Nizameddin AŞA

 

İstanbul ofis piyasaları ve ticari gayrimenkuller

27 Şubat 2012 Pazartesi

Merhaba,

Geçen sayıdaki yazımda konut piyasasında adeta yaprak kımıldamadığını ve bu durumun yatay bir seyir ile 2012 yılında devam edeceğini öngörmüştüm.Yılın ikinci ayını doldurmak üzere olduğumuz şu günlerde yeni konut fiyatlarındaki endeksin az da olsa yükselme eğiliminde olduğunu, fakat satışların yeterli seviyelerde olmadığını müşahede ediyoruz. İkinci el konut satışları da, aşağı yukarı benzer durumlar gösteriyor.


Ticari Gayrimenkuller
Ekonomik büyüme ve perakende sektöründeki gelişmeler ticari gayrimenkullerin, özellikle AVM yatırımlarının canlı kalmasına, İstanbul ve büyük şehirlerde talep görmesine neden olmaktadır.2011 yılının son çeyreği itibari ile, Türkiye’de yeni açılan AVM kiralanabilir alanları 178.640 m2 ilave ile toplam 7.3 milyon m2 ye, toplam AVM sayısı ise 292 ye ulaşmıştır. 2011 yılında dövizdeki dalgalanmalar bazı problemler yaratsa da, genelde doluluk oranları istenilen düzeylere yakın seyretmektedir.

AVM dışındaki ticari gayrimenkullerde ise, lokasyona, hitap ettiği müşteri ve iş potansiyeline göre çeşitlilik gösteren bir arz talep dengesi bulunmaktadır.

Lojistik ve sanayi gayrimenkul piyasaları durağan bir şekilde, turizm ve otel piyasaları ise sektörün gözdesi olmaya devam etmektedir.

İstanbul Ofis Piyasası
İstanbul ofis piyasaları A sınıfı ofislerde bir miktar gerileme gösterse de, B sınıfı ofisler nispeten daha fazla talep görmektedir. Fiyatların yükselmesi nedeniyle talepler daha çok kiralamaya yönelik ilerlemektedir. Konut satışlarının durgunlaştığı bu dönemlerde, inşaat projelerinin ticaret+konuta dönüştüğünü, MİA ( Merkezi İş Alanları ) ve MİA dışı alanlarda da ofis vb. inşaatlara yöneldiklerini görmekteyiz.

Anadolu yakasında finans merkezi adayı Ataşehir, kentsel dönüşüm sürecindeki Kartal, Avrupa yakasında Kağıthane, Bağcılar ve Bayrampaşa bölgeleri bu yönde hızlı gelişmeler göstermektedir.

2011 yılı sonu itibari ile İstanbul ofis piyasasında boşluk oranları; A sınıfı ofisler için MİA alanlarında % 10.7, MİA dışı Avrupa yakasında % 12.4, Asya yakasında % 17.2, B sınıfı ofisler için MİA alanlarında % 6.6, MİA dışı Avrupa yakasında % 29.9, Asya yakasında % 17.5 olarak tespit edilmiştir*. Bu tespitlere göre Avrupa yakasında A sınıfı, Asya yakasında B sınıfı ofisler daha çok talep görmektedir.

A sınıfı ofislerde ortalama aylık kira bedelleri MİA bölgelerinde 27.6 USD / m2, MİA dışı Avrupa yakasında 18 USD / m2, Asya yakasında 19 USD / m2, B sınıfı ofislerde MİA alanlarında 15 USD / m2, MİA dışı Avrupa yakasında 10 USD / m2, Asya yakasında 13.3 USD / m2 seviyelerinde seyretmektedir*. Bu durum yaklaşık 3 yıldır değişmemiş, döviz bazında kiralamalarda fiyat artışı görülmemiştir.(* Kaynak: Propin Insventment Consultancy )

Özetle; İstanbul gayrimenkul piyasalarına bir göz atarsak; konut piyasalarının durgun, AVM piyasalarının arz odaklı büyüme trendinde, ofis piyasalarında taleplerin kiralık yönde yoğunlaştığını, sanayi ve lojistik piyasalarının durağan, turizm ve otel piyasalarının ise talep gören ve canlı piyasalar olduklarını söyleyebiliriz.
Herkesin gönlünce bir mülk edinmesi dileklerimle.