TOKİ’nin uygulamaları arasında yer alan Yenileme/ Dönüşüm Projeleri nedir?
nedir?
TOKİ’nin planlı kentleşme ve konut seferberliği kapsamında yürüttüğü
uygulamalardan biri de belediyelerle işbirliği içinde gerçekleştirdiği Gecekondu
Dönüşüm/Kentsel Yenileme Projeleridir. Bu projeler, kentin sağlıksız alanlarının yeniden
kente kazandırılmasıyla birlikte bu sağlıksız alanlarda yaşayan vatan daşlarımızın da
modern yerleşim alanlarında ikamet etmesini sağlamayı hedeflemektedir.
Bu projelerde konut ve gerekli sosyal donatı yapılarının (okul, kreş, spor salonu,
dini tesis, sağlık tesisi, ticaret vb.) ada içi altyapı ile birlikte inşaatları TOKİ tarafından
yapılmakta, belediyeler ise hak sahipliği tespit ve taşınmazlara ait değerleme işlerinde
TOKİ ile müşterek çalışmakta, ayrıca alanın tasfiyesini, gerekli olan hallerde geçici
iskan yardımını ve genel altyapı hizmetlerinin teminini üstlenmektedir.
2) Yenileme/ Dönüşüm projelerinde aranan özellikler nedir?
Teknik verilere bağlı olarak (jeolojik durum, zemin özellikleri, depremsellik, tarihi
ve doğal miras); tasfiyesi zorunlu alanlar, afet bölgeleri ile kentsel arazi değeri yüksek
ancak yapılaşma kalitesi düşük ve kentsel kimliğe uyumsuz alanlar bu projelere konu
edilmektedir.
3) Yenilenmesi/Dönüştürülmesi gereken alanı kim belirliyor?
Bu projelerde dönüştürülmesi gereken alan belediyelerce tespit edilmektedir. TOKİ
belediyenin başvurusu üzerine alan bilgileri ışığında yerinde inceleme yapmakta ve bir
değerlendirme raporu hazırlamaktadır. Daha sonra TOKİ ve ilgili belediyeler arasında
imzalanan protokol çerçevesinde gerekirse proje sınır revizyonu ile uygulamaya
konmaktadır.
4) Hak sahipliğini kim belirliyor?
Proje alanındaki hak sahipleri, TOKİ ve belediyece veya belediyeler tarafından
hizmet alımı yöntemi ile belirlenen müşavir firmalarca tespit edilmektedir. TOKİ ve
belediyece kurulan bir ortak komisyonca, hak sahiplerinin TOKİ tarafından yapılacak
yeni konutlardan veya konut dışında ticaret ünitesinden veya imarlı arsadan talep
edip etmeyeceklerine dair görüşleri alınmaktadır.
5) Bedel tespiti nasıl yapılıyor?
Bedel tespiti, tapulu yapılar için arsa, bina ve eklenti olarak hesaplanırken
kendisine ait olmayan arazi üzerinde tapusuz binası olanlara sadece enkaz (bina-yapıvarsa
ağaç) değeri üzerinden yapılır. Mülkiyeti yapı sahibine ait olmayan durumda,
arsa/arazi için değil yapı için bedel takdir edildiğinden bedel; yapının metrekare
büyüklüğüne, binanın yaşı, cinsi, eksik imalatı ve yapım tarzına göre değişmektedir.
39
KENTSEL YENİLEME / GECEKONDU DÖNÜŞÜM PROJELERİ
TOKİ . KONUT EDİNME REHBERİ 2010 >
5
6) Hak sahibi, tespit edilen bedel karşılığında nasıl yeni konut alabilecek?
TOKİ’nin üreteceği konutlardan talep eden ve belediyeye “muvafakat” vererek
borçlanan hak sahipleri için üretilen konutların borçlanma usul ve esasları İdaremiz
tarafından belirlenmektedir. TOKİ’nin maliyet oranlarını dikkate alarak tespit ettiği
konut satış bedelinden hak sahiplerine ait taşınmazlar için belirlenen arsa, bina ve
eklentisine ait bedel düşürülür ve tespit edilen borç için vadeli satış yöntemi uygu lanır.
Hak sahibine bu farkı küçük taksitlerle, uzun vadeli olarak ödeme imkanı sağlanır.
Bunun yanısıra, hak sahibine ait taşınmazın gayrimenkul değeri ile orantılı
bölgeleme yapılmakta, taşınmazın imar durumu ve anlaşma oranı dikkate alınarak
belirlenen katsayı ile bulunan bitmiş inşaat metrekaresine ve enkaz bedeli toplamından
oluşan bedel karşılığında inşaat alanı için de uzlaşılmaktadır.
Konutların bedelleri, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik
durum, doğal afetler, konut rayiç bedelleri ve gecekondu bölgesindeki hak sahiplerinin
gelir du rumu göz önünde bulundurularak gerekli görüldüğünde kamuoyu na ilan
edilerek yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilmektedir.
7) Hak sahiplerine yeni konut aynı alanda mı, yoksa başka bir alanda mı
veriliyor?
Bu projeler, boşaltılacak alanın niteliğine, konut yapımına uygun olup olmama
özelliklerine göre biri “Başka Alana Taşıyarak Dönüşüm/Yenileme”, diğeri “Yerinde
Dönüşüm/Yenileme” olmak üzere iki alternatif çerçevesinde yürütülmektedir.
8) Yenileme/Dönüşüm sürecinde, hak sahiplerinin ikameti nasıl sağlanıyor?
“Başka Alana Taşıyarak Dönüşüm/Yenileme” modelinde alan tasfiyesi, yeni
konutların inşaatlarının tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesinden sonra
yapılmaktadır. “Yerinde Dönüşüm/Yenileme” metodunda ise hak sahiplerine yeni
konutla rın yapımı tamamlanana kadar geçici konut tahsis edilmekte ya da kiraları
belediyece ödenmektedir.
9) Bir hak sahibi birden çok konut alabilir mi?
Proje bazında kurulan komisyonca takdir edilen arsa ve bina değerinin TOKİ
tarafından belirlenecek konut fiyatından yüksek çıkması durumunda, bu hak
sahiplerine tespit edilen değere denk gelecek sayıda konut verilebilmesi için gerekli
düzenleme İdarece yapılmaktadır.
10) Aynı taşınmaz üzerinde hissedar olan kişiler projeden nasıl yararlanıyor?
Komisyonca yürütülen takdir/değerleme işlemlerinde, mevcut hisse oranları
gözetilerek konutlarla ilişkilendirilir. Hisseler karşılığı takdir olunan bedeller ile hak
sahipleri borçlanma seçeneklerini kullanırlar.
Yorumlar