KENTSEL DÖNÜŞÜM YENİ SORULAR VE CEVAPLAR

 1) SORU: Kentsel dönüşümden nasıl faydalanabilirim?

    CEVAP: Bakanlık Lisanslı Kuruluşlarına tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurup; bina için Deprem Risk Raporu alınarak Kentsel Dönüşüm Kanunundan yararlanılır. Deprem Risk Rapor sonucun da bina riskli ve yenilenmesi gerekir sonucu çıkar ise, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında bina yenilenebilir. Yeni yapılacak inşaat için bakanlıktan ya kredi ya da kira yardımı alınılabilir.

 2) SORU: Bina risk tespiti yaptırmadan kentsel dönüşüm kanunundan faydalanabilir miyim?

    CEVAP: 6306 Sayılı Kanun ve Yönetmeliklerinden yararlanabilmek için kanun hükümlerine göre risk tespit raporunun olması zorunludur.

 3) SORU: Risk tespitini yaptırmak için belli bir çoğunluk olması gerekir mi?

    CEVAP: Bina risk tespiti yaptırmak için belli bir sayıya ihtiyaç bulunmamaktadır. Risk tespiti yaptırmak için Bir kat malikinin müracaat etmesi yeterli olmaktadır.

 4) SORU: Riskli yapının tespit ve yıkım masraflarını hangi kurum karşılayacak?

     CEVAP: 31.05.2012 tarih ve 28309 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un ikinci bölüm 3, 5, 6 ıncı maddeleri ile 15.12.2012 tarihinde 28498 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne” göre; üçüncü bölüm 6, 7 ve 8 inci maddelerinde ayrıntılı olarak anlatılmaktadır. Ayrıca, İlgili yönetmeliğin 15 inci maddesine göre; “ Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.” denilmektedir.

 5) SORU: Binaya risk tespiti yaptırmak zorunda mıyız?

    CEVAP: Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ülkemizde binaların mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, gerekli teknik yeterliliğine sahip olmadığı özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

 6) SORU: Risk raporu sonucunda binanın güçlendirilesi işlemi için kredi kullanabilir miyim?

    CEVAP: 21.01.2014 tarihinde ve 28889 sayılı resmi gazetede yayınlanan “6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanilacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin karar” ile güçlendirilmesi gereken binalara yönelik güçelendirme kredisinden faydalanılabilir.

 7) SORU: Riskli binanın yıktırılması süreci nasıl işleyecek?

    CEVAP: Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

 8) SORU: Binamızın yıkılmaması için ne yapabiliriz? Haklarımız neler, itiraz edebilir miyiz?

    CEVAP: İtiraz hakkı bulunmaktadır. Yapılan çalışmalarda bina riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir. İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenir, tapu müdürlüğü tarafından tebligat gönderilir. Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilir.

 9) SORU: Riskli binanın yıktırılması için maliklerce bir karar alınması gerekir mi?

    CEVAP: Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

 10) SORU: Riskli binayı tahliye etmeyen malikler veya kiracılar hakkında ne yapılabilir?

     CEVAP: Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. 

 11) SORU: Riskli binanın yıkılmasından sonra malikler nasıl anlaşacak?

     CEVAP: Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

 12) SORU: 2/3’lik çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisseleri ne olacak?

      CEVAP: 2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

 13) SORU: Kanunda geçen 2/3 çoğunluk maliklerin sayısının 2/3 çoğunluğu mudur?

      CEVAP: Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

 14) SORU: 2/3 çoğunluk sağlanamaz ise ne yapılacak?

      CEVAP: Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

 15) SORU: Bina sahibi yıkılan binasını kendisi yapabilecek mi?

      CEVAP: Binalarını ya da işyerini kendileri yapmak isteyenler binalarını yapabilecek, ayrıca bununla ilgili Bakanlıkça kredi yardımı yapılacaktır.

 16) SORU: Riskli konutu yıktıktan sonra yeni konutu kendi imkânları ile yapmak isteyenler için kredi dışında başka kolaylıklar var mı?

      CEVAP: 6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Ayrıca kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralardan da banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz.

 17) SORU: Müteahhitle anlaşma nasıl olacak?

     CEVAP: Malikler anlaşma yolu ile gerçekleştirecek. Kat malikleri yıkım aşamasında müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartlarını da aralarında özel bir anlaşma ile gerçekleştirebilecektir.

 18) SORU: Kanun kapsamında yapılacak yardım ve destekler nelerdir?

      CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.

 19) SORU: Kanun kapsamında hangi bankalardan kredi alınabilir?

     CEVAP: Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır.

 20) SORU: Kira veya faiz desteğinden kimler faydalanabilir?

     CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

 21) SORU: Kanun kapsamında yer alan kiranın süresi ne kadardır?

     CEVAP: Kira yardımı aylık olarak verilmektedir. Yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.

 22) SORU: Hem kira yardımından Hem faiz desteğinde yararlanılabilir mi?

      CEVAP: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

 23) SORU: Kiracı olanlara yardım edilecek mi?

      CEVAP: Uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.” Ayrıca, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir. Ayrıca kiracılar bankaların faiz desteğinden de faydalanabilir.

24) SORU: Kiracilar hem kira hem faiz desteğinden faydalanabilir mi?

     CEVAP: Kiracılara, iki katı kadar kira bedeli (taşınma parası) yada bankaların faiz desteğinden yararlanırlar. Bakanlığın vermiş olduğu bu yardımların sadece bir tanesinden faydalanabilirler. Hem kira bedelini hem de faiz desteğini alamazlar.

 25) SORU: Kira veya faiz desteği almak için maliklerin 2/3 çoğunluk ile anlaşması şart mıdır?

     CEVAP: Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

 26) SORU: Riskli bina üzerinde ipotek var ise bina yıktırılabilir mi ve ipoteğin durumu ne olur?

      CEVAP: Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

 27) SORU: Riskli alan içindeki binaların ayrıca risk tespiti yapılacak mı?

      CEVAP: Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

 28) SORU: Riskli alan içerisinde kalan risksiz binaların durumu ne olacak?

      CEVAP: Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

NOT: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılar ile ilgili konularda, aşağıda belirtilen Kanun ve Yönetmeliklerle; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili olup ilgili konuların detayları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden öğrenilebilir. 31.05.2012 tarih ve 28309 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun 15.12.2014 tarih ve 28410 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uygulama Yönetmeliği 13.09.2012 tarih ve 28410 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği

Doka'dan inşaat maliyetlerine çözüm önerisi

Doka'dan inşaat maliyetlerine çözüm önerisi

Doka Türkiye Genel Müdürü Ender Özatay, otomatik tırmanır kalıp sistemlerinin inşaat maliyetlerinin aşağıya çekilmesinde yatırımcı firmalara önemli katkılar sunduğunu söyledi.

Doka Türkiye Genel Müdürü Ender Özatay, otomatik tırmanır kalıp sistemlerinin, inşaat maliyetlerinin aşağı çekilmesinde yatırımcı firmalara önemli katkılar sunduğunu söyledi. Özatay, kâr marjındaki düşüşlerin firmalara ekstra yük getirdiğini de vurgulayarak, bu durumun nedenini artan maliyetlerin yoğun rekabet nedeniyle son fiyatlara yansıtılamaması olduğunun altını çizdi

İnşaat maliyetlerini yükselten unsurlar

İnşaat malzemelerinin birim fiyatlarında yaşanan yükselme, arsa fiyatlarındaki artış, işçilik fiyatlarının yükselişi ve kalifiye işçi bulma konusunda yaşanan sıkıntıların maliyet artışının temel nedenleri arasında sayılması gerektiği üzerinde duran Özatay, Doka'nın inşaat maliyetlerinin düşmezi ve iş kazalarının engellenmesi yolunda önemli bir reçete sunduğunu söyledi.

Doka'dan çözüm önerisi

Yatırımcı firmalara "endüstriyel kalıp kullanmaları önerisinde bulunan Özatay: "Yatırımcı firmalara, “daha temel atılmadan projenizi otomatik tırmanır kalıp sistemiyle dizayn ederek, yatırım aşamasında maliyetlerinizi azaltabilirsiniz” diyoruz. Çünkü özellikle otomatik tırmanır kalıp sistemleri ile çok katlı yapılarda kat çıkma hızı 3 güne kadar düşürülebiliyor. İşçilik maliyetleri de %70’e kadar azaltılabiliyor” ifadelerini kullandı.

Her katın yapımı 5 gün kısalıyor

Aylık gideri 1 milyon TL olan 30 katlı bir yapının otomatik tırmanır kalıp sistemi ile yapımının 5 gün kısaldığını ve toplam kısalmanın ise 150 gün yani 5 ay azaldığına da dikkat çeken Özatay:

"Toplamda ise 150 gün, yani 5 ay azalıyor. 5 ay erken biten 30 katlı bir yapıda, aylık 1 milyon TL’den 5 milyon TL tasarruf sağlanabilir." dedi.

1.sınıf inşaat maliyeti 2016!

1.sınıf inşaat maliyeti 2016!

İnşaat metrekare maliyetleri 2016 açıklandı. Buna göre 1. sınıf inşaat maliyeti 2016 yılında ne kadar olacak?

2016 yılının inşaat metrekare maliyetleri Resmi Gazete’de yayınlanarak, açıklandı. Emlak vergisi kanunu genel tebliği kapsamındaki inşaat metrekare maliyetleri her yıl yeniden düzenleniyor. 2016 yılı inşaat metrekare maliyetleri ise 26 Ağustos 2015 tarihli Resmi Gazete’de duyuruldu. Yeni rakamlar ışığında, 1. Sınıf inşaat maliyetinin 2016 yılında ne kadar olacağını sizler için hesapladık.

İnşaat maliyet hesaplama konusunda altının kalın çizgilerle çizilmesinin gerektiği bir nokta var. O da, yayınlanan bu rakamların kaba inşaat maliyetleri olduğudur. Yani kaba inşaat maliyeti toplam inşaat maliyetinin karşılığı değildir. Kaba inşaat maliyeti, toplam inşaat maliyetinin yüzde 40’lık gibi bir kısmını oluşturur. Diğer kısım ise işçilik, ince işler, sıva gibi maliyet kalemlerinden oluşur.

Yukarıdaki hatırlatmayı yaptıktan sonra gelelim, 2016 yılında 1. sınıf inşaat yapacakların, ceplerinden çıkacak kaba inşaat maliyetlerine. 1. Sınıf inşaat maliyeti 2016 örneğini aşağıda görebilirsiniz;

100 metrekare büyüklüğünde betonarme bir konutu, 1. sınıf inşaatla yapacağınızı düşünelim. İnşaat maliyeti hesaplarken, yapılacak konutun büyüklüğü ile her yıl yeniden belirlenen metrekare bazındaki inşaat maliyetini çarpmanız gerekiyor. 2016 yılında betonarme karkas için 1. sınıf inşaat maliyeti minimum 774, maksimum ise 851 lira olarak belirlendiğine göre, 2016 yılında 1. sınıf inşaatla yapılacak 100 metrekarelik bir konutun maliyeti kabaca 77 bin ile 85 bin lira arasında değişecektir.

Gayrimenkul sözleşmeleri OHAL'den nasıl etkilenecek? Türk Ticaret Kanunu kapsamında kurulan ticaret şirketleri hakkında OHAL nedeniyle özel bir kanun hükmünde kararname çıkarılmadığı sürece mevcut mevzuat kapsamında işlem yapılabilecektir.

Gayrimenkul sözleşmeleri OHAL'den nasıl etkilenecek?

Türk Ticaret Kanunu kapsamında kurulan ticaret şirketleri hakkında OHAL nedeniyle özel bir kanun hükmünde kararname çıkarılmadığı sürece mevcut mevzuat kapsamında işlem yapılabilecektir.

Ülkemiz 15 Temmuz 2016 tarihinde vahim sonuçlara yol açabilecek bir darbe girişimini başarısız kıldı. Demokrasi şehidi olarak değerlendireceğimiz insanlarımızın karşı duruşu ve ülkesine sahip çıkan halk,asker ve emniyet kuvvetlerimizin müdahalesi ile çok daha büyük yaralar açabilecek bir travmayı geride bıraktık. Bu vesile ile şehitlerimize rahmet yakınlarına başsağlığı ve yaralılarımıza acil şifalar diliyoruz.

Darbe girişimi sonrasında ise hükümetimiz derhal bir takım tedbirleri hayatımıza sokmuş durumdadır. Bunlardan en önemlisi ise Olağanüstü Hal ilanı olmuştur. Anayasamızda yer alan Olağanüstü Hal Uygulaması ile Hükümetin mevcut terör örgütü ile daha rahat mücadele edebilmesinin yolu açılmış olacaktır. Hükümetin OHAL ilanından itibaren sürekli olarak söylemiş olduğu günlük yaşam ve ekonomik yaşamda ciddi bir etkisinin olmayacağı yönündeki açıklaması ise çok değerli ve önemlidir.

Mevcut OHAL uygulaması ile birlikte herkesin ortak kaygısı ,

1. Mevcut sözleşmeler ile satın almış oldukları ve inşaat halinde olan yerlerin hukuki statüsü ne olacaktır?
2. Müteahhitler ve gayrimenkul geliştiricileri yapmış oldukları sözleşmelere OHAL süresini ekleyebilirler mi? Ekleyemezler mi?
3. Yapılan sözleşmelerin OHAL nedeniyle feshi mümkün müdür, değil midir?

Öncelikle şu hususu belirtmek gerekiyor. Devletin OHAL ile kapatılmasına karar vermiş olduğu dernek, vakıf ve üniversite gibi kuruluşların durumu ile özel ticaret yapan tüzel kişiliklerin durumu aynı değildir. Türk Ticaret Kanunu kapsamında kurulan ticaret şirketleri hakkında OHAL nedeniyle özel bir kanun hükmünde kararname çıkarılmadığı sürece mevcut mevzuat kapsamında işlem yapılabilecektir. Yani bu şirketlerin tüzel kişilikleri devam ettiği müddetçe herhangi bir şekilde  kapatılma diye bir durumları söz konusu değildir. Bu şirketlere kamu eliyle kayyum atanması ve kayyum vasıtası ile işlerinin yürütülmesi ise her zaman mümkündür. Yani burada inşaat şirketleri hakkında OHAL de yapılacak özel bir düzenleme olmaksızın direk kapatma gibi bir durum mümkün değildir ve bu şirketlerin mal varlıklarına bu vesile ile de el konulamayacaktır.

Kayyum ataması yapılmayan ve ticari yapılarını devam ettiren inşaat şirketleri ile ilgili olarak OHAL uygulaması nedeniyle bu şirketlere herhangi bir yaptırım yapılmadan sözleşme feshi gibi bir hukuki durum yaratılamaz. Şirket tüzel kişiliğini devam ettirdiği müddetçe onunla sözleşme imzalayan tüketicinin de yükümlülükleri aynen devam edecektir. Burada mevcut şirketin ticari itibarının güncel durum ve olağanüstü hal nedenleriyle sıkıntıya girmesi/ tereddüt halinin oluşması halinde (basın,medya vb. nedenlerle terör ve suç örgütü bağlantısı olduğu iddiası ile) tüketici genel hukuk kurallarından faydalanarak , ilgili şirketin faaliyetlerine ara vermiş olduğunun tespiti halinde sözleşmenin feshini ve tazminat talebi yolunu deneyebilecektir.

Şirkete kayyum ataması yapılması halinde de şirketin kayyum tarafından yönetileceği esas olduğu için burada da yine sadece OHAL gerekçe gösterilerek sözleşmelerin feshi yolu kullanılamayacaktır. Tüketici bu kapsamda sözleşme ile bağlı kaldığı yükümlülüklerine devam etmek zorundadır. Ancak inşaat şirketinin kayyum ataması sonrasında artık varolan durumunun net olduğu ve kayyum ataması ile de ciddi bir sıkıntıya girdiği, projeyi yapamayacak ve teslim edemeyecek durumda olduğu tespit edilerek sözleşme feshi ve tazminat yolu denenebilecektir.

Sadece OHAL nedeniyle sözleşmelerin tek taraflı olarak fesh edilemeyeceğini bu vesile ile anlatmak istiyoruz. Bu kapsamda; hukuki durumun tüketici hakkında yaratacağı sıkıntılar nedeniyle tüketicilerin bu firmalar ile derhal görüşmelerini ve gerekirse ihtarname göndererek bilgi almalarını öneriyoruz.

Müteahhitlerin ise OHAL nedeniyle sözleşmelerini tek taraflı olarak fesh etmeleri veya sözleşme sürelerine OHAL nedeniyle süre eklemesi yapmaları mümkün değildir. Hükümetin iş hayatı nedeniyle aldığı bir çalışma yasağı veya kısıtlaması olmadığı için herhangi bir şekilde bir inşaat şirketi OHAL sürelerini kendi sözleşme sürelerine ekleyemeyecektir. OHAL nedeniyle ilerleyen dönemde iş hayatını direk etkileyen bir takım çalışma yasakları ve kısıtlamaları olması halinde ise mevcut çalışılamayan süreler sözleşmelere eklenebilecektir. Yine bu şekilde çıkarılacak olan yasaklar nedeniyle fiilen devam etmesi mümkün olmayacak bir projenin varlığı halinde ise müteahhit firma sözleşme feshini mahkeme yoluyla talep edebilecektir.

Günlük hayatımıza ve iş yaşantısına ciddi anlamda bir olumsuz etki yaratmayacağını düşünerek tüketicilerimizden satın almış oldukları projeler ile ilgili sürekli bilgi almalarını bunu fırsata çevirmek isteyenleri engellemelerini, fırsat yaratıp sözleşme feshi gibi bir nedenle karşılarına çıkanlarla karşılıklı bir fesih sürecine girmemelerini, olağanüstü durumlar oluşması halinde ise hukuki yollarını kullanacak şekilde hazır olmalarını tavsiye ediyoruz.

İnşaat maliyet hesaplama nasıl yapılır?

Kaba inşaat ve ince iş olmak üzere iki farklı maliyete sahip olan inşaat maliyet hesaplama kabaca nasıl yapılır? İşte yanıtı.

Binaların, kaba inşaat ve ince iş olmak üzere iki maliyet tutarı bulunuyor. Bu sebeple inşaat maliyet hesaplama yaparken, bu bahsettiğimiz iki maliyeti göz önünde bulundurmak gerekiyor. İki katlı ya da daha fazla kattan oluşan bir binanın inşaatında metrekare birim maliyeti ortalama 400 ile 450 TL arasında değişmekte. Tabi kaba inşaatın haricinde boya, döşeme, tesisat ve aydınlatma gibi ince işçilikleri de eklediğimiz de, inşaat maliyeti metrekare hesabıyla ortalama bir kalite için 650 TL’ye kadar çıkıyor. Fakat söz konusu inşaatın yapımı için bir müteahhitle anlaşıldığında, bu durumda müteahhitte kendi payını işin içine koyacaktır.

Ancak bu maliyet hesaplarında inşası yapılacak olan binanın düz dikdörtgen mi, girintili duvarları var mı, asansör, bodrum kat, çatı katı gibi kritlerleri bulunacak mı gibi sorular da çok önemli. Zira aynı metrekarede daha çok duvar demek, kaba inşaat, sıva ve boya maliyetlerinin de artması demek.

Sonuç olarak, tek katlı 100 metrekarelik bir konutun inşası için ortalama 60 – 65 bin TL gibi bir maliyet söz konusu. Temel ve bodrum katı maliyeti bu rakama dahil değil. Çok katlı yapılarda ise inşaat metrekare birim maliyeti haliyle düşüyor.

Isı Pay Ölçer Nedir ve Nasıl Çalışır?

Yeni bina inşaat maliyeti ne kadardır?

Kentsel dönüşüm kapsamında depreme dayanıksız olarak tespit edilen binanızın yıkılması (ki bu da bir maliyet kalemi) ve ardından yeni bir binanın hangi şartlarda yapılabileceği bağlı bulunulan belediyeden alınacak yapı ruhsatının izin verdiği maksimum metremare ile de doğrudan alakalı. Çoğu hak sahibi, 100 metrekarelik bir konutun yıkılıp yerine 70 metrekare olarak yeni bir konutun yapılmasını sindiremiyor. Ancak bu ne yazık ki ülkemiz şartlarında kentsel dönüşüm alanlarında karşılaşılan bir durum. Teselli ikramiyesi ise daha dayanıklı ve can güvenliğini ön planda tutan ve modern bir konut şeklinde oluyor.

Oturduğu evi yıkıp yeni ev inşa etmek isteyenler, inşaatlarının birim metrekare maliyetinin ince işçilik dahil ama arsa bedeli hariç ortalama 650 TL civarında hesaplama yapabilir. Örneğin 10 daireli bir binanın yıkılıp toplam 5000 metrekare inşaat izni aldığını varsayalım. Bu durumda inşaat maliyeti yaklaşık 380 bin ile 400 bin TL arasında değişecektir. Eğer bu işi müteahhide verirseniz, müteahhit binanın konumuna göre sizden ya daire isteyecektir, ya da bu 400 bin TL size en az 500 ya da 600 bin TL şeklinde bir fatura olarak yansıyacaktır.

İnşaat Maliyetleri 2016 Tablosu Belli Oldu

Bir inşaatın maliyet kalemleri ise kabaca şöyle;

1- Kaba inşaat: % 40 (Beton kalıp, demir, tuğla)

2- Çatı üretimi: % 3 (Çatı konstrüksiyonu %75 ve kaplaması %25 olarak)

3- İç sıva ve kapı – pencere kasaları: %7 (Pencere ve kapılar %60, iç sıva %40)

4- Elektrik su tesisatı: %10 (temiz ve pis su %65, elektrik %35)

5- Yer döşeme kaplaması: %6

6- Dış sıva ve demir işleri: %6 (Dış sıva %50, balkon, merdiven ve diğer işler %50)

7- Kapı pencere doğrama: %8 (Kapılar %60, pencereler %40)

8- Boya badana ve ıslak zemin: %10

9- Isıtma tesisatı: %8

10- Çevre düzenlemesi: %2

Bir yılda 150 bin konut yenilenecek

Bir yılda 150 bin konut yenilenecek

Marmara Depremi'nin 17. yılına gelindiğinin altını çizen Çevre ve Şehircilik Bakanı Özhaseki'den riskli yapı açıklaması gelirken, Risk Altındaki 150 Bin Konut Yenilenecek dedi.

Bir yılda 150 bin konut yenilenecek

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, afet riski altındaki binalar için yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarına hız verildiğini ve bir yılda 150 bin konutun yenileneceğini belirtti.

Marmara Depremi'nin 17. yılına ilişkin açıklamalarda bulunan Bakan Özhaseki, binaların güçlendirilmesine yönelik önlemler ve bu kapsamda yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları hakkında önemli bilgileri paylaştı.

Marmara Depremi ile ortaya çıktığını vurgulayan Bakan Özhaseki, depremin meydana geldiği alanlarda, binalarda iki türlü büyük hasar meydana geldi, yüzyıllar öncesinde kavimlerin bile şehirleri kurarken sağlam zeminler aradığına dikkati çekti. Bakan Özhaseki, "Bizimkiler batak, çürük arazilerde yapılaşmaya göz yummuşlar ve oralarda zeminin sağlam olmadığı yerlerde binalar yapılmış. İkincisi, yapı kalitesine, standartlarına uygun binalar da yapılmamış. Demirden çalınmış, içindeki çimentodan, malzemeden çalınmış ve böyle olunca da zemindeki çürüklük, üstündeki yapı malzemelerinin kalitesiz olması, depremde facianın büyümesine yol açmış." değerlendirmesinde bulundu.

- "1999'dan sonraki yapılar, eskilerle kıyaslanmayacak derecede sağlam"

Marmara Depremi'nde bütün bunlardan ders çıkarıldığını vurgulayan Çevre ve Şehircilik Bakanı Özhaseki, yöneticiler, belediyelerin sağlam yapılara çıkmak için adım attığını ve hatta vatandaşların oturacağı evleri bu konuda dikkatlice izlediğini kaydetti.

Bakan Özhaseki, "Türkiye Cumhuriyeti Devleti olarak bir prensip kararıyla artık bundan sonra bu tür yapıların yapılmaması noktasında standartlar geliştirilmesi, denetimlerin hızlandırılması noktasında alınmış birçok karar var. 1999'dan sonra yapıların nispeten eskilerle kıyaslanmayacak derecede sağlam olduğunu çok net söyleyebilirim. Bir de eski yapılmış olan yapı stokunun temizlenmesi, yeni standartlara uygun daha sağlam, daha kimlikli binalar haline dönüştürülmesi için de birtakım kararlar alınmış. Kentsel dönüşüm kanunları bunun için var zaten." ifadelerini kullandı.

Türkiye'nin dört bir yanında yüzlerce kentsel dönüşüm projesinin uygulandığını bildiren Bakan Özhaseki, İstanbul'da birçok belediye başkanının ilçelerinde çok başarılı şekilde kentsel dönüşüm projelerini yürüttüğünü anlattı. Bakan Özhaseki, bu çalışmaları daha da hızlandırmak, önlerindeki engelleri kaldırmak amacıyla tedbirler almaya devam ettiklerini dile getirdi.

Her İstanbul seyahatinde mutlaka bir ilçeyi gündemine alıp problemleriyle özel olarak uğraştığını kaydeden Bakan Özhaseki, bundan sonra da Anadolu'da her ziyaret ettiği ilde belediye başkanlarıyla bir araya gelerek, oradaki kentsel dönüşüm projelerine yönelik çalışmalar yapacaklarını belirtti.

- Bir yılda 150 bin konut yenilenecek

Bu çalışmalarla çok kısa sürede birçok çürük binanın yıkılıp, sağlam olmayan yapıların yok edilip, yerine çok daha sağlamlarının konulacağına işaret eden Bakan Özhaseki, "Şu anda bizden kentsel dönüşüm için izin almış 180 kadar yer var. Bunlar büyük gayretler içindeler. Pilot olarak başlattığımız bu işte risk alıp bakanlık olarak, ilgili genel müdürlüklerimiz olarak, hızlanması için oradaki proje ortaklığına da 'evet' diyoruz zaten." şeklinde konuştu.

Bakan Özhaseki, çalışmaların hızlanmasıyla 150 bin konutun bir yıl içinde yenileneceğini bildirdi.

Fikirtepe projesiyle ilgili çalışmaların hızlandırılması için harekete geçtiklerini vurgulayan Bakan Özhaseki, şunları kaydetti:

"Önümüzdeki günlerde Fikirtepe için İstanbul'da bir toplantı yapacağım. Oranın hızlandırılması için de ne gerekiyorsa yapacağım. Bakanlık olarak devreye gireceğiz, elimizi taşın altına koyacağız. Oradaki belediyelere atarak, müteahhitlere işi havale ederek çözemeyiz zaten. Bu anlamda doğrusu önümüzdeki günlerde çok daha büyük, binlerce yapı stokunun değişeceğini ifade edebilirim."

Siteler için Kentsel Dönüşüm Süreçleri

Siteler için Kentsel Dönüşüm Süreçleri

Kentsel dönüşüm yaşamımızı ve geleceğimizi olumsuz yönde etkileyen çarpık kentleşme sorunun önüne geçebilmek ve gelecek nesillere sağlıklı bir kent bırakabilmek için yasa kapsamında uygulanan projedir. Kentsel dönüşüm projeleri riskli alanların ya da binaların yeniden düzenlenmesini ya da yıkılıp yeniden yapılmasını kapsamaktadır. Riskli alanların ya da binaların günümüz standartlarına uygun ve en önemlisi de depreme dayanaklı olarak yeniden inşa edilmesi can ve mal güvenliğinizi sağlamış olacaktır.  Kentsel dönüşüm projelerinde dikkat edilen en önemli hususlardan birisi de orada yaşayan kişilerin haklarının korunması ve hiçbir şekilde mağdur edilmemesidir. İşlevini yitirmiş ve afet riski taşıyan yapıların bulunduğu alanlar kentsel dönüşüm projeleri için büyük önem arz etmektedir. Kentsel dönüşüm işlevini yitirmiş ve afet riski taşıyan bu alanlar için yeniden yapılandırmayı hedeflemektedir. Kentsel dönüşüm aynı zamanda riskli alanların fiziki, ekonomik, sosyal ve çevresel ihtiyaçlarını gideren ve afet riskinin doğuracağı sorunların en aza indirildiği sağlıklı bir yaşam sunmayı amaçlayan projelerden oluşmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Kanunu işlevini yitirmiş ve ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartmanlar ve sitelere de uygulanmaktadır. Sitelerde kentsel dönüşüm de eski Kanuna göre tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekiyordu. Bir daire veya dükkân sahibi olan kişiler kentsel dönüşüme karşı çıktığı takdirde kentsel dönüşümü uygulama imkânsız hale geliyordu. Fakat yeni kentsel dönüşüm kanununa göre eskiyen yapılarda arsa payları sahipleri üçte iki çoğunlukla yeniden yaptırma, müteahhit seçimi ve yeni dairelerin büyüklüğü gibi kararları verebiliyor. Sitelerde kentsel dönüşüm için izlenecek olan ilk adım maliklerden bir kurul oluşturup inşaat şirketleri ile görüşmeye başlamak; bir inşaat şirketi veya müteahhit ile anlaştıktan sonra binaların ekonomik ömrünü tamamlandığını gösteren riskli yapı tespit raporunun alınmasıdır.

Ülkemizde ekonomik ömrünü tamamlamış olan ve ciddi hasarlar bulunduran yapıların can ve mal güvenliğini tehdit altına almasının önüne geçebilmek için kentsel dönüşüm projeleri uygulanmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleri kentin dokusunu bozan ve işlevini yitirmiş olan yapıların yıkılarak yerlerine yeni deprem yönetmeliğine uygun olacak şekilde bina yapılmasını amaçlamaktadır.  Siteler alansal büyüklük, parsel sayısı ve bağımsız bölüm sayısındaki çokluk nedeniyle birçok kentsel dönüşüm projesinin içerisinde yer alabilmektedirler. Diğer kentsel dönüşüm projelerinde de olduğu gibi sitelerde kentsel dönüşüm projelerinde de hak sahiplerinin mağdur edilmemesi dikkat edilen en önemli konulardan biridir. Kentsel dönüşüm daire sahiplerine ve müteahhitlere kira yardımı, inşaat kredisi ve faiz desteği gibi ek olanaklar da sunmaktadır. Böylece hak sahiplerinin mağdur edilmemesi ve kentsel dönüşüm sürecini sorunsuz bir şekilde atlatılması amaçlanır. Eskiyen apartman ve sitelerin yeni Kanundan yararlanarak kentsel dönüşüm projelerine girmesi ile  buralarda yaşayan insanların da can ve mal güvenliği sağlanmış oldu. Sitelerde kentsel dönüşüm orada yaşayan insanların sağlıklı bir şekilde hayatlarını sürdürmesine imkan sağlar ve  aynı zamanda binalara ve şehre modern görünüm kazandırır.

Kentsel Dönüşüm Türleri Nelerdir?

Kentsel Dönüşüm Türleri Nelerdir?

Ülkemizde birçok şehirde uygulanmakta olan Kentsel Dönüşüm politikaları kentlerde oluşmuş olan çarpık yapılaşmaların ve fiziksel ve sosyal bozulmaların giderilmesi için uygulanmakta olan politikalardır. Kentsel Dönüşüm kavramı adı altında kentlerde sorunlu olarak tespit edilen bölgelerde yeniden düzenlemeler yapılarak plansız gelişen kentler kontrol altına alınır ve aynı zamanda çarpık yapılaşmanın önüne geçilir. Kentsel Dönüşüm sayesinde kentlerdeki birçok işlevsiz alan iyileştirilerek günümüz standartlarına uygun hale getirilmektedir. Fakat kentsel dönüşüm denince akla sadece bina yapımı gelmemelidir. Kentsel dönüşüm bina yapımının yanı sıra kenti yenileme ve canlandırma çalışmalarını da kapsamaktadır.

Kentsel Dönüşüm türlerini yapılış biçimlerine Yeniden yapılandırma, Rehabilitasyon, Entegrasyon ve Yeniden Canlandırma olmak üzere dört başlık altında toplanmaktadır. İlk olarak Yeniden Yapılandırma yöntemi işlevsiz ve korunacak değeri olmayan yapıların bulunduğu bölgelerde uygulanan bir Kentsel Dönüşüm türüdür. Yeniden Yapılandırmada ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların tahliye edilerek yıkılmasının ardından yerlerine dayanıklı ve çağdaş yeni kentler oluşturulması amaçlanır. Fakat bu yöntem gelişmiş ülkelerde çok fazla kullanılmamaktadır. Çünkü bu yöntem gecekondu mahallelerinin kentin başka bir bölgesinde yeniden oluşmasına neden olabilir. İkinci tür olarak Rehabilitasyon ise dönüşümün asıl yapıyı bozmadan, yapının üzerinde yapılan çeşitli değişikliklerle yeniden sosyal, kültürel ve ekonomik olarak geliştirilmesi yöntemi ile yapılmasıdır. Bu yöntem sayesinde yıpranmış, işlevini kaybetmiş bölgeler tekrar değerli hale getirilmektedirler. Rehabilitasyon sırasında halkın katılımı esastır. Kentsel Dönüşümün üçüncü türü olan Entegrasyon yönteminde ise mevcut binaların yanına yeni binaların yapılmasıyla zengin bir çevre yaratmak amaçlanmaktadır ve bu işlem sırasında kent kimliğinin korunmasına özen gösterilmektedir. Kentin asıl sakinleri ve yeni kent sakinleri entegrasyon sırasında kentsel dönüşüm alanında kalabilirler. Son kentsel dönüşüm türü Yeniden Canlandırma yöntemi ise sosyal, kültürel, ekonomik ya da fiziksel açıdan işlevini yitirmiş ya da yitirmekte olan kentsel alanların, işlevlerini yitirmesine neden olan faktörlerin ortadan kaldırılması ya da iyileştirilmesi sonucunda alanların tekrar canlandırılmasını amaçlamaktadır. Bu yöntem uygulandığı sırada alanın asıl sakinleri isteğe bağlı olarak alanda kalabilirler.

Kentsel Dönüşüm Ne Sağlar?

Kentsel Dönüşüm projesi kaçak yapılaşmış alanların dönüştürülmesini, doğal afet sırasında doğrudan etkilenecek olan alanlarda olan konutların veya bir başka alanların dönüştürülmesini, işlevini kaybetmiş tarihi mekânların ve koruma alanlarının dönüştürülmesini, kent içinde kalmış olan tehlikeli çalışma alanlarının dönüştürülmesini, yaşanabilir kent standartlarının dışında kalan alanların dönüştürülmesini amaçlamaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında vatandaşların daha sağlıklı, güvenli ve huzurlu şehirlerde yaşamalarını sağlamak amacıyla gerekli çalışmalar yapılmaktadır. Kentsel Dönüşüm projeleri sayesinde yaşam kalitesi her geçen gün artmakta ve şehir hayatı yaşanabilir bir hal almaktadır. Ülkemizde var olan çarpık kentleşme ve binaların zayıf yapılmış olmasından dolayı deprem ve diğer afetlere karşı çok savunmasız olan binaların yenilenmesi ve sağlıklı hale getirilmesi Kentsel Dönüşüm projeleri ile sağlanmaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YARDIMLAR VE KREDİLER

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YARDIMLAR VE KREDİLER

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanların ve riskli yapıların Kentsel Dönüşüm kapsamında sağlıklı ve güvenli yaşam alanları haline getirilmesini düzenlemiştir. Bu Kanun kapsamında, yürütülen uygulamalarda riskli olarak tespit edilmiş yapılar yıkılmakta ve yeniden inşa edilmektedir. Riskli alanlarda ise toplu şekilde boşaltma ve yapılaşma olmaktadır. Riskli olarak tespit edilen yapıların tahliye edilmesi durumunda hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacı ile devlet yardımları yapılmaktadır. Söz konusu yardımlar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda, Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesinde ve 08.04.2016 tarihli Resmi Gazetede Yayınlanan 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Kararın 4. ve 5. Maddelerinde düzenlemiştir. Yine 6306 sayılı Kanunun 7. ve 8. maddelerine dayanılarak hazırlanmış olan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği (Kredi Yönetmeliği) ise kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak olan devlet yardımlarının işleyişine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

Bu kısımda, devlet yardımlarının usul ve esasları ile söz konusu yardımlardan kimlerin ne şekilde yararlanacağı üzerinde durulacaktır.

1- Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar

Devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği 6306 Sayılı Kanunun 5. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Uygulamanın gerektirmesi halinde yukarıda sayılı kişiler dışında kalan kişilere de aynı yardımların yapılması söz konusu olabilir. Böyle bir durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Bakanlık) teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karar alınması gerekir. Malik olmadığı halde riskli yapıyı kullananlara (kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine) yardım yapılabilmesi veya enkaz bedeli ödenmesi de aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenecektir. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut sertifikası verilmesi de mümkündür. Konut sertifikasının usul ve esasları Bakanlıkça belirlenecektir. Bunun dışında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere konut, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesi uyarınca; riskli yapıların maliklerine konut verilmesinden sonra arta kalan konut bulunuyor ise, riskli yapılarda kiracı veya ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenlere konut verilmesi için sözleşme yapılabilir. Yine Yönetmeliğin 15. maddesinin 6. fıkrasına göre, arsa payları 2/3 çoğunluğa veya Bakanlığa satılan kişilere Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, 14. madde çerçevesinde konut verilmesi mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılması mümkündür. Aynı madde, yapılacak kira yardımının aylık 600 TL’yi ve yardım süresinin 18 ayı geçemeyeceğini düzenlenmiştir. Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca ise anlaşma yolu ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak söz konusu yapılarda ikamet edenlere yapılacak olan kira yardımının dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacağını belirtmektedir.

2- Riskli Alan ve Yapılardaki İşyeri Sahibi ve İşyeri Kiracıları için Yardımlar

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi, riskli alan ve yapılarda işyeri olanlar için, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı almak amacı ile Bakanlık, TOKİ ve yerel yönetimlerle anlaşma esası getirmiştir. Bir diğer anlatımla, sadece anlaşma yolu ile tahliye edilmiş, yani Devletle anlaşarak riskli yapıdan ayrılmış olan işyeri sahibi olanlara idareden, elinde varsa geçici olarak işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Bunun dışında 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda işyeri bulunanlara işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilmesi de mümkündür.

Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesi uyarınca Devlet, işyeri sahipleri ile anlaşırsa bir sözleşme yapılması mümkün olacaktır. Söz konusu sözleşme sonucunda eski işyerinin bedeli ile yenisi harmanlanacaktır. Devlet hak sahibine olan borcunu; nakit veya işyeri hissesi veya imar hakkının aktarılması (bir tür menkul kıymet / hisse senedi gibi) yoluyla ödeyecektir. Vatandaş borçlu kalmış ise idarenin belirleyeceği taksitlerle bu borcundan kurtulacaktır. Birden fazla işyeri ve konut alma hakkı olup ilgili kuruma borçlanan malik borcunu ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksit ile ödeyebilecektir. İşyerinde bir yıldan az süreyle kiracı olanlara ise ne şekilde yardım yapılacağı Bakanlar Kuruluna bırakılmıştır, ancak bu yönde henüz Bakanlar Kurulu kararı hazırlanmış değildir.

Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde işyerinde kiracı olanlara ne şekilde işyeri verileceği düzenlenmiştir. Buna göre; en az bir yıldır işyeri işletenlere (işyeri sahiplerine işyeri verdikten sonra elde işyeri kalacaksa) işyeri verilebilir. Eğer işyeri talebi çok, işyeri sayısı sınırlı ise bu durumda kura çekilecektir. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde ise sadece işyeri maliklerine işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılacağını tekrarlamış, kiracılara ise sadece kira yardımı yapılacağını belirtmiştir.

Kredi Yönetmeliğinin 6. maddesi uyarınca anlaşma yolu ile tahliye edilen yapılarda işyeri bulunanlara yapılacak kira yardımı, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacaktır.

3- Binayı Kendi Yapmak İsteyenler için Yardımlar

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin üçüncü fıkrası, Devlet ile anlaşarak riskli yapı ya da riskli alanı tahliye eden maliklere, malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine, işyeri sahiplerine veya bir yıldan fazla işyerinde kiracı olanlara özel hesaptan kredi, arsa veya konut sertifikası verilebileceği hükme bağlanmıştır. Bunun dışında yine aynı madde uyarınca, konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere kredi verilebileceği belirtilmiştir. 7. maddede ise; bu kapsamdaki kişilere bankalardan kullanılacak kredilere, Bakanlar Kurulu kararı ile özel hesaptan faiz desteği verilebileceği belirtilmiştir.

Bunun dışında da, Kredi Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kredi verilebileceği belirtmiştir. Aynı Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca ise kredi almak isteyen hak sahiplerinin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Kredi başvurusu uygun bulunursa Bakanlığa gönderilecek ve de onaylanan kredi başvurusu sonucunda, kredi kullanan ile Bakanlık arasında bir borçlanma sözleşmesi düzenlenecektir. Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yaptırmak isteyenlere verilmek üzere onaylanan kredi sonucunda, kredi tutarının yüzde 25’i peşin olarak ödenecektir. Geri kalan kısmının ödemesi de inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak üç eşit taksit halinde kredi kullanan hak sahibinin hesabına aktarılacaktır. Kullanılan kredinin geri ödemesi inşaatın bittiği tarihten sonra başlayacaktır. Kredi Yönetmeliğinin 14 ve de 15. maddesi geri ödemenin ne şekilde gerçekleşeceğini belirtmiştir. Bakanlığın kredi kullananları denetleme yetkisi mevcuttur. Bir diğer anlatım ile Bakanlık kredinin amacına uygun kullanıp kullanılmadığını denetleyebilecektir. Ayrıca, kredi borcunun devredilmesi de mümkündür. Ancak, Kredi Yönetmeliğinin 16. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kredi borcunun devredilebilmesi için, kredi kullanılarak edinilen konutun, kredi kullanan ile aynı şartları haiz başka biri tarafından devralınması veya satın alınması gerekir. Aksi takdirde borç, Bakanlıkça usulüne ve sözleşme hükümlerine göre muaccel hale getirilerek tahsil edilir.

4- Devlet ile Hak Sahiplerinin Anlaşamaması Durumu

Devlet ile hak sahiplerinin anlaşmalarının hangi yüzde ile olacağı 6306 sayılı Kanunda belirtilmemiştir, bu yüzden birebir anlaşmanın geçerli olacağı kabul edilmelidir. Eğer Devlet ile hak sahipleri anlaşamazlarsa, binalar yıkıldıktan sonra işyeri veya konut sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın Devlet ile binada oturan hak sahiplerinin 2/3 oranında çoğunluğu anlaşırsa ve hangi koşullarda anlaşmışlarsa ona göre uygulama, paylaşım, gelir ve bina yapılacaktır. Kalan 1/3 çoğunluğun payları diğer maliklere sunulacak, almazlarsa Bakanlık ve TOKİ’ye, oradan da Hazineye geçecektir.

Eğer binada oturanların 2/3 çoğunluğu ile anlaşma olmazsa; bu durumda acele kamulaştırma yapılacaktır, yani konut veya işyeri Devlete geçecek, Devlet belirleyeceği bedelin 1/5’ini peşin ödeyecektir. Kalan kısmın ödenmesini de 5 yıla kadar yayabilme imkanı mevcuttur.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasına aykırı olarak Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde; anlaşma dışında kalan, mülkü kamulaştırılan veya hissesi diğer maliklerce satın alınan kişilere de Bakanlığın uygun görürse konut veya işyeri verebileceği düzenlenmiştir. Riskli yapılarda anlaşma dışında kalan konut ve işyeri sahiplerine getirilen bu hak 6306 sayılı Kanuna aykırıdır. Kanuna aykırı bir yönetmelik maddesinin yapılamayacağı açıktır. Ancak söz konusu düzenlemenin adil ve de gerekli olduğu savunulabilir. Bu sebeple, 6306 sayılı Kanuna aykırı düzenlendiği için; söz konusu Kanunun 6. maddesinin Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yeniden düzenlenmesi mantıklı olacaktır.

5- Yoksul veya Dar Gelirlilere Yapılacak Olan Yardımla

Kredi Yönetmeliğinin 19. maddesi uyarınca 775 sayılı Gecekondu Kanuna (Gecekondu Kanunu) göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek krediler; Özel Hesabın finansman durumuna göre Bakanlıkça uygun görülmesi halinde 7296 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. Gecekondu Kanununun Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca bir ailenin ya da kişinin yoksul veya dar gelirli sayılabilmesi için yıllık net gelirlerine bakılmaktadır. Toplu Konut İdare Başkanlığı (TOKİ), ailelerin ya da kişilerin yoksul veya dar gelirli olarak belirlenmesi konusunda, yaşama ve geçim şartlarını, memur maaşlarındaki katsayı ve asgari ücret artışını dikkate alarak yıllık net gelir limitlerini arttırabilir.

6- Riskli Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yapılacak Yardımlar

8 Nisan 2016 tarihinde Bakanlar Kurulu’nun onayıyla Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı Veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karar ile kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıları kullanan malik, kiracı ve ayni hak sahibi olmaksızın kullananlara yardım sağlanmasının önü açılmıştır. İlgili karara göre artık “uygulama alanı” içerisinde olmak kaydıyla, 2981 sayılı Kanun ve 4706 sayılı Kanuna göre hak sahibi sayılanlar, tapu tahsis belgesi olanlar ve gecekondu sahipleri 6306 sayılı Kanununa göre kira yardımı ve enkaz bedeli alabileceklerdir.

İlgili kararın 3. Maddesinde gecekondu, gecekondu sahibi ve hak sahibinin tanımları ayrı ayrı yapılmıştır. Hak sahibi; malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmayıp, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı Kanun uyarınca, tapu tahsis belgesi almak üzere süresinde müracaat eden, tapu tahsis belgesi almış olan, bu hakkı satış vaadi sözleşmesi ile edinen ve 26/9/2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanun uyarınca Hazineye ait taşınmazların üzerindeki yapı sahipleri, 2981 sayılı Kanuna göre hak sahibi olarak tespit edilenlerdir. Gecekondu sahibi ise hak sahibi sayılmayan, malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi de olmayan gecekondu sahiplerini ifade etmektedir.

İlgili kararın 5. maddesinde, uygulamanın gerektirmesi ve idare ile anlaşılarak yapının tahliye edilmesi koşulu ile hak sahipleri ve gecekondu sahiplerine 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. Maddesi uyarınca kira yardımı yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Aylık kira bedeli her yıl Tüketici Fiyatları Endeksine göre güncellenmektedir. Kira yardımından faydalanmak için tahliye tarihinden itibaren en geç bir sene içinde kira yardımı başvurusunun yapılması zorunludur.

Gerçekleştirilecek dönüşüm projelerinde hak sahibi olarak tanımlanan kişilere 2981 sayılı Kanun ve 4706 sayılı Kanundan kaynaklanan hakları ve borçları gözetilerek, mümkün olması halinde dönüşüm alanı içerisinde, mümkün olmaması halinde ise dönüşüm alanı dışında yapılmış veya yapılacak olan konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabileceği düzenlenmiştir. Yürütülen proje bazında hak sahiplerine verilecek konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü, borçlandırma şartları ve taksitle ödemenin esasları anlaşılacak kurum tarafından belirlenecektir. Hak sahiplerinin ilgili kurumla anlaşamaması halinde ise enkaz bedelinin %10’u ile duvar ve ağaçların bedeli ilgili kurumca hak sahibine peşin olarak ödenebilecektir.

Gerçekleşecek dönüşüm projelerinde uygulama alanı içerisindeki gecekondu sahiplerine ise, komisyonca tespit edilen enkaz bedelinin %10’u ve duvar ve ağaçların bedeli ise ilgili kurumca peşin olarak ödenebilecektir.

İlgili kararın 4. maddesinin 7. fıkrasında ise, uygulama alanındaki yapı malikleri, hak sahiplerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, artan konut veya işyerleri bulunması halinden veya uygulama alanı dışında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere gecekondu sahipleri ile sözleşme yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu hallerde ilgili idare ile Sözleşme yapılması halinde komisyonca tespit edilecek enkaz bedelinin %90’ı ile duvar ve ağaçların bedeli, gecekondu ve hak sahibine verilecek olan konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek, kalan borç ise ilgili kuruma taksitle ödenebilecektir.

Enkaz bedeli ile duvar ve ağaçlar için ödenecek bedel, ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonlarınca tespit edilecektir. Verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli de, uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır. Böylelikle karara göre hak sahibi sayılanlar ve gecekondu sahipleri kentsel dönüşüm projelerinde kira yardımı almaya hak kazanmaktadır. Yine enkaz bedellerinin %10’u peşin ödenip, enkaz bedelinin kalan %90’ı ise uygulama alanında olsun olmasın verilecek konut ve işyeri bedellerinden düşecektir.