Önceki yazımın sonunda, elimizde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ya da kuruluşlar tarafından hazırlanmış bir riskli yapı denetim raporu mevcuttu. Bu rapora itiraz yollarını detayları ile anlatmıştım. Peki bütün bu itiraz yolları kullanılmadığında ya da tükendiğinde neler oluyor?
Riskli yapı denetim raporu kat maliklerine tebliğ edilmesine rağmen, herhangi bir kat maliki tarafından rapora itiraz edilmediği ya da yapılan itiraz reddedildiği taktirde rapor kesinleşmiş olur ve yıkım sürecine geçilir.
Rapor kesinleştikten sonra, binanın bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, kat malikine yapının yıktırılması için 60 günden az olmayan bir süre veriyor. Maliklere bu durumu bildiren tebligatta kiracılara da tahliye için bildirimde bulunma yükümlülüğü getiriliyor.
Eğer bir malik binanın yıkılmasını istemiyorsa, yıkım kararı kendisine tebliğ olduktan sonra, 30 gün içinde yetkili idare mahkemesine bu karara karşı başvuru yapabilir. Ancak başvurunun yine yürütmeyi durdurma talepli yapılması önemli. Aksi halde davayı kazansanız bile bina yıkılmış olur ve başvurunuz amacına ulaşmaz.
Yıkım tamamlandı, yapı arsa haline dönüştü, bunun üzerine yapılacak işlemler nelerdir?
İşte Kentsel Dönüşüm prosedürünün en hassas noktalarından biri burada karşımıza çıkmakta. Yıkım tamamlandıktan sonra artık bina arsa haline dönüşmüş oluyor. Yapıdaki kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi ile tapu müdürlüğünce resen terkin ediliyor, binanın önceki vasfına göre değerlemede bulunularak ya da maliklerle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek maliklerin payları oranında tapuya tescil ediliyor. İşte bu durumda malikler arasında sıkıntılar yaşanıyor. Nasıl mı?
Ülkemizde kat mülkiyeti rejimi mevcuttur. Ancak bu rejimde, dairenin değeri ile arsa payı düzgün oranlanmamaktadır. Genelde yükleniciler, yapı içinde mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarını değerlerine ya da büyüklüklerine göre değil, kendi kazanç sağlama amaçlarına göre oranlamaktadırlar. Mesela binaların en üst katlarında genel damları kendilerine ayrılan dairelerin teraslarına katmakta ya da en alt katlardaki dükkan olarak düşünülen kısımlara sığınakları, otoparkları, kömürlükleri ekleyerek arsa paylarını arttırmaktadırlar. Ya da kendilerine ait dairelerin arsa paylarını, mal sahibinin dairelerinin m2’si aynı dahi olsa tapuda onlardan yüksek göstermektedirler.
Sizin dairenizin m2’si yan komşunuzla ya da üst komşunuzla aynı olabilir. Ancak yukarıda anlattığımız üzere, bu arsa payınızın aynı olduğu anlamına gelmiyor. Hal böyle olunca kentsel dönüşüm sürecinde sizin arsa payınız komşunuzunkinden düşük kalabiliyor. Bu da yeni yapılacak olan binada da sizin daha az arsa payına sahip olacağınız anlamına geliyor.
Bu nedenle binanın yıkımından ve 2/3 çoğunluk kararı verilmeden önce arsa maliklerinin bir takım hukuksal yardımlar alması ve bazı davalar açması önemlidir.
Malikler süreç başlamadan mutlaka tapuda dairelerinin arsa payını kontrol etmelilerdir. Eğer dairenin arsa payında bir hata olduğunu düşünüyorsa delil tespiti davası açarak dairelerinin mevcut durumunu, fiziksel olarak tespit ettirebilirler. Bu davaya bina yıkılmadan önce başvurmak gerekir. Neticede bina yıkıldıktan sonra dairenizin fiziki durumunu tespit ettiremezsiniz.
Ancak kanımca daha önemli olan bir diğer dava “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davasıdır. Yukarıda bahsettiğimiz şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarının özel nedenlerle gerçeği yansıtmadığı, değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda, 2/3 çoğunluk kararı alınmadan evvel mutlaka bu durumun düzeltilmesi için “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davası açılmalıdır. Davadan önce bütün paydaşlar oybirliğiyle böyle sıkıntılı durumların mahkemelere başvurmadan düzenlenebilmesini sağlayabilse de uygulamada bunun pek mümkün olmadığı görülmektedir.
Yeniden yapılacak yapı hakkında maliklerin 2/3 çoğunlukla karar vermesi gerekli
İlgili kanun ve yönetmelik, yıkımdan sonra yeni bina yaptırılması konusunda inisiyatifi kat maliklerine tanıyor. Yeniden bina yaptırılması, parsellerin tevhid edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, payların satışına anlaşılacak yüklenici, dairelerin yapısı gibi böyle önemli durumlar için paydaşların oybirliğiyle karar alması öneriliyor. Eğer paydaşlar bir konsensüs sağlayamazsa, paydaşların 60 gün içerisinde, 2/3 oranında çoğunlukla vereceği karar esas alınıyor. Bu kararların yazılıp maliklerce imzalandığı tutanağa da Bina Ortak Karar Protokolü deniyor.
Ancak buradaki oran maliklerin sahip oldukları paylara göre tespit edildiği için yukarıda verdiğimiz bilgiler daha da önem kazanıyor. Maliklerin sahip oldukları pay oranları, açılacak davalar ile değiştiği taktirde 2/3 çoğunluk oranı bile etkilenebiliyor ve yeniden bina yapımı konusunda sıkıntılar çıkabiliyor.
Peki 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu ne olur?
İlgili kanun ve Uygulama Yönetmeliği 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu önemlidir.
Çoğunluğa katılmayanlara ait bağımsız bölümlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değerleri tespit edilerek, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır.
Üzerindeki riskli yapının yıkılmasından sonra, arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde bu satışın öncelikle Bakanlığa ya da Bakanlığın öngördüğü bağlı veya ilgili kuruluşa veya İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Ancak bu teklifin neden yapılması gerektiğine dair hukuksal ya da mantıklı bir açıklama tarafımdan getirilememektedir.
Eğer açık arttırma usulüyle bu satış sağlanamazsa, 2/3 çoğunluğa katılmayanların paylarının rayiç bedeli Hazine tarafından ödenerek tapuda Hazine adına tescil yapılır ve Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bakanlık uygun gördüğü taktirde TOKİ’ye ya da idareye devirler yapması da mümkündür.
Rapor kesinleştikten sonra, binanın bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, kat malikine yapının yıktırılması için 60 günden az olmayan bir süre veriyor. Maliklere bu durumu bildiren tebligatta kiracılara da tahliye için bildirimde bulunma yükümlülüğü getiriliyor.
Eğer bir malik binanın yıkılmasını istemiyorsa, yıkım kararı kendisine tebliğ olduktan sonra, 30 gün içinde yetkili idare mahkemesine bu karara karşı başvuru yapabilir. Ancak başvurunun yine yürütmeyi durdurma talepli yapılması önemli. Aksi halde davayı kazansanız bile bina yıkılmış olur ve başvurunuz amacına ulaşmaz.
Yıkım tamamlandı, yapı arsa haline dönüştü, bunun üzerine yapılacak işlemler nelerdir?
İşte Kentsel Dönüşüm prosedürünün en hassas noktalarından biri burada karşımıza çıkmakta. Yıkım tamamlandıktan sonra artık bina arsa haline dönüşmüş oluyor. Yapıdaki kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi ile tapu müdürlüğünce resen terkin ediliyor, binanın önceki vasfına göre değerlemede bulunularak ya da maliklerle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek maliklerin payları oranında tapuya tescil ediliyor. İşte bu durumda malikler arasında sıkıntılar yaşanıyor. Nasıl mı?
Ülkemizde kat mülkiyeti rejimi mevcuttur. Ancak bu rejimde, dairenin değeri ile arsa payı düzgün oranlanmamaktadır. Genelde yükleniciler, yapı içinde mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarını değerlerine ya da büyüklüklerine göre değil, kendi kazanç sağlama amaçlarına göre oranlamaktadırlar. Mesela binaların en üst katlarında genel damları kendilerine ayrılan dairelerin teraslarına katmakta ya da en alt katlardaki dükkan olarak düşünülen kısımlara sığınakları, otoparkları, kömürlükleri ekleyerek arsa paylarını arttırmaktadırlar. Ya da kendilerine ait dairelerin arsa paylarını, mal sahibinin dairelerinin m2’si aynı dahi olsa tapuda onlardan yüksek göstermektedirler.
Sizin dairenizin m2’si yan komşunuzla ya da üst komşunuzla aynı olabilir. Ancak yukarıda anlattığımız üzere, bu arsa payınızın aynı olduğu anlamına gelmiyor. Hal böyle olunca kentsel dönüşüm sürecinde sizin arsa payınız komşunuzunkinden düşük kalabiliyor. Bu da yeni yapılacak olan binada da sizin daha az arsa payına sahip olacağınız anlamına geliyor.
Bu nedenle binanın yıkımından ve 2/3 çoğunluk kararı verilmeden önce arsa maliklerinin bir takım hukuksal yardımlar alması ve bazı davalar açması önemlidir.
Malikler süreç başlamadan mutlaka tapuda dairelerinin arsa payını kontrol etmelilerdir. Eğer dairenin arsa payında bir hata olduğunu düşünüyorsa delil tespiti davası açarak dairelerinin mevcut durumunu, fiziksel olarak tespit ettirebilirler. Bu davaya bina yıkılmadan önce başvurmak gerekir. Neticede bina yıkıldıktan sonra dairenizin fiziki durumunu tespit ettiremezsiniz.
Ancak kanımca daha önemli olan bir diğer dava “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davasıdır. Yukarıda bahsettiğimiz şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarının özel nedenlerle gerçeği yansıtmadığı, değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda, 2/3 çoğunluk kararı alınmadan evvel mutlaka bu durumun düzeltilmesi için “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davası açılmalıdır. Davadan önce bütün paydaşlar oybirliğiyle böyle sıkıntılı durumların mahkemelere başvurmadan düzenlenebilmesini sağlayabilse de uygulamada bunun pek mümkün olmadığı görülmektedir.
Yeniden yapılacak yapı hakkında maliklerin 2/3 çoğunlukla karar vermesi gerekli
İlgili kanun ve yönetmelik, yıkımdan sonra yeni bina yaptırılması konusunda inisiyatifi kat maliklerine tanıyor. Yeniden bina yaptırılması, parsellerin tevhid edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, payların satışına anlaşılacak yüklenici, dairelerin yapısı gibi böyle önemli durumlar için paydaşların oybirliğiyle karar alması öneriliyor. Eğer paydaşlar bir konsensüs sağlayamazsa, paydaşların 60 gün içerisinde, 2/3 oranında çoğunlukla vereceği karar esas alınıyor. Bu kararların yazılıp maliklerce imzalandığı tutanağa da Bina Ortak Karar Protokolü deniyor.
Ancak buradaki oran maliklerin sahip oldukları paylara göre tespit edildiği için yukarıda verdiğimiz bilgiler daha da önem kazanıyor. Maliklerin sahip oldukları pay oranları, açılacak davalar ile değiştiği taktirde 2/3 çoğunluk oranı bile etkilenebiliyor ve yeniden bina yapımı konusunda sıkıntılar çıkabiliyor.
Peki 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu ne olur?
İlgili kanun ve Uygulama Yönetmeliği 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu önemlidir.
Çoğunluğa katılmayanlara ait bağımsız bölümlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değerleri tespit edilerek, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır.
Üzerindeki riskli yapının yıkılmasından sonra, arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde bu satışın öncelikle Bakanlığa ya da Bakanlığın öngördüğü bağlı veya ilgili kuruluşa veya İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Ancak bu teklifin neden yapılması gerektiğine dair hukuksal ya da mantıklı bir açıklama tarafımdan getirilememektedir.
Eğer açık arttırma usulüyle bu satış sağlanamazsa, 2/3 çoğunluğa katılmayanların paylarının rayiç bedeli Hazine tarafından ödenerek tapuda Hazine adına tescil yapılır ve Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bakanlık uygun gördüğü taktirde TOKİ’ye ya da idareye devirler yapması da mümkündür.
