Eş muvafakatnamesi nedir, hangi durumlarda gereklidir?

Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddesinde, "...gereğince bir kimse, eşiyle beraber yaşadığı, aile hayatını sürdürdüğü aile konutunun üzerinde, eş muvafakatnamesi olmadan alım - satım veya herhangi bir borca ilişkin işlem yapamamaktadır." Şeklinde mülklerde eş durumu tanımlanmış. Peki, nedir eş muvafakatnamesi?

Konuyu daha iyi anlamak için eş muvafakatnamesinin hangi durumlarda gerekli olduğunu, muaf olunduğu durumlar olup olmadığını ve diğer merak ettiğiniz soruların cevaplarını bu yazımızda sizlerle paylaşmaya çalıştık.

Eş Muvafakatnamesi Nedir?

Bankalar, kredili işlemlerden ötürü teminat altına alacağı konutlarda konut sahibinin evli olması durumunda, konut malikinin eşinin rızasını talep etmektedir. Bu durumda ipotek işlemleri için eş muvafakatnamesi alınmaktadır. Eş rızası olmaksızın alınan ipotekler, ileride muvafakati olmayan eşin açabileceği bir dava ile birlikte geçersiz hale gelebilmektedir.

Aile Konutu kavramı, 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren "4721 sayılı Türk Medeni Kanunu" ile Türk Hukukuna girmiştir. Türk Medeni Kanununun 194 hükmü şu şekildedir:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz...”

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini talep edebilir. Aile konutu olarak tanımlanan konutun maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.

194. madde ile getirilen bu düzenlemenin amacı, özellikle evlilik birliğinin sorunlarla karşılaştığı dönemlerde, aile konutu üzerinde hak sahibi olan eşin, bu hakkına dayanarak yapacağı kötü niyetli işlemlere karşı, aile konutu üzerinde hak sahibi olmayan eşi ve çocukları korumaktır.

Hangi Durumlarda Gereklidir?

Konut kredisi banka lehine ipotek konularak bir kişinin konut edinmesi amacını güder. Aile konutu olacak bir ev için kredi verildiğinden bankalar ileride ipoteğin geçersizliği iddialarının önüne geçmek için eşlerin rızasını almaktadır.

Dolayısıyla konut kredisi kullanacak kişi eğer evliyse, eşinin onayını gösteren muvafakatname almak zorundadır. Konut kredisi kullanırken muvafakatname almayan kişiler ilerde yaşayacakları bir boşanma durumunda mal paylaşımında zor durumda kalacaktır.

Bu durum boşanmak üzere olan kişilerde de geçerlidir. Boşanan çiftlerden biri genelde yeni bir ev alma yolunu seçer. Eğer evi konut kredisiyle alma yoluna gidilirse boşanma işlemi gerçekleşmeden edinilecek gayrimenkulde iki taraf da hak sahibi olmaktadır.

Eş muvafakatnamesi olan konut için eşin rızası olmadan diğer taraf kesinlikle hiçbir şekilde işlem yapamamaktadır. Bu belge olmaksızın alım-satım ve borç yükümlülüğü altına sokan hiçbir tasarrufta bulunulamaz. Bu belge şahsın yetkisiz kaldığı durumlarda yetkili olarak kabul edilen kişilerden veya kurumlardan istenen yazılı izin belgesi olarak bilinmektedir.

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu düzenlemenin amacı konut üzerine kayıtlı olmayan eşleri korumaktır.

Eş Muvafakatnamesi Olmadan Kredide İlerlenebilir mi?

Konut kredilerinde eş muvafakatnamesi imzalatamayan kişi kredi kullanamamaktadır. İşlem yapılabilmesi için eşinin krediyi onaylaması ve bankaya gelip evrakları imzalaması gereklidir. Bu işlem kanuni bir zorunluluktur.

Konut kredilerinde alınan eş muvafakatnamesi, konut kredisiyle ilgili olarak tesis edilecek olan ipoteğe ilişkin eşin onayını gösteren bir belgedir. Bu belgeyi temin edemeyen kişiler kredi işlemlerinde ilerleyemezler.

Eş Muvafakatnamesi Kefil İçin de Gerekli mi?

Kefalet, Türk Hukuk Sisteminde şahsi teminat amacı güden sözleşmelerden biridir.

Eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak eş muvafakatnamesi ile kefil olunabilir. Bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması gerekmektedir. Bu düzenleme ile hatır ilişkisine dayanan kefalet akdinde ailenin ekonomik geleceğinin korunması, aile kurumunun birliğinin korunması, amaçlanmıştır.

Kredi kullanımında kefil olmak için eş muvafakatnamesi gerektirmeyen iki istisnai durum bulunmaktadır. Bunlardan biri mahkeme kararına istinaden verilen ayrılık kararı, diğeri de kanunen ayrı yaşama hakkı hususudur.

Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılacak bazı değişikliklerde de eşin rızasının aranmaktadır. Bunlar, kefilin sorumlu olacağı miktarın artması, kefaletin müteselsil olarak değiştirilmesi ile kefil yararına olan güvencelerin azaltılması halidir. Belirtilen hususlar dışında kefil bireyin eşinin rızası aranmamaktadır.

(Kaynak: Hesapkurdu.com)

Gayrimenkulün veraset intikal işlemleri nasıl yapılır?

Miras bırakanın vefatı ile birlikte, geride bırakacağı malvarlığı için, mirasçıların, sırasıyla bir takım işlemler yapması gerekmektedir. İntikal konusu mal menkul, gayrimenkul olabileceği gibi, banka hesabında para da olabilmektedir.

Her bir durum için izlenecek yol farklı ise de, mirasçıların öncelikle yapması gereken şey, veraset ilamı (mirasçılık belgesi ) çıkartmak olmalıdır. 

Veraset ilamı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınabileceği gibi, artık noterlerden de alınabilmektedir. Noterlerden veraset ilamı çıkarabilmek için, mirasçılardan herhangi birinin, tek başına kimliği ile müracaatı yeterlidir. Noter tarafından verilecek bir form, müracaat eden kişi tarafından doldurulur. Noterlerin bilgisayar sistemleri, nüfus müdürlüğü ile entegre olduğundan, noter katibi, öncelikle nüfus kayıtlarına girerek yasal mirasçıları tespit edecek ve size talep ettiğiniz mirasçılık belgesini düzenleyip verecektir. Uygulamada noterlerin, kapalı kayıtlara ulaşması mümkün olmadığından, bir kısım mirasçılık belgesi talepleri noterlerce yerine getirilememekte, ilgilinin sulh hukuk mahkemesine müracaat etmesi gerektiği söylenmektedir. Özetle kapalı kayıt yok ise, noterden veraset ilamını almak 10 dakikanızı alacaktır. Bu yüzden sulh hukuk mahkemesinden önce, mirasçılık belgesini daha kısa sürede alabilmek için notere müracaat etmekte fayda vardır.

İlamı noterden alamayacağınızı öğrendiniz. Bu kez yapmanız gereken, sulh hukuk mahkemesine müracaat edip, mirasçılık belgesi düzenlenmesini talep etmektir. 

Mirasçılık belgesi talepli davalar, çekişmesiz yargı türüne girmektedir. Sulh Hukuk Mahkemeleri, nüfus kayıtlarına girerek mirasçıları tespit edecek ve veraset ilamı düzenleyeceklerdir.

Mirasçılardan herhangi birinin müracaatı yeterlidir.

Her ne kadar bazı mahkemeler tensip zaptı düzenleyip duruşma günü vermekte iseler de, bu iş için çoğu zaman duruşma görülmesine gerek olmadığından, mahkeme kalemine müracaat ederek mirasçılık belgesini duruşmasız olarak çoğu mahkemeden almanız mümkündür. Kapalı kayıt meselesi bazen sulh hukuk mahkemelerinde de olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, mahkeme, en yakın nüfus müdürlüğüne müzekkere yazarak kapalı kayıtların gönderilmesini isteyecektir. Bu gibi durumlarda müzekkereyi mahkeme kaleminden elden alıp, yazıyı nüfus müdürlüğüne elden takipli götürüp, cevabi yazıyı da mahkeme dosyasına yine elden getirirseniz, postada olabilecek gecikme süresini en aza indirebilirsiniz.

Mirasçılık belgesinin aslına, birkaç yerde ihtiyaç duyacağınızdan, mahkemeden (veya noterden) mirasçılık belgesinin aslından birden fazla adet almanız gerekecektir. Eğer bir tane aldıysanız da sorun değil. Noterden /mahkemeden, ihtiyaç duyacağınız kadar sureti daha sonra da talep etmeniz mümkündür. Ancak suret harcı / ekstra noter masrafı ile uğraşmak istemiyorsanız, bu işi başlangıçta yapmanızı tavsiye ederiz.

Veraset ilamını (mirasçılık belgesini ) aldınız.

Sıradaki işlem, veraset intikal vergi dairesine gidip ilişik kesme yazısı almaktır.

İlişik kesmek için beyanname vermeden önce, bir takım belgelere ihtiyacınız olacaktır.

Tapu fotokopisi veya tapu kaydı elinizde değilse, gayrimenkulün bulunduğu tapuya, elinizdeki veraset ilamı ile müracaat ederek takyidatlı tapu kaydını çıkartabilirsiniz.

Öncelikle gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden, rayiç bedel yazısı almanız gerekmektedir.  Gayrimenkulün tapu fotokopisi veya tapu kaydı ile, Belediye’nin emlak servisine giderek, veraset intikal vergi dairesine vermek üzere rayiç bedel yazısı almak istediğinizi söylediğinizde, emlak vergi borcu olmaması kaydıyla rayiç bedel yazısı belediyece düzenlenerek size verilecektir. Eğer emlak vergi borcu var ise, öncelikle bu borcu ödemeniz gerekecektir.

Rayiç bedel yazısı, bir tanesi veraset intikal vergi dairesine hitaben, diğeri ise intikal esnasında tapuya hitaben olmak üzere iki tane alınacaktır.

Bu aşamada elimizdeki belgeler; Tapu kaydı, veraset ilamı ve belediyeden alınmış imzalı ve mühürlü ölüm tarihindeki rayiç bedel yazısı.

Eğer muris 01.06.2008 tarihinden önce vefat etmiş ise, murisin  son kanuni ikametgahını da gösteren Ölüm ve Mirasçı Bildirimi, (Muhtarlık ya da Nüfus Müdürlüklerinden) nin ayrıca alınması gerekecektir.

Boş beyannameleri ilgili vergi dairesinden temin etmeniz mümkündür.

Gidilecek veraset intikal vergi dairesi, murisin ölmeden önce ikametgahının bulunduğu yer veraset intikal vergi dairesidir.

Kişinin nerede vefat ettiği, terekenin ( gayrimenkul, menkul v.s. malların) nerede bulunduğu ya da nüfus kütüğünün nerede olduğu beyannamenin verileceği yer açısından önemli değildir.

Muris veya tasarrufu yapan şahıs Türkiye’de hiç ikamet etmemiş ya da son ikametgâhı tespit edilememiş ise beyanname verilecek yetkili vergi dairesi Gelir İdaresi Başkanlığınca tayin edilir. Ancak mükellef bununla ilgili dilekçesini evraklarıyla birlikte süreksiz vergi daireleri ya da Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü Diğer Vergiler Müdürlüğü’ne verebilir.

Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye’de bulunan malların; ölüm, bağış (hibe) ya da herhangi bir şekilde karşılıksız olarak bir kişinin mülkiyetinden diğer bir kişinin mülkiyetine geçmesi Veraset ve İntikal Vergisinin konusunu oluşturur.

Veraset intikal beyanı;

Ölen kişinin kanuni ikametgahı Türkiye’de ve ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ise, mükelleflerin de Türkiye’de bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden 4 ay içinde;

Ölen kişinin kanuni ikametgahı Türkiye’de ve ölüm yabancı bir memlekette gerçekleşmiş ise; ölüm tarihini takip eden 6 ay içinde;

Mükellefler vefat eden kişinin bulunduğu yerin dışında başka bir yabancı memlekette olduğu takdirde ise ölüm tarihini takip eden 8 ay içerisinde ilgili Vergi Dairesine verilir.

Veraset intikal vergi dairesine, vefat eden kişiye ait tüm gayrimenkuller, menkuller ve diğer servet unsurları (Banka hesaplarındaki paralar, kiralık kasalar, motorlu araçlar,  şirket hisseleri vs. ) beyan edilmelidir. Beyan, tek seferde verilebileceği gibi, intikal edilen her bir mal için ayrı ayrı da verilebilir.

Beyanname verilmesi üzerine, ilgili vergi dairesince bir dosya numarası belirlenir. Sonradan verilecek beyanlar da bu dosya numarası üzerinden yapılır.

Beyannamade, intikale konu olan tüm mal varlığı haricinde vefat eden kişiye ve varislere ait T.C. kimlik numaraları ya da vergi kimlik numaraları, doğum tarihleri, varislerin adresleri yazılmalı ve her varis tarafından imzalanmalıdır.

Veraset ve İntikal Vergisi beyannamelerinin mükellefler tarafından imzalanması gerekmektedir. Ancak reşit olmayan varislerin yerine anne ya da babası imzalayabilir. Anne ve babası yoksa  ve kısıtlıların yerine vasi kararına istinaden vasisi imzalayabilir. Vekil tarafından imzalanan beyannamelerde vekaletin  beyannameye eklenmesi gerekir. Vekaletnamelerde özel olarak Veraset ve İntikal Vergisine ilişkin “beyanname vermeye, imzalamaya yetkilidir” vb. ifadelerin de yer alması da ayrıca  gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen sürelerde eğer intikal için beyanname verilmemişse, veraset intikal vergisine ek olarak, gecikme faizi de tahakkuk ettirilerek tarafınıza ödettirilir. Veraset intikal vergisi, vergi dairesi içerisinde bulunan veznelerden ödenebilir.

1/1/2015 tarihinden itibaren veraset yoluyla veya ivazsız surette meydana gelen intikallerde veraset ve intikal vergisi aşağıdaki tarifeye göre hesaplanır.

Veraset intikal vergisinde, vergiden muaf tutulan tutarlar bulunmaktadır. Bu tutarlar, aşağıda tablo şeklinde gösterilmiştir. Rayiç bedel, bu tutarların altında kalıyor ise, 2015 yılı için sadece 27,20 TL damga vergisi ve yasal süre içerisinde müracat edilmemişse, cüzi oranda bir gecikme cezası dışında herhangi bir vergi ödenmeyecektir. Eğer intikal eden malların tutarı, istisna tutarlarını aşıyorsa, aşan kısımlar için yukarıdaki tabloya göre veraset intikal vergisi ödenecektir.

01.01.2015 tarihinden itibaren,

01.01.2014 tarihinden itibaren,

01.01.2013 tarihinden itibaren,

Beyanname verildikten sonra, genellikle bir sonraki gün için randevu verilmektedir. Bir sonraki gün randevu saatinde hazır bulunduğunuzda, gövli memur size tahakkuk fişi düzenleyip verecektir.

Vergi dairesine ödemeyi yaptıktan sonra vergi dairesi alındısını görevli memura vereceksiniz.

Görevli memur, başka bir eksiklik yok ise, ilgili tapuya hitaben, veraset ilişiğinin kesildiğine, intikalinde veya devrinde bir engel bulunmadığına dair imzalı ve kaşeli yazıyı size verecektir.

Sıradaki işlem, tapudan intikali gerçekleştirmektir. Elimizdeki belgeleri bir kez daha kontrol edelim.

İhtiyaç duyacağımız belgeler; Veraset ilamının aslı Tapuya hitaben belediyeden alınan rayiç bedel yazısı Veraset intikal vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı Tapu fotokopisi veya tapu kaydı sureti Mirasçıların kimlik fotokopileridir.

Eğer iştirak halinde intikal yapılacak ise, mirasçılardan herhangi birinin veya bu iş için özel yetki içeren vekaletnamesi bulunan vekilin, bu belgelerle birlikte müracaatı yeterlidir. Eğer müşterek mülkiyete geçilecekse, tüm mirasçıların birlikte müracaat etmesi ( en azından imza aşamasında tüm mirasçıların veya vekillerinin hazır bulunması) gerekmeketedir.

Ne fark var diye sorulacak olursa; intikal iştirak halinde yapılırsa, iştirak halinde malikler, paylarını, sadece hissedarlardan birine satabilirler.

Müşterek mülkiyette ise dilediği şahsa satıp devredebilirler. (Diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı saklıdır. Eğer intikal iştirak halinde mülkiyet şeklinde yapılmışsa ve iştirak halinde maliklerden herhangi biri sonradan gayrimenkulün satışına yanaşmaz ise, diğer maliklerin, iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi davası ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu davası) açması gerekecektir. Bu tür davalar da uygulamada oldukça uzun sürmektedir.

İntikalle birlikte gayrimenkulün 3. bir şahsa satışının aynı anda yapılması da mümkündür. Ya da iştirak halinde maliklerden biri, hissesini, yine iştirak halinde maliklerden bir diğerine, intikalle birlikte satıp devredebilir. 


Veraset ilamı için dava dilekçesi örneği  

….. SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE   
DAVACI  :
VEKİLİ   :
DAVALI  : Hasımsız
DAVA     : Mirasçılık belgesi verilmesi talebidir.  

OLAYLAR  : 

1- …….. ili, ……… ilçesi, …………. cilt, ….. hane, …… sıra numarasında kayıtlı bulunan ve müvekkilimin babası olan ……………… tarihinde vefat etmiş ve geriye mirasçı olarak oğulları ………….… ile kızı ..………  ve murisin eşi ….. kalmış olup başkaca da mirasçı bulunmamaktadır.

2- Muristen kalan mallar üzerinde mirasçıların tasarrufta bulunabilmeleri ve mirasçıların hisselerini gösterir veraset ilamı verilmesi için iş bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : TMK sair yasal mevzuat

DELİLLER    : Nüfus kayıtları, tanık beyanı ve her tür delil.

SONUÇ VE İSTEM  : Yukarıda arz edilen sebep ve gösterilen delillere göre davamızın kabulü ile, muris …………’in mirasçılarını, miras payları ile birlikte gösterir veraset ilamı verilmesini vekaleten saygılarımla talep ederim.  

Davacı Vekili Av………………

Kaynak: hukukitavsiyeler.com

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergi Kalkıyor Mu?

Tarih: 26/11/2015
 

 

Değerli okurlarımız, Hükümet seçimlerden önceki vaadlerinden hangilerini gerçekleştireceklerini dün kamuoyuyla paylaştı. Hükümetin gerçekleştirmek istediği vaadlerden bir tanesi de gayrimenkullerin elden çıkarılmasında değer artış kazançlarının vergilendirilmesi uygulamaların gözden geçirileceğine yönelik idi. İşte bugünkü yazımızda konuyu ele alacağız.

 

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Hangi Durumlarda Elde Edilen Kazanç Değer Artış Kazancı Olmaktadır? 

 

Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir. 

 

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak (5) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. 

 

Buna göre aşağıda belirtilen mal ve hakların (5) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;

 

- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

- Voli mahalleri ve dalyanlar, 

- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, 

- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları. 

 

Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergiye tabi olmayacaktır. 

 

Hemen belirtelim ki, gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabi olacaktır. 

 

Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı Yapılması Durumunda Vergileme Nasıldır?

 

Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. 

 

Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Ancak hangi durumlarda alım satım faaliyetinin ticari kazanç hangi durumlarda ise değer artış kazancı olacağı bu kadar basit tespit edilemiyor ve genelde dava yoluna gidiliyor.  

 

Bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi halinde ise elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. 

 

Satın alınan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir.

 

Değer Artış Kazancının Beyanı Nasıl Yapılıyor?

 

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. 

 

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazancın tespitinde alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın 2015 yılı için 10.600 Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır. 

 

Beyanname, elde edilen değer artış kazancının safi miktarının açıklanan istisna sınırının aşması durumunda, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen oranlar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitle ödenecektir. 

 

Gayrimenkul Alım-Satımında KDV Uygulaması Nasıldır?

 

İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Ancak iktisadi işletmelerin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisine tabidir. 

 

Diğer yandan, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların bu istisnayı uygulaması için, söz konusu gayrimenkulleri aktiflerinde ticaretini yapmak amacıyla tutmamaları gerekir.

 

Muhtemeldir ki, hükümetin yapacağı düzenlemede oturmak amacı ile alınılan ve 5 yıl geçmeden satılan gayrimenkul ya da gayrimenkullerden elde edilen satış kazancı değer artış kazancı olarak da vergilendirilmeyecektir. Burada da sosyal bir amaç öngörülecektir. Aksi türlü gayrimenkul alım satımını sürekli olarak ve ticari nitelikte yapanlar için bir istisna söz konusu olmayacaktır. 

Gazeteport

Emeklilik Hesaplaması

Emeklilik nedir?

İnsan yaşamı için belli yaşlar arasında kalan belirlenmiş bir çalışma süresi vardır. Özellikle işçi ya da memur gibi ücret karşılığı çalışan kişi bu süreyi doldurduğunda ve emeklilik yaşına eriştiğinde emeklilik şartlarını sağlamış olur ve dilerse artık çalışmayabilir. Emeklilik şartlarını sağlamış bir kişi işinden ayrılıp emekli olduğunda daha önce çalışırken bağlı olduğu sosyal güvenlik kuruluşunca kendisine aylık bağlanır. Bu durumdaki kişiye emekli, bu duruma da emeklilik denir.

Ne zaman emekli olurum?

Emeklilik için gerekli olan şartları yerine getirdiğinizde emekli olabilirsiniz. Emeklilik için yerine getirmeniz gereken en önemli şartlar emeklilik yaşının doldurulması ve prim ödenen gün sayısının tamamlanmasıdır.

Emeklilik yaşı nasıl belirlenir?

Emeklilik yaşı ülkeden ülkeye değişiklikler gösterir. Ayrıca birçok ülkede kadınlar er­keklere göre daha erken yaşta emekli olurlar. 1986`da İngiltere, Avustralya, Belçika ve Yunanistan`da emeklilik yaşı kadınlar için 55, erkekler için 60 olarak belirlenmiştir. Türkiye`de emeklilik yaşı devlet tarafından farklı statülere ve farklı koşullara göre kanunla belirlenmektedir. 8 Eylül 1999 tarihine kadar, kadınlar 38 erkekler ise 43 yaşında emekli olabiliyorlardı. O tarihten sonra emeklilik koşulları ağırlaştırıldıkça, emekli olabilme yaşı ve prim ödeme gün sayısı yükseltildi. Kademeli olarak yükseltilen emeklilik yaşı, 1 Ocak 2048 tarihi itibariyle 65 olarak uygulanacak. Farklı durumlar için farklı emeklilik yaşları bulunduğundan durumunuza özel olan emeklilik yaşını yukarıdaki emeklilik hesaplama aracımız yardımıyla tespit edebilirsiniz.

Emeklilik için doldurulması gerekli prim gün sayısı nasıl belirlenir?

Emeklilik prim gün sayısı emeklilik statüsüne ve sosyal güvenlik sistemine dahil olduğunuz güne göre değişiklikler gösterir. Farklı durumlar için doldurulması gereken farklı prim gün sayıları bulunduğundan durumunuza özel olan prim gün sayısını yukarıdaki emeklilik hesaplama aracımız yardımıyla tespit edebilirsiniz.

Kimler eski adıyla SSK yeni adıyla 4/a statüsünde sigortalı olabilir?

5510 Sayılı Kanunun 4. Maddesinin 1. Fıkrasının (A) Bendi (Ssk) Kapsamında Sigortalı Sayılanları şu şekilde sıralayabiliriz; Bir Hizmet Sözleşmesi ile, bir yahut birden fazla işverenin yanında çalıştırılanlar, 5510 sayılı kanunun 4. maddesinin 1. fıkrasının a bendi (SSK)) kapsamında sigortalı sayılırlar. Bir veya birden fazla işveren tarafından çalıştırılan; film, tiyatro, sahne, gösteri, ses ve saz sanatçıları ile müzik, resim, heykel, dekoratif ve benzeri diğer uğraşları içine alan bütün güzel sanat kollarında çalışanlar ile düşünürler ve yazarlar, İşçi sendikaları ve konfederasyonları ile sendika şubelerinin başkanlıkları ve yönetim kurullarına seçilenler, Mütekabiliyet esasına dayalı olarak uluslararası sosyal güvenlik sözleşmesi yapılmış ülke uyruğunda olanlar hariç olmak üzere, yabancı uyruklu kişilerden hizmet akdi ile çalışanlar, 2/7/1941 tarihli ve 4081 sayılı Çiftçi Mallarının Korunması Hakkında Kanuna göre çalıştırılanlar, 24/4/1930 tarihli ve 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanununda belirtilen umumî kadınlar (Hayat kadınları), Milli Eğitim Bakanlığı tarafından düzenlenen kurslarda usta öğretici olarak çalıştırılanlar, kamu idarelerinde ders ücreti karşılığı görev verilenler ile 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesinin (C) bendi kapsamında çalıştırılanlar, Türkiye İş Kurumu tarafından düzenlenen Toplum Yararına Çalışma Programlarından yararlananlar.

Kimler eski adıyla Bağ-Kur yeni adıyla 4/b statüsünde sigortalı olabilir?

Kanuna göre, köy ve mahalle muhtarları ile hizmet akdine bağlı olmaksızın kendi adına ve hesabına bağımsız çalışanlardan; Kendi işyeri olan avukat, doktor, mimar, noter, tüccar, bakkal, kasap, manav, kırtasiyeci, kuyumcu, konfeksiyoncu gibi ticari kazanç veya serbest meslek kazancı nedeniyle gerçek veya basit usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, Gelir vergisinden muaf olup, esnaf ve sanatkâr siciline kayıtlı olanlar, Anonim şirketlerin yönetim kurulu üyesi olan ortakları, sermayesi paylara bölünmüş komandit şirketlerin komandite ortakları, diğer şirket (örneğin kollektif şirket ya da limited şirket gibi) ve donatma iştiraklerinin (gemi ticareti için birleşenlerin) ise tüm ortakları,Tarımsal faaliyette bulunanlar (çiftçiler), eski adıyla Bağ-Kur, yeni adıyla 4/b kapsamında sigortalı sayılıyorlar.

Kimler eski adıyla Emekli Sandığı yeni adıyla 4/c statüsünde sigortalı olabilir?

Kamu idarelerinde; 4/a`lı (SSK) olmayanlardan, kadro ve pozisyonlarda sürekli olarak çalışıp ilgili kanunlarında 4/a (SSK) kapsamına girenler gibi sigortalı olması öngörülmemiş olanlar, 4/A ve 4/B`li olmayanlardan, sözleşmeli olarak çalışıp ilgili kanunlarında 4/a kapsamına girenler gibi sigortalı olması öngörülmemiş olanlar ile 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu`nun 86. maddesi uyarınca açıktan vekil atananlar, 4/c`li sigortalı sayılacaklar. Bunlara ek olarak 4/c`li (Emekli Sandığı) kapsamında sigortalı sayılanlara ilişkin hükümler ayrıca, Kuruluş ve personel kanunları veya diğer kanunlar gereğince seçimle veya atama yoluyla kamu idarelerinde göreve gelenlerden; bu görevleri sebebiyle kendilerine ilgili kanunlarında devlet memurları gibi emeklilik hakkı tanınmış olanlardan hizmet akdi ile çalışmayanlar, Başbakan, bakanlar, Türkiye Büyük Millet Meclisi üyeleri, belediye başkanları, il encümeninin seçimle gelen üyeleri, 4/C`li iken, bu kapsamdaki kişilerin kurduğu sendikalar ve konfederasyonları ile sendika şubelerinin başkanlıkları ve yönetim kurullarına seçilenlerden aylıksız izne ayrılanlar, Harp okulları ile fakülte ve yüksek okullarda, Türk Silahlı Kuvvetleri hesabına okuyan veya kendi hesabına okumakta iken askeri öğrenci olanlar ile astsubay meslek yüksek okulları ve astsubay naspedilmek üzere temel askerlik eğitimine tutulan adaylar, Polis Akademisi ile fakülte ve yüksek okullarda, Emniyet Genel Müdürlüğü hesabına okuyan veya kendi hesabına okumakta iken Emniyet Genel Müdürlüğü hesabına okumaya devam eden öğrenciler, hakkında da uygulanacak. Ayrıca; son iki bentte belirtilen okulları tamamlamadan ayrılanlar ile okulları tamamlamalarına rağmen görevlerine başlamadan ayrılanların, bu okullarda geçen eğitim süreleri sigortalılıklarından sayılmayacaktır.

SGK emeklilik işlemlerinde 1 yıl kaç gün olarak sayılır?

Normalde bir yıl 365 gün olduğu halde, uygulamada her ay 30 tam gün olarak dikkate alındığından, 1 yıl da 360 gün olarak dikkate alınır.

Kentsel Dönüşümde ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde KDV Sorunu

Kentsel dönüşümün her sokakta yaşandığı bugünlerde Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz kentsel dönüşümde ve kat karşılığı inşaatlarda KDV sorununa dair açıklayıcı bir basın açıklaması yaptı.

Açıklama şöyle:

Neredeyse her sokakta bir binanın yıkıldığı bir dönemi yaşıyoruz. 6306 sayılı yasa tüm hızıyla devam ediyor ve bölge bölge kentsel dönüşüm ilerliyor. Kentsel dönüşüm ilerledikçe bazı yan sorunlar ortaya çıkmaya başladı bu noktada belki de en önemli konu kentsel dönüşüm sürecinde binasını kat karşılığı vermek isteyen maliklerin KDV sorunu olarak çıkıyor. Evleri olan ve bu evlerini 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında yenilemek isteyen malikler açısından müteahhitle yapmış oldukları kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin hukuki-teknik yönleri dışında en önemli kısmının vergi ve KDV olduğu anlaşılıyor. Bu konuda çok büyük bir kafa karışıklığı var ve müteahhitlerde maliklere doğru bilgi veremiyorlar.

Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin KDV düzenlemesi açısından ne getirdiğini irdelemek istiyoruz. Maliye Bakanlığına göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki ayrı teslim söz konusu olmaktadır. Arsa sahibi veya sahipleri tarafından yapılan arsanın teslimi, müteahhit tarafından yapılan arsaya karşılık verilen konut veya işyeri teslimidir.

1) Arsanın müteahhitte tesliminde KDV oluşabilmesi için; arsa sahibinin bir şirket olması veya arsa sahibi gerçek kişi bir vatandaş ise sürekli halde kat karşılığı inşaat işlerini yapıyor olması gereklidir. Bu kapsamda vatandaşlar için arsalarını konut ve işyeri yapmak için müteahhitte kat karşılığı teslim etmeleri halinde KDV oluşmamaktadır.

2) Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde ise KDV uygulanacak olup bu KDV miktarı emsal bedel üzerinden yapılacaktır. Müteahhit tarafından herhangi bir bedel alınmaksızın kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında konut veya işyeri tesliminde belediyelerin belirlemiş olduğu emsal bedel üzerinden KDV hesaplanacaktır.

KDV uygulaması konusunda 01.01.2013 tarihli tebliğ ile konutlarda KDV uygulaması emsali için bir aşamalı sistem getirilmiş ve; 500-1000 TL. arasındaki konutlar için % 8 KDV 1000 TL ve üzeri konutlar içinde %18 KDV ödeneceği belirlenmiştir.

Ancak yine 01.01.2013 tarihli tebliğ ile 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamanda riskli alan veya riskli yapılarda yapılacak konutlar için NET ALANI 150 m2 altında olması halinde KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir. NET ALANI 150 m2 ve üzeri riskli alan veya riskli yapılarda yapılacak konutlarla, ticari alanların tamamında KDV oranı %18 olarak belirlenmiştir. Vatandaşlarımızın binalarını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptırırken bu hususlara dikkat etmesi çok önemlidir. Sonradan ortaya çıkabilecek vergiler maddi olarak sıkıntı verebilmektedir.

Kat karşılığı inşaat işinde, arsa sahiplerince Müteahhide devri yapılacak gayrimenkullerin müteahhide devredilmeksizin müteahhidin göstereceği 3 üncü kişilere satışı işleminden ne şekilde tapu harcı aranılacağı hususu ile konunun 213 sayılı ve 1

Sayı: 

B.07.4.DEF.0.37.10.00-037.02-21

Tarih: 

25/10/2011

 

T.C. KASTAMONU VALİLİĞİ Defterdarlık Gelir Müdürlüğü
Sayı	:	B.07.4.DEF.0.37.10.00-037.02-21		25/10/2011
Konu	:	Tapu Devri

İlgide kayıtlı dilekçeniz ve eklerinin incelenmesinden, İlimizde bulunan 5 adet arsanın sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğiniz ve söz konusu sözleşmeye göre 9 adet bağımsız bölümün tarafınıza devredileceği belirtilerek arsa sahiplerince tarafınıza devri yapılacak söz konusu gayrimenkullerin tarafınıza devredilmeksizin göstereceğiniz 3 üncü kişilere satışı işlemi ile ilgili olarak 492 sayılı Harçlar Kanunu, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu yönünden Defterdarlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

1- 492 sayılı Harçlar Kanunu Yönünden:

Bilindiği gibi, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veşuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alandan ayrı ayrı tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harç oranı 29/12/2009 tarih ve 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01/01/2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 16,5 olarak belirlenmiştir.

Diğer taraftan, gayrimenkul devir ve iktisabına yönelik tescil işlemi karşılığında tapu harcı tahsil edilmekte olup tapu harcı, tescili yapılan gayrimenkulün devrinin tapuya tescili sırasında doğmaktadır.

Buna göre, söz konusu gayrimenkullerin arsa sahiplerince tarafınıza devredilmeksizin göstereceğiniz 3 üncü kişilere satışı durumunda, tapuda yapılacak her bir tescil işlemi için 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin yukarıda açıklanan 20/a fıkrasına göre tapu harcı aranılması gerekmektedir.

2- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu Yönünden:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış olup, Kanunun 232 inci maddesindede birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter
tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin;

1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;

2. Serbest meslek erbabına;

3. Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara;

4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;

5. Vergiden muaf esnafa.

sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek mecburiyetinde oldukları düzenlenmiş bulunmaktadır.

Buna göre, tarafınızca inşaat taahhüt sözleşmesi kapsamında inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satışı ve arsa sahiplerine arsa payı karşılığı olmak üzere devri halinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Kat karşılığı anlaşma yapılıp inşaat bittikten sonra arsa sahiplerine teslim edilen konutlar için tarafınızca düzenlenecek faturada, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 27 nci maddesi maddesi uyarınca gösterilecek emsal bedelinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci madde hükmünde yer alan sıranın (Birinci sıra: Ortalama fiyat esası, İkinci sıra: Maliyet bedeli esası, Üçüncü sıra: Takdir esası) takip edilmesi suretiyle tespit edilmesi icap etmektedir. Tarafınızca üçüncü kişilere satışı yapılan gayrimenkuller için düzenlenecek faturalarda ise satış bedelinin esas alınacağı tabiidir.

Arsa sahiplerince arsa payı karşılığı olarak iktisap edilen gayrimenkullerin, aynı yılda birden fazla satılması veya birden fazla yılda daire satışına devam edilmesi halinde satışta devamlılık unsuru oluşacağından elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup, bu kişilerce dairelerin satışı halinde Vergi Usul Kanununun 232 nci maddesine göre fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü şahıslara devredilmesi olayında ise söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak değerlendirilemeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden düzenlenmesi gerekmektedir. Bu durumda, arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğünüzün bulunmadığı tabiidir.

3- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Yönünden:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, söz konusu maddenin (4) numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Vergi Usul Kanununun 3 üncü maddesinin (B) fıkrasında; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açıkbulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olduğu hükme bağlanmıştır.

Öte yandan, dilekçeniz ekindeki, arsa sahibiyle yapılan sözleşmenin Genel Şartlar başlıklı 2 nci maddesinde arsa sahiplerine kaç adet daire verileceği ve bu dairelerin hangi daireler olduğu belirtilerek diğer dairelerin müteahhide bırakılacağı ifade edilmiştir.

Aynı sözleşmenin 11 inci maddesinde

"Tapuda kat irtifakı kurulacaktır. Mal sahibi müteahhide devretmeyi vaad ettiği %65 kat irtifak hissesini şöyle devredecektir. İnşaatın %65'i tamamlandığında müteahhidin hissesinin yarısı verilecektir. Tüm dairelerin bu sözleşmeye göre inşa edilerek hepsinin bitirilerek, çevre, park ve bahçe düzenlemelerinin, istinat duvarlarının yapılması tüm blokların iskanının alınmasından sonra müteahhit tarafından yapılması gereken her türlü işlemler eksiksiz ve kusursuz ve ayıpsız olarak bitirildiği, bilirkişinin hazırladığı tespit raporu ile tespit ettirildikten sonra tapuda müteahhide ait kat irtifak payının diğeryarısını vererek müteahhideait arsa payının tamamı devredilmiş olacak ve hemen kat mülkiyetine geçilerek bütün üyelerin kat mülkiyet tapuları kendilerine teslim edilecektir. Giderleri müteahhide ait olmak kayıt ve şartıyla kat mülkiyeti kurulma işlemlerinin tamamlanmasımüteahhidin vecibesidir.

...

Müteahhide bırakılan bağımsız bölümlere tekabül eden kat irtifak payının müteahhidin belirleyeceği kişilere ferağından evvel, bu kişiler ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesi ilişkisinin arsa sahiplerini hiçbir şekilde bağlamadığını içeren belgeyi müştereken imza ederek arsa sahiplerine vereceklerdir. Müteahhit böyle bir belgenin inşaat sözleşmesinin tarafı olan kişilerce imzalanmasının sağlanacağını taahhüt eder."

hükümleri yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; tapuda arsa sahipleri adına kayıtlı olmakla birlikte aranızdaki sözleşme gereği şahsınıza ait olan dairelerin üçüncü kişilere satışından elde edeceğiniz gelirin ticari kazancınızın tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.

Diğer taraftan, söz konusu dairelerin arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi gerçek bir satış işlemi olmayacağından ve bu devir işleminden elde edilen gelir tarafınızdan ticari kazanç olarak beyan edileceğinden arsa sahipleri adına gelir vergisi yönünden herhangi bir vergileme yapılmayacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Kat karşılığı inşaat işinde müteahit payına düşen, ancak arsa sahibi mülkiyetine kaydedilen dairelerin satışında tapu harcı ve gelir vergisi

Sayı: 

B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-1702

Tarih: 

03/10/2011

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü
Sayı	:	B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-1702		03/10/2011
Konu	:	Kat karşılığı inşaat işinde müteahit payına düşen, ancak arsa sahibi mülkiyetine kaydedilen dairelerin satışında tapu harcı ve gelir vergisi

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, adınıza kayıtlı ve kat karşılığı müteahhide verilen arsa üzerine inşa edilen dairelerin tarafınızca satıldığı belirtilerek bu satıştan dolayı vergi ve harç yükümlülüğü meydana gelip gelmediği hususunda bilgi verilmesi istenilmektedir.

1-GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun "Ticari kazancın tarifi" başlıklı 37'nci maddesinde ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar olarak tanımlanmış, aynı maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanun'un " Değer artış kazancı" başlıklı Mükerrer 80'inci maddesinde, " Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanun'un 5'inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 TL'si(2007 yılı için 6.400TL; 2008 yılı için 6.800 TL) gelir vergisinden müstesnadır..." hükmü yer almaktadır.

Öte yandan aynı Kanun'un "Safi Değer Artışı" başlıklı mükerrer 81'inci maddesinde, " Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların  elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." hükmü yer almaktadır.

264 Seri No.lu Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliği'nin, "Mal ve Hakların 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Değer Artış Kazancı" başlıklı 4. bendinde, "Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80'inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde yer alan düzenlemeye göre; iktisap şekli ne olursa olsun ( ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70'inci maddenin 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmaktaydı.

5615 sayılı Kanun'un 5'inci maddesiyle anılan Kanunun mükerrer 80'inci maddesinin (6) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, anılan bentte sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasında değer artışı kazancı olarak değerlendirilecek süre, iktisap tarihinden itibaren, 4 yıldan 5 yıla çıkarılmıştır.

Ancak, Gelir Vergisi Kanunu'na eklenen geçici 71'inci maddeyle, 01/01/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan anılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır." açıklamalarına yer verilmiştir.

Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanunu'nun Geçici 71'inci maddesinde, "Bu Kanunun mükerrer 80'inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70'inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır." hükmü yer almaktadır.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 3'üncü maddesinde, "B) İspat: Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır." hükmü yer almakta olup, aynı Kanunun mükerrer 298/(C) fıkrasında da, "Vergi Kanunlarında yer alan "toptan eşya fiyatlarıgenel endeksi" ibaresi "üretici fiyatları genel endeksi" ve "TEFE" ibaresi "ÜFE" olarak uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 704 üncü maddesinde, arazi ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin taşınmaz mülkiyetinin konusuna girdiği hüküm altına alınmış olup, anılan Kanunun 705'inci maddesinde ise taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı hükmüne yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; tapuda arsa adınıza kayıtlı olmakla birlikte ilgide kayıtlı özelge talep formu ekinde ibraz edilen ... Noterliği nezdinde düzenlenen .../.../... tarihli ... numaralı " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi " nin 4'üncü maddesi uyarınca, adınıza ait olan sekiz adet dairenin dışında kalan müteahhit firmaya ait 12 adet dairenin müteahhit firma tarafından, tapuda kendi adına tescil edilmeden fatura düzenlenerek müşterilerine satılması halinde satıştan elde edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit firma tarafından beyan edilmesi gerekmektedir.

2- HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN

492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 57'nci maddesinde, Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu hükme bağlanmıştır.

Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a fıkrasında da; gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veya şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harç alınacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harcın oranı 29/12/2009 tarih ve 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01/01/2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde  16,5 olarak belirlenmiştir.

Bu hükme göre tapu harcı, tapuda (4) sayılı tarifede yazılı işlemler üzerinden alınmakta olup, gayrimenkullerin satışı sırasında (4) sayılı tarifenin I-20/a fıkrası gereğince devir eden ve devir alandan ayrı ayrı binde 16,5 oranında tapu harcı tahsil edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Kira Yardımındaki Değişiklikler

Kira Yardımındaki Değişiklikler

     6306 SAYILI Afet Risk Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Riskli Yapı ve Riskli Alanlarda bulunan yapılarda mağduriyetleri gidermek için, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenler veya bu yapılarda iş yeri bulunanlara geçici konut veya iş yeri tahsis ya da kira yardımı yapılacağını düzenler.

     Yasanın çıktığı 2012 yılında itibaren Hak sahipleri ve kiracılara yapılan kira yardımları 01.01.2015 tarihinden itibaren Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çıkardığı kira kılavuzu ile değişmiştir.

     2014 yılı sonuna kadar ikamet şartı aranmayan maliklerden kira yardımı yeni düzenleme ile tek konut olarak sınırlandırılıp ikamet şartı getirildi.

     Yasanın çıktığı 2012 yılından 2014 yılı sonuna kadar ikamet etmediği halde, başvanlar kira bedellerini aldılar. 2015 yılında ikamet etmeyip başvuru yapanlar kira yardımı alamadılar.

     İhtiyaç sahiplerine verilen intifa hakkı devlet kira yardımları kapsamında en fazla 5 aylık kira ödemesi yapıyor. İhtiyaç sahiplerine verilen intifa hakkı ile evi Kentsel Dönüşüme girenlerde yapılan 5 aylık kira yardımından dolayı mağdur durumdalar. İnşaat süresi 1 yıldan fazla sürede tamamlanacağından kalan sürede sınırlı ayni hak sahipleri için bir mağduriyet söz konusudur.

KİRA YARDIMINI 6306 Sayılı KANUNUN 5. MADDESİ AŞAĞIDAKİ GİBİ AÇIKLAR;

MADDE 5 (1) Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna girilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapabilir.

 

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmenliğinin 16.maddesi Yapılacak Kira Yardımının nasıl olacağının düzenlemiştir.

MADDE 16 (1) Anlaşma ve tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemez. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve iş yerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya iş yeri tahsisi yapılabilir.

(2) Yapılacak kira yardımının 5 aylık miktarı, taşınma masrafları da dikkate alınarak defaten ödenebilir. Bu durumda, yardım süresi defaten ödemenin yapıldığı aydan itibaren hesap edilir.

(3) 1. Fıkrada belirtilen yapılarda; kiracı olarak ikamet edenlere veya iş yeri işletenlere, 1. Fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin 2 katı kadar, sınırlı aynı hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise 5 katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

(4) Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır.

(5) KİRA YARDIMLARI

a) riskli alan veya rezerv yapı alanlarında talebin uygulamayı yapan idare veya TOKİ’ce uygun görmek ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere idare veya TOKİ’nin hesabına,

b) Riskli alan dışındaki riskli yapılarda talebin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralılarına veya ilgililerine ödenmek üzere idarenin hesabına, yapılır. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Türkiye genelinde kira yardımlarını belirledi. 2013 yılında 630 lira, 2014 yılında 680 lira olan kira yardımı 2015’te 735 TL’ye yükseldi. 18 ay boyunca alınabilen kira yardımının 5 aylık bölümü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan taşınma esnasında oluşabilecek maliyetler için peşin olarak tahsis edilebiliyor. Maliklere 2015 yılında kira yardımı olarak 735 TL, kiracılara bir defaya mahsus olmak üzere 1470 TL. , sınırlı hak sahiplerine de 5 aylık kira bedeli defaten 3.675 TL. ödenir.

Yeni değişiklikle Mülk sahipleri ikamet ettikleri taktirde  18 ay boyunca kira yardımı alabileceklerdir. Kira yardımı ödeme riskli binada ikamet şartı aranmakta olup, malik kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinden sadece bu şartı sağlayanlara ödeme yapılacaktır.