Kat Mülkiyetini Binada Oturanlar Ödeyecek!

Tamer Heper, Posta Gazetesi’nde “Başkasının borcu” başlıklı yazıyı kaleme aldı. Heper, yazısında okurun kat mülkiyeti ile iligili sorduğu soruya cevap vererek okurlarını bilgilendiriyor…. Soru: 5 Mayıs 2011′de daire aldım. Daire miras kalmıştı ve çok mirasçı vardı. Ben bu mirasçılardan aldım ama mirasçılar yıllarca binaya aidat ödememiş. Bunu benden istediler, 3 bin 200 TL ödedim, bu defa da gecikme faizi istiyorlar. Bunu ben taahhüt etmedim, ödemek zorunda mıyım? M.K. Cevap: Kat mülkiyetine tabi binalarda oturanlar aidat ve ortak gider payını ödemek zorunda. Bu binada oturanlara karşı bir borçtur. Bu tamam da acaba borçlu kimdir? Borçlu bağımsız bölüm malikidir. Sizin sorunuzun yanıt da bu cümlenin içindedir. Siz daireyi 5 Mayıs 2011′de aldınız. Bu tarihten önce borçlu dairenin eski malikleridir. Sizin borcunuz 5 Mayıs 2011′den sonraki dönem içindir. Bu demek ki sizin ödediğiniz para bu tarihten önceki maliklerin borcu olup ödeme mecburiyetiniz yoktu. Peki eski malikin borcu ne idi? Önce aidat, ortak gider payı ve geciken dönem için gecikme tazminatının toplamı. Siz aidat ve ortak gider payını ödediniz geriye kaldı gecikme tazminatı. Bir kısmını mecburiyetiniz olmadığı halde siz ödediniz, geriye bir miktar daha kaldı. Bu dahi eski maliklerin borcudur. Herhangi bir taahhüdünüz bulunmadığını da yazdığınıza göre siz 5 Mayıs 2011′den sonraki borcunuza bakın. Yukandaki açıklamamın içinden çıkacak bir anlamı açıklama ihtiyacı da duyuyorum. Herhangi bir kimsenin borcu varsa ve buna faiz işliyorsa, borçlu borcunu taksit taksit ödemekteyse ödemeler ilk defa faizden düşülür, ana paradan değil. Posta/Tamer Heper

Ali Ağaoğlu: Kat Mülkiyeti Değişsin, 10 Bin İşçi Daha Alırım!

Her yıl temelini attığı 10 bin konutluk projelerle Emlak GYO’yla yarışır hale gelen Ağaoğlu Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, Kat Mülkiyeti’nin değişmesiyle dönüşüm projelerinin patlayacağını belirterek “İstihdam çok artar. En az 10 bin kişiyi işe biz alırız” dedi Her yıl temelini attığı 10 bin konutluk projelerle Emlak GYO’yla yarışır hale gelen Ağaoğlu Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, eski binaların bulunduğu sitelerin yeniden inşaasını sağlayacak düzenlemelerle işsizlik sorununun büyük ölçüde çözüleceğini söyledi. Kat Mülkiyeti Yasası’na göre sitede evi olanlardan biri bile binanın yeniden yapılmasına karşı çıktığında, işlerin durduğunu belirten Ağaoğlu “Bu yasanın değişmesi halinde inşaat sektörü gerçekten büyük patlama yapacak. Şu anda Ağaoğlu Grubu’nda 10 bin kişi çalışıyor. Yasanın değişmesiyle ekstra 10 bin kişilik istihdamı sadece benim grubum sağlar” diye konuştu. Bir kişi istemezse proje iptal oluyor Kat Mülkiyeti Yasası’nın, yeni projelerin yapılmasında, oy sahiplerininin ya yüzde 51’inin ya da yüzde 70-80’inin kararının dikkate alınacak şekilde değiştirilmesi gerektiğini belirten Ağaoğlu “Şu anda kendiliğinden yıkılacak binalarda bir kişinin hayır demesiyle yenilenemiyor. Hadi yeni evin getirisini bir yana bırakalım, ölüm tehlikesi var. Bu binalar 1950’li yıllarda yapılmış, o dönemin eski teknolojisi ve bozuk inşaat malzemeleriyle yapılmışlar. Ekonomik ömrünü dolduran evler” diye konuştu. Bununla ilgili en son örneğin kendi başından geçtiğini belirten Ağaoğlu şöyle konuştu: “10 daireli bir apartmanda 9 kişi evin yıkılarak yeniden yapılması yönünde karar aldı. Yaşlı bir hanım ‘Bu evde anılarım var’ diyerek itiraz etti. Proje yapılamadı. Ama bina yıkılacak halde. Bu nedenle bu yasanın çıkarılması gerekir. Bu hem can güvenliği açısından önemli hem de evlerin değeri katlanıyor. Şu anda 400 bin dolar seviyelerinde olan dairelerin fiyatı yeniden yapıldığı takdirde, 1.5-2 milyon dolara kadar çıkıyor. Üstelik bu fiyata alıcılar hazır. Yani afaki rakamlar değil.” Mülkiyet spekülatörleri türedi Kat Mülkiyeti Yasası’nın bu hali nedeniyle bazı uyanıkların da bu işin spekülasyonunu yapmak için kolları sıvadığını söyleyen Ali Ağaoğlu, bu tür sitelerden yatırım yapar gibi ev alıp, sonra da daha fazla gelir elde etmek için dönüşüm projesine ‘hayır’ diyenlerin türediğini söyledi. Ağaoğlu “Adam eski sitelerden ev alıyor. Müteahhitle görüşürken de ‘Ben hayır dersem, bu proje olmaz. Bu nedenle bana daha fazla vereceksin’ diyor. Üstelik adam, bu evde oturmuyor bile. Yani can korkusu da yok. Ya bir ev daha fazla istiyor ya da elden para istiyor. Tabii kabul edilmediği için de projeyi tıkıyor” diye konuştu. ÇILGIN PROJE MERCEKTE Silivri ve Çatalca’dan arsalar bakıyorum BAŞBAKAN Erdoğan’ın ‘çılgın projesi’ni destekleyen Ali Ağaoğlu, Silivri ve Çatalca bölgelerinde arazi almaya karar verdiğini söyledi. Bugüne kadar o bölgelerden hiç arsa almadığını ancak bundan sonra harekete geçeceğini söyleyen Ağaoğlu “İkinci Boğaz bölgesinde rezidanslar ve evler yapılabilir. Biz zaten sattığımız her proje sonrasında yerine iki arsa koyuyoruz. 10-20 yıl önce aldığımız arsalara bugün proje yapıyoruz. Şimdi de 10 yıl sonrasının projesi için arsalar alıyoruz” diye konuştu. Dünyanın en önemli doğal mirası olan Boğaziçi’ni korumak için böyle bir projeye ihtiyaç olduğunu söyleyen Ağaoğlu “Bölgede Hazine arazileri olduğu için maliyeti makul olacaktır. Kanaldan gemi geçişleri sayesinde elde edilecek gelirle zaten bir süre sonra maliyetini de karşılayacaktır. Mutlaka o bölgeye bir hareket getirecek ve özellikle de İstanbul’un göç sorunu nedeniyle yaşadığı sorunların azalmasına da yol açacak. Bölgedeki hazine arazileri imara açılırsa devlet buradan elde edeceği geliri de proje yapımına aktarabilir” diye konuştu Star/İbrahim Acar

İmar Mevzuatları Hakkında Aklınıza Gelecek Tüm Sorular Aynı Başlıkta!

Yönetim planı nedir ? Nüfusu 10.000’i aşan belediyeler ile nüfusu daha az olduğu halde il merkezi olan veya gelecekte imar işleri bakımından plana gereksinimi bulunduğu Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca saptanan belediyelerin “ imar yasası” uyarınca yaptırmakla yükümlü oldukları fiziksel plandır. İmar planları, “nazım planı” ve “uygulama planı” olmak üzere iki türlüdür. Nazım imar planı nedir? Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarını gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan ve genelde 1/25.000 ölçekli planlardır. Başka bir deyişle “Kentin gelecekte alacağı biçimi gösteren plandır” denilebilir. Uygulama imar planı nedir? Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren 1/1000 ölçekli plandır. İmar planı vatandaş tarafından nasıl görülür ve itiraz edilir? Belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylayarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca, belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları, belediye meclisi inceleyerek on beş gün içinde kesin karara bağlar. İmar adası ve imar parseli nedir? Çevresi yollarla sınırlanmış ve çoğu parsellere bölünmüş arsa ile böyle bir arsayı kaplayan yapılar takımına “ada”, imar planındaki esaslara göre meydana gelen haline de “imar adası” denir. İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekline de imar parseli denir. İfraz ve tevhid nasıl yapılır? İfraz : ayırma, parselleme, parselasyon, Tevhid: iki veya daha fazla sayıda parseli tek bir parsel halinde birleştirme. İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayri menkullerin bu kısımlarının ifrazına ve tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz ve tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. 18. Madde uygulaması ne demektir? İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazları ile, kamu kuruluşlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti saslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaları düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini geçemez. Parselasyon işlemi nasıl yapılır? İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sora yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hükümler uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakati aranmaksızın, sicilleri planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler. Parselasyon işlemi; ilgili belediyeler ya da belediyeler tarafından özel bir kuruluşa yaptırılabilirler Mücavir alan nedir? Kentin, belediyelerin gelişmesi bakımından gerekli görülen alandır.(Komşu alan) Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile İl İdare Kurulu kararına dayanarak vilayetlerce bakanlığa gönderilir.Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek onamaya veya değiştirmek üzere iadeye yetkilidir. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca, bu alanlar köyleri de ihtiva edebilir. Mücavir alandan çıkarılmada aynı yönteme tabidir. Bakanlık ( Bayındırlık ve İskan Bakanlığı) gerekli gördüğü hallerde mücavir alana alma ve çıkarma konusunda kendiliğinden karar verebilir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında planı bulunmayan alanlarda inşaat yapmak için nereye başvurulur? Sözkonusu alan belediye sınırları dahilinde ise belediyesine, değilse Valiliğe (İl İmar Müdürlüğü’ne) İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibinin köyün nüfusuna kayıtlı olması ve köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir. ( konut, tarım, hayvancılık amaçlı yapılar, köy odaları, camii, köy ortak yapıları için geçerlidir.) T.A.K.S ve K.A.K.S nedir? T.A.K.S: İmar planı üzerinde yazılı taban alanı katsayısı o imar adasındaki imar parselinde yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir. Azami bina sahası imar planı üzerinde yazılı taban alanı katsayısı ile belirtilmiş miktardan büyük olamaz. Örnek : 0.20 — TAKS 0.80 — KAKS K.A.K.S. : İmar planı üzerinde yazılı kat alanı kat sayısı, o imar adasındaki imar parselinde yapılacak binanın inşaat alanları toplamını gösterir. Bina inşaat alanı imar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı ile belirtilmiş miktardan fazla olamaz. K.A.K.S’a kısaca “inşaat emsali” veya inşaat yoğunluğu” da denir. Bazı belediye sınırları içinde (Örn:Antalya) belirtilen TAKS / KAKS terim tanımları meclis kararlarıyla farklı uygulanmaktadır. Bu meclis kararları İmar planında belirtilen yapı durum ve koşullarına yani imar yasa ve yönetmeliklerine aykırı olup, kentin yoğun yapılaşmasına önemli etken olmaktadır. İmar plan lejantlarında (Plan Notlarında) yer alan bu meclis kararlarıyla sürdürülen uygulamaya göre ; İnşaat sahasi : “Bodrum katlarda yapılan imalat ve bölümler (Subasmanı kotu 2.50 metre olup, 1. bodrum kat olarak adlandırılmakta ve işyeri veya mesken olarak kullanılmasına izin verilmektedir.) Zemin ve normal katlardaki açık ve kapalı çıkmalar ile ışıklıklar ve hava bacaları ve her katta 16 m2 ve daha fazla kullanılan merdiven ve asansör boşluğunda maksimum 16 m2’nin ; 16 m2’sinin altında kullanılan merdiven ve asansör boşluğunda ise kullanılan alan kadar sahanın inşaat alanı dışında bırakılması ve bütün katlarda iskanı mümkün olan sahalar toplamıdır” şeklinde tanımlanmış ve kentsel yapılaşma bu esasa göre sürdürülmektedir. Ruhsat alma şartları nelerdir? Yapı ruhsatiyesi almak için yapı sahipleri veya yasal vekilleri dilekçe ile belediye ve valiliklere müracaat etmelidir. Dilekçeye sadece; tapu veya tapu kayıt sureti (müracaattan en fazla bir ay önce alınmış), imar çapı (müracaattan en fazla bir yıl önce alınmış), röperli veya yoksa ebatlı kroki ,mimari projei satatik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, ısı yalıtım raporu, numarataj krokisi, Belediye Gelirler Müdürlüğü emlakları eklenmesi gereklidir. Gerekli harçlar yatırılarak inşaat ruhsat servisinden inşaat ruhsatı alınır. Ruhsat müddeti alındığı tarihten itibaren iki yıldır. İki yıl içinde başlanmayan inşaatlar için ruhsat yenilenmesine gidilir. Ruhsat alan bina beş yıl içinde bitirilemezse yine ruhsat alınır. Bu durumda müktesep haklar saklıdır. (Yeni harç alınmaz). Binalara genel iskan nasıl alınır? Yapı tamamen bittiği taktirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı taktirde bu kısımların kullanılabilmesi için, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten, 27.maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamının veya kısmen kullanılabilmesi için ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Binanın fenni mesulü ve proje mükellefinden bitim belgesi, sivil savunmadan uygunluk yazısı, SSK’dan borcu olmadığına dair belge alındıktan sonra tüm belgeler iskan servisinde toplanır. Ve iskan ruhsatı verilir. Ancak iskan ruhsatı alınabilmesi için yapının gerek bağımsız bölümlerinin, gerekse ortak kullanım alanlarının projeye uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. Brüt ve net inşaat alanları nasıl hesaplanır? Net alan, konut içerisinde duvarların arasında kalan temiz alandır. Brüt alan, bağımsız bölümün duvarlar dahil alanı ile ortak alanların bağımsız bölüm başına düşen miktarı kadar, o bağımsız bölüme ilave edilmesiyle oluşan alandır. Bağımsız bölüm örneğin (balkonlar dahil) 100 m2 ise brüt alan yaklaşık 118 m2dir. Subasman kotu nedir, kimler tarafından belirlenir? Binanın oturduğu tabii zeminden itibaren zemin kata kadar olan şakuli mesafedir. Subasman kotu parselin cephe aldığı yolun trotuar üst kotuna göre (kırmızı kot) belirlenir. Belediyenin su basman seviyesindeki yetkililerce yerinde tespit edilir. Hidrofor, asansör, yangın merdiveni hangi binalarda zorunludur ? Dört kat dahil olmak üzere dört kattan fazla katlı binalarda su deposu ve hidrofor bulundurulması zorunludur. Yüksekliği 17 metreyi geçen ve beşten fazla katı bulunan binalarda zemin kattan son kata kadar T.S.E. yönetmeliğinin şartlarına uygun asansör yapılması zorunludur. Yangın merdivenleri on kat veya daha fazla katlı binalarda bir genel merdiven, 20’den fazla konutun faydalandığı binalarda ise yangın merdiveni yapılması zorunludur. Numarataj belgesi nasıl alınır? Bir dilekçe ile numarataj servisine başvurulur. Bu dilekçede binanın bulunduğu il, ilçe, mahalle belirtilir. Varsa ada, parsel ve sokak ismi de belirtilir. Bu dilekçeye ek olarak bağımsız bölümler krokisi düzenlenir. Ve bu krokide bağımsız bölümlerin mesken mi, işyeri mi olduğu yazılır. Numarataj harcı ilgili vezneye yatırılarak, numarataj belgesi alınır. A) Yeni hiç kullanılmamış taşınmazda : Eğer sahip olduğunuz ya da kullanacağınız taşınmaz bir anataşınmazın bağımsız bölümlerinden biri ise ; - İskan ruhsatına, - Bağımsız bölüm elektrik projesine, - İş bitim- işe başlama belgesine ( binayı yapan müteahhitten ya da müteahidin elektrik mühendisinden temin edilecektir) - Numarataj belgesine ihtiyaç duyulacaktır. Bu belgeler tamamlandıktan sonra bağlı olunan yetkili TEDAŞ Müessese Müdürlüğüne bir dilekçe ile müracaat edilmelidir. Dilekçe ekinde belirtilen standart belgelere ek olarak nüfus cüzdanı fotokopisi, taşınmaz maliki iseniz tapu fotokopisini, kiracı iseniz kira sözleşmesini eklemeniz gerekmektedir. Bu gruba dahil olacak abonelik taleplerinde enerji kullanıcısı olarak dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; taşınmazda enerji bulunsa bile abone olmadan enerji kullanılmaması, hatta taşınmaza yerleşilmemesidir. Aksi hareketiniz sonucunda Elektrik Tarifeleri Yönetmeliği düzenlemeleri gereği aleyhinize kaçak enerji kullanımı işlemi yapılacak ve yüksek meblağda kullanılmamış enerji bedeli ödemek zorunda kalacaksınız. Eğer sahip olduğunuz ya da kullanıcı olduğunuz taşınmaz anataşınmaza bağlı olmayan tek bir taşınmaz ise yine aynı yöntemler ile elektrik abonesi olmanız gerekmektedir. B) Kullanılmış taşınmazda mevcut aboneyi devir alma işlemi : Sizden önce başkaları tarafından kullanılmış bir taşınmazı satın alacağınız ya da kiracı olarak kullanacağınız zaman mutlaka elektrik abonenizi standart prosedür (A’da açıklandığı gibi) doğrultusunda üstünüze devir alınız Taşınmazın kullanımını bırakırken de adınıza olan elektrik abonenizi iptal ettiriniz Bu tip aboneleri devir alacağınız zaman dikkat etmeniz gereken en önemli nokta bir önceki enerji kullanıcısının borçlarıdır. Sizden önceki taşınmaz kullanıcısının borçları hakkında yeterli ve net bilgi alabilmek için bağlı olduğunuz Tedaş Bölge Müdürlüğünün Muhasebe Müdürlüğü, Müşteriler Müdürlüğü (Kaçak Takip Servisi) e Hukuk Müşavirliğine abone numarası veya sayaç numarası ile müracaat edilmelidir. Bu bilgileri, abonelik devir talebinizden ve taşınmazla ilgili yasal ilişki kurmadan önce yapmanızda yarar vardır. Bu tip borçlardan yönetmelik gereği sorumluluğunuz yoktur. C) Abonelik taleplerinde talepçiden istenecek ücretler nelerdir? Eğer yeni bir taşınmazda abonelik talebinde bulunacaksanız; sizden iki tür ücret talep edilecektir. Her abone tesisinde TEDAŞ tarafından müracaatçıdan depozit bedeli adı altında her yıl Tarife Yönetmeliğince belirlenen sabit bir tutar talep edilir. Bu ilk kalemdir. Ayrıca tesise iştirak bedeli olarak adlandırılan bir ücret daha vardır ki bu ücret taşınmazla ilgili bir kalem olduğu için kiracı konumunda olan kullanıcıların taşınmaz sahiplerinden bu ücreti alarak TEDAŞ’a yatırmaları daha doğru olur. Eğer daha önce kullanılmış bir taşınmazdaki aboneyi devir alacak iseniz ödemeniz gereken sadece depozit bedelidir. Kat mülkiyeti, kat irtifakı nedir? Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olmasına kat mülkiyeti denir. Diğer bir deyişle, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından, kurulan kullanma hakkıdır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilmiştir. Sit alanı nedir? Tarih öncesinde günümüze kadar gelen çeşitli uygarlıkların ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları önemli tarihi olayların meydana geldiği yerler ve tesbiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gereken alanlardır.

Kat Mülkiyetli Bir Bina Ortaklığın Giderilmesi Talebiyle Satılamaz!

Kat Mülkiyetli Bir Bina Ortaklığın Giderilmesi Talebiyle Satılamaz! Posta gazetesi yazarı Tamer Heper, sitede çocukların gürültüsünden şikayetçi olan okurunun ve oturdukları binanın ortaklığın giderilmesi talebiyle satılmasının mümkün olup olamayacağını soran okurunun sorularını cevapladı… İşte Tamer Heper’in Posta Gazetesi’nde bugün yayımlanan yazısı: Çok yerde var “Küçük bir ilçede büyükçe bir sitede oturuyorum, ancak huzur içinde balkonumuzda bir dakika oturamıyoruz, sebebi çocuk gürültüsü. Sitede oturanların çoğunluğu kiracı ancak site yönetimi olarak kara kara nasıl bir çare buluruz diye düşünüyoruz. Yok mu bunun bir çaresi? • CY. Doğrusunu isterseniz böyle bir şikayetle ilk defa karşılaşıyorum, ilk defa karşılaşıyorum demek size hak vermemek anlamını taşımasın. Üstelik bu problem biliyorum ki çok yerde var ama dile getirilmedi. Elbette herkesin evinde huzur içinde oturmak istemesi en doğal hakkı. Bir meskende veya bir işyerinde yaratılan gürültü için mahkemeye başvurup önlenmesini talep etmek mümkün ama çocukların gürültüsünü kesme talebi ile açılmış veya açılacak bir dava yok. Üstelik çoğu aile “Çocuğum evde gürültü yapmasın, beni yormasın da sokakta ne yaparsa yapsın” deyip çocuğu sokağa salıyor. Burada görev ailelere düşüyor. Çocuklarını eğitmeleri ve kollamaları gerekiyor. Pek çok yerde adli önlem yerine çocukları bir yere toplayacak, oyun parkı, spor salonu, kafe gibi alanlar yaratılıyor. Çocukların buralara kendi istekleri ile toplanması sağlanıyor. Buna benzer bir çözüm düşündünüz mü acaba? Madem ki büyük bir sitesiniz, gürültü yapacak yaş belli, bu yaşa hitap eden ve çocukları bir merkezde toplayacak, onlarla ilgilenecek bir eleman da istihdam edebilirsiniz. Bunlar benim aklıma gelenler. Ancak yasal olarak şunu yapın diyemiyorum. Hata nerede? Dört katlı ve sekiz bağımsız bölümlü bir binada oturuyorum. Binamızın üzerine iki kat çıkmak istediler izin vermedik, mahkemelik olduk, davayı kazandık. Ancak kararı Yargıtay bozdu. Şimdi bize bina komple satılır, satın alanlar düşük bedelle alır siz zarar edersiniz diyorlar. Bu satış belediye fiyatlarından düşük olabilir mi? • M.K. Size bunları kim söyledi önce bunu bilmem lazım. Bir hukukçunun olduğunu sanmıyorum. Sizlerin kat tapularınız varsa sizin binada kat mülkiyeti kurulmuş demektir. Kat mülkiyeti bulunan bir bina ortaklığın giderilmesi talebi ile satılamaz. Dolayısı ile dairelerinizin düşük fiyata gideceği sözü yanlış. Sonra Yargıtay kararı bozmuş olabilir. Kararlar esastan bozulabileceği gibi usulden de bozulabilir. Usul hatası giderilir karar yine aynı çıkar. Dolayısı ile siz mahkeme kararını ve Yargıtay kararını bir hukukçuya inceletin. Benim anladığım kadarı ile sizin işleminizde hata yok da size söylenenlerde hata var.” Tamer Heper / POSTA

Apartman Toplantılarında Dikkat Edilecek 4 Nokta!

Kentleşme, beraberinde apartman sayısını da artırıyor. Birlikte yaşamanın ve apartman hayatının ortaya çıkardığı ihtiyaçlar ise kat maliklerinin yaptığı toplantılarda aldıkları ortak kararlar ile gideriliyor. İşte bu toplantıların bazı kuralları var. TOPLANTI ZAMANI Kat malikleri kurulu yıl içinde bir defadan az olmamak koşuluyla, yönetim planında belirlenen zamanlarda toplanır. Şayet yönetim planında zaman belirtilmemişse, toplantı her yılın ilk ayında yapılır. Diğer taraftan, önemli bir neden olmak koşulu ile toplantı istenildiği bir zamanda da yapılabilir. Bu durumda en az 15 gün önce kat maliklerine imzalattırılmak üzere bir çağrı yapılmalıdır. TOPLANTI YETER SAYISI Kat malikleri kurulu, kat maliklerini sayısı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla sayıyla yapılır. Katılımın yeterli sayıya ulaşmaması durumunda ikinci toplantı en geç 15 gün içinde gerçekleşir ve bu toplantı için karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu ile sağlanır. OY HAKKI Her kat malikinin bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olanların ise her biri için ayrı oy haklan bulunur. Ancak bu sayı, toplam oy oranının 1/3′ünü geçemez. Toplantıya katılamayacak kat malikleri, bir başka kat malikini vekil tayin etme hakkına sahiptir. Ancak, vekaleten temsil edilecek kişi sayısı, toplamın oy sayısının yüzde 5′inden fazla olamaz. Ülkemizde genel olarak apartmanların 40 daireden az olduğunu göz önüne alırsak, bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilmektedir. KARAR ALMA Kat malikleri kurulun-da alman kararlara her-kesin uyma mecburiyeti vardır. Alman kararlara itiraz; Oy kullanan her kat maliki için karar tarihinden itibaren 1 ay, Toplantıya katılmayan kat malikleri için ise kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde ve her durumda karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Mahkemesi’ne dava açılarak yapılır. Sözcü

Apartmanlarda Balkon Kapatma ve Otopark Sorunları!

Güneş gazetesinde Çalışma ve Sosyal Güvenlik Uzmanı Arif Temir’in kaleme aldığı yazı dizisinin ikinci bölümünde apartmanlarda balkon kapatma, otoparkla ilgili yaşanan uyuşmazlıkları ve merkezi ısıtmadan ferdi sisteme nasıl geçileceğini yazdı… İşte o yazı… Apartmanlarda balkon kapatma Apartmanlarda balkonların değişik şekillerde kapatılması son yıllarda yaygınlaştı. Apartman sakinleri arasında tartışmalara ve başta belediye olmak üzere bazı kurumlara şikâyetlere konu olabilen bu uygulama ile ilgili olarak, Danıştay’a intikal eden çok sayıda ihtilaflı olay var. Balkon kapatmanın yasal olup olmadığı; balkonun gömme balkon olup olmadığına ve balkonu kapatma biçimine göre değişiyor. Balkonun gömme balkon olmaması, taban alanının artmaması, taşıyıcı unsurların ve çekme mesafelerinin etkilenmemesi durumunda, balkonun camla kapatılmasında, yasaya aykırılık olmadığına karar veriliyor. 634. sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrasında, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulun ortak yerlerinde, inşaat onarım ve tesisleri, değişik renkte dış badana ve boya yaptıramayacağı, kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı, hükmüne yer verilmiştir. “Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi gereğince ortak yerlerden sayılmaktadır. Ancak, ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planında bu husus hükme bağlanmışsa uyulmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan yada birkaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez. Otoparkla ilgili yaşanan uyuşmazlıklar Büyük şehirlerde apartmanların park yerlerinin apartman sakinlerine yeterli olmamasından dolayı araçları park etmede sorunlar yaşanmaktadır, örneğin bir apartmanda 20 daire olmasına karşın apartmanda 15 araçlık otopark vardır. Bu gibi durumlarda erken gelen apartman sakinleri araçlarını otoparka bırakırken, diğer apartman sakinleri otoparka araçlarını bırakamamaktadır. Bazı apartmanlarda ise bir daire sakini birden çok aracını apartmanın otoparkına bırakırken, bir aracı olan apartman sakini aracını otoparka bırakamamakta. Bazı apartmanların zemin katlarında işyerleri bulunmaktadır. Bu işyerleri ise apartmandaki otoparkın bütününü kendi araçlannı bırakmak suretiyle doldurmaktadır. Bu sorunlann ortadan kaldırılması için apartman yönetim planına hükümler konulmalıdır. Örnek: Apartman otoparkına her daire sakininin birden fazla arabasını bırakmayacağı şeklinde bir hüküm yönetim planına konulabilir. Nitelikli çoğunlukla karar alınması gereken durumlar Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde kahvehane açılabilir mi? Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. Merkezi ısıtmadan ferdi sisteme nasıl geçilir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle merkezi ve ferdi ısıtma sistemine aykın hükümler içeren yönetim planına aykırı kararlar alınabilecektir. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinde yapılan değişiklik “Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykın hükümleri değiştirilmiş sayılır” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre yönetim planını değiştirmek için yeterli sayıya ulaşamayan kat malikleri kurulu yönetim planında yer alan “ferdi ısıtma sistemine veya merkezi ısıtma sistemine geçilemez ” hükmüne aykın kararlar alabilecektir. Arif Temir / GÜNEŞ

Siteyi yapan yönetimi aldı bize devretmiyor

Posta gazetesi yazarı Tamer Heper, “Siteyi yapan yönetimi aldı bize devretmiyor. Biz 50-60 kişi tapumuzu almış durumdayız” diyen okurunun ve “Annem bana evini bağışlamak istese tapuda harç yatıracak mıyız?” diye soran okurunun sorularını cevapladı Tamer Heper’in yazısı şöyle; Acaba kat irtifakı mı var? 407 konutluk sitede siteyi yapan yönetimi aldı bize devretmiyor. Biz 50-60 kişi tapumuzu almış durumdayız. Geri kalanlar kredilerini kapatıp sonra tapu alacak. Bu durumda sizin daha önce benzer konuda verdiğiniz yanıtta bir değişiklik olur mu? • K.G. Benzer konulara şöyle yanıt veriyorum. Kat mülkiyetine tabi sitelerde yönetime sözleşmeyle veya cebren hakim olunmaz. Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetici kat malikleri tarafından seçilir. Bunun başka yolu yoktur. Ancak okuyuculanma bir detayı açıklama mecburiyetini hissediyorum. Şöyle: Kat mülkiyeti tapuya tescille kurulur. Yani tapuda bina veya site kat mülkiyeti kütüğüne kaydolunmuşsa ve bağımsız bölüm maliklerine kat mülkiyeti tapusu verilmişse artık bu sitede kat mülkiyeti kurulmuştur, yönetici kat malikleri tarafından seçilir. Ancak kat mülkiyetine geçiş dönemi olan kat irtifakı kurulmuş ama kat mülkiyetine geçilmemişse bu halde kat mülkiyeti mevzuatının uygulanabilmesi için bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılıyor olması şartı aranır. Üçte ikisi kullanılıyor ise bu sitede veya binada kat mülkiyeti mevzuatı uygulanır ve yine yönetici kat malikleri tarafından seçilir. Ancak kat irtifak tapusu var ama üçte ikisi halen kullanılmıyor ise kat mülkiyeti mevzuatı uygulanmaz. Bu durumda da yönetici olmaz, yani siteyi kuran dahi kendisini yönetici ilan edemez. Olaya bu gözle bir bakın. Zarardasınız Galeride bir araç satın aldık ancak noter satışı yapmadık parasını da ödedik. Sonradan öğrendik ki üzerinde mahkemece konulmuş ihtiyati tedbir kararı var. Bunun nereden, neden konulduğunu tam olarak öğrenemiyoruz. Aracı galerici almış sonra bize satmış, o da durumu bilmediğini söylüyor. Bunun nasıl çözeriz? • S.B. Doğrusu size iyi haberlerim yok. Önce şunu bilin ki bugün hukuken araç sizin değil. Ama buna karşın bir kucak para verdiniz. Peki buna karşın durum ne? Araç sizin değil, sizin olmayan araca verdiğiniz para gitti ama aracın üzerindeki tedbiri kaldırmak istediğinizde belki bir o kadar daha para ödeyeceksiniz. Zira araca mahkemece tedbir konulmuş olması büyük bir ihtimalle kanşmış bulunduğu bir kaza sonucu davalı olduğunu ve bu nedenle aracın kaydına tedbir konulduğunu gösteriyor. Bu görüş yüzde 100 değil ama büyük ihtimal. Yani bilmediğiniz bir dava kaybedildiğinde araç da elinizden gidecek. Peki ben size ne diyeyim? Bir iş yanlış başlarsa sonuç da yanlış olur. Her zaman önerdiğim şeyi tekrarlamak isterim: Gayrimenkuller tapuda alınır satılır, araçlar noterde. Bunlar dışında bir alışveriş yaparsanız zarara uğrarsınız, şimdi siz bu zararla karşı karşıyasınız. Tapu harçları Annem bana evini bağışlamak istese tapuda harç yatıracak mıyız? Yatıracak isek ne kadar yatıracağız? • S.O. Evet tapu işlemlerinde harç yatınlır. Her işlem için ayn oranda harç vardır. Ancak bağışlamalarda sadece tapuda harç yatırılmaz, bir de Veraset ve İntikal Vergisi karşınıza çıkar. Tapu harcı asgari beyan değeri üzerinden binde 59.4′tür. Veraset ve İntikal Vergisi kademelidir yüzde 10′dan yüzde 30′a kadar gider. Üç yıl içinde altı taksitte ödenir. Şayet bağış değil de satış işlemi yapılsaydı bu oran alıcı satıcının her biri için binde 16.5 olacaktı. Tamer Heper / POSTA

Vekaletname Verilerek Daire Satışı Mümkün!

Tamer Heper, Posta Gazetesi’ndeki ” Kendisi ile karşılıklı işlem yapamaz ” başlıklı yazıyı kaleme aldı. Heper yazısında vekâletname vererek daire satışı yapılması ile ilgili soru yönelten okuyucusunun sorusunu yanıtlıyor… Soru: Babam arsasını müteahhide verdi, karşılığında daire aldı. Babam kardeşime yetki vermiş o da alınan dairlerden birini satmış, diğerini kendi adına yapmış. Babam öldü. Bu devirler yasal mıdır? Daire geri alınabilir mi? A.H. Cevap: Babanızın kardeşinize vekaletname vererek dairelerin satışını sağlaması mümkün. Bu konuda yapılabilecek bir şey olduğunu zannetmiyorum. Ancak vekaletname alarak bu vekaletname ile kendi adına daire tescil ettirmesi mümkün değil. Bir kimse kendi kendi ile işlem yapamaz. Yani babanızdan aldığı vekaletname ile kendi adına daireyi tescil ettiremeyeceğine göre aklıma bir ihtimal olarak babanızın bu daireyi kardeşinize verdiği ihtimali geliyor. Şayet durum bu ise ve tapuda satış gösterip de gerçekte para almadan bağış yaptı ise tapunun iptalini talep mümkün. Bunun için dava açmanız ve yapılan işlemin gerçekte bağış olduğunu belgelemeniz gerekir. Posta/Tamer Heper

Müteahit Tapuyu vermiyor ne yapmalıyım?

Tamer Heper, Posta Gazetesi’ndeki bugünkü yazısında ” Kar dağıtıyor mu? ” başlıklı yazıyı kaleme aldı. Heper köşe yazısında müteahhit arsa sahibine borçların yerine getirmeyince konut sahibi olarak ne yapılması gerektiği ile ilgili soruyu yanıtladı Soru: Bir müteahhitten taksitle daire aldım. Ancak müteahhit bana tapuyu veremedi çünkü arsa sahibine borçlarını yerine getirmemiş. Sonra benim daire başkasına satıldı. Ben de müteahhidi dava ettim, tazminat davasını kazandım. Ancak kendisinin bir şirketi bulunduğu halde paramı tahsil edemiyorum. Bu şirketten alacağımı nasıl alırım? C.C. Cevap: Sizin davanız müteahhidin şahsı aleyhine açılmış. Dolayısı ile alacağınızı müteahhitten alacaksınız. Ortağı olduğu şirket ayrı bir kişilik gibi. Dolayısı ile bu parayı şirketten talep edemeyeceksiniz. Ancak tatbikatta pek uygulanamayan bir husus var. O da şu: Şayet müteahhidin ortağı olduğu şirket kar dağıtıyor ise ve bu dağıtımdan müteahhide bir pay düşüyor ise işte buna haciz koyabilirsiniz. Ancak bilin ki şirketler de ortakları tarafından yönetildiği için, çoğunlukla kr dağıtmama yolunu tercih etmektedirler. Ayrıca ortaklarının böyle borçlu olduğu hallerde şirketlerinin de pek malvarlığı bulunmamaktadır. Yani şirketi de sizin paranızı ödeyecek kadar varlıklı sanmayın. Posta/Tamer Heper

Kat Malikleri Toplantısına Nasıl Katılınır?

Tamer Heper, Posta Gazetesi’ndeki bugünkü yazısında ” Vekaletname sunmak şart” başlıklı yazıyı kaleme aldı. Heper köşe yazısında kat malikleri toplantıya nasıl katılacağını ile ilgili okuyucusunu sorusunu yanıtlıyor… Soru: Kat malikleri toplantısında kat malikinin eşi, vekaletsiz olarak eşi adına toplantıya katılıp kararlara imza atabilir mi? H.E. Cevap: Hayır atamaz. Herkes müstakil işlem yapma ehliyetine sahiptir. Dolayısı ile nasıl ki herhangi biri, hiçbir hukuki neden yokken bir başkası adına imza atamaz, durduk yerde onu temsil edemezse eş de aynı durumdadır. Eşin temsili için de kat malikleri toplantısına ancak vekaletname sunarak katılmak ve kararları imzalamak mümkündür. Posta/Tamer Heper

Kira Bedeli Ödemeyen Kiracıdan Ecr-i Misil Talep Edilir!

Tamer Heper, Posta Gazetesi’nde ” Sizinki kira değil ” başlıklı yazıyı yazdı. Heper, kaleme aldığı yazısında kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı mülk sahibinin hukuki zeminde neler yapması gerektiğine değinerek bu konuda okuyucularını bilgilendiriyor… Soru: Babadan kalan gayrimenkuller için tapuda işlem yapsınlar diye kardeşlerime vekalet vermiştim. Onlar da gitmiş benim olacak daireleri birbirlerine yapmışlar. Dava açtım kazandım, ancak şimdi içeride onlar oturuyor bana kira bile vermiyorlar. Buna hakları var mı? D. D. Cevap: Doğrusu size ait bir şeyi veya bir yeri kullanan kişi bunun bedelini ödemelidir. Bu bedelin adı kira değildir. Zira kira ilişkisinin kurulması için kiralama konusunda karşılıklı fikirbirliğinin oluşması şarttır. Sizinkinde fikirbirliği yok, onlar sizin iradeniz dışında ancak kendi istekleri doğrultusunda bu yeri işgal etmişler. Bu durumda sizin kardeşlerinizden, kira bedeline eşdeğerde bir işgal bedeli isteme hakkınız var. Bu bir kira değil bir tazminattır. yani kiraya verseydiniz ne gelir elde edecekseniz şimdi bundan mahrumsunuz. O halde bu mahrumiyetinizin telafi edilmesi lazım. Bunun telafisi de kaybınız olan kira bedelinin yerine ödenecek bir tazminattır ki buna ecr-i misil diyoruz. Demekki kaybınız olan kira bedelleri kadar bir tazminatı kardeşlerinizden ecr-i misil olarak talep edebilirsiniz. Bu talep geçmiş beş yıla kadar uzanabilir. Posta/Tamer Heper