30 Mayıs 2012 Çarşamba

Boğaziçi İmar Sorununa Çözüm

10 Mart 2012 Sabah

Boğaziçi geri görünüm alanlarına, kentsel dönüşüm kapsamında imar izni verileceğini ancak, Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar ve Beykoz ilçelerinin, Boğaziçi “öngörünüm” bölgesinde kalan kesimlerinde ise Boğaziçi İmar Kanunu’nun aynen uygulanarak “yapı yapma yasağının” devam edeceğini açıklayan Gayrimenkul Hukukçusu Av. Emre Alcan Boğaziçi Öngörünüm bölgesinde devam etmekte olan ve toplamı 2 milyar TL’yi bulan davalar hakkında açıklamalarda bulundu.

Gayrimenkul Hukukçusu Av. Emre Alcan şunları söyledi: “Boğaziçi öngörümünde taşınmazı bulunan şahıslar arasında 1983 yılına kadar arsasını değerlendirerek inşaat yapmış olan kişiler çok ciddi ekonomik değer elde etmişken, hemen yanındaki hatta komşu parselde inşaat yapmamış olan arsa sahipleri ise bugün çok ciddi bir ekonomik gelirden mahrum kalmışlardır. Ayrıca iki komşu parsel arasında bugün 10 ile 20 kat arası değer farkı oluşmuştur.”

1983 tarihli 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanununun geçici 4. Maddesine göre; konut kullanımına ayrılmış ancak yapı yapılmamış yerlerde yeşil alan statüsü uygulanması sebebiyle arsa sahiplerinin tasarruf etme imkanının yaklaşık olarak 30 yıldan bu yana engellenerek mülkiyet haklarının ihlal edildiğini belirten Av. Emre Alcan idarenin bu taşınmazı ya kamulaştırarak ya da tahsis amacı dışına çıkartarak sözkonusu mağduriyeti gidermesi gerektiğini, ancak ilgili idarenin onlarca yıldır sessiz ve ilgisiz kalarak mağduriyetin devamına sebebiyet verdiğini, mülkiyet hakkını süresi belirsiz şekilde sınırladığını açıkladı.

Av. Emre Alcan, çevre parsellerin sahiplerinin, arsaları üzerine inşa etmiş oldukları yapılardan kira geliri elde edebildiğini ayrıca, mağduriyetin maddi boyutunu somut olarak ortaya koyan diğer bir konunun ise; Boğaziçi öngörünümde bir dönüm arsa içinde bulunan villanın değerinin yalı konumunda bulunmasa dahi 5 ila 15 milyon usd arasında değişmekteyken, aynı mahallede, çok yakın konumda ve 2960 sayılı yasa’ya göre yapı yapma yasağı bulunan arsanın değerinin ise birkaç yüzbin TL. ile sınırlı kaldığını açıkladı.

Belediyelerin, bir taşınmazın belirsiz süre kullanımına engel olamayacağını, kanunun hiçbir hükmünün belediyelere bu şekilde keyfi davranma yetkisi vermeyeceğini açıklayan Av. Emre Alcan İdarenin kamu yararı nedeni ile kamusal amaçların gerçekleştirilmesi için bir takım işlemler yaparken Anayasa’nın 35. Maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olması gerektiğini belirtti.

Av. Emre Alcan, Boğaziçi öngörümünde mülkiyet hakkı bu şekilde engellenen yüzlerce taşınmaz sahibinin dava yolu ile ilgili idareden taşınmazın rayiç değerini talep ettiğini söyledi.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE SİTE YÖNETİCİSİNİN TARAF EHLİYETİ VE GÖREVLERİ

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE SİTE YÖNETİCİSİNİN TARAF EHLİYETİ VE GÖREVLERİ

634 S. Kat Mülkiyeti Kanunun düzenlemesinde en sorunlu alan, yöneticinin aktif, pasif dava ehliyeti konusudur. Bu konuda yüksek mahkemenin çeşitli dairlerince verilmiş kararlar da, zaman zaman birbirleriyle çelişkili yargılar içermektedir. Aşağıda Yöneticinin aktif ve pasif taraf ehliyeti ile ilgili uygulamada sık karşılanan konular incelenmiştir.

1. Genel Kurul Kararlarının İptaline İlişkin Davalarda Ehliyet:

Bu konu, 28.11.2007 tarihli resmi gazetede yayınlanan 5711 sayılı kanun ile kat mülkiyet Kanunun 38. maddesine ek fıkra eklenerek netliğe kavuşmuştur. Kanunun sözü edilen maddesine göre Genel kurul kararlarına karşı açılacak davalarda husumet yöneticiye yönlendirilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2007 yılında yapılan bu düzenlemeye kadar Yüksek mahkeme, “ kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılan davalarda husumetin, iptali istenilen karara olumlu oylarıyla katılmış olan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir” şeklinde kararlar vermekteydi.

2.  Yöneticinin Görevleri Kapsamında Yapmış Olduğu Sözleşmelerle İlgi Davalarda Ehliyet:

Kat Mülkiyeti Kanunun 27. maddesine göre Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim biçimi, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak suretiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır." Ancak aynı yasanın 34. maddesi ise "kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (yönetim kurulu) denir" hükmünü amirdir. Adı geçen Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiştir. Bu görevler anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak gibi yetkileri de içermektedir. Site yöneticisi ya da yönetim kurulu hem 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde hem de kat malikleri kurulunca kendisine verilen yetkilere dayanarak dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Konuyla alakalı Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre;

Yönetici yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan ihtilaflarda; site yöneticisi dava açabileceği gibi, ilgili yöneticiye karşı da dava açılabilir. Belirtilmesi gereken önemli bir husus ise; yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini Kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

3. Elatmanın Önlenmesi Davalarında Ehliyet

Bu konuda Yüksek Mahkemenin, olayın özelliğine göre verilmiş farklı kararları bulunmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2007 tarihli kararında El atmanın önlenmesi davasında; davacı ve davalı taraf olarak iki site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle yetki verilip verilmediği konusu üzerinde durulmayarak, site ve kooperatif yönetimlerinin aktif ve pasif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.(Y.1.H.D 19.11.2007 2007/8561E-11023K).

Yine Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 01.07.2010 tarihli daha yeni bir kararında “Tüm kat maliklerince yöneticinin dava açmasına izin verdikleri hususu gözetilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davacı site yöneticisinin aktif dava ehliyetine sahip olmadığı gerekçesiyle” davayı reddetmiş olan ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.

4. Site Müteahhidinin Eksik Ve Hatalı İnşaat Yapması Dolayısıyla Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Ehliyet:

Ortak alanlarda hatalı ve eksik imalatlar yeni yerleşime açılan site genel kurullarında hararetli tartışmalara konu olur. Ancak bu tür konularda, alınmış bir genel kurul kararı olsa dahi, yönetici müteahhide karşı dava açılması konusunda aktif dava ehliyetine sahip değildir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 29.04.2008 tarihli kararında konuyla alakalı olarak;

“634 s. Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin (1.) fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü temsil edilen kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir (BK. m.34/1). Sair yandan, az yukarda açıklandığı üzere; açılan bu dava apartman yönetim kuruluna 634 s. Yasayla verilen görev ve tanınan yetkiler dâhilinde değildir. Bu kanuni nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davada husumet ehliyeti, dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir.” diyerek hüküm kurmuş ve yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozmuştur.

5. Ortak Alanlarla İlgili Olarak Bina Sahibinin Kusursuz Sorumluluğuna ilişkin Davalarda Ehliyet

Bir başka özellik arz eden durum ise site ve apartman kat maliklerinin Borçlar Kanunu m. 58’den kaynaklanan kusursuz sorumluluk hallerinde otaya çıkmaktadır. Borçlar Kanununun 58. maddesi uyarınca bina malikinin binanın gereği gibi yapılmamasından ve binanın bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlardan kusursuz sorumluluğu vardır. Bir apartman ya da sitenin gereği gibi yapılmamasından ya da binanın bakım eksikliğinden meydana gelecek zararlardan dolayı; gerek zarar gören gerekse zarar gören sigortalı ise zararı tazmin eden sigorta şirketi zarar görenin yerine geçerek açacağı rücu davasında tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmelidir. Site veya apartman yönetimi davalı olarak gösterilemez. Zira site veya apartman yönetimin pasif dava ehliyeti yoktur. Her kat maliki arsa payı oranında zararın tazmininden sorumludur.

Günümüzde Mülkiyet Formları Ve Kat Mülkiyeti

GÜNÜMÜZDE MÜLKİYET FORMLARI VE KAT MÜLKİYETİ

Taşınmazların mülkiyet Formu, müstakil bir taşınmaz üzerinde bir kişinin mülkiyeti olabileceği gibi, birden fazla bağımsız bölüm üzerinde birden fazla kişinin doğrudan veya dolaylı olarak sahipliğinin bulunduğu ve taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişinin, başkalarıyla birlikte ve karşılıklı hak ve sorumluluklar içinde taşınmazından yararlandığı bir mülkiyet türü de olabilir. Bu toplu halde sahip olunan mülkiyet türüne hukukumuz da genel bir ad verilmiş olmamakla birlikte bu türden mülkiyeti “Topluluk Halinde Mülkiyet” genel başlığı altında inceleyebiliriz. Topluluk Halinde Mülkiyetin en yaygın türü, kat mülkiyetidir .

Sadece, ortak ısınma ve kapıcılık hizmetlerinin bulunduğu apartman dairesi konseptine göre şekillenmiş ve 1950 li yıllarda şehirleşmenin hızlanması ile tatbikatta kendiliğinden oluşan kat satışı, hanlarda oda satışı şeklinde fiili uygulamaları yasal bir temele oturtmak üzere hazırlanarak 40 yıl önce yürürlüğe girmiş olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, az sayıda bağımsız bölümün bulunduğu ve ortak ihtiyaçların komşuluk ilişkileri çerçevesinde karşılandığı apartmanlarda yasal ihtiyaçlara cevap verse de; büyük sitelerde ihtiyaca tam olarak cevap verememektedir. Son olarak, 14/11/2007 tarihinde kabul edilen 5713 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanununa getirilen değişiklik ve ilaveler de günümüz ihtiyacını karşılamaktan uzaktır. Kat Mülkiyeti Kanununda, günümüzün değişen şartları karşısında eksiklik olarak gördüğümüz ana hususlar çalışmamızın konusunu oluşturmaktadır.

A. GENEL OLARAK MÜLKİYET FORMLARI

Bugün, çevremizde gördüğümüz konutların fiziki görünümleri birbirlerine benzese de, mülkiyet Formları farklı olabilmektedir. Mülkiyet Formundaki farklılık İşyerleri için de geçerlidir.

Topluluk halinde mülkiyette, hak sahiplerinin oluşturduğu, seçim ve hesap verme üzerine kurulu bir yönetim organı vardır. Topluluk halinde mülkiyet deki bu yönetin sisteminin, demokrasi kültürünün gelişmesinde önemli katkısının olduğunu söyleyebiliriz.

Topluluk halinde Mülkiyet de yönetim ve denetim mekanizmasının kalitesi, sitede yaşayan insanların yaşam kalitesini artırmasının yanı sıra, ortak giderlerin en etkin tarzda karşılanması ve Topluluk Halinde Mülkiyete konu taşınmazların değerlerinin yükselmesi sonucunu doğurur. Bu çalışmamızda topluluk halinde mülkiyette ve özellikle en yaygını olan “kat mülkiyetinde” yönetim konusunu inceleyeceğiz.

Hukukumuzda yer alan ve uygulaması bulunan mülkiyet Formlarını aşağıdaki şekilde tasnif edebiliriz

1. Müstakil mülkiyet

2. Topluluk Halinde Mülkiyet

a) Kat İrtifakı -Kat Mülkiyeti

b) Kooperatif Mülkiyeti

c) Birlikte Mülkiyet

(a) Paylı Mülkiyet

(b) Elbirliği Mülkiyeti

d) Devre Mülk

e) Devre Tatil

B. MÜSTAKİL MÜLKİYET

Birinci kategori ile, Medeni Kanunumuzun kabul ettiği ve bir taşınmazda bir kişinin malik olduğu klasik gayrimenkul mülkiyeti ifade edilmektedir. Bu mülkiyet formunda, kanunun öngördüğü bazı kısıtlamaların dışında, taşınmaz sahibi en geniş yetkilere sahiptir. Malikin bu formda yetkilerini bir başkası ile paylaşması veya bir başkası ile uzlaşıp ortak bir karar mekanizması kurması ve dolayısıyla bir yönetim sistemine ihtiyaç yoktur. Malik sadece yerel yönetim ve diğer kamu otoriterelerinin koyduğu kurallara ve kanunla gelen sınırlamalara uymakla yükümlüdür.

Ancak bu geniş ve münhasır yetki, insanın tabiatına ve egosuna iyi gelen bazı unsurları taşısa da, ekonomik olarak daha maliyetli ve daha az sosyal olduğu için bazen de tercih edilmeyen bir Form olmaktadır. Dolayısıyla günümüzde özellikle şehirlerde, müstakil mülkiyetten, topluluk halinde mülkiyete doğru bir yönelme söz konusudur.

C. TOPLULUK HALİNDE MÜLKİYET

1. Topluluk Halinde Mülkiyette Yönetim

Topluluk Halinde Mülkiyette Yönetim kavramı, taşınmazın bakımı, korunması, yenilenmesi, ısıtılması, soğutulması, taşınmazdan yararlananların sağladıkları faydayı artırıcı önlemlerin alınması, ortak alanlarla ilgili yeni yatırım kararlarını alınması ve nihayet, bu hizmetlerin karşılığı kaynağın (ortak giderlerin) taşınmaz sahiplerinden belli bir disiplin içinde toplanıp harcanarak bu harcamalarla ilgili taşınmaz sahiplerine belli bir sistem içinde hesap verilmesini ifade eder.

Ortada tek bir taşınmaz ve o taşınmazın tek bir malikinin bulunduğu Müstakil Mülkiyetde, taşınmazın tek sahibinin olması nedeniyle, bu türden bir mülkiyetde esas itibariyle yukarıda tanımını yaptığımız tarzda bir yönetim söz konusu olmayacaktır. Münferit Mülkiyette maliki, kısıtlayan ve ona hizmet sağlayan tek yönetim kamu yönetimidir. Bir taşınmaz yönetim sisteminden bahsedebilmek için, ortada mutlaka bir topluluk halinde bir mülkiyet söz konusu olması gerekir.

Hukuk sistemimizde yer alan topluluk halinde mülkiyet türleri içinde en yaygını olanı; Kat Mülkiyetidir.

2. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat Mülkiyeti, Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, , depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölüm malklrinin ortak alanlar üzerirnde ortak malik sıfatıyla kullanma hak ve yetkileri vardır.

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denmektedir.

Kat Mülkiyeti kanunu md. 17/3 de; “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” hükmü dikkate alınarak kat irtifakı ve kat mülkiyetinde yönetim aynı başlık altında incelenecektir.

İhtiyaçların ortak karşılanmasının yarattığı ekonomi, sağladığı konfor ve güvenlik standardı nedeniyle kat mülkiyeti günümüz şehirciliğinde gayrimenkul geliştirmenin ve edinmenin en önemli Formu haline gelmiştir.

Bugün ülkemizde, kat mülkiyetine konu pek çok büyük konut, büro ve alışveriş merkezi veya her üçünü de içeren (mixed-use) projeler geliştirilmekte bu projelerden bağısız bölümler pazarda satışa sunulmakta, kiralanmaktadır. Tamamlanmış ve kullanılmaya başlamış projelerin yönetimi, bakımı ve idamesi klasik mülkiyet kurallarının ötesinde özel bir düzenleme; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılmaktadır.

Bugün yüzlerce konut veya işyerlerinin bulunduğu sitelerde, ortak alanlar, sadece kapıcı dairesi, kömürlük, kalorifer dairesi, çatı gibi unsurlardan oluşmamaktadır. Her geçen gün daha fazla sitede, yüzme havuzu, spor üniteleri, elektro mekanik alt yapılar, güvenlik sistemleri gibi idamesi ve bakımı önemli bütçeleri ve yönetiminde profesyonellik gerektiren tesisler yer almaktadır..

Ancak sadece, ortak ısınma ve kapıcılık hizmetlerinin bulunduğu apartman dairesi konseptine göre şekillenmiş ve 1950 li yıllarda şehirleşmenin hızlanması ile tatbikatta kendiliğinden oluşan kat satışı, hanlarda oda satışı şeklinde fiili uygulamaları yasal bir temele oturtmak üzere hazırlanarak 40 yıl önce yürürlüğe girmiş olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, , az sayıda bağımsız bölümün bulunduğu ve ortak ihtiyaçların komşuluk ilişkileri çerçevesinde karşılandığı apartmanlarda yasal ihtiyaçlara cevap verse de; büyük sitelerde ihtiyaca tam olarak cevap verememektedir. Son olarak, 14/11/2007 tarihinde kabul edilen 5713 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanuna getirilen değişiklik ve ilaveler de günümüz ihtiyacını karşılamaktan uzaktır

Kat Mülkiyeti Kanununda eksiklik olarak gördüğümüz ana hususlar aşağıda beş başlık altında incelenmektedir.

(1) Yönetimin Tüzel Kişiliğinin Olması İhtiyacı

Bu yönde en önemli eksiklik, Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşturulan yönetim organlarının tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunun da iki yönetim organı düzenlenmiştir. Bunlar:

§ Kat Malikleri Kurulu

§ Yönetici

Bu iki organdan oluşan yönetim mekanizmasının (Yönetimin) Tüzel Kişiliği bulunmamaktadır.

Tüzel Kişiliğin bulunmamasının uygulamada yaratdığı sorunların başında, Kat Malikleri Kurulu aleyhine açılan davalarda taraf oluşumunun sağlanamamasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunda, hakimin müdahalesi ve Kat Malikleri genel kurul kararının iptali mümkün kılınmış olmakla birlikte bu hükmün uygulanması ancak genel kurulda dava konusu karar için lehte oy kullanmış tüm kat malikleri aleyhine açılacak bir dava yoluyla mümkün olmaktadır. Yüzlerce kat malikinin katılımıyla alnınan bir kararın iptali davasında taraf teşkili neredeyse imkansızdır.

Diğer yandan, Yönetimin pasif taraf ehliyeti olmaması nedeniyle, yönetimce hukuki işlemlerde karşı taraf nezdinde yeterli güven sağlanamamakta ve tüzel kişiliği olmayan yönetimin borçlandırıcı hukuki işlem ile kat malikleri yararına yapacağı hukuki işlemlerde fiili zorluklar ortay çıkmaktadır.

Keza, Tüzel kişiliği olmayan site yönetimi adına taşıt aracı satın alınamamaktadır.

Amerika, İngiltere ve Fransadaki uygulamalarda olduğu gibi, Yönetime, kat malikliğinin kazanılması ile otamatik olarak ortaklığın gerçekleşeceği bir özel şirket şeklinde tüzel kişilik kazandırılması, yukarıdaki aksaklıkları giderecektir. Bu türden yönetici şirket, belli sayının üzerinde bağımsız bölüm olan veya belli büyüküğün üzerine inşaat alanı olan anagayrimenkuller için zorunlu hale getirilirken; az sayıda bağımsız bölüm olan anagayrimenkuller için ihtiyari olabilir. Böylece, büyük sitelerin ihtiyacı karşılanırken, mütevazi bütcelerle yönetilen ve işleyen ve sorunsuz giden yönetim sistemleri olan küçük apartman ve sitelerin bir ilave yük altına sokulması önlenmiş olur.

(2) Yönetimde Görev Alan Kişilerin Sorumluluklarının Kooperatifler Kanundaki Düzenlemeye Paralel Hale Getirilmesi

Kooperatifler Kanunu, (md 62); Yönetim Kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden ve özellikle kooperatifin para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı "Devlet memurları" gibi ceza görürler. hükmü ile Kooperatif yönetiminde görev alanların bir anlamda kamu görevi yaptığı kabulü ile bunların görevleri ile ilgili suçlardan alacakları cezaları artırmıştır. Kooperatif Kanunda yer alan hükme benzer bir hükmün, benzer bir Topluluk Halinde Mülkiyet Formunun düzenlendiği Kat Mülkiyeti Kanununa da konulması uygun olur. Zira büyük sitelerde ve özellikle toplu yapılarda, büyük bütçeli harcamaların etkili bir kontrolü bulunmamaktadır.

Diğer yandan Kooperatifler Kanunun 56.Maddesinde yer alan ve Kooperatif Yönetim Kurulu üyeleri için aranan “Türk Ceza Kanununun zimmet, ihtilas, irtikap, rüşvet, görevi suiistimal, sahtekarlık, hırsızlık, dolandırıcılık, hileli iflas, emniyeti suiistimal ve Devletin şahsiyetine karşı işlenen suçlara ilişkin hükümlerine veya bu Kanuna göre mahkum olmamak.” Şartının Kat Mülkiyetine konu anataşınmazın yöneticileri için de aranması yerinde olur

(3)Yönetim Planının Etkin Uygulanmasını Sağlayacak Cezai Şartlar

Kat Mülkiyeti Kanunda bir arada yaşamanın ve ortak alanlardan birlikte yaralanmanın kuralları geniş olarak yer almaktadır. Birbirleriye sıkı ilişkide bulunan kimselerin oluşturduğu topluluğun yönetimi ile ilgili kanunda yer alan detaylı hükümlerin yanı sıra, kanun, kat maliklerine Yönetim Planlarını, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla diledikleri gibi yapma ve birlikte yaşamla ilgili kendi kurallarını belirleme imkanı getirmiştir. Ortak alanlardan ne şekilde yararlanılacağı, katılım paylarının ne şekilde hesaplanacağı, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği ve hatta bağımsız bölümün kiraya verilip verilemeyeceği, tarafların ortak iradeleriyle önceden sözleşmesel olarak belirlenerek tapuya tescil edilmektedir. Bu nedenle yönetim Planı, Kat Mülkiyetinde yönetimin önemli bir unsurudur.

Yeni konsepte sitelerin ve yaşam alanlarının hızla yaygınlaştığı günümüzde, Yönetim Planları daha detaylı hukuki metinler olarak karşımıza çıkmaktadır. Yönetimin kalitesi ve etkin şekilde uygulanan iyi hazırlanmış bir yönetim planı, ortak yaşam kalitesini artırmakta ve taşınmazların yatırım ve kira değerini önemli oranda artırmaktadır.

Yönetim planının etkin şekilde uygulanması açısından yönetim planında Borçlar Kanunun cezai şart hükümlerinden yararlanılarak, yönetim planı hükümlerinin ihalelinde para cezası da öngörülebilmektedir. Başkasına ait alana aracını park etme, balkonların uygunsuz kullanımı, ortak alanlara kullanılmayan ev eşyalarının bırakılması, evcil hayvanının tasmasız bahçeye salınması, çöplerin uygun paketlenmemesi ve çevreyi kirletme gibi yönetim planında yasaklanan eylemlere aykırılıklar her biri tek tek ele alındığında küçük aykırılıklar sayılsa da ortak hayatın huzur içinde geçmesi ve komşuluk ilişkilerinin zedelenmeden geliştirilmesi açsından müeyyideye bağlanması gerekmektedir.

Yargıtay’ın kararlarında kabul edilen görüşe göre, Cezai Şart, esas borca bağlı olarak vücuda gelen ve borçlunun borcunu ifa etmemesi veya geç yerine getirmesi veyahut noksan ifa etmesi ve nihayet şart kılınan şekilde ve mahalde ifa etmemesi halinde, alacaklıya muayyen bir meblağı çoğunlukla bir miktar paranın tediyesi şartını kapsayan bir taahhüttür (BK. 158-161 ). Gecikme zammı kanun ile kabul edildiği halde, cezai şart bir hukuki muameleye dayanır. Gecikme zammında bir para borcunun geç ödenmesi söz konusudur. Cezai şart ise para borçlarının yanında akdin icra edilmemesi, noksan olarak icrası, akdin muayyen zamanda ve şart kılınan mahalde icra edilmemesi hallerinde de, sözleşme ile kabul etmek mümkündür. Cezai şart asıl gayenin teminatı olma işlevine sahiptir. (HUKUK GENEL KURULU T. 18.2.2004 E. 2004/10-104 K. 2004/94)

Yargıtay’ca da benimsenen bu cezai şart yorumu karşısında, kat maliklerinin sözleşmesel edimlerini tam anlamıyla yerine getirmemeleri ve diğer taraflara ve yönetime ilave külfetler getirmesi halinde, cezai şarta karşılaşmaları, durumunun hukuk sistemimize uygun düştüğünü söyleyebiliriz. Buna rağmen, idari para cezası gibi bu türden cezai şartın özel sözleşmelere konamayacağı yönünde görüşler de vardır. Ayrıca, kat maliklerinin dışında kiracı ve benzer sakinlerin de sözleşmesel bir taahhütleri olmasa da cezai şartın bunlar için de uygulanabilir olması ihtiyacı da vardır..

Kat Mülkiyeti Kanunun 33. Maddesi;

“Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”

hükmünü içermektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesinde de, Kat maliklerinden birinin kanuna (ve yönetim planına) göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi ihtimali öngörülmüş ve bu durumda, mağdur olan kat maliklerinin, mağdur eden kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri yolunda ağır bir müeyyide getirmiştir. Tatbikatda hemen hemen hiç uygulanmayan ve toplumun kültürüne pek de uymayan bu hükmün kurallara uymamakta israr edenleri caydırıcı etkisi kısıtlıdır. Diğer yandan mahkemelerimizin ağır iş yükü karşısından hakimin her bir münferit ihlalde müdahalesinin sağlanması ve zarar verici davranış içinde bulunan kişiye mahkeme kararı ile ceza tatbik edilerek onu uygun davranışa yönlendirmek pek pratik bir yol olarak görünmemektedir.

Oysa her bir kural ihlalinde düzenlenecek tutanaklarla bir para cezası tahakkuk ettirilerek, kural ihlali yapanının aylık aidatına ilave suretiyle cezai şart tahsilatı ortak yaşam kuralına aykırı davranışları caydırmada daha etkili ve pratik bir yöntemdir.

Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununda ortak yaşam kurallarına uymayan ve bu şekilde başkalarının haklarını kullanmasını zorlaştıran ve taşınmazın yatırım değerinin düşmesine neden olan site sakinlerine uygulanacak cezai şartların yönetim planlarında belirlenmesine yönelik bir düzenleme çok yerinde olacaktır

(4) Uyuşmazlıkların Hakem Yoluyla Çözümü;

Yönetim Planlarına yer alan, kat maliklerinin birbirleri ve yönetimle uyuşmazlıklarının öncelikle hakem heyeti tarafından çözüleceği (tahkim şartı) yönündeki kurallar, Yargıtay’ca geçersiz sayılmaktadır.

Yargıtay’ın, “Buyurucu nitelikte olan Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesi uyarınca yasanın uygulanmasından kaynaklanan tüm çekişmelerin sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğineve yönetim planındaki tahkim şartının geçerssiz olduğu” yönündeki yorumu mevcut yasal düzenleme karşısında yerindedir Ancak, komşuların kendi aralarındaki sorunların çözümünü tahkimle çözme yoluna gitmek istemeleri halinde yasanın buna imkan vermesi gerekir. Bu nedenle KMK da bu yönde bir değişiklik ihtiyacı bulunmaktadır.

(5) 5713 Sayılı Kanun İle Getirilen Toplu Yapı Tanımının Yol Açtığı Sorun;

28/11/2007 tarihli, 26714 sayılı Resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5711 sayılı kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 9. Bölüm olarak toplu yapılarla ilgili özel hükümler ilave edilmiştir. yeni ek madde 66 da tek bir parsel üzerinde birden fazla bloktan oluşan anayapı da toplu yapı tanımına dahil edilmiştir. Diğer yandan 5713 sayılı kanunun Geçici Madde 3 – “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.” hükmüne amirdir.

Bu durumda aynı parselde birden fazla blok bulunan siteler, yıllarca uyguladıkları “tek yönetim” esasından, her bir blok için ayrı bir yönetim esasına geçmek zorunda kalacaklardır. Bir başka ifade ile birden fazla blok bulunan siteler, kanunun yürürlük tarihi 28.11.2007 tarihinden itibaren 6 ay içinde (28.05.2008) tarihine kadar zorunlu olarak, yönetim planlarını değiştirilecekler ve sitelerin de her bir blok için Blok Kat Malikleri Kurulu ve bir de Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunu ve yöentimlerini oluşturacaklardır. Bu düzenleme az sayıda dairlerden oluşan ve tek bir kat malikleri kurulu ve tek bir yönetici ile sistemlerini yürüten siteler açısından gereksiz bir külfettir. Tek parsel üzerinde kurulu sitelerde toplu yapıya geçişin ihtiyari olması gerekirdi. Bu konuda hızlı bir kanun değişikliği gerekmektedir.

Dönüşüm 4 Aşamada Yapılacak

18 Ocak 2012

Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı, Bakanlar Kurulu’nda imzaya açıldı.

Afet risklerinin önlenmesi ve kentsel dönüşüm uygulamalarında mevzuat dağınıklığının ortadan kaldırılarak ‘afete hazırlıklı bir Türkiye’ oluşturmak amacıyla hazırlanan Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı, imar mevzuatı ve yapılaşma konularında köklü değişiklik içeriyor. Riskli yapıların kullanıcılarının hak kaybına uğramadan yıkılması temeline dayanan yasal düzenleme, TBMM’den de aynen geçer ve taviz verilmeden uygulanırsa Türk inşaat sektörü için de yeni bir dönem başlamış olacak. Türkiye’nin en önemli sorunlarından birisi olan ancak deprem felaketlerinin ardından tartışılmaya başlanan ‘kentsel dönüşüm’ sorunun çözümü iddiasıyla hazırlanan tasarı Bakanlar Kurulu’nda imzaya açıldı.

TBMM’de ilgili komisyon ve genel kurulda değiştirilmemesi ve uygulamada taviz verilmemesi halinde, Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’ın ifadesiyle 400 milyar dolara kadar çıkacak olan maliyet Türkiye’de yeni bir dönemin de başlamasına yol açacak. Toplam 20 maddeden oluşan tasarı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda can ve mal kaybı yaşanmadan gerekli iyileştirme tasfiye ve yenilemenin yapılarak ülke genelinde güvenli ve yaşanılabilir alanlar oluşturmayı amaçlıyor. Kanun Tasarısı kapsamında yapılacak işlemler; taşınmaz devri- tahsis ve tescil, anlaşma, tahliye ve yıktırma, uygulama ve değerlendirme olarak 4 ana aşamadan oluşuyor.

Riskli yapılar nasıl belirlenecek?

Bakanlar Kurulu’nda bulunan tasarıya göre, riskli yapılar, yerel yönetimler (idare) tarafından tespit edilip, bakanlığa bildirilecek. Bakanlık, TOKİ ve idare riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilecek. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş gün içinde Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek.

Kanun kapsamında kullanılmak üzere, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda yer alanlar dahil, kamu idarelerine tahsisli olmayan Hazine’nin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, Hazine dışındaki kamu idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, bakanlık, idare veya TOKİ’ye tahsis veya devir edilebilecek. Tahsis ve devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaf tutulacak. 3 yıl içinde amacına uygun olarak kullanılmaya başlanmayan taşınmazlar, bakanlığın talebi üzerine bedelsiz olarak re’sen tapuda Hazine adına tescil edilecek veya eski maliki olan kamu idaresine tekrar devredilecek.

Elektrik, su ve gaz verilmeyecek

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilecek. Kanunun uygulanması sırasında, bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek, verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, anlaşma yolu esası, anlaşan maliklere ya da içinde oturanlara geçici konut tahsisi veya kira yardımı, maliklerce, mülki amirlerce, idarelerce veya bakanlıkça tahliye ve yıkım işlemlerinin yaptırılması şeklinde olacak. Bu konudaki usul ve esaslar Bakanlar Kurulu tarafından belirlenecek.

Yıkımdan önce 30 gün süre

Riskli yapıların yıktırılması için, maliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu süre içinde malik tarafından yıktırma gerçekleştirilmediği takdirde idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Bu sürede de yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm gelirlerinden karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülkî âmirler tarafından yapılacak.

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdare’ye bildirilecek. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılacak veya yıktırılacak.

Üzerindeki yapı yıkılan arsada yapılacak uygulama da tasarıyla düzenleniyor. Kararlar, hissedarların 2/3′ünün ortak kararıyla alınacak. Karara katılmayan hissedarların payları açık artırmayla diğer maliklere satılacak. Satılmazsa rayiç bedel üzerinden satın alınarak Hazine adına tescil edilecek. Hissedarların 2/3′ünün ortak kararı olmadığı takdirde gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için kamulaştırma veya acele kamulaştırma yapılacak.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bu yapılarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm gelirlerinden kredi veya mülkiyet ve sınırlı ayni hak sağlayan konut sertifikası verilecek.

Gecekondu Kanunu’na göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’da belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilecek. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulu’nca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bakanlıkça dönüşüm gelirlerinden güçlendirme kredisi verilebilecek.

Dönüşüm gelirleri ve muafiyetler

Kanun uyarınca yapılacak olan uygulamalarda kullanılmak üzere, Maliye Bakanlığı’nca genel bütçeden ayrılacak olan pay bakanlığın bütçesine aktarılacak. Ayrıca, yapılan plan değişikliklerinden elde edilen harç gelirlerinin yüzde 50′si, İmar Kanunu’nun 42′nci maddesi uyarınca tahsil edilen para cezalarının yüzde 50′si, Çevre fonlarından aktarılan paylar ve Çevre Kanunu uyarınca tahsil edilen idari para cezalarının tamamı, İller Bankası’nca yerli ve yabancı kaynaklardan temin edilen krediler ile kendi faaliyetlerinden elde edilecek paylar, 2B olarak bilinen ve orman dışına çıkarılan yerlerin satışından elde edilen gelirlerin miktarı da gözönüne alınarak bakanlığın bütçesinde öngörülen ödenekler, kanunda öngörülen uygulamalar sonunda elde edilecek hâsılat ve gelirler bakanlığın bütçesine aktarılacak.

Bakanlık, TOKİ ve idare tarafından yapılacak olan işlem, sözleşme ve uygulamalar; hak edişlere ilişkin KDV ödemesi hariç olmak üzere, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgesi için alınan harç ve ücretler de dahil, her türlü vergi, resim, harç, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaf olacak.

2012 Kentsel Dönüşümün Yol Haritası

İşte kentsel dönüşümün yol haritası

Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, Kentsel Dönüşüm Yasası’nın ocakta Meclis’te olacağını açıkladı. Bayraktar, onbinlerce kişiye iş kapısı açacak, daha da önemlisi insanları sağlıklı yapılara kavuşturacak yasanın detaylarını anlattı.
İstanbul’da dönüşüm kapsamına alınacak bölgeler arasında, Avcılar, Esenler, Güngören, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Kağıthane, Bağcılar, Sultangazi, Ataşehir’in bir kısmı, Kartal, Pendik, Tuzla, Maltepe, Ümraniye ve Sarıyer’in bir bölümü de yer alıyor.

ÇEVRE ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, milyonlarca insanı doğrudan ilgilendiren Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı’nın hazır olduğunu belirterek, Yasa’nın ocakta Meclis’te onaylanmasını beklediğini kaydetti.

Geçtiğimiz hafta İstanbul’da gazetecilerle biraraya gelen Erdoğan Bayraktar, Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı ve kentsel dönüşümde izleyecekleri yol haritası hakkında bilgi verdi. Bayraktar, kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasa’sı olarak adlandırılan düzenlemenin Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı olduğunu açıkladı.

1. Riskli alanlar saptanacak

Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı’nın ana omurgasını, depreme dayanıksız, içinde oturulamayacak durumda olan, riskli binaların tespit edilerek, yıkılması oluşturuyor. Öncelikli olarak, Almanya’dan getirilecek röntgen cihazlarıyla binaların röntgeni çekilecek. Uzmanlar tarafından oluşturulacak ekipler tarafından bu binaların risk analizi yapılacak. Ortaya çıkan veriler çerçevesinde Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alanlar belirlenecek, riskli alanlar dışında kalan bölgelerde ise belediyeler riskli binaları tespit edebilecek.

2. Anlaşma esas alınıyor
Riskli alanlar ve binaların tespitinin ardından, yıkımlar başlayacak. Yasa tasarısına göre yıkım kararlarına itiraz edilemeyecek, ancak sadece yıkım bedeli, kamulaştırma bedeli gibi noktalar yargıya taşınabilecek.

Erdoğan Bayraktar, kentsel dönüşüm amacıyla hazırlananyasa tasarısıyla riskli binaların yıkımının vatandaşın inisiyatifine bırakmayacaklarının altını ısrarla çiziyor.

Yasa tasarısına göre; vatandaşa riski binasını yıkması için 3 ay gibi belirli bir süre verilecek. Bu sürede inanın yıkılmaması halinde, 1 ay içinde binanın yıkılması için ikinci bir yazılı tebligat yapılacak. Bu sürede de bina yıkılmamışsa, yasa gereği yıkımı devlet gerçekleştirecek.

Bayraktar, yıkım sürecinin valiliklerin yetkisiyle gerçekleşeceğini, yıkımların ise belediyeler ve TOKİ eliyle yapılacağını açıkladı.

İnşaat

3. 2/3 çoğunluk karar verecek
Bayraktar, riskli yapıların yıkılmasının ardından, gayrimenkul üzerindeki kat irtifakının sona erdiğini belirterek, kat irtifakı olan tapuların hisseli arsa tapusuna dönüştüğünü kaydetti. Üzerindeki riskili yapı yıkılmış olan arsa hissedarları, aralarında anlaşmaları halinde, isterlerse arsayı satabilecek ya kat karşılığı vererek ya da kendisi yeni bir yapı yapabilecek.

Hissedarların anlaşma sağlayamamaları durumunda ise nitelikli çoğunluğun anlaşması esas alınacak. Örneğin, bir bölgede 100 dönümlük alanda hisse sahiplerinin 2/3’ten fazlasının anlaşma sağlaması halinde, anlaşmayı kabul etmeyenlerin hisseleri SPK tarafından lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenen değer üzerinde açık artırma ile diğer hissedarla satılacak. Satılmadığı durumunda ise rayiç bedel üerinden söz konusu hisseler Hazine adına tescil edilecek. Hissedarlar 2/3 çoğunluk sağlayarak karar alamadığı taktirde ise Bakanlık ya da TOKİ kamulaştırma veya acil kamulaştırma yapabilecek.

Parseller birleştirilip planlar yapılacak
Bayraktar, amaçlarının sadece riskli binaların dönüştürülmesi değil sağlıklı kentleşmenin gerçekleştirilmesi olduğunu ifade etti. Riskli alanlarda kanun kapsamında yapılacak her türlü işin ve işlemin Bakanlık ve TOKİ işbirliğinde yapılacağını kaydeden Bayraktar, “Kanun’un bir özelliği de parsellerin hamur gibi yoğrulması olacak. Bölgede yeni yollar, yeni meydanlar yeni kentsel tasarım yapılacak” dedi.

İstanbu’da riskli alan ilan edilecek bölgeler arasında Avcılar Esenler, Güngören, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Kağıthane, Bağcılar, Sultangazi, Ataşehir’in bir kısmı, Kartal, Pendik, Tuzla, Maltepe, Ümraniye de bulunuyor.

Vatandaş mağdur edilmeyecek
Kentsel dönüşümün halka rağmen ya da devlete rağmen gerçekleştirilemeyeceğine değinen Bayraktar, vatandaş mağdur etmemeyi esas aldıklarını kaydetti.

Bayraktar, “anlaşma sağladığımız bina sahiplerine binalarının bedelini ödeyeceğiz, binası yıkılıp evsiz kalan kiracı ya da gecekondu sahibine de yardım edeceğiz. Gecekonduysa enkaz bedeli, kiracıysa kira yardımı, işyeriyse iş yeri desteği sağlanacak. Anlaşma sağlayamadıklarımız ise kamulaştırma parasını alıp başının çaresine bakacak” diye konuştu.. Bülent YOLDAŞ/Emlak&Mortgage SABAH

Kentsel Dönüşüm Yasası 2012

Kentsel Dönüşüm Yasası 2012

Kentsel Dönüşüm Yasası Kanun Tasarısı Onaylandı. Kentsel Dönüşüm Yasası son durum ve ayrıntıları burada … Kamuoyunda Kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen afet riski altındaki alanların dönüştürülmesini öngören kanun tasarısı, TBMM Genel Kurulu’nda onaylandı.
Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesiniöngören kanun tasarısı, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı.
Afet Risk Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre, gecekondu sahibine konut verilinceye ve konut yapmak üzere arsa tahsisi yapılıncaya kadar gecekondusuyıktırılamayacak.
Belediyelerin, kamunun mülkiyetinde ve kullanımında olan yerler için kentsel dönüşüm kararları,Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca alınacak.

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan yerler de BakanlarKurulu kararıyla bakanlığa veya TOKİ’ye bedelsiz devredilebilecek.
Afet riski taşıyan yerleşim merkezlerindeki aileler, orman veya mera vasıflı alanlara ve Hazine’nin özel mülkiyetinde olan yeni yerleşim yerlerine yerleştirilecek .
Yenileme projelerinin gerektirdiği uygulamalar, verilen süre içinde yapı malikince yapılmadığı takdirde il özel idaresi veya belediye tarafından yapılarak masrafı yapı malikinden tahsil edilecek.
Boğaziçi Kanunu kapsamında kalan geri görünüm ve etkilenme bölgelerindeki alanlarda dadönüştürme kapsamına alınacak.
Kaynak: AA – 16 Mayıs 2012

Paylı Mülkiyet Kavramı

PAYLI MÜLKİYET

Birden fazla kişinin bir eşyanın tamamına paylı olarak, bu malı maddi olarak paylaşmadan malik olmalarına, paylı mülkiyet denir. Bu mülkiyete tabi şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet konusudur. Paylı mülkiyet ilişkisi ya bir hukuki işlemle ya da bir idari işlemle veyahut kanundan kaynaklanan nedenle tesis edilmiş olabilir.

A. Ortakların Yükümlülükleri

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

3. Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir (MK.m.694).

4. Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri, kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarruf hakkına sahiptir. Ancak satış anında, diğer paydaşların önalım(şufa) hakları saklıdır.

B. Paydaş Payı Üzerinde Neler Yapabilir

1. Paydaş istediğinde payını kısmen veya bütün halinde başkasına devredebilir. Bu aynı zamanda paylı mülkiyeti, elbirliği mülkiyetinden ayıran özelliklerden biridir. Medeni kanunumuz sadece diğer paydaşlara, payın satılması durumunda önalım hakkı vermiştir.

2. Paydaş payını rehin edebilir. Taşınmaz söz konusuysa ipotek kurar. 3.Kişinin borcu için de rehin kurulması mümkündür.

3. Paydaş payı üzerinde başkası adına ‘‘intifa hakkı’’ kurabilir. Ancak bu hak tüm eşya üzerinde kurulmaz, sadece o paydaşın payı üzerine kurulur. Ayrıca intifa hakkı sahibi hakkın özüne dokunamaz. Mesela intifa hakkı sahibi payını başkasına devredemez, rehin hakkı kuramaz, intifa hakkı kuramaz.

4. Paydaş payı üzerinde ‘‘taşınmaz yükü’’ kurabilir.

C. Paydaşlığın Devamı İçin Yapılan Sözleşme

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmaları gerekmektedir ayrıca tapuya şerh konulabileceği de kabul edilmiştir. Bu şerh koymanın amacı sonradan malı iktisap eden üçüncü şahıslar yönünden etkili olmasıdır.

Kanun yapılan bu anlaşma ile sürenin 10 yıldan fazla olamayacağını hükme bağlamıştır. Sözleşme 10 yıldan uzun bir süre için usulüne uygun olarak yapılmış ise, 10 yıldan sonrası için kararlaştırılan süre paydaşları bağlamaz. Paydaşları bağlayan başlangıçta ki 10 senedir.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.

D. Paydaşlıktan Çıkarma

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. (TMK m. 696/1)

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yok Mayıs 2012

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yok

Gayrimenkul Hukuku Derneği başkanı Ali Güvenç Kiraz’dan evini yenilemek için Kat Mülkiyeti kanununun değişmesini bekleyenlere kötü haber

Gayrimenkul Hukuku Derneği başkanı Ali Güvenç Kiraz, kanun tasarısı hakkında konuştu. Müteahhitler ve evlerini yaptırmak için Kat Mülkiyeti konusundaki oybirliğiyle ilgili sorunlar yaşayanların 3/2 kuralını beklediğini söyleyen Kiraz, kanunun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun oybirliğiyle binanın yıktırılarak yeniden yaptırılması kuralını değiştirmediğinin altını çizerek, bunun, dönüşüm alanı ilan edilmeyen bölgelerde 3/2 kuralının uygulanamayacağı anlamına geldiğini söyledi.

Kiraz, “Özellikle Bağdat Caddesi veya bazı bölgelerde inşaat yaptırmak için bu kuralın değiştirilmesini bekleyenler biraz daha bekleyecek. Bizim görüşümüze göre de kentsel dönüşüm alanı ilan edilmeyen tüm bölgelerde de yeniden yapılanma için 3/2 gibi bir kuralın belirlenmesi ve bu bölgelerin de düzenlenmesi şartı esastır.”

Dava açma hakkı yok

Dönüşüm ilan edilen bölgelerde hak sahiplerinin ‘idari dava açma hakları’nın ellerinden alındığını sadece bedele ilişkin hukuk mahkemelerinde dava açma hakları tanındığını ifade eden Kiraz, şöyle konuştu:

“Uygulamada idari hakimlerin veya itiraz yolu ile Anayasa Mahkemesi önüne bu konuda dosyaların gelmesi halinde hakimlerin nasıl bir takdir yolu izleyeceğini biz de merak ediyoruz. Dönüşüm ilan edilen bir bölgede idari dava açma hakkının bertaraf edilmesi çok ciddi sorunlar yaratabileceği gibi Avrupa İnsan Hakları Mahkemeleri nezdinde de Türkiye’yi çok ciddi tazminat yaptırımları ile karşı karşıya bırakabilir. İtalya bu yüzden çok yüksek tazminatlar ödemek zorunda kalmıştı.”

Tek yetki TOKİ’de

Kiraz, riskli alanlarda (kentsel dönüşüm bölgesinde) her türlü yapılacak olan işte Bakanlık organizasyonu ile TOKİ’nin yetkili olacağına dikkat çekerek, “TOKİ’nin özel teşebbüslerle uygulama yetkisi de kendisine ait olacaktır” dedi.

Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkı

PAYLI MÜLKİYETTE YASAL ÖNALIM HAKKI (KANUNİ ŞUF’A)

Paylı mülkiyette, taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı sözleşmesel şartlarla bu payın öncelikle alıcısı olabilme yetkisini kendilerine veren hakka, kanuni önalım hakkı denir.

1) Önalım Hakkı Sahibi

Bu hakkın sahibi taşınmaza sahip olan paydaşlardır. Bu hak paya bağlı bir haktır ve pay kimde ise hak sahibi odur.

2) Bildirim

Türk Medeni Kanuna göre, ortaklardan birinin kendi payını satması durumunda, satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. (MK m. 733/ f. 3)

3) Ön Alım hakkının Kullanılamayacağı Haller:

a) Bir Payın Diğer Bir paydaşa Satılması Hali

Yasal önalım hakkı ancak paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satış yapılırken kullanılabilir. Bir paydaşa yapılan satışta diğer paydaşlar yasal önalım hakkına sahip değildirler.

b) Cebri İcrada yapılan Satışlarda:

Yasal önalım hakkı cebri artırma (icra kanalı) ile yapılan satışlarda kullanılamaz.

c) Bağışlama ve Miras Payının Önceden Devrinde

Görünürde satış şeklinde yapılmış olsa da asıl amacı bağışlama, miras payının önceden devri niteliğinde olan temliklerde de önalım hakkı kullanılamaz.

d) Trampa Yoluyla Devirde;

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan sınırlamalarından olan önalım hakkı bu özelliği sebebiyle sadece gerçek anlamdaki satışlar için kabul edilmiştir. O nedenle satım niteliğinde olmayan temliklerde önalım hakkı kullanılamaz. Trampa da bu türde temliklerden olduğu içindir ki trampa yoluyla devir işlemlerinde paydaşların önalım hakkını kullanmalarından söz edilemez. Çünkü Trampa, bir malın başka bir malla değiştirilmesidir (BK. m. 232). Ancak paydaşlar açılacak önalım davasında tanık dahil olmak üzere her türlü delil ile trampanın muvaazalı olduğunu kanıtlayabilirler.

4) Ön Alım Hakkının Kullanılması

a) Dava Açılması

Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.(MK m. 734/f. 1) Dava dışında kullanılması mümkün değildir.

Normalde satışın hemen arkasından tescil işlemleri yapıldığı için dava alıcıya karşı açılarak önalım hakkı kullanılır. Ancak bazı durumlarda henüz tescil yapılmamış olabilir. Bu gibi durumlarda davalı taraf payını üçüncü kişilere satan paydaştır. Önalım hakkının kullanılmasıyla hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında bir satım ilişkisi doğar ve şartları payını devreden paydaş ve alıcı arasında ki sözleşmenin şartlarıdır. Önalım hakkı satılan payların tamamı için kullanılabileceği gibi bir kısmı için de kullanılabilir.

Önalım hakkı sahibi, payın adına tesciline karar verilmesinden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

5) Ön Alım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre Ve Feragat

Yapılan satış, alıcı veya satıcılar tarafından noter aracılığı ile bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ edilmesini izleyen tarihten itibaren 3 aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar. İki yıllık süre ise yapılan pay satışını izleyen günden başlar. Bu sürelerin geçmesiyle paydaş sadece bu satış için önalım hakkını kullanamaz yoksa önalım hakkını kaybetmiş değildir.

*Ayrıca Yargıtay HGK’ ya göre üç aylık sürenin başlaması için önalım hakkı sahibinin; Satış konusunu, bedelini, ödeme koşullarını ve alıcıyı öğrenmiş olması gerekir.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Resmi şekli kural olarak noter yerine getirir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragati içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir. (MK m. 733/f. 2)

AİDAT BORÇLARI HAKKINDA YARGITAY KARARI

AİDAT BORÇLARI HAKKINDA YARGITAY KARARI

SORU

İki yıl önce satın aldığım evin benden önceki sahibi tarafından ödenmemiş olan aidatları faizi ile birlikte benden tahsil edilmek istenmektedir. Benden önceki kat sahibine ait olan borcu üstlenmeyeceğimi belirtmeme karşın yönetim tarafından icraya verilmiş durumdayım.

CEVAP

KAT MALİKİNİN ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
ORTAK GİDER BORCUNDAN SORUMLULUK ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
ESKİ MALİKİN AİDAT BORCUNDAN YENİ MALİKİN SORUMLU TUTULAMAMASI ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde )
634/m.20

ÖZET :

“Dava ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ''
Bu açıklamalar gereği hakkınızda yapılan icra takibine yasal süre içerisinde itiraz etmeniz mümkündür.

Emlak Analiz