini ve bu şekilde tapu siciline tescilini istediğini beyandan sonra; taraflar devamla, taşınmaz malın geçmiş zamana ait emlak vergisinin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının, 492 sayılı Harçlar Kanununa göre taraflarca bildirilen bu değerin emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre taraflardan kusur cezası ve gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından kendilerine bildirildiğini karşılıklı ifade ve beyan ettiler.............
2) Bedelsiz Sükna Hakkı Tesisi
BİR TARAFTAN.....: .....
DİĞER TARAFTAN:....
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bütün özellikleri bu resmi senedin arkasındaki özel sütunlarında yazılı, İzmit Kemalpaşa Mahallesinde bulunan Ada 40, Parsel 12 numarasını teşkil eden 200 m2 miktarındaki Bahçeli Kargir ev Türer oğlu Abdulrahim Sağındık adına kayıtlı iken; bu kez, bedelsiz olarak sadece kendisi ve ailesi ile birlikte oturmak şartı ile 20 yıl süre ile Mustafa kızı Nursel Döker’e Medeni Kanununun 748 nci maddesi gereğince Sükna Hakkı tanıdığını ve tescilini istediğini; Nursel Döker de bu surette Sükna Hakkını kabul ettiğini ve lehine tescilini istediğini birlikte talep ve beyan ettiler....
3) İpka Suretiyle Sükna Hakkı Tesisi ve Vekaleten Satış,
Alıcı Lehine Olan İpoteğin Terkini
BİR TARAFTAN :Funda Büşra YAVUZ: Kazım kızı
DİĞER TARAFTAN :Sebati ALTUN’un Düzce 2. Noterliğinden vermiş olduğu 28.05.1999 tarih 06288 sayılı vekaletnamesi gereğince Enver oğlu Memduh DEMİR bilvekale hareketle,
aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Küçükesat Mahallesi 2900 ada 2 parsel sayılı 1119 m2 miktarındaki Kargir Apartmandaki 12/225 arsa paylı 3.kat 17 nolu meskenin tamamı Funda Büşra YAVUZ, adına kayıtlı iken; bu kez, malik bizzat hareketle iş bu taşınmazın tamamının sükna hakkını 2 (iki) yıl süreyle üzerinde bırakıp, iş bu taşınmazın tamamını 2.000.000.000 (İKİMİLYAR) TL. bedelle Sebati ALTUN’a sattığını bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını, tescilini istediğini ve alıcı Sebati ALTUN adına, yetkili vekili Memduh DEMİR haiz olduğu yetkiye istinaden bilvekale hareketle iş bu taşınmazı aynı suretle ve sükna hakkının 2 yıl süreyle satıcı üzerinde kalması kaydıyla satın alıp kabul ettiğini, taşınmaz üzerinde lehine tesisli 3.derecede, bila faizli, 05/06/1998 gün ve 4069 yevmiye nolu 10.000.000.000 (Onmilyar) TL. ipoteğin tapu kütüğünden terkinini istediğini ve tarafların satış için beyanda bulundukları değerin, ...
f) Tapuya Tescili
Sükna hakkı intifa hakkı gibi (MK. 648/2) tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa tescil edilir. Bu tescil Tüzüğün 30. maddesinde, gösterilen şekilde yapılır. Tescilde, a, b, c gibi harfler kullanıldıktan sonra, mükellefiyet anlamında (M) harfi yazılır ve hak sahibinin, adı, soyadı, baba adı, hakkın sükna olduğu, varsa süresi belirtilir.
Örnek: a-M :Sükna hakkı on yıl süreyle Mehmet kızı
Ümmü ILGIN’a aittir. 15.8.1999 - 1815
g) İşlemin Mali Yönü
1. Sükna hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine sükna hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Sükna hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine sükna hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesiste ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilmesi uygulaması kaldırılmıştır.
Medeni Kanunun 823 üncü maddesi gereği intifa hakkına ilişkin hükümler sükna hakkında da uygulanacağından sükna hakkının harca konu değeri taşınmaz malın emlak beyan değerinin 2/3’ü sayılır. Taşınmaz malın tümü değil de bir kısmı üzerinde sükna hakkı kuruluyorsa harç matrahının hesaplanması için sükna hakkına konu metrekare ile evin tuvalet banyo, mutfak, antre gibi ortak kullanım alanı dışındaki odalarının metrekaresinin orantılan¬ması gerektiği düşüncesindeyiz. Örnek: 130 m2 olan evin 27 m2 olan bir odasında sükna hakkı kuruluyorsa ortak kullanım alanlarının dışındaki odaların alanını 100 m2 kabul edersek emlak beyan değerinin 2/3 ünün 27/100’ü harca esas değer sayılır. Ancak bu hesabı tapu dairesi yapmaz. Taraflar kendileri hesap ederek, tapu dairesine bildirmelidir.
2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.
Yorumlar