FİİLİ VE HUKUKİ KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA KAVRAMI VE 6487 SAYILI KANUNUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Kamulaştırmasız el atma, HAKSIZ FİİL olarak nitelendirilen Kamulaştırma olmaksızın el koyma suretiyle en temel insan haklarından olan mülkiyet hakkına idare tarafında müdahale edilmesi halinde, ilgili taşınmazın bedelinin kamu kurumunca malikine ödenmesi olarak tanımlanabilir.
Hukukumuzda Kamulaştırmasız El Atma olarak kabul edilen uygulamalar, idarenin herhangi bir yasal dayanak bulunmaksızın taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufta bulunması şeklinde olabileceği gibi, Bir idari kararla mülkiyet hakkının kullanılamaması şeklinde de olabilir. Bu ayırım FİİLİ EL ATMA VE HUKUKİ EL ATMA şeklinde ilk defa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarih ve 2010/5-662 E., 2010/652K sayılı kararından sonra uygulamada kullanılmaya başlanmış, hukuki el atmada fiili el atma gibi değerlendirilmiştir. Söz konusu kararda , özetle, …. “….Mülkiyet hakkına kamusal yarar sebep gösterilerek getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bulunmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektedir.
….. Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atılıp tamamen veya kısman kullanılmasına engel olunması ile imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibarıyla bir fark bulunmamakta her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır.”
…Ancak, bundan da öte; uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir” Görüşü vurgulanmıştır.
Kararda idari kararlarla getirilen kısıtlamalar mülkiyet hakkının içini boşaltan nitelikte kısıtlamalar olduğundan “Kamulaştırmasız el atma” kabul edilmiştir.
Uygulamada, söz konusu içtihatla birlikte “Hukuki atma” kavramı oluşmuş. Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılan davalarda; 1/1000 lik uygulama imar planlarında resmi yapı, okul, cami, yol, meydan gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerin 5 yıl içinde amacına uygun şekilde kamulaştırılmasının yapılmaması durumunda bu kamulaştırmasız el atma sayılıyordu ve Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre taşınmazın bedeli kadar tazminata ve tapunun iptali ile davalı idare adına tesciline karar veriliyordu. Söz konusu 15.12.2010 tarihli HGK kararından sonra bu durum uygulamada içtihatlarla hukuka ve hakkaniyete uygun bir şekilde istikrar kazanmışken, belediyelerin yüklü miktarda tazminat ödemek durumunda kalması ve bu durumun bütçelerini ciddi bir şekilde zorlaması ile bu davaları kendileri açısında büyük bir risk ve altından kalmayacakları bir tehdit olarak görmeleri nedeniyle BELEDİYELER BİRLİĞİNİN talebiyle kamuoyunda 3. Yargı paketi olarak bilinen 24 Mayıs 2013 tarihinde TBMM’de kabul edilen 6487 sayılı torba yasayla KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA evrensel hukuk normlarına uygunluğu çok tartışılan temel düzenlemeler getirilmesini sağlamışlardır. Söz konusu yasanın gerekçesinde hukuki olmaktan uzak şu gerekçeye yer verilmiştir:“kamulaştırmasız el koyma bedelleri ödendiği takdirde, devlet kamu kurum ve kuruluşları batar, 20-30 yıl tek çivi çakamaz, bu süre içerisinde kamu hizmetleri aksar, bu toplumu felakete sürükler” denilmektedir. Bu iddialar bir yasa için hukuki gerekçe olamaz.
11.06.2013 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6487 no’lu “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 21 ve 22 maddesi ile değiştirilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun Geçici 6. Ve eklenen Geçici 7. Maddesi ile yapılan düzenleme sonrası KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA son durum:
1.Kamulaştırmasız El Atmada Görevli Mahkeme:
Kamulaştırmasız Hukuki El atma davaları:
.
Bu yasal düzenlemeye kadar Hukuki El atmadan kaynaklanan tazminat davalarının adli Yargıda mı idari yargıda mı görüleceği hususunda uygulamada bir kargaşa oluşmuştur. Yargıtay 5.Hukuk Dairesi görev itirazı yönünden temyiz edilen davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri nin görevli olduğunda dair kararlar vermiştir. Olumlu görev uyuşmazlığı nedeniyle incelediği davalarda
Uyuşmazlık Mahkemesi, 09.04.2012 tarih ve 2012/41E. 2012/77K sayılı kararında, “3194 sayılı İmar Kanunu’nun arazi ve arsa düzenlenmesine ilişkin 18. maddesinin uygulamasından kaynaklanan ve imar planı ile buna dayalı imar uygulaması sonucunda uğranılan zararın tazminine yönelik bulunan uyuşmazlığın, 2577 sayılı Kanun’un 2/1-b maddesinde yer alan idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan zarar görenler tarafından açılan tam yargı davaları kapsamında idari yargı yerince çözümlenmesi gerekmektedir.” Görüşüne yer vererek nihai kararını oluşturmuştur.

Bu yasal değişiklikle yargı içtihatları ile oluşmuş Kamulaştırmasız Hukuki el atmaya yasal zemin oluşturulmuş ve yargı yeri kanunla düzenlemiştir. Madde metnindeki ifadesiyle “Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir.”denilmektedir

2. Dava Şartı Olarak Uzlaşma zorunluluğu getirilmiştir.:
Her ne kadar değişiklikten önce de uzlaşma yoluna gidilmesi esas olarak kabul edilse de bir dava şartı olarak görülmüyordu.
Nitekim “Yargıtay 5. H.D. 2011/17065E, 2012/4278K. Nolu kararında, “5999 sayılı Yasa uyarınca uzlaşma esas ise de; taraflar arasında uzlaşma olamayacağı anlaşıldığından, dava konusu taşınmaz imar planı içine alınıp, kanal üzerinden de yol geçirilmek suretiyle el atıldığı anlaşıldığından, mahkemece sorumlu idare belirlendikten ve davaya dâhil edildikten sonra işin esasına girilerek hüküm kurulması gerekir. ” ifadeleriyle bir dava şartı olarak görmediğini açıkça belirlemiştir.
3. Uzlaşma Sürecinde idare tarafından, taşınmaz malikine yapılacak teklif sıralaması tümüyle değiştirilmiştir.
Daha önce uzlaşma aşamasında nakdi ödeme, trampa, idareye ait sınırlı ayni hak tanınması veya imar hakkı tanınması şeklinde tanımlanan takdir yetkisi kaldırılmış olup nakdi ödeme diğer tüm olasılıkların mümkün olmaması durumunda önerilebilecektir. Yapılan değişiklik istisnayı kural haline getirmektedir.
4. “Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan tazminat davaları” yeni düzenleme de “kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti” davasına dönüşmüştür.
Aslında “Haksız Fiile dayanan
5. Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Harçlar ve Vekalet Ücreti :
Tümüyle yeni eklenen fıkra ile, kamulaştırmasız el atma davalarını yanlış bir biçimde sınıflandırarak, tespit davası haline dönüştürüp, eda davasında ortaya çıkan nispi vekâlet ücretlerini ve dava harçlarını maktu hale getirmektedir. “Bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir” denilmektedir. Ayrıca” Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır.” Denilmektedir.
HMK gereğince davanın tarafı (asil) adına hükmedilen vekalet ücretinin, davanın sonucunda hüküm altına alınmak üzere, şimdiden bir kazanılmış hak olacağı açıktır. Nispi ücretin maktu hale getirilerek söz konusu hakkın geçmişe etkili olarak sınırlanması ise halen devam eden bir özel hukuk uyuşmazlığında taraflardan biri lehine devlet eliyle haksız kazanım yaratarak, kanun önünde eşitlik ilkesinin ihlali anlamına gelecektir.

6.Kamulaştırmasız El Atma Tazminatlarının Ödenme Usulü:

Yapılan yeni düzenlemeye göre belediye ve il özel idareleri için, bütçe gelirlerinin yüzde ikisi, diğer idareler içinse bütçe giderlerinin yüzde ikisi, yapılacak tazminat ödemelerinde kullanılacaktır. Bu bütçelerin kesinleşmiş alacakları karşılamadığı ölçüde, söz konusu idareler gelecek yıllara etki edecek şekilde taksitlendirme yapabilecektir. Söz konusu taksitlendirmelerde, taksit süresince kanuni faiz ödenecektir. Bu düzenleme ile Anayasa’nın kamulaştırmayı düzenleyen 46. Maddesinde, kamulaştırmada taksitlendirme yapılması durumunda, taksitlere uygulanacak faiz oranının kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faiz uygulanması kuralının dışına çıkılmıştır.
Kamu alacaklarına uygulanacak yıllık faizin %23,4 olduğu, yasal faizin ise yıllık %9 olduğu düşünüldüğünde, herhangi bir süre sınırlaması bulunmayan taksitler için büyük hak kayıpları olacağı şüphe götürmez bir gerçektir
7.Maddenin Derdest Davalara da Uygulanacağına İlişkin Düzenleme:
Yapılan bu esaslı değişikliklerin mevcut derdest davalara da uygulanacağı öngörülmüştür. Mahkemelerce karara bağlanıp temyiz incelemesi aşamasındaki davalarda dahi bu değişikliler uygulanmaktadır. Fiili kamulaştırmasız el atma davalarında hükmedilen nispi vekalet ücretleri maktu hale gelmiştir. Hukuki el atma olarak nitelendirilen davalar da ise idari yargının görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmektedir.

Nitekim Yargıtay 5.HD 04.11.2013 tarih 2013/14809 esas ve 2013/18368 K nolu ilamında;
“….Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden ,dava konusu taşınmazın imar planında kısmen dere koruma alanlına ayrılmış olduğu, ancak taşınmaza davalı idarece fiilen el atılmadığı anlaşılmıştır.
11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı yasanın 21. Maddesi ile Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. Maddesinde yapılan değişiklik ile -Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır- hükmü getirilmiştir. Öte yandan Anayasa Mahkemesinin 25.09.2013 gün 2013/2013/101 karar sayılı ilamında da; Kamulaştımadan söz edilebilmesi için taşınmaz zilyetliğinin idareye geçmesi ve taşınmazın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olması gerektiği;imar kısıtlamalarında taşınmazın zilyetliğinin malikte kalmaya devam etmekte olup, yalnızca malikin tasarruf yetkisinin, ilgili mevzuattan kaynaklanan bazı kısıtlamalara maruz kaldığı, bu nedenle imar kısıtlamalarından kaynaklanan tazminat davalarının idari yargıda açılabileceği” kabul edilmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davanın idari yargıda görülmesi gerektiğinden dava dilekçesinin görev yönünden reddi yerine yazılı şekilde hüküm kurulması,
Doğru görülmemiştir.

Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA,….. 04.11.2013 gününde oybirliği ile karar verildi. denilmektedir.

8. 04.11.1983 Tarihinden Sonra Yapılacak Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Usul.
“04/11/1983 tarihinden bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihe kadar kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz-ların idare tarafından kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedeli ve mahkemelerce malikleri lehine hükmedilen tazminat ile bu davalara ilişkin mahkeme ve icra vekalet ücretleri de, idarelerce bu maddenin sekizinci fıkrasına göre bütçelerden ayrılacak paydan ve aynı fıkrada belirtilen usule göre ödenir ve işlem yapılır. Bu alacaklar için de bu maddenin on birinci fıkrası, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan her türlü davalarda ise yedinci fıkra hükümleri uygulanır. Bu fıkra hükmü, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan ve kesinleşmeyen davalarda da uygulanır.” Hükmü getirilmiştir.
9. Madde 22 ile – 2942 sayılı kanuna hukuk devletinde varlığı kabul edilemz aşağıdaki geçici 7.madde eklenmiştir.
“Mülga 31/8/1956 tarihli ve 6830 sayılı istimlak kanununun 16 ve 17 nci maddeleri ile 2942 sayılı kanunun mülga 16 ve 17 nci maddeleri uyarınca mahkemelerce idare adına tescil kararı verilen kamulaştırmalarda tebligatlar ve diğer kamulaştırma işlemleri tamamlanmış sayılır. Bu kamulaştırma işlemleri sebebiyle hiçbir hak ve alacak talebinde bulunulamaz; kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz; açılmış ve devam eden davalar bu madde hükmü uygulanarak sonuçlandırılır.”denilmektedir.

Bu düzenleme ile İdare; hukuka aykırı olarak tescil kararı almışsa vatandaş için artık kamulaştırmasız el atma davaları mümkün olamayacaktır. Bu hüküm açıkça hak arama özgürlüğünü engeller niteliktedir. Usule uygun olmayan işlemlerle şeklen mülkiyet hakkı elinden alınan bireylerin bu işlemlere karşı yargı yoluna başvurmalarının engellenmesi ve bu engellemenin mülga kanun maddelerine dayanılarak yapılmak istenmesi hukukun temel ilkelerine, anayasaya ve avrupa insan hakları sözleşmesine açıkça aykırıdır. Bu maddenin iptali ile ilgili Anayasa Mahkemesinde dava açılmış olup iptal edilmesi beklenildiğinden Mahkemelerce bu davalar Anayasa mahkemesinin kararının beklemektedir.

GÜNDEMDE OLAN KANAL İSTANBUL, 3.KÖPRÜ VE 3. HAVAALANI GİBİ BÜYÜK PROJELERDE KAMULAŞTIRMA SÜRECİ VE SORUNLAR,
1.Kanal İstanbul projesinin güzergahı, Yeniköy- Sazlıdere Barajı-Arnavutköy-Başakşehir- Küçükçekmece Gölü aksında yer alacak şekilde kesinleşmiş olup “Rezerv” alanında kalan taşınmazların maliklerine TOKİ, DSİ, İBB tarafından “2942/4650 sayılı kanun hükümlerine göre pazarlık görüşmeleri çağrı” konulu tebligatlar yapılmaya başlanmıştır. Bu uzlaşma görüşmelerine çağrı yapılması ve satın alma usulünün uygulanması son yasal düzenleme ile zorunlu hale getirilmiştir.
2.Bu çağrıya uyup “uzlaşma çağrısı” na giden taşınmaz malikleri isterlerse kendilerine teklif edilen bedeli kabul etmeleri halinde peşin alıp mülklerini devredebileceklerdir.
3.Bu çağrıya uymayan veya gidip uzlaşmayan mülkiyet sahiplerinin mülkleri “idare” tarafından Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılacak “Bedel tespit dava”larında bilirkişilerce belirlenecek bedeli depo etmek suretiyle kamulaştırma işlemi tamamlanacaktır. Bedel tespit davasında verilen “tapunun iptali ile idare adına tescil kararı” kesin olup tespit edilen bedele ilişkin karara hem idare hem de taşınmaz maliki temyiz yoluna gidebilmektedir.
4.Vatandaş açısından en önemli konu “bedel tespit davasında taşınmazın değeri hangi kriterlere göre belirlenecektir. Proje açıklanmadan önceki alınıp satılan rayiç değer üzerinden mi, yoksa son dönemde oluşan satış değeri üzerinden belirlenecektir.
5.Bu konuda dava aşamasında 5 kişilik bilirkişi heyetiyle keşif yapılması Kamulaştırma kanununda zorunlu kılınmıştır. Bu kurul taşınmazın niteliğine göre 1 teknik bilirkişisi 1 mülk bilirkişisi ve 3 adet uzman (ziraat veya inşaat mühendisi) bilirkişilerden oluşmaktadır.
6.Bilirkişiler Kamulaştırma Kanununu 15/11 maddesi hükmü ile davanın açıldığı günkü değerini hesap edeceklerdir.
7. Kamulaştırma kanunun 11. Maddesi kamulaştırılacak taşınmazın değerinin hangi kriterlere göre belirleneceğini düzenlemiştir. Bu maddeye göre;
“…Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a)Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d)Varsa vergi beyanını,
e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde(tarım arazilerinde ), taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…)(2) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.”

8.Aynı maddede “Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.” Demektedir.
Bu durumda bu “büyük projelerin” yapılacağı alan içinde kalan taşınmazların kamulaştırma bedelleri tespit edilirken proje nedeniyle bölgede oluşacak değer artışından faydalanmaları söz konusu olmayacakdır. Bu durum mülk sahipleri arasında hayal kırıklığı oluşturacak hakkaniyeti de tartışılacaktır.

9.Değer tespitinde en önemli ayırım Arazi –Arsa-Yapı ayrımıdır. Bunun öncelikle tespit edilmesi gerecektir. Arazi olması halinde tarla mı,çayır mı, bağ mı, bahçe mi, arazi üzerinde yapı varsa yapının cinsi, bina olması halinde binanın ahşap mı kargas mı, kargir yapı mı olduğu ev otel işyeri mi olduğu bedel tespitinde oldukça önemlidir.
10. Kanunda öngörülen Arazi-Arsa ayrımı:
Kamulaştırma Kanunun da arsa tanımlanmış değildir. Daha çok içtihatlarla arazi(tarım arazisi)ve arsanın nitelikleri belirlenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2011/18-564 E.N , 2011/750 K.nolu içtihadında belirlenen kriteler şu şekildedir.;

“….Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın arsa mı, yoksa arazi niteliğinde mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun; değer tespiti esaslarını düzenleyen 11.maddesinde, kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin;15.maddesinin son fıkrasında da, değerlendirmede idarece belgelerin mahkemeye verildiği (davanın açıldığı) günün esas alınması gerektiği belirtilmiştir.
Hemen ifade edilmelidir ki, Kamulaştırma Kanunu’nda, arsanın tarifine ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut değildir.
Bu konudaki yasal düzenlemeyi içeren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesinin ikinci fıkrasında, “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır” hükmü öngörülmüş; takip eden üçüncü fıkrasında ise, “Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu Kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir” hükmüne yer verilmiştir.
Sözü edilen madde metnine göre, belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş olan, eş söyleyişle uygulamalı imar planı içerisine alınan taşınmazlar kuşkusuz arsa niteliğinde olup; taşınmaz belediye sınırları içinde veya dışında olup da parsellenmemiş ise, arsa niteliğine ilişkin kıstasların Bakanlar Kurulu’nun çıkardığı kararnameler ile belirleneceği açıktır.
Bu yöndeki en son düzenleme olan, 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılabilecek Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi” nin 1.maddesi:
“a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan,
b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan,parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır.
Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.
c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yolla şerh verilen arazi ve arazi parçaları,
d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları,arsa sayılır.”
düzenlemesini içermektedir.
Görüldüğü üzere, madde metninde bir arazinin ve arazi parçasının arsa sayılabilmesi için öngörülen koşullar açıkça belirtilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler anılan maddenin (a) ve (b) bentlerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler ise (c) ve (d) bentlerinde düzenlenmiştir.
Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan bir taşınmazın, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi”nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (d) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması; aynı maddenin ( c) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için de konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçası niteliğinde bulunması, gerektiği her türlü duraksamadan uzaktır
….Somut olayda, değerlendirme tarihine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan dava konusu taşınmazın tapu kaydına 1/c bendinde yer alan şerhin konulmadığı, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde yer almadığı ve imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmadığı anlaşılmaktadır.
Şu hale göre, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin 1.maddesinin (c) ve (d) bendi kapsamı dışında kalan ve maddenin diğer bentlerinde sayılan özellik ve nitelikleri de taşımayan dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü mümkün olmayıp; tarım arazisi niteliğinde olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiği de tartışmasızdır.
Hal böyle olunca, yerel mahkemenin dava konusu taşınmazı tarım arazisi olarak kabulü ve bu kararda direnmesi yerindedir….” Denmektedir.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde uygulama yukarıda HGK kararında belirtilen kriterlere göredir.
Bu karar ışığında bakıldığında İstanbul’un bu büyük projelerinin yapılacağı yerlerde kamulaştırma bedellerinin tespitinde en büyük sorun bu yerlerin arsa mı tarım arazisi mi olarak mı nitelendirileceği önem kazanmaktadır.
İstanbul Büyükşehirdir. Bu projelerin yapılacağı köylerin tamamı büyükşehir sınırları içindendir. Tüm köyler belediye hizmetlerinden faydalanmaktadır. Bize göre artık bu köylerdeki arazilerin TARIM ARAZİSİ olarak değerlendirilmesi imkanı kalmamıştır.
Ancak şu anda Arnavutköy ve Çatalca ilçelerine bağlı köylerde yapılan kamulaştırmalarda, maalesef Mahkemeler buraları tarım arazisi olarak kabul etmekte ve değerlendirmeyi tarım arazisine uygulanan “gelir metodu” usulüne göre yapmaktadır.
Bu ne demektir, Tarım arazisinin değeri çevrede söz konusu taşınmazların serbest olarak alınıp satıldığı rayiç değer üzerinden değil o tarım arazisinin yıllık getirisi üzerinden teknik bir hesaplama yöntemi ile bulunan değer üzerinden kamulaştırma bedeli tayin edilmektedir. Bu değerler Çatalca ve Arnavutköy ilçelerine bağlı köylerdeki arazilerin m2 birim fiyatı 2013 yılında görülmüş davalar için 30TL ile 70 TL arasında değişmektedir. Gerçekte son bir yıl içinde serbest alım satımlarda bu köylerdeki tarım arazileri en az 100 TL ile 300 hatta 500TL ye kadar bedelle satıldığı bilinmektedir.
Şayet Mahkemeler de; bu projelerin geçeceği çok büyük alanı kapsayan bu arazilerin ARSA niteliğinde olduğuna dair ciddi bir mücadele verilmezse bu arazilerin ARSA niteliğinde olduğu Mahkemelerde ispat edilmezse yine uygulama m2 birim fiyatını 30-70 TL arasında bir değerle kamulaştırılması sağlanacaktır.
Esas itibarıyla ARSA sayılması gereken bu yerlerin, görülecek Kamulaştırma davalarında da ARSA olduğu ispat edilirse ve yargıya kabul ettirilse, ARSA nın değerlendirilmesi, o arazinin bir yıl içinde özel amaç dışında serbestçe alınıp satıldığı değerler bilirkişilerce tespit edilecek ve o gerçek değerler üzerinden kamulaştırılma bedelinin ödenmesi sağlanacaktır.

Bu bölgede taşınmazı olan maliklerin bu mülklerini yargı içtihatları ışığında ARSA NİTELİĞİN DE olduğuna dair ciddi bir hukuk mücadelesi vermesi gerekiyor. Aksi takdirde bu arazilerin çoğu tarım arazisi kabul edilip m2 si 30 TL ile 70 TL arasında bir bedelle kamulaştırılacaktır.

kaynak: http://www.gayrimenkulhukuku.org/fiili-ve-hukuki-kamulastirmasiz-el-atma-kavrami-ve-6487-sayili-kanununla-yapilan-degisikliklerin-degerlendirilmesi-2

EMLAKÇI KOMISYONU

EMLAKÇI KOMISYONU

Yazar: Av. Ali YÜKSEL

Kural olarak, bir akdin yapılması imkanını hazırlama veya akdin icrasına aracılık görevini ücret karşılığında üstlenen kişi tellal olarak kabul edilir.  Yeni Borçlar Kanununda tellal terimi yerine simsar terimi kullanılmaktadır. Buna göre emlakçının hukuk literatüründeki karşılığı tellal veya simsardır.

Borçlar Kanunun 521. maddesinde göre emlakçı (simsar, tellal) ancak yaptığı faaliyet sonucu sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak bu yasal düzenleme emredici nitelikte olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilir. Buna göre tellal, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.

Uygulamada emlakçının bir araya getirdiği kişiler komisyon ücretini ödememek için satıştan vazgeçtiklerini beyan edip daha sonra kendi aralarında taşınmaz devrini yapmaktadırlar. Böyle bir durum ortaya çıktığında ve sözleşmede hazırlık işlemlerinin ikmalı için de ücret ödenmesi gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2006/4173 E, 2006/6487K sayılı 5.5.2006 tarihli kararında: “ …davacı dava dışı taşınmaz satıcısı ile davalı alıcıyı bir araya getirdiğini ve gayrimenkul alımına aracılık ettiğini, bu husustaki sözleşmenin taraflar arasında imzalandığını ancak satımın gerçekleşmediğini bir süre sonra davacı aracı kılınmadan evin davalı tarafından alındığını iddia ederek ve davasını ıslah edip alacak davası olarak değiştirerek komisyon ücretini talep etmiştir.  Somut olayda, davacının alıcı ve dava dışı satıcıyı bir araya getirdiği, taşınmazın satışı için aracılık ettiği sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Tellal, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, “sözleşmenin imzasından itibaren gerçek satış bedeli üzerinden % 3 + KDV tutarında aracılık hizmet ücreti ödeneceği” kararlaştırılmış olduğundan davalı % 3 oranında komisyon ücretini sözleşme hükümleri uyarınca her koşulda davacıya ödemekle yükümlüdür” yönünde karar verilmiştir.

Sözleşmeden vazgeçilmesi durumunda cezai şart ödeneceği kararlaştırılabilir. Bu yönde bir düzenleme  geçerlidir. Ancak Borçlar Kanunun 182. maddesine göre Hakimin aşırı gördüğü ceza şartı indirme yetkisi vardır. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2005/14223 E, 2006/696 K sayılı 26.1.2006  tarihli kararında: “Sözleşmede cayan tarafın, diğer tarafında komisyon ücreti ödeyeceğine dair kararlaştırma cezai koşul niteliğinde olup, BK.nun 161/son maddesine göre hakim fahiş gördüğü cezaları tenkisle mükelleftir” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Emlakçının kural olarak yaptığı faaliyet sonucu sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağını fakat  taşınmazın satış sözleşmesi gerçekleşmese dahi tellala ücret ödeneceğinin sözleşmede kararlaştırılması halinde bunun geçerli olduğu ve ücret ödenmesi gerektiğini yukarıda belirtmiştik. Ancak sözleşmenin kurulmaması için haklı nedenler varsa emlakçı ücrete hak kazanmaz. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2006/9542 E. 2006/14822 K sayılı 13.11.2006 tarihli kararında:” Taşınmazın satış sözleşmesi gerçekleşmese dahi tellala ücret ödeneceğini öngören sözleşmeden eğer haklı sebepler doğmuş ise vazgeçmek mümkündür. Böyle bir durumda telal ücrete hak kazanamaz. Somut olayda, satışa konu olan taşınmazda projesine aykırı imalat yapıldığı ve bunların yıkılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bu durum karşısında haklı nedenlerle sözleşmeden vazgeçen taşınmaz alıcısı tellallık hizmetinden doğan komisyon ücretinden sorumlu olamaz” denilmektedir. Buna göre taşınmazda yıkılması gereken projesine aykırı imalat bulunması sözleşmeden caymak için hâkli bir neden olarak kabul edilmiş ve emlakçının ücrete hak kazanamayacağı sonucuna varılmıştır.

BAHÇENİN OTOPARKA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

BAHÇENİN OTOPARKA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Yazar: Av. Ali YÜKSEL

Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerinden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar ile yapılabilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre bu ortak yerin özel amaca tahsis edilmiş yerlerden olmaması gerekir.
Öncelikle mimari projede otopark yapılmak istenen alanın arsa boşluğu mu yoksa bahçe olarak özel bir amaca mı tahsis edildiği tespit edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi hükmüne göre ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir duruma konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Yine Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrası gereğince kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması halinde yapılacak tesis ve değişikliğin imar mevzuatına aykırı olmaması veya yazılı rızası bulunmayan kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek ve Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi gereğince kat malikini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir.
Arsa boşluğu niteliğinde ise Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi hükmü uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile, bahçe olarak özgülenmişse tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alınması gerekir.

TARIM ARAZİLERİNİN HACZİ

TARIM ARAZİLERİNİN HACZİ

Yazar: Av. Ali YÜKSEL

Borçlu vekili icra mahkemesine başvurarak haczedilen taşınmazların bir kısmının 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8 maddesi kapsamında kalmakta olduğunu ileri sürerek bu taşınmazlar üzerindeki haczin kaldırılmasını istemiş, yerel mahkemece bir kısım taşınmazlar yönünden şikayet kabul edilerek haciz kaldırılmıştır. Ancak bu kararın temyizi üzerine Yargıtay  12. Hukuk Dairesi E. 2010/2516 K. 2010/14697 T. 10.6.2010 tarhli kararı ile verilen kararı bozmuştur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin bozma gerekçesinde şu hususlar belirtilmektedir: ” 5403 Sayılı Kanunun 8. maddesine göre bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği belirtilmiş ise de anılan yasada bu taşınmazların cebri icra yolu ile haczedilmesine engel teşkil eden bir hüküm bulunmamaktadır. Haczin kaldırılması talebinin reddi gerekir. Hacze konu olmayan mallar İİK.nun 82 maddesinde gösterildiği gibi özel kanunlarda da açıkça belirtilmiştir Bunların dışında yasada yer almayan bir konuda icra hakimi yorum yoluyla sonuca ulaşamaz. O halde mahkemece şikayetin tümden reddi yerine, yazılı gerekçelerle bir kısım taşınmazlar üzerindeki haczin kaldırılması yönünde hüküm tesisi isabetsizdir” denilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM

KENTSEL DÖNÜŞÜM

Yazar: Av. Ali YÜKSEL

16 Mayıs 2012 tarihli 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. 4 Ağustos 2012 tarihli 28374 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Afet Riski Altındaki alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin amacı ise riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların ve riskli yapıların değerinin hesaplanmasına, idare ile taşınmaz sahipleri arasında yapılacak anlaşmaya, bu alanlarda yapılacak planlamaya, riskli yapıların tespitine, bu tespite karşı yapılacak itirazlara ve bu itirazların değerlendirilmesinde görev alacak teknik heyetlerin teşkiline ilişkin usul ve esasları belirlemektir.
Riskli yapı, rezerv yapı alanı, riskli alan kanun ve yönetmelikte birbirine paralel düzenlenmiştir. Kısaca belirtmek gerekirse;
Rezerv yapı alanı: 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları,
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı
Uygulama alanı: Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder.

Riskli alanın ve rezerv yapı alanının tespit edilmesi
Riskli alan tespiti belediye veya il özel idaresi tarafından yapılır. Riskli alan, yönetmelikte belirtilen belgeleri ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak belirlenir ve hazırlanan dosya ve görüş, Bakanlar Kurulu kararı alınmak üzere Bakanlığa gönderilir. Bakanlıkça, yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içinde bildirir.
Rezerv yapı alanı;  yönetmelikte belirtilen belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir. Maliye Bakanlığı rezerv yapı alanına ilişkin görüşünü otuz gün içinde bildirir.

Riskli yapıların tespiti
Riskli yapılar masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bu kurum ve kuruluşlar, üniversiteleri inşaat ve jeofizik mühendisleri odaları, yapı denetim kuruluşları, Bakanlıkça lisanslandırılmış sivil toplum kuruluşları,  mimarlık ve mühendislik hizmeti veren tüzel kişilerdir.
Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Riskli yapı tespitine itiraz
Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tapuya bildirim
Bakanlık veya İdare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.
Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.

Yıkım işlemleri
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.
Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince  yapı yıkılmazsa yıkım işlemi  Bakanlık veya  idare tarafından yapılır.  Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verirYıkımdan sonraki uygulama
Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.
Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir.
Bakanlık; Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,  Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, sınırlı ayni hak tesis etmeye etkilidir.

Konut ve Kira yardımı
Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü idarece belirlenmek kaydıyla, uygulama alanı içerisinde kalan taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir. Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, İdarece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;
a) İdareden alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, İdarece, nakdi olarak veya İdarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.
b) İdareye borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince İdareye taksit ile ödenir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında idare tarafından belirlenir.
c) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin İdareye borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kur’ası sonrası, İdarece belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır.
İdarece verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.
Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.
Uygulama alanındaki taşınmazların ve uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması hâlinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.
Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi ya da taşınmazları kamulaştırılanlar olarak konut veya işyeri talebinde bulunanların sayısının artan konut ve işyeri sayısından fazla olması hâlinde, konut veya işyeri verilecekler noter huzurunda gerçekleştirilecek kur’a işlemi ile belirlenir.
Uygulama alanı dışında olup riskli yapı olarak tespit edilen yapılarda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluk ile alacağı karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri tespit edilir. Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesi hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanı içerisindeki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya idarece belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, İdarece kararlaştırılacak aylık kira bedeli yardımı yapılabilir.Dönüşüm gelirleri
Bu Kanunda öngörülen amaçlar için kullanılmak gerekli olan finansman Çevre Kanununa göre tahsil edilen çevre katkı payı ve idari para cezaları,  Hazine adına orman dışına çıkarılan yerlerin (2B arazilerin) satışından elde edilen gelirler, İller Bankası Anonim Şirketinin banka faaliyetlerinden karşılanır.

Bu Kanunda öngörülen amaçlar için kullanılmak üzere; Bu Kanunda öngörülen uygulamalar sonucunda elde edilecek her türlü gelir ve hasılat, Bakanlığa tahsis veya devredilen taşınmazlardan imar uygulamasına tabi tutulması sonucunda tapuda Hazine adına tescil edilenlerin satışından elde edilecek gelirler, Dönüşüm projeleri özel hesabından kullandırılan krediler kapsamında ilgili kişi veya kuruluşlarca yapılan geri ödemeler ile bu kapsamda tahsil edilen gecikme zamları, Her türlü şartlı veya şartsız bağış ve yardımlar ile sair gelirler, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir.

Hukuki Yollar ve  Cezai yaptırımlar
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.
Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

TAPU KANUNU

TAPU KANUNU

KANUN NO: 2644

TAPU KANUNU (*)

Kabul Tarihi: 22 Kânunuevvel 1934

Resmi Gazete ile Neşir ve İlânı: 29 Kânunuevvel 1934 – Sayı: 2892

3.t. Düstur, c.16 – s.311

_____

(*) 1. 10 Nisan 1944 tarih ve 4541 sayılı Kanunun 24 üncü maddesiyle bu kanunda yazılı muhtarlığa ait vazifeler hakkındaki hükümler kaldırılmıştır.

2. 9 Temmuz 1956 ve 6785 sayılı (İMAR KANUNU) na 11 Temmuz 1972 tarih ve 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek madde 7 gereğince (Denizden Doldurma ve Bataklık Kurutma Suretiyle Özel Mülkiyat Adına Arazi ve Arsa Kazanılamayacağından) Tapu Kanununun 9, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 üncü maddelerinin, 1605 sayılı Kanunun 3 ncü maddesi gereğince kaldırılmış sayılması gerekmektedir.

_____

MADDE 1 – Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul Devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru, hususi idareye ait ise vali, evkafa ait ise evkaf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye reisi, köye ait ise muhtar ve mahsus kanunla teşekkül etmiş diğer hükmi şahıslara ait ise bunların kanuni mümessilleri salâhiyetlidirler. Bu mümessillerin salâhiyetlerini kullanma şeklini gösteren kanunlar hükmü yerinde durmaktadır.

MADDE 2 – Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye âmirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak mümessilin salâhiyetine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.

MADDE 3 – Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dinî, ilmî, hayrî meüsseselerin fermanlara ve Hükümet kararlarına müsteniden sahiplendikleri gayrimenkuller bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Hükümetin izni alınmak şartile müesseselerin hükmi şahsiyetleri namına tescil olunabilir.

MADDE 4 – Madenlerin tesciline ait muamelelerde mahsus kanun ve nizamlarına göre verilecek belgelerin İktisat Vekâletince tasdik edilmiş olması şarttır.

MADDE 5 – (…) (Madde 5, 14 Kasım 1990 tarih ve 3678 sayılı Kanunun 31 inci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır.)

MADDE 6 – (…) (Madde 6, 11 Haziran 1945 tarih ve 4753 sayılı Kanunun 64 üncü maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır.)

MADDE 7 – (…) (Madde 7, 16 Şubat 1995 tarih ve 1070 sayılı Kanunun 15 inci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır.)

MADDE 8 – Denizden doldurulmak istenilen yerler için o yerin en büyük mal memurundan izin almak lâzımdır. Bu izin doldurulacak yer belediye sınırı içinde ise belediyenin, limanı da alâkadar ediyorsa liman dairesinin veya deniz ticareti idaresinin ve müstahkem mevki kumandanlığı olan yerlerde müstahkem mevki kumandanlığının muvafakatları alındıktan sonra 3 yıl müddetle verilir. Belediye sınırı dışında ise alâkadarına göre vilâyet veya kaza idare heyetlerinin muvafakati alınır. İzinli doldurulan bu yerler izin veren dairelerden alınacak belgeler üzerine değer baha aranmaksızın dolduran namına tapu sicillerine geçilir. Üç yıl içinde makbul bir özür olmaksızın doldurma işini bitirmeyenlerin bu yerlerden eli çektirilir.

MADDE 9 – İzinsiz doldurulmuş olan yerlerin tescilinde mahzur olmadığı alâkalı daire ve heyetlerce kabul olunursa doldurulan yerlerin doldurulmuş olduğu halindeki değer bahasının onda biri alınmak şartile dolduran namına tescili yapılır.

MADDE 10 – Deniz kıyısında teressübattan veya denizlerin med ve cezrinden dolmuş yerlerin satılmasına mahzur olmadığı sekizinci maddede yazılı alâkalı dairelerce bildirildiği takdirde o yerlerin kendi gayrimenkulüne bitişik olan kısmını o gayrimenkul sahibinin kendisine yapılacak tebligattan itibaren iki sene içinde takdir olunacak değer baha ile almağa hakkı vardır. Bu yerleri satın alanların o yeri korumak için rıhtım inşası hakkı olacaktır.(*)

MADDE 11 – Sahipli bir gayrimenkulün önü veya bitişiği doldurulmak istenildiği takdirde sahibinden başkasına izin verilemez. İzinsiz olarak sahibi tarafından doldurulan böyle bir yerin tescilinde mahzur olmadığı alâkalı daire ve heyetlerce bildirildiği taktirde doldurulan yerin doldurulmuş olduğu haldeki kıymetinin onda biri alınıp dolduranın veya dolduranın yerine geçenin namına asıl mülkü ile birleştirilerek tescil olunur.

Devlet, vilâyet, belediye veya köy meclisince sıhhî, içtimai veya iktisadi sebeplerle yapılacak doldurma işlerinde yukarıdaki fıkrada yazılı gayrimenkul sahiplerine doldurmağa yetecek mühlet verilerek doldurma teklif olunur. Bu müddet içinde doldurmadıkları takdirde bu hakları kalmaz.

MADDE 12 – Bir gayrimenkulün önünde veya bitişiğinde olupta sahibi tarafından doldurulmak istenilen yerin doldurma işi bitirilmeksizin o gayrimenkul bir başkasının mülkiyetine geçer veya aynî bir hakla takyid olunursa, başka suretle mukavele bulunmadığı takdirde bu muamele işin şartları mahfuz olmak üzere doldurulan yerde de sâri olur.

MADDE 13 – Devletçe veya vilâyet ve belediyelerce yıplan liman, dalgakıran, inşaatile temizleme ve taramadan meydana gelecek arazi hususi kanunlarındaki hükümlere bağlıdır.

MADDE 14 – 8, 9, 10, 11 ve 12 nci maddeler hükmü bataklık olmıyan göl ve nehir kenarlarında da caridir. Şu kadar ki nehrin asıl yatağını ve suların akıntısını bozmadığı ve alt taraflara ve başkalarına mazarratı olmıyacağı hakkında fennî rapor aranır.

Başlı başına tasarruf olunabilecek deniz, göl veya nehir metrukâtı bulunan sahipsiz yerler sahipli bir gayrimenkulün önünde veya bitişiğinde bulunursa o gayrimenkul sahibine değer baha ile satın alması teklif olunur. Bir yıl içinde talip olmadığı takdirde başkalarına satılır. (*)

Bu yerler başlı başına tasarruf olunmıyacak halde ise takdir olunacak değer baha ile bitişiğindeki gayrimenkul sahiplerine temlik olunarak kendileri borçlandırılır. (*)

_____

(*) 10 ncu madde ile 14 ncü maddenin 2 ve 3 üncü fıkraları hükümleri kültür arazisi hakkında işlemez. Bk. 22.3.1950 tarih ve 5618 sayılı Kanun.

Göl veya nehrin istilâ veya tahrip ettiği yerlerin sahiplerine Kanunu Medeninin 636 ve 637 nci maddeleri hükmü yerinde durmak üzere mukabil tarafta bu sebeplerden meydana gelmiş arazi var ise muadili parasız verilebilir.

_____

MADDE 15 – (…) (Madde 15 in 1. fıkrası, 18.1.1950 tarih ve 5516 sayılı Kanunun 12 nci maddesiyle kaldırılmıştır.)

Sahipli arazide husule gelen bataklıkların sıhhî sebeplerinden dolayı kurutulması zarureti tahakkuk edince Devlet veya vilâyet tarafından verilecek müsait bir mühlet içinde sahipleri kurutmadıkları takdirde o bakatlık Devlet veya vilâyet tarafından kurutulur. Sahiplerinden kurutma masrafına iştirak edenlerin arazisi kendilerine verilir. Masrafa iştirak etmiyenlerin arazisi kurutanın mülkü olur.

(Değişik fıkra: 79 – 18.10.1962) Bu takdirde, gayrimenkulün bataklık halindeki gerçek karşılığı olarak arazi sahibine ödenecek bedelinin tesbitinde 6830 sayılı İstimlâk Kanunu hükümleri uygulanır.

MADDE 16 – Hususi kanunlarında müsaade edilenleri hariç olmak üzere Devlete, belediyelere ve köylere ait orman, koru ve baltalıklardan tarla açılamaz ve hususi bina yapılamaz. Şahıslara ait ormanlarda dahi ait olduğu vekâletten izin alınmadıkça tarla açılamaz.

MADDE 17 – Erbabı vukufa takdir ettirilen değer bahaların ikinci derecede tasdikı belediyelerce seçilerek iki zatın da iştirakile mahallî idare heyetlerine aittir.

MADDE 18 – Bu kanunda yazılı vergi kıymetleri 1837 numaralı Bina Vergisi ve 1933 numaralı Arazi Vergisi Kanunları mucibince vergiye matrah olan kıymettir.

MADDE 19 – Değer bahalar müsavi taksitlerle beş yıl içinde vergi ile birlikte Tahsili Emval Kanununa göre tahsil olunur. İki seneye ait taksit ödenince gayrimenkul sahibi namına tescil edilir ve geri kalan taksitler için o gayrimenkul ipotekli olur.

MADDE 20 – Bu kanunun neşrinden evvel muamelesi bitipte tahakkuk ettirilmiş olan değer bahalar dahi 19 uncu maddede yazılı şekilde taksitle tahsil olunur.

MADDE 21 – Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.

MADDE 22 – Kadastro veya tapu tahriri yapılmış olan yerlerle tapu senet veya kayıdlarına sahiplerinin fotoğrafı yapıştırılmış olan gayrimenkullerin vukubulacak tasarruf muameleleri için belediye veya köy ilmühaberleri aranmaz. Kanunu Medeninin mer’iyeti tarihine kadar musakkaf ve hükümde olan bağ ve bahçe ve arsaların on beş, diğer arazinin on seneden daha az bir müddet içinde husul bulmuş olup iktisap sebeplerine veya Kanunu medeninin mer’iyetinden somra düşürülmüş olan kayıdlara müstenit tasarruf muameleleri için dahi böyle yapılır. Ancak bu muamelelerde kayıt sahibinin fotoğraf vermesi ve bu fotoğrafın kayda yapıştırılması lâzımdır.

Bu çerçeve dışında kalan muamelelerle 2 nci fıkradaki hallerde fotoğraf veremiyenler için gayrimenkulün sahibi olduğuna ve başkasının alâkası bulunmadığına dair belediye veya köy ilmühaberi almak lâzımdır.

MADDE 23 – İlmühaber alınması lâzımgelen muameleler için belediye veya ihtiyar meclisi ilmühaberi tasdikten imtina ederse bu imtina sebeplerine şerh ile izaha mecburdur. Bunu yapamazsa hakkında kanuni takibat yapılır.

Tapu idareleri yapacakları tetkik ve tahkik üzerine bu sebeplerin kanuni olmadığını anlarlarsa işi tapu komisyonuna verirler. Komisyon da sebeplerin kanuni olmadığına karar verirse tapu idarelerince muamele yapılır. Aksine karar verirse tapu idareleri 1515 numaralı kanunun şumülü dışındaki hallerde alâkalıyı mahkemeye gönderir. Kaza tapu komisyonlarının kararlarına karşı alâkalıların vilâyet tapu komisyonlarına itiraz hakları vardır.

MADDE 24 – Köylerde bulunan metruk ve kimsesiz mezarlıklarla vakfa ait umumi mezarlıklar köyün manevi şahsiyeti namına tescil olunur.

MADDE 25 – 1580 sayılı Belediye Kanununun 159 uncu maddesi ile 2510 sayılı İskân Kanununun 21 inci maddesi dışında kalan mera, baltalık gibi köy orta malı sayılan yerlerin tescili ve alım satım şekilleri hakkında hususi hükümler konulacaktır.

MADDE 26 – (Değişik: 6217 – 06.01.1954) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vâdine mütedair resmî senetler (Değişik ibare: 5831 – 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından tanzim edilir.

(Ek fıkra: 5831 – 15.1.2009 / m.1) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500′ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir.

(Ek fıkra: 5831 – 15.1.2009 / m.1) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

Alâkalıların isteği halinde resmî senedi tanzim için memurlar ikametgâhlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmî senedi yapmak için ikametgâha gitmiş olan memura tebliğ olunur.

(Değişik 3. fıkra: 2421 – 06.03.1981) (Ek hüküm: 4358 – 2.4.1998) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.Resmî senedi, taraflar ile hazırlayan (Değişik ibare: 5831 – 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.” Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır. 11 Ocak 1926 tarihli 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır.

Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re’sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vâdine mütedair resmî senetler tapuya şerh verilmekle, taallûk ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder.

Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri (Ek ibare: 5831 – 15.1.2009 / m.1) “ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuyu tecil edilmezse işbu şerh (Değişik ibare: 5831 – 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından re’sen terkin olunur.

(Değişik yedinci fıkra: 5831 – 15.1.2009 / m.1) Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil), bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, tapu sicil müdürlüklerince tapuya tescil edilir.

(…) (Madde 26 nin son fıkrası, 27.1.2009 tarih ve 27123 sayılı R.G.’de yayımlanan Kanun’un 1. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıştır.)

Marmaray durakları yakınındaki konut projeleri

29 Ekim 2013 tarihinde açılan Marmaray durakları yakınında yer alan konut projeleri özellikleri ile dikkat çekti

17 Ocak 2014 / Emlakwebtv
29 Ekim 2013 tarihinde açılışı gerçekleşen Marmaray projesi toplam 5 duraktan oluştu. 2015 yılında Halkalı'dan Gebze'ye kadar uzanacağı açıklanırken; 2012 yılında açılışı gerçekleşen Kadıköy-Kartal Metro hattına da aktarmalı bir şekilde konumlandırıldı.

Marmaray durakları; Ayrılık Çeşmesi, Üsküdar, Sirkeci, Yenikapı ve Kazlıçeşme olmak üzere toplam 5 adetten meydana geldi. Ayrılık Çeşmesi durağından Kadıköy-Kartal metrosuna çok kısa sürede aktarma gerçekleştirilmekte olup; Sirkeci durağından Bağcılar-Kabataş Tramvay hattına, Yenikapı’dan Aksaray-Bağcılar Metro hattına, Kazlıçeşme durağından ise Otogar-Havalimanı Metro hattına aktarma yapılabiliyor. Metro ve tramvay aktarmaları dışında da birçok minibüs, İETT hatları kullanılabiliyor.

Emlakwebtv.com ekibi olarak Marmaray duraklarına yakın konumda bulunan konut projelerini inceledik.

Maltepe projeleri
Dap Dalga Kule
8 bin metrekare alan üzerine inşa edilen Dap Dalga Kule, Maltepe metro durağının hemen yanı başında yer aldı. 1+0, 1+1 ve 2+1 konut tiplerinden meydana gelen Dap Dalga Kule, 369 bağımsız bölümden meydana geldi. Projede yer alan konutların tip ve büyüklükleri; stüdyo daireler 45-61 metrekare, 1+1 daireler 60-88 metrekare, 2+1 daireler 80-101 metrekare arasında değişti.

Hareketli ve kıvrımlı 2 kuleden meydana gelen Dap Dalga Kule, 22 kattan oluştu. Açılır kapanır yüzme havuzu, yürüyüş ve koşu parkuru, spor sahası, fitness center, Türk hamamı, sauna ve masaj odalarının dışında konut alıcılarına kafe ve kahvaltı salonu, jakuzi ve manzaralı daire imkanı sundu.
Metroya ve E-5’e 600 metre, sahil yoluna 800 metre uzaklıkta konumlandırılan proje; Adalet Sarayı ile 2 km ve Pendik-Yalova Feribot İskelesi’ne de çok yakın bir alanda yer aldı.

Dap Tango Kule
192 adet konuttan meydana gelen Dap Tango Kule’de; 129 adet stüdyo daire, 63 adet 1+1 daire tipine yer verildi. Daire büyüklükleri ise stüdyo dairelerde 43 metrekare ile 62 metrekare, 1+1 dairelerde de 56 ile 79 metrekare arasında belirlendi. Maltepe Tango Kule projesi içerisinde yürüyüş parkurları, cafe, restoran, kapalı otopark, açılıp kapanabilen yüzme havuzu, lobi, kat hizmeti, danışmanlık gibi olanak ve hizmetler yer aldı. 70 milyon lira yatırım bedeli ile İstanbul Maltepe’de konumlandırılan Tango Kule, Dap Yapı’nın Maltepe projeleri ile komşu konumda inşa edildi.

Dap Burgu Kule
Dap Yapı tarafından Maltepe’de konumlandırılan Burgu Kule projesi 22 katlı olarak inşa edildi. Stüdyo daire, 1+1 ve 2+1 daire seçeneklerinin bulunduğu projede stüdyo dairelerin tamamı satıldı. Mart 2014 tarihinde teslim edilmesi planlandı. Burgu Kule projesi dahilinde yüzme havuzu, spor alanları, koşu alanları, Türk hamamı, sauan, fitness center, çocuk oyun alanları, dinlenme alanlarına yer verildi. Projede 1+1 dairelerin alanları 43 metrekare ile 73 metrekare arasında, 2+1 dairelerin alanları 83 metrekare ile 103 metrekare arasında farklılık gösterdi.

Ritim İstanbul
Dumankaya İnşaat’ın Maltepe projesi olan Ritim İstanbul; 863 adet rezidans konut, 250 adet home ofis ve 114 adet ticari ofisten meydana geldi. Projenin zemin katında cadde mağazaları ve yüksek tavanlı, kat bahçeli ara katlar bulundu. Ayrıca; hamam, jakuzi, kütüphane, dinlenme alanları ve teras konut alıcılarına sunulan hizmetler arasında yer aldı.

Ritim İstanbul’da 1+0, 1+1, 1+1 dubleks, 1,5+1, 2+1, 2+1 dubleks ve 3+1 tipinde konutlara yer verilirken teslimlerin 2015 yılı içinde yapılması planlandı. Ritim İstanbul projesinde yer alan daire büyüklüleri ise şu şekilde tasarlandı: 1+0 daireler 36 metrekare ile 37 metrekare arasında, 1+1 daireler 62 metrekare ile 72 metrekare arasında, 1.5+1 daireler 73 metrekare ile 77 metrekare arasında, 2+1 daireler 95 metrekare ile 111 metrekare arasında, 3+1 daireler ise 156 metrekare ile 162 metrekare arasında. Kadıköy - Kartal metrosuna 150 metre, Maltepe deniz otobüsüne 2 kilometre, Sabiha Gökçen Havalimanı’na 15 dakika mesafede yer aldı.

Sancaktepe projeleri
Rings İstanbul
Selin Yapı tarafından 2011 yılında inşaat çalışmalarına Sancaktepe’de başlanan Rings İstanbul projesi, 1+1’den 5+2’ye kadar değişen dairelerden meydana geldi. 500 milyon TL maliyete sahip olan proje230 dönümlük arazi üzerine konumlandırıldı.

Projede yer alan bloklar Siesta, Vista ve Fiesta olarak isimlendirildi. Siesta bloğunda 441 adet daire, Fiesta bloğunda 93 adet rezidans, Vista bloğunda ise 58 adet daire inşa edildi. Projeye ayrıca bir de alışveriş merkezi yapıldı. Bunun dışında projede kapsamında 150 adet de villa inşa edildi.

Evre Gedizler
Sancaktepe’de Gedizler Yapı tarafından 408 konut olarak inşa edildi. Evre Gedizler projesi 4 bloktan meydana geldi. Stüdyo, 1 oda 1 salon, 2 oda 1 salon, 3 oda 1 salon ve 4 oda 1 salon şeklinde tasarlanan dairelere sahip olan projenin 2015 yılında teslim edilmesi planlandı. 2014 yılı güncellemelerine göre Evre Gedizler fiyatları 147 bin TL’den başladı. Buna göre Evre Gedizler fiyat listesi şu şekilde güncellendi: Stüdyo daire 147 bin lira, 1+1 daire 207 bin lira, 2+1 daire 337 bin lira, 3+1 daire 517 bin lira ve 4+1 daire 597 bin liradan başladı.

Mahal Sancaktepe
15 bin 640 metrekare alan üzerine Denge Yapı tarafından inşa edilen Mahal Sancaktepe projesi; 40 milyon TL yatırım bedeli ile hayat buldu. 2012 yılında temeli atılan Mahal Sancaktepe projesi mimarı Mehmet Emin Kılıçarslan oldu.

Mahal Sancaktepe; Sancaktepe Metro hattına yürüme mesafesinde, Sabiha Gökçen Havalimanı 15 dakika, Finans Merkezi Ataşehir 14 dakika, Boğaziçi Köprüsü 21 dakika, Kartal bağlantı yoluna ise sadece birkaç dakika uzaklıkta yer aldı.

Mahal Sancaktepe’de yer alan daire büyüklükleri ise 1+1 daire 49.35 metrekare, 2+1 daire 74.43 metrekare-95.68 metrekare- 111.07 metrekare, 3+1 daire126.75 metrekare. Toplamda projede yer alan daire sayısı 306 adet olarak belirlendi.

Göztepe projeleri
Nida Kule Göztepe
10 bin 813 metrekare alan üzerine Göztepe’de Tahincioğlu Gayrimenkul tarafından 2010 yılında inşa edildi. 120 milyon TL yatırım bedeline sahip olan Nida Kule Göztepe projesi Kartal Metro Hattına, Marmaray Projesine, D100 Karayoluna, Göztepe Kavşağına, Ataşehir Finans Merkezine, Ümraniye ve Kozyatağı’na oldukça yakın bir mesafede konumlandırıldı. Ayrıca diğer noktalara uzaklıkları ise şu şekilde açıklandı: Sabiha Gökçen Havalimanı 27 km, Atatürk Havalimanı 32 km, Boğaziçi Köprüsü 7 km, FSM Köprüsü 17 km ve Kadıköy Vapur ve Deniz Otobüsü 5 km.

A Plus ofislerin yer aldığı projede, inşaattaki son teknoloji kullanıldı. Kat yükseklikleri brüt 3.40 metre, Ofis katları brüt 900 metrekare olarak tasarlandı. Ayrıca projeden konut ve ofis sahibi olanlara toplantı odaları ve fuaye, spor salonu, sauna ve masaj, kafeterya ve restoran, coffee shop, banka, kuaför, lostra ve kuru temizleme, otopark, ofis deposu ve profesyonel yönetim hizmetleri sunuldu.

Kartal projeleri
Mesa Kartal
Mesa Kartall projesi bölgede en çok ses getiren markalı konut projeleri arasına girdi. Kartal’ın yükselen değerine yakışır bir şekilde Mesa Mesken Sanayii tarafından inşa edilen Mesa Kartall projesi 2014 yılı içinde teslim edilmeyi planlandı.

1+1, 2+1 ve de 3+1 konutlardan oluşan Mesa Kartall projesi, 32 katlı tek blok şeklinde tasarlandı. Toplamda 17 adet dairenin bulunduğu Mesa Kartal projesi daire büyüklükleri ise 61 metrekare ile 346 metrekare arasında gerçekleştirildi.

Mesa Kartall projesi özellikleri bakımından oldukça dikkat çeken bir proje olup, konut sahiplerine en kaliteli ürünlerle iyi bir şekilde hizmet etmeyi hedefledi. Mesa Kartall projesi teknik özelliklerini şöyle sıralayabiliriz: Aydınlatma tesisatı, priz tesisatı, güvenlik tesisatı, yangın algılama ve ihbar tesisatı, acil anons tesisatı, telefon tesisatı, televizyon tesisatı, data bilgi işlem tesisatı, UPS tesisatı, jeneratör tesisatı, orta gerilim ve trafo tesisatı, topraklama tesisatı, yıldırımdan korunma tesisatı, kablo tavası tesisatı, otopark giriş kontrol tesisatı, aydınlatma otomasyonu tesisatı ve bina otomasyonu tesisatı.

Mesa Kartall projesi konut sahiplerine sunmuş olduğu sosyal donatılar ise şöyle: Yürüyüş parkuru, spor salonları, kafe, toplantı odası, çocuk kulübü, hobi odası ve açık yüzme havuzu.

Çukurova Tower
2012 yılında 35 milyon dolar yatırım bedeli ile 7 bin 68 metrekare alan üzerine Kartal’da Çukurova Gayrimenkul tarafından inşa edilen Çukurova Tower; 236 adet daireden meydana geldi ve Tago Mimarlık tarafından projelendirildi. 36 katlı tek blok şeklinde yükselen Çukurova Tower’da 1+0, 1+1, 2+1, 3+1 daire tiplerine yer verildi. Projede bulunan stüdyo daireler 42 metrekare, 1+1 daireler 64 metrekare ile 70 metrekare arasında, 2+1 daireler 93 metrekare ile 108 metrekare arasında, 3+1 daireler 147 metrekare ile 169 metrekare arasında tasarlandı.

Projenin dikkat çeken özellikleri arasında ise çocuk oyun alanları, sinema salonu, kafe-bar, bilardo, oyun salonu, açık havuz, güneşlenme terası, sauna, fitness, wellness merkezi, concierge hizmetleri, yürüyüş parkuru, tenis kortu, basketbol sahası, puset ve engelli rampaları, misafir otoparkı yer aldı.
Çukurova Tower; Kartal Adliyesi'ne 3 km, Kadıköy-Kartal Metro durağına ise 600 metrelik yürüme mesafesinde konumlandırılan Çukurova Tower, Bağdat Caddesi’ne 15, köprülere 20 dakika, Sabiha Gökçen Havaalanı’na ve Kartal-Pendik Deniz Otobüsü İskelelerine de çok yakın mesafede konumlandırıldı.

New Yakacık
Nev Yapı tarafından 5 bin 500 metrekarelin alan üzerine inşa edildi. Projede yer alan 2+1'ler 98 metrekare, 3+1'ler 126 metrekare; 4+2 çatı dubleksler 222 metrekare; 3+2 bahçe dubleksler 188 metrekare şeklinde tasarlandı. Toplamında 92 adet daireye yer verildi.

Projenin özellikleri arasında misafir otoparkı, kapalı otopark, buhar odaları, sauna, yüzme havuzları ve spor salonu yer aldı. E-5 ve E-6’ya 5 dk., Real ve Praktiker AVM’ye yürüme mesafesinde, Kartal Adliyesi’ne 5 dk. Ve Sabiha Gökçen Havalimanına ise 8 dk. mesafede konumlandırıldı.

Üsküdar projeleri
Şehrizar Konakları
Şehrizar Konakları 2 bin 802 konuttan meydana geldi. Projede 3+1’den 9+1’e kadar daireler inşa edildi. 33 blok halinde tasarlanan proje; Üsküdar’ın Burhaniye mahallesinde GAP İnşaat tarafından hayata geçirildi. Şehrizar Konakları projesi içerisinde çocuk oyun alanları, spor alanları, fitness center, sauna, buhar odası gibi sosyal imkanlar yer aldı.

Boğaziçi Konakları
Üsküdar Çengelköy’de inşa edildi. Boğaziçi Konakları 81 konuttan meydana geldi. Boğaziçi Konakları 2+1’den 4+1’e kadar daire seçeneklerini alıcılarına sundu.

Çamlıca +210 Evleri
Erkan Grup projesi olan Çamlıca +210; Üsküdar Çamlıca’da hayata geçirildi. Çamlıca +210 Evleri 2+1 çatı dubleksi ve 3+1 bahçe dubleksinden meydana geldi. Toplamda 40 konutun bulunduğu projede fitness salonu, sauna, yüzme havuzu, hamam, yürüyüş parkuları, açık ve kapalı otopark yer aldı.

Fatih projeleri
Yedikule Evleri
118 dairenin yer aldığı Yedikule Konakları projesinde daireler 2+1, 3+1 ve 3+1 dubleks şeklinde tasarlandı ve büyüklükleri 92 metrekare ile 172 metrekare arasında inşa edildi. 14 bloktan meydana gelen projenin sosyal donatı alanları arasında; Türk hamamı, kapalı yüzme havuzu, sauna, spor merkezi, kafe, çocuk oyun parkı, yürüme yolu, süs havuzu, 24 saat güvenlik, kapalı otopark, buhar odası yer aldı. Fatih Yedikule Evleri lokasyon olarak; İDO Yenikapı İskelesi ve Aksaray’a 3.5 kilometre mesafede konumlandırıldı