Yeni iskanı alınmış bir binada müteahhit firmanın teknik ve eksiklere dair sorumlulukları, hem Türk mevzuatı hem de genel inşaat hukuku çerçevesinde oldukça nettir.
İşte bu sorumlulukların ana başlıkları:
1. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) ve Garanti Süreleri
İskanın alınması, binanın ruhsat ve projesine uygun olarak tamamlandığını ve yaşanabilir olduğunu gösterir. Ancak bu, müteahhidin sorumluluğunu bitirmez.
* İş Bitirme ve Teslim Sorumluluğu: Müteahhit, sözleşmede belirtilen standartlara ve teknik şartnameye uygun bir inşaat yapmıştır. İskan, bu uygunluğun resmi onayıdır.
* Garanti Süreleri (Ayıplara Karşı Teklif): Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri gereğince, müteahhit belirli süreler boyunca yapının ayıplarına karşı sorumludur.
2. Teknik Sorumluluklar ve Ayıplar (TBK ve KMK)
Müteahhidin sorumluluğu genellikle iki ana kategoriye ayrılır: Ağır Yapı Kusurları ve Diğer Teknik Eksiklikler/Ayıplar.
A. Ağır Yapı Kusurları (10 Yıl Sorumluluk - TBK m. 479)
Bu tür kusurlar, yapının tamamının veya önemli bir kısmının kullanılmasını engelleyen veya bu yönde tehlike yaratan kusurlardır.
* Sorumluluk Süresi: Müteahhit, eserin (binanın) tesliminden itibaren 10 yıl süreyle sorumludur.
* Örnekler: Temel sorunları, taşıyıcı sistem kusurları, statiği etkileyen ciddi hatalar vb.
B. Diğer Teknik Eksiklikler ve Ayıplar (5 Yıl Sorumluluk - TBK m. 478)
Bu tür kusurlar, yapının kullanımını doğrudan engellemese de, teknik standartlara aykırılık veya eksiklik teşkil eder.
* Sorumluluk Süresi: Müteahhit, bu tür ayıplar için eserin tesliminden itibaren 5 yıl süreyle sorumludur.
* Örnekler: Su yalıtımı (çatı, temel, balkon), ısı yalıtımı, tesisat hataları (sıhhi tesisat, elektrik tesisatı gibi), pencere/kapı montaj hataları, yan duvarlarda oluşan çatlaklar (kapsamlı değerlendirme gerektirir).
C. Daha Kısa Süreli Ayıplar (2 Yıl Sorumluluk - TBK m. 477)
Bunlar genellikle kolaylıkla fark edilebilen ve onarılabilen ayıplardır.
* Sorumluluk Süresi: Teslimden itibaren 2 yıl. Bu süre genellikle kat malikinin ayıp fark edildiği anda derhal bildirim yapmasını gerektirir.
* Örnekler: Boya/badana hataları, basit mekanik aksam (kilit, menteşe) sorunları, priz/anahtar gibi ince işçilik hataları.
3. Müteahhidin Sorumluluktan Kurtulamayacağı Durumlar
* Tespit Edilmiş Eksikler: İskan alınmış olsa bile, teslim sırasında (veya öğrenildiği anda) tespit edilip tutanağa geçirilen veya sonradan ortaya çıkan yukarıda belirtilen ayıplardan müteahhit sorumludur.
* Kasten Gizlenen Ayıplar: Müteahhidin ayıbı kasten gizlemesi durumunda, 10 yıllık süreye bakılmaksızın (TBK m. 479/3), bu süre zamanaşımına uğramaz.
4. Daire Sahiplerinin Yapması Gerekenler
Eksik veya kusur fark edildiğinde yapılması gereken adımlar şunlardır:
* Tespit ve Belgeleme: Eksik veya kusurlu durumu fotoğraf/video ile detaylıca belgeleyin.
* Yazılı Bildirim: Müteahhit firmaya durumu anlatan bir ihtarname veya noter aracılığıyla resmi bir bildirim gönderin. Bu, yasal süreci başlatmak ve zamanaşımını durdurmak için kritiktir.
* Toplu Müracaat: Eğer binada birden fazla daire sahibi aynı sorundan muzdaripse, site/apartman yönetimi olarak ortak hareket etmek daha güçlü bir yasal zemin sağlar.
Özetle: İskan, müteahhidin işini bitirdiğini gösterir; ancak garanti/ayıp sorumluluğunu sona erdirmez. Sorumluluk, kusurun niteliğine göre 2, 5 veya 10 yıl devam eder.
Bu konuda en doğru hukuki adımı atmak adına, elinizdeki belgelerle birlikte bir gayrimenkul hukuku uzmanına danışmanızı şiddetle tavsiye ederim.
Bu süreçte müteahhide göndereceğiniz ihtarname taslağı örneği;
📝 Yeni Yapı İçin Ayıpları Bildirim ve Onarım İhtarname Taslağı
Aşağıdaki taslak, genel bir çerçeve sunar. Mutlaka noter aracılığıyla gönderilmeli ve eksik/kusurların türüne, ortaya çıkış tarihine ve sözleşme şartlarınıza göre avukat gözetiminde uyarlanmalıdır.
NOTER TASDİKLİ İHTARNAMEDİR
KEŞİDE EDEN (İhtar Eden):
* Adı Soyadı/Unvanı: [Daire Sahibi/Site Yönetimi Adı Soyadı veya Unvanı]
* T.C. Kimlik No/Vergi No: [T.C. Kimlik No veya Vergi Numarası]
* Adres: [Daire Adresi ve Tebligat Adresi]
VEKİLİ (Avukat Varsa):
* Adı Soyadı: [Avukatın Adı Soyadı]
* Adres: [Avukatın Adresi]
MUHATAP (İhtar Edilen):
* Adı Soyadı/Unvanı: [Müteahhit Firmanın Tam Ticari Unvanı]
* Vergi Dairesi ve No: [Firmanın Vergi Dairesi ve Numarası]
* Adres: [Firmanın Kayıtlı veya Bilinen Son Adresi]
KONU: [Adres/Ada/Parsel Bilgileri ile Tanımlanan Yapıdaki Teknik Eksikliklerin/Ayıpların Tespiti, Onarım Talebi ve İskan Tarihine Yapılan Gönderme Hk.** (Türk Borçlar Kanunu m. 477-479 ve ilgili mevzuat uyarınca.)
AÇIKLAMALAR:
* Yapı Bilgisi: Yukarıda adresi belirtilen [Proje/Site Adı, varsa] projesinde, Şirketiniz tarafından [İskan Tarihi] tarihinde Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınmış olan bağımsız bölümümüz/yapımız bulunmaktadır.
* Tespitler: Yapılan kullanım ve incelemeler neticesinde, sözleşme ve projesine aykırı olarak, aşağıda detayları verilen teknik eksiklikler ve ayıplar tespit edilmiştir:
* Eksik/Ayıp 1: [Kusurun Detaylı Tanımı – Örn: Zemin katta bulunan dairenin banyo tavanında sürekli su sızıntısı.]
* Eksik/Ayıp 2: [Kusurun Detaylı Tanımı – Örn: Tüm pencerelerde ısı yalıtım profillerinde ve silikonlarında açılmalar, hava alma.]
* Eksik/Ayıp 3: [Kusurun Detaylı Tanımı – Örn: Çatı izolasyonunda yetersizlik nedeniyle çatı katında rutubet oluşumu.]
(Not: Bu kısmı, tespit ettiğiniz tüm eksikliklerle detaylıca doldurunuz. Mümkünse eklenecek raporları veya fotoğrafları belirtiniz.)
* Yasal Dayanak ve Süre: Söz konusu eksiklikler, Türk Borçlar Kanunu'nun 477. ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıplı ifa kapsamında olup, [Kusurun Niteliğine Göre Süreyi Belirtin: 2 Yıllık (Basit), 5 Yıllık (Teknik) veya 10 Yıllık (Ağır Yapı Kusuru)] sorumluluk süresi içerisindedir.
* Talep: Bu ihtarname ile, yukarıda detayları verilen tüm teknik eksiklik ve ayıpların, makul bir süre içerisinde (bu süre en geç [Örn: 15 gün/30 gün] olarak belirlenir), kendi imkanlarınız ve masraflarınızla, fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamen onarılmasını talep etmekteyiz.
* Yaptırım: Bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren belirtilen süre içerisinde yukarıda sayılan ayıpların giderilmemesi halinde;
* Onarım işlerinin, tarafımızca üçüncü bir firma marifetiyle yaptırılacağını,
* Tüm masrafların (onarım, avukatlık ve yargılama giderleri dahil) [Vergi No/T.C. Kimlik No] numaralı hesabınızdan tahsil edileceğini,
* Gerekli yasal yollara (icra takibi ve/veya dava açma) başvurulacağını ihtar ederiz.
Saygılarımızla,
[Tarih]
KEŞİDE EDEN (Adı Soyadı/Yönetim Adına Yetkili İmza)
[İmza]
Bu taslağı doldururken, özellikle kusurların iskan tarihinden itibaren hangi kategoride değerlendirildiğini (2, 5, 10 yıl) ve buna uygun bir onarım süresi tanımayı unutmayın.
