ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Bir taraftan ..... ili, ....... İlçesi, ........ Mahallesi, ..... Sokağında kain imarın ... ada, .... parselini teşkil eden taşınmazın malikleri ............ ile diğer taraftan müteahhitler ...................... arasında aşağıdaki şartlarla bir inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu Sözleşmede taraflardan taşınmaz malikleri (Mal sahibi) ve müteahhitler (Müteahhit) olarak anılacaklardır.

1- Konu:

Sözleşmenin konusu, imarın ....... ada, ....... parselinde mevcut üç katlı betonarme binanın müteahhit tarafından yıkılması, yerine mal sahibinin isteği doğrultusunda çizilecek projeye göre yeni bir binanın yine müteahhit tarafından inşasıdır. Yapılacak binada dört mağaza ve apartman girişini havi bir zemin kat, mağazalarla irtibatlı dört ticari depoyu havi birinci bodrum kat, kalorifer dairesi, hidrofor, yakıt deposu ve sığınağı havi ikinci bodrum kat ile her katta iki daireye havi beş normal kat olacaktır. Kapıcı Dairesi Projenin tanzimine göre birinci veya ikinci bodrum katta yapılacaktır.

2- Yer Teslimi:

Taşınmaz müteahhide mal sahibi tarafından boş olarak teslim edilecektir.

3- İnşaatın Niteliği:

İnşaat, bu Sözleşmeye ve onun ayrılmaz bir parçası olan ekli teknik şartname esaslarına göre yapılacaktır.

4- Binanın Bölüşülmesi:

Yapılacak bina mal sahibi ve müteahhit arasında yarı yarıya bölüşülecektir. Bu bölüşmede iki mağaza ile üzerine isabet edecek 5 daire birinci grup ve diğer mağazalar ile üzerine isabet edecek 5 daire ikinci grup sayılacak ve bu iki gruptan birini tercih hakkı mal sahibine ait olacaktır. Proje düzenlenirken gruplar arasında denge sağlanacaktır.

5- Yıkım, Hafriyat ve İnşaatta sorumluluk:

Mevcut binanın yıkımı ile hafriyat ve yeni binanın yapımı sırasında veya yapımından ötürü komşulara veya diğer üçüncü kişilere verilecek her çeşit zararlar ile iş kazalarından doğacak zararlardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle bir dava açıldığında bu dava müteahhide ihbar edilir. Bu takdirde müteahhit mal sahibi makamına kaim olarak davayı takip eder.

6- Giderler:

İnşaat için gerekli her çeşit malzeme bedelleri, işçilik ücretleri, proje giderleri, sigorta primleri ve cezalar, vekâlet ve tapu giderleri, cins tashihi ile kat irtifak ve mülkiyeti tesisi giderleri ve her çeşit vergi, resim ve harçlar, bu sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça müteahhide aittir.

7- Vergiler:

2002 yılı dahil olmak kaydı ile emlak vergisi, .....................vergileri mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir. Ancak bunlardan arsa sahibinin payına düşeni de önce müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhide ödeyecektir. Müteahhit, bu ödemeyi yapmazdan en az 3 gün önce İdareye karşı ihtirazi kayıt dermeyan edebilmesi için durumdan mal sahibini haberdar edecektir. İleride bunların geri verilmesi halinde, geri verilecek miktar mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir.

Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışından ötürü mal sahibi adına gerçekleşecek ....................................... vergisi ve .............................. vergisi müteahhide aittir. 

Arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin ................... vergisi ile .......................... vergisi kendisine aittir. Ancak, mevcut betonarme bina yıkıldıktan sonra taşınmazın cinsi arsaya çevrildiğinde değeri ................... lira gösterileceğinden müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümleri arsa olarak başkalarına satışında bunların tamamının satış bedellerinin toplamı ............................ liraya ulaşacaktır.

8- Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışları:

Cins tashihinin yapılmasından ve kat irtifakının kurulmasından sonra mal sahibi, zemin hariç birinci kat tavan betonunun dökülmesiyle iki adet dairenin, çatı betonunun dökülmesiyle bir adet dairenin, duvarların örülmesi ve doğrama kasalarının takılmasıyla iki adet dairenin, iç ve dış kaba ve ince sıvalar ile kalorifer ve sıhhi tesisatın başlamasında mağazanın, doğramaların tamamen takılması, fayans ve döşemelerin tamamlanması ve sıhhi müteahhit tarafından istenildikçe satışın her kademesi için arsa sahibi, müteahhide vekâlet verecektir. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeleri müteahhit hazırlayacaktır.

9- Bedelin Değişmeyeceği:

Evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller ve özellikle malzeme fiyatları ve işçi ücretlerindeki artışlar için yapılmasına engel olursa veya yapılmasını son derecede işgal ederse, müteahhit bedelin artırılmasını veya Sözleşmenin feshini yahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını isteyemez. Müteahhit, her ne olursa olsun işi kararlaştırılan bedelle yapmağa mecburdur.

10- Başkasına devir yasağı:

Müteahhit aldığı işi başkasına devredemez; vekâleten de olsa başkasına yaptıramaz. Aksi halde mal sahibi Sözleşmeyi feshe yetkilidir.

11- İşin Teslimi:

Müteahhit yer tesliminden itibaren en geç on beş ay içerisinde yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olacak biçimde işi bitirmeye ve mal sahibine teslime mecburdur. Ancak yer teslimi inşaat mevsimi bittikten sonra yapılırsa bu süre, yeni inşaat mevsimine girildiğinde başlar. İnşaat mevsiminden amaç, o yılki don olayının bitmesiyle başlaması arasında geçen süredir. İşin bitirilmesinden amaç ise, suyun, havagazının, elektriğin bağlanmaya hazır olması, kanalizasyon irtibatının sağlanması, asansör ve hidrofor tesisatının projesine uygun olarak yapılmış olması, teknik şartnameye göre bütün tesislerin tamamlanmış bulunması ve territuvarın düzenlenmesidir.

12- Eksik ve Kusurlu İşler:

Yapılacak binadaki eksik ve kusurlu işlerden dolayı müteahhit sorumludur. Mal sahibine kalan bağımsız bölümlerle ortak yerlerde, işin teslimi veya kabulünden sonra çıkacak eksik ve kusurlu işler bunlar hemen ihbar edilmemiş olsa bile, müteahhit bunların bedelsiz olarak tamamlayacak veya düzeltecektir. Müteahhidin sattığı bağımsız bölümlerin alıcıları tarafından eksik ve kusurlu işlerden veya satış ile ilgili her çeşit uyuşmazlıklardan dolayı mal sahibine yöneltilecek bütün iddialardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle açılacak davalarda da 5 inci madde hükmü uygulanır.

13- Geç Teslim:

Müteahhit 11 inci maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak mal sahibine her ay için 1.000.000.000.-TL (bir milyar Türk Lirası) gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme üç ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ve ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.

14- İnşaat Sırasında Kontrol:

Mimari proje ile betonarme, kalorifer, elektrik, havagazı ve su tesisat projelerinin birer ozalit kopyesi mal sahibine verilecektir. Mal sahibi bir fen adamı eli ile inşaatın sözleşme ve teknik şartname ile projelere uygun yapılıp yapılmadığını her zaman kontrol ettirebilir. Aykırı olan hususları müteahhit derhal uygun hale getirmeğe, yanlışlıkları düzeltmeğe ve malzemeyi değiştirmeğe mecburdur.

15- Diğer bazı şartlar:

Apartmanın adı ................................ olacaktır. Apartmanın girişine reklam, ilân ve camekan gibi tesisler konulmayacaktır. Yönetim Planı tarafların ittifakıyla yapılacak ve bu plan düzenlenmeden satış yapılmayacak ve alıcıların planı kabulleri müteahhitçe sağlanacaktır. Kapıcı tarafların ittifakıyla tutulacaktır.

16- Özel Vekâlet:

İnşaat dolayısıyla İmar Müdürlüğüne, Fen İşleri Müdürlüğüne, Elektrik ve Havagazı İşletmesi Müdürlüğüne, cins tashihi ve kat irtifakının kurulması ile sınırlı olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılması gerekli müracaatlar için mal sahibi, müteahhide özel bir vekâlet verecektir.

17- Mes'uluyetin müteselsil olacağı:

Müteahhitlerin mal sahibine karşı mes'uliyeti müteselsilendir.

18- Tebligat adresi:

Mal sahibinin adresi ............................... ve müteahhidin adresi ............................... dir.

19- Uyuşmazlıkların çözümlenmesi:

Uyuşmazlık halinde ... ............................ Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
Bu sözleşme .../.../...... gününde akdedilmiştir.


Mal sahipleri Müteahhitler

.................................................. .. .................................................. .....


TEKNİK ŞARTNAME

1- Bina, arsanın azami inşaat sahası ve kanuni çıkma haklarından yararlanmak suretiyle yapılacaktır ve betonarme, karkas, doğalgazlı, asansörlü ve hidroforlu olacaktır.

2- Bina taşıyıcı sistemi, betonarme karkas olarak Bayındırlık Bakanlığının teknik ve statik şartnamelerine uyularak hesap ve inşa edilecektir. İnşaatın beton kısımlarında ..................... tarafından üretilen betonlar kullanılacaktır. Binanın yapımında ................ marka kalıplar kullanılacaktır..

3- İç ve dış duvarlar Çorum#8217;daki .................. fabrikasında üretilen tulalarla örülecektir. Bütün sıvalar alçı ve çimento takviyeli harçla yapılacaktır.

4- Odaların Döşemeleri birinci kalite ............. marka parkeden yapılacaktır. 

5- Çatı ....... marka .......... tipi kiremitle örtülü oturtma çatı olacaktır.

6- Çatı altı döşemesi üzerine kalorifer projesine göre ... cm. kalınlığında izocam kullanılacaktır.

7- Doğalgaz tesisatında isteğe göre ....................marka radyatör kullanılacaktır. Dairelere Demirdöküm marka kombiler takılacaktır.

8- Binada sıhhi tesisat projesine göre hesaplı su deposu ve hidrofor tesisatı olacak ve her bağımsız bölümün (daireler, mağazalar ve kalorifer dairesi) ayrı bir su sayacı takılı olarak bulunacaktır.

9- Pis su boruları bina dışına çıkıncaya kadar gereğine göre pik döküm boru ve pimaş olacaktır. Mutfak, banyo ve WC iyice izole edilecek WC boruları aynen çatı dışına kadar hava borusu olarak uzatılacaktır.

10- Bütün sıhhi tesisat armatürleri K.C.A. marka olacaktır.

11- Merdiven basamakları ................... marka mermerden yapılacaktır.

12- Apartman girişinde döşeme ve duvar kaplaması uygun renkte tabii mermer olacaktır.

13- Merdiven boşluğunda duvarlar dyo cinsi boya veya yağlı boya olacaktır.

14- Merdiven korkulukları demir imalât üzerine sert ağaç ahşap küpeşte olacak ve küpeşteye cam cila yapılacaktır.

15- Normal katlarda pencere doğramaları birinci Pimapen marka doğrama olacaktır. Zemin katta ön cephe doğramaları alüminyum profil madeni doğrama olacaktır. Pencere denizlikleri mermer olacaktır.

16- Kapı kasaları birinci sınıf Pimapen marka doğrama olacaktır.

17- Cam kalınlıkları en az 3 mm. olacak, boşluk ebadına göre kalınlıklar tayin edilecektir. Kapı ve pencere camları çift cam olacaktır.

18- Bina ön cephesi brüt beton veya mermer kaplama, yan ve arka cepheler gereğine göre brüt beton veya çimento serpme olacaktır. Brüt beton yüzeyler akrilik esaslı boya ile boyanacaktır.

19- Mağaza ve dairelerde bütün duvarlar alçı saten yapılacaktır. Dairelerin salonları şampanya rengi yağlı boya yapılacaktır. Diğer odalar ise beyaza boyanacaktır. Tavanların kenarları alçı ile kaplanacaktır.

20- Duş-W.C. lerde duvarlar tavana kadar karo fayans kaplama olacak, sığdığı takdirde bir adet duş teknesi ve borulu banyo bataryası, yerine uygun ebatta birinci sınıf beyaz fayans lavabo, iki adet lavabo musluğu, beyaz fayans etajer, ayna, alafranga beyaz fayans helâ taşı, klozet kapağı otomatik rezervuar, tahrat musluğu, beyaz fayans gömme kâğıtlık, beyaz fayans sabunluk, askılık ve topraklı monofaze piriz bulunacaktır.

21- Mutfakta tezgah üzeri dört sıra ve fırın yeri ayni yükseklikte beyaz karo fayans kaplama, bir metrelik tek gözlü çelik eviyeli tezgâh, üzerine eviye bataryası, tezgâh üzerine ayni cins çelik dolap, fırın üzerine aspiratör takılacak ve iki adet topraklı monofaze priz bulunacaktır.

22- Mağazaların depolarında W.C. ve lavabolar dairelerdeki gibi olacaktır.

23- Dahili televizyon anteni, telefon ve elektrik tesisatı yapılacak, her odada da bir telefon ve monofaze elektrik prizi bulunacaktır. Mağazalarda yeteri kadar monofaze prizle beraber bir adette trifaze priz bulunacaktır. Her mağazaya iki adet mustakil telefon prizi konacaktır. Dairelerden kapıcıyı çağırmak için numaratörlü tesisat ve sokak kapısına zil yapılacaktır. Bütün elektrik sigorta tabloları saç kutu içinde olacaktır.

24- Dairelerde mutfaklara uygun boy otomat takılacaktır. Ocaklara bağlanmak için doğalgaz tesisatı yapılacaktır. 

25- Daire kapılarına gömme kilit, uygun tokmak ve dürbün konacaktır.

26- Apartman girişinde bağımsız bölüm sayısı kadar çelik veya formika gömme posta kutusu yapılacak, ayrıca baş tarafa camekanlı bir ilân yeri konacaktır.

27- Binaya konacak asansör 4 kişilik .............................. marka asansör olacaktır.

28- Bütün malzeme ve işçilikler birinci sınıfı olacaktır.

Bu teknik şartname taraflar arasında akdedilen .../.../...... günlü inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenip imza altına alınmıştır. ../.../...


Mal sahipleri Müteahhitler

Yapıların Çağdaş Yüzü: Mitsubishi Alpolic A2

Dünya devi Mitsubishi Grubu'nun yüksek teknolojisi ile ürettiği alev almayan özel mineral dolgulu Alpolic kompozit levhalar, yıllardır dünyada ve Türkiye'de yapıların çağdaş yüzü olmaya devam ediyor.

Alpolic kompozit levhalar Solid, Metalik, Simli ve Prizmatik renk serilerinin yanı sıra NaturArt serilerindeki Taş, Ahşap, Metal ve Soyut serilerinin tamamı A2 sınıfı yangın yalıtımına sahip olarak üretilebiliyor. Alpolic'in bu zengin kartelası mimarlara projelerinde esneklik, yatırımcılara ise ekstra güvenlik vaat ediyor. Alpolic A2 levhalar, özel mineral dolgulu yapısıyla yüksek yangın dayanımı; gelişmiş kaplama teknolojisi ile pürüzsüz bir yüzey sağlıyor. Sertlik ve sağlamlık özellikleri ile esneklik ve işlenebilirlik avantajını bir arada sunarak sıra dışı tasarımlara olanak tanıyor. A2 levhalar son olarak Adana’da yapımı tamamlanan Sheraton Oteli'in dış cephesinde kendini gösteriyor. Projeye özel üretilen Alpolic A2 NaturArt Serisi levhalar bir yandan projenin tüm yangın standartlarına uygunluğunu; diğer yandan cephede tercih edilen mimari renk ve dokunun yapıya fazladan yük getirmeden uygulanmasını sağladı. Projede Alpolic’in özel üretim NaturArt (Taş) serisinden yaklaşık 18,000 m2 kompozit panel kullanıldı. Bölgenin en prestijli yapılarından biri haline gelen Sheraton Oteli’nde kullanılan panellerin kendine has renk ve dokusu, akışkan cephe mimarisine tam uyum göstererek yapıya çevresi ile bütünlüklü bir görünüm kazandırıyor. Mitsubishi Alpolic tarafından çok özel “görüntü transferi” (image transfer) teknolojisi ile üretilen NaturArt serisi Alpolic levhalar, yıllardır projeye özel renk ve doku avantajıyla, mimari tercihlerin oluşturulmasında esneklik sağlıyor.

Belediyelerin Mülkiyetine Geçen Gayrimenkuller Haciz Edilemeyecek

Yürürlüğe giren son torba yasadaki iki düzenleme, belediyeden alacaklı olan kişi ve şirketleri zor durumda bırakacak. Düzenlemeye göre kentsel dönüşüm ile belediyelerin mülkiyetine geçen gayrimenkuller hiçbir şekilde haciz edilemeyecek. Avukat Cevat Kazma, yapılan düzenlemelerin icra hukukunun amacına aykırı olduğunu savunuyor.

Torba yasa kapsamında yapılan iki değişik ile belediyeden alacaklı olan kişi ya da şirketlerin önüne bir engel daha çıkıyor. Belediye Kanunu’nun 15. maddesinde yapılan düzenlemeye göre belediyelere haciz kararı uygulanmadan önce borç miktarı değerinde mal beyanında bulunulması istenecek. Ancak belediye 10 gün içinde beyanda bulunmaz ise, yapılacak haciz işlemi alacak miktarını hiçbir şekilde geçemeyecek. Aynı zamanda borçlu belediye haczedilecek malın, kamu hizmetini aksatacağını belirtirse o mallara da haciz işlemi uygulanamayacak. Böylece belediyeden alacaklı kişi ve şirketlerin alacaklarını tahsil etme yolu daha da daralıyor.  Kentsel dönüşümde belediyelerin mülkiyetine geçen gayrimenkuller hiçbir şekilde haciz edilemeyecek Diğer bir düzenleme de Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde yapıldı. Belediyelerden yüksek meblağ alacağı olan kişi ya da şirketler öncelikle belediyelerin gayrimenkulleri üzerine haciz koyduruyordu. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında belediye mülkiyetine geçen gayrimenkullerde artış olması bekleniyor. Ancak yapılan düzenleme ile kentsel dönüşüm kapsamında belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller hiçbir şekilde haczedilemeyecek. Cevat KazmaDüzenlemeyi değerlendiren avukat Cevat Kazma, belediyelerden alacaklı olanların paralarını tahsil etmesinin bütünüyle belediyenin inisiyatifine bırakıldığının altını çizdi. “İcra hukukunun amacı; devletin cebri icra gücü ile hak sahiplerine haklarının verilmesidir. Bu düzenleme ile belediyeler güçlü konuma getirilirken, alacaklılar güçsüz konuma düşürülmektedir” diyen Kazma’ya göre bu değişiklik, yüksek miktardaki alacakların tahsil edilmesini ciddi anlamda güçleştirecek.  Düzenlemenin hukuken kabul edilmesinin mümkün olmadığını belirten Kazma, “İdare ve icra hukuku açısından, belediyenin kamunun kullanımına tahsis edilmeyen, özel mülkiyete tabi mallarının tümü haczedilebilir. Bu düzenleme Anayasaya, idare hukukuna ve cebri icranın amacına aykırıdır” diye konuştu.

Kentsel Dönüşüm-3: Kira Yardımı Nasıl Olmalıdır?

Kira yardımı da merak edilen konuların başında gelmektedir. Sonuçta binanız yıkılıyor ve dairenizi en az 18 aylığına boşaltmak zorunda kalıyorsunuz. Bu 18 aylık geçici ikametgahınızın masrafları nasıl karşılanacak? Gelin bu konuya bir göz atalım.

Öncelikle bu konuda belli bir ayrımı açıklamak gerek. Devletin ödediği yardım ayrı, sizin anlaştığınız yükleniciden alacağınız yardım ayrıdır. Kat malikleri bu ayrımı göz önünde bulundurarak hareket etmelidir.

Devlet riskli yapı raporu verilen yapılardaki kat malikleri için her yıl bir kira yardımı bedeli belirliyor, 2015 yılı ve İstanbul İli içinde kalan riskli yapı malikleri için bu bedel 730,00 TL olarak belirlenmişti. Bütün şehirlerde bu bedel değişiyor ve her yıl güncelleniyor. Binanın tahliyesinden itibaren devlet 18 ay boyunca da bu kira yardımını maliklere ödemeye devam ediyor. Kamulaştırılan yapılarda 5 ay, riskli alanlarda kalanlar için ise 36 boyunca ödüyor. Taşınma masrafları için 5 aylık tutar başta bir kerede de malike ödenebiliyor.

Ancak bu sadece devletin yapmakta olduğu kira yardımının bedeli ve süresi. Maliklerin anlaşmış olduğu müteahhit ya da yüklenici şirket ile yapılan anlaşmalarda bu kira yardımının miktarı ve süresi kat maliklerinin talebi doğrultusunda arttırılabilir. Bu devletten alınandan başka bir yardımdır ve sizin nasıl anlaştığınıza bağlıdır.

Bu arada devletten sadece ikamet ettiğiniz daire için kira yardımı alabiliyorsunuz. Kanunda bu konuda değişiklik yapılmadan önce kaç daireniz varsa hepsi için ayrı ayrı yardım alabiliyordunuz.

Kiracıların durumu merak konusu oluyor

Kiracıların durumu da çok merak edilmekte ve sürekli olarak bizlere sorulmaktadır.

Eğer oturduğunuz ya da işyeri olarak kullandığınız binada bir yıldır kiracı olduğunuzu belgelerle ispat edebilirseniz, iki aylık kira bedeli kadar taşınma yardımını bir kereye mahsus olmak üzere devlet size ödemektedir.

Ancak sürekli bir kira yardımı söz konusu değildir. Ayrıca binanın yıkılmasını önlemek adına başvurabileceğiniz hukuki bir yol da yok. Kanun ve yönetmelikte bütün itiraz ve başvuru hakları sadece kat maliklerine tanınmış durumda.

Binanın yıkılacağı ve dairenizi tahliye etmeniz size tebliğ edildiği taktirde, bildirilen süre içerisinde maalesef dairenizi boşaltmak zorundasınız. Kira sözleşmenizin olması dahi daireyi tahliye etmenizi engellemiyor.

Harç ve ücretlerden muafiyet

Kanuna göre, uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmasından önce ilk satışı, devri ve tescil işlemleri ile kanun kapsamında yapılacak yeni yapıların ilk satış, devri ve tescili işlemlerinde, sözleşme, devir ve tesciller ile noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muafiyetler mevcut. Bu muafiyetlerden yararlanmak isteyen malik Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne dilekçe ile başvurmalıdır.

Ayrıca kullandırılan krediler ile malikin alacağı paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutuluyor.

Süreç başlamadan önce dikkat edilmesi gereken noktalar:

Kentsel Dönüşüm konusunda genel olarak bir kaç noktayı önemle hatırlatmak isterim.

-Öncelikle internette araştırıp bulacağınız bilgilere fazla güvenmeyin. Genelde bu bilgiler yüzeysel ya da eski olup, sizi yanlış yönlendirebilir ve geri dönülmez hatalar yapmanıza neden olabilirler. Günümüzde kanunlar sürekli yenilenmekte. Bir kaç ay önce internete yüklenmiş bir bilgi, arada kabul edilmiş ve yayınlanmış yeni bir kanun nedeniyle bugün değişmiş olabilir. Bu da sizin yanlış bilgilenmenize neden olur.

-Bu nedenle yaşadığınız hukuksal bir problemle ilgili, kendiniz bir araştırma yapmak istiyorsanız, mutlaka güncel mevzuatı takip etmeye çalışın. Bu bilgilere ulaşmanız hiç de zor değil. En kolayı Başbakanlık’ın web sayfasında bütün kanunların ve yönetmeliklerin en son hali mevcut. Kanunların dili de artık günümüz Türkçesine dönmekte. Zannettiğiniz gibi bütün kanunlar, yönetmelikler Arapça ve anlaşılmaz değiller. Özellikle incelediğimiz Kentsel Dönüşüm konusu, göreceli olarak yeni olduğu için ilgili mevzuatın dili de yeni. Biraz ilgili bir kişinin rahatça okuyup anlayabileceği şekilde hazırlanmış.

-Ayrıca vatandaşın mağdur olmasını engellemek adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın web sayfasında da çok basit bir anlatımla, hukukçu olmasanız bile anlayabileceğiniz şekilde açıklamalar mevcut. Bütün mevzuat bu sayfada da yer almakta.

-Yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait 181 numaralı telefon hattından da Kentsel Dönüşüm ile ilgili bilgi alabilirsiniz.

-Ancak her ne kadar mevzuatı en güncel şekilde okuyup anlasanız da uygulamada işler çok daha farklı bir hale geliyor. Vatandaş elinde evrak, internetten öğrendiği şekilde başvurularını yapmakta zorlanıyor. Mahkemelerde hakkını aramak ise çok daha zor. O nedenle tekrar ve önemle hatırlatmak istiyorum, lütfen süreci hukukçuyla takip etmeye özen gösterin. Hukukçu sizin hakkınızı ararken başvurularınızın düzgün, süresinde ve sonuca odaklı olmasını sağlayacağı gibi, dolandırıcıları etrafınızdan bertaraf etmenize ve sizi kötü sonuçları olacak sözleşmeler ile bağlamalarına da engel olacaktır.

Kentsel Dönüşüm – 1 : Riskli Yapı Tespiti Raporu

Binanızın eski ve yıkılması gerektiğini düşünüyorsanız, kentsel dönüşüm sürecine sokmak için nasıl ve nereden başlamalısınız? İşte cevabı..

Oturduğunuz bina çok eskidi, olası bir afette yıkılma riski olduğunu düşünüyorsunuz,  binayı kentsel dönüşüm kapsamına sokmak isteyebilirsiniz.  Bu durumda yapıyı yıktırıp, anlaştığınız müteaahide yeniden yaptırmak için bir dizi prosedür izlemeniz gerekmektedir. Peki bu süreç nasıl işleyecek?  Gelin birlikte göz atalım.

Süreci mutlaka hukukçuyla yürütün 

Son yıllarda hemen her yerde gözümüze çarpan Kentsel Dönüşüm uygulaması, 6306 sayılı Kanun ve Bu Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ile düzenlenmekte. Konuyla ilgili bilgiye kolay ulaşılabilmesine rağmen, vatandaşlarımızın önemli bir kısmı eksik ve kulaktan dolma bilgilerle hareket ettiğinden,  kentsel dönüşümün üzerinden ana hatlarıyla geçmekte fayda görüyorum.

Vatandaşın bin bir zorlukla kıt kanaat geçinerek kredisini ödediği, kendinden ya da evladından kısarak aldığı evinin, bir takım dolandırıcılar tarafından elinden alınması çok yaygın. Bu yüzden ilk uyarım: "Kentsel dönüşümle ilgili kesinlikle kulaktan duyma bilgilerle hareket etmeyin. Mutlaka bir hukukçuyla süreci devam ettirin" olacak.  Şimdi devam edelim...

Nasıl ve nereye başvuracağım?

Kentsel Dönüşüm sürecini başlatmak için, öncelikle binanızın “Riskli Yapı Denetim Raporunun” hazırlanması gerekiyor.

Kanun riskli yapıyı, “riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar” diye tanımlıyor. Eğer oturduğunuz bina bu şartlara sahipse, "Riskli Yapı Denetim Raporu" alabilirsiniz. 

Peki  bu raporu almak için nereye başvuracaksınız? Yasada; bu raporların, riskli yapıda oturduğuna inanan bir kat malikinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilmiş bir kurum ya da kuruluşa başvurması halinde “Riskli Yapı Tespit Raporu” alınabileceği  belirtiliyor.  

Başvuruda hangi belgeler hazırlanmalı? Bu da önemli bir konu olup, anlaştığınız lisanslı kurum ya da kuruluş, sizi bu belgelerin toplanması konusunda yönlendirebilir.  Yine de istenen evrakın listesini şöyle sıralayabiliriz:

1)      Kentsel Dönüşüm uygulama başvuru dilekçesi;

2)      Başvuran yapı malikinin tapu fotokopisi;

3)      Başvuran yapı malikinin nüfus kağıdı fotokopisi;

4)      Tapu Sicil Müdürlüğü’nden, binadaki diğer yapı maliklerini gösteren takyidat belgesinin aslı;

5)      İlgili Belediyeden, yapıya ait ulusal adres veritabanı yazısı;

6)      Başvuruda bulunan yapı malikinin vekili ise, vekaletname sureti ve nüfus kağıdı;

7)      Emlak Vergisi Beyannamesi ve güncel su, elektrik ya da doğalgaz faturası örneği;

8)      Başvuruda bulunan şirket ise, vergi levhası, ilgili Ticaret Sicil Gazetesi, imza sirküleri, şirket yetkilisinin nüfus kağıdı fotokopisi.

15 gün içerisinde rapor hazırlanıyor

Şunu da hatırlatalım: Her bir yapı için yalnızca bir “Riskli Yapı Tespit Raporu” düzenlenebiliyor. Bu durumda denetim altında olup, mevcut raporda, bir usulsüzlük ya da hata mevcut değilse, riskli bina ile ilgili olarak ikinci rapor kesinlikle alınamıyor.

Sonraki süreçler ise şöyle işliyor. Daha önce hakkında rapor hazırlanmamış bir yapı ile ilgili olarak başvuru yapılan lisanslı bir kurum ya da kuruluş, raporu 15 gün içerisinde, bahsi geçen binanın bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne göndermek zorunda. Uygunluk denetimini işte bu müdürlük yapıyor.

Müdürlük bir eksiklik görürse, gerekli düzeltmelerin yapılması için raporu, düzenlemiş olan kurum veya kuruluşa tekrar iade ediyor. Kurum ya da kuruluş ise 30 gün içinde eksiklikleri gidererek, aynı risk raporunu ilgili müdürlüğe geri iade ediyor.

Tapu Sicil Müdürlüğü devreye giriyor

Eğer raporda herhangi bir eksiklik tespit edilmezse, ya da 30 günlük süre içerisinde eksiklikler tamamlanırsa, yapının riskli olduğu, bakanlık ya da idare tarafından ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildiriliyor. Tapu sicil müdürlüğü de“tapu kütüğü beyanlar hanesine yapının riskli” olduğuna dair şerh koyuyor. Ayrıca yapının riskli olduğunu, binadaki diğer kat maliklerine, Tebligat Kanunu uyarınca bildiriyor. Riskli yapı tespit raporu ile ilgili bütün tebligatlar ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nce yapılıyor.

Bu aşamada elimizde onaylanmış, tapuya şerh edilmiş ve diğer yapı maliklerine oturdukları ya da sahip oldukları dairenin durumunu bildirmek üzere tebliğ edilmiş, bir riskli yapı denetim raporu bulunmakta.

Raporu beğenmediniz, itiraz etmek istiyorsanız?

Eğer rapora itiraz etmek istiyorsanız 15 gün süreniz var. İtirazınızı bakanlığın talebi üzerine kurulacak, 4 öğretim üyesi ve 3 bakanlık görevlisinden oluşacak bir teknik heyet inceleyecektir. Bu heyet itirazı en az 5 üyenin katılımı ile inceleyecek ve itiraz ile ilgili karar oy çokluğu ile alınacaktır. Kararın gerekçeli olması şarttır.

Teknik heyet ya itirazı reddederek raporu onaylar, ya da itirazı kabul eder ve yanlışlıkları tespit eder. Eğer teknik heyet raporda eksiklik bulursa, düzeltilmesi için raporu tespiti yapan kuruma geri gönderir. Tespiti yapan kurum da, rapor kendisine ulaştıktan sonra 30 gün içinde gerekli düzeltmeyi yaparak, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunmalıdır.

İtirazın reddi halinde ne yapılır?

Teknik heyet tarafından verilen itirazın reddi kararı eline ulaşan, rapora itiraz eden kat maliki, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesine dava açmalıdır. Bu davada davalı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olacaktır. Ayrıca davanın mutlaka yürütmeyi durdurma talepli olarak açılması gerekmektedir. Yoksa dava devam ederken, süreç devam eder ve binanız yıkılır. Sonra davayı kazansanız bile hiçbir yarar sağlayamamış olursunuz.

Davanızın reddi halinde yapabilecekleriniz nelerdir?

Tabi ki mahkemeye dava açmak her şeyi bitirmiyor. Mahkeme de davanızı reddedebilir. Bu halde de karara karşı 30 gün içinde, Bölge İdare Mahkemesi’ne başvurarak itiraz etme hakkınız bulunuyor. Aslında kanun bu konu ile ilgili olarak önce istinaf isimli bir kanun yolundan bahsetmekteyse de, istinaf uygulamada halen olmadığından yukarıdaki yolu izlememiz gerekmekte.

Bu aşamada da itirazınız reddedilirse, bu sefer 30 gün içinde Danıştay’a temyiz başvurusunda bulunabilirsiniz. Ancak bundan sonra artık işlemi durdurmak için elinizde herhangi bir kanun yolu bulunmamakta.

Rapor kesinleştikten sonra neler olacak?

Bu itirazlar ve davalar süreci durdurmak için izleyebileceğiniz yolların özetidir. Hepsi sonuçlandıktan sonra, ya da rapora hiç itiraz edilmediği taktirde rapor kesinleşmiş oluyor. Rapor kesinleştikten sonra, yıkım sürecine giriliyor. Bu aşamada neler olacağını da bir sonraki yazımızda anlatacağız. 

Kamulaştırmanın Hukuki Boyutları

Kamulaştırma konusunda merak edilen bazı sorulara ana hatlarıyla cevaplar vermeye çalışalım...

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, özel kişiye ait bir gayrimenkulün, kamu yararı amacıyla, devlet veya bir kamu tüzel kişisinin ihtiyacı nedeniyle yapacağı talep ile, kamu gücünü kullanarak, izlenecek kanuni işlemler sonucu, bedelini nakden ve peşin ödemek koşuluyla, kamu hizmetine özgülenmesi demektir.

Kamulaştırma ile ilgili mevzuat nedir?

Ülkemizde kamulaştırma uygulamaları, dayanağını Anayasa'nın 46. Maddesinden alan 4650 Sayılı kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu, 4650 sayılı kanun ile, 2001 yılında köklü değişikliklere uğramıştır. Eskiden taşınmazı kamulaştırılan malik kamulaştırma bedelinin arttırılması için dava açarken, artık kamulaştırmayı yapan idare "kamulaştırma  bedelinin tespiti ve tescil davası" isimli davayı malike karşı açıyor ve kamulaştırma işlemi bu dava ile neticeleniyor.

Kamulaştırmayı kimler yapabilir?

Kamulaştırma kamu gücünü kullanmaya sahip kurumlar tarafından yapılır. Ayrıca kamu hizmeti görmek amaçlı olarak, bakanlıklara bağlı olarak faaliyet gösteren kamu kurum ve tüzelkişileri de kamulaştırma yapma hakkına sahiptir.

Belediyelerin kamulaştırma yapması bazı özel durumlara tabidir.

Kamulaştırma yararı kararı nedir? Nasıl alınır?

Kamu kurum ve kuruluşları, yapacakları bütün idari işlemlerinde kamu yararına göre hareket etmelidirler. Bu nedenle, herhangi bir kamu kurumu kamulaştırma işlemi yapmak istediğinde, o gayrimenkulün kamulaştırılmasının kamu yararı taşıdığında dair “kamu yararı kararı” almalı ve bu kararı ilçelerde kaymakam illerde ise valiye onaylatmalıdır.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar ve işler?

Kamu gücünü kullanmaya sahip bir kurum tarafından kamulaştırma işlemlerine başlamak için, öncelikle kamu yararı kararı alınmalıdır. Onay mercilerinin bu kamu yararı kararını onaylaması ile kamulaştırma süreci de başlamış olur.

Başlangıç olarak idare, kamulaştırılacak olan gayrimenkul ile ilgili detaylı bir plan yaptırır, sahibini tespit eder, ilgili tapu müdürlüğüne de gayrimenkulün kaydına kamulaştırma şerhi işlemesi için yazı gönderir.

Bu işlemlerin tamamlanmasının akabinde, ilgili idare bir kıymet takdir komisyonu kurar ve gayrimenkulün tahmini değerini belirleyen bir rapor hazırlatır. Bu rapor kesin olmayıp, açılacak olan davalar neticesinde alınacak yeni raporlar ile değişebilecektir.

Satın alma usulü nedir?

Kıymet takdir komisyonu raporunu hazırlayıp, görevini tamamladıktan sonra bu sefer idare tarafından “uzlaşma komisyonu” kurulur ve komisyon gayrimenkulün maliki ile pazarlıkla satın alma işlemi için anlaşmaya çalışır. Malike resmi ve taahhütlü bir yazı gönderilerek pazarlık için davette bulunulur. Maliğin, yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye uzlaşmak için başvuruda bulunması halinde belirlenen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır. İdare kıymet takdir komisyonunun raporunda belirlediği kıymete kadar gayrimenkulü bu usul ile satın alabilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasi nedir? Nasıl açılır? Nasıl devam eder? Nasıl sonuçlanır?

Ancak, malik ilgili yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurmaz veya pazarlık masasından taraflar anlaşamadan kalkarlarsa idare gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle dava açmak zorundadır. Aksi halde kamulaştırma süreci tamamlanamaz.

Bu dava adı üzerinde gayrimenkul için ödenmesi gereken kamulaştırma bedelinin tespiti için açılır. Bu tespit ise dava devam ederken yapılacak olan yeni bir bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bu raporu almak mahkeme hakimi için bir zorunluluktur ve resen değerlendirme yapamaz. Yani bu raporda tespit edilen bedel bağlayıcıdır denebilir.

Bilirkişi heyeti mutlaka gayrimenkulde keşif yapmak zorundadır. Bu keşifte gördükleri ile birlikte taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, malik tarafından kullanılsaydı getireceği geliri, emsallerinin satış bedelini, üzerindeki yapılarla ilgili değer tespitini ve gayrimenkulün değerini etkileyebilecek bütün sair hususları birlikte değerlendirerek raporlarını hazırlarlar.

Bu rapora hem malik hem de davacı idare tarafından tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde itiraz edilebilir ve yeni rapor tanzimi için dosya tekrar bilirkişiye gönderilebilir. Rapor, hakim gözünde kabul edilebilir olduğu taktirde bedelin malike ödenmesine ve gayrimenkulün kamulaştırma nedenine göre tesciline karar verilir.

Daha önce takip ettiğim, Gebze bölgesinden geçen karayolu ile ilgili bir kamulaştırma davasında mahkeme hakimi raporda tespit edilen bedel konusunda bir türlü ikna olmamış ve dosyayı yedi kere bilirkişiye göndermişti. Evvelki tarihlerde  yakın yerlerde yapılmış olan kamulaştırmalara göre bilirkişiler yüksek bir değer tespit etmekteydiler. Hakim raporu kabul etmeyip tekrar bilirkişi heyetine gönderdikçe, bilirkişiler aynı raporu mahkemeye sunmakta direnmişlerdi. Bilirkişiler hazırladıkları son raporda sadece, diğer gayrimenkullerin imarı olmamasına rağmen, dosyaya konu gayrimenkulün organize sanayi bölgesinde kalması nedeniyle kamulaştırma bedelinin yaklaşık dört kat fazla olduğunu açıklamak zorunda kalmışlardı.  Ancak bu gidiş gelişler nedeniyle dava yaklaşık iki yıl sürmüştü.

Başımdan geçen bu hikaye rapor hazırlanırken hangi durumların değeri ne kadar değiştirebileceği ve davaların ortalama ne kadar süreceğinin belli olmaması konularına güzel bir örnektir.

Bedel nasıl ödenir?

Bedelin peşin ödenmesi kuraldır. Ancak Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesinin 2. Fıkrasına göre, Bakanlar Kurulu’nca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman ekim ve yetiştirme projeleri, kıyılarda yapılacak kamulaştırmalar, turizm amaçlı kamulaştırmalar ve sair benzeri büyük masraf gerektiren kamulaştırma işlemlerinde biri peşin olmak üzere altı taksitte ödeme yapılabilir.

İdarenin kamulaştırmadığı ancak fiili kullanım hakkını engellediği gayrimenkuller ile ilgili olarak kullanılabilecek huhuki bir imkan var mı?

İdare bazen kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyete tabi malları kamu hizmetine tahsis etmektedir. Bu duruma kamulaştırmasız el atma denilmektedir. İşte bu duru kamulaştırma ile ilgili olarak ortaya çıkan en hassas davalardan birinin konusunu oluşturmaktadır.

Bir sonraki yazı konumuz “kamulaştırmasız el atma davaları” olacağı için bu konuyu şimdilik atlayalım.

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemiyorsanız ne yapmak gerekir?

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemediğiniz durumlarda başvurabileceğiniz, idareye karşı açabileceğiniz bazı davalar vardır. Bunlar “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” ve “Maddi Düzeltim Davası” olarak iki başlıkta incelenebilir.

İdarenin yaptığı bütün idari işlemler yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden sakat oldukları taktirde iptal edilebilir bir hale dönüşmektedir. Anayasamızın 125. Maddesi idarenin bütün işlemlerinin yargı yoluna konu olabileceğini yazmaktadır. Bu idari işlem bir kamulaştırma işlemi olduğu taktirde, bu işlemin iptali için idare mahkemesine başvurularak  “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” açılabilir. Bu davanın açılabileceği hak düşürücü sure 30 gün olup, kamulaştırma kararının malike tebliğ edilmesi ile başlar.

Maddi Düzeltim Davası ise, yukarıda bahsettiğimiz kamulaştırma bedelinin tespiti ve tecili davası malike karşı idare tarafından açılınca, Kamulaştırma Kanunu 10. Madde uyarınca mahkeme malike bir tebligat yapar. Bu tebligat gayrimenkul ile ilgili olarak, idare tarafından önceden hazırlanan belgeleri içerir. Bu belgeler ile kamulaştırılacak gayrimenkul arasında farklar varsa, malik asliye hukuk mahkemesinde “maddi düzeltim davası” açarak bu tebligattaki eksikliklerin ve yanlışlıkların düzeltilmesini talep eder. Bu davanın önemi, gayrimenkulün doğru değerinin hesaplanmasına yardımcı olmak noktasında toplanmaktadır. Bu davalar için de 30 günlük hak düşürücü sure mevcuttur.

Bu dava ile esas dava olan tespit ve tescil davası birleştirilerek mahkeme tarafından karar verilmektedir.

Bu yukarıda anlattıklarım kamulaştırma konusunda merak edilen bazı sorulara ana hatlarıyla verilmiş cevaplardır. Detaya girilmemeden yapılmış bir incelemedir. İnternetten kendi yaptığınız araştırmalarla yaşadığınız durumlara ancak genel cevaplar bulabilirsiniz. Ancak hukuk bir derya olup, her konu üzerine doktrinde tartışmalar, kanunlarda istisnalar vardır. Yine daha önceki yazılarımda da söylediğim üzere lütfen böyle önemli konularda hukukçu yardımı almadan karanlıkta kendi başınıza yol almaya çalışmayın. Yaşayacağınız aksilikler ileride telafisi mümkün olmayan zararlara yol açabilir.

Tapu Sicilinde Devletin Kusursuz Sorumluluğu

Gayrimenkulünüz sahte vekalet ile bir başkasına satılmış. Ne yapmanız gerekiyor biliyor musunuz?

Uzun süredir kullanmadığınız, tapu kaydını kontrol etmediğiniz, boş duran bir gayrimenkulünüz var. İhtiyacınızdan dolayı burayı satmak istiyorsunuz. Alıcıyı buluyorsunuz, anlaşıyorsunuz ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne işlemlerin yapılması için birlikte başvuruyorsunuz. Ancak tapu sicil müdürlüğü sizin daha önce o gayrimenkulü zaten satmış olduğunuzu söylüyor. Satışa ilişkin belgeleri incelediğinizde, her nasıl olduysa hayatınızda hiç tanımadığınız bir adama vekalet verdiğinizi ve bu vekaletname ile gayrimenkulünüzün satılmış olduğunu görüyorsunuz. 

Umarım hiç bir okuyucumuz böyle bir durum yaşamaz. Ancak bu ülkemizde çok sık görülen bir dolandırıcılık şekli. Durum çok karanlık gibi görünüyorsa da, merak etmeyin hukuksal olarak bir çözümü var.

Hemen gayrimenkulün bulunduğu yer savcılığına adına sahte vekaletname düzenlenen şahsı, gayrimenkulü satın alan yeni maliki, vekaletnamenin hazırlandığı noteri ve noter görevlilerini, tapu sicil müdürlüğü görevlilerini, varsa emlakçıyı ve diğer bütün ilgili kişileri şikayet ediyorsunuz. Ayrıca yine gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, tedbir talepli olarak, yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davası açıyorsunuz. Sahte vekaletname ile satılmış olan gayrimenkulünüzü mahkeme kararı ile geri alacağınız gibi, bütün dava masraflarını da karşı tarafa tahmil ediyorsunuz.

Gayrimenkulü sahte vekaletname ile satın alan şahıs iyi niyetli 3. kişiye tekrar bir satış yaparsa?

Şimdi örneği biraz daha çetrefilli hale getirelim. Siz bu ilk satışın henüz farkına varmadan gayrimenkulünüz bir kaç kere daha el değiştiriyor ve ortaya dolandırıcılıkla hiç ilgisi olmayan yeni bir malik  çıkıyor. 

Yine savcılığa şikayetinizi yapıp, tapu iptali ve tescili davası açıyorsunuz. Ancak yeni satışlar yapılmışsa, bu sefer yeni malikin iyi niyetli olduğu karinesi karşınıza çıkıyor. Bu karinenin tersini ispat etmek neredeyse imkansız, mahkemelerin ve hukukun genel bakışı bu yeni malikleri korumak yönünde. Onların iyi niyetli olduğu karinesini yıkamadığınız için dava aleyhinize sonuçlanıyor. Mahkeme gayrimenkulün yeni malikte, bütün dava masraflarının ise sizin üzerinizde kalmasına karar veriyor. 

Durum artık bir kabusa döndü. Yıllar süren davayı kaybettiniz ve  bu dava sonunda verilen karar ile bin bir zorlukla satın almış olduğunuz malınız elinizden uçup gittiği gibi, dava masraflarını ve karşı tarafın avukatına resmi vekalet ücretini de ödemek zorunda kaldınız. Şimdi ne olacak?

Derin bir nefes alın. Yeni bir hukuk macerası başlıyor ve emin olun bu çok uzun bir macera... Tekrar bir dava açmanız gerekiyor. Öncelikle açılacak olan davanın mantığını anlayabilmek için olayın özünde ne olduğunu çözmemiz ve bu işlemden dolayı kimin sorumlu olduğunu tespit etmemiz gerekiyor. 

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hak, şerh ve kayıtları gösteren, taşınmazın durumunu ortaya koyan, resmi sicil niteliği ile ülkenin en önemli sicilidir. Böylesine önemli bir sicilin tutulması devletten başka bir kuruma yada kişiye bırakılamaz. Kadastro işlemlerinden itibaren, tapu siciline güven,  sicil faaliyetinden faydalanacak kişilerin tapu siciliyle ilgili her işlemiyle birlikte yenilenerek devam etmektedir. Bu kayıtların hak ve hukuka uygun tutulmasında kamu yararı olduğu açıktır.  Bu nedenle devlet güvencesindedirler.

Tapu sicilinin devlet güvencesinde olması nedeniyle, bütün işlemlerin hak ve hukuka uygun olarak yapıldığını düşünen kişiler, sicilin tutulması esnasında yapılan hatalar nedeniyle zarara uğrayabilirler. 

İşte tapu siciline güvenin sürdürülebilmesi için, sicile güvenerek işlem yapan kişilerin, sicil faaliyetlerinin hak ve hukuka uygun tutulmaması nedeniyle uğradığı zararlar TMK madde 1007 hükmü uyarınca devletin sorumluluğunda kılınmıştır. Bu hukukumuzda yer alan bir kusursuz sorumluluk hali olup, ilgili kişilerin bir hatasına dayanması gerekmemektedir. Devletin sorumluluğunun doğması için tapu sicilinin tutulmasında kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan kurallara aykırı davranılması yeterlidir. Yani olayımızda zararı tazmin etmesi gereken devlettir. Daha sonra devlet işlemi yapan memura rücu edecektir. 

Tapu sicil görevlisinin, sahte vekaletnamenin gerçekliğini araştırmadan, eldeki bilgi ve belgeler ile karşılaştırmadan, tescili gerçekleştirmesi nedeniyle, kişilerin uğradığı zararlardan devletin sorumlu tutulması gerektiğini anladık. Bütün devlete dava açılamayacağı için, Hazine’ye izafeten ilgili yer mal müdürlüğünü davalı olarak göstermek gerekiyor.

Bu davanın güzel yanı hukuki olarak sadece bir kanun maddesine dayanan basit bir tespit ve tazminat davası niteliğinde olması. İçeriği çok karışık değil. 

Ancak davanın üç şartı var: 

-Tapu siciline güvenen kişinin bir zararının doğması, 
-Tapu sicil memurlarının yaptığı hatalı bir işlem olması, ve 
-Bu zarar ile hatalı işlem arasında illiyet bağı bulunması.  

Yukarıda vermiş olduğumuz örnek bu dava şartlarının tamamına sahip.

Davayı açarken, devletin bütün zararınızdan sorumlu olduğunu ve önceki davada ödediğiniz bütün masrafları da ödeyeceğini unutmayın ve tazminat talebinize dahil edin.  Dava bütün şartları ile açılıp, ilgili mahkeme tarafından kabul edilirse, yapılacak bir keşif sonucu hazırlanacak bilirkişi raporu ile zararınız tamamen tespit edilmiş olacak.

Burada bahsedilenler akla ilk gelen örnekler. Aslında devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan kusursuz sorumluluğu çok daha geniş bir konu olup, yaşanan her olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Mesela ilk örnekte gayrimenkulü sahte vekâletname ile satın alan ilk şahıs da iyiniyetli olduğu için zarar görmüş olacaktır ya da kadastro işlemlerinde yapılan bir hata nedeniyle tapu siciline yanlış geçen bir kayda güvenerek alım yapan bir kişinin de zarar görmüş olacağı kesindir. Ancak her biri için örnekler vermek imkansız olduğundan, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilerek, gerekli hukuki önlem ve aksiyonların alınması en iyi yol olacaktır. Konuyla ilgili aklınıza takılan sorularınızı bekliyoruz.