DİKKAT! 2016’da Mesken ve İşyeri Kira Geliri İçin Kimler Beyanname Verecek?

İmdat TÜRKAY

Mesken ve İşyeri Kira Geliri İçin Hangi Şartlarda Beyanname Verilecek

"DİKKAT! 2016’da Mesken ve İşyeri Kira Geliri İçin Kimler Beyanname Verecek?"ÖZET: 2014 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden; 2014 yılında elde ettiği konut kira geliri 3.300 TL’lik mesken istisna tutarını aşanlar, işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapılanlardan ise kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aşanlar ile yıl içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşanlar, 1-25 Mart/2015 tarihlerinde Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. 

2014 Yılı için belirlenen söz konusu beyanname verme sınırlarının altında olan kira gelirleri için Yıllık Beyanname verilmeyecektir.

Kira Gelirinin Beyanı
Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan (GMSİ’dan dolayı mükellefiyeti bulunan gerçek kişi sayısı 1.592.829 kişidir-www.gib.gov.tr/vergi istatistikleri/tablo 5-GMSİ faal mükellef sayıları, Ocak/2015) veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2014 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için1-25 Mart 2015 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir. 

Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. 

2014 Yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• 2014 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.300 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
• 2014 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aşanlar, 
• 2014 Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşanlar,

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. 

Söz konusu tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir.

İlk defa mükellef olanların mükellefiyete giriş işlemleri, verdikleri ilk beyannameler üzerine vergi dairesi tarafından yapılmaktadır.

Şimdi sırasıyla, 2014 yılında sadece mesken veya işyeri kira geliri elde edilmesi, hem mesken hem de işyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi ile tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirinin elde edilmesi halinde hangi şartlarda Mart/2015 ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi verilmesi gerektiği konusuna bir bakalım.

2014 Yılında Sadece Mesken Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu ve Mesken İstisnasından Yararlanma Şartları

• 2014 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.300 TL’lik istisna tutarını aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir.
• 2014 Yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam konut kira geliri 3.300 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
• 2014 yılı için 3.300 TL’lik mesken istisnasından sadece konut kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
• Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9 aylık gibi kıst dönemler olsun mesken istisnası tam olarak uygulanacaktır.
• Bu istisna sadece tek konut için uygulanacak olup, birden fazla konut kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecektir.
• Mesken kira geliri elde edenlerin şayet ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunuyorsa, istisnadan faydalanamayacakları gibi, Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemini kullanarak beyanname de veremezler.
• Mesken istisnası tutarının üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı GVK’nın 103. maddede yazılı vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2014 yılı için 97.000 TL) aşanlar mesken istisnasından faydalanamazlar.
• Konut kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yöntemini seçenlerin konut kira gelirinden 3.300 TL istisna düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
• Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa, 2014 yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak indirebilecektir.
• Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri konut için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.
• Gerçek gider yöntemini seçenler sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında gider olarak indirebilirler.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
• Konut kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ancak, mükellefler idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık ve ıslah hükümleri dâhil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
• Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.

2014 Yılında Sadece İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu

• 2014 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir.
• 2014 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu tevkifatlı toplam işyeri kira geliri 27.000 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
• İşyeri kirası elde edenler 3.300 TL’lik mesken istisnadan faydalanamazlar.
• Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 27.000 TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
• İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %25 oranında indirim uygulanır.
• Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
• Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.

2014 Yılında Hem Mesken Hem de İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu

• Konut kira gelirinin 3.300 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2014 yıl için 27.000 TL'yi aşması halinde konut ve işyeri kira geliri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
• Konut kira gelirinin 3.300 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2014 yıl için 27.000 TL'yi aşmaması halinde ise, işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece konut kira geliri beyan edilecektir.
• Eğer konut kira geliri 3.300 TL istisna tutarının altında ise konut kira geliri beyan edilmeyeceğinden toplama dâhil edilmeyecektir.
• İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 3.300 TL konut istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %25 oranında indirim uygulanır.

Mükellefler 01.01.2014-31.12.2014 dönemine ait beyana tabi kira gelirlerini (mesken ve/veya işyeri) 2015 yılı Mart ayının 1-25 inci günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar. Ayrıca, kira geliri elde edenler www.gib.gov.tr üzerinden Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sisteminikullanarak beyannamelerini verebilirler.

Kira Gelirinin Beyanında Emsal Kira Bedeli Uygulaması 
Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde uygulanan bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli esası; kira gelirlerinin kısmen ya da tamamen beyan dışı bırakılmasını önlemeyi hedefleyen bir sistemdir. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esası uygulanır. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanmaktadır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur. 

Örneğin, kişi 2014 yılında emlak vergisi değeri 150.000 TL olan bir apartman dairesini arkadaşına bedelsiz olarak kiralaması durumunda, kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplanması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Bu durumda, Emsal Kira Bedeli (150.000 X%5=) 7.500 TL olacak ve bu tutarı beyan edecektir.
Ancak, GVK’nın 73. maddesine göre aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz;

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Anne ve baba, çocuklar ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
• Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

 2014 Yılında İşyeri Kira Geliri Üzerinden Tevkif Suretiyle Ödenen Verginin Beyannamede Hesaplanan Vergiden Mahsubu ve Fazla Ödenen Verginin Nakden/Mahsuben İadesi
Mesken/işyeri kira gelirinin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen tevkifatlar nedeniyle, ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakden iade edilmesi gerekmektedir.

Kesinti yoluyla ödenen vergilerden doğan gelir vergisinin nakden veya mahsuben iadesine ilişkin talepler GVK’nın 121. maddesi ve 252 Seri Nolu GVGT’de yer alan hükümler kapsamında 429 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğiekinde yer alanGelir/Kurumlar Vergisi İade Talep Dilekçesi (1A) ile yapılacaktır. İade hakkı doğuran işlemler nedeniyle nakden veya mahsuben yapılacak iade talepleri, Gelir İdaresi Başkanlığının internet vergi dairesi üzerinden elektronik ortamda yapılabilmektedir. İade talep dilekçeleri, internet vergi dairesi şifresi kullanılmak suretiyle mükellefler veya mükelleflerce yetkilendirilecek serbest muhasebeci, serbest muhasebeci mali müşavir veya yeminli mali müşavir vasıtası ile elektronik ortamda gönderilebilecektir.

Mükellefler belirlenen standart dilekçe ile hem mahsuben hem de nakden iade talebinde bulunabileceklerdir. Bu durumda mahsuben iadesi talep edilen tutar için mahsuben iadenin şartları, nakden iadesi talep edilen tutar için nakden iadenin şartları aranacaktır. Dilekçelere eklenmesi gereken belgeler elektronik ortamda eklenecektir. 

Tahakkuk Eden Gelir Vergisinin Ödenmesi
2014 Yılına ilişkin olarak Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi üzerinden yasal indirimler yapıldıktan sonra beyan edilen gelir tutarından artan oranlı vergi tarifesi uygulanmak suretiyle hesaplanan ve tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz/2015 aylarında olmak üzere iki eşit taksitte;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Tahsile yetkili banka şubelerine
• Ödenmesi mümkün bulunmaktadır.

Ayrıca, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde, Damga Vergisi Kanununa ekli I Sayılı Tablo/IV. Makbuzlar ve Diğer Kağıtlar/Vergi Beyannameleri bölümünde belirtildiği üzere, 2014 yılı için verilecek Gelir Vergisi Beyannamesi için 45,30 TL damga vergisinin de ödenmesi gerekmektedir.

Örnek 1: Bay (X), 2014 yılında meskenini konut olarak kiraya vermiş ve 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin vergiye tabi geliri şöyle bulunacaktır.

Mesken kira geliri	20.000 TL
Vergiden istisna tutar	3.300 TL
Kalan (20.000-3.300=)	16.700 TL
%25 Götürü gider (16.700X%25=)	4.175 TL
Vergiye tabi gelir (16.700-4.175=)	12.525 TL

Örnek 2: Bayan (Y), 2014 yılında işyerinden tevkifata tabi 25.000 TL brüt kira geliri ve sahibi bulunduğu meskenden de 12.000 TL konut kira geliri elde etmiştir. 

İşyeri kira geliri (Brüt)	25.000 TL
Konut kira geliri	12.000 TL
Beyan edilecek gelir tutarı	37.000 TL
Mesken istisnası	3.300 TL
İstisna sonrası kalan tutar	33.700 TL
%25 Götürü gider (33.700X%25=)	8.425 TL
Safi irat tutarı (33.700-8.425=)	25.275 TL

İstisna tutarını aşan mesken kira geliri her halükarda beyan edilecektir. Mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (12.000-3.300=) 8.700 TL ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı olan (25.000+8.700=) 33.700 TL, tevkifatlı işyeri kira geliri için beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aştığı için, mesken kira geliri ile beraber, tevkifatlı işyeri kira geliri de beyan edilecek ve toplam 33.000 TL kira geliri beyan edilecektir. Beyannamede hasılattan mesken istisnası düşülecek, işyeri kira gelirinden yıl içinde yapılan vergi tevkifatı da hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

Beyan Edilen Gelir Tutarından İndirim Konusu Yapılacak Giderler
Mesken ve işyeri kira geliri için yıllık beyanname veren mükelleflerin beyan ettikleri gelir tutarından, GVK’nın 89. maddesinde yer alan unsurlarla (Şahıs/hayat sigorta şirketlerine ödenen primler, eğitim ve sağlık harcamaları, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları, doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar gibi) ilgili olarak 2014 yılında yapmış oldukları harcamaları, belirlenen sınırlamalar çerçevesinde indirim konusu yapmaları mümkün bulunmaktadır. 

NOT: Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz; kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.

Ahmet OZANSOY

Vatandaşa Cezalı Tapu Harcı Yağıyor! Peki, Suç Kimde?

Değerli üstadım Nazmi KARYAĞDI, vatandaşın nasıl vergi ödemekten soğutulduğuyla ilgili nefis bir yazı yazmış. (41 Milyon Abone 1 Lira 35 Kuruşa Vergiden Nasıl Soğutulur?) Okuyunca, benim de aklıma, benzer başka bir uygulama geldi.

Halk arasında, “attığın taş ürküttüğün kurbağaya değmeli” diye bir söz vardır. Devletin öyle vergi uygulamaları var ki, hakikaten mükellefleri vergi kaçırmaya teşvik ediyor, vergiye karşı toplumsal tepki oluşturuyor. 
Bu konuda verilebilecek en güzel örneklerden biri tapu harcı meselesi.

Vergi-algı.net okuyucuları hatırlayacaktır: Ev alıp-satan vatandaşların, ne olduklarını bilmedikleri kâbus gibi bir “emlak vergisi değeri - rayiç değer” ikilemi yaşadıklarını daha önce yazmıştım. (İlgili yazı için: Fıkra Gibi Kanun Maddesi!)

Son günlerde pek çok insandan yağmur gibi e-mail alıyorum, eş-dost tanıyanlar da telefonla arıyorlar. 

Maliye Bakanlığı, geniş çaplı bir tapu harcı incelemesi başlatmış. İncelemenin konusu şu: ev alırken kredi kullananların çektikleri kredi miktarı bilgileri bankalardan alınıp, bu kişilerin evi tapuya tescil ederken beyan ettikleri (!) değerle kıyaslanıyor. Eğer kredi miktarı daha yüksekse, evin gerçek değerinin altında beyan edildiği gerekçesiyle cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılıyor.

Kısaca hatırlatalım: Tapu harcının matrahı, gerçek alım-satım değeri. Ancak bu değerin, o gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olmaması gerekiyor.

Fakat ne vatandaş, ne tapu memurları ve esasında ne de belediye görevlileri “emlak vergisi değeri nedir?”, “tapu harcı değeri nedir?” “aralarında ne fark vardır?”, yeterince bilmiyorlar. Tapu harcı matrahına göre emlak vergisi değeri değiştiren belediyeler bile var. (Yasa gereği bu mümkün değil oysa)

Tapuya giden vatandaşa “git belediyeden rayiç bedel getir” deniliyor. Vatandaş belediyeye gidip, istenileni yapıyor. Aldığı kâğıtla tapuya giden vatandaşın işi tapu memuru tarafından yapılıyor, “şu kadar masraf var” denilerek tapu harcı tahsil ediliyor.

Kaldı ki, bazı vatandaşlar biliyor olsalar bile satıcının dayatmasıyla karşılaşıyorlar. Esasen tapu harcı müteahhidin umurunda değil. Çünkü kâğıt üstünde hem alıcı hem de satıcı öder gibi görünmekle birlikte tamamı alıcıya yansıtılabilen bir vergi tapu harcı ve miktarı da aşırı yüksek. Ancak evin satış değerini gerçek değerin altında göstererek gelir vergisi matrahını gizlemek isteyen müteahhit, tapuda evin değerini, bildirilebilecek asgari değer olan “emlak vergisi değeri”nden bildiriyor. Alıcı itiraz ederse, satıcıların satış yapmaktan vazgeçtikleri bile oluyor. Çünkü belge kayıt sisteminin oturmamış olmasından dolayı gerçek bedel üzerinden vergi ödemesi durumunda müteahhit zarar edebiliyor. 

Neticede olan vatandaşa oluyor. Bir yanda farklarını anlayamadığı “emlak vergisi değeri-rayiç değer” kavramları, bir yanda müteahhitin gelir saklama çabası, öte yanda aşırı yüksek tapu harcı bedeli arasında sıkışan vatandaş perişan oluyor.

Geçen gün çok eski bir dostum aradı. Şaşkınlıktan konuşamıyordu bile. Önce sakinleştirdim sonra “şimdi anlat bakalım” dedim: “Üstat vergi dairesinden eve bir görüşme kâğıdı bırakmışlar. Benim gibi bir işçinin vergi dairesiyle ne işi olur diye sabahı zor ettim ve saat 9.00’da vergi dairesine gittim. Oturun dediler, bilgisayarda bir şeyler yazmaya başladılar, tek kelime sormadan, tek kelime bir şey söylemeden önüme bir sürü kâğıt koyup kâğıtların sadece imza yerlerini açarak şuraları imzalayın dediler. Sonra da, tamam uzlaşma yaptık 2.600.-TL borcunuz var dediler. Neye uzlaştık ki diyebildim sadece. Evinizin değerini eksik bildirmişsiniz, en az kredi tutarı kadar bildirmeniz gerekirdi dediler. Oysa ben evi 105 bin liraya aldım, tapuda da aynen böyle dedim ve çıkan parayı da ödedim. Fakat tapuda eksik yazmışlar. Konudan hiçbir bilgim yok.”

Yasalara sonuna kadar saygılı olduğuna kefil olacağım bu dostum, “Devletim bana kumpas kuruyor, bundan sonra devlete para yok, bunu da ödemeyeceğim, gelip alsınlar” diye haykırıyordu. Güçlükle teskin ettim. 
2 gün sonra bir başka tanıdık e-mail attı: 

“140 bin TL banka kredisi kullanılarak 140 bin TL’ye bir ev aldım. Tapuda da bu bedeli bildirdim ve tapu harcını ödedim. Vergi dairesi 140 bin TL kredi verilen bir evin emlak değerinin 180-190 bin lira olacağını söyleyerek aradaki fark için ceza uyguladı.”

Burada vergi dairesinin evin kredi değerinin üzerinde satın alınmış olduğu iddiası, kredi verilirken bankacılık mevzuatı gereği evin piyasa değerinin % 75'inin kredi olarak verilebileceğinden kaynaklanıyor.

Ancak burada şöyle önemli bir ayrıntı var: Banka, alıcı ile satıcının aralarında anlaştıkları değere itibar etmez. Banka eve kendisi bir değer biçer ve o değerin % 75'ini kredi olarak verir. Alıcı evi daha ucuza (veya daha pahalıya) almış olabilir. Bu nedenle de bankanın alıcıya verdiği kredi evin tamamını ödemeye yetebilir. Bunun aksini iddia eden vergi dairesinin o evin 140 bin liraya değil de, 180 bin liraya satılmış ve alınmış olduğunu harici verilerle kanıtlaması gerekir. (Mesela aynı tarihlerde alıcı hesabından satıcı hesabına yapılmış 40 bin liralık bir transfer olması gibi).

Bir de piyasa gerçekleri var: Tamam bir evin değerinin % 75’ine kadar kredi verilebiliyor ama pek çok kişi bankaya “tapu ve kredi masrafları dâhil” ihtiyacı olan parayı bildiriyor ve banka da evin değerini (çok uçuk bir fark yoksa) ona göre belirliyor. Bu bir sır değil. Bu durumu bile bile gerçek duruma ulaşmadan, afaki tahminlerle vergileme yapılamaz.

İşin garip yanı şu: Vergi dairesinin, banka kredisi ile tapu harcı matrahı arasında fark olanlara “banka kredisi” kadar; bu ikisi arasında fark olmayanlara ise “banka kredisinin bankacılık mevzuatı gereğince evin değerine yükseltilmiş tutarı kadar” matrah takdir ettiği anlaşılmaktadır. Hangisi doğru ise herkese aynı yöntemin uygulanması gerekmez mi?

Ne gerek var bütün bunlara?!

Kaç defa yazdık:

Emlak vergisi değeri- rayiç bedel diye ikili bir ayrım olması bu çağda izah edilemez bir durumdur. Bir gayrimenkulün gerçek değerinin ne olduğu günümüzde rahatlıkla tespit edilebilir. Bunun için profesyonel “gayrimenkul değerleme uzmanları” var, sigorta şirketleri var.

Emlak vergisi değeri tespit yöntemi, çok eskilerden kalmış ilkel bir yöntemdir. Zaten gerçek değerler de tespit edilememektedir. Mevzuatın yapısı gereği kimisi çok düşük, kimisi çok yüksek belirlenmektedir ki bu konuda belki yüzlerce yazı kaleme alınmıştır. Mesela aynı büyüklükte olması şartıyla, bahçe duvarı gören zemin kat ile boğaz gören 35’inci katın emlak vergisi değeri aynıdır. Oysa bu 2 dairenin gerçek değerleri arasında uçurum vardır. Zemin katı satın alan vatandaş, neredeyse evin değerine yakın miktarda tapu harcı ödemek zorunda kalabilir.

Teşhiste samimi olalım: sistem sorunludur, akıl dışıdır ve bunun sorumlusu da vatandaş değildir.Aynı gayrimenkulünemlak vergisi değeri farklı, banka kredisine esas değeri farklı, rayiç değeri farklı, kamulaştırma değeri farklı! 

Herkesin bildiği bir fıkra vardır ya: Kayseri’li de bile (alırken ve satarken) 2 farklı fiyat var. Devlet Kayseri’liyi geçmiş durumda J

Yapılması gereken gayet açık ve basittir: Gayrimenkulün gerçek değeri uygun yöntemlerle belirlenmeli, emlak vergisi de, tapu harcı da aynı değer üzerinden alınmalı ve hatta satıcının keseceği fatura dahi (aksi ispatlanmadıkça) aynı değeri taşımalıdır. Daha da ötesi hacze veya teminata konu olduğunda da aynı değer geçerli olmalıdır. 

Bunu yapmak hiç zor değildir.

Bireyler, ticari işletme değillerdir ki ev alıp satarken mali müşavir tutsunlar! Konuyla ilgili devlet görevlileri bile emlak vergisi değerinin, rayiç değerin ne olduğunu anlamıyorken ve karıştırıyorken vatandaştan bu ayrımın farkında olmasını beklemek ne derece gerçekçidir?

Yasalarda gerekli değişiklikleri yapmadan, sistemin kabahati vatandaşa yüklenirse, o vatandaştan bir defa cezalı tapu harcı almak mümkün olur belki ama mükellefin yaşadığı adaletsizlik duygusu, uzun vadede çok daha büyük kayıplara yol açar.

Sistemi düzeltmeden vatandaşı cezalandırmak da Devlet’e yakışmaz!

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.

Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Tapu Harcı Hesaplama

Konutun Değeri

Hesapla

Alıcının Ödeyeceği Tapu Harcı

Satıcının Ödeyeceği Tapu Harcı

Toplam Tapu Harcı

Not: Konutun tapu harcı ödenirken, tüketiciden talep edilen ve tapu harcına dahil olmayan bazı döner sermaye masrafları bulunmaktadır. Bu masraflar toplamda 100 TL ile 150 TL arasında değişmektedir.

Hata Bildir veya Yorum Yap »

Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Ev alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.

Tapu Harcı Öderken Bilmeniz Gerekenler

Öncelikle konut alan ve satan kişileri doğrudan etkileyen tapu harcına değinelim. 2016 yılında satışı gerçekleştirilen konutlar için tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanır (bu bedel 2013 yılından önceki satışlarda %3,3 olarak hesaplanıyordu). Tapu harcı bedeli alıcı ve satıcıdan eşit olarak ve her birinden satış bedelinin %2'si oranında tahsil edilir. Yani 100 bin TL değerinde bir ev satın aldığınızda hem sizin hem de evi satın aldığınız kişinin 2.000 TL harç bedeli ödemesi gerekir. Bu tutarı sayfamızdaki tapu harcı hesaplama tablosunu kullanarak da hesaplayabilirsiniz.

Öte yandan krediler ile ilgili istediğiniz tutar ve vadeye göre hesaplamalarınızı, kredi hesaplama aracımızı kullanarak yapabilirsiniz. Konut kredisi ile ev satın almayı planlıyorsanız bankaların konut kredisi tekliflerini karşılaştırarak bütçenize uygun taksit tutarını seçip, ödeme planını görüntüleyebilirsiniz.

• Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza

Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen karı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.

Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki farkın %4'üne denk gelen eksik harç bedelini yasal faizi ile birlikte ceza olarak gönderebilir ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderiliyor. )

Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.

• Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi

Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği karı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen verginin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir. 

Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kardan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.

Örneğin, 2013 yılı Ocak ayında 250.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 150.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2015 yılı Temmuz ayında 300.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 300.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kar, kağıt üzerinde 150.000 TL görüneceği için satıcıya 29.000 TL’ye yakın bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 250.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek ve sadece 4.000 TL (100.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 25.000 TL (29.000 TL -4.000 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.  

Konut Kredisi ile Alınan Konutlarda Muaf Olunan Harç ve Vergiler

Eğer evinizi konut kredisi ile alıyorsanız ipotek harcından ve katma değer vergisinden muaf olursunuz.

Ayrıca emekliler, ev hanımları ve işsizler, 23 bin TL’yi aşmayan faiz, repo, fon, kâr payı ve temettü gibi menkul sermaye iradı gelirleri hariç başka gelirleri yok ise brüt alanı 200 m2’yi aşmayan bir konut için emlak vergisinden muaftırlar.

Kira Artışı Hesaplama

Kaynak : www.hesapkurdu.com

Aylık Kira Bedeli
Yıllık Ortalama Kira Artış Beklentisi
	Hesapla
* Kira artış oranı olarak 2011-2015 yılları için gerçekleşen ortalama yurt içi ÜFE (%7,3) baz alınmıştır.

Hata Bildir veya Yorum Yap »

Kira artış hesaplama tablomuz, önümüzdeki 15 yılın kira artış oranlarını yasal olarak geçmiş yıl verilerinin ortalamasına göre hesaplamaktadır. Yasal olarak kira artış oranları Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

“…Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları,bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

"Maaş artışı hesaplama aracına ulaşmak için tıklayın »"

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir…”

Kanunun ilgili maddesinden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri yenilemelerinden daha önce kira artış oranı belirlenmiş olsa bile bir önceki yılın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ( Yİ-ÜFE ) artış oranını geçemeyecek.

“Kira artış oranları ile ilgili daha detaylı bilgiye ulaşmak için tıklayın »”

Hesaplama Tablomuzda Kullanılan Yİ-ÜFE Oranı

Kira artış hesaplama tablomuz, 2010-2015 yılları arası Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ortalamasına göre hesaplama işlemi yapmaktadır. Yİ-ÜFE oranları ise her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanmaktadır.

Geçmiş yıl Yİ-ÜFE verilerini kullanılarak gelecek yılların verilerinin öngörülmesi sizin de takdir edeceğiniz gibi tahmini olacaktır. Bu tabloyu oluşturmaktaki amacımız sadece kiralık dairesi olan ve kirada oturan kişiler için kira artış oranları ile ilgili bir öngörüde bulunmaktır.

Hesaplama Tablomuzun Çalışma Şekli

Hesaplama tablomuz geçmiş yıl verilerine dayanarak bulmuş olduğumuz artış oranını sizin belirtmiş olduğunuz kira bedeli ile her yıl katlamalı olarak hesaplama işlemi yapıyor.

Öte yandan tablomuzda yer alan yıllık ortalama kira artış yüzdesini sizde istediğiniz şekilde değiştirerek, hesaplama işlemi yapabilirsiniz.

Kira Vergisi Hesaplama

Kaynak :www.hesapkurdu.com

Hesaplama Yöntemi	Seçiniz                         Götürü Gider                         Gerçek Gider
Beyan Verilen Gayrimenkul	Seçiniz                         Sadece Konut                         Sadece İşyeri                         Konut ve İşyeri
Yıllık Toplam Kira Geliri
İş Yeri İçin Ödenmiş Stopaj
Kira Harici Vergiye Tabi Gelir
Gayrimenkul İçin Ödenen Faiz
Gelir Beyanı Verecek misiniz?	Seçiniz                         Evet                         Hayır
Amortisman - Faturalı Giderler
Makbuzlu Bağışlar
	Hesapla

Hata Bildir veya Yorum Yap »

*Hesaplama aracında kullanılan veriler, 2016 yılına göre güncellendi. 

**Hesaplama Aracı, Gelir İdaresi Başkanlığının "Kira Vergisi Rehberi"ne göre hazırlanmıştır. Rehberi sayfanın sonundaki bağlantıdan indirebilirsiniz.

*** Hesaplama işleminde çeşitli istisnaların olmasından dolayı, net vergi ödemesini Gelir İdaresi Başkanlığı hesaplamaktadır.

---

Sizin için hangi hesaplama yönteminin kârlı olduğunu öğrenmek için "Kira Vergisinde Gerçek Gider mi Götürü Gider mi?" hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

---

Kira Vergisi Hesaplama Aracı Alan Açıklamaları

Hesaplama yöntemi: “Götürü” veya “Gerçek” olarak hesaplama yönteminizi seçtiğiniz alandır. Gerçek Yöntem, faturalı giderlerin kira gelirinden düşüldüğü, Götürü Yöntem ise kira gelirinden %25 standart gider düşüldüğü yöntemlerdir. Hesaplama yöntemleri hakkında detaylı bilgi yazımızın içerisinde mevcuttur. 

Beyan Verilen Gayrimenkul: Kiraya verilen gayrimenkul türünü seçtiğiniz alandır. Konut haricindeki gayrimenkullerin istisna tutarından yararlanamayacağı için sorulmaktadır.

Yıllık Toplam Kira Geliri: Yıllık toplam elde edilen tüm kira gelirlerini gireceğiniz alandır.

İş Yeri İçin Ödenmiş Stopaj: İş yeri için ödenen bir stopaj varsa, girileceği alandır.

Kira Harici Vergiye Tabi Gelir: Bu alana 2015 yılı içerisinde elde edilen, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı girilecektir. Eğer girilen toplam gelirler, 2015 yılı için 106.000 TL’yi geçiyorsa, istisnadan yararlanamazsınız. Öte yandan "Uygulanacak Vergi Oranı" kısmının doğru hesaplanabilmesi içinde bu alanı doğru bir şekilde doldurulması gereklidir. 

Gelir Beyanı Verecek misiniz: Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar. Bunun için girilmesi gerek bir alandır.

Makbuzlu Bağışlar: Gelir idaresi tarafından belirlenen kurumlara yapılan makbuzlu bağış varsa, hesaplanan vergiden düşülmesi için girilmesi gereken alandır.

Amortisman ve Faturalı Giderler:  Gerçek gider yöntemi seçilmesi durumunda, gayrimenkul satın alınırken ödenen kredi faizleri, amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri (altyapı çalışmaları için) , idare giderleri, sigorta giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, faturalı olmak şartı ile gider olarak girilebilir.  

Kira Vergisi

Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Konut Kira Vergisi Alt Sınırı

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2016 yılı için istisna tutarı 3.800 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmadığı için kira vergisine tabii değildir.  Özet olarak, 2016 yılı için kira geliriniz 3.800 TL’nin altındaysa kira vergisi ödemiyorsunuz.

Konut Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

Konutun yıllık kira gelirlerinde her yıl belirlenen bir oranda yasal olarak bir istisna tutarı düşülmektedir. Bu oran her yıl Gelir İdaresi Başlığı tarafından açıklanmakta ve konut kira gelirleri için çeşitli istisnalara göre uygulanmaktadır. Öte yandan hangi yıl kira geliri elde edildi ise o yılın istisna tutarı düşülerek hesaplama işlemi yapılmaktadır. 

İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

---

"Kira artışı hesaplama aracına ulaşmak için tıklayın »"

"Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama aracına ulaşmak için tıklayın »"

---

Konut Kira Geliri İstisna Tutarları

Yıl	Tutar
2016	3.800 TL
2015	3.600 TL
2014	3.300 TL
2013	3.200 TL
2012	3.000 TL
2011	2.800 TL
2010	2.600 TL
2009	2.600 TL
2008	2.400 TL
2007	2.300 TL

Konut Kira Geliri İstisna İndirimde Bilinmesi Gerekenler

• Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Yani, sadece bir konut için istisna tutarı uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2016 yılı için) 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
• Ayrıca, 3.300 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2015 yılı için 106.000 TL’yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar. 
• Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
• Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

Kiranın Bankaya Yatırması Gerekenler

Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, işyerini kiraya verenler ile kiracıların (tüm işyerlerinin), kira ödeme işlemleri banka veya posta idaresi aracılığı ile yapması gereklidir.

Kira ödeme işlemlerinin banka ve posta idaresi aracılığı ile yapılmaması durumunda kesilecek ceza, Vergi Usul Kanunu’nun 355. maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

"KDV hakkında detaylı bilgi almak ve KDV hesaplama işlemi yapmak için aracımıza bakabilirsiniz."

Kira Vergisi Ödenmeyecek Durumlar

Aşağıda belirtilen durumlar içerisinde olunması halinde herhangi bir kira vergisi ödemesi yapılmıyor.

1. Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

2. Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.)

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

4. Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Kira Gelirinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
• Gerçek Gider Yöntemi

Mükellefler istedikleri usulü seçebilirler. Ancak, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ayrıca götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Kira Vergisinde Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi

Mükellef tarafından götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranında gider düşünülmektedir. 

Kira Vergisi Götürü Yöntemi Hesaplama 

Götürü yönteminde hesaplama işlemi şu şekilde yapılmaktadır.

Yıllık kira bedeli bedelinizden işlem yapılan yılın istisna tutar düşülür ve kalan tutarınız bulunur. (Yıllık Kira bedeli - İstisna Tutar = Kalan) 

Bulunan kalan tutarın %25’i yine kalan tutardan çıkarılır ve vergiye tabi tutar bulunur. (Kalan-(Kalan*%25)= Vergiye Tabi Tutar)

“Varsa yasal olarak geçerli sayılan bağışlar, Vergiye Tabi Tutar’dan düşülecek.”

Bulunan vergiye tabi tutar, vergi dilimi tablosuna göre hesaplanır ve kira gelir vergisi bulunur.( Vergiye Tabi Tutar*Vergi Dilimi= Ödenecek Kira Vergisi)

“Varsa kaynakta kesinti yolu ile gayrimenkul ile alakalı ödenen vergiler, Ödenecek Kira Vergisi’nden düşülecek.”

Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. (2015 yılı için 45,30 TL)

Örnek Hesaplama

2014 yılı içerisinde toplam konut kira 25.000 olan bir kişinin, Götürü Yöntemi’ne göre kira vergisi hesaplaması şu şekilde yapılır:

25.000 TL - 3.300 TL =21.700 TL (Kalan)

21.700 TL -5.425 TL =16.275 TL (Vergiye Tabi Tutar)

16.275 TL * %16,6 = 2.705 TL (Hesaplanan Kira Vergisi)

Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. ( 2016 yılı için 47,80 TL)

(Kişinin gelir durumuna göre vergi dilimi oranı ve istisna tutarı uygulaması değişiklik gösterebilir.)

"Kredi ile ilgili istediğiniz tutar ve vadeye göre hesaplama işlemi yapmak istiyorsanız, kredi hesaplamaaraçlarımıza bakabilirsiniz."

Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Amortismanlar,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

NOT: Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir

Gerçek Gider Yönteminde İktisap Bedelinin Düşülmesi

Konut olarak kiraya verilen ve sadece kişinin bir adet gayrimenkulün için geçerli olmak şartı ile iktisap yılından (edinme yılından) itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, "gerçek gider" yöntemi seçilmesi durumunda hesaplanan kira vergisinden düşülecektir.  Örneğin, 2013 yılında 300.000 TL bedel ile alınarak kiraya verilen konuttan 60.000 TL kira geliri elde edildiğini varsayalım. Bu durumda kira vergisi hesaplaması için kullanılacak kira tutarından (300.000 TL*%5) 15.000 TL iktisap bedeli düşülerek, (60.000 TL- 15.000 TL) 45.000 TL vergiye tabi kira bedeli bulunacaktır.   

Gayrimenkul Alımı İçin Ödenen Faizlerin Kira Vergisinden Düşülmesi

İş yeri veya konut fark etmeden, gayrimenkul alımı sırasından kullanılan kredilerin sadece faiz kısımları toplam kira tutarından "gerçek gider" yöntemi seçilmesi durumda düşülüyor. Örneğin, yıllık toplam 60.000 TL kira geliri elde etmiş ve gerçek gider yöntemini seçmiş olan bir kişinin konut kredisi için yıl içerisinde toplam 10.000 TL faiz ödediğini varsayalım.  Bu durumda vergi hesaplaması için kullanılacak olan toplam kira geliri (60.000 TL -10.000 TL) =50.000 TL olacaktır. 

Kira Vergisinden Tamamı Düşülebilecek Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

(Bağışlar ile alakalı daha detaylı bilgiye ve listenin tamamını Gelir İdaresi Kira Vergisi Rehberi’nin “bağış ve yardımlar” başlıklı kısmından ulaşabilirsiniz. Sayfanın sonundaki linkten Kira Vergisi Rehberi’ne ulaşabilirsiniz.)

Gelir Vergisi Dilimleri

Kira vergisinde bulunan vergiye tabii gelir aşağıdaki vergi dilimi tablosuna göre hesaplanmaktadır.

Yıllık Toplam Gelir (2015)	Vergi Dilimi
12 000 TL'ye kadar	15%
12.000 TL- 29.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak)	20%
29.000 TL -66.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 uygulanacak)	27%
66.000 TL üzeri (12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 /29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanacak)	35%

Yıllık Toplam Gelir (2016)	Vergi Dilimi
12 600 TL'ye kadar	15%
12.600 TL- 30.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 uygulanacak)	20%
30.000 TL -69.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanacak)	27%
69.000 TL üzeri (12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 /30.000 TL-69.000 TL arası %27 uygulanacak)	35%

Kira Vergisinin Ödenmesi

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Tahsile yetkili banka şubelerine ödenebilir,