6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yapılacak yardım ve destekler nelerdir?

Kanun kapsamında yapılacak yardım ve destekler nelerdir?

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veyahut riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak veyahut bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği sağlanacaktır.

Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

Kira veya faiz desteğinden kimler faydalanabilir?

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

Kira veya faiz desteğinden faydalanmanın şartı nedir?

Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.

Kira veya faiz desteği almak için maliklerin 2/3 çoğunluk ile anlaşması şart mıdır?

Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

Malikler kira yardımı için hangi evraklarla nereye başvuracak?

Riskli binadaki malikler:

• Bağımsız bölümü gösterir tapu belgesi
• Arsa paylı tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veyatelefon faturalarından birisi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli bina tespit raporu inceleme formu
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği

ile birlikte Müdürlüğümüze başvuracaklardır.

Kiracılar Kanun hükümlerinden faydalanabilecek mi?

Kanun kapsamında kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilir.

Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği verilebilecektir.

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımı için hangi evraklarla nereye başvuracak?

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler:

• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi üzerine kayıtlı su, elektrik, telefon, doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği, ile birlikte Müdürlüğümüze başvuracaklardır.

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak işyeri işletenler kira yardımı için hangi evraklarla nereye başvuracak?

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak işyeri işletenler:

• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Kiracı veya sınırlı aynı hak sahibine ait vergi levhası
• İşyerinin tahliye edildiğine dair güncel vergi levhası

ile Müdürlüğümüze başvuracaklardır.

Malikler için kaç ay ve ne kadar kira yardımı yapılacak?

Malikler için 2013 yılında ödenecek kira yardımı miktarı aşağıda gösterilmiştir.

İl Nüfusu Kira Miktarı

• 300.000’e kadar 400,00 TL
• 300.000 - 500.000 arası 450,00 TL
• 500.000 - 750.000 arası 500,00 TL
• 750.000 – 2.000.000 arası 550,00 TL
• 2.000.000 – 4.000.000 arası 600,00 TL
• 4.000.000’dan fazla 650,00 TL

Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenecektir. Kira yardımının süresi azami 18 aydır.

Kiracılara kaç ay ve ne kadar kira yardımı yapılacak?

Kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılır. Kiracılara 2013 yılında defaten ödenecek kira yardımı miktarı aşağıda gösterilmiştir.

İl NüfusuKira Miktarı

• 300.000’e kadar 800,00 TL
• 300.000 - 500.000 arası 900,00 TL
• 500.000 - 750.000 arası 1.000,00 TL
• 750.000 – 2.000.000 arası 1.100,00 TL
• 2.000.000 – 4.000.000 arası 1.200,00 TL
• 4.000.000’dan fazla1.300,00 TL

Bağımsız bölümü hisseli olan malikler konut kredisi veya kira yardımı talebinde bulunabilirler mi?

Evet, bulunabilirler, ancak kredi veya kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlar.

6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince kullandırılacak krediler sadece bankalardan mı temin edilir? Katılım Bankalarından da fon kullanılabilir mi?

6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin Kararda geçen Banka ifadesi Bakanlık ile protokol imzalaması kaydıyla kredi sağlayacak mevduat ve katılım bankalarını,

Faiz ibareleri de katılım bankaları tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanacak fonlar için kâr payını ifade eder.

Kanun kapsamında hangi bankalardan kredi alınabilir?

Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır.

Riskli binadaki malikler aynı bankadan kredi kullanmak zorunda mı?

Riskli binadaki maliklerin hepsinin aynı bankadan kredi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Malikler kredi için Bakanlığımız ile protokol imzalayan bankalardan istediklerine başvurabilirler. Ancak, malikler münferit olarak konut edinmek yerine, birlikte yeni bir bina yaptırmak istiyorlar ise aynı bankadan kredi kullanmaları gerekecektir.

Faiz desteği kredi bitimine kadar devam edecek mi?

Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.

Konut için bankalardan ne kadar ve kaç yıl vadeli kredi kullanılabilir?

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir.

İşyeri için bankalardan ne kadar ve kaç yıl vadeli kredi kullanılabilir?

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000TLkredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 7 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir.

Birden fazla konutu veya işyeri olanlar ne kadar kredi kullanabilir?

Birden fazla konutu veya işyeri olanlar adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 500.000 TL'yi geçemez.

Kentsel dönüşümde işyeri kiracı hakları!

Kentsel dönüşümde, riskli olarak tespit edilen yapılar yıkılarak yeni yönetmeliklere uygun bir şekilde inşa ediliyor. Peki yıkılan binadaki işyeri kiracılarına ne olacak? İşte kentsel dönüşümde işyeri kiracı hakları...

Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi!

Bir yapı veya alan başvuru yapıldıktan sonra riskli olarak kabul edilirse o yapıda veya alanda kiracı olan kişilerin kira kontratı devam ediyor olsa bile, riskli alan ilan edildikten sonra kira kontratı sona eriyor. 

Kiracının binadan çıkmaya itiraz etme hakkı kesinlikle bulunmuyor. Kiracılar kontratlarının olduğunu söylese bile tahliyeyi engelleyemiyor.

Ayrıca kiracı, kira kontratı döneminin bitimine geçecek kadar dönem için malikten herhangi bir maddi talepte bulunamıyor. Riskli bina olarak kabul edilen yapılara sadece maliklerin itirazı söz konusu olduğu için yıkıma itiraz konusunda da kiracılara söz hakkı düşmüyor. 

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracıların da kira yardımından faydalanma durumları söz konusu. Kira yardımı yapılırken taşınma masrafları düşünülerek taşınma yardımı yapılıyor. Peki, kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi nasıl olur?

Kiracının tahliyesi...

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklere verilmesi gereken süreler 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 8. maddesi gereğince, binada oturanların kendilerine ikamet edecekleri yeni bir yer bularak taşınmaları amacıyla verilmekte olup, söz konusu süreler binada oturan kiracılar için de geçerli oluyor. 

Kanun hükümlerine göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (mesela ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam ediyor.  Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel olmuyor. 

Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi!

Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi!

Bir yapı veya alan başvuru yapıldıktan sonra riskli olarak kabul edilirse o yapıda veya alanda kiracı olan kişilerin kira kontratı devam ediyor olsa bile, riskli alan ilan edildikten sonra kira kontratı sona eriyor. 

Kiracının binadan çıkmaya itiraz etme hakkı kesinlikle bulunmuyor. Kiracılar kontratlarının olduğunu söylese bile tahliyeyi engelleyemiyor.

Ayrıca kiracı, kira kontratı döneminin bitimine geçecek kadar dönem için malikten herhangi bir maddi talepte bulunamıyor. Riskli bina olarak kabul edilen yapılara sadece maliklerin itirazı söz konusu olduğu için yıkıma itiraz konusunda da kiracılara söz hakkı düşmüyor. 

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracıların da kira yardımından faydalanma durumları söz konusu. Kira yardımı yapılırken taşınma masrafları düşünülerek taşınma yardımı yapılıyor. Peki, kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi nasıl olur?

Kiracının tahliyesi...

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklere verilmesi gereken süreler 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 8. maddesi gereğince, binada oturanların kendilerine ikamet edecekleri yeni bir yer bularak taşınmaları amacıyla verilmekte olup, söz konusu süreler binada oturan kiracılar için de geçerli oluyor. 

Kanun hükümlerine göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (mesela ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam ediyor.  Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel olmuyor. 

İşyeri kiracı hakları!

İşyeri kiracı hakları!

Kiralama işlemlerine ve kiracı ile kiraya verene dair yasal hükümler Türk Borçlar Kanunu kapsamında ele alınıyor. Kanun kapsamında yer alan işyeri kiracı haklarına göre,  kira bedellerinde yapılacak artış, bir önceki yılın üretici fiyat endeksini geçemiyor.

Ayrıca; konut ve iş yeri kiralamada depozito, 3 aylık kira bedelini aşamıyor. Kanun dahilinde yer alan işyeri kiracı hakları ile ilgili diğer hükümler şu şekilde sıralanıyor;

C. Kiraya verenin borçları

I. Teslim borcu

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kiracının temerrüdü

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en  az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

II. Alt kira ve kullanım hakkının devri

MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

III. Kira ilişkisinin devri

MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

A. Uygulama alanı

MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.

B. Bağlantılı sözleşme

MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

C. Kullanma giderleri

MADDE 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

D. Kiracının güvence vermesi

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

IV. İşçinin kişiliğinin korunması

1. Genel olarak

MADDE 417- İşveren, hizmet ilişkisinde işçinin kişiliğini korumak ve saygı göstermek ve işyerinde dürüstlük ilkelerine uygun bir düzeni sağlamakla, özellikle işçilerin psikolojik ve cinsel tacize uğramamaları ve bu tür tacizlere uğramış olanların daha fazla zarar görmemeleri için gerekli önlemleri almakla yükümlüdür.

İşveren, işyerinde iş sağlığı ve güvenliğinin sağlanması için gerekli her türlü önlemi almak, araç ve gereçleri noksansız bulundurmak; işçiler de iş sağlığı ve güvenliği konusunda alınan her türlü önleme uymakla yükümlüdür.

İşverenin yukarıdaki hükümler dâhil, kanuna ve sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle işçinin ölümü, vücut bütünlüğünün zedelenmesi veya kişilik haklarının ihlaline bağlı zararların tazmini, sözleşmeye aykırılıktan doğan sorumluluk hükümlerine tabidir.

Bağdat’ta kira 6 ayda yüzde 20 gerileyecek

NECLA DALAN / VATAN EKONOMİ

Cushman&Wakefield’ın Yönetici Ortağı Toğrul Göden, Bağdat Caddesi ile İstiklal Caddesi’nde kentsel dönüşüm ve yüksek kiralar yüzünden sıkıntı olduğunu belirterek, “Ama bu sıkıntı uzun sürmeyecek. Kirada TL’ye dönen var, döviz sabitleme oluyor. 6 ayda kiralar % 20 düşecek” dedi.

Cushman&Wakefield, dünyanın en büyük gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden biri... Ofis kiralamadan markalara yatırım danışmanlığına kadar birçok hizmeti veren şirket, dev markaların Türkiye’ye gelmesinde de önemli rol oynuyor. Doğuş Grubu’yla pazarıa giren ABD’li spor mağazası Under Armour’un Türkiye’deki ilk mağazasını Akasya AVM’de açan Cushman&Wakefield, ayakkabı ve genç giyiminin markası Vans ve ABD’li spor ayakkabı markası Skechers gibi dev markalarla da mağazalarını açmak için işbirliği yaptı. Dünyaca ünlü cilt bakım markası Kiehl’s de İstiklal Caddesi’nde ilk cadde mağazasını açmak için Cushman&Wakefield’dan destek aldı.

Sıkıntılar aşılacak

Cushman&Wakefield, Türkiye’deki büyümesinden memnun... Bölgede büyüme potansiyeli gördüğü pazarların başına Türkiye’yi koyuyor. Şirketin Türkiye’deki Yönetici Ortağı Toğrul Gönden ile projelerini, ofis ve AVM’lerle ilgili gelişmeleri konuştuk. Caddelerin farklı dinamiği olduğunu belirten Gönden, “Bağdat Caddesi’nde kentsel yenileme var. Kimse eski binalara geçmek istemiyor. Kiralar çok yüksek ve döviz yüzünden patladı. Kiraların yüzde 90’ı hâlâ döviz. Ancak fiyatlarda düşüş bekliyoruz. Zaten kira düşüren, kuru sabitleyen veya TL’ye dönen mülk sahipleri var. Önümüzdeki 6 ayda kiralarda yüzde 20 düşüş öngörüyoruz” diye konuştu.

İstiklal Caddesi’ne Haziran ayına kadar yoğun ilgi olduğunu sözlerine ekleyen Gönden, “Ancak terör, darbe girişimi derken ilgi azaldı. Mağazalarda yüzde 30-50 cirolar düştü ama işler düzelecek” değerlendirmesini yaptı.

Oturmuş AVM’lerde boş yer bulunmuyor

Ofis piyasasının çok hareketli olduğunu, perakende markalarının ise bekle-gör moduna geçtiğini belirten Toğrul Göden, oturmuş AVM’lerde ise boş yer olmadığını ifade etti. Yeni AVM’lerin kiracı bulmakta da kira seviyesini belirlemekte de sıkıntı yaşadığını kaydeden Göden, şöyle devam etti: “Gayrimenkule baktığımızda bütün piyasa kiracıya döndü. Güç de artık kiracıda. Eskiden kiracılar AVM’de veya ofis binalarında yer almak için yarışırdı, şimdi olay tersine döndü. Arz arttı, kiracı güçlendi. Mülk sahipleri piyasada 10 yıldan fazla gücü elinde tuttu. Çok AVM yapıldı, her yapılan da çok çabuk kiracı buldu. Ofis piyasasında da aynı durum vardı. Ama artık durum değişti.”

Ofis 6 milyon metrekare olur

İstanbul’da ofislerde yüzde 16 boşluk olduğunu anlatan Toğrul Gönden, bu yıl çok yeni projenin devreye girdiğini vurguladı. Gönden, “İstanbul’da 4.5 milyon metrekare ofis var. 2 yıl içinde bu rakam 5-6 milyon metrekareye çıkacak. Bu yıl ofis tarafı çok hareketli. Bankalar, sigorta şirketleri ve perakendeciler piyasayı zinde tutuyor. Kiralara baktığımızda Levent’te metrekare kirası 40-45 dolar, Kozyatağı-Ataşehir’de 28 dolar, Maslak’ta 30 dolar civarında.”

Plansız Programsız Kenstsel Dönüşüm Bağdat Caddesinde Krizi Tırmandırıyor

Sorunun plansız kentleşmeden kaynaklandığını belirten uzmanlar, sıkıntılı sürecin birkaç yıl kadar süreceğinin altını çiziyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme araştırma ve raporlama uzmanlarından Emir Sezgin ve Merve Demircan, ard arda verilen ruhsatlarla şantiyeye dönen Bağdat Caddesi’nde gayrimenkul krizi yaşandığını, krizin plansız kentleşmeden kaynaklandığını belirtiyorlar. Uzmanlar, Bağdat Caddesi’nde deprem riski taşıdığı belirlenen binaların yıkım işlemleri sürerken, bir yandan yeni binaların inşa edildiğini, aynı sokakta yan yana birkaç inşaatın birden başlamasının semt sakinlerini tükettiğini söylüyorlar.

Bölge nüfusu azalıyor, ticaret kan kaybediyor

Yaklaşık 700 binanın yıkıldığı Kadıköy’de nüfusun azalmaya başladığını kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, geçen yıla kıyasla 60 bine yakın insanın gerek kira rakamlarının yüksekliği gerekse kentsel dönüşüm nedeniyle Kadıköy’den ayrıldığını belirtiyor. Yazıcı, bölgedeki nüfus hareketliliği hakkında şunları söylüyor: “Caddebostan Suadiye özelinde baktığımızda 25-50 yaş arasında nüfusun bir senede %7 azaldığını görüyoruz. Yani bu bölgenin orta yaş nüfusu 2014 ve 2015 arasında geçen bir yılda %7 küçülmüş durumda. Caddebostan Suadiye nüfusunu 0-9 yaş aralığında incelediğimizde durum daha da enteresan. Bu yaş grubu bir senede %8,5 azalmış durumda. Belli ki ilkokul çağı çocuğu olan aileler caddeyi daha az tercih ediyor.”

Bölge sakinlerinin yanı sıra ticari aksın ziyaretçilerinin de hızla azaldığına dikkat çeken Yazıcı, çevreden caddeye gelerek ticareti destekleyen nüfusun artık caddeyi tercih etmediğini, ulaşımın felç düzeyinde olduğunu ifade ediyor. Çatalçeşme’den Caddebostan’a kadar olan güzergahta yola cepheli 20’den fazla mağazanın kiracı beklediğini aktaran Yazıcı, henüz iki ay önce bu rakamın yarı yarıya az olduğunu, bir sene öncesine kadar hava parası olmadan el değiştirmeyen mağazalar göz önüne alındığında caddenin deyim yerinde ise kan ağladığını belirtiyor.

Caddeden giden gidene

Armani, GAP, Zadig Voltaire, Benetton, Cerruti, Divarese, Bershka, HSBC gibi uluslararası firmaların yanı sıra Atalar, Teknosa, Hotiç, Kitchenette gibi birçok yerel firmanın da caddeyi terk ettiğini kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan, yüksek kira rakamları, azalan ziyaret sayısı ve kiracısı olunan binanın her an kentsel dönüşüme girerek yıkılma ihtimalinin terkedişi hızlandırdığını ifade ediyorlar. Bununla birlikte, kentsel dönüşüme girme riski nedeniyle eski binalarda boşalan dükkanlarda yeni kiralamaların yavaş gittiğini söyleyen uzmanlar, caddeyi terkedenlerin yerine yenilerinin de gelmediğine dikkat çekiyorlar.

Dükkan kiralarına bakıldığında Çatalçeşme’de aylık kiraların 180-560 TL/m2 arasında değiştiğini belirten uzmanlar, Vakko ve Boyner arasında kalan kısımda bulunan dükkanlar için aylık ortalama 300-490 TL/m2 kira talep edildiğini, Boyner’den Caddebostan tarafına doğru gidildiğinde ise kiralarının 100-625TL/m2 arasında değiştiğini söylüyorlar. Fiyatlardaki farklılığın mağazaların tabela değerleri, lokasyonu, bulunduğu katlar, dükkan ve cephe büyüklüklerine göre değiştiğini dile getiren uzmanlar, geçen seneki kiralara bakıldığında Çatalçeşme tarafında kiralar 160-230 TL/m2 arasındayken, Caddebostan tarafına gidildikçe kira aralığının 175-740 TL/m2’ye çıktığını kaydediyorlar.

Yeni projeler geliştiriliyor, satışlar yavaş gidiyor

Taşınmalara karşılık büyük bir geliştirme firmasının cadde üzerinde dört farklı lokasyonda toplam 15.000 m2 kiralanabilir alan içeren yatırımlarına devam ettiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan, bu yatırımlar tamamlanınca Bağdat Caddesi’nde yeni bir hareketliliğin olabileceğini, bu lokasyonlardan birinde Beymen’in İstinye Park ve Zorlu’dan sonra İstanbul’daki en büyük mağazasının yer alacağının açıklandığını ifade ediyorlar. Uzmanlar, dünya moda devlerinden Chanel’in de Nişantaşı ve İstinye’den sonra üçüncü mağazasını Bağdat Caddesi’nde açmaya hazırlandığını kaydediyorlar.

Yeni yapılan binalarla nüfusun artmasının beklendiğini, ancak bunun 3-4 sene süreceğini ileri süren uzmanlar, yeni yapılan binalarda satışların çok yavaş gittiğine dikkat çekiyorlar. 2015 yılında konutların ortalama metrekare fiyatı 21.000 TL iken son dönemlerde 29.000 TL’ye ulaştığını söyleyen uzmanlar, sıkışan müteahhitlerin fiyatlarda %30-40 oranında indirim yaptıklarını belirtiyorlar. Uzmanlar, Caddebostan ve Suadiye’deki kiraların ise 2015 yılı Temmuz ayında 28 TL/m2 seviyesinde iken, 2016 yılı Temmuz ayında 30-32 TL/m2 seviyesine yükseldiğini ifade ediyorlar.

“Artık doğruları yapma zamanı”

Bağdat Caddesi’nde yaşanan olumsuz gelişmeler hakkında Cansel Turgut Yazıcı şunları söylüyor: “Bağdat Caddesi özellikle son bir yıldır çok fazla kan kaybetmeye başladı. Bunun sebebi en başta kentsel dönüşüm olarak gözüküyor. Kontrolsüz bir şekilde yapılan yıkım ve inşaatların sayısı arttıkça caddenin ziyaretçi sayısı ve tercih edilirliği azalıyor. Tabii bu değişimde çok önemli bir gerçek de ticaretin dükkânlarda son yıllarda oluşan şişkin kira değerlerini artık karşılayamaması. Ayrıca yabancı para cinsinden yapılan kiralamalarda ısrar edilmesi, artan kura rağmen kur sabitlemenin olmaması kiracıları alternatif aramaya veya dükkanlarından vazgeçmeye ve AVM’leri tercih etmeye teşvik etti. Bağdat Caddesi’nde otopark imkânlarının son derece kısıtlı olması da bir diğer problem. En önemli ihtiyaçlardan biri olan otopark, kentsel dönüşümde hiçbir şekilde desteklenmedi ve otopark sorunu çözülmedi.”

Caddede ticari dinamiklerin de değişim içinde olduğunu dile getiren Yazıcı, şu görüşü ileri sürüyor: “Daha önceki yıllarda gıda perakendesinin diğer dükkânlara göre daha iyi olduğunu gördüğümüz caddede artık gıda perakendecilerinde de sorun başladı. Şaşkınbakkal bölge dinamiği artık kayıyor gibi duruyor. Şaşkınbakkal ve Caddebostan tarafındaki yüksek kira bedelleri, firmaları Suadiye-Çatalçeşme tarafındaki daha uygun kiraya sahip dükkanlara doğru yöneltiyor.”

Caddedeki ‘köpük’ gitmeli

Ticaret ve kira dengesini değerlendiren Yazıcı şunları kaydediyor: “Son yıllarda Bağdat Caddesi çok ciddi şekilde değerlendi. Ancak caddede devam eden ticaret bu değerleri destekleyecek kadar artmadı, hatta azaldı. Dükkan sahiplerinin değer beklentisi ile dükkanın yıllık toplam kirası arasında çarpan yer yer 30-35’lere kadar yükseldi ve bu rakamlar da köpük oluşturdu. Cadde aslında şu anda köpüğünü alıyor diye düşünebiliriz. Mal sahipleri kira bedellerinde indirime gitmedikçe, kur sabitlemeleri yapmadıkça boş yerleri kiralamaları kolay değil. Öte yandan, uygun kira bile çözüm değil. Kiracıların her biri girdiği dükkanı kendi imajına göre yenileyerek yüzbinlerce dolar para harcıyor. Binalarda yıkım kararı alınırsa bu yatırılan paranın kendini geri ödeyemeden boşa gitmesi söz konusu. Kimse bu riski kolay kolay da alamıyor. Mal sahiplerinin kiracıları ikna etmesi için yeni yöntemler gelişiyor. Bunlardan biri de kirasız dönem. Kiracı kiralama yaptıktan sonra kısa bir süre içinde binada yıkım kararı alınırsa, kiracıya belirlenen makul bir süre kirasız oturma hakkı verilmesi bu yöntemlerden biri.”

Birkaç yıl sıkıntılı gözüküyor

Bağdat Caddesi’ndeki sancılı sürecin zaman alacağını belirten Yazıcı, durumu şöyle değerlendiriyor: “Geçtiğimiz yıllarda Anadolu’dan gelerek isim yapmak için piyasaya giren ve Bağdat Caddesinde %70 kat karşılığı oranlarla bina yapımına giren geliştiriciler görüyorduk. Artık bu oranları beklemenin rasyonel olmadığı ortada. Bağdat Caddesi eğer kendini toparlamazsa dört sene önce Fikirtepe halkının düştüğü mağduriyetlere benzer durumlarla karışılacak gibi görülüyor. Öte yandan, caddenin genelinde daha planlı bir kentsel dönüşüm yapılması gerektiği ortada. Koca bir ilçe şantiyeye dönmenin zararlarını hep beraber yaşıyor. İlçedeki inşaatların daha planlı ve bölgesel yapılması şart, ayrıca dönüşüm etap etap ilerlemeli. Bu şekilde gerek ulaşım sorunu gerekse park sorunu kontrol altına alınabilir, ticaretin caddeye gitmesini önleyen etmenler hafifletilebilir. Bu gelişmeler Kadıköy Bağdat Caddesi bölgesinin birkaç sene daha sıkıntı yaşayacağını gösteriyor. İnşallah yanılıyorumdur.”

İstanbul'da kiralık ev sayısı arttı

İstanbul'da geçtiğimiz yıllara göre kiralık ev sayısı arttı. Satılamayan evler kiralığa döndü.

Kaynak: İstanbul'da kiralık ev sayısı arttı

İstanbul"da satılamayan evlerin kiralığa döndü, geçen yıllara göre kiralık konut sayısı arttı. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, "Önümüzdeki dönemde kiralık ev adedinin artacağını, kiraların biraz daha gevşeyeceğini düşüyorum. Fiyatlarda şu anda yüzde 10 civarında bir düşüş var" dedi.

"YÜZDE 10 DÜŞÜŞ VAR"
Satılamayan konutların kiralığa döndüğünü ifade eden Aşa, faizlerin yüksek olduğu dönemlerde vatandaşların konut satın almaktan ümidini kestiğini, alım talebini erteleyip kirada devam etmeye karar vermeleri nedeniyle kiralık konutlara olan talebin arttığını söyledi. Aşa, "Bu dakikadan sonra burada da dönüş olacak. Faiz düşüklüğü ve yapılan kampanyalarla kiralık talebi düşecek. Önümüzdeki dönemde kiralık ev adedinin artacağını, kiraların biraz daha gevşeyeceğini düşüyorum. Fiyatlarda şu anda yüzde 10 civarında bir düşüş var" diye konuştu.

"KİRALARDA CİDDİ DÜŞÜŞLER YAŞANACAK"
Nizameddin Aşa, kentsel dönüşüm projelerinin artarak devam etmesi ve insanların evlerine dönmesi ile birlikte önümüzdeki birkaç yıl içinde kiralarda ciddi düşüşler olacağını, beraberinde boş kiralık daire sayısında da artış olacağını söyledi. Geçen yılların aksine boş dairelerin merkezlerde de bulunduğunu ifade eden Aşa, "Ana gözlemimiz genelde merkezlerle ilgili. Beşiktaş"ta eskiden kiralık yer bulamazdınız. Şimdi her sokakta 2-3 tane kiralık afişi var. Mecidiyeköy-Şişli yine aynı şekilde." dedi. İnsanların artık "kaliteli yaşamak" adına merkezlerden uzak ilçeleri tercih ettiğini belirten Aşa, ulaşım probleminin çözülmesi ve toplu ulaşımın yaygınlaşmasının insanların alternatif, daha kaliteli, daha uygun semtlere, yeni binalara ve daha geniş konutlara yönelmesine sebep olduğunu vurguladı.

"KAMPANYALAR İLE KONUT ALIMI KOLAYLAŞTI"

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş da kiracıların özellikle temmuz-ağustos aylarında yer değiştirdiğini ifade ederek, şunları kaydetti: "Bu aylarda kiralık ev sayısında dönemsel bir artış olduğu gözlenebilir. Son dönemlerde konut satışlarını destekleyen kampanyalar, faiz indirimleri, konut tiplerindeki seçeneklerin artması ile birlikte vatandaşların konut satın alabilmeleri de kolaylaştı. Kiracılıktan ev sahipliğine geçiş kolaylaştığı için de ev değiştiren kişi sayısı arttı ve kiralık ev sayısında artış oldu. Özellikle son dönemde kirada pahalı bölgelerden daha ucuz bölgelere doğru bir geçiş var. Pahalı bölgeler göz önünde olduğu için çok fazla kiralık ev var algısı oluşuyor. Oysa pahalı bölgelerden düşük fiyatlı bölgelere geçmek isteyen vatandaşlar da düşük fiyatlı bölgelerde kiralık ev bulmakta zorlanıyorlar."

"SUNİ YÜKSELİŞ"

ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan ise kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri kapsamında hızlı başlangıçlar olduğunu belirterek, "Devamında evleri yenilenme aşamasında olan ev sahipleri devlet katkısı ve kira yardımı ile kiralayacağı evlerde pazarlık yapmaksızın yüksek rakamlara daire kiraladı. Yenilenme tamamlanıp ev sahipleri kendi mülklerine geçtiğinde boş kalan bu daireler, yüksek rakamlara alıcı ve kiracı bulamadı. Dolayısıyla bu suni yükseliş ile şu anda özellikle kentsel dönüşümün etkin olduğu bölgelerde, binalarda mutlaka 1-2 daire boş kalıyor" değerlendirmesinde bulundu.

Kaynak: İstanbul'da kiralık ev sayısı arttı

Tapusu olmayan da artık ‘Kentsel Dönüşüm’den yararlanacak

Hükümet, tapusu olmadığı halde Hazine arazisi veya özel şahıs mülkiyeti üzerinde gecekondu, işyeri bulunan işgalcileri de ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’ndan yararlandırma kararı aldı. Karar, Diyarbakır Sur, Şırnak Cizre, İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Mersin başta olmak üzere tapusu olmayan gecekonduların bulunduğu bütün yerleri ilgilendiriyor.

BAKANLAR Kurulu’nun “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair” kararı dünkü Resmi Gazetede Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın onayıyla yayımlandı. Buna göre kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde sahibinin rızası alınmadan izinsiz yapılan gecekondular, kentsel dönüşüm yasası kapsamındaki bir alanda yer alıyorsa bu gecekondu sahipleri de yasanın olanaklarından yararlandırılacak. Böylece elinde tapusu olmayan, Hazine arazisini veya bir başkasının arazisini işgal edenler, o arsa üzerinde yaptıkları gecekondular, diktikleri ağaçlar, çevresine ördükleri duvarlar için öncelikle ‘enkaz bedeli’ alabilecekler. 

KONUT SAHİBİ OLACAK
Kentsel dönüşüm alanı içinde yer alıp tapusu olmayan bu kişiler, mümkün olması halinde yıkılacak gecekondularının yerine yapılacak konut veya işyerinden; mümkün olmaması halinde uygulama alanı dışında yapılacak konut veya işyerinden satın alabilecekler. Bu kişiler, riskli alanda dönüşümü gerçekleştiren idareyle anlaşabilirlerse, riskli alanda yapılacak konut veya işyerinin inşaat maliyeti, arsa bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri gibi giderler eklenerek hesaplanacak. Enkaz bedeli de bu borçtan düşülecek. 

‘KİRA’ YARDIMI ALACAK
Riskli alandan idare ile ‘anlaşarak’ tahliye edilenlere de 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca ‘kira yardımı’ yapılabilecek. Yine bu kişiler, edinecekleri konut veya işyerleri için düşük faizli kredi desteğinden yararlandırılabilecek.

ÇEVRE ve Şehircilik Bakanlığı yetkilileri,Türkiye’nin her yerinde Hazine arazisi veya özel şahıs arazilerini işgal edip gecekondu yapan çok sayıda kişi bulunduğunu belirterek, “Sur, Cizre,İstanbul, İzmir, Ankara, Adana’da da böyle yerler var. Bu bir Türkiye gerçeği. Orada 30,40, 50 yıldır oturuyor. Elektriği, suyu, otobüsü var. Orada oy kullanıyor. Dolayısıyla ‘kentsel dönüşüm yapacağım, hadi buradan çık’ diyemiyorsunuz. Dün yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla bu durumdaki kişiler de ‘proje ortağı’ haline getirildi. Onlar da diğer hak sahiplerinin yararlandıkları bazı haklardan yararlanacaklar. Ancak bunların detayları Hazine Müsteşarlığınca netleştirilecek. Dünkü kararlar ana çerçeve çizilmiş oldu” dediler.PROJE ORTAĞI OLDULAR

Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu

    Kentsel dönüşüm yasası artık tüm ülke tarafından anlaşılmış ve bazı bölgelerde uygulamaları başlamış bir yasa niteliğinde. Ancak yasanın zaman zaman eleştirdiğimiz yönleri dışında uygulama sürecinde büyük bir sorunu da ortaya çıkardığı görüldü. Kiracılar sorunu. Birçok yerde kiracıların büyük bir feryatla taşınmazlardan çıkarıldığını görüyoruz. Oysa bu kiracıların bu yasa kapsamında neredeyse hiçbir güvenceleri ve hakları olmadığını görüyoruz. Kiracıların yasa nezdinde yaşadıkları sorunları sıralamak ve en temel 5 sorunu buraya alarak cevaplamak istiyoruz. Buna göre;

1) Kentsel dönüşüm yasanını uygulandığı yerlerde kiracıların durumu ne olacak? 
Kentsel dönüşüm yasasının uygulandığı yerlerde riskli yapı tespiti yapılıp taşınmaz riskli yapı ilan edilmiş ve bu ilan itirazlar sonrasında da kesinleşmişse yıkım aşaması başlamaktadır. Yıkım aşamasında verilen 60 ve 30 günlük süreler kiracılara açısından da son süreler olmaktadır. Artık bu sürelerin sonunda taşınmazın tahliyesi kiracı boşaltmadığı takdirde belediye tarafından elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetler kapatılarak yapılacağı için kiracıların bu süreler sonunda tahliyeleri gerekmektedir. Kiracıların bu süreler içerisinde mal sahipleri ile anlaşarak erken tahliye etme karşılığında bazı indirimler alabilme, tahliye yardımı isteme hakkı talep etmeleri anlaşmak şartıyla mümkündür.

2) Kiracı kiraladığı taşınmaz için yaptığı masrafları isteyebilecek mi? Kiracı mal sahibi tarafından tahliye ettirildiğinde taşınmaz için gerekli demirbaş niteliğini taşıyan ve taşınmazda değer arttıran ancak lüks olmayan harcama kalemlerini isteyebilmektedir. Ancak 6306 sayılı yasa kamu gücüyle ilerletilen bir yasa niteliğinde olduğu yine malikin herhangi bir iradesi ile yıkım ve tahliye durdurulamadığı için bizlere göre kiracıların genel kurallar çerçevesinde bu talep hakları kentsel dönüşüm yasası kapsamında bulunmamaktadır.

3) Kiracı bina yeniden yapıldığında yeni yapılan taşınmaza geri dönebilecek mi? 
Eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun gereğince bir taşınmazın yıkılması sonrasında kiracının yeni taşınmazda kiracı olarak davet edilmesi esası vardı. Bu madde Türk Borçlar Kanunu kapsamına da alınarak korunmuş olup yine yıkımı yapılan taşınmazlarda eski kiracının yeni taşınmazda kiracı olarak öncelikli daveti esastır. Bu kuralın 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır. Yasanın kiracıların yasal hakları konusunda bir bölüm içermemesi nedeniyle bu soruna da cevabı yukarıda belirttiğimiz gibi maliklerin iradesi ile bir yıkım olmaması nedeniyle kiracıların yeni taşınmazda kiracı olarak davetlerini içerir bir hüküm olmaması nedeniyle mümkün görmemekteyiz. Ancak bize göre tapuda kira şerhi bulunan taşınmazlarda kira şerhi sahiplerinin yeni yapılan taşınmaza davet edilmek zorunda olacakları hatta inşaat süresinin de bu kira süresine dahil edilmesi gerektiğini düşünmekteyim.

4) Yasa kiracıya kira yardımı hakkı veriyor mu? 
6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapılarda ve alanlarda mevcut kiracılara o taşınmazda oturdukları ve kiracı olduklarını belgeledikleri takdirde maliklere yapılan kira yardımının (800 TL.) 2 katı yardım (1.600 TL.) yapılacağı belirtilmiştir. Yani kiracı olduğunuzu belgeleyen belgelerle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurduğunuz takdirde 1 defaya mahsus ve peşin olarak bu bedeli almaya hak sahibi olduğunuzu bilmeniz gerekmektedir.

5) Kiracının bu yasa kapsamında riskli yapı tespitine bir itirazı olabilir mi?
Kiracının bu yasa kapsamında yasanın ilerleyiş sürecine hiçbir itirazı olamayacağı gibi dava açmakta da hukuki bir menfaati bulunmamaktadır. Taşınmazın riskli ilan edilmiş olması halinde itiraz etme hakkı tebliğden itibaren 15 günlük süre içerisinde maliklere tanınmıştır.

Yasanın kiracılar açısından çok büyük sıkıntılar oluşturduğu ve kiracının süre, masraf vb. haklarını ciddi olarak yok ettiğini görmekteyiz. Bu nedenlerle yasanın yeni yönetmeliklerle desteklenmesi sürecinde kiracılar açısından da daha açık hükümleri içermesi ve onları koruması gerektiğine inanmaktayız.