Bu rehbere elektronik ortamda www.gib.gov.tr internet sayfas
ından ulaşabilirsiniz.
Vergisel konularda bilgi almak için
Vergi İletişim Merkezinin 444 0 189 numaralı telefon hattına Başvurabilirsiniz.
www.gib.gov.tr
Bu rehber, yay
ın tarihinde yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak hazırlanmıştır.
GEL
İR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Daire Ba
şkanlığı
Yay
ın No:122
Mart 2011
2
İ
ÇİNDEKİLER
Giri
ş
1. Gelir Vergisinin Konusu ve Unsurlar
ı
2. Gayrimenkul Al
ım-Satım İşlerinde ‘Ticari Kazanç - Değer Artış Kazancı’ Ayrımı
3. Gayrimenkulün Tan
ımı ve Elden Çıkarılması
a. Mal ve Haklar
ın İktisap Şekli
b. Mal ve Haklar
ın Elden Çıkarılma Süresi
4. Safi De
ğer Artışının Tespiti
5. De
ğer Artış Kazancının Beyanı
6. Gayrimenkul Al
ım - Satım İşlerinde Katma Değer Vergisi Uygulaması
7. Gayrimenkul Al
ım - Satım İşlerinde Tapu Harcı Yükümlülüğü
8. Gayrimenkul Al
ım - Satım İşlerinde Emlak Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Yükümlülükler
3
G
İRİŞ
Bu rehber, gayrimenkul al
ım-satımı sırasında vergisel yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi için, mükelleflerimizin doğru yönlendirilmelerini sağlamak amacıyla hazırlanmıştır.
Rehberde, gelir vergisinin konusu ve unsurlar
ı, gayrimenkul alım-satım işlerinde ‘ticari kazanç - değer artış kazancı’ ayrımı, gayrimenkul olarak tanımlanan mal ve hakların neler olduğu ve bu mal ve hakların elden çıkarılması sırasında elde edilen kazancın niteliği, safi değer artışının tespiti ve kazancın hangi hallerde beyan edileceğine dair açıklamalara ve gayrimenkul alım-satımında katma değer vergisi, gayrimenkul alım-satımında tapu harcı yükümlülüğü ve emlak vergisi yükümlülüğü konularına yer verilmektedir.
1. GEL
İR VERGİSİNİN KONUSU VE UNSURLARI
Gelir Vergisi Kanununda gelir, bir gerçek ki
şinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmış, hangi tür kazanç ve iratların gelire dahil olduğuna ve gelirin nelerden oluştuğuna yer verilmiştir. Söz konusu kazanç ve iratlar aşağıdaki gibidir:
1. Ticari kazançlar,
2. Zirai kazançlar,
3. Ücretler,
4. Serbest meslek kazançlar
ı,
5. Gayrimenkul sermaye iratlar
ı,
6. Menkul sermaye iratlar
ı,
7. Di
ğer kazanç ve iratlar.
Bir gelirin vergiye tabi olabilmesi için say
ılan bu gelir türlerinden birine girmesi gerekmektedir. Her gelir unsuru için farklı vergileme teknikleri öngörüldüğünden, kazanç ve iratların hangi gelir unsurunun kapsamına girdiğinin tespiti son derece önemlidir.
Gerçek ki
şilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlardan ilki “ticari kazanç”, diğeri ise “diğer kazanç ve iratlar” hükümlerinde yer alan düzenlemedir.
4
(Amortismana tabi iktisadi k
ıymet olarak gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilen kazancın serbest meslek kazancı veya zirai kazanç olarak dikkate alınmasına ilişkin hükümlere, bu rehberin konusu dışında kalmaları nedeniyle yer verilmemiştir.)
a) Ticari kazanç: Her türlü ticari ve s
ınai faaliyetten doğan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda “gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar”ın ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir.
b) Di
ğer kazanç ve iratlar: Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır. Diğer kazanç ve iratlar, “değer artış kazançları” ve “arızi kazançlar” olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur.
2. GAYR
İMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE ‘TİCARİ KAZANÇ - DEĞER ARTIŞ KAZANCI’ AYRIMI
Gayrimenkullerin elden ç
ıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.
Gayrimenkul al
ım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır.
Gayrimenkul al
ım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
Al
ım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul al
ım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.
5
Gayrimenkul al
ım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.
Gayrimenkul al
ım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı”dır.
Gayrimenkul al
ım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.
3. GAYR
İMENKULÜN TANIMI VE ELDEN ÇIKARILMASI
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6
ıncı bendi uyarınca, aşağıda belirtilen mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.
Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
Voli mahalleri ve dalyanlar,
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
Elden ç
ıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.
Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve haklar
ın iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir.
Gayrimenkul al
ım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse,elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
6
a. Mal ve Haklar
ın İktisap Şekli
Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmi
şse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Örnek 1:
Bayan (A) 10.07.2007 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2009 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
b. Mal ve Haklar
ın Elden Çıkarılma Süresi
Söz konusu mal ve haklar,
01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Söz konusu mal ve haklar
, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Örnek 2:
Bay (B), 15.05.2007 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2010 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Örnek 3:
Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2010 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bayan (C), konutunu alış
7
tarihinden itibaren dört tam y
ıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
4. SAF
İ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ
De
ğer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Mal ve haklar
ın elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;
— Elden ç
ıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
— Elden ç
ıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas al
ınacaktır.
Mal ve haklar
ın elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
2006 y
ılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır. (2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.)
Mal ve haklar
ın elden çıkarılmasında iktisapbedelinin üreticifiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
8
Örnek 4:
Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.02.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Arazinin sat
ın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi 125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir. Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.
(166,52 – 125,33 / 125,33 = %32,86 )
Arazinin endekslenmi
ş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 – 7.700 =) 656,74 TL’dir.
5. DE
ĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI
De
ğer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.
Elde edilen de
ğer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.
2010 y
ılında elde edilen gelirlere aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır. (Gelir Vergisi Kanunu 103 üncü madde)
Gayrimenkullerin elden ç
ıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010yılı için 7.700 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır.
9 8.800 TL'ye kadar
|
% 15
|
22.000 TL'nin 8.800 TL'si için 1.320 TL, fazlas
ı
|
% 20
|
50.000 TL'nin 22.000 TL'si için 3.960 TL, (ücret gelirlerinde 76.200 TL'nin 22.000 TL'si için 3.960 TL), fazlas
ı
|
% 27
|
50.000 TL'den fazlas
ının 50.000 TL'si için 11.520 TL, (ücret gelirlerinde 76.200 TL'den fazlasının 76.200 TL'si için 18.594 TL), fazlası
|
% 35
|
