KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SIK SORULAN SORULAR

KENTSEL DÖNÜŞÜM REHBERİ LİNKİ TIKLAYIN

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SIK SORULAN SORULAR

---

Soru: Kentsel Dönüşüm nedir?

Cevap: Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına gelmektedir. Kısaca kentsel dönüşüm kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesidir. Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkacak ihtiyaçlar şunlar olabilir; yeni konut yapılması, doğal afet riski olan bölgelerdeki veya yapısı itibariyle riskli olan binaların yeniden inşası, zayıf yapılı binaların (gecekondu) yapımının engellenmesi, şehrin modern ve medeni ihtiyaçları karşılayacak hale getirilmesi (kongre ve finans merkezleri, park ve eğlence alanları inşası).

Soru: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un bugüne kadar yapılanlardan farkı ve amacı nedir?

Cevap: 6306 Sayılı Kanunun amacı; can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamaktır. Daha önce çıkan kanunlar afetlerden oluşan zararları gidermeye, yaraları sarmaya yönelikti. 6306 sayılı Kanunda öncelikle vatandaşların can güvenliği hedeflenmiştir. Riskli yapısı yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi desteklerin verilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimler etkin bir biçimde yetkilendirilmişlerdir.

Soru: Kentsel Dönüşüm Eylem Planları nedir?

Cevap: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar ve alanlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenecektir. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar “Kentsel Dönüşüm Eylem Planı” içerisinde yer alacaktır. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci deprem bölgelerinde yer alan illerde ve ikinci deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerler de olacaktır.

Soru: Kanun kapsamında yerinde dönüşümü nasıl ifade edersiniz?

Cevap: 6306 sayılı Kanun kapsamında “yerinde dönüşüm”, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Örneğin; 20 konutlu bir binada daire sahibi iseniz ve söz konusu bina depreme dayanıklı değil ise, binanın bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bina yıkılarak yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesi anlamına gelir.

Soru: Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir?

Cevap: Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.

Soru: Kira ve diğer yardımlar kimlere yapılacaktır?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5 “Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.”

Soru: Kentsel dönüşüme ilişkin işlemlerde dava açma hakkımız var mı?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/9 “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” demektedir.

Belediye Kanunu madde 73’te “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. ” denilmektedir.

Soru: Oturduğum binanın riskli olduğunu düşünüyorum ancak 2/3 çoğunluk bana katılmıyor. Binanın durumunun tespiti için ne yapabilirim?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3 “(1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğimadde 7  “Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.” Kısaca herhangi bir malik tespit isteyebilecektir.

Soru: Oturduğum binanın riskli olduğuna dair tespit raporu alındı. Raporun doğru olmadığını düşünmem halinde başvurabileceğim yollar nelerdir?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7/6 “Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir”

Soru: Binada yıkım için 2/3 çoğunlukla karar alındı. Ben bu karara katılmıyorum. Benim payıma ne olacak?

Cevap:  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 “Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.”

Soru: Binamız yıkıldıktan sonra arsa payı paydaşları olarak hangi konularda karar alacağız?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/1’de “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmektedir.

Soru: Riskli Alan / Riskli Yapı nedir? Kim belirler?

Cevap: 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin ç bendi uyarınca riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder. Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesi uyarınca riskli alanın tespiti; Bakanlık tarafından veya TOKİ veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılır. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir.

6306 sayılı Kanunun 2. Maddesinin d bendi uyarınca riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.

Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.

Soru: Rezerv Yapı Alanı nedir? Kim belirler?

Cevap: 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin c bendi uyarınca rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder.

Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesi uyarınca rezerv yapı alanı tespiti; Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir. Bakanlık tarafından resen belirleme de yapılabilir. TOKİ veya İdare, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.

Soru: Riskli yapı tespitinde hangi kuruluşlar yetkilidir?

Cevap: Riskli yapı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) madde 6 “Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veyahutta Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.”,

Soru: Riskli alan tespitinde hangi kuruluşlar yetkilidir?

Cevap: Riskli alan, Yönetmelik madde 5 “Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.”

Soru: Deprem açısından riskli alan ve yapılarda kentsel dönüşüm projelerini yürütme aşamasında kimler yetkili?

Cevap: 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname madde 2-ğ’de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri arasında “ğ) Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dâhilkentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarındaidarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; (…); 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak.” sayılmıştır. Ayrıca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6/5’te “Bakanlık; Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, yetkilidir. ç bendinde belirtilen uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir.” denilmekte ve aynı kanun madde 6/12’de “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir”  denilmektedir. Bu durumda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkiliyken, kanun ile kendine tanınan yetkileri TOKİ veya Belediye, İl Özel İdaresi veya Büyükşehir Belediyelerine devredebilecektir.

Soru: Binamın bulunduğu alan riskli alan olarak belirlendi ancak binam yeni ve sağlam. Kentsel dönüşüm projesine dâhil edilecek mi?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3/7 “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi olur.”

Soru: İnşaat ruhsatı aldım ancak inşaata başlamadan aldığım yer riskli alan olarak belirlendi. Bu durumda ruhsatın geçerliliği etkilenecek mi?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 4/1  “Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.”

6306 sayılı kanunun madde 3/7 “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.”

Soru: Binam riskli yapı olarak tespit edildi ancak yıkılmasını beklemeden başka yerde ikamet etmek istiyorum. Tahliyeden sonra süreç nasıl, yardımlar nasıl yapılacaktır?

Cevap: Bina tahliye edildikten sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 16 “Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir”

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 16/6 ve 16/7 “Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.” demektedir.

Soru: Riskli yapıların yıktırılması nasıl olacak?

Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 5/3 ve 5/4’te şöyle denilmektedir; “Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.”

Soru: Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Cevap: Bir binanın riskli olup olmadığı 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre tespit edilecektir. Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır.

Soru: Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı?

Cevap: Hayır aranmaz. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca; “riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” Görüldüğü gibi herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabilir.

Soru: Risk tespitinden sonra yapılacaklar nelerdir?

Cevap: 6306 sayılı Kanunun 5. maddesinin 3. ve 4. fıkrası uyarınca riskli yapı tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacaktır. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecektir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Risk tespit raporunun hazırlanmasından itibaren yıkımın gerçekleşme süreci toplamda 6-8 ay içindedir. Bakanlık yıkmak isterse bu sürenin sonunda yıkabilir. Ama Bakanlık söylemde ve açıklamalarında yıkım için acele etmeyeceklerini, maliklerden talep gelmeden harekete geçmeyeceğini belirtmektedir.

Soru: Söz konusu tespit işlemine dava açılabilir mi?

Cevap: Evet açılabilir. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; “bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” Belediye Kanunu madde 73’te de “kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. ” denilmektedir.

Soru: Sağlam bir bina ‘Riskli Alan’ üzerinde bulunuyorsa yıkılır mı?

Cevap: Tabii ki yıkılabilir. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesinin 7. fıkrası uyarınca; “bu Kanunun uygulanması için belirlenen riskli alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.”

Soru: Bina güçlendirme nedir?

Cevap: Bina güçlendirme bir yapının olası bir depremde can kaybının olmasının engellenmesi amacı ile yapının yapısal ilavelerle depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Bir diğer anlatım ile binanın dayanıklılığının arttırılması amacı ile iyileştirmeye yönelik yapılan müdahalelerdir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir.

Soru: Yıkım yapılan alanlara imar artış hakkı verilir mi?

Cevap: Şu an için hiçbir yasal düzenlemede imar artışı verileceği yok. Ama kamu yöneticilerinin söyleminde bu var. 6306 sayılı Kanun, imar planlarının bütünsel yapısına aykırı olmayacaksa, Bakanlığın yapacağı imar planları ile imar artışı yapılmasının yasak olduğuna dair bir madde taşımadığından uygulamada imar artışı yapılacaktır.

Belediyeler imar planları notlarına parsel birleştirmelerde imar artışına olanak tanıyan hükümler koymaktadırlar. Ayrıca şu an hazırlanan yeni İmar Kanunu Taslağında bu yönde düzenlemeler olduğu söyleniyor.

Soru: Sit alanı dâhilindeki yapıların dönüşümü mümkün müdür?

Cevap: Evet, sit alanlarında da kentsel dönüşüm mümkündür. 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”a göre; sit alanlarında, koruma alanlarında hem sosyal donatı alanları oluşturmak hem de afet riskine karşı önlem almak için, kültür ve tabiat varlıkları yenilenmekte ve yeniden kullanım fonksiyonları getirilmektedir.

Soru: Kanun kapsamında Bakanlığın, idarenin ve TOKİ’nin yetkileri nelerdir?

Cevap: 6306 sayılı Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri;

• Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,
• Hazırlayacağı bir yönetmelik ile usul ve esaslarını belirleyerek riskli yapıların tespitini talep etmek, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri talep edilen riskli yapı tespitini yaptırmazlar ise, riskli yapı tespiti yaptırmak,
• Rezerv alanı belirlemek, riskli alan belirlemek,
• Rezerv alan ve/veya riskli alan konusunda maliklerden belediye ve il özel idarelerinden gelen teklifleri değerlendirmek,
• Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazları inceleyecek olan “teknik heyet”i oluşturmak,
• 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak maliklerle ve kiracılarla yapılacak anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemek,
• Riskli alan ve yapılarda tahliye ve yıktırma işlemlerini yaptırmak,
• Kanunun 3’üncü maddesi kapsamında Bakanlar Kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmak; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmak, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmak; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmek; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamak, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmak veya yaptırmak, arsa paylarını belirlemek; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek,

6306 sayılı Kanun uyarınca İdarenin ^(?) (belediyeler ve il özel idarelerinin) yetkileri;

• Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,
• Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,
• Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenen riskli yapı tespitinin verilen süre içinde yaptırılmaması halinde, riskli yapı tespiti yaptırmak,
• Riskli yapı tespitinin hak sahiplerine bildirilmesi ile verilen 60 günlük süre içerisinde yıktırılmayan yapının yaktırılmasını sağlamak,
• Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,
• Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.

6306 sayılı Kanun uyarınca TOKİ’nin yetkileri;

• Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,
• Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,
• Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.

Ali Güvenç Kiraz: Kentsel dönüşümde arsa payı sorunu için dava açılmalı!

Şu an neredeyse tüm binalarda yeniden yapımın önündeki engel komşular arasındaki arsa payı kavgasıdır.

Kentsel dönüşüm sürecinin devam ettiğini biliyoruz. Yasanın ve yönetmeliklerin yayınlanması sonrasında halihazırda birçok kamu binasının yıkıldığı ve özel yapılarda ise sürecin aynı hızla ilerlemediği görülmektedir. Özel yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin ilerlememesinin en temel nedenlerinden birisi de arsa payları sorunu olarak göze çarpıyor. Yıllardır oturmuş olduğunuz dairede size verilen arsa paylarınızın bu yasa süreci içerisinde değiştirilmek istenmesi riski ile ve bir gün evinize gönderilen arsa payı düzeltim davası dilekçesi ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Şu an neredeyse tüm binalarda yeniden yapımın önündeki engel komşular arasındaki arsa payı kavgasıdır. 

 

Arka daire-ön daire, yola cephe, üst ve alt kat tartışmaları ile beraber bu arsa payı sorununa yasanın bir yaklaşım getirmemesi kavgaları daha da büyütüyor. Yönetmeliğin 15.maddesinde yeniden yapımda taraflar oy birliği ile uzlaşamazlarsa SPK Lisanslı bir kuruluştan değerleme raporu alacaklardır diye yazıyor ancak bunun arsa payları ve şerefiye değerlemesi için mi yapıldığı net olarak belli değil.

 

Arsa payı nedir?

 

Kat mülkiyeti kanunun 2.maddesinin d bendine göre arsa payı her bir bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payları arsa halindeki taşınmazın kat mülkiyetli bir taşınmaz haline dönüştürülmesi sürecinde bağımsız bölümlerin rayiç değerlerine göre dağıtılan bir ortak mülkiyet payıdır. Yani taşınmaz inşa edilirken arsa payı her bir bağımsız bölüme bulunduğu konum-cephe-değer dikkat alınarak dağıtılan bir paydır. Bunun nedeni örneğin aynı metrekaredeki iki daire için; yola cepheli bir daire ile cephesi olmayan bir daire arasındaki farkın arsa payı yola cepheli daireye fazla vermekle çözülmesidir. İşte bu şekilde düzenlenen arsa payları bazen kötü niyetli yapıcılar tarafından kendi lehlerine aşırı bir şekilde arttırılmıştır. Bu durumda vatandaşlarımızın yapabilecekleri ise “ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI” açmalarıdır. Bu davanın en iyi tarafı zamanaşımına tabi olmaksızın her zaman açılabilmesidir. Ancak bu dava ile ilgili bilinmesi gereken ve bugün belki de kavgalara yol açan en temel nokta arsa payı düzeltim davasının arsa paylarının yapıldığı tarihteki binadaki konum-cephe ve değere göre dağıtılması nedeniyle sonraki imar durumu,cins, manzara değişikliği, bakım-onarım çalışmaları nedeniyle oluşan artışların düzeltimde dikkate alınmayacağıdır. 

 

Vatandaşlarımız  yıllar önce cephesi, konumu daha değerli olan bir taşınmazı daha yüksek bedel ödeyerek satın almışlar ancak yıllar sonra diğer cephelerde, konumlarda bir değer artışı oluşması nedeniyle buradaki hak sahiplerinin arsa payı düzeltme istekleri ile karşı karşıya kalmaktadırlar. İşte hukuk bu şekildeki talepleri dikkat almamaktadır. Ancak kurulduğu anda cephe-konum farkı olmadan yani bir şerefiye değerlemesi yapılmadan yapılmış aynı metrekare, konum ve cephedeki taşınmazlarda fahiş bir arsa payı farkı varsa her zaman bu farkın düzeltilmesi istenebilecektir.  

 

Kentsel dönüşüm yasası adını verdiğimiz Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yeniden yapımın arsa paylarının 2/3 ünün onayı ile yapılması gerekmesi karşısında yasa bu konudaki düzeltimin nasıl yapılacağı, farklılıkların nasıl giderileceğini çözememiştir. Bize göre arsa payını 2/3 eline geçiren kat maliklerinin en nihayetinde yeniden yapıma ve yapım şekline karar vermeleri karşısında zoraki olarak 1/3'e girmemek için bu karara evet diyenlerin “arsa payım saklı kalmak kaydı ile bu yapıma evet diyorum ve yeniden yapımda arsa payımda olan kaybı diğer hak sahiplerinden talep edeceğim” ihtirazi kaydını mutlaka koydurmalarıdır. 

 

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği

Sulh Hukuk Mahkemeleri Kentsel Dönüşümü Bitirdi

Kentsel dönüşüm yasasının çıkarıldığı ilk günlerde Gayrimenkul Hukuku Derneği olarak yasanın çok ciddi eksiklikler içerdiğini belirtmiştik. Bu konuda görsel ve yazılı basında değindiğimiz ana hususlar şöyleydi;

a)     Riskli Yapı tespiti yapan kuruluşların denetiminde ciddi eksiklik olduğunu neredeyse başvuru yapan herkesin taşınmazına riskli Yapı tespiti yaptıklarını bu konuda ciddi bir denetimin getirilmesi gerektiğini söyledik

b)    2/3 kuralının net açıklanmadığını bu 2/3 ün neye karar vereceğinin yasada ve yönetmelikte tanımlanmadığını binalarda bu nedenle çok ciddi ihtilaflar oluştuğunu 2/3 ü ele geçirenin diğer komşuların ve hak sahiplerini mağdur ettiklerini hiçbir kural tanımadıklarını müteahhitlerin en başından itibaren 2/3 kuralını tehdit olarak kullandıklarını söyledik.Yine 2/3 kuralı nedeniyle 1/3 hak sahibinin dairesinin açık arttırma ile satılmasının Mülkiyet hakkına ciddi bir saldırı olduğunu bunun kabul edilemeyeceğini belirttik.

c)     Maliklerin toplantılarında SPK lisanslı değerleme raporu dikkate alınarak yeni taşınmazı yapmak zorunda olduklarını aksi halde zarara uğratılanların ciddi tazminat davası açabileceklerini belirttikkonuthaberleri.com

d)    Arsa paylarının binalar ilk yapıldıklarında hep yanlış dağıtıldığını bu konuda Arsa payları ile karar alındığı için bunlar düzletilmeden yapılacak olan karar alımının haksız olacağını bu şekilde düşünenlerin mahkemelere giderek dava açtıklarını ve süreci ciddi şekilde engellediklerini belirttik

e)     Yine idari yargıda dava açılmasında idari mahkeme hakimine yürütmenin durdurulması yetkisinin verilmemesinin büyük bir hukuksal hata olacağını hep söyledik

f)      Kiracıların durumunun yasada hiç belirtilmediğini çok ciddi mağduriyetleri olduğunu ve bu konuda akıbetleri ile ilgili bir tane madde olmadığını belirttik

İşte tüm bu hatalar, eksiklikler giderilememiş Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise olayın sadece teknik kısmına bakarak mağduriyetleri önleyememiştir.

Geldiğimiz durum şudur; Tüm bu eksiklikleri ve mağduriyetleri gideremeyen Bakanlık yasanın hiçbir yerinde olmayan Sulh Hukuk Mahkemelerini harekete geçirmiştir. Sulh Hukuk Mahkemeleri gerek toplantı sürecinde gerek arsa payı düzeltimi davaları sürecinde, gerekse de kiracıların mağduriyetleri konularında  artık işin içine bizzat girmiş, ilk günlerde görevsiz gördüğü kendisini tam yetkili olarak işin içine sokmuştur. Sulh Hukuk Mahkemeleri bu yasanın yürürlüğü ile ilgili tüm konularda çok ciddi kararlar vermekte ve hatta TEDBİR kararları vererek süreci tamamen durdurmaktadırlar. Artık yasanın bu nedenlerle ilerleme noktası durmuştur. Yasa veYönetmelik değişmeli, 2/3 kuralı derhal daha anlaşılır bir hale getirilmeli, toplantı şekli anlatılmalı kiracıların durumu netleştirilmelidir. şekilde değiştirilmelidir. Aksi halde Kentsel Dönüşüm yasasının sonu hiç iyi görünmemektedir.  Bu şekli ile de hem malikler, hem müteahhitler açısından sonu görünmeyen bir durum oluşmuştur. Gayrimenkul Hukuku derneği olarak en başından itibaren söylediklerimiz keşke dikkate alınsaydı diyoruz. Geç değildir, düzletilmelidir aksi halde ilerleme yavaşladı ve giderek olumsuz bir noktaya doğru gitmektedir.

Saygılarımızla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

VAKIFLAR KANUNU

VAKIFLAR KANUNU

KANUN NO: 5737

VAKIFLAR KANUNU

Karar Tarihi: 20 Şubat 2008

Resmi Gazete ile Neşir ve İlânı: 27 Şubat 2008 – Sayı: 26800

BİRİNCİ KISIM

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç

MADDE 1- Bu Kanun; vakıfların yönetimi, faaliyetleri ve denetimine, yurt içi ve yurt dışındaki taşınır ve taşınmaz vakıf kültür varlıklarının tescili, muhafazası, onarımı ve yaşatılmasına, vakıf varlıklarının ekonomik şekilde işletilmesi ve değerlendirilmesinin sağlanmasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesi; Vakıflar Genel Müdürlüğünün kuruluşu ile Genel Müdürlüğün teşkilat, görev, yetki ve sorumluluklarının düzenlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

Kapsam

MADDE 2- Bu Kanun; mazbut, mülhak ve yeni vakıflar, cemaat ve esnaf vakıfları ile Vakıflar Genel Müdürlüğünü kapsar.

Bu Kanunun uygulanmasında milletlerarası mütekabiliyet ilkesi saklıdır.

Tanımlar

MADDE 3- Bu Kanunun uygulanmasında;

Genel Müdürlük veya Denetim Makamı: Vakıflar Genel Müdürlüğünü,

Genel Müdür: Vakıflar Genel Müdürünü,

Meclis: Vakıflar Meclisini,

Vakıflar: Mazbut, mülhak, cemaat ve esnaf vakıfları ile yeni vakıfları,

Vakfiye: Mazbut, mülhak ve cemaat vakıflarının malvarlığını, vakıf şartlarını ve vakfedenin isteklerini içeren belgeleri,

1936 Beyannamesi: Cemaat vakıflarının 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince verdikleri beyannameyi,

Vakıf senedi: Mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi ile 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre kurulan vakıfların, malvarlığını ve vakıf şartlarını içeren belgeyi,

Mazbut vakıf: Bu Kanun uyarınca Genel Müdürlükçe yönetilecek ve temsil edilecek vakıflar ile mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlük tarihinden önce kurulmuş ve 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen vakıfları,

Mülhak vakıf: Mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlük tarihinden önce kurulmuş ve yönetimi vakfedenlerin soyundan gelenlere şart edilmiş vakıfları,

Cemaat vakfı: Vakfiyeleri olup olmadığına bakılmaksızın 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince tüzel kişilik kazanmış, mensupları Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan Türkiye’deki gayrimüslim cemaatlere ait vakıfları,

Esnaf vakfı: 2762 sayılı Vakıflar Kanunu’nun yürürlüğünden önce kurulmuş ve esnafın seçtiği yönetim kurulu tarafından yönetilen vakıfları,

Yeni vakıf: Mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre kurulan vakıfları,

Şube: Vakıf faaliyetlerinin yürütülebilmesi için yeni vakfa bağlı olarak açılan, tüzel kişiliği olmayan ve bünyesinde organları bulunan alt birimi,

Temsilcilik: Vakıf faaliyetlerinin yürütülebilmesi için yeni vakfa bağlı olarak açılan, tüzel kişiliği ve bünyesinde organları bulunmayan alt birimi,

Vakıf yönetimi: Mülhak, cemaat ve esnaf vakıfları ile yeni vakıflarda; vakfiye, 1936 Beyannamesi, vakıf senedi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve bu Kanuna göre vakfı yönetmeye ve temsile yetkili organı,

Vakıf yöneticisi: Mülhak, cemaat ve esnaf vakıfları ile yeni vakıflarda; vakfiye, 1936 Beyannamesi, vakıf senedi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve bu Kanuna göre vakfı yönetmeye ve temsile yetkili kişi veya yetkili organlarda görev alan kişileri,

Hayrat: Mazbut, mülhak, cemaat ve esnaf vakıfları ile yeni vakıfların, doğrudan toplumun istifadesine bedelsiz olarak sundukları mal veya hizmetleri,

Akar: Vakıf amaç ve faaliyetlerinin yerine getirilmesi için gelir getirici şekilde değerlendirilmesi zorunlu olan taşınır ve taşınmazları,

Mukataalı vakıf: Zemini vakfa, üzerindeki yapı ve ağaçlar tasarruf edene ait olan ve kirası yıllık olarak alınan vakıf taşınmazlarını,

İcareteynli vakıf: Değerine yakın peşin ücret ve ayrıca yıllık kira alınmak suretiyle süresiz olarak kiralanan vakıf taşınmazlarını,

Taviz bedeli: Mukataalı ve icareteynli taşınmazların serbest tasarrufa terki için alınan bedeli,

Galle fazlası: Mazbut ve mülhak vakıflarda, vakfın hayrat ve akarlarının onarımı ile vakfiyelerindeki hayrat hizmetlerin ifasından sonra kalan miktarı,

İntifa hakkı: Mazbut ve mülhak vakıflarda, vakfiyelerindeki şartlara göre ilgililere bırakılmış galle fazlaları ve hakları,

ifade eder.

İKİNCİ KISIM

Vakıflarla İlgili Hükümler

BİRİNCİ BÖLÜM

Tüzel Kişilik, Ehliyet, Yönetim, Temsil

Tüzel kişilik

MADDE 4- Vakıflar, özel hukuk tüzel kişiliğine sahiptir.

Yeni vakıfların kuruluşu, mal varlığı, şube ve temsilcilikleri

MADDE 5- Yeni vakıflar; Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre kurulur ve faaliyet gösterirler.

Yeni vakıfların kuruluşunda amaçlarına göre özgülenecek asgari mal varlığı her yıl Meclisçe belirlenir.

Yeni vakıflar, vakıf senetlerinde yazılı amaçlarını gerçekleştirmek üzere Genel Müdürlüğe beyanda bulunmak şartıyla şube ve temsilcilik açabilirler. Beyannamenin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle düzenlenir.

Yabancılar, Türkiye’de, hukuki ve fiili mütekabiliyet esasına göre yeni vakıf kurabilirler.

Yönetim ve temsil şekli

MADDE 6- Mazbut vakıflar, Genel Müdürlük tarafından yönetilir ve temsil edilir.

Mülhak vakıflar, Anayasaya aykırılık teşkil etmeyen vakfiye şartlarına göre Meclis tarafından atanacak yöneticiler eliyle yönetilir ve temsil edilir. Vakıf yöneticileri kendilerine yardımcı tayin edebilirler. Mülhak vakıf yöneticilerinde aranacak şartlar ile yardımcılarının nitelikleri yönetmelikle düzenlenir. Vakfiyedeki şartları taşımamaları nedeniyle kendilerine yöneticilik verilemeyenler bu şartları elde edinceye, küçükler ile kısıtlılar fiil ehliyetlerini kazanıncaya ve boş kalan yöneticilik yenisine verilinceye kadar, vakıf işleri Genel Müdürlükçe temsilen yürütülür.

Cemaat vakıflarının yöneticileri mensuplarınca kendi aralarından seçilir. Vakıf yöneticilerinin seçim usul ve esasları yönetmelikle düzenlenir.

Esnaf vakıfları, mülhak vakıfların tabi olduğu hükümlere tabidir. Bu vakıflar, esnafın seçtiği yönetim kurulu tarafından yönetilir.

Yeni vakıfların yönetim organı vakıf senedine göre oluşturulur ve bu vakıfların yönetim organlarında görev alanların çoğunluğunun, Türkiye’de yerleşik bulunması gerekir.

Genel Müdürlükçe yönetilecek ve temsil edilecek vakıflar

MADDE 7- On yıl süreyle yönetici atanamayan veya yönetim organı oluşturulamayan mülhak vakıflar, mahkeme kararıyla Genel Müdürlükçe yönetilir ve temsil edilir.

Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce mazbut vakıflar arasına alınan vakıflarla, bu Kanuna göre mazbut vakıflar arasına alınan vakıflara bir daha yönetici seçimi ve ataması yapılamaz.

İlgililerin vakfiye şartlarına göre intifa hakları saklıdır.

(Ek fıkra: 6111 – 13.2.2011 / m.208) İntifa haklarına ilişkin talepler galle fazlası almaya hak kazanıldığını gösteren mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer.

(Ek fıkra: 6111 – 13.2.2011 / m.208) Mazbut vakıflarda intifa hakları, galle fazlası almaya hak kazanıldığını gösteren mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren, vakfın son beş yıl içindeki malvarlığı, gelirleri ve giderleri ile sınırlı olmak ve galle fazlasının mevcudiyeti şartıyla Genel Müdürlükçe belirlenir.

Yeni vakıf organlarının tamamlanması

MADDE 8- Yeni vakıfların organlarında ölüm, istifa ya da herhangi bir nedenle eksilme olduğu takdirde; vakıf senedindeki hükümlere göre, hüküm bulunmaması halinde vakıf senedi değişikliğine yetkili organın, bunun bulunmaması halinde ise icraya yetkili organın kararı ve Genel Müdürlüğün görüşü alınarak mahkemece yenisi seçilir.

Vakıf yöneticisi olamayacaklar

MADDE 9- Vakıflarda; hırsızlık, nitelikli hırsızlık, yağma, nitelikli yağma, dolandırıcılık, nitelikli dolandırıcılık, zimmet, rüşvet, sahtecilik, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, güveni kötüye kullanma, kaçakçılık suçları ile Devletin güvenliğine karşı işlenen suçların birinden mahkum olanlar yönetici olamazlar.

Vakıf yöneticisi seçildikten sonra yukarıdaki suçlardan mahkum olanların yöneticiliği sona erer.

Vakıf yöneticilerinin sorumlulukları ve görevden alınması

MADDE 10- Vakıf yöneticileri; vakfın amacına ve yürürlükteki mevzuata uymak zorundadır.

Birinci fıkrada belirtilen zorunluluğa uymayanlar ile;

a) Vakfın amacı doğrultusunda faaliyette bulunmayan,

b) Vakfın mallarını ve gelirlerini amaçlarına uygun olarak kullanmayan,

c) Ağır ihmal ve kasıtlı fiilleriyle vakfı zarara uğratan,

d) Denetim Makamınca tespit edilen noksanlık ve yanlışlıkları verilen süre içerisinde tamamlamayan, düzeltmeyen veya aykırı işlemlere devam eden,

e) Medeni hakları kullanma ehliyetini kaybeden veya görevini sürekli olarak yapmasına engel teşkil edecek hastalığa veya maluliyete yakalanan,

f) Bu Kanunun 11 inci maddesi uyarınca iki defa idari para cezası alan,

vakıf yöneticileri, Meclisin vereceği karara dayalı olarak Denetim Makamının başvurusu üzerine vakfın yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesince görevlerinden alınabilir. Telafisi imkansız sonuçlar doğurabilecek hallerde dava sonuçlanıncaya kadar, Meclis kararı üzerine Denetim Makamınca, vakıf yönetiminin geçici olarak görevden uzaklaştırılması ve kayyımca yönetilmesi ihtiyati tedbir olarak mahkemeden talep edilir.

Görevinden alınan vakıf yöneticileri Meclis üyesi olamaz ve beş yıl süreyle aynı vakfın yönetim ve denetim organında görev alamazlar. Ayrıca ikinci fıkranın (c), (e) ve (f) bentlerinde belirtilen nedenlerle görevinden alınan vakıf yöneticileri başka bir vakfın yöneticisi ise o görevinden de alınmış sayılır ve beş yıl süreyle hiçbir vakfın yönetim ve denetim organında görev alamazlar.

Vakıf yönetiminde yer alan kişiler ile vakıf çalışanları kusurlu fiilleri nedeniyle vakfa verdikleri zararlardan sorumludurlar.

Vakıf yöneticileri mahkeme kararı olmaksızın görevlerinden uzaklaştırılamazlar.

İdari para cezası

MADDE 11- Genel Müdürlükçe yapılan tebligata rağmen, bu Kanun uyarınca istenen beyanname, bilgi ve belgeleri zamanında vermeyen, organların vakfiye veya vakıf senedine aykırı olarak toplanmasına sebebiyet veren veya gerçeğe aykırı beyanda bulunan vakıf yönetimine Genel Müdürlükçe her bir eylem için beşyüz Türk Lirası idari para cezası verilir. İdari para cezalarına karşı tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde 30/3/2005 tarihli ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu hükümlerine göre kanun yoluna başvurulabilir.

İKİNCİ BÖLÜM

Vakıf Malları ve Faaliyetleri

Vakıfların mal edinmesi, akar cinsinden olan malların değiştirilmesi

MADDE 12- Vakıflar; mal edinebilirler, malları üzerinde her türlü tasarrufta bulunabilirler.

Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait akar mallar ile hakların daha yararlı olanları ile değiştirilmesine, paraya çevrilmesine veya değerlendirilmesine Meclis yetkilidir.

Mülhak, cemaat, esnaf vakıfları ile yeni vakıflara, başlangıçta özgülenen mal ve haklar, vakıf yönetiminin başvurusu üzerine, haklı kılan sebepler varsa, Denetim Makamının görüşü alınarak mahkeme kararı ile sonradan iktisap ettikleri mal ve hakları ise bağımsız ekspertiz kuruluşlarınca düzenlenecek rapora dayalı olarak vakıf yetkili organının kararı ile daha yararlı olanları ile değiştirilebilir veya paraya çevrilebilir.

Vakıf yöneticileri, iktisap ettikleri veya değiştirdikleri taşınmaz malları tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içerisinde Genel Müdürlüğe bildirirler.

Kurucularının çoğunluğu yabancı uyruklu olan vakıfların, taşınmaz mal edinmeleri hakkında, 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 inci maddesi uygulanır.

Taşınmazların vakıfları adına tescili

MADDE 13- Mazbut vakıfların tescil görmemiş hayrat taşınmazları, Genel Müdürlüğün isteği üzerine tapu idaresince vakıfları adına tescil edilir.

Mazbut ve mülhak vakıflara ait akar taşınmazların satış ve taviz bedelleri ile satın alınacak, trampa ile edinilecek veya yeniden yaptırılacak taşınmazlar, vakıfları adına hisseleri oranında tapuya tescil ettirilerek kayıtlara işlenir.

Amaç ve işlev değişikliği

MADDE 14- Vakıfların, vakfiyelerindeki şartların yerine getirilmesine fiilen veya hukuken imkan kalmaması halinde; vakfedenin iradesine aykırı olmamak kaydıyla mazbut vakıflarda Genel Müdürlüğün; mülhak, cemaat ve esnaf vakıflarında, vakıf yöneticilerinin teklifi üzerine bu şartları değiştirmeye; hayır şartlarındaki parasal değerleri güncel vakıf gelirlerine uyarlamaya Meclis yetkilidir.

Hayrat taşınmazların nitelikleri ve değerlendirilmesi

MADDE 15- Vakıfların hayrat taşınmazları haczedilemez, rehnedilemez, bu taşınmazlarda mülkiyet ve irtifak hakkı için kazandırıcı zamanaşımı işlemez.

Genel Müdürlüğe, mazbut ve mülhak vakıflara ait olup, tahsis edildikleri amaca göre kullanılmaları kanunlara veya kamu düzenine aykırı yahut tahsis amacına uygunluğunu kaybetmiş, kısmen veya tamamen hayrat olarak kullanılması mümkün olmayan taşınmazlar; mazbut vakıflarda Meclis kararı ile mülhak vakıflarda vakıf yöneticisinin talebi üzerine Meclis kararı ile gayece aynı veya en yakın başka bir hayrata dönüştürülebilir, akara devredilebilir veya paraya çevrilebilir. Bu paralar aynı surette diğer bir hayrata tahsis olunur. Aynı vakıf içerisindeki dönüştürme veya devirlerde bedel ödenmez.

Hayrat taşınmazların tahsisi

MADDE 16- Mazbut vakıflara ait hayrat taşınmazlara, Genel Müdürlük tarafından öncelikle vakfiyeleri doğrultusunda işlev verilir. Genel Müdürlükçe değerlendirilemeyen veya işlev verilemeyen hayrat taşınmazlar; fiilen asli niteliğine uygun olarak kullanılıncaya kadar kiraya verilebilir.

Bu hayrat taşınmazlar; Genel Müdürlükçe işlev verilmek amacıyla, vakfiyesinde yazılı hizmetlerde kullanılmak üzere Genel Müdürlüğün denetiminde onarım ve restorasyon karşılığı kamu kurum ve kuruluşlarına, benzer amaçlı vakıflara veya kamu yararına çalışan derneklere tahsis edilebilir.

Mülhak vakfa ait hayrat taşınmazın tahsisinde Genel Müdürlük görüşü alınır.

Tahsis edilen taşınmaz; ticari bir faaliyette kullanılamaz, tahsise aykırı kullanımın tespiti halinde Genel Müdürlüğün talebi üzerine taşınmaz, bulunduğu yerin mülki amirliğince tahliye edilir.

Cemaat vakıflarına ait, kısmen veya tamamen hayrat olarak kullanılmayan taşınmazlar, vakıf yönetiminin talebi halinde Meclis kararıyla; aynı cemaate ait başka bir vakfa tahsis edilebilir veya vakfın akarına dönüştürülebilir.

Taşınmazların vakfına dönmesi

MADDE 17- Tasarruf edenlerin veya maliklerin mirasçı bırakmadan ölümleri, kaybolmaları, terk veya mübadil gibi durumlara düşmeleri halinde icareteynli ve mukataalı taşınmaz malların mülkiyeti vakfı adına tescil edilir.

Taviz bedeli

MADDE 18- Tapu kayıtlarında, icareteyn ve mukataalı vakıf şerhi bulunan gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde veya tasarrufundaki taşınmazlar, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu oranında taviz bedeli alınarak serbest tasarrufa terk edilir. Ancak miri arazilerden mukataalı hayrata tahsis edilmeyenler ile aşar ve rüsumu vakfedilen taşınmazlar tavize tabi değildir.

Taviz bedelinin hesaplanmasında; ortaklığın giderilmesi veya cebri icra yoluyla satılanlarda satış bedeli, kamulaştırmalarda ise kamulaştırma bedeli esas alınır.

Bu Kanun hükümleri gereğince taviz bedelinin tamamı vakfı adına ödenmedikçe, taşınmaz üzerindeki temliki tasarruflar tapu dairelerince tescil olunmaz.

Vakıf şerhleri ile ilgili olarak, diğer kanunlarda yer alan zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin hükümler uygulanmaz.

Taviz bedelinin tahsil şekli

MADDE 19- Taviz bedelleri, yapılacak tebligat üzerine altmış gün içerisinde peşin olarak ödenebileceği gibi eşdeğer bir taşınmazla takas edilebilir veya yarısı peşin, kalanı bir yılda beş eşit taksitte ödenebilir. Taksitlendirme halinde, taşınmaza birinci derece ve birinci sırada ipotek konulur. Taksitlerden birinin zamanında ödenmemesi halinde geri kalan taksitlerin tamamı muaccel olur.

Genel Müdürlükçe tahakkuk ettirilen taviz bedelleri, yapılacak tebligata rağmen ödenmediği takdirde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre gecikme zammı ile birlikte tahsil edilerek vakfı adına gelir kaydedilir.

Kira süresi

MADDE 20- Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait taşınmazların kira süresi azami üç yıldır. Ancak onarım veya inşa karşılığı kiralamalarda; onarım ve inşa bedeli göz önüne alınarak kira süresi Genel Müdürün onayı ile yirmi yıla, Meclis kararı ile kırk dokuz yıla kadar tespit edilebilir.

Genel Müdürlüğe veya mazbut vakıflara ait onarımı planlanan vakıf kültür varlıkları ile yatırım yapılacak taşınmazlar; kira süresinin bitiminden bir ay önce bildirim yapılmak kaydıyla, hiçbir hüküm ve karara bağlı olmaksızın Genel Müdürlüğün talebi üzerine kira süresi sonunda mülki amirlikçe tahliye edilir.

Vakıf ormanları

MADDE 21- Özel vakıf ormanları kurulabilir.

Vakıf kültür varlıklarının korunması ve imar uygulamalarının bildirilmesi

MADDE 22- Kamu kurum ve kuruluşları, koruma imar planlarını düzenlerken vakıf kültür varlıklarıyla ilgili hususlarda Genel Müdürlüğün görüşünü almak zorundadırlar.

Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait taşınmaz mallarla ilgili olarak belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan uygulama imar ve parselasyon planlarının, askıya çıkarılmadan önce ilgili idareler tarafından Genel Müdürlüğe bildirilmesi zorunludur.

Mazbut vakıf taşınmazlarında akar niteliğini koruyacak şekilde imar düzenlemesi yapılır.

Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait olup uygulama imar planlarında okul, hastane veya spor alanlarında kalan taşınmazlar; ilgili kurumlar tarafından, imar planının tasdik tarihinden itibaren iki yıl içerisinde kamulaştırılmadığı takdirde ilgili bakanlığın görüşü alınarak Genel Müdürlükçe özel okul, özel hastane veya özel spor tesisi olarak değerlendirilebilir.

Zilyetlik yoluyla kazanım

MADDE 23- Vakıfların malları üzerinde zilyetlik yoluyla kazanma hükümleri uygulanmaz.

Sigorta

MADDE 24- Kiraya verilen veya tahsis edilen mazbut vakıf taşınmaz malların, yangın, hırsızlık ve doğal afetlere karşı, kullananları tarafından Genel Müdürlük adına sigortalanması zorunludur.

Uluslararası faaliyet

MADDE 25- Vakıflar; vakıf senetlerinde yer almak kaydıyla, amaç veya faaliyetleri doğrultusunda, uluslararası faaliyet ve işbirliğinde bulunabilirler, yurt dışında şube ve temsilcilik açabilirler, üst kuruluşlar kurabilirler ve yurt dışında kurulmuş kuruluşlara üye olabilirler.

Vakıflar; yurt içi ve yurt dışındaki kişi, kurum ve kuruluşlardan ayni ve nakdi bağış ve yardım alabilirler, yurt içi ve yurt dışındaki benzer amaçlı vakıf ve derneklere ayni ve nakdi bağış ve yardımda bulunabilirler. Nakdi yardımların yurt dışından alınması veya yurt dışına yapılması banka aracılığı ile olur ve sonuç Genel Müdürlüğe bildirilir. Bildirimin şekli ve içeriği yönetmelikle düzenlenir.

İktisadi işletme ve şirket kurulması

MADDE 26- Vakıflar; amacını gerçekleştirmeye yardımcı olmak ve vakfa gelir temin etmek amacıyla, Genel Müdürlüğe bilgi vermek şartıyla iktisadi işletme ve şirket kurabilir, kurulmuş şirketlere ortak olabilirler. Şirketler dahil iktisadi işletmelerden elde edilen gelirler vakfın amacından başka bir amaca tahsis edilemez. Kurucuların çoğunluğu yabancı uyruklu olan vakıfların kurduğu yahut paylarının yarıdan fazlasına bu nevi vakıfların sahip olduğu şirketlerin mal edinmeleri hakkında aynı vakıfların mal edinmelerini düzenleyen hükümler uygulanır.

Genel Müdürlük; Bakanlar Kurulu kararıyla Genel Müdürlük ve mazbut vakıfların gelirleri ve akar malları ile iktisadi işletme veya şirket kurmaya yetkilidir. Şirket hisseleri ve hakların daha yararlı olanları ile değiştirilmesi, paraya çevrilmesi, değerlendirilmesi ve bunlara bağlı her türlü hakkın kullanılması ile ortaklık paylarına bağlı hakların kullanılması Genel Müdürlük tarafından yürütülür.

Sona eren veya dağıtılan yeni vakıfların mal ve hakları

MADDE 27- Sona eren yeni vakıfların borçlarının tasfiyesinden arta kalan mal ve haklar; vakıf senedinde yazılı hükümlere göre, senetlerinde özel bir hüküm bulunmayanlarda ise Genel Müdürlüğün görüşü alınarak mahkeme kararıyla benzer amaçlı bir vakfa; dağıtılan yeni vakıfların borçlarının tasfiyesinden arta kalan mal ve haklar ise Genel Müdürlüğe intikal eder.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Vakıf Kültür ve Tabiat Varlıkları

Vakıf kültür varlıklarının tespiti, tescili ve yaşatılması

MADDE 28- Vakıflara ait yurt içi ve yurt dışındaki taşınır ve taşınmaz vakıf kültür varlıklarının tespiti, envanterinin çıkarılması, tescili, Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait olanların korunması, mülkiyeti el değiştirmiş vakıf kültür varlıkları ile koruma alanlarının kamulaştırılması, değerlendirilmesi, onarımı, restorasyonu ve gerektiğinde yeniden inşası Genel Müdürlükçe yürütülür.

FİİLİ VE HUKUKİ KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA KAVRAMI VE 6487 SAYILI KANUNUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Kamulaştırmasız el atma, HAKSIZ FİİL olarak nitelendirilen Kamulaştırma olmaksızın el koyma suretiyle en temel insan haklarından olan mülkiyet hakkına idare tarafında müdahale edilmesi halinde, ilgili taşınmazın bedelinin kamu kurumunca malikine ödenmesi olarak tanımlanabilir.
Hukukumuzda Kamulaştırmasız El Atma olarak kabul edilen uygulamalar, idarenin herhangi bir yasal dayanak bulunmaksızın taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufta bulunması şeklinde olabileceği gibi, Bir idari kararla mülkiyet hakkının kullanılamaması şeklinde de olabilir. Bu ayırım FİİLİ EL ATMA VE HUKUKİ EL ATMA şeklinde ilk defa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarih ve 2010/5-662 E., 2010/652K sayılı kararından sonra uygulamada kullanılmaya başlanmış, hukuki el atmada fiili el atma gibi değerlendirilmiştir. Söz konusu kararda , özetle, …. “….Mülkiyet hakkına kamusal yarar sebep gösterilerek getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bulunmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektedir.
….. Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atılıp tamamen veya kısman kullanılmasına engel olunması ile imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibarıyla bir fark bulunmamakta her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır.”
…Ancak, bundan da öte; uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir” Görüşü vurgulanmıştır.
Kararda idari kararlarla getirilen kısıtlamalar mülkiyet hakkının içini boşaltan nitelikte kısıtlamalar olduğundan “Kamulaştırmasız el atma” kabul edilmiştir.
Uygulamada, söz konusu içtihatla birlikte “Hukuki atma” kavramı oluşmuş. Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılan davalarda; 1/1000 lik uygulama imar planlarında resmi yapı, okul, cami, yol, meydan gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerin 5 yıl içinde amacına uygun şekilde kamulaştırılmasının yapılmaması durumunda bu kamulaştırmasız el atma sayılıyordu ve Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre taşınmazın bedeli kadar tazminata ve tapunun iptali ile davalı idare adına tesciline karar veriliyordu. Söz konusu 15.12.2010 tarihli HGK kararından sonra bu durum uygulamada içtihatlarla hukuka ve hakkaniyete uygun bir şekilde istikrar kazanmışken, belediyelerin yüklü miktarda tazminat ödemek durumunda kalması ve bu durumun bütçelerini ciddi bir şekilde zorlaması ile bu davaları kendileri açısında büyük bir risk ve altından kalmayacakları bir tehdit olarak görmeleri nedeniyle BELEDİYELER BİRLİĞİNİN talebiyle kamuoyunda 3. Yargı paketi olarak bilinen 24 Mayıs 2013 tarihinde TBMM’de kabul edilen 6487 sayılı torba yasayla KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA evrensel hukuk normlarına uygunluğu çok tartışılan temel düzenlemeler getirilmesini sağlamışlardır. Söz konusu yasanın gerekçesinde hukuki olmaktan uzak şu gerekçeye yer verilmiştir:“kamulaştırmasız el koyma bedelleri ödendiği takdirde, devlet kamu kurum ve kuruluşları batar, 20-30 yıl tek çivi çakamaz, bu süre içerisinde kamu hizmetleri aksar, bu toplumu felakete sürükler” denilmektedir. Bu iddialar bir yasa için hukuki gerekçe olamaz.
11.06.2013 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6487 no’lu “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 21 ve 22 maddesi ile değiştirilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun Geçici 6. Ve eklenen Geçici 7. Maddesi ile yapılan düzenleme sonrası KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA son durum:
1.Kamulaştırmasız El Atmada Görevli Mahkeme:
Kamulaştırmasız Hukuki El atma davaları:
.
Bu yasal düzenlemeye kadar Hukuki El atmadan kaynaklanan tazminat davalarının adli Yargıda mı idari yargıda mı görüleceği hususunda uygulamada bir kargaşa oluşmuştur. Yargıtay 5.Hukuk Dairesi görev itirazı yönünden temyiz edilen davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri nin görevli olduğunda dair kararlar vermiştir. Olumlu görev uyuşmazlığı nedeniyle incelediği davalarda
Uyuşmazlık Mahkemesi, 09.04.2012 tarih ve 2012/41E. 2012/77K sayılı kararında, “3194 sayılı İmar Kanunu’nun arazi ve arsa düzenlenmesine ilişkin 18. maddesinin uygulamasından kaynaklanan ve imar planı ile buna dayalı imar uygulaması sonucunda uğranılan zararın tazminine yönelik bulunan uyuşmazlığın, 2577 sayılı Kanun’un 2/1-b maddesinde yer alan idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan zarar görenler tarafından açılan tam yargı davaları kapsamında idari yargı yerince çözümlenmesi gerekmektedir.” Görüşüne yer vererek nihai kararını oluşturmuştur.

Bu yasal değişiklikle yargı içtihatları ile oluşmuş Kamulaştırmasız Hukuki el atmaya yasal zemin oluşturulmuş ve yargı yeri kanunla düzenlemiştir. Madde metnindeki ifadesiyle “Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir.”denilmektedir

2. Dava Şartı Olarak Uzlaşma zorunluluğu getirilmiştir.:
Her ne kadar değişiklikten önce de uzlaşma yoluna gidilmesi esas olarak kabul edilse de bir dava şartı olarak görülmüyordu.
Nitekim “Yargıtay 5. H.D. 2011/17065E, 2012/4278K. Nolu kararında, “5999 sayılı Yasa uyarınca uzlaşma esas ise de; taraflar arasında uzlaşma olamayacağı anlaşıldığından, dava konusu taşınmaz imar planı içine alınıp, kanal üzerinden de yol geçirilmek suretiyle el atıldığı anlaşıldığından, mahkemece sorumlu idare belirlendikten ve davaya dâhil edildikten sonra işin esasına girilerek hüküm kurulması gerekir. ” ifadeleriyle bir dava şartı olarak görmediğini açıkça belirlemiştir.
3. Uzlaşma Sürecinde idare tarafından, taşınmaz malikine yapılacak teklif sıralaması tümüyle değiştirilmiştir.
Daha önce uzlaşma aşamasında nakdi ödeme, trampa, idareye ait sınırlı ayni hak tanınması veya imar hakkı tanınması şeklinde tanımlanan takdir yetkisi kaldırılmış olup nakdi ödeme diğer tüm olasılıkların mümkün olmaması durumunda önerilebilecektir. Yapılan değişiklik istisnayı kural haline getirmektedir.
4. “Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan tazminat davaları” yeni düzenleme de “kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti” davasına dönüşmüştür.
Aslında “Haksız Fiile dayanan
5. Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Harçlar ve Vekalet Ücreti :
Tümüyle yeni eklenen fıkra ile, kamulaştırmasız el atma davalarını yanlış bir biçimde sınıflandırarak, tespit davası haline dönüştürüp, eda davasında ortaya çıkan nispi vekâlet ücretlerini ve dava harçlarını maktu hale getirmektedir. “Bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir” denilmektedir. Ayrıca” Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır.” Denilmektedir.
HMK gereğince davanın tarafı (asil) adına hükmedilen vekalet ücretinin, davanın sonucunda hüküm altına alınmak üzere, şimdiden bir kazanılmış hak olacağı açıktır. Nispi ücretin maktu hale getirilerek söz konusu hakkın geçmişe etkili olarak sınırlanması ise halen devam eden bir özel hukuk uyuşmazlığında taraflardan biri lehine devlet eliyle haksız kazanım yaratarak, kanun önünde eşitlik ilkesinin ihlali anlamına gelecektir.

6.Kamulaştırmasız El Atma Tazminatlarının Ödenme Usulü:

Yapılan yeni düzenlemeye göre belediye ve il özel idareleri için, bütçe gelirlerinin yüzde ikisi, diğer idareler içinse bütçe giderlerinin yüzde ikisi, yapılacak tazminat ödemelerinde kullanılacaktır. Bu bütçelerin kesinleşmiş alacakları karşılamadığı ölçüde, söz konusu idareler gelecek yıllara etki edecek şekilde taksitlendirme yapabilecektir. Söz konusu taksitlendirmelerde, taksit süresince kanuni faiz ödenecektir. Bu düzenleme ile Anayasa’nın kamulaştırmayı düzenleyen 46. Maddesinde, kamulaştırmada taksitlendirme yapılması durumunda, taksitlere uygulanacak faiz oranının kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faiz uygulanması kuralının dışına çıkılmıştır.
Kamu alacaklarına uygulanacak yıllık faizin %23,4 olduğu, yasal faizin ise yıllık %9 olduğu düşünüldüğünde, herhangi bir süre sınırlaması bulunmayan taksitler için büyük hak kayıpları olacağı şüphe götürmez bir gerçektir
7.Maddenin Derdest Davalara da Uygulanacağına İlişkin Düzenleme:
Yapılan bu esaslı değişikliklerin mevcut derdest davalara da uygulanacağı öngörülmüştür. Mahkemelerce karara bağlanıp temyiz incelemesi aşamasındaki davalarda dahi bu değişikliler uygulanmaktadır. Fiili kamulaştırmasız el atma davalarında hükmedilen nispi vekalet ücretleri maktu hale gelmiştir. Hukuki el atma olarak nitelendirilen davalar da ise idari yargının görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmektedir.

Nitekim Yargıtay 5.HD 04.11.2013 tarih 2013/14809 esas ve 2013/18368 K nolu ilamında;
“….Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden ,dava konusu taşınmazın imar planında kısmen dere koruma alanlına ayrılmış olduğu, ancak taşınmaza davalı idarece fiilen el atılmadığı anlaşılmıştır.
11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı yasanın 21. Maddesi ile Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. Maddesinde yapılan değişiklik ile -Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır- hükmü getirilmiştir. Öte yandan Anayasa Mahkemesinin 25.09.2013 gün 2013/2013/101 karar sayılı ilamında da; Kamulaştımadan söz edilebilmesi için taşınmaz zilyetliğinin idareye geçmesi ve taşınmazın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olması gerektiği;imar kısıtlamalarında taşınmazın zilyetliğinin malikte kalmaya devam etmekte olup, yalnızca malikin tasarruf yetkisinin, ilgili mevzuattan kaynaklanan bazı kısıtlamalara maruz kaldığı, bu nedenle imar kısıtlamalarından kaynaklanan tazminat davalarının idari yargıda açılabileceği” kabul edilmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davanın idari yargıda görülmesi gerektiğinden dava dilekçesinin görev yönünden reddi yerine yazılı şekilde hüküm kurulması,
Doğru görülmemiştir.

Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA,….. 04.11.2013 gününde oybirliği ile karar verildi. denilmektedir.

8. 04.11.1983 Tarihinden Sonra Yapılacak Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Usul.
“04/11/1983 tarihinden bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihe kadar kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz-ların idare tarafından kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedeli ve mahkemelerce malikleri lehine hükmedilen tazminat ile bu davalara ilişkin mahkeme ve icra vekalet ücretleri de, idarelerce bu maddenin sekizinci fıkrasına göre bütçelerden ayrılacak paydan ve aynı fıkrada belirtilen usule göre ödenir ve işlem yapılır. Bu alacaklar için de bu maddenin on birinci fıkrası, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan her türlü davalarda ise yedinci fıkra hükümleri uygulanır. Bu fıkra hükmü, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan ve kesinleşmeyen davalarda da uygulanır.” Hükmü getirilmiştir.
9. Madde 22 ile – 2942 sayılı kanuna hukuk devletinde varlığı kabul edilemz aşağıdaki geçici 7.madde eklenmiştir.
“Mülga 31/8/1956 tarihli ve 6830 sayılı istimlak kanununun 16 ve 17 nci maddeleri ile 2942 sayılı kanunun mülga 16 ve 17 nci maddeleri uyarınca mahkemelerce idare adına tescil kararı verilen kamulaştırmalarda tebligatlar ve diğer kamulaştırma işlemleri tamamlanmış sayılır. Bu kamulaştırma işlemleri sebebiyle hiçbir hak ve alacak talebinde bulunulamaz; kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz; açılmış ve devam eden davalar bu madde hükmü uygulanarak sonuçlandırılır.”denilmektedir.

Bu düzenleme ile İdare; hukuka aykırı olarak tescil kararı almışsa vatandaş için artık kamulaştırmasız el atma davaları mümkün olamayacaktır. Bu hüküm açıkça hak arama özgürlüğünü engeller niteliktedir. Usule uygun olmayan işlemlerle şeklen mülkiyet hakkı elinden alınan bireylerin bu işlemlere karşı yargı yoluna başvurmalarının engellenmesi ve bu engellemenin mülga kanun maddelerine dayanılarak yapılmak istenmesi hukukun temel ilkelerine, anayasaya ve avrupa insan hakları sözleşmesine açıkça aykırıdır. Bu maddenin iptali ile ilgili Anayasa Mahkemesinde dava açılmış olup iptal edilmesi beklenildiğinden Mahkemelerce bu davalar Anayasa mahkemesinin kararının beklemektedir.

GÜNDEMDE OLAN KANAL İSTANBUL, 3.KÖPRÜ VE 3. HAVAALANI GİBİ BÜYÜK PROJELERDE KAMULAŞTIRMA SÜRECİ VE SORUNLAR,
1.Kanal İstanbul projesinin güzergahı, Yeniköy- Sazlıdere Barajı-Arnavutköy-Başakşehir- Küçükçekmece Gölü aksında yer alacak şekilde kesinleşmiş olup “Rezerv” alanında kalan taşınmazların maliklerine TOKİ, DSİ, İBB tarafından “2942/4650 sayılı kanun hükümlerine göre pazarlık görüşmeleri çağrı” konulu tebligatlar yapılmaya başlanmıştır. Bu uzlaşma görüşmelerine çağrı yapılması ve satın alma usulünün uygulanması son yasal düzenleme ile zorunlu hale getirilmiştir.
2.Bu çağrıya uyup “uzlaşma çağrısı” na giden taşınmaz malikleri isterlerse kendilerine teklif edilen bedeli kabul etmeleri halinde peşin alıp mülklerini devredebileceklerdir.
3.Bu çağrıya uymayan veya gidip uzlaşmayan mülkiyet sahiplerinin mülkleri “idare” tarafından Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılacak “Bedel tespit dava”larında bilirkişilerce belirlenecek bedeli depo etmek suretiyle kamulaştırma işlemi tamamlanacaktır. Bedel tespit davasında verilen “tapunun iptali ile idare adına tescil kararı” kesin olup tespit edilen bedele ilişkin karara hem idare hem de taşınmaz maliki temyiz yoluna gidebilmektedir.
4.Vatandaş açısından en önemli konu “bedel tespit davasında taşınmazın değeri hangi kriterlere göre belirlenecektir. Proje açıklanmadan önceki alınıp satılan rayiç değer üzerinden mi, yoksa son dönemde oluşan satış değeri üzerinden belirlenecektir.
5.Bu konuda dava aşamasında 5 kişilik bilirkişi heyetiyle keşif yapılması Kamulaştırma kanununda zorunlu kılınmıştır. Bu kurul taşınmazın niteliğine göre 1 teknik bilirkişisi 1 mülk bilirkişisi ve 3 adet uzman (ziraat veya inşaat mühendisi) bilirkişilerden oluşmaktadır.
6.Bilirkişiler Kamulaştırma Kanununu 15/11 maddesi hükmü ile davanın açıldığı günkü değerini hesap edeceklerdir.
7. Kamulaştırma kanunun 11. Maddesi kamulaştırılacak taşınmazın değerinin hangi kriterlere göre belirleneceğini düzenlemiştir. Bu maddeye göre;
“…Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a)Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d)Varsa vergi beyanını,
e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde(tarım arazilerinde ), taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…)(2) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.”

8.Aynı maddede “Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.” Demektedir.
Bu durumda bu “büyük projelerin” yapılacağı alan içinde kalan taşınmazların kamulaştırma bedelleri tespit edilirken proje nedeniyle bölgede oluşacak değer artışından faydalanmaları söz konusu olmayacakdır. Bu durum mülk sahipleri arasında hayal kırıklığı oluşturacak hakkaniyeti de tartışılacaktır.

9.Değer tespitinde en önemli ayırım Arazi –Arsa-Yapı ayrımıdır. Bunun öncelikle tespit edilmesi gerecektir. Arazi olması halinde tarla mı,çayır mı, bağ mı, bahçe mi, arazi üzerinde yapı varsa yapının cinsi, bina olması halinde binanın ahşap mı kargas mı, kargir yapı mı olduğu ev otel işyeri mi olduğu bedel tespitinde oldukça önemlidir.
10. Kanunda öngörülen Arazi-Arsa ayrımı:
Kamulaştırma Kanunun da arsa tanımlanmış değildir. Daha çok içtihatlarla arazi(tarım arazisi)ve arsanın nitelikleri belirlenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2011/18-564 E.N , 2011/750 K.nolu içtihadında belirlenen kriteler şu şekildedir.;

“….Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın arsa mı, yoksa arazi niteliğinde mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun; değer tespiti esaslarını düzenleyen 11.maddesinde, kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin;15.maddesinin son fıkrasında da, değerlendirmede idarece belgelerin mahkemeye verildiği (davanın açıldığı) günün esas alınması gerektiği belirtilmiştir.
Hemen ifade edilmelidir ki, Kamulaştırma Kanunu’nda, arsanın tarifine ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut değildir.
Bu konudaki yasal düzenlemeyi içeren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesinin ikinci fıkrasında, “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır” hükmü öngörülmüş; takip eden üçüncü fıkrasında ise, “Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu Kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir” hükmüne yer verilmiştir.
Sözü edilen madde metnine göre, belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş olan, eş söyleyişle uygulamalı imar planı içerisine alınan taşınmazlar kuşkusuz arsa niteliğinde olup; taşınmaz belediye sınırları içinde veya dışında olup da parsellenmemiş ise, arsa niteliğine ilişkin kıstasların Bakanlar Kurulu’nun çıkardığı kararnameler ile belirleneceği açıktır.
Bu yöndeki en son düzenleme olan, 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılabilecek Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi” nin 1.maddesi:
“a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan,
b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan,parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır.
Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.
c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yolla şerh verilen arazi ve arazi parçaları,
d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları,arsa sayılır.”
düzenlemesini içermektedir.
Görüldüğü üzere, madde metninde bir arazinin ve arazi parçasının arsa sayılabilmesi için öngörülen koşullar açıkça belirtilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler anılan maddenin (a) ve (b) bentlerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler ise (c) ve (d) bentlerinde düzenlenmiştir.
Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan bir taşınmazın, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi”nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (d) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması; aynı maddenin ( c) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için de konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçası niteliğinde bulunması, gerektiği her türlü duraksamadan uzaktır
….Somut olayda, değerlendirme tarihine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan dava konusu taşınmazın tapu kaydına 1/c bendinde yer alan şerhin konulmadığı, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde yer almadığı ve imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmadığı anlaşılmaktadır.
Şu hale göre, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin 1.maddesinin (c) ve (d) bendi kapsamı dışında kalan ve maddenin diğer bentlerinde sayılan özellik ve nitelikleri de taşımayan dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü mümkün olmayıp; tarım arazisi niteliğinde olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiği de tartışmasızdır.
Hal böyle olunca, yerel mahkemenin dava konusu taşınmazı tarım arazisi olarak kabulü ve bu kararda direnmesi yerindedir….” Denmektedir.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde uygulama yukarıda HGK kararında belirtilen kriterlere göredir.
Bu karar ışığında bakıldığında İstanbul’un bu büyük projelerinin yapılacağı yerlerde kamulaştırma bedellerinin tespitinde en büyük sorun bu yerlerin arsa mı tarım arazisi mi olarak mı nitelendirileceği önem kazanmaktadır.
İstanbul Büyükşehirdir. Bu projelerin yapılacağı köylerin tamamı büyükşehir sınırları içindendir. Tüm köyler belediye hizmetlerinden faydalanmaktadır. Bize göre artık bu köylerdeki arazilerin TARIM ARAZİSİ olarak değerlendirilmesi imkanı kalmamıştır.
Ancak şu anda Arnavutköy ve Çatalca ilçelerine bağlı köylerde yapılan kamulaştırmalarda, maalesef Mahkemeler buraları tarım arazisi olarak kabul etmekte ve değerlendirmeyi tarım arazisine uygulanan “gelir metodu” usulüne göre yapmaktadır.
Bu ne demektir, Tarım arazisinin değeri çevrede söz konusu taşınmazların serbest olarak alınıp satıldığı rayiç değer üzerinden değil o tarım arazisinin yıllık getirisi üzerinden teknik bir hesaplama yöntemi ile bulunan değer üzerinden kamulaştırma bedeli tayin edilmektedir. Bu değerler Çatalca ve Arnavutköy ilçelerine bağlı köylerdeki arazilerin m2 birim fiyatı 2013 yılında görülmüş davalar için 30TL ile 70 TL arasında değişmektedir. Gerçekte son bir yıl içinde serbest alım satımlarda bu köylerdeki tarım arazileri en az 100 TL ile 300 hatta 500TL ye kadar bedelle satıldığı bilinmektedir.
Şayet Mahkemeler de; bu projelerin geçeceği çok büyük alanı kapsayan bu arazilerin ARSA niteliğinde olduğuna dair ciddi bir mücadele verilmezse bu arazilerin ARSA niteliğinde olduğu Mahkemelerde ispat edilmezse yine uygulama m2 birim fiyatını 30-70 TL arasında bir değerle kamulaştırılması sağlanacaktır.
Esas itibarıyla ARSA sayılması gereken bu yerlerin, görülecek Kamulaştırma davalarında da ARSA olduğu ispat edilirse ve yargıya kabul ettirilse, ARSA nın değerlendirilmesi, o arazinin bir yıl içinde özel amaç dışında serbestçe alınıp satıldığı değerler bilirkişilerce tespit edilecek ve o gerçek değerler üzerinden kamulaştırılma bedelinin ödenmesi sağlanacaktır.

Bu bölgede taşınmazı olan maliklerin bu mülklerini yargı içtihatları ışığında ARSA NİTELİĞİN DE olduğuna dair ciddi bir hukuk mücadelesi vermesi gerekiyor. Aksi takdirde bu arazilerin çoğu tarım arazisi kabul edilip m2 si 30 TL ile 70 TL arasında bir bedelle kamulaştırılacaktır.

kaynak :http://www.gayrimenkulhukuku.org/fiili-ve-hukuki-kamulastirmasiz-el-atma-kavrami-ve-6487-sayili-kanununla-yapilan-degisikliklerin-degerlendirilmesi