6 Mart 2012 Salı
En çok konut satışı İstanbul’da gerçekleşti
En çok konut İstanbul’da satıldı
2011 yılı son çeyreğinde bir önceki döneme göre yüzde 16 oranında artışla 119 bin konut satıldı. En yüksek artış yüzde 31 oranı ile İstanbul bölgesinde gerçekleşti.
TÜİK'in 2011 yılı dördüncü dönemi konut satış istatistiklerine göre, Türkiye genelinde bir önceki döneme göre yüzde 16,82 oranında artışla 118 bin 867 konut satıldı.
Söz konusu dönemde, konut satışlarında bir önceki döneme göre en yüksek artış yüzde 31,12 oranı ile İstanbul (TR10) bölgesinde gerçekleşti. Bir önceki döneme göre yüksek artış gösteren diğer bölgeler sırasıyla, yüzde 30,79 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt (TRA1), yüzde 29,96 ile Mardin, Batman, Şırnak, Siirt (TRC3), yüzde 29,21 ile Antalya, Isparta, Burdur (TR61) ve yüzde 25,06 ile İzmir (TR31) bölgeleri oldu.
Aynı dönemde konut satışlarında bölge düzeyinde bir önceki döneme göre azalış gösteren bölgeler ise sırasıyla, yüzde -14,13 ile Van, Muş, Bitlis, Hakkari (TRB2), yüzde -3,50 ile Zonguldak, Karabük, Bartın (TR81) ve yüzde -0,33 ile Kırıkkale, Aksaray, Niğde, Nevşehir, Kırşehir (TR71) bölgelerinde gerçekleşti.
Konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 21,89 artış 2011 yılı dördüncü döneminde, konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 21,89 oranında artış gerçekleşti.
En çok artış gösteren bölgeler sırasıyla, yüzde 93,07 oranıyla Kocaeli, Sakarya, Düzce, Bolu, Yalova (TR42), yüzde 36,70 oranıyla Tekirdağ, Edirne, Kırklareli (TR21), yüzde 36,47 oranıyla Erzurum, Erzincan, Bayburt (TRA1), yüzde 35,85 oranıyla Mardin, Batman, Şırnak, Siirt (TRC3) ve yüzde 34,14 oranıyla Antalya, Isparta, Burdur (TR61) bölgeleri oldu.
2011 yılı dördüncü döneminde 4 dönemlik ortalamalara göre değişimlere bakıldığında Türkiye genelinde yüzde 17,25 oranında artış gerçekleşti. Konut satışlarında 4 dönemlik ortalamalara göre tüm bölgelerde artış meydana geldi. Değişim oranlarına bakıldığında en yüksek artış gösteren bölge yüzde 95,77 oranıyla Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan (TRA2) bölgesi oldu.
Teknik Yapı yeni projesinde 3 avantaj
Teknik Yapı yeni projesinde 3 avantaj
Teknik Yapı, Evora İstanbul Deniz projesindeki 1.322 daireyi özel bir kampanya ile satışa çıkardı. Fiyatların 109.400 liradan başladığı yeni projede, peşinat ve faiz sıfıra inerken, ilk ödeme altı ay erteleniyor.
Teknik Yapı, Evora İstanbul Deniz projesindeki 1.322 daireyi özel bir kampanya ile satışa çıkardı. Fiyatların 109.400 liradan başladığı yeni projede, peşinat ve faiz sıfıra inerken, ilk ödeme altı ay erteleniyor.
Teknik Yapı, 2012 yılına 1.322 daireden oluşan Evora İstanbul Deniz projesinin satışı ile başlıyor. Ekonomik fiyat ve büyüklüklerden oluşan Evora İstanbul Deniz projesi, sıfır faiz, sıfır peşinat ve 6 ay ertelemeden oluşan çok özel bir kampanya ile satışa sunuluyor.
İstanbul Finans Merkezi'nde somut adımların atılmasıyla birlikte Ankara'dan İstanbul ‘a taşınacak olan bankalar ve finans kuruluşlarında çalışan başkentlilerin gözü İstanbul'a çevrildi” diyen Teknik Yapı Holding Başkanı Nazmi Durbakayım, Evora İstanbul Deniz projesinin dışa dönük yanının ağır basacağını belirtiyor. Durbakayım “Finans Merkezi'nde ve merkeze ulaşım kolaylığı olan bölgelerden konut arayışına başlayan Ankaralıların büyük bölümü zorunlu göçlerini daha ekonomik ve yaşanabilir hale getirmenin yöntemini Evora İstanbul Deniz ile buldular” yorumunu yapıyor.
Projede yer alan dairelerin yüzde 70'inden fazlasının deniz manzarasına sahip olduğunu vurgulayan Başkan Nazmi Durbakayım, gerek İstanbul'da yaşayan beyaz yakalılar gerekse Ankara'dan İstanbul'a yerleşmek için hazırlık yapan vatandaşlarımızın büyük bir kısmı 1+1 tipi daire talebinde bulunduğunu belirtiyor. Durbakayım, “Evora İstanbul Deniz'deki dairelerin yüzde 68'ini oluşturan 912 adet daire 1+1, yüzde 31'ini oluşturan 396 adet daire ise 2+1 tipinde olacak. Geriye kalan dairelerin 9 adedi stüdyo, 4 adedi ise 3+1 tipinde olacak. Bunlara ek olarak bu dairelerin deniz manzarasına sahip olması da artı bir avantaj sağlayacak” bilgisini veriyor.
Kredi yükünün yarısını Teknik Yapı üstleniyor
Teknik Yapı, Emlak Konut GYO'nun hasılat paylaşımı modeli kapsamında gerçekleştirdiği Evora İstanbul projesinde başlattığı yeni kampanya ile faiz yükünü asgariye indiriyor. “Teknik Yapı'dan üçlü paket” isimli kampanyada peşinat ve faiz sıfıra inerken, ödemeler 6 ay sonra başlıyor ve takip eden 24 aya yayılıyor.
Başkan Nazmi Durbakayım, Evora İstanbul'a gelen yaklaşık 30 bin kişinin beklentilerini değerlendirdikten sonra böyle bir kampanya düzenlediklerini belirtiyor. Evora İstanbul projesinden daire almak isteyen, ancak peşinat ve banka kredisinden kaynaklanan faiz yükü nedeniyle birçok müşterinin geri döndüğünü belirten Nazmi Durbakayım, düzenlenen kampanyanın bu iki soruna köklü çözüm getirdiğinin altını çiziyor.
“Bugüne kadar yapılan uygulamalarda daire fiyatının yüzde 25'nin peşinat olarak ödenmesi zorunluydu. Geriye kalan yüzde 75'i için banka kredisi kullanılabiliniyordu” bilgisini hatırlatan Teknik Yapı Holding Başkanı Nazmi Durbakayım düzenledikleri kampanya hakkında şu bilgileri veriyor;
“Düzenlediğimiz kampanyada, isteyen müşterilerimiz daire fiyatının yarısı için Teknik Yapı'nın finansman gücünden yararlanabilecek. Yararlandığı miktar için sıfır faizli 24 aylık vadeye yayılan bir ödeme planı hazırladık. Bu plan içindeki ilk altı ayda ise hiçbir ödeme talebinde bulunmuyoruz. Böylece bizden daire almak isteyenler için faiz yükünden arındırılmış orta vadeye yayılı ve yüklü olmayan bir taksit imkanı yaratık.Daire fiyatının diğer yarısı için, müşterinin isteğine göre banka kredisi seçeneği her zaman açık olacak”
Kampanya bir ay sürecek
Metrekare büyüklükleri 55,22 - 108,14 arasında değişen 1+1 tipi daireler 109.400 TL'den, 93,68 – 177,51 metrekare arasında değişen 2+1 tipi daireler ise 163.300 TL'den başlayan fiyatlarla satışa sunuldu.
Projede iki adet spor salonu, fitness, oyun salonu, bilardo, kafe, çocuk parkı, basketbol sahası, trambolin, tırmanma duvarı, açık ve kapalı havuz ile birlikte 211'i açık 984'ü kapalı olmak üzere toplam 1195 adet otopark alanı yer alıyor.
Bir ay boyunca sürecek kampanya, Evora İstanbul projesinin birinci etabı ve Evora İstanbul Marmara için de geçerli olacak. Satışına Mart 2012'de başlayan Evora İstanbul Deniz projesi 2014 Eylül ayında teslim edilecek.
2B ile ilgili merak edilenler
2B ile ilgili merak edilenler
Türkiye’nin yıllardır çözemediği sorunlardan bir olan 2B arazileriyle ilgili yasanın çıkması bekleniyor.
Türkiye'nin yıllardır çözemediği sorunlardan bir olan 2B arazileriyle ilgili yasanın çıkması bekleniyor.
Yatırımcıların merakla takip ettiği 2B arazileriyle ilgili tasarı beklenti yaratırken, hükümet ise arazilerin satışından gelecek parayı kentsel dönüşüme ayırmayı planlıyor.
Türkiye'nin başlıca gündem maddelerinden olan ve halk arasında 2B Yasa Tasarısı olarak anılan, orman köylülerinin kalkınmalarını destekleyen ve hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesinin amaçlandığı kanun tasarısı TBMM Başkanlığı'na sunuldu. Birçok soruyu da beraberinde getiren tasarının kabul edilmesiyle birlikte mağduriyet yaşamak istemeyen hak sahipleri konuyla ilgili gelişmeleri dikkatle izlemeye devam ediyor. Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkan Yardımcısı Ataşehir Belediye Başkanlığı Vekili Avukat Ali Rıza İlgezdi, tasarının detaylarını anlattı.
2B nedir?
Orman Kanunu'nun 2/B maddesine göre, orman niteliğini tam olarak kaybetmiş tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık gibi çeşitli tarım alanlarının yanı sıra otlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları kısaca 2B arazileri olarak adlandırılıyor.
Buradaki araziler aslında ormanlık bir bölgede bulunmasına rağmen, zamanla orman vasfını kaybetmiş araziler olarak tanımlanıyor.
Yürütülmekte olan orman vasfında olmayan bazı arazilerin orman sınırları dışına çıkarılmasına dair çalışmaların 1945 yılından itibaren başladığı söylenebilir. 1961 Anayasa'sında orman vasfının kaybedilme tarihi bu tarihten başlatılırken, 1982 Anayasası'yla birlikte bu tarih 1981'e çekildi.
En çok arazi nerede?
Türkiye'de toplam 473 bin 419 hektar 2B arazisi bulunuyor. Üzerinde kamu binaları bulunan alanlar çıkarıldığında, 300 bin hektarlık alanın işgalcilere satılması planlanıyor. Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa, Samsun ve Bursa gibi şehirlerin de araların da olduğu 2B alanlarında ilk sırada yer alan şehirler aşağıdaki sıralanıyor.Hükümet 2B arazilerin satış yasası ile ilgili olarak 25 milyar dolarlık bir gelir bekliyor.
2B arazileri en çok Marmara, Ege ve Akdeniz bölgesinde bulunuyor. İstanbul'da en büyük payı ise Beykoz, Çatalca, Şile ve Silivri gibi semtler alıyor. Ayrıca Ümraniye, Sultanbeyli, Çekmeköy, Şişli, Sarıyer, Eyüp ilçelerinde de 2B arazileri bulunuyor. Şişli'ye bağlı Ayazağa, Sarıyer'e bağlı Kilyos, Zekeriyaköy, Bahçeköy ve Eyüp'e bağlı Göktürk, Kemerburgaz gibi yerler Avrupa yakasında öne çıkan semtler arasında.
İL 2B Alanı
Antalya 45.548
Mersin 39.287
Balıkesir 34.887
Ankara 31.706
Muğla 29.138
İstanbul 18.233
İzmir 14.772
İstanbul'da en çok arazi nerede?
Beykoz 26.700.000 m2
18.400.000 m2
16. 870.000 m2
Silivri 14.700.000 m2
Sultanbeyli 4.937.000 m2
4.756.000 m2
4.515.000 m2
Pendik 3.215.000 m2
Arnavutköy 2.900.000 m2
Eyüp 1.985.000 m2
Sarıyer 1.908.000 m2
Sancaktepe 763.500 m2
550.000 m2
535.000 m2
Tuzla 212.000 m2
Maltepe 110.000 m2
Kağıthane 85.000 m2
Kartal 35.000 m2
2B'ye nasıl başvurulur?
Kanun yürürlüğe girmeden önceki hak sahipleri 3 ay içinde, yürürlüğe girdikten sonrakiler ise 6 ay içinde başvuruda bulunabilecek. Başvuru bedelleri de yerin konumuna göre değişeceği tasarıda, belediye ve mücavir alanlar içinde 2.000,00 TL, belediye ve mücavir alanlar dışında ise 1.000,00 TL olacak. Satış işlemleri ise başvuru süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde sonuçlandırılacak.
Yüzde 30 indirim veya taksit imkânı
Son yapılan açıklamalara göre 2B arazileri rayiç bedelin yüzde 70'i üzerinden satılabilecek. Böylelikle değeri üzerinden yüzde 30 indirim yapılmış olacak. Peşin satışlarda ise ayrıca yüzde 20 indirim uygulanacak. Taksitli satışların da yapılacağı arazilerde, satış bedelinin yüzde 20'si tebligattan itibaren en geç 2 ay içinde, kalan miktarın ise belediye ve mücavir alanlar içinde en fazla 3 yılda ve 6 eşit taksitte; mücavir alan dışında ise en fazla 4 yılda ve 8 eşit taksitte ödenmesi gerekecek.
Orman köylülerinin kalkınmasını desteklemek ve hazine adına orman sınırları dışına çıkan yerlerin değerlendirilmesinin amaçlandığı tasarıda benimsenen kriterler şöyle sıralanabilir:
-Devlet tarafından gerçek ve tüzel kişilere verilen, özelleştirilen ya da hisseleri devredilen taşınmazların tapu kayıtları geçerli kabul edilecek. Böylelikle devletin tapu ve iskân vererek daha önce dağıttığı, ancak daha sonra 2B kapsamına aldığı yerler, eski sahiplerine bedelsiz verilmiş olacak.
-Kişiler adına herhangi bir şekilde tapu kaydı oluşturulmuş yerler ise, harca esas değer üzerinden eski maliklerine veya kanuni ya da akdi haleflerine satılacak.
-Kırsal kesimdeki arazilerde, kadastro askı ilanlarına göre kullanıcı olarak tespit edilen kimseler, hak sahibi olarak anılacak ve bir bedel karşılığı tapuyu almaya hak kazanacaklar. Bu hak sahiplerinin araziyi beş yıldır kullanıyor olmaları şartının getirilmesi ise henüz kesinleşmedi.
- 2-B'lerde hak sahipliği için süre şartı aranmayacak.
-2B arazileri, yol, yeşil alan ve park gibi alanlarda kalmakta ise satılmayacak. Arazi Kamu hizmet alanı olarak ayrıldıysa ve üzerinde hastane, okul ya da cami yapıldıysa bu yerler satışa sunulmayacak.
-Kentsel dönüşüm alanında ise genel olarak TOKİ'ye tahsis hak sahibine projeden pay verilecek.
-Arazinin evveliyatı tapulu ise yani tapusu iptal edilerek 2B haline geldiyse öncelik evvelki tapu maliki kanuni ya da akdi halefinin önceliği olacak ve emlak vergisine esas değer üzerinden belli bir iskonto ile satılacak
-İptal edilen tapunun altında iskân veya tevzii tapusu varsa ya da arazi daha önce devlet tarafından satıldıysa bedel alınmadan tapu malikine akdi ya da kanuni halefine iade edilecek.
-Tarım arazisi niteliğindeki yerler ile üzerinde lüks konutların bulunduğu yerler ayrılacak.
- -2B'ler, Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ), büyükşehir ve ilçe belediyelerine kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirmek üzere devredilebilecek. Bu doğrultuda hak sahiplerine yeni inşa edilecek konutlarda daire verilecek.
Ayrıca satılan arazide çarpık yapılaşma riskinin görülmesi durumunda arazi, geri dönüşüm için TOKİ'ye devredilebilecek.
- 2B arazilerinin satışından elde edilecek gelir kentsel dönüşümde kullanılacak.
- Yeniden ormana dönüştürülebilecek 2B arazileri, Orman Genel Müdürlüğü'ne tahsis edilecek.
Birden yandan yatırımcılar heyecan ile yasanın uygulamaya geçmesini beklerken diğer yandan itirazlar gelmeye devam ediyor
Devlet ormanları korumalı ve genişletmeli
Orman vasfını yitirmiş arazilerin satışını öngören 2B Yasa Tasarısı için tepki gösteren son isimler İMO ve Tema Vakfı oldu. Tasarının sorunu çözmek yerine işgalciyi ödüllendirip yeni işgallere vesile olacağını ifade eden Tema Vakfı Genel Müdürü Serdar Sarıgül, kanun tasarısını benimseyen TBMM İçişleri Komisyonuna, yazılı bir belge sunarak görüşlerini belirtti. Devletin ormanları koruması ve genişletmesi gerektiğine değinen Sarıgül, “Anayasanın 169. maddesine göre, yanan ormanların yerinde yeni orman yetiştirilir, bu yerlerde başka çeşit tarım ve hayvancılık yapılamaz. Bütün ormanların gözetimi devlete aittir” dedi. Sarıgül, söz konusu maddede orman arazilerinin satılabileceği yönünde bir düzenleme olmadığının da altını çizdi. 2B arazisi olarak adlandırılan yerlerden tapu kayıtlarına güvenerek taşınmaz satın alanların ve hatta iskân ruhsatına sahip olanların mağduriyetini de vurgulayan Sarıgül, “Arazilerinin 2B arazisi ilan edilmesiyle birlikte tapular iptal oldu ve insanlar mağdur edildi” diye konuştu.
Çok boyutlu ve karmaşık bir konu
Orman vasfının yitirildiği gerekçesi ile orman bütünü içinde kalan bir bölüm arazinin satılarak yapılaşmaya açılmasının ekosisteme zarar vereceğini ifade eden İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Yönetim Kurulu tarafından, 2B arazilerinin çok boyutlu ve karmaşık bir konu olduğu vurgulandı. Kurulun yaptığı açıklamada, tasarının bu haliyle yasalaşması halinde imara açılacak alanlara, yapılaşmanın bir gereği olarak altyapı hizmetlerinin de götürüleceği ve böylece 2B arazisi olarak tanımlanan bölge dışındaki ve çevresindeki alanların da yapılaşma nedeniyle olumsuz etkileneceği ifade edildi. Kurulda, 2B Yasa Tasarısı ile orman niteliğini kaybettiği iddiasıyla orman sınırları dışına çıkarılan arazilerin, rayiç değeri üzerinden hak sahipleri dışında üçüncü kişilere de satılabileceği ya da devredilebileceği belirtilerek, bu durumun çeşitli siyasal ve toplumsal sonuçlar doğuracağına vurgu yapıldı.
Milliyet Emlak
Yavuz Karaman
Baba ile evladı arasında gayrimenkul satışının bir takım kuralları var!
Baba ile evladı arasında gayrimenkul satışının bir takım kuralları var!
Babamın maddi durumu iyi değil. Elindeki tarlaları bu nedenle satmaya başladı. Bunu değerlendiren kardeşleri bu yerleri alıyor. Biz dört kardeşiz ve bu yerleri ben almak istiyorum. Parayı banka havalesi ile göndersem de satın alsam sonradan bir problem çıkar mı? F.
Aile içinde alışveriş yapma yasağı diye bir yasak yok. Okuyucumun anlattığı olaya benzer olaylarda ihtilafın çıkması, evlat, kardeş gibi yakın akrabaya satış yapıyorum bahanesi ile bağış yapılması yani yakınları mirastan mahrum etme gayreti yatmaktadır. Oysa okuyucumun anlattığı olayda hukuka aykırı bir durum yok. Buradaki hadise babadan oğla gizli bir bağışın olmadığını ispata dayanıyor. Bizler, yakın akrabaların birbirine gayrimenkul satışında, bunun gizli bir bağış olmadığını ispat için her yasal delilin kullanılacağını söylüyoruz. Ancak kayıtlarda görülen eri kısa zamanda ispatlanabilen şeyin, ödemeyi banka kanalı ile yapmak olduğunu söyleyip, alışverişte satıcının hesabına satış bedelinin ödenmesini öneriyoruz. Bu ispat vasıtası. Ancak unutulmaması gereken ikinci husus şu: Okuyucumun sorusunda evlat babadan gayrimenkul satın alacak, parasını banka hesabına gönderecek, buraya kadar tamam. Peki evladın çalışma hayatı var mı? Geliri var mı? Şayet hayatta hiç çalışmamış para kazanmamış biri ise örneğin yaş küçüklüğü nedeni ile bu halde parayı nereden bulduğu sorulmaz mı? Sorulur. Bunların yanıtı varsa problem de yok.
Dava reddolmaz
Yedi hisseli bir gayrimenkulün bir hissedarı ortaklığın giderilmesi davası açtı. Davalı olan altı ortak duruşmada davayı kabul etmediklerini, akraba olduklarını, meseleyi kendi aralarında çözebileceklerini söyledi. Bu beyandan bu yana bir sene sekiz ay geçti. Acaba bu dava nasıl yürür, nasıl sonuçlanır? • Ö.A.
Bir gayrimenkul ortağı ortaklığın giderilmesi davası açtı ise davalı olanların 'kabul etmiyoruz' beyanı davanın akışını ve sonucunu değiştirmez. O davaya bakılır, gayrimenkul ortaklar arasında paylaşılabiliyorsa paylaştırılır, paylaştırılamıyor ise ihale yolu ile satılıp parası paylaştırılır. Ancak bunun bir istisnası var. Şayet ihtilaf konusu gayrimenkul bir bina ise ve kat mülkiyeti kurulabilecek vasıfta ise davalılar gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi sureti ile ortaklığın giderilmesi talebinde bulunabilir, mahkeme de bunu değerlendirir. Her ortağa bir bağımsız bölüm düşebiliyor ise kat mülkiyeti kurulması için gerekli bilgi ve belgeler toplanır ve gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti kurularak ortaklık giderilir. Bunun dışında 'davayı kabul etmiyorum' demek davanın reddi sebebi değildir.
Tamer Heper/Posta
10 milyon konut sahibini neler bekliyor?
10 milyon konut sahibini neler bekliyor?
Ülke genelinde 10 milyon konutun yıkılmasını kolaylaştıracak olan yasa taslağı tamamlanıp Meclis İnceleme Komisyonu'na ulaştırıldı. Komisyon incelemelerini tamamladıktan sonra tasarıyı milletvekillerinin onayını almak için meclise gönderecek. Tasarının meclisin onayını almasından sonra ülke genelinde önceden tespitleri yapılmış risk arz eden binaların yıkımı ve güçlendirilmesi için start verilecek.
Yasa tasarısı olası bir depremde yaşanacak ciddi can kayıplarını engellemeye yönelik olduğundan geç kalınmış önemli bir tasarı olarak görünüyor. Bu yönde atılan adımların sonuna kadar arkasında duran hükümet ise oy kaybetmek uğruna dahi olsa yasayı hayata geçirmek için yılmadan çaba sarf edecek gibi görünüyor. Yasaya muhalif partilerden iş dünyasına bir çok kesimden de destek veriliyor.
Ancak yasanın iyi anlaşılamamasından ötürü vatandaşlar arasında tedirginlik yaşanıyor. Yasanın detaylarının tam olarak belli olmamasından ve ortada kulaktan kulağa yayılan bazı söylemler vatandaşı ‘Evim elimden alınacak', 'evsiz kalacağım' korkusu içine sürüklüyor.
Ancak yasa sanıldığı gibi kimseyi evsiz bırakmak için çıkartılmıyor. Korkulanın aksine dayanıksız ve sağlıksız konutlarda yaşayan vatandaşların, günümüz standartları ile yapılmış dayanıklı ve sağlam konutlarda hayatlarını daha güvenilir bir şekilde devam ettirebilmesinin sağlanması için çıkartılıyor.
Yasa ile birlikte tespit edilecek kaçak yapılar yıkılarak mal sahiplerine enkaz bedeli ödenecekken, TOKİ konutlarından 20 yıl vade ile uygun fiyat ve ödeme koşulları ile konut sahibi olmaları sağlanacak. Onun dışında dayanıksız tapulu binaların yıkımında ise binalar yıkıldıktan sonra arazi üzerindeki tasarruf hakkı bina sahiplerinin olacak. Maddi durumu iyi olan bina sahipleri isterlerse yine kendilerine sağlanacak uzun vadeli uygun ödeme koşullu krediler ile arsalarına bina inşa edebilecekken, isterlerse de müteahhitler ile anlaşıp bina yaptırabilecek veya satabilecek.
Dönüşümde belediyelere de büyük görevler düşüyor. Belediyeler dayanıksız konutların yer aldığı bölgeleri tespit ederek, buralara proje geliştirip, ona göre imar arttırabilecek. Binaların tek tek dönüşmesi yerine belli alanlar içerisinde hazırlanan projeler çerçevesinde toplu bir şekilde dönüşmesi hem ev sahiplerinin yararına olacakken, hem de sosyal alanları bol nitelikli konutların yapılmasına imkan sağlayacak.
Bundan önce yıkılması gereken ancak mülk sahipleri tarafından çoğunluk oluşamadığı için yıkılamayan veya her hangi bir tasarrufta bulunulamayan konutların bu sorunu da kökten çözülmüş olacak.
TOPLAYICILARA DİKKAT!
Yasa öncesinde toplayıcılar da harekete geçti. Hazırlanan taslağın tam olarak anlaşılamamasından ötürü tedirginlik yaşayan ev sahiplerinin bu zaafından yararlanarak, ‘'Yasa çıkınca evsiz kalacaksınız, evleriniz ellerinizden alınacak'' gibi söylemlerle korkutan toplayıcılar değerlerinin altında bir fiyatla vatandaşların konutlarını satın alarak, bölgede iş yapan müteahhitlerle anlaşarak proje geliştiriyor.
Türkiye'de yaklaşık 10 milyon konutu ilgilendiren yasa sonrası ev sahiplerini nelerin beklediğini ve yasanın nasıl uygulanacağını Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak'a haber7.com okuyucuları için 10 başlık altında sorduk.
1- Halk arasında 'Kentsel Dönüşüm Yasası' olarak bilinen 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi' hakkındaki Kanun Taslağı yasalaştığında öncelikli hangi binalar yıkılacak?
Çıkartılacak kanun, âfet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere, iyileştirme, tasfiye ve yenilemede bulunulmasına dair her türlü iş ve işlemi ve bunlara ilişkin usûl ve esasları belirliyecek.
Yani amaç depreme dayanıksız, içinde oturulamayacak durumda olan riskli binaları yıkmak sağlıklı kentler yaratmak olacak.
Öncelikli yıkımı yapılacak alanlar kentin çöküntü alanları diye tabir edilen depreme dayanıksız, sağlıksız binaların oldugu, sosyo kulturel açıdan önem tasıyan ve olası depremde maddı manevı kayıpların olacağı yerler olacak.
Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilân edilebilmesi için belediyenin talebi doğrultusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu'nca karar alınması gerekli.
Bu yasa çıktığında öncelikli olarak kentsel dönüşüm yapılacak bölgeler ve semtler belirlenecek. Bunun için belediyelerle el ele bir çalışma yapan devlet yıkılması öncelikli bölge ve semtleri bu şekilde saptayacak.
Riskli binaların tespitinde uzman bir ekip çalışacak. Uzman ekip tespit çalışmalarında özel cihazlar da kullanarak binanızın depreme karşı dayanıklı mı dayanıksız mı olduğunu rapor edecek ve uzmanlar tarafından hazırlanacak bu rapor risk analizinizi oluşturacak. Yasa ile beraber dönüştürülecek alanların tespitinin yanında belediyelerde yıkılması gereken binaları tespit edecek.
2-Binaların yıkımı nasıl gerçekleştirilecek?
Riskli yapılar, Belediye ve İl Özel İdareleri tarafından tesbit edilerek bakanlığa bildirilecek. Bu tespit büyükşehirlerde, büyükşehir belediyesince bizzat veya ilçe belediyeleri aracılığıyla yapılacak veya yaptırılacak.
Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek TOKİ'den ve yerel idarelerden isteyebilecek. Verilen süre içinde bu tespitler yapılamadığı takdirde, bakanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak.
Riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle oradaki ev sahipleri ile anlaşma yoluna gidilmesi esas alınacak. Yıkım başlamadan önce riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların sahiplerine 30 günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu sürenin ise uygulamada 3 ay olarak verileceği konuşuluyor.
Verilecek süre içerisinde ev sahibi tarafından yıktırma gerçekleşmezse ikinci bir ek süre verilecek. Bu ek süre için ise 1 ay olacağı konuşuluyor. Verilen tüm sürelere rağmen yapı sahibi yıktırma işlemini yapmamışsa, bu işlem TOKİ ve Belediyeler aracılığı ile yapılacak.
Yıkım konusu tasarı da oldukça açık. Basında çıkan açıklamalara bakıldığında da vatandaşa bu konuda insiyatif verilmeyeceğini söyleyebiliriz.
3-Binasının yıkılmasını istemeyen mal sahiplerinin durumu ne olacak?
Tasarıya göre yapılan devir işlemleri ile kamulaştırmaya dair ihtilâflar hakkındaki dava ve takipler sadece bedele ilişkin olarak, riskli alan ve riskli yapı tespitleri ile yıktırma iş ve işlemleri hakkındakiler ise sadece bina ve enkaz bedeline ilişkin olarak yürütülecek ve sonuçlandırılacak.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilecek.
Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak.
Yasaya göre vatandaşa mahkeme yolu açık görünüyor.. Ancak bu davalar sadece yapının değeri ile ilgili olabilecek ve yürütmeyi durdurma kararı verilemeyecek .
4-Binanın yıkılmasında çoğunluk aranacak mı?
Tasarıya göre üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın ilgili bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunulacak veya ev sahipleri ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek ev sahiplerinin adına payları oranında tescil edilecek.
Bu taşınmazların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh hisseler üzerinde devam edecek. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re'sen yapılacak veya yaptırılacak.
Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek
Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlık tarafından rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılabilecek.
Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilerek, rayiç bedeli de bakanlık tarafından ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilecek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılacak. Bakanlık tarafından uygun görülenler ise TOKİ'ye veya İdare'ye devredilebilecek. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılacak.
5-2/3 Çoğunluk oluşmaz ise ne olacak?
Tasarıyı okuduğumuzda arsa hissedarları aralarında çoğunluğu sağlayamazlarsa acil kamulaştırma yapılabileceğini görmekteyiz. Bu durumda Bakanlık ya da TOKİ acil kamulaştırma yapılabilecek.
Tasarıya göre üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın sahiplerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecek.
Bu kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 3.üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacak. Tapuda mülkiyet hânesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyum tâyin edilmiş, ihtilâflı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve sınırlı aynî hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırılma işlemleri aynı madde hükümlerine tâbi olacak.
Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son sahibe göre işlem yapmaya yetkili olacak. Tapuda kayıtlı mâlikin ölü olması hâlinde, Bakanlık, TOKİ ve İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyor ise tapu sicilinde idarî müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilecek. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilecek ve tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re'sen tapu siciline işlenmesi sağlanacak.
6-Hisseli arsa tapusuna dönen hissedarların yerlerinin değer tespit çalışmaları nasıl yapılacak?
Anlaşmaya yanaşmayan hisse sahiplerinin yerlerinin satışı için öncelikle diğer hissedarlara satılması yönünde açık artırma yapılacak. Açık artırmada satılmadığında ise rayiç bedel üzerinden söz konusu hisseler hazine adına tescil edilecek. Değer tespit çalışmalarında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenecek değer esas alınacak.
7-Tapu Tahsis Belgeli yerlerin durumu ne olacak?
Kentsel dönüşüm alanlarının büyük kısmı hazine ya da vakıf arazisi. Tapusu kamuya ait yerler olan buralara 1984 yılında çıkarılan imar affı kanunu ile Tapu Tahsis Belgesi verilmişti. Tapu tahsis belgesi tapu yerine geçmiyor ancak mevcut gecekonduyu ya da binayı koruyor. Bugüne kadar yıkılamayan ve tapusu olmayan bu gibi yerler şehrin göbeğinde oldukça fazla. Bu yasa ile beraber tapu tahsis belgeli olan yerlerde çözüme kavuşmuş olacak.
8-Binası yıkılacak vatandaşa devlet nasıl yardım yapacak?
Tasarıda anlaşma ile tahliye edilen yapıların mâliklerine veya mâlik olmasalar bile kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilecek.
Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların mâliklerine ve mâlik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bu yapılarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa, veya dönüşüm gelirlerinden kredi veya mülkiyet ile sınırlı aynî hak sağlayan, usûl ve esasları Bakanlık tarafından belirlenen konut sertifikası verilebilecek.
Yoksul veya dar gelirli olarak kabûl edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usûl ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilecek.
Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulu'nca belirlenen usûl ve esaslar çerçevesinde bakanlık tarafından dönüşüm gelirlerinden güçlendirme kredisi verilecek.
9-Dönüşümü yapılan alanda imar uygulaması nasıl olacak?
Tasarıya göre “Kamu hizmeti için ayrılan alanlar hariç olmak üzere, yenileme alanı sınırları içerisinde toplu yapı olarak sınırları imar ve parselasyon plânlarında belirlenmek kaydıyla, yapılı veya yapısız imar parsellerine belediye veya il özel idaresi ve diğer ilgili kurullar tarafından tasdik edilen mimarî projelere uygun olarak 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapıya ilişkin hükümlerine göre toplu yapı olarak tek bir kat mülkiyeti tesis edilebilecek
Belediyeler ve il özel idareleri; bu alanlar içerisindeki parsel sahiplerinin sosyal altyapı ve tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetlere ilişkin alanları kullanma ve yararlanma şartları ile masraflarına katılma usûllerine ilişkin işletme projeleri hazırlayarak tapu sicilinin beyanlar hanesinde belirtilmesini isteyebileceği gibi, hazırlanmış olan restorasyon ve restitüsyon projelerine uygun olarak irtifak hakkı tesis veya parselâsyon plânları yapılmak suretiyle Kat Mülkiyeti 634 sayılı Kanun'un 12 nci maddesinde belirtilen belgeleri toplu yapı ilişkisini gösterir şekilde hazırlayıp 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca ilân edilmesinden ve kesinleşmesinden sonra kat mülkiyeti ve kat irtifakını re'sen tapu siciline tescil ettirmeye yetkili olacak.
10- Kentsel dönüşümde hayata geçirilmek istenen asıl amaç...
‘ Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi' hakkındaki Kanun Taslağı yasalaştığında öncelik belirlenecek alanlardaki arsaların birleştirilmesi olacak. Sadece riskli binaların yıkılması değil, binaların yıkımından sonra elde edilecek arsaların yoğrularak yeni ve sağlıklı kentlerin yaratılmasıdır. Sağlıklı kentler ise parkların, otoparkların, okul ulaşım v.s. gibi olmazsa olmazlar ile mümkün olacak.
haber7
2. el konut pazarında son durum
2. el konut pazarında son durum
Evlenenler, çocuk sahibi olmak isteyenler hep bir ev hayali kuruyorlar ve bu hayali gerçekleştiremediklerinde bazen planlarını bile erteleme sürecine giriyorlar. Günümüzde birbiri ardına inşa edilen markalı konut projelerindeki cazip ödeme koşulları nedeniyle ilk tercih, birinci el konut.
Seda TABAK
Ancak maddi şartlar elvermediği takdirde, ikinci el konut düşünülüyor. Bir de iş yerlerine yakın, merkezi lokasyonlarda yaşamayı tercih edenler, buralarda yapılan konut projelerinin alım gücünü zorlaması nedeniyle mecburen ikinci ele yöneliyor. Ancak ülkemizin, Avrupa ve Amerika’da yıllar önce devreye giren ‘uzun vadeli ipotek kredisi sistemiyle tanışması konut edinmeyi kolaylaştırdı. Yılların acısını çıkaran bir ‘ev’lenme furyası başladı.
İkinci el satışları 3 yılda azaldı
İkinci el konut pazarını iki kategoride ele almak gerektiğini söyleyen İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası 2. Başkanı Nizamettin Aşa, birincisinin merkezde bulunan konutlar, diğerinin uzak semtlerde olan konutlar olduğunun altını çiziyor. Birincisi merkez ilçelerde bulunan konutların getiri amaçlı alınıp satıldığını ve kira getirisi bulunan konutlar olduğunu söyleyen Aşa, bu konutların Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Bakırköy, Fatih, Avcılar ve Bahçelievler’de olduğunun altını çiziyor.
Merkezdeki ikinci el konut satışlarının son üç yılda azalış gösterdiğini belirten Aşa sözlerine şöyle devam ediyor: “Merkezi lokasyonda bulunan konutların belirli bir kapasiteleri her zaman bulunmaktadır. Merkeze uzak semtlerde alternatif ucuz konutlar ise, genellikle yatırım veya kullanma amaçlı alınıp satılan konutlar. Fiyatları uygun olduğu için vatandaş ya yatırım amaçlı alıyor ileride fiyatları yükselir beklentisi ile ya da merkezlere gücü yetmeyen kişiler de oturmak amacıyla alıyor. Bu tip konutların en güzel örnekleri; Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy, Tuzla gibi ilçeler. Bu piyasa merkezlere göre oldukça hareketli.” Genelde lüks konseptte yapılmış yüksek bedelli markalı konut projelerinin sosyoekonomik açıdan belirli bir alıcı kitlesinin bulunduğunu söyleyen Aşa, “İkinci elde özellikle 2. kategori olarak bahsettiğimiz alıcılar bunların yapıldığı lokasyonlara yakın, çok daha ucuza 2.el konutları tercih ediyorlar. Bunların müşterisi ise, 100 bin ila 150 bin TL seviyelerinde ev alabilecek olanlar” diyor.
Tapusu olmayan evden uzak durun
“İkinci el konut alacaklar, önce satın alma amaçlarını tespit edip ona göre ev almalıdır” diyen Nizamettin Aşa, alıcıların yatırım, gelir ya da kullanma amaçlı mı olduğuna karar verip, bu karara uygun araştırma yapmalarını öneriyor. “Her ne amaçla olursa olsun alınacak evin yeri, ulaşımı, alt yapısı, sosyal imkânları, kendi sosyal yapımıza ve yaşam tarzımıza uygunluğu araştırılmalıdır” diyen Aşa sözlerine şöyle devam ediyor: “Tapusu olmayan, arsadan hisseli tapusu bulunan evleri tavsiye etmiyoruz. Tapu dairesinden ve belediyeden araştırmadan ev alınmamalı. Eğer evde kiracı veya ev sahibi oturuyorsa mutlaka evin teslim ve tahliye koşulları yazılı bir halde, mümkün ise noterden yapılmalı. Alınacak ev mutlaka bir kaç kez görülmeli. Ayrıca günün değişik saatlerinde bakılmasında da fayda var. Depremden bir zarar görmüş mü bu kesinlikle araştırılmalıdır.”
Merkezdeki konut fiyatlarında yükselme var
“Son üç yıla baktığımız zaman ikinci el konutların yüzde 15 ila 25 değer kaybettiğini görüyoruz” diyen Aşa, son 5-6 aydır merkezlerde biraz satış yoğunluğu ve fiyatlarda bir miktar yükselmenin göze çarptığının altını çiziyor. Bu durumu fazla satılık konut olmamasına bağlayan Aşa, “Ev sahipleri istedikleri fiyattan müşteri bulamadıkları için acil ihtiyacı olmayan evini satmıyor. Uzak semtlerde halen stoklar çok fazla. Bu sebepten bir yükselme söz konusu değil” diyor. Genellikle merkeze uzak lokasyonların ikinci el konutlar açısından rağbet gördüğünü söyleyen Aşa, “Şehir merkezinden uzak semtlerde, hem çeşit fazla hem de fiyatlar uygun. 2010 yılında satışların hemen hemen yüzde 80’i bu bölgelerde gerçekleşti” diyor. Gayrimenkul, Türkler için geleneksel bir yatırım aracı. Oturdukları evden memnun olmayanlar da, kirada oturmaktan sıkılanlar da, “bir evim daha olsun, kira getirisi sağlasın” diyenler de gayrimenkule yöneliyor.
Şimdi konut almanın zamanı
Şu dönemde konut almanın tam zamanı olduğunun altını çizen Aşa, “Konut seçenekleri oldukça fazla, her keseye uygun evler bulmak mümkün. Faizler de gayet makul seviyelerdeyken, fiyatlar dip yapmış vaziyette. Bu piyasaları ve imkânları belki bir daha bulamayabiliriz” diyor.
Nüfus büyüdükçe 2. el ölmez
İkinci el konut pazarının, nüfusun büyümeye devam ettiği sürece hiçbir zaman ölmeyecek bir sektör olduğunun altını çizen Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Özellikle büyük şehirlerde eski yapılarda projeye aykırı geliştirmeler çok fazla, bu durum yatırımcı için risk oluşturuyor. İkinci el konut pazarında yatırım yapanların bu konuda çok dikkatli olması gerekiyor. Markalı projelerde ise bu tür sorunlarla karşılaşma riskiniz çok düşük hatta yok denecek kadar az” diyor.
Mahremiyet ve güvenlik olgusu
Markalı konut projelerine herkesin ulaşabilmesi veya herkesin bu projelerde yaşamayı hayal etmesini beklemenin yanlış olduğunu dile getiren Yazıcı, “ Değerlemede çok sık söylediğim bir konu var “her malın bir alıcısı vardır”, onu biz arzu etmesek bile arzu eden bulunacaktır” diyor. Rağbet konusunun tamamen fiyatla ilintili olduğunun, fiyatı uygunsa eğer gelir-gider ve yatırım dengesi birbirini denkliyorsa her zaman alıcının bulunacağını söyleyen Yazıcı’ya göre, markalı konut projelerinin seçilmesinin en temel nedeni “mahremiyet“ ve “güvenlik” olgusu. Bu tür projelerde oturmayı genelde ailelerin tercih ettiğini kaydeden Yazıcı, “Daha genç neslin önceliklerinde ise genelde bu iki kavram yerine hayatı yaşamak daha öncelikli ve onlar şehirle iç içe yaşamayı tercih ediyorlar” diyor. “Faizler bu kadar yüksekken kredi kullanılmaz diyenler, ellerindeki parayı değerlendirmek adına kredi kullanmadan sahip olabilecekleri düşük fiyatlı konutlara yöneldiler” diyen Emlak İletişim Uzmanı Başak Soner, akıllıca hareket ederek bu dönemi avantaja dönüştürmenin mümkün olduğunu söylüyor. Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasada olduğumuzu ve istenilen konuta kavuşmak için harekete geçmek gerektiğini vurgulayan Soner, konut üreticisinin de, emlakçının da alıcıya uygun koşulları oluşturmak adına birbiriyle yarıştığını söylüyor. “Eskiden merkezi noktalarda, ulaşımı kolay, çok katlı binalarda, asgari lükslere sahip daireler tercih edilirken, şimdi zeminin sağlamlığı ve binanın deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi bütün estetik değerlerin önüne geçti” diyen Başak Soner sözlerine şöyle devam ediyor: “Şehrin gürültüsünden uzak ama şehirden de kopuk olmayan, sağlam evler talep görüyor. Bütçesini markalı konut projelerine denkleştiremeyenler, sağlam olması koşuluyla ikinci el konuta yatırım yapmaktan çekinmiyor, hatta ufaktan hayatımıza yerleşen otopark imkânı, sosyal donatılar gibi unsurlardan feragat etmeyi de göze alıyorlar.”
İstanbul’da 2. El konut fiyatları
(100 metrekarelik konutlar baz alınarak ve emlak firmalarına danışılarak hazırlandı)
SEMTLER En düşük En yüksek
ACIBADEM 160 bin TL 220 bin TL
AKSARAY 100 bin TL 200 bin TL
ALTUNİZADE 160 bin TL 220 bin TL
ATAKÖY 300 bin TL 400 bin TL
ATAŞEHİR 220 bin TL 440 bin TL
AVCILAR 80 bin TL 150 bin TL
BAĞCILAR 80 bin TL 120 bin TL
BAHÇELİEVLER 150 bin TL 250 bin TL
BAKIRKÖY 180 bin TL 250 bin TL
BEBEK 450 bin $ 650 bin $
BEŞİKTAŞ 200 bin TL 450 bin TL
BEYKOZ 80 bin TL 200 bin TL
BEYLİKDÜZÜ 90 bin TL 180 bin TL
BOSTANCI 170 bin TL 200 bin TL
BÜYÜKÇEKMECE 80 bin TL 150 bin TL
CADDEBOSTAN 220 bin TL 400 bin TL
ÇENGELKÖY 120 bin TL 180 bin TL
EMİNÖNÜ 70 bin TL 150 bin TL
EMİRGAN 250 bin TL 400 bin TL
ERENKÖY 180 bin TL 350 bin TL
ESENLER 70 bin TL 130 bin TL
ESENYURT 80 bin TL 200 bin TL
ETİLER 450 bin TL 550 bin TL
EYÜP 90 bin TL 150 bin TL
FATİH 100 bin TL 200 bin TL
FENERYOLU 180 bin TL 300 bin TL
FLORYA 400 bin TL 450 bin TL
FULYA 170 bin TL 220 bin TL
GAYRETTEPE 300 bin TL 350 bin TL
GAZİOSMANPAŞA 80 bin TL 120 bin TL
GÖZTEPE 180 bin TL 250 bin TL
GÜNEŞLİ 110 bin TL 120 bin TL
GÜNGÖREN 70 bin TL 120 bin TL
HAZNEDAR 125 bin TL 135 bin TL
KADIKÖY 180 bin TL 250 bin TL
KÂĞITHANE 90 bin TL 125 bin TL
KARTAL 90 bin TL 180 bin TL
KOZYATAĞI 220 bin TL 300 bin TL
KURTKÖY 80 bin TL 160 bin TL
KÜÇÜKÇEKMECE 80 bin TL 150 bin TL
MALTEPE 125 bin TL 160 bin TL
MECİDİYEKÖY 180 bin TL 280 bin TL
ORTAKÖY 200 bin TL 300 bin TL
PENDİK 80 bin TL 175 bin TL
SAMANDIRA 70 bin TL 120 bin TL
SARIYER 180 bin TL 230 bin TL
SUADİYE 190 bin TL 300 bin TL
SULTANBEYLİ 60 bin TL 100 bin TL
ŞİRİNEVLER 110 bin TL 170 bin TL
ŞİŞLİ 200 bin TL 250 bin TL
TUZLA 90 bin TL 120 bin TL
ULUS 500 bin TL 600 bin TL
ÜMRANİYE 110 bin TL 160 bin TL
ÜSKÜDAR 125 bin TL 200 bin TL
YENİKÖY 250 bin TL 450 bin TL
ZEYTİNBURNU 90 bin TL 200 bin TL
Fiyatlarda son durum İstanbul’da 2. el
konut fiyatları merkezlerde 2+1 80 ila 100 metrekare bir dairenin fiyatı 200–250 bin TL civarlarında. Örneğin Fatih, Aksaray, Gültepe, Fikirtepe gibi merkezlerde 100–200 bin TL’ye ev bulmak mümkün. Beylikdüzü, Esenyurt, Kurtköy gibi semtlerde ise 70–80 bin TL’den 200 bin TL’ye kadar yükseliyor.
Faizler yükselir gibi olunca ikinci ele yöneldik
“Faizler bu kadar yüksekken kredi kullanılmaz diyenler, ellerindeki parayı değerlendirmek adına kredi Kullanmadan sahip olabilecekleri düşük fiyatlı konutlara yöneldiler” diyen Emlak İletişim Uzmanı Başak Soner, akıllıca hareket ederek bu dönemi avantaja dönüştürmenin mümkün olduğunu söylüyor. Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasada olduğumuzu ve istenilen konuta kavuşmak için harekete geçmek gerektiğini vurgulayan Soner, konut üreticisinin de, emlakçının da alıcıya uygun koşulları oluşturmak adına birbiriyle yarıştığını söylüyor. “Eskiden merkezi noktalarda, ulaşımı kolay, çok katlı binalarda, asgari lükslere sahip daireler tercih edilirken, şimdi zeminin sağlamlığı ve binanın deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi bütün estetik değerlerin önüne geçti” diyen Başak Soner sözlerine şöyle devam ediyor:
“Şehrin gürültüsünden uzak ama şehirden de kopuk olmayan, sağlam evler talep görüyor. Bütçesini markalı konut projelerine denkleştiremeyenler, sağlam olması koşuluyla ikinci el konuta yatırım yapmaktan çekinmiyor, hatta ufaktan hayatımıza yerleşen otopark imkânı, sosyal donatılar gibi unsurlardan feragat etmeyi de göze alıyorlar.”
Balon patladı, 400 bin konut elde kaldı!
Balon patladı, 400 bin konut elde kaldı!
Bir zamanlar deyim yerindeyse ekmek peynir gibi satılan projelerde satışlar bıçak gibi kesildi. TÜİK’in verilerine göre 250 bin, piyasa uzmanlarının tahminlerine göre ise 400 bine yakın konut satılmayı beklerken, binlerce müteahhit ise kapısına kilit vurdu.
Geçtiğimiz yıl inşaat sektörü ikinci baharını yaşarken, sektördeki ciddi kar oranlarıda farklı sektörlerde faaliyet gösteren şirketleri dev konut pastasından pay kapabilmek adına inşaat sektörüne itmiş, hal böyle oluncada neredeyse her semtte birkaç markalı konut projesinin yükselmeye başladığını görmüştük. Bunun yanı sıra, düşük faiz oranları, konut firmalarının uzun vade seçenekleri ile çeşitli cazip kampanyalar da yıllardır konut hayali ile yanıp tutuşan konut alıcısını harekete geçirmiş ve bu hayalini gerçekleştirmesine vesile olmuştu. Şimdilerde ise bu tablonun aksine konut sektöründe rüzgar ters yönden esmeye başladı.
Son zamanlarda ekonomide yaşanan gelişmeler doğrudan ve dolaylı olarak 200’den fazla alt ve yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan konut sektörünüde etkilemeye başlarken, herkes sektörde yaşanan bu belirsizlik üzerine farklı yorumlar yapmaya başladı. Belli bir kesim balon var, fiyatlar yüksek, faizler yüksek konut almak için beklemekte yarar var derken, karşı taraf ise tam aksini söylüyor. Şimdi alın yoksa kaybedersiniz, konuta zam gelecek’’ diyor.
Birde işin tüm bu yorumlardan bağımsız verisel kısmı var. İşin o kısmında ise; Türkiye Müteahhitler Birliğinin (TMB), son açıkladığı ''İnşaat Sektörü Analizine göre, bu yılın 3. çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanacağı ve konut fiyatlarının düşeceği tahmin ediliyor. Diğer taraftan da konut kredilerinde yaşanan faiz artışlarının konut taleplerini hızla düşüreceği belirtiliyor. Tüm bu bilgilerin ışığında konut fiyatlarında hem düşüş olacağı, hem de talebin azalacağı ön görülürken, inşaat firmaları ise demir ve çimento fiyatlarında yaşanan artışlardan ötürü burada oluşan maliyet fazlasını konut fiyatlarına yansıtacağından yani konut fiyatlarına zam yapabileceğinden bahsediyor.
Ortada oluşan bu karmaşık tablo kuşkusuz konut almak için yıllardır dişinden tırnağından arttırarak yaptığı birikimini en doğru zamanda en doğru fiyatla değerlendirmek isteyen vatandaşın da kafasını karıştırıyor.
Peki konut piyasasında gerçekten son durum ne?
KONUTTA ARZ PATLAMASI YAŞANDI 400 BİN KONUT ELDE KALDI!
İnşaat firmalarının uzun zamandır zam yapamadıklarından ötürü fiyatları yükseltmek için çaba sarfettiğini buna dayanak olarakta özel alıcısı olan konutların fiyatlarını emsal gösterdiğini söyleyen İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa;
Biz konut firmalarına diyoruz ki; ‘Millet konut almak için kapıda kuyruğa girmedi. Sizin bunu uygulayabilmeniz için canlı bir piyasa olması gerekiyor, konut alıcısının olması gerekiyor. Bakıyorsunuz 2007’den beri hep arz odaklı bir piyasa oluşmuş durumda bu arz fazlası da şimdilerde tam anlamıyla dibe vurmuş durumda. TÜİK’in açıklamasına göre sadece İstanbul’da 250 bin adet yeni satılık konut olduğu belirtiliyor.
Biz bunun 400 bine kadar çıktığını tahmin ediyoruz ve bu konutların yüzde 70 ile 80’inin de lüks konsept şeklinde inşaa edildiğini biliyoruz. Yani ortalama 300 bin ile 500 bin TL arasında satılan konutlar olarak nitelendiriyoruz. Ama inşaat firmaları bir gerçeği inatla görmezden geliyor. Alt tabaka gerçek konut alıcısı öyle lüks konutlar, akıllı konutlar istemiyor. Pahalı projeye giremiyor, daha çok bütçelerine uygun sosyal konutlar istiyor. Bundan sebeptir ki bu konutlar elde kalıyor. O yüzden gerçek alıcı kitlesine yönelik projelerin daha çok yapılması gerekiyorki bu tarz sıkıntılar yaşanmasın.
YOK SATTIK’ DEMENİN PERDE ARKASI
VATANDAŞA KELİME OYUNU YAPILIYOR
İnşaat firmaları tarafından piyasaya sunulan lüks projelerin çok kısa zaman içerisinde medyada ve reklam bilboardlarında koca koca puntolar ile ‘YOK SATTIK’ başlıkları ile duyurulmasının perde arkasında işlerin hiç de görüldüğü gibi olmadığı ortaya çıktı.
İnşaat firmalarının önceden alıcı kitlesini oluşturduğunu ve ona yönelik projeler yapıp sattığını ancak bazı firmaların ise kelime oyunu yaparak konut alıcısını kandırdığını söyleyen Aşa, inşaat firmalarının, yüzde 80’ni sattık dediği projenin detayına inildiğinde sadece satışa sunulan kısımda bulunan dairelerin yüzde 80’nin satıldığının görüldüğünü belirterek sözlerine şöyle devam etti;
Satışa sunulan proje 500 konutluk bir proje ise bunun 50 konutluk bir kısmı satışa çıkartılıyor ve burada satılan 40 konut üzerinde 'yüzde 80'i satıldı’ deniliyor. Burada vatandaş kelime oyunu ile çok açık bir şekilde kandırılıyor. Yok sattık demenin diğer bir versiyonu da projeyi birkaç etapta yapıp satmak. Bu birkaç etaplık inşaatta da ilk etabı yani az daireli ve ucuz olan etabı, eş-dost tanıdığa hemen satıyorlar. Sonra birinci etabı yaptık bitti diyorlar. Sonrasında ise ikinci etapta yüzde 30-35’lik fark koyuyorlar. Siz ilk etap için aradığınızda ‘yok sattık bitti’ diyorlar ve ellerindeki daha pahalı olan alternatifleri size sıralıyorlar. Burada müşteriyi bir şekilde kapıya getiriyor ve satış stratejisi uyguluyorlar.
BİNLERCE MÜTEAHHİT KAPISINA KİLİT VURMAK ÜZERE !
Belli dönemlerde basına ilana çıkan firmaların ise sadece o dönemlerde adam çalıştırdığını, ondan sonraki zamanlarda ise şantiye alanına gidildiğinde hiçbir işçinin çalışmadığını hatta bir çivi sesi dahi duyulmadığını belirten Aşa, Türkiye’de çok ciddi satışlar yapan firmalarında olduğunu belirterek; ''Mesela Ağaoğlu 'yok satıyorum' diyor..Belki kendine göre doğru söylüyor. Çünkü projenin yüzde 30’nu sattığında projenin komple maliyetini çıkarmış oluyor ondan sonra rahat davranıyor. Öte yandan da faizler yükselmeye başladığında bankalarla masaya oturup anlaşma yapabiliyor ve kendi projelerinden satın almak isteyen müşterilerine özel faiz seçenekleri sunabiliyor. Ama madalyonun birde öteki yüzü var, öte yanda irili ufaklı binlerce inşaat firması iş yapamıyor, kapısına kilit vurmak üzere…’’ dedi.
KONUTTA KRİZ KAPIDA!
Faizlerle ilgili, yükselme eğiliminin yeni bir olay olmadığını, 2009’nun son çeyreğinden itibaren faizlerin yükselmeye başlayacağı söylentisinin olduğunu belirten Aşa;
2010’nun Haziran ayında faizler yükselmeye başlayacaktı. Fakat bankaların nakit fazlası olduğundan dolayı bunu yapamadılar ve tam tersi faizleri düşürdüler. 2010’nun sonuna kadar bu düşüş devam etti ve tarihin en düşük faiz oranları ortaya çıktı. Bu dönemde epey bir satış da konut kredisi ile yapıldı. Ama şimdi faizler yükseliyor. Bunun yanında birde BDDK’nın kredi kullandırma limitini yüzde 75 hatta yüzde 60’lara kadar çekme ihtimali var. Tüm bunlar konut satışlarını etkileyecek. Bunlar ile piyasanın önün tıkanması isteniyor. Birde üstüne Avrupa menşeli bir kriz bekleniyor. Bu da ayrı bir sorun. Yani konutta kriz kapıda diyebiliriz.’’ dedi.
ÖNÜNE GELEN MÜTEAHHİT OLABİLİYOR
Bir zamanlar su ve benzin istasyonu modası olduğunu ve herkesin o sektöre girdiğini, sonradan ise cep telefonu furyasının çıkması ile herkesin bu sektöre yöneldiğini söyleyen Aşa, ‘’Altın piyasası kötü, tekstil piyasası kötü o yüzden iş adamları da bakıyor ciddi karlar inşaatta hemen bu tarafa kayıyor. Yaptığınız işin yüzde 30 ile maliyetinizi karşılıyorsunuz, böyle karlı bir iş yok yani…’’ dedi
Türkiye’de ilk okul mezunu bile olamayanların müteahhitlik yapabildiğini belirten Aşa, sektörde her hangi bir yeterlilik sertifikası istenmediğini gibi inşaatlarda çalışan hiçbir elemanında belgesi olmadığını ve sertifikaya tabii olmadığını belirterek;
Adam ben fayans ustasıyım diyor çıkıyor ortaya, üç beş gün çalışıyor eli mala tutmaya başladığında sıvacı olup çıkıyor. Bu iş Avrupa’da belli bir standartta tabi. Bu iş ile ilgili muhakkak kanuni bir denetim şart. İnşaat ve emlak sektörü ekonominin dinamosu durumunda olan doğrudan ve dolaylı olarak 200’den fazla alt ve yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan bir sektör. O yüzden böylesine geniş yelpazeli ciddi bir sektörü bu kadar kayıt dışı, eğitimsiz, cahil kişilerinin eline bırakamazsınız. Onun için bunun muhakkak bir an önce standartta tabi olması gerekiyor.’’ dedi.
İKİNCİ EL KONUT PİYASASINDA YAPRAK KIMILDAMIYOR!
Bazı inşaat firmaları tarafından oluşturulan fiyat balonu ikinci el emlak piyasasını da vurdu. Piyasadaki yüksek fiyatları duyan ev sahipleri gayrimenkulleri ile ilgili fiyat pazarlığına oturmayınca piyasada tabiri caizse yaprak dahi kıpırdamamaya başladı. İkinci el piyasasında oluşan bu durumu psikolojik olarak açıklayan Aşa,’’ Vatandaşlarımızda bir psikoloji var, bir lafı duydun mu tüm hesaplarını o söylenti üzerine kurguluyor. Vakti zamanında 250 bin TL verilen daire piyasalar değiştiği için 200 bine düşmüş ancak mal sahibi 200 bine vermek istemiyor. Söylentilere inanıyor ve günümüz şartlarını kabul etmek istemiyor. Hal böyle olunca alıcıda almıyor. Çok sıkışılmadıkça yani kelepir olmadıkça satış yok diyebiliriz. Piyasada zaten alıcının istediği şekilde yani fiyatta satılık daire de yok zaten...’’
İKİNCİ ELDE KİRALAR YÜKSELİŞE GEÇTi
Kiralık piyasası, satılık piyasasına göre şu günlerde daha hareketli. Çünkü sektörde bu aylar 'kiralık sezonu' olarak adlandırılıyor. Yeni tayinler ile yeni öğrencilerin gelmesi hem emlakçıların hem de ev sahiplerinin yüzünü güldürüyor. Özellikle merkezi yerlerde yüzde 10 ile 15 arasında kiralık daire fiyatlarında bir artış yaşanırken, bu artışlar daha çok Beşiktaş, Kadıköy, Şişli, Bakırköy gibi merkezi yerlerde gözlemleniyor. Geçen sene bin TL’ye verilemeyen kiralık daireler ise bu dönemde bin 200 TL’ye kadar alıcı bulabiliyor.
HANGİ BÖLGELER YATIRIM İÇİN DAHA KARLI
Konut alacak vatandaşların öncelikle alımı neden gerçekleştirmek istediklerine karar vermeleri gerektiğini söyleyen Aşa, vatandaşlara bu süreci nasıl gerçekleştirmeleri gerektiğini şöyle izah etti;
Vatandaş öncelikle konutu yatırım için mi, oturmak için mi, kar etmek için mi alacak yoksa getirisi olsun diye mi alacak öncelikle bunu bir belirleyecek. Geliri için alacaksa vatandaş öncelikle merkezi yerlerde konut bakacak ve ikinci el tercihi yapacak. Ama ucuz fiyatlı olsun diyorsa uzak semtler, Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy, Pendik, Tuzla gibi semtlerde gayet uygun fiyatlı evler var oralara yönelecek. Yatırım amaçlı diyorsa bu ikisinin ortasındaki bölgelerde, merkezde değil uzak semtlerde değil tam orta kısımda yer alan, Maltepe’nin Kuzey kısmı (Süreyyapaşa civarı ), Avrupa Yakasında Küçükçekmece, Sefaköy, Başakşehir, Ispartakule, Avcılar bölgesi gibi yerlerde ev bakacak, buralar yatırımcısını ileride karlı çıkartacak bölgeler.
KONUT PİYASASINI İKİNCİL PİYASALAR KURTARIR
Alınan kredinin sadece adının Mortgage olduğunu ama işlevsel olarak tipik tüketici kredilerinden farkı olmadığını söyleyen Aşa, Mortgage’nin bir finansman sistemi olduğunu ve 5582 sayılı konut finansman sitemi kanunu ile yasalaştırıldığını ancak sistemin olumsuz yönlerinin kullanıldığını can alıcı yönlerinin ise hayata geçirilmediğini belirterek sözlerini şöyle sürdürdü;
Mortgage daha değişik bir piyasadır. Orda aldığınız ipotekli tapuları menkul kıymet haline getireceksiniz ve piyasaya arz edeceksiniz oradan gelecek parayı ise yeniden konut finansmanına kullanacaksınız orada bir çark oluşturacaksınız. Şimdi burada ikincil piyasalar açılmadı, menkul kıymetleştirme yapılmadı. Bu işi yapacak olan İpotek Finans kurumu kurulmadı. Ama adı Mortgage olan kendi mortgage olmayan bir konut kredisi fiyaskosu var şu anda…
He bazı yönlerde kanunu uyguluyorsun. İki kez üst üste ödemediği takdirde tüketicinin elindeki konuta el koyuyosun. Ya da kredini erken ödediğin zaman yüzde iki erken ödeme faizi alıyorsun ama sistemde vergi muafiyeti olduğu halde bunu uygulamıyorsun. Sen işine gelen kısmını uyguluyorsun, işine gelmeyen kısmını uygulamıyorsun. Şimdi Mortgage kendi sistemini oluşturduğu için bu tüketici kredisi değil, bu piyasa faizine bağlı bir sistem değil tabiiki de etkilenir ama genel anlamda kendi faizini yaratır. Sistem kendi içinde dönen bir sistem olduğu için kendi faizini yaratır.
Şu anda ikincil piyasalar açık olsaydı, menkul kıymetleştirme olsaydı şimdi biz piyasa faizini konuşmazdık, Mortgage faizini konuşur olurduk. Mortgage’nin özelliği de budur işte kendi faizi ve kendi vadesini yaratır. Yıllık yüzde 8’i geçmez, 30-40-50 yıl vade de olurdu. Bunun adı da zaten ‘Kira öder gibi ev sahibi olmak’. Öyle olsaydı bugün aylık 500 – 600 TL’ye ev sahibi olma imkanı yaratılmış olurdu. Mortgage sistemi tam anlamı ile uygulansaydı şayet eski SPK Başkanı’nda dediği gibi 5 yılda 500 milyar dolarlık bir kaynak oluşturulabilirdi.
Böyle bir imkan varken yapılmadı. Tabi bu durum bankalarında işine gelmedi çünkü bankalar otomatikmen aracı durumuna düşmüş olacak idi. O yüzden ikincil piyasaların açılması lazım ve elde olan bu konut fazlası buradan gelecek olan sıcak para ile kısa zamanda ancak eritilebilir. Kenan Biter-Emlakbank
Konuta Almalı mıyım Beklemeli miyim?
Ekonomik kriz haberleri,altın ve dövizdeki artışlar emlak sektörünü yavaşlatmaya yetti.Peki talebin az olduğu bir dönemde gayrimenkül alımı yapmak mantıklımıdır.Gelin yazımıza bakalım.
Bir yandan kredi faizleri yükselirken diğer yandan, başta demir olmak üzere, inşaat birim maliyetlerinde de hızlı bir artış yaşanıyor. İşte bu iki değişken konut sektöründeki büyümenin hız kesmesin neden oluyor. Bir kesim “konut almak için acele edin!” diyor, başka bir kesim ise “Arz patlamasına bağlı olarak fiyatlarda düşüş yaşanacağına” dikkat çekiyor. İşte böyle bir ortamda tüketicinin strateji belirlemesi de o denli güçleşiyor. Bu kapsamda son zamanlarda sektöre ilişkin yapılan açıklamaları ve verileri sizin için derledik.
Farklı açıklamarın geldiği bu dönemde konuta yatırım yapacak yatırımcı ne yapmalı? Uzmanlar hangi nedenlerden dolayı ‘alın’ ya da ‘fiyatlar düşecek’ diyor? Konut fiyatları artacak mı? Ya faizler? İşte son zamanlarda yapılan açıklamalar ve gerekçeleri. Karar sizin…
“ACELE EDİN”
Adana Ticaret Odası İnşaat Meslek Komitesi Başkanı Halil Avcı, yaptığı açıklamada, inşaat sektörünün ekonominin lokomotifi olduğunu, son dönemlerde de ciddi bir hareketlilik yaşandığını, yeni konut projelerinin art arda başladığını belirtti.
Avcı, inşaat sektörünün yıldızının bu yıl da parlak görüldüğünü, daralmanın aksine daha fazla gelişme beklediklerini ancak, zaman zaman piyasalarda oluşabilecek dalgalanmalardan bu sektörün de etkilenmesinin normal olduğunu söyledi.
DEMİR FİYATLARI 1.600 LİRAYA ÇIKTI
İnşaat piyasasında en önemli unsurun girdi üreten sanayi kuruluşlarının tutumu olduğuna dikkati çeken Avcı, ”Örneğin demir sektörü, hiçbir gerekçe yokken zam yaptı. Hurda fiyatları artmamasına rağmen üreticiler, bir ton demirin fiyatını bir haftada 1.200 TL’den 1.600 TL’ye kadar yükseltti. Bu zammı döviz fiyatları yükselmeden yaptılar” dedi.
Avcı, demir çelik sektörünün gerekçesiz zamlarla kendi ayaklarına kurşun sıktığını savunarak, ”Bu durum onlar için de iyi olmayacak, tüketici için de iyi olmayacak. Çünkü müteahhitler yapım maliyetlerini yeniden gözden geçiriyor. Gerdi maliyetlerinin en önemli kalemini oluşturan demir fiyatlarındaki artışı tamamlanmış inşaatlara olmasa da yeni inşaatlara maliyetleri yansıtmak zorunda kalacağız. Bu durumda, yeni konutun maliyeti yükselecek. Olan konut hayali kurmak isteyenlere olacak, biraz da sektörde daralmaya yol açacak” diye konuştu.
“KREDİLER KISITLANIYOR”
Merkez Bankası’nın tutumuna da dikkati çeken Avcı, şöyle devam etti;
”Sektördeki önemli bir ikinci husus da Merkez Bankası’nın tutumu. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, bankaları kredi açısından sıkıştırıyor. Yani mümkün olduğunca kredilerde kısıtlamaya gidiyorlar. Bu da konut kredisi faizlerinde yükselmeye yol açıyor. Ayrıca eskiden yüzde yüze yakın bir bir konutu finanse ederken şimdi yüzde 70 seviyesinde finanse ediyorlar. Yüzde 0.80′li rakamlarda olan konut kredisi faizleri ise 1.30′lar düzeyine yükseldi.’‘
“KREDİ FAİZLERİ ARTACAK”
Avcı, tüm olumsuzluklara rağmen halkın konut sahibi olma tutkusunun devam ettiğini belirterek, ”Sektöre hareketlilik devam ediyor ancak, ilerleyen dönemlerde ne olur bilinmez. Çünkü, maliyet artışının yanı sıra konut kredilerindeki yükselme halka bir adım geri attıracaktır. Bu nedenle, şu anda geleceği gören tüketici, bir an önce konutunu alma çabasında. Bunu da doğru buluyoruz. Zira, konut kredilerindeki faiz yükselişin devam edeceğini tahmin ediyoruz. Bu nedenledir ki konut almak isteyenlerin ellerini çabuk tutmaları gerekiyor” dedi.
“TAKI OLARAK ALTIN DEĞİL, DEMİR TAKIN!”
Mersin Yapı Müteahhitleri Derneği (MERYAP) Yönetim Kurulu Başkanı Nesim Ekinci, demir fiyatlarının sürekli yükselmesinin, birçok müteahhidin işini yavaşlatmasına, birçoğunun da geçici olarak işi durdurmasına neden olduğunu bildirdi.
Sektörün birçok alt sektörü de bünyesinde barındıran, besleyen, ekonomiye ciddi kazanımlar sağlayan ve işsizliğin çözümü olarak öne çıkan bir sektör olduğunu belirten Ekinci, ”Dolayısıyla birçok alt sektör de bu haksız fiyat artışından olumsuz etkilendi. Bu durum, birçok müteahhidin işini yavaşlatmasına ve birçoğunun da geçici olarak işi durdurmasına neden oldu. Konut maliyetindeki artış beraberinde birçok sorunu da getirecektir. Vatandaşlarımız düğünlerde takı olarak altın değil, demir taksa yeridir. Rekabet koşullarının sağlanması ve serbest piyasa koşullarının dikkate alınmasının yanında birçok alanda ciddi atılımlar başlatan hükümetin, yatırımlarımız aksamadan bu soruna bir çözüm üretmesini talep ediyoruz” ifadesini kullandı.
“SEKTÖR DAHA DA BÜYÜYECEK”
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörün 2010 yılından itibaren tekrar büyüme trendine girdiğini, 2011′de dahil önümüzdeki süreçte sektörün önünün çok açık olduğunu ve daha fazla büyüyeceğini öngördüklerini belirtti.
Olası kriz söylentilerine ilişkin olarak da Çelik, ”Herkes kriz diyor ama konut sektörünün böyle bir söylentiden etkileneceğini çok öngörmüyorum” dedi.
“KONUT FİYATLARI ARTAR”
Dünyada kriz olduğunda emtia fiyatlarının yükseldiğini, bu nedenle konut fiyatlarının düşmesini öngöremeyeceklerini ifade eden Çelik, emtia fiyatlarındaki artışın konut fiyatlarına nasıl yansıyacağına ilişkin olarak da şunları kaydetti:
”Eskiden düğünlerde altın hediye edilirdi, ‘Artık demir sertifikası yapıp hediye edelim’ diye dün arkadaşlarla espri yaptık. Çünkü son bir yılda emtia fiyatları, demir fiyatları yüzde 40 artmış. Buna yüzde 10 devalüasyonu da eklediğimizde yüzde 50′lik maliyet artışı var. Bu doğal olarak inşaat maliyetlerinin artışına direk etki edecektir. Bu maliyetler bir miktar sonra ürün maliyetlerinin üzerine geleceği için konut satış fiyatlarını bir miktar daha yukarı doğru çıkaracaktır.”
EMLAKÇILAR KEYİFSİZ
Tutsat (mortgage) faizleri, peşinatları ve inşaat girdilerindeki maliyet artışı nedeniyle emlak, inşaat sektöründe durgunluk beklentisi derinleşirken, markalı konut üretenler hallerinden memnun… Emlakçılar ise keyifsiz…
İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa, yaptığı açıklamada, TÜİK verilerine göre bu yılın ilk çeyreğinde İstanbul’da konut satışlarında yüzde 37, Türkiye genelindeki konut satışlarında da yüzde 13′lük düşüş olduğunu anımsattı.
“PİYASANIN YÜZDE 90′I SIKINTI İÇİNDE”
Markalı konut üretenlerin, özel alıcı potansiyeli olduğu için satışta çok fazla güçlük çekmediklerini, bu firmaların bakış açısından piyasanın iyi olduğunu ifade eden Aşa, ”Ama bunlar bütün piyasanın yüzde 10′unu geçmiyor. Piyasanın yüzde 90′ı şu anda sıkıntı içinde… Piyasada balon oluştu. Bu balonu bütün piyasaya yayma çabası var. Özel alıcısı olan lüks konseptte yapılan projeleri de emsal gösterip piyasayı yükseltmeye çalışıyorlar” dedi.
“SATIŞLAR DÜŞER”
Son zamanlarda faizlerin yükseldiğini, bunların hepsinin piyasayı sıkıntıya sokacak uygulamalar olduğunu kaydeden Aşa, ”Yılın ikinci çeyreğinde konut satışlarında ilk çeyrekteki yüzde 37′ye ilaveten yüzde 10′luk bir düşüş daha olur. Yılın ilk 6 ayındaki düşüşün geçen yıla oranla yüzde 50′ye yakın olacağını tahmin ediyorum” dedi.
“MARKALI KONUTLARDA HİÇ BİR ZAMAN DÜŞÜŞ YAŞANMIYOR”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Genel Başkanı ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise konut satışlarında yılbaşı itibariyle bir düşüş söz konusu olduğunu, ancak bu düşüşün markalı markasız konut diye ayrıldığını belirtti.
Durbakayım, ”Markalı konutlarda hiç bir zaman düşüş yaşanmıyor. Çünkü onlar programlarını daha uzun vadeli yapıyorlar. Müşterinin beklentilerini tam karşılamaya çalışıyorlar. Zaten mevsimsel olarak da öngörüleri olduğu için bir sıkıntı olmuyor” dedi.
“SEKTÖRDE ALARM ZİLLERİ ÇALIYOR”
Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Salih Bezci, demir fiyatlarında son dönemde yaşanan büyük oranlı artışın Türkiye’nin büyümesinde ve işsizliğin azaltılmasında önemli payı olan inşaat sektöründe alarm zilleri çaldırdığını ifade etti.
”DEMİRDEKİ FİYAT ARTIŞI KONUT FİYATINA ZAM OLARAK YANSIYACAK”
Konut projelerinde toplam inşaat maliyeti içerisinde kullanılan demirin yaklaşık yüzde 20′lik bir orana karşılık geldiğini hatırlatan Bezci, şunları kaydetti:
”Demir fiyatlarındaki artış, ülkemizin büyümesine ve işsizliğin azaltılmasında çok önemli payı olan inşaat sektöründe alarm zilleri çaldırıyor. Sadece demir fiyatlarındaki yüzde 50′lik artış konut maliyetini yüzde 10 oranında artıracak, bu da konut fiyatlarına zam olarak yansıyacaktır. Bu maliyet konut dışındaki yapılarda daha da yüksektir. İnşaat sektörü Türkiye’nin lokomotif sektörüdür. Lokomotifin sağlıklı şekilde yürümesi için demir fiyatlarındaki artış mercek altına alınmalıdır.”
“KONUT FİYATLARI DÜŞECEK, ÇÜNKÜ…”
Sektörün geneli fiyatlarda artış olacağını beklerken Müteahhitler Birliği, fiyatların düşeceğini savunuyor. Türkiye Müteahhitler Birliği’nin (TMB) “İnşaat Sektörü Analizi”nde, bu yıl konut sektörünü sıkıntılı günlerin beklediği, sektördeki büyümenin ise 2010′un gerisinde kalacağı öngörüldü
Bu yılın son 3 çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanacağı ve konut fiyatlarının düşeceği tahmin ediliyor.
Ekonominin ısınmasına karşı alınan önlemlerin, konut sektöründeki büyümenin hızını keseceği, yan sektörlerde üretimi yavaşlatacağı ve istihdamı olumsuz etkileyebileceğine işaret ediliyor.
TMB’nin analizinde, 2011 yılının ilk çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısının geçen yılın birinci çeyreğinde yüzde 32.9 oranında azalmış olduğu anımsatılarak, bu çerçevede 2011′in ilk çeyreğinde kaydedilen yüzde 7.6′lık artışın daha da önemli hale geldiği belirtildi. Bu tablonun geçen yıl inşaat ruhsatı almış olan dairelerin bu yıl tempolu bir biçimde kullanılabilir hale geldiğine, arzın giderek arttığını gösterdiğine işaret edildi.
Geçen yıl 823 bin dairenin inşaat ruhsatı aldığı ve bu rakamın son 5 yıllık ortalamanın 1,5 katından daha fazla olduğu dikkate alındığında 2011′in son 3 çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanması ve beraberinde konut fiyatlarının düşmesi olasılığını artırdığı ifade edildi.
“SEKTÖRÜ SIKINTILI GÜNLER BEKLİYOR”
Bu yılın ilk çeyreğinde inşaat ruhsatı alan daire sayısında yaşanan yüzde 26,7 oranındaki düşüşün geçen yılın aynı döneminde gerçekleşmiş olan azalma oranının dört katına yaklaşması da konut sektöründe yeni inşaat yapma isteğinin önemli ölçüde gerilediğinin göstergesi olduğu belirtildi.
Bunlar dikkate alındığında 2011′de konut sektörünü sıkıntılı günlerin beklediği ve sektördeki büyüme oranının 2010′un gerisinde kalabileceği ifade edildi.
Doğa Gayrimenkul 10'uncu projesi Doğa Element'i Dragos'ta
(Sabah)
Doğa'nın dört elementi Doğa Gayrimenkul 10.yılında 10.projesini hayata geçiriyor.Dragos'td yükselecek Doğa Elements.şirketin Anadolu yakasındaki ilk projesi olacak.yıl 10'uncu yılını kutlamaya hazırlanan Doğa Gayrimenkul 10'uncu projesi Doğa Element'i Dragos'ta inşa edecek.İnşaatına Mayıs 2012'de başlanacak olan Doğa Elements.12.17.26 ve 21 katlı.bitişik blokta 176 daireden oluşuyor.Projenin yatırım bedeli 95 milyon TL olarak öngörülüyor.Doğa Gayrimenkul Yönetim lu Başkanı Ari Duek.İstanbul'da Göktürk.Feriköy ve Emirgan'da.butik konut projelere imza attıklarını hatırlatarak.bu kez Doğa Gayrimenkul'un Anadolu yakasındaki ilk projesinin temelini atmaya hazırlandıklarını söyledi.Doğa Elements'in mimari projesinin Erginoğlu.Çalışlar Kurutarafından hazırlandığı bilgisini veren BÜLENT YOLDAŞ buient.yoldas.sabatuom.tr Ari Duek.projenin çok farklı kesimleri kucakladığını.yeni evli genç çiftler.şehir içine ve kentsel dönüşüm alanlarının yakınına yatırım yapmak isteyenler tarafından tercih edildiğini kaydetti.Ari Duek.mimari tasarımıyla projenin doğa'da bulunan.elementi simgelediğini ifade ederek." Doğa Elements.kat bahçeleriyle toprağa.içinizi ısıtacak mimarisiyle ateşe.Adalar ve deniz manzarasıyla suya ve gökyüzü ile şehir görüntüsüyle de havayla özdeşleşiyor.Böylelikle doğanın dört temel elementi yan yana geliyor.diye konuştu.DenttOTar manzarası.güney ve.^.gnl anlatarak.daı eıe ışkından.*.E3Lj blokların.6 katın Sinan Akçrt.Doğa.,.\.şark.besteledi ARI Duek.besteci ve şarkıcı Sinan Akçıl'ın Doğa Elemets projesi için şarkı bestelediğini belirterek.bu şarkının Sinan Akçıl.ve Hande Yener tarafından seslendirildiğini ifade etti .'Yaşarmışın Benimle'isimli şarkının Sinan Akçıl'ın yeni albümünde de yer alacağı öğrenildi.Şarkı aynı zamanda Doğa Elements'in reklam ve tanıtım filmlerinde.de kullanılacak.Karden ,'Sembol'projelerle büyüyecek TEKSTİL.Kimya.enerji sektörlerinde faaliyet gösteren KRD Group.Karden İnşaat ile gayrimenkulde de büyüyecek.Beylikdüzü'ndeki Avenue Residence ile sektördeki ilk projesini gerçekleştiren grup.kısa süre içinde yaklaşık 1500 konuttan oluşan Symbol İstanbul projesini satışa çıkaracak.Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz.2002 yılında kurulan Karden İnşaat'ın 50'ye yakın sanayi binaları.AVM ve okul gibi taahhüt işi gerçekleştirdiğini belirterek.yeni dönemde inşaattaki ağırlıklarını artırmak istediklerini söyledi.Karadeniz." Artık grup olarak gayrimenkul sektöründe büyümeyi hedefliyoruz.Bu nedenle enerjimizin çoğunu inşaata harcayacağız.Symbol projemiz de önemli bir adım olacak.dedi .
Boyner’in en büyük avı
Boğaz'a Metro Müjdesi
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, İstanbul’da trafiğin yoğun olduğu bölgelerde ulaşıma alternatif olacak yeni projenin mini metro ve füniküler olacağını açıkladı. Topbaş, Levent-Hisarüstü raylı sistemi ve Aşiyan Füniküleri projesinin hazırlandığını söyledi.
İstanbul’un yoğun bölgelerinde, trafiğe alternatif olarak mini metro ve füniküler sistem geliyor. Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş’ın Hürriyet’e açıkladığı projeyle 3 bin 320 metre uzunluğunda, 5 istasyonlu Levent-Hisarüstü raylı sistemi, Aşiyan Füniküleri ile Boğaz’a inecek.
İstimlak gerektirmiyor
Yoğun yerleşim, araç sahipliği ve Boğaziçi Üniversitesi’nin yer aldığı bölgede yetersiz kalan karayolunun genişletilememesi nedeniyle gündeme gelen “Levent-Hisarüstü Raylı Sistem Hattı” bölgeyi İstanbul Metrosu’na bağlayacak. Yapılan ulaşım etütlerinin, yolculuk değerinin saatte tek yönde 5-10 bin yolcu olduğunu belirten Topbaş, bulunan çözümün, kapasitesi düşük ve yeraltından giden, istimlak gerektirmeyen bir çözüm olduğunu anlattı.
Topbaş’ın verdiği bilgiye göre, yeni mini metro projesi Hisarüstü’nü, Levent Metro İstasyonu’na bağlayacak. Metroya yeraltından entegre olacak proje, yüzeye büyük asansörler, sabit ve yürüyen merdivenlerle bağlanacak. 2′li dizi tren işletmesi ile başlayıp, ileride yolcu arttığında 3′lü diziye çıkabilecek mini metro, Hisarüstü’nden Levent’e 5 dakikada erişim sağlayacak. Seferler 4 dakikada bir yapılacak. Topbaş, yapımının 2 yıl sürmesi planlanan proje inşaatının Ulaştırma Bakanlığı’na devredilmesiyle ilgili resmi talepte bulunduklarını söyledi.
Hisarüstü’nden sahil 730 metre
Hisarüstü-Aşiyan Parkı arasındaki Füniküler Hattı’nın uzunluğu 730 metre, başlangıç ve bitiş istasyonları arasındaki yükseklik farkı da 104 metre olacak. Sahile, Büyükşehir Belediyesi’ne ait Aşiyan Parkı’nın bulunduğu alanda inilecek. Sistemin yamaca oturan (delme tünel gerektirmeyen) bir güzergâhla, ekonomik gerçekleştirilmesi ve yolcuya seyir fırsatı sağlanması amaçlanıyor. Proje hayata geçtiğinde, sahilden fünikülere binen İstanbullular, 3 dakikada Hisarüstü’ne çıkıp, o noktada entegre konumdaki “Hisarüstü-Levent Mini Metrosu’na aktarma ile Levent Metro istasyonuna ulaşabilecek.
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, yeni metro projesini Hürriyet Genel Yayın Yönetmeni Enis Berberoğlu ve Fatma Aksu’ya anlattı.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
