Gecekondu kentinde mülkiyet çalışması

Mevcut binalardan yaklaşık yüzde 60-70'i tapusuz olan Zonguldak'ta gecekondulaşmayla mücadele kapsamında 100 kişi hakkında suç duyurusunda bulunuldu.

EMLAKTIMES

Güncelleme: 15:35 TSİ 28 Aralık. 2009 Pazartesi

ZONGULDAK - Kentte mülkiyet sorununun çözümüne yönelik 19 mahalleyi kapsayan mülkiyet analizi haritası oluşturan Zonguldak Belediyesi, yaklaşık 12 bin binanın tapu tahsis belgesi olduğunu, tapularının bulunmadığını belirledi.
        
Mahallelerde jeolojik etütler yaparak etaplar halinde imar ıslah planı hazırlatmaya başlayan belediye, yeni yapılan gecekonduların yıkılması, yıkmayanlar hakkında da savcılığa suç duyurusunda bulunulması çalışmalarını da yürütüyor.
               
Kendilerinden önceki dönemde 80, göreve gelmelerinin ardından 20 yeni kaçak yapının sahibi hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunulduğunu belirten Zonguldak Belediye Başkanı İsmail Eşref, şöyle konuştu:
        
''Havzada kömür üretiminin başlamasıyla bölgeye göç edenler, Hazine arazileri üzerine evlerini inşa etmişler. Vatandaşlar, 1984'deki imar affıyla da tapu tahsis belgeleri almışlar. Kentteki 17 bölgede imar ıslah çalışmaları sürdürülüyor. Halkımız, işgalci gözüktükleri arsaları satın alma imkanına kavuşacaklar. Böylece arsalarına imarlı olarak yapı inşa edebilecekler. Diğer bölgelerin öncelikleri belirlenerek planlarının hazırlanmasıyla vatandaşlarımız şu anda gecekondu konumundaki evlerinin sahibi olacaklar. Ancak, bu uzun süreçtir.''
        
Eşref, şu anki yasal düzenlemeler sonrasında gecekondu yapmaya çok fazla kişinin cesaret edemediğini, kaçak yapı inşa edenleri yıkım konusunda uyardıklarını, uymayanları da savcılığa şikayet ettiklerini kaydetti.

'KENTSEL DÖNÜŞÜM' MEMNUN ETMEDİ

Güncel - 28 Mayıs 2013 11:11

İstanbul'da Sulukule olarak bilinen Neslişah ve Hatice Sultan mahallelerini kapsayan kentsel dönüşüm projesi mülk sahiplerini memnun etmedi.

Mahalle halkı, 92 bin metrekarelik proje alanında hak sahibi 577 kişiyle 2007 yılında yapılan ilk sözleşmenin şartlarına uyulmadığını söylüyor ve aradan geçen 6 senede maliyetin iki katına çıktığını öne sürüyor. Ayrıca evlerin ilk sahiplerine, 5 yıl satılamayacak şerhinin düşüldüğünden de yakınan mahalle sakinleri, yeni konutların kendilerine ne zaman teslim edileceğini bilmiyor. Kentsel dönüşüme karşı olmadıklarını belirten Sulukuleliler, ancak yeni sözleşmeyi imzalamadıkları takdirde, bankalar aracılığıyla evlerine el konulmasından endişe ediyor.
Zaman'ın haberine göre, Sulukuleliler, doğup büyüdükleri tapulu yerlerinin mecbur bırakılarak ellerinden alınmasından korkuyor. Projede 577 daire, bir otel, bir de AVM olduğunu söyleyen Sulukule Mülk Sahipleri Kültür ve Sosyal Dayanışma Derneği Yönetim Kurulu Üyesi Kemal Vurak “TOKİ buradan yaklaşık 120 milyon lira gelir elde edecek. 58 milyon TL’lik ihale bedelinin çok fazlasını zaten kazanacaklar. Fakat yine de bizim borcumuzu iki katına çıkarıyorlar.” dedi. Sulukule Mülk Sahipleri Kültür ve Sosyal Dayanışma Derneği Başkanı İsmail Gani (69-Emekli), 125 metrekare olarak belirtilen evler için 172 bin TL maliyet çıkardıklarını, daha sonra bu maliyetin çeşitli gerekçelerle 350 bine ulaştığını anlattı. Mahalle sakinlerinden Hasan Dovan (62) ise “Benim eski evime biçilen fiyat ise 55 bin lira. Sana borç kalan 117 bin, 15 sene de bize ödeyeceksin dediler. Biz hesap yapınca aylık 650 lira ödemeyi makul bulduk. 2006’da evden çıktık. Karşımızdaki devlet olunca biz de verilen sözlere güvendik.” ifadelerini kullandı. Mağdurlardan Tekstilci Murat Özçat (45) ise belediyenin proje sürecindeki kira yardımından şikâyet etti.
Konuyla ilgili açıklama yapan TOKİ İstanbul Emlak Dairesi Başkanı Ali Seydi Karaoğlu, şu bilgileri verdi: “Bizim imzaladığımız muvafakatname idi. Bir ön anlaşmaydı. Bir mutabakat metniydi. Anlaşmada TOKİ’nin inşaatları tamamlamasının ardından kesin fiyat belirlenecek diyordu. Bizim ilk tahminimiz 1300 TL civarındaydı.” Maliyetlerin bu kadar yükselmesinde mahkeme kararının belirleyici olduğunu ifade eden Karaoğlu, “Arsanın metrekare maliyeti 5500 TL’ye geldi. Biz de konut metrekare fiyatlarımızı 2000 TL civarına çıkardık. Biz vatandaşa 5500 TL diyemezdik. O yüzden geri kalan parayı vatandaşa yansıtmamak için alana yaptığımız konut ve ticari yerlerden sübvanse ettik.” Karaoğlu, bilirkişinin arsa metrekare fiyatını yüksek söylediğini belirtip mahkeme kararı olduğundan elleri kollarının bağlı olduğunu söyledi. Karaoğlu, bilirkişinin metrekare fiyatı hesaplamasının hiçbir bilimsel veriye dayanmadığını ve gerçekçi olmadığını belirtti. Karaoğlu, teslim tarihinin gecikmesi için ise çalışmalar sırasında yürütmeyi durdurma kararları çıktığını belirtti. Arkeolojik kazılarında teslim süresinin uzamasında etkili olduğunu söyledi.
Fatih Belediye Başkanı Mustafa Demir, Fatih’in 8 bin 500 yıldır yaşayan bir yer olduğunu söyledi. Sulukule’de 17 kez planları değiştirdiklerini, herkesle birebir görüştüklerini anlattı. Demir insanların hayatları boyunca elde ettikleri ve barındıkları yerle ilgili karar vermenin zor olduğunun, kendilerinin de bu kararları alırken hassasiyetle davrandıklarının altını çizdi.
Zaman

Miras kalan arsayı müteahhide verenin avantajı

MİRAS kalan ya da bağışlama yoluyla (ivazsız) edinilen arsayı, müteahhide kat karşılığı verenler, aldıkları daireleri ne zaman ve kaç liraya satarlarsa satsınlar, gelir vergisine tabi olmayacaklar

Şükrü Kızılot

21.02.2013 16:03:22

Miras kalan eski binayı müteahhide verenler de bunun yıkılıp, yerine yeni bina yapılması sonucu edindikleri daire ve dükkanları sattıklarında, gelir vergisi ödemeyecekler.
MALİYE NE DİYOR?
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, bu konuda bir sirküleri var.
Sirkülerdeki açıklama ve örnek aşağıdaki gibi:
“Gayrimenkullerin, ivazsız şekilde (yani miras ya da bağış yoluyla) edinilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”
ÖRNEK: Bay (B), veraset yolu ile intikal eden iki katlı ahşap binayı, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide vermiştir. Bay (B) müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi, teslim aldığı yıl içinde satmıştır.
İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ‘ivazsız iktisap edilme’ niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artış kazancına tabi olmayacak (MB. GİB. GV. Sirküleri/76, 25 Mart 2011 Tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı).
HASILAT PAYLAŞIMININ VERGİ AVANTAJI
Hasılat paylaşımı olayında arsa, inşaat firmasına devrediliyor ve üzerine yapılacak dairelerin satış hasılatının belli bir yüzdesi, örneğin hasılatın yüzde 50’si karşılığında müteahhide verilip, bir de sözleşme yapılıyor.
Bu olayda gerçek kişiye ait arsanın, hasılat paylaşımı ile değerlendirilmesinin, arsa sahibi açısından, KDV ve Gelir Vergisi yönüyle avantajları var.
1.KDV AVANTAJI:
İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak hasılatın belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil.
Ancak arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye de tabi olacak.
2. GELİR VERGİSİ AVANTAJI:
a) Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş Olması:
Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil.
Nedenine gelince bu olay, “arsa karşılığı inşaat gibi” kabul ediliyor. Maliye Bakanlığı miras veya diğer ivazsız (karşılıksız) yollardan edinilen arsanın, kat karşılığında müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek gelirin, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulamayacağı görüşünde (Gelir İd.Bşk. 76 No.lu Gelir V. Sirküleri, 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 sayılı).
b) Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:
BEŞ YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARMA
Arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark) “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz.Gelir Vergisi Yasası, Mük. Md. 80/6).
Hasılat paylaşımı olayında da; arsanın iktisap (edinme) bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulacak.
BEŞ YIL GEÇTİKTEN SONRA
Arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçmişse, durum farklı olacak (arsa sahibinin, arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmemesi koşuluyla,) alınan hasılat payının tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacak.
Vergi idaresi, kat karşılığı arsa verilmesi olayında, beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını “ticari kazanç” olarak nitelendirebiliyor. Hasılat paylaşımı, bu riski de ortadan kaldırıyor.
NERİMAN TEYZE EVİNİ SATTI VERGİSİ VAR MI?
Sadece ev değil, büro dükkan, mağaza, arsa ve arazilerin edinme tarihinden itibaren “beş yıl içinde” elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi.
Buna göre, Neriman Teyze’nin 14 Şubat 2009 tarihinde 210 bin liraya satın aldığı evi, 16 Mayıs 2012’de 350 bin liraya satması nedeniyle sağladığı kazanç, gelir vergisine tabi olacak.
SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkulün satış kazancının hesaplanmasında, edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki fark esas alınır.  Ancak, hesaplama sırasında;
- Gayrimenkulün edinme bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, alındığı tarihten itibaren, Türkiye İstatistik Kurumu’nca ÜFE artış oranına göre yükseltilir.
- Yükseltilen değer, satış bedeli ile kıyaslanır.
- Aradaki farktan; satış sırasında ödenen vergi, harç ve giderler ile 8.800 TL “istisna” düşülür.
- Kalan kısım üzerinden, yüzde 15-35 arasında değişen tarifeye göre Gelir Vergisi ödenir.
MİRAS VE BAĞIŞTA GELİR VERGİSİ YOK
Miras kalan veya bağış yolu ile edinilen gayrimenkulün 2012 yılında elden çıkartılması olayında, “değer artışı kazancı” söz konusu değil. Bu nedenle gelir vergisi de ödenmeyecek. (Bakınız Gelir Vergisi Kanunu, Mükerrer Madde 80/6, parantez içi hüküm).
Bu durum, bağış (hibe) yolu ile edinilen gayrimenkuller için de aynen geçerli.



Şükrü KIZILOT

skizilot@yaklasim.com

TOKİ düşük katlı konutları uygulamaya koydu

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın talimatları doğrultusunda düşük katlı konut projelerinin örneklerini uygulamaya koydu.

hurriyetemlak.com

02.05.2013 15:35:34

İdare, Kayseri-Yeşilhisar ve Muğla-Çayboyu’nda zemin + 3 katlı, Manisa-Demirci, Konya-Sarayönü, Yozgat-Akdağmadeni ve Karabük-Safranbolu’da zemin + 5 katlı konutlar inşa edecek. Kayseri, Muğla ve Konya’da inşa edilecek konutların ihaleleri tamamlanarak uygulama aşamasına geçildi. 

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, konut projelerinde önemli değişikliğe gidiyor. Doğrudan TOKİ Başkanı Ahmet Haluk Karabel’e bağlı görev yapan Tasarım Birimi, yöresel mimariye uygun projelendirdiği konutlarda Osmanlı – Selçuklu mimarisinin motiflerini kullanırken, bazı konutların projelendirilmesinde kat sayılarında önemli değişiklikler gerçekleştirdi. TOKİ Başkanı Karabel’in talimatı üzerine Tasarım Birimi; Z + 3, 4, 5, 6 kat gibi düşük katlı konut projeleri hazırladı. Düşük katlı konut projelerinden bazılarının ihalesi gerçekleştirilirken bazı projeler de ihale tarihi aldı.

TOKİ, Konya-Kadınhanı’nda 165, Sarayönü’nde 259 ve Ladik’te 283 konut inşa edecek. 2 + 1 niteliğinde 84 metrekare büyüklüğünde zemin + 6 kat inşa edilecek Kadınhanı konutlarının ihalesi 16 Nisan 2013 tarihinde gerçekleştirildi. Sarayönü konutlarının ihalesi ise 28 Mayıs 2013 tarihinde yapılacak. Sarayönü konutları 84 metrekare 2 + 1 ve 108 metrekare 3 + 1 büyüklüğünde tasarlandı. Sarayönü ve Ladik konutları da zemin + 5 kat olarak planladı.

TOKİ’nin Kayseri-Yeşilhisar’da inşa edeceği 109 konut ise zemin + 3 kat olarak inşa edilecek. 18 Nisan 2013’te ihalesi gerçekleştirilen yöresel mimari örnekleri taşıyacak Yeşilhisar konutları 2 + 1 niteliğinde 72 metrekare ve 3 + 1 niteliğinde 118 metrekare yapılacak.

Muğla-Çayboyu’nda 94 konut inşa edilecek. İhalesi 22 Nisan 2013’te gerçekleştirilen Çayboyu konutları da 2 + 1 niteliğinde 72 metrekare ve 3 + 1 niteliğinde 118 metrekare yapılacak. Zemin + 3 kat planlanan konutlar yöresel mimariye de uygun tasarlandı.

Karabük-Safranbolu’da inşa edilecek 506 konut da yöresel mimari dikkate alınarak planlandı. Zemin + 5 kat planlanan konutlar 2 + 1 niteliğinde 84 metrekare büyüklüğünde yapılacak. Safranbolu konutlarının ihalesi 13 Haziran 2013’te gerçekleştirilecek.

Yozgat-Akdağmadeni’de inşa edilecek 424 konut zemin + 5 kat planlandı. 2 + 1 konutlar 84 metrekare, 3 + 1 konutlar da 108 metrekare yapılacak. Konutların ihalesi 29 Mayıs 2013’de gerçekleştirilecek.

Manisa-Demirci’de 247 konut inşa edilecek. Zemin + 5 kat tasarlanan Demirci konutları 2 + 1 niteliğinde 84 metrekare ve 3 +1 niteliğinde 108 metrekare büyüklüğünde inşa edilecek. Demirci’de inşa edilecek konutların ihale çalışmaları devam ediyor. 

Kadıköy gecekondudan arınıyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Kıdemli Değerleme Uzmanı Asena Güngör'ün incelemesine göre; Yeni imar planının izin verdiği haklar ile bölgede yer alan gecekondu yapılaşmalarının yerini önümüzdeki senelerde üst gelir grubuna hitap eden, yüksek irtifalara sahip lüks karma kullanım projelerinin alması bekleniyor.

hurriyetemlak.com

09.04.2013 00:04:10

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Özel Projeler Departmanı’ndan Kıdemli Değerleme Uzmanı Asena Güngör, Hurriyetemlak.com okurları için Kadıköy ilçesini değerlendirdi. Güngör'ün incelemesine göre; Yeni imar planının izin verdiği haklar ile bölgede yer alan gecekondu yapılaşmalarının yerini önümüzdeki senelerde üst gelir grubuna hitap eden, yüksek irtifalara sahip lüks karma kullanım projelerinin alması bekleniyor.

Kadıköy ilçesi, Boğaziçi Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile bağlantılı D-100 Karayolu, Anadolu Demiryolu’nun ve kent ölçeğinde banliyö hattının başlangıcı olan Haydarpaşa İstasyonu ile önemli ulaşım bağlantıları barındırmaktadır. Marmara Denizi’ne kıyısı olan ilçenin, Kadıköy-Bostancı Deniz Otobüsleri ve Şehir Hatları iskeleleri  ile Avrupa Yakası ile deniz ulaşımı da kolaylıkla sağlanabilmektedir.  İlçe; İstanbul Metropolü ve Marmara Bölgesi içinde önemli ulaşım bağlantılarının odak noktasında yer almaktadır. 

Bu konumu ile Anadolu Yakasının merkez ilçe işlevini yürütmektedir. İstanbul’un Kocaeli sınırından gelen ulaşım aksları ve çevresinde yer alan ilçelerin Avrupa Yakasına bağlantısı büyük oranda Kadıköy’den geçerek sağlanmaktadır. Kadıköy sadece geçiş alanı değil, aynı zamanda konut, iş, ticaret ve kültürel merkez alanı olarak önem arz etmektedir. Birbirleriyle bağlantılı ulaşım aksları (karayolu, denizyolu) Kadıköy merkezden sağlanmaktadır. Özel motor iskeleleri hariç, Kadıköy merkez‘de 4 adet ve Bostancı’ da 2 adet olmak üzere toplam 6 adet yolcu iskelesi bulunmaktadır.

Kadıköy; Alışveriş Merkezlerine yakınlığı, İstanbul Üniversitesi, Doğuş Üniversitesi, İstanbul Aydın Üniversitesi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi, Işık Üniversitesi, E-5 karayolu, Boğaziçi Köprüsü ve Kadıköy’e yakın konumlanmasının da etkisiyle yeni lüks konut ve rezidans projeleriyle yüksek talep gören bir bölge haline gelmiştir.

Ayrıca E-5 karayolu çevresinde gerçekleşen yeni konut, alışveriş merkezi, hastane ve otel yatırımları da gayrimenkul piyasasına hareketlilik katarak, bölgenin öne çıkmasına neden olmuştur.

Bölgede Akiş, İntaş, Dumankaya ve Taşyapı gibi markalı projelerin yeni ve lüks konut projeleri yer almaktadır. Bu projeler içerisinde öne çıkanlardan biri Taşyapı’nın Four Wings projesidir. Bağdat Caddesi’ne olan yakınlığı ile dikkat çeken ve  44 katlı 4 bloktan oluşan proje 22.000 m2 arsa üzerinde geliştirilmektedir. Projenin 2013 yılı sonunda teslim edilmesi planlanmaktadır. Taşyapı’nın bölgedeki bir diğer projesi de 2010 yılında satışlarına başlanan ve Bağdat Caddesi üzerinde yer alan Taşyapı Rezidans projesidir.

Göztepe semtinde Paksa İnşaat tarafından geliştirilen Paksa Metroport, Dumankaya İkon projeleri; Acıbadem semtinde ise Arte Verde, Almondhill, Akasya Acıbadem gibi lüks ve yeni konut projeleri yer almaktadır. Akasya Acıbadem içerisinde yer alacak olan 86.000 m2 kiralanabilir alana sahip AVM’nin 2013 yılı ilk yarısında faaliyete geçmesi planlanmakta olup, Anadolu yakasındaki AVM pazarına iddialı bir giriş yapacağı düşünülmektedir.

Genellikle şehrin eski ve bilinen merkezlerinde bulunan cadde perakendeciliği, mevcut mağaza stokunun sabit olması ve bu merkezlere olan talep artışı sebebi ile kira değerleri açısından alışveriş merkezi kiralarını yakalamış durumdadır.

İstanbul’da alışveriş merkezlerinin sayısı hızla artarken, cadde perakendeciliği de önemini korumaktadır. İstanbul’da bilinen en önemli cadde mağazacılığı, Nişantaşı ve  Kadıköy ilçe sınırlarında yer alan Suadiye semtlerinde gerçekleşmektedir. Suadiye semtinde Bağdat Caddesi’nde cadde mağazacılığı süre gelmekte olup, kira değerlerinin yüksek seviyelerde olduğu cadde üzerinde yer alan mağazaların konumlarına göre fiyatlar oldukça farklılık gösterebilmektedir.

Yeni ve lüks projelerin yanı sıra Kadıköy ilçesinin mevcut eski bir yerleşik dokusu bulunmakta olup, ilçe Afet Yasası kapsamında değerlendirilen ve riskli yapıların yoğunluğu ile ön plana çıkan bölgelerin başında gelmektedir.

Kadıköy ilçesinde mevcut durum itibari ile kentsel dönüşüm neden ile imar uygulamaları yoğun olarak görülmektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamında pilot bölge seçilen Fikirtepe Mahallesi Kadıköy’ün merkezi’nde konumlu olması, Kadıköy’ün önemli ana arterlerinin kesiştiği bir konumda yer alması sebebi ile lokasyon olarak stratejik önem taşıyan bir bölgedir. Bağdat Caddesi’ne, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi’ne, D-100 Karayolu ve TEM bağlantı yollarına oldukça yakın konumlanmış olan bölge aynı zamanda toplu taşıma ile erişilebilirliğin yüksek olduğu bir lokasyona sahiptir.

İstanbul şehir merkezinde inşaat yapılacak arazilerin büyüklüğünün hayli az olması nedeniyle Fikirtepe bölgesi yıllardır birçok yatırımcının ilgi odağı olmuştur. Merkezi konumuna rağmen düzensiz gecekondu yapılaşmalarını barındıran bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan yeni 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açılmış, kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmemesine rağmen yeni imar planı ile bölgede kentsel dönüşüm teşvik edilmiştir.  Yeni imar planının yapı adası bazında yapılaşmalar %100 ilave KAKS kullanma hakkı vermesi ile bir çok inşaat firması bölge halkıyla kat karşılığı anlaşma yoluna giderek yapı adası oluşturacak şekilde parsel toplamıştır. Anlaşma sağlanan yapı adalarında inşaat firmaları karma kullanım projeler geliştirmek üzere ilk adımlarını atmış durumdadır.

Bölgedeki arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa sahiplerine arsa m2’lerine göre inşa edilecek yeni projede daire verecek, ayrıca proje bitene kadar kira  ödemelerini ve taşınma masraflarını karşılayacaklardır.  Arsa sahipleri ile müteahhit firmalar arasında  gerçekleşen kat karşılığı oran %50-55 mertebelerinde olup bazı bölgelerde bu oranın daha üst seviyelere çıktığı görülmektedir. Bölgede faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Teknik Yapı, Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taşyapı’dır.

Yeni imar planının izin verdiği haklar ile bölgede yer alan gecekondu yapılaşmalarının yerini önümüzdeki senelerde üst gelir grubuna hitap eden, yüksek irtifalara sahip lüks karma kullanım projelerinin alması beklenmektedir.

Fikirtepe’nin kentsel dönüşüm sürecine girmesinin önünü açan yeni imar planları ile verilen haklar, bir çok inşaat firması tarafından ilgi görmüş olsa da, bölgede plansız bir gelişim sürecinin başlamış olduğu göze çarpmaktadır. Bölgenin bir bütün olarak değerlendirilip, projelendirilmesi gerekliliğinin, önümüzdeki yıllarda bölgedeki inşaatların tamamlanması ile oluşacak yoğunluk ve belki arz fazlası ile ortaya çıkacağı düşünülmektedir.

Depreme karşı önlem almak için çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un  getirmiş olduğu kentsel dönüşüm imkanı, eskiyen ve ekonomik ömrünü tamamlamış apartmanlar ve sitelere de uygulanabilmektedir. Ekonomik ömrünü tamamlamış apartman veya siteler, depremde yıkılma riski taşıyan binalar ve ağır hasar görme riski taşıyan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilmektedir. Bu bağlamda Kadıköy Bağdat Caddesi’nde de yapılan risk tespitleri sonucunda apartman tipi yapılarda dönüşüm süreci başlamıştır.

Mevcut konut stoklarında yenileme sürecine girilen Kadıköy ilçesinde boş ve proje geliştirmeye elverişli arsa arzı kısıtlıdır. Ancak Merdivenköy mevkiinde D-100 Karayolu güney kısmında konumlu yaklaşık 90 dönümlük arazi proje geliştirmek için uygun konum ve büyüklüğe sahip potansiyel bir arsa olarak dikkat çekmektedir. Arsa üzerinde önümüzdeki yıllarda lüks karma bir proje inşa edilmesi muhtemeldir.

Doğalgaz faturası 'Pasif Ev'le tarih oluyor!

Dünyada son yıllarda hızla yayılan ‘Pasif Ev’ trendi ülkemizde de konuşulmaya başlandı. Pasif Ev’ler enerjiden yüzde 90 tasarruf sağlıyor...

hurriyetemlak.com

20.05.2013 17:06:34

Ülkemizde yeni yeni üzerinde konuşulmaya başlanan Pasif Ev konsepti, dünyada son yıllarda hızla yayılan bir trend haline geldi. Maksimum seviyede enerji tasarrufu sağlamak için tasarlanan Pasif Evler; ısıtma enerjisi, iç hava değişimi, aydınlatma ve sıcak su için kullanılan tüm enerji miktarını en düşük seviyede tutmayı hedefleyen bir bütünden oluşuyor. 

Bir evin Pasif Ev olabilmesi için öncelikli şart ısıtma ve soğutma için harcanan enerjinin yılda metrekare başına 15 kilowatt saat olması. Ayrıca dış cephedeki ısı iletkenlik değerinin de metrekarede 0,10–0,15 kilowatt saat olması gerekiyor. Bu değerlere ulaşabilmenin ilk şartı da binanın dış cephesine uygulanacak çok iyi bir ısı yalıtımı sisteminden geçiyor. Bina dış cephesinde yapılacak ısı yalıtımının ısı kayıplarını tamamen ortadan kaldıracak şekilde tasarlanması çok önemli. 

Türkiye’nin ilk içinde yaşanılan Pasif Evi Urla’da

G & G Renewable Energies Energy Efficiency Natural Resources tarafından projelendirilen ve Blue’Safe Mavi Kale’nin öncülüğünde hayata geçirilen Türkiye’nin ilk içinde yaşanılan Pasif Ev projesi de Pasif Ev kriterlerine uygun olarak inşa edildi. Merkezi Almanya’da bulunan Passive House Institute – Pasif Ev Enstitüsü’nün “Pasif Ev Projelendirme Paketi”ne uyumlu olarak hayata geçirilen Türkiye’nin ilk içinde yaşanılan Pasif Evi enerjiden yüzde 90 tasarruf sağlıyor.

İzmir Urla’daki Pasif Ev’de göze çarpan ilk ve en önemli detay, dış cephelere CE belgeli Dow Shapemate IB styrofoam ısı yalıtım levhaları ile 16 cm’lik yalıtım yapılması. Pasif Ev’in bulunduğu İzmir’de genel olarak kullanılan ısı yalıtım levhası kalınlığının 3 cm olduğu düşünüldüğünde aradaki fark daha net görülüyor. 

Evin temel duvarlarında da 16 cm, zemin  ve teraslarında ise 10 cm kalınlığında Dow Roofmate XPS levha kullanıldı. Isı yalıtım çalışmalarında, Kalekim ID sertifikalı Kalefiks Isı Yalıtım Yapıştırıcısı ve Kaleplast Isı Yalıtım Sıvası tercih edildi. Ayrıca Kalekim boya ürünleri de son aşamada kullanılarak mükemmel bir yalıtım için gerekli tüm süreç tamamlandı. 

Tüm kışı faturasız geçirdiler

Bunun sonucunda evin içinde yaşayan Uğur Gül ve Gerd Ketelhake çifti ve 2 çocuğu bütün kış ne doğal gaz faturası ödediler ne de ısınmak için herhangi bir şeye ihtiyaç duydular. Önümüz yaz; bununla birlikte İzmir gibi neredeyse her evde klimanın olduğu bir şehirde inşa edilen Pasif Ev’de klima bile yok. Ancak eve uygulanan ısı yalıtımı, klimaya ihtiyaç duymadan evin iç ortam sıcaklığının 20 – 26 C derecede olmasını sağlayacak.

Pasif Ev için belirttiğimiz gibi en önemli şart kusursuz bir ısı yalıtımı uygulaması. Ancak bu tek başına yeterli değil. Türkiye’nin ilk içinde yaşanılan Pasif Ev’inde camların konumu kışın güneşi maksimum seviyede alacak, yazın ise güneşten etkilenmeyecek şekilde dizayn edildi. Pasif Ev’de ısı geçirgenliği çok düşük olan argon gazının yer aldığı çift camlar tercih edildi. Bu evde kışın soğuk havanın, yazın da sıcak havanın içeriye girmesini önleyen geri ısı kazanımlı havalandırma sistemi kullanıldı. Pasif Ev’in teras çatısında uygulanan drenaj sistemi sayesinde de yağmur suyu bahçede yer altına gömülü 20 tonluk su tankında toplanıyor. Tankın içinde yer alan mekanik bir sistemle arıtılan su, bahçe sulamada, tuvaletlerde ve çamaşır makinesinde kullanılıyor. 

Güneş enerjisinden sıcak su elde edilmesi için de 10 metrekarelik solar paneller evin çatısına yaptırıldı. Bu solar paneller evin sıcak su ihtiyacını karşıladığı gibi kış aylarında ek bir ısıtmaya gerek olduğunda kalorifer sistemi için gerekli olan sıcak suyun da güneşten kazanılmasını sağlıyor. 

Mardav Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Alper Doğruer ‘Pasif Ev’ uygulamasının ayrıntılarını Hurriyetemlak.com’a anlattı...                                                                  

Pasif ev uygulamasında Türkiye neden bu kadar geç kaldı?

Alper Doğruer: Enerjisinin yüzde 75’ini ithal eden ve bu açıdan enerjide dışa bağımlı bir ülke olmamıza rağmen enerji verimliliği konusuna gerekli duyarlılığı yeni yeni gösteriyoruz. Pasif Ev uygulaması konusunda geç kalmışlık bir yana ülkemizdeki 19 milyon konutun yüzde 85’inde hala ısı yalıtım uygulaması yok. Maalesef biz henüz yalıtım sorununu çözebilmiş değiliz. Yalıtımsızlık yüzünden her yıl ortalama 9 milyar 265 milyon doları havaya savuruyoruz. Ekonomik zararın yanı sıra çevreye de zarar veriyoruz.

Yalıtım konusunda toplumdaki bilinç son yıllarda artıyor. Bunda gerek sektörel derneklerin bu alandaki çalışmaları gerek bizim gibi firmaların yürüttüğü bilinçlendirme kampanyaları ve uygulanmaya başlanan yasal düzenlemelerin payı çok büyük. Özellikle yeni yapılacak tüm binalara getirilen ısı yalıtımı zorunluluğu bilincin gelişmesinde oldukça etkili oldu. 

Ülkemizde yapılan enerji israfı nasıl önlenir?

Ülkemizde enerjinin yüzde 34’ü konutlarda kullanılıyor. Konutlarda kullanılan enerjinin yüzde 80’i ise ısıtma ve soğutma amaçlı tüketiliyor. Yani aslında fazla lambaları söndürmek ya da televizyonu kumandadan değil de düğmeden kapatmakla elde edeceğimiz enerji tasarrufu hep bu yüzde 20’nin içinde. Asıl tasarruf ısıtma ve soğutma alanında. Bu nedenle enerji israfına son demek için ilk adım binalara ısı yalıtımı yaptırmaktan geçiyor. 

Ülkemizde ısı yalıtımı olmayan 16 milyonun üzerindeki binayı ısıtmak ve soğutmak için ise enerjimizin yarısını boşa harcıyoruz. Bunun ülke ekonomisine bedeli ise her yıl 9 milyar 265 milyon dolar. Avrupa Birliği’ne baktığımızda ise binaların yüzde 50 – 60’ında ısı yalıtımı olduğunu görüyoruz. Bunun sonucunda son 10 yılda Türkiye’de enerji tüketimi yüzde 30 artarken, AB’de bu artış oranı sadece yüzde 10.

Bir binaya ısı yalıtımı yaptırarak ısıtma ve soğutma masraflarından yüzde 50 tasarruf elde etmek mümkün olduğu gibi bu rakamı Pasif Ev’ler sayesinde çok daha yukarıya taşımak da mümkün. Pasif Ev’ler enerjiden yüzde 90 tasarruf sağlıyor.

Isı yalıtımı yaptıran bina sayısının son yıllardaki artışı nasıl?

1 Kasım 2008’de revize edilerek Resmi Gazete’de yayımlanan “TS 825 Isı Yalıtımı Yönetmeliği” ile ısı yalıtımı ciddi bir zorunluluk oldu. Yönetmelik ile artık ısı yalıtımı olmayan projelerin hayata geçmesi mümkün değil… Mevcut projelerin de tadilatla yenilenen ve ilave edilen kısımlarının enerji verimli olarak tasarlanması zorunlu. Bu da öncelikle yeni yapılan tüm binaların ısı yalıtımlı olduğu anlamına geliyor.

Ayrıca 1 Ocak 2011’de yürürlüğe giren “Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği” gereğince de yeni inşa edilen binaların Enerji Kimlik Belgesi alması zorunlu oldu. 2017 yılına kadar mevcut binaların da bu belgeyi almaları gerekecek. Binaları beyaz eşyalarda olduğu gibi enerji verimlilik oranlarına göre sınıflandıran bu belge, özellikle ev satın almak ya da kiralamak isteyenlerin bakacağı ilk şey olacak. Satın alma ve kiralamada enerji israf eden yani enerji obur konutlar tercih edilmeyecek. Bu durum konut fiyatlarını da etkileyecek. Bu nedenle mevcut binaların da değer kaybetmemesi için bir an önce yalıtım yaptırması gerekiyor. 

Pasif ev uygulaması ne zaman yaygınlaşır?

Blue’Safe Mavi Kale olarak yalıtım sektörüne liderlik etmeyi, diğer firmaların önünde koşmayı kendimize misyon edindik.  Pasif Ev projesi de bunun bir örneği. Türkiye’ye rol model olmak için çıktığımız bu yolda, amacımız Pasif Ev’lerin yani en çevreci ve enerji tasarruflu evlerin sayılarını artırmak. Bu amaçla çıktığımız yolda araladığımız kapıdan birçok firmanın ve ev sahibinin de geçmesini diliyoruz. 

Ülkemizde doğal gaz ve elektrik fiyatlarının çok yüksek olduğu bir gerçek. Vatandaşlarımız kışın doğal gaz faturalarından, yazın ise klimadan kaynaklı yükselen elektrik faturalarından bunalmış durumda. Ayrıca güneş enerjisinden yararlanmak için de çok önemli bir potansiyele sahip bir iklime sahip olduğumuzu da hesaba katarsak Pasif Ev’lerin önünün açılmaması için bir neden yok.

Blue’Safe Mavi Kale olarak Türkiye’nin ilk içinde yaşanılan Pasif Evi’ni Urla’ya inşa ederek ülkemizde Pasif Ev uygulamalarının yaygınlaşması adına çok önemli bir adım attık. Pasif Ev projesini herhangi bir laboratuvar ortamında yapmak yerine normal bir konut gibi yaşanabilir ve herkes tarafından da yapılabilir olduğunu göstermek istedik. Bu evin içinde 2 çocuğuyla birlikte yaşayan Uğur Gül ve Gerd Ketelhake çifti de Pasif Ev’in gerçek hayatta mümkün olduğunun en güzel göstergesi.

Pasif Ev’i kamuoyuna ne kadar anlatırsak, Pasif Ev’in sağladığı faydalar daha net anlaşılacak. Bu da Pasif Ev’lerin artmasında etkili olacak.

Pasif evler yıllık ne kadar tasarruf ediyor?

Pasif Ev’ler enerji tasarrufu sağlamada üstün performans gösteren mimari özelliklere sahip. Pasif Ev’in en temel özelliği ısıtma ve soğutma için metrekare başına yılda sadece 15 kWh enerji harcaması. Ülkemizdeki TS 825 Isı Yalıtımı Yönetmeliği’ne göre binalarda ısıtma – soğutma için harcanacak enerji miktarı metrekare başına yılda 80 - 100 kWh. Ülkemizde yalıtımsız bir binada tüketilen enerji miktarı ise yılda metrekare başına 300-350 kWh. İzmir Urla’da inşa ettiğimiz Türkiye’nin ilk Pasif Ev’i normal bir eve kıyasla enerjiden yüzde 90 oranında tasarruf sağlıyor. Bu evde yalıtımsız ve kalitesiz binalara kıyasla tam 20 kat daha fazla enerji tasarruf ediliyor.

Pasif evlerin maliyeti normal evlere göre ne kadar fazla?

Pasif Ev’e sahip olmak sanıldığı gibi yüksek maliyetler gerektirmiyor. İzmir Urla’daki Pasif Ev’de normal bir evin yapı maliyetiyle kıyaslandığında metrekare başına 75 – 100 TL arasında bir ekstra harcama yapıldı. 300 metrekare brüt kullanım alanı olan bu evin metrekare maliyeti bin 200 TL oldu. Yapı maliyetinin sadece yüzde 5’i ısı yalıtımı için harcandı. 

Ekstra harcamalar normal bir evle kıyaslandığında tasarrufla kaç yılda kendini amorti ediyor?

Klimasız ve doğal gaz faturasız bir hayat vadeden Pasif Ev için harcanan ekstra kalemler sağlanan enerji tasarrufuyla kendisini 5 yıl gibi kısa bir sürede amorti ediyor. Bu açıdan bunlara ekstra maliyet ya da harcama olarak bakmak yerine yatırım olarak bakmak gerekir. 

Türkiyenin ilk pasif evi ne kadar zamanda yapıldı?

Pasif Ev’i yaklaşık olarak iki yıl gibi bir sürede tamamladık. 

Pasif evlerin yaygınlaşması için neler yapmak gerekiyor?

Türkiye’de Pasif Ev’lerin yaygınlaşması için hepimize sorumluluklar düşüyor. Öncelikle hepimizin Pasif Ev’lerle ilgili yeterince bilgiye sahip olmamız ve Pasif Ev’lerin hayatımıza yapacağı olumlu katkının farkında olmamız gerekiyor. Ve tabi bunları kamuoyuna ne doğru şekilde anlatabilmek de önemli.

AB ülkeleri,  2019 yılından itibaren inşa edilecek olan tüm kamu binalarını Pasif Ev olarak yapmak için bir anlaşma yaptı. Şu anda gerekli kanun, yönetmelik ve prosedürler üzerinde çalışıyorlar. Pasif Evin ilk yapıldığı yer olarak bu alanda en gelişmiş ülke olan Almanya’da Pasif Ev sayısı 13 bini buluyor. Avrupa ülkelerinde olduğu gibi Türkiye’de de yapılacak yasal düzenlemelerle Pasif Evlerin yaygınlaşmasını sağlayabiliriz. 

Blue’Safe Mavi Kale markası olarak Türkiye’de Pasif Evlerin yaygınlaşması için çalışmalarımıza hız kesmeden devam edeceğiz.

Nagihan Arat/Hurriyetemlak.com 

Dönüşüm rüzgarı İstanbul’u sardı, konut fiyatları yüzde 50 artacak

İstanbul’da kentsel dönüşümle birlikte Zeytinburnu’ndan Kadıköy’e, Kağıthane’den Bağcılar’a, Şişli’den Pendik’e birçok ilçede binaların yıkımına başlandı. Uzmanlar, kentsel dönüşümle çehresi yenilenecek ilçelerde fiyatların uçuşa geçeceğini belirtiyor.

hurriyetemlak.comhttp://www.hurriyetemlak.com/donusum_ruzgari_istanbul%e2%80%99u_sardi,_konut_fiyatlari_yuzde_50_artacak/emlak-yasam-sektorden-haberler/P5FhYCiHG7A=/Ks1koaHZTSk=

17.05.2013 10:42:51

Türkiye’nin lider emlak portalı Hurriyetemlak.com Genel Koordinatörü Ahmet Kurşunlu, “İstanbul’da satılık konutların yıllık fiyat artışı yüzde 12’yi buldu. Dönüşümün hızlanmasıyla beraber bu artış yüzde 50’lere ulaşacaktır. Önümüzdeki 5 yıl içinde İstanbul’da konut fiyatları dünya metropolleriyle yarışacak” dedi.

Olası İstanbul depreminin en az hasarla atlatılmasını sağlamak amacıyla başlatılan ‘kentsel dönüşüm’ rüzgarı İstanbul’un birçok ilçesini baştan yaratacak. Zeytinburnu, Kağıthane, Bağcılar, Esenler, Şişli, Bayrampaşa, Pendik, Kartal, Üsküdar, Sarıyer, Kadıköy, Küçükçekmece ve Çekmeköy gibi ilçelerde depreme dayanıksız binaların yıkımına başlandı. Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilip teslim edilmeye başlanan konutlar da bulunuyor. Uzmanlara göre yenilenen ilçelerde inşaatların tamamlanıp tüm sosyal olanakların devreye girmesiyle beraber fiyatlar dudak uçuklatacak. 

Kentsel dönüşüm bölgelerindeki satılık konut ilanları için tıklayın

FİKİRTEPE’DE START VERİLDİ

İstanbul’un yenilenme hakeretinin en önemli parçalarından biri, Kadıköy’ün dönüşümü olarak kabul ediliyor. Kentsel dönüşümün mimarlarından Anka Yapı, Fikirtepe’nin ilk yenilenme projesinin startını verdi. ‘EvimKadıköy’ ismi verilen dev proje için 1.600 hak sahibiyle tek tek görüşülüp anlaşma yapıldı. 2.400 daire, 200 dükkan ve 400 ofisin yer aldığı proje üç etaptan oluşuyor. İlk etapta 550 konut satışa sunulduğu EvimKadıköy’de minimum metrekare satış fiyatı 4.800 TL. 

Dönüşüm sürecini değerlendiren Hurriyetemlak.com Genel Koordinatörü Ahmet Kurşunlu, “İstanbul’da satılık konutların yıllık fiyat artışı yüzde 12. Dönüşümün hızlanması ve yeni konutların inşa edilmesiyle beraber bu artış yüzde 50’lere ulaşacak. Önümüzdeki 5 yıl içinde İstanbul’da konut fiyatları dünya metropolleriyle yarışacak” diyor.

Fikirtepe’deki satılık konut ilanları için tıklayın

TÜM İLÇELERDE ÇALIŞMALAR HIZ KAZANDI

Hurriyetemlak.com ve Realty World işbirliğiyle hazırlanan Emlak Endeksi’nden alınan verilere göre; şimdiden, kentsel dönüşümün başladığı Zeytinburnu, Bağcılar, Esenler, Kartal ve Sarıyer gibi bölgelerde konut ve arsa yıllık artışı yüzde 20’nin üzerinde. Küçükçekmece'de ise yıllık artış yüzde 36'ya ulaştı.

Üsküdar'da kentsel dönüşüm Acıbadem mahallesinde Acıbadem Caddesi üzerinde başladı. Çiçeği burnunda ilçe Çekmeköy’de TOKİ’nin çalışmaları sürüyor, bölgede yükselen yeni binalar bölgedeki eski ev sahiplerini cezbediyor. Halk müteahhitlerle anlaşmaya sıcak bakıyor.

Anadolu Yakası Mikro Bölgeleme Raporu doğrultusunda öncelikle zemin sınıflaması yapılan Pendik'te nerelerin zemin açısından riskli, nerelerin önlem alınması gereken, nerelerin yapı yapılmasına uygun alanlar olduğu yönündeki çalışmalar tamamlandı.

2012 yılının Nisan ayında dönüşüme başlayanan Bayrampaşa’da ise 6 blok ve 28 konut yıkılarak 100 kişinin yeni evlere kavuşmasını sağlayacak proje tamamlanmak üzere. Sıra çok yakında temellerin atılacağı açıklanan eski Bayrampaşa Cezaevi alanında. Bölgeye 2 bin 500 civarında konutun yapılacağından söz ediliyor.

Lokal olarak kentsel dönüşüm çalışmalarının devam ettiği Bağcılar'da farklı mahallelerden 6 alan kentsel dönüşüm bölgesi olarak belirlendi. Şişli'nin kentsel dönüşüme ihtiyacı olan gecekondu bölgeleri arasında Kuştepe, Ayazağa Köyü yer alıyor. 

Ekim ayında dönüşümün başladığı Esenler'de şu anda ilçenin 6 farklı noktasında Havaalanı, Tuna, Turgutreis, Oruçreis, Çiftehavuzlar Mahalleleri ile Dörtyol Meydanı'nın da içinde bulunduğu Menderes Mahallesi'nin bir bölümünde çalışmalar yapılıyor. 2004 yılından bu yana ilçedeki bina stoğunun yüzde 25'i yerinde dönüşümle yenilenen Kağıthane'de ise biri fabrika/sanayi alanlarının dönüşümü, ikincisi gecekondu önleme bölgelerinde toplu konut alanları diğeri de ada bazlı yerinde dönüşüm şeklinde gerçekleşiyor.

1999 Marmara depreminden sonra pilot bölge ilan edilen Zeytinburnu'nu da 1500 bina deprem yönetmeliklerine uygun olarak yıkılıp yeniden yapıldı.

RİSKLİ ALANLAR BELİRLENDİ

Kartal'da özellikle Yakacık Yeni Mahalle'de ve Soğanlık Yeni Mahalle'de yerinde dönüşüm gerçekleştirildi.  Gaziosmanpaşa'da da geçtiğimiz nisan ayı içinde yıkımlar başladı. Bu bölgede anlaşma yapma aşamasında olan bazı geliştirici firmalar bulunuyor. Gaziosmanpaşa ilçe sınırları içinde 11 adet riskli alan tespiti yapılarak Resmi Gazete'de yayınlandı. Bu bölgeler içerisinde; Merkez mahallesi, Pazariçi mahallesi - Kuzey ve Güney Bölgeleri, Sarıgöl - Merkez mahallesi, Bağlarbaşı mahallesi, Yen, Mahalle, Yıldız Tabya mahallesi - Doğu ve Batı Bölgeleri,  Kazım Karabekir - Fevzi Çakmak mahalleleri, Barbaros Hayrettin Paşa - Karadeniz - Karayolları mahalleleri ve Mevlana mahallesi bulunuyor.

Nagihan Arat/Hurriyetemlak.com

İlk çeyrekte İstanbul'da 58.682 konut satıldı!

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2013 yılının ilk çeyreğinin konut satış istatistiklerini açıkladı. TÜİK'e göre İstanbul'da üç ayda 58.682 konut satıldı.

hurriyetemlak.com

24.05.2013 15:43:32

Konut satış istatistikleri, Türkiye İstatistik Kurumu ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü işbirliği çerçevesinde, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) verileri kullanılarak hesaplandı. Konut satışlarında İstanbul 58.682 konut satışı ile en yüksek paya (%21,4) sahip oldu. İstanbul’u 34.786 konut satışı ile (%12,7) ile Ankara, 17 602 konut satışı ile (%6,4) ile İzmir izledi. Aynı çeyrekte, en az satış ise 9 konut ile Hakkâri’de gerçekleşti. Konut satışının en düşük olduğu diğer iller ve satış sayıları sırasıyla 18 konut ile Ardahan ve 37 konut ile Bayburt oldu. 

115.508 konut ipotekli satış sonucunda el değiştirdi

Türkiye genelinde toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payı %42,2 oldu. En yüksek ipotekli satış 27.391 ile İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul %23,7 ipotekli satış payı ile Türkiye sıralamasında ilk sırayı aldı. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payı ise %46,7 oldu. Aynı çeyrekte, Hakkâri’de ipotekli satış işlemi gerçekleşmedi.

Türkiye genelinde 158.318 konut diğer satış sonucunda el değiştirdi

Diğer konut satışlarında da İstanbul 31.291 konut satışı ve %19,8 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %53,3 oldu. Ankara 18 022 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 9 496 konut satışı ile İzmir izledi. Aynı çeyrekte, diğer satış türlerinde en az satış ise 9 konut ile Hakkâri’de gerçekleşti.

Yıllık konut satışları en yüksek düzeye 2011 yılında ulaştı

Yıllık konut satışları, 2008-2012 döneminde en yüksek düzeye 708.275 konut satışı ile 2011 yılında ulaştı. En yüksek ipotekli satış da 289 275 ile 2011 yılında gerçekleşti. Diğer satışlar ise 532 458 ile 2009 yılında en yüksek seviyeye ulaştı. Sadece il merkezi ve merkez ilçelerin kapsandığı 2008-2012 dönemlerine ilişkin il düzeyinde yıllık konut satışları ipotekli satış ve diğer satışlar ayrımında Tablo 2’de verilmiştir.

‘2013' Emlak Vergisi’ni kim nasıl ödeyecek?

EMLAK Vergisi, 23 milyon civarında vatandaşı yakından ilgilendiriyor. Ev, yazlık, büro, dükkan, mağaza, arsa ve arazisi olanlar 2013’te 2012’ye kıyasla “zamlı emlak vergisi” ödeyecekler. Yeni büyükşehir olan illerde ise, emlak vergisi oranı yönünden ilginç bir sürpriz var.

Şükrü Kızılot

01.04.2013 13:58:39

2012’de gayrimenkul alanlar için emlak vergisi ödemesi, bu yıl başlayacak.

Ancak yeni konutların vergisi hesaplanırken, “geçici muafiyet” durumunun da göz önüne alınması gerekiyor.

Emekliler, işsizler, ev hanımları, öğrenciler ve engelliler ile şehitlerin dul ve yetimlerine 2013 yılında da “emlak vergisi kolaylığı” var.

Geçmiş yıllarda sıfır oranlı emlak vergisine tabi olması gerektiği halde, bilmeden vergi ödeyen; emekliler, işsizler, ev hanımları ve engelliler, ilgili belediyeye başvurmak suretiyle, 2008, 2009, 2010, 2011 ve 2012 yıllarında ödedikleri emlak vergisini, geri alabilecekler.

Evini kiraya verip kendisi kirada oturanların, karı koca emekli olup birer evi olanların, evinin dışında kira getirmeyen bir de arsası olanların, emekli olup çalışanların ya da bankadan faiz, repo vb. geliri olanların emlak vergisi yönünden özel durumları var.

Soru-cevaplarla birlikte, hafta sonuna kadar sürecek olan bu dizimizde, yukarıda belirtilen konular ve özellikli durumlar ele alınarak açıklanacaktır.

EMLAK VERGİSİ ORANI

Emlak Vergisi oranı, gayrimenkulün;

• Konut, konut dışı bina (büro, dükkân mağaza vb.), arsa ve arazi olma durumuna,

• Büyükşehir belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığına,

göre değişiyor.

Bu ayırımlara göre emlak vergisi oranları tabloda gösterilmiştir.

TABLO……

Tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur.

Parsellenmiş arazinin, zirai faaliyette kullanılması halinde araziye ait oranın, aksi halde arsaya ait oranın uygulanması gerekir (Maliye Bak. GİB. Ankara VD. Başkanı’nın 18.03.2011 tarih ve MB. 2010-51-152 sayılı özelgesi).

Neriman Teyze’in emlak vergisi yüzde kaç arttı?

Neriman Teyze’nin, İstanbul’da bir evi, Datça’da da yazlığı var.

Yılın sekiz ayı İstanbul’da, dört ayı da Datça’da kalıyor. Yazın torunları da geldiği için çok mutlu oluyor.

Neriman Teyze bu yıl, geçen yıl olduğu gibi emlak vergisi yönünden biraz şanssız.

Nedenine gelince, her yıl evinin emlak vergisi değeri “yeniden değerleme oranının yarısı kadar” artıyordu. 2013’te Bakanlar Kurulu, 2012’de olduğu gibi olaya müdahale etti ve evlerin değeri “yeniden değerleme oranının tamamı kadar” artırıldı. Böyle olunca, Neriman Teyze’nin ödeyeceği emlak vergisindeki artış da beklentisinin üstünde oldu.

Buna göre, Neriman Teyze de dahil, Türkiye’deki tüm gayrimenkullerin emlak vergisi hesaplamasına esas değeri “yüzde 7.8 oranında” arttı.

Böyle olunca, yani gayrimenkullerin değeri yüzde 7.8 artınca (özellikli bazı durumlar dışında), 2013 yılında ödenecek emlak vergileri de yüzde 7.8 oranında arttı.

Büyükşehirlerde yüzde 100 zamlı

Büyükşehir belediyesi olmanın, emlak vergisi yönünden ciddi bir faturası var.

Tablodan da fark ettiğiniz gibi, büyükşehir belediye sınırları içindeki gayrimenkullerin emlak vergisi, “yüzde 100 zamlı” olarak alınıyor.

Buna göre örneğin; Kemal Bey Çorum’da 200 bin lira değerinde olan evi için 200 TL, Ayşe Teyze Samsun’daki 200 bin lira değerindeki evi için 400 TL emlak vergisi ödeyecek.

Arsa tapusu olan bitmiş evlerin vergisi

Kat irtifaklı arsa tapusu olan ve kat mülkiyeti olmayan, ancak tamamlanmış durumda yani içinde oturulan ev, dükkan ve bürolar var. Bunların sayısı, Türkiye genelindeki binaların yarısından fazlasını oluşturuyor.

Bu durumdaki gayrimenkuller için arsa değil, bina vergisi (yani ev, büro ve dükkân vergisi) ödenecek.

Emlak vergisi ne zaman ödenecek

Emlak vergisi, biri Mart-Mayıs, diğeri de Kasım 2013 ayında olmak üzere “iki eşit taksitte” ödeniyor.

ÖDEME GECİKİRSE NE OLUR?

Ödemenin geciktiği her ay için yüzde 1.40 oranında “gecikme zammı” alınır.

Dursun Amca gecekondusu için vergi ödeyecek mi?

Evet ödeyecek.

Mülkiyeti başkasına (örneğin devlete ait) arsa üzerine gecekondu inşa edip oturanların da konut olarak emlak vergisi ödemeleri gerekiyor. 

O nedenle, Dursun Amca da gecekondusu için emlak vergisi ödeyecek.

Hulusi Bey’in kooperatif evi

Hulusi Bey, yıllardır bir konut kooperatifinin üyesi. Nihayet sona doğru gelindi. Kuralar da çekildi. Herkesin evi belli oldu ama tapular henüz verilmedi. 

Hulusi Bey’in durumunda olan, on binlerce kişi var. Bunların emlak vergisinin nasıl ve kim tarafından ödeneceğini merak ediyorlar.

Kooperatiflere ait konutların emlak vergisi, kooperatif tarafından ödenir.

Konutlar tamamlanıp, tapuları verildiği yıl “emlak vergisi bildirimi” verirler ama vergi ödemezler. Vergileri yine kooperatif öder.

İzleyen yıldan itibaren de emlak vergisini Hulusi Bey öder.

Yeni alınan eve 5 yıl vergi muafiyeti

Yeni inşa edilen binalardan konut alanlara, beş yıl süre ile uygulanan “geçici muafiyet” var.

Emlak Vergisi Kanunu’nun 5. maddesine göre, yeni inşa edilen binalardan konut alanlarda,

iktisap (edinme) tarihini izleyen 5 yıl boyunca, konutun emlak vergisi değerinin 1/4’ü, “beş yıl süre” ile emlak vergisinden muaf tutuluyor.

ÖRNEK: Bahir Bey, 5.6.2012 tarihinde inşaatı biten apartman dairesini, 24.9.2012 tarihinde satın almıştır. Dairenin 2013 yılı emlak vergisi değeri 320 bin liradır. Bu durumda, Bahir Bey 2013-2017 yıllarında geçici muafiyetten yararlanacak, örneğin 2013 yılı için 80 bin liralık muafiyeti düştükten sonra, 240 bin lira üzerinden emlak vergisi ödeyecek.

Remzi Bay 2013’te aldığı gayrimenkul için ne yapacak?

Remzi Bey ve Remzi Bey’in durumunda olan başka kişiler, aldıkları gayrimenkulün 2013 yılı emlak vergisini ödemeyecekler. Vergi ödemeye 2014 yılından itibaren başlayacaklar. 

Ancak, 2013 yılı sonuna kadar ilgili belediyeye “emlak vergisi bildirimi” vermek zorundalar.

Ayla Teyze 2013’te sattığı gayrimenkul için ne yapacak?

Ayla Teyze ve onun durumunda olan başka kişiler 2013 yılında gayrimenkul sattıklarında, o gayrimenkulü ocak ayında satmış olsalar dahi, sattıkları gayrimenkulün 2013 yılına ait emlak vergisinin tamamını ödeyecekler.

Ayla Teyze’nin ve 2013 yılında gayrimenkulünü satan diğer kişilerin; 2013 yılı içinde 

ilgili belediyeye bir dilekçe ile başvurarak, gayrimenkullerini sattıklarını bildirip ve o gayrimenkulle ilgili mükellefiyet kayıtlarını kapattırmalarında yarar var.

Kartal'da dükkanı olan yaşadı

Anadolu yakasının son dönemde yeni yatırımlara ev sahipliği yapan ilçesi Kartal'dax ticari gayrimenkul fiyatları son bir ayda uçtu. Bölgede yükseliş oranı yüzde 32,9 oldu.

hurriyetemlak.com

 

Hurriyetemlak.com ve Realty World işbirliğiyle hazırlanan Nisan ayı Emlak Endeksi açıklandı. Endekse göre Kartal'da son bir ayda satılık ticari gayrimenkul fiyatları yüzde 32,9 yükseldi. Geçtiğimiz Mart ayında Kartal'da metrekare ortalama ticari gayrimenkul fiyatı 2.800 TL iken, Nisan ayında 3.720 liraya fırladı. Ticari gayrimenkulde amortisman süresi de 24 yıla çıktı. Kartal'ı yüzde 11,1 ile Bakırköy ve yüzde 4,9 ile Bahçelievler takip etti.

Kartal’daki hızlı yükselişi değerlendiren Hurriyetemlak.com Genel Koordinatörü Ahmet Kurşunlu, Kartal’ın Kentsel Dönüşüm Projesi' nin tam anlamıyla uygulanmasıyla başka bir kimliğe bürüneceğini belirterek; “Özellikle E-5 Karayolu kuzeyinde gelişmekte olan Kartal bölgesinde yaşama geçen yeni ticari gayrimenkul projeleri bölgeyi git gide hareketlendiriyor. Kartal’da yapımı tamamlanan yeni konut projeleri, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yeni binalar bölgedeki nüfusu artırıyor. Ticari gayrimenkul talebi de her geçen gün çoğalıyor. Fiyatların zamanla daha da yükselmesi kaçınılmaz.” şeklinde konuştu.

KİRALAR DÜŞTÜ

Kartal'da ticari gayrimenkuldeki satılık fiyatlarının yükselmesi kiralara yansımadı. Son bir ayda kira fiyatları yüzde 7,8 azaldı. Dükkan kiralarının en çok arttığı ilçeler yüzde 11,1 ile Sarıyer, yüzde 6,2 ile Kağıthane, yüzde 4,4 ile Bahçelievler olarak sıralandı. Kartal'da kiraların metrekaresi ortalama 13 TL iken; İstanbul geneli baz alındığında kiralık ticari gayrimenkullerin metrekaresi 17 TL olarak açıklandı. İstanbul'un amortisman süresi ise Nisan itibariyle 17 yıl olarak belirtildi.

BAŞKENTİN LİDERİ ETİMESGUT

Ticari gayrimenkul kategorisinde Başkent Ankara'nın fiyatları en çük yükselen ilçesi ise Etimesgut. Son bir ayda Etimesgut'ta dükkan fiyatları ortalama metrekaresi 1.726 liradan, 1.924 liraya yükselerek yüzde 11,5 arttı. İkinci sırada ise yüzde 3,3 artış ile Çankaya geldi. Amortisman süresinin 14 yıl olduğu Ankara genelinde Nisan 2013 itibariyle ticari gayrimenkul metrekare ortalama satış fiyatı 1.167 TL, kira fiyatı ise 11 TL oldu. 

TATİL BELDELERİNDE DÜŞÜŞ VAR

İzmir'de ticari gayrimenkul fiyatları bir yılda yüzde 25 düştü. Geçtiğimiz yılın aynı döneminde 2.125 TL olan ortalama fiyat Nisan 2013 itibariyle 1.677 TL oldu. Amortisman süresinin 12 yıl olduğu İzmir’de kiralıklarda ise fiyatlar yüzde 19 düşerek 14 TL'den 11 TL'ye geriledi. Antalya'da ise yıllık düşüş satılıklarda yüzde 8, kiralıklarda yüzde 9. Nisan 2013'de ortalama satılık fiyatları 1.535 TL, kiralık fiyatları da 9 TL, amortisman süresi 14 yıl  olarak belirlendi. 

BURSA'DAN DÜKKAN ALAN 12 YILDA PARASINI ÇIKARIYOR

Nisan 2013 Emlak Endeksi'ne bakıldığında Bursa'daki amortisman süreleri dikkat çekiyor. Metrekare ortalama ticari gayrimenkul fiyatının 1.559 TL olduğu  ilde ortalama amortisman süresi 12 yıl. Bölgede kiralar ise 11 TL olarak açıklandı. Satılık fiyatlarında son bir yıllık yükseliş yüzde 1'de kalırken; kiralıklardaki düşünün yüzde 12'yi bulması dikkat çekti.

Nagihan Arat/Hurriyetemlak.com

APARTMANLARDA RİSK DEĞERLENDİRMESİ NASIL YAPILACAK?

Apartman ve site yaşamının hızla değişmesi ve gelişmesine paralel olarak yönetimlerin yükümlülükleri de artmaya başladı. Modern sitelerin yapılması ile birlikte daha fazla aktivitenin site kapsamına dâhil edilmesi artık profesyonel bir yönetim yaklaşımını zorunlu kılıyor. Bir kapıcı ve kaloriferci çalıştıran siteler geçmişte kaldı. Site yönetimi ciddi bir organizasyon halini aldı. Site müdürü, muhasebeci, spor hocası, güvenlik görevlisi, kat görevlisi, temizlik görevlisi ve benzeri personel gereksinimi arttı. Konforlu, güvenli ve komple bir yaşam isteği beraberinde bazı yükümlülükleri de beraberinde getiriyor.

Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik görevlisi çalıştıran apartmanlar 1 Ocak 2013′ten itibaren risk değerlendirmesi yaptırmak zorundalar. Apartmanların risk değerlendirmesi kapsamına girebilmesi için sadece bir çalışanının bulunması yeterli olacak. Ancak şunu belirmeliyim ki hiçbir çalışanı olmayan apartmanların risk değerlendirmesi yapmaları gerekmiyor.

6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamındaki işyerlerinde iş sağlığı ve güvenliği yönünden yapılacak risk değerlendirmesinin usul ve esaslarını belirlemek amacıyla 29.12.2012 tarih ve 28512 sayılı Resmi Gazete’de İş Sağlığı ve Güvenliği Risk Değerlendirmesi Yönetmeliği yayınlanarak 30.12.2012 tarihinde yürürlüğe girdi.

Yönetmelik hükümlerine göre bir apartmanda iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi bulunmadan da 30.06.2014 tarihi beklenmeden 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren risk değerlendirmesi yapılacak.

Risk değerlendirmesi konusu tam olarak anlaşılamadı. Risk değerlendirmesi ile işletmelerin iş kazası ve meslek hastalığına sebebiyet verecek tehlikelerin önceden belirlenerek gerekli önlemlerin alınmasını sağladığı için büyük bir önemi vardır. Risk değerlendirmesi yaptırılması için bir süre veya kademeli geçiş söz konusu olmadığından en kısa zamanda yapılması gerekmektedir.

Apartmanlarda kat malikleri aynı zamanda işveren olarak değerlendiriliyor.
Bu kapsamda kat malikleri; çalışma ortamının ve çalışanların sağlık ve güvenliğini sağlama, sürdürme ve geliştirme amacı ile iş sağlığı ve güvenliği yönünden risk değerlendirmesi yapar veya yaptırır.
Kat malikleri karar alarak, risk değerlendirmesini Çalışma Bakanlığı’ndan yetki almış kişi veya kuruluşlardan hizmet alarak yaptırabilir. Risk değerlendirmesi normal şartlar altında apartmanlarda 6 yılda bir yenilenecek. Kat malikleri, risk değerlendirmesi çalışmalarında görevlendirilen kişi veya kişilere risk değerlendirmesi ile ilgili ihtiyaç duydukları her türlü bilgi ve belgeyi temin eder.
Risk değerlendirmesinin gerçekleştirilmiş olması; kat maliklerinin, apartmanda iş sağlığı ve güvenliğinin sağlanması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Apartmanlarda işyeri hekimi ve iş güvenliği uzmanı çalıştırma yükümlülüğü 30.06.2014 tarihinde başlayacağı için bu tarihe kadar yapılacak risk değerlendirme ekibinde iş güvenliği uzmanları ile işyeri hekimleri aranmayacak.

CEZASI NE OLACAK

Risk değerlendirmesinin maliyeti ortalama 2.000 TL iken yapmamanın cezası oldukça yüksek. Risk değerlendirmesi yapmayan apartmanlara 2013 yılında 3.234 TL ceza uygulanacak. Bu ceza aykırılığın devam ettiği her ay için 4.851 TL olarak uygulanacak.
Örnek: 2013 yılı ocak ayında yapılması gereken risk değerlendirmesi 2013 yılı boyunca yapılmaz ise apartmana 56.595 TL ceza uygulanacak.