18 Kasım 2016 Cuma

Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Nedir ? Ne Kadardır ?

Emlak haberleri ve sektöre ait bilgileri veren sitemizde ki bu yazıda Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Nedir  , Ne Kadar Ödenmelidir sorusunun cevabını vereceğiz.
Kira kontratlarında , özellikle de iş yeri kiralama işlemlerinde damga vergisinin ilgili vergi dairesine ödenmesi zorunluluk taşır. Bu işlemde kullanılan her kontratın kopyası için vergi ödenmektedir. Örneğin 2 kopya yapılan kontratta taraflar kendilerine ait olan kontratın kopyasını vergi dairesine götürerek damga vergisini yatırmakla yükümlüdürler. Olası bir icra işleminde , mahkemeye başvurulursa Damga Vergisinin ödenip ödenmediği kontrol edilir. Böyle bir durum ile karşılaşıldığında eğer vergiler ödenmediyse , kontratın başladığı tarihten başlayarak vergi ceza ve gecikme faizi ile tahsil edilir.
Kira Sözleşmelerinde Ne Kadar Damga Vergisi Ödenir ? 
Sözleşmelerin süresine göre , toplam kira bedeli üzerinden binde 1.89 , sözleşmede ayrıca kefil olması durumunda ,binde 9.48 Damga Vergisi ödenir. Birden fazla kefil olursa alınacak damga vergisi kefil sayısına göre değişiklik göstermez. 
Kira kontratında depozito buluyor ise binde 9.48 damga vergisi ödenir.
Bir kira kontratında birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem olması halinde , bunların hepsinden ayrı ayrı vergi alınır.
Örnek vermek gerekirse , 
Bir dükkanın 5 yıl süreyle belirli bir bedelle kiralanıp kira süresi bittiğinde belirlenmiş bir tutarla kiracıya satılacağı vaad edilmiş ise , vergi hesaplanırken en yüksek bedel vergi matrahı olarak kabul edilir. 
Eğer kira kontratında kefil bulunuyor ise damga vergisinin mükellefi kiracı , kiralayan ve kefil olup , verginin ödenmesinden her 3 kişide müşterek ve müsteselsil sorumlu olacaklardır.
Damga vergisi ödenmesine rağmen , verginin ödendiği tarihten sonra , kira kontratında yapılan herhangi bir bedel artışı , depozito , kira artışı gibi bir artış yapılması durumunda , bu artış ayrıca damga vergisine tabi olur.

Kiracılar Aidat Ödemek Zorunda Mıdır? Kiracının Aidat Ödeme Zorunluluğu !

Kiracılar Aidat Ödemek Zorunda Mıdır ? 
Apartman, site gibi birden fazla konutun bir arada yaşadığı yapılarda ortak alanların bakımı, temizliği ve günlük hizmetlerin maliyet söz konusu yerde yaşayanların ortak ödemeleriyle karşılanır. Peki, kiracıların aidat ödeme zorunluluğu var mı?
Kiracı Aidat Öder mi ? Kiraci Aidat Ödemek Zorunda Mı ? Kiracı - Aidat İlişkisi 
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, kat malikleri kendi aralarında tersi yönde bir karar almadığı sürece apartman aidatını ortak ve eşit bir şekilde ödemekle yükümlü sayılıyor. Her malikin eşit miktarda ödeyeceği bu aidatın miktarı, kat malikleri genel kurul toplantısında ortak bir kararla belirleniyor. Belirlenen aidat varsa kiracısından yoksa maliklerden toplanıyor. 
Kiracı Aidatı Ödemezse Ne Olur ? Kiracı Aidatı Ödemedi !
Apartman giderlerine katkıda bulunmayan / aidatı ödemeyen malikler hakkında katılım cezai yaptırımlar uygulanabiliyor. Böyle durumlarda öncelikli olarak ihtarname çekiliyor. İhtarname üzerinde belirtilmiş süreye kadar ödeme yapılmamışsa söz konusu borçlu kişiye dava açılabilmek mümkün. Ayrıca vaktinde ödenmemiş borçlar sonrasında gecikme tazminatıyla beraber ödeniyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 'den 
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
 a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
 b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
 Katılmakla yükümlüdür.
 c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. 

Hisseli Tapu Nedir? Hisseli Tapu Satışı Nasıl Olur?

Hisseli Tapu Nedir?
Bir gayrimenkul/taşınmaz tapusunun belirli tek bir sahibi var ise buna müstakil tapu denir. Eger bir gayrimenkul birden çok ortaklı ise yani tapu birden çok kişinin adına ise buna 'hisseli tapu' denir.  Hisseli tapu ' ortaklı tapu ' olarak kabul edilir.
Hisseli tapular iki şekilde olur:
1.El Birliği İle Mülkiyet: Gayrimenkul hisselerinin paylarında kime ne kadar düşeceği belli değildir. Hisse oranları belirsizdir. Miras yolu ile kalan gayrimenkuller bu şekilde olur. El birliği ile mülkiyette , taşınmaz satılmak isteniyor ise öncelikle paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir.
2.Paylı Mülkiyet: Gayrimenkulün paydaşlarının pay oranları belirlidir. Hangi hissedarın ne kadar oranda hisse sahibi olduğu tapuda belirlidir.
Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur?
Hisseli tapunun satışı, müstakil bir tapunun satışı kadar kolay değildir. Alıcı ve satıcının anlaşması yeterli olmaz. Hisseli tapularsa hissedarların  Ön Alım Hakları vardır. Bu sebeple satış işlemi başlamadan hissedarların anlaşmış olmaları önemlidir. 
Her ortak kendi hissesini satma işlemini gerçekleştirebilir. Fakat bir hissedarın diğer hissedarların haberi olmadan yaptığı satışlar sonrasında Şufa Davası açılabilir. Fakat hissaderların noter ile haberi olmuş ve satın almaya yanaşmamışlar ise Şüfa Hakkını kaybederler. 
Hisseli Tapular , hissedarlar arasında paylaştırılamıyor ise İzale-i Şuyu davası açılarak satış gerçekleştirilir.

Arsa Tapusu Birden Fazla Kişi Üzerine Olabilir mi ?

Arsa Tapusu Birden Fazla Kişi Üzerine Olabilir mi ?
Bir arsanın kime ait olduğunu öğrenebilmek için Arsa Tapusunu incelemek gerekir.
Tapuda arsa ile ilgili diğer bilgiler yazdığı gibi maliki ( sahibi ) hakkında bilgiler de bulunmaktadır.

Arsa birden çok kişinin üzerine olabilir mi ? Bir arsanın birden fazla sahibi olabilir mi ? Arsa tapusu iki kişi üzerine olur mu ? 
Diğer gayrimenkullerde de mümkün olduğu gibi bir arsanın tapusu birden çok kişi üzerine olabiliyor.
 
Birden fazla kişi adına düzenlenen bu tapulara ' Ortak Tapu ' denmektedir.
Eğer ortak bir tapuyu incelerseniz , üzerinde taşınmaz ortaklarının isimlerinin tek tek yazdığını görebilirsiniz.
Bu bilgi çok önemli olup , resmi tapularda yerini almıştır. 
Piyasada çok duyulan bu hisseli tapuların esprisi budur. Hisseli tapu da kaç kişinin hissedar olduğu ve bu hissedarların kim oldukları yazar. 
Bu hissedarlık için katı koşullar bulunmamaktadır.
Birbiriyle bir bağı olmayan ( akraba vb ) kişiler de toplanıp bir tapuya ortak olabilir. 
İster 2 kişi ister 10 kişi olsun fark etmez , bu kişiler aynı arsa tapusuna hissedar olabiliyor. 

Mirastan Feragat Nedir ? Mirastan Feragat Nasıl Yapılır ?

Mirastan Feragat Nedir ? Mirastan Feragat Ne Demektir ? Nasıl Yapılır ?  
Mirastan Feragat kısaca , miras hakkından vazgeçme , miras reddine denir. 
Medeni Kanunun 528. Maddesine göre, “Mirasbırakan, bir mirasçısı ile karşılıksız veya bir karşılık sağlanarak mirastan feragat sözleşmesi yapabilir. Feragat eden, mirasçılık sıfatını kaybeder.”  denmektedir. 
Miras bırakan kişi sağlığında mirasçılardan biri veya birkaçı ile mirastan feragat sözleşmesi yapılabilir. Mirastan feragat karşılıklı yapılabileceği gibi, karşılıksız da olabilir. Yani mirasçılardan biri hiçbir bedel ( mal , ücret ) almadan ve istemeden de mirasçılık haklarından feragat edebilir.  Miras bırakan ile bu tip bir feragat sözleşmesi yapılması durumunda ,  bu sözleşmenin tarafı olan mirasçı; miras bırakanın ölümü ile herhangi bir hak talep edemez.  Miras o kişi yokmuş gibi diğer mirasçılar arasında yasal oranlar çerçevesinde paylaştırılır.
Mirastan feragat sözleşmesi ile bir mal ya da para alınmış ise ; yapılan feragat sözleşmesi bu hakkı alan mirasçının çocuklarını ve onların çocukların da bağlar. Yani bu kişiler de yapılan feragat sözleşmesinden etkilenirler. Tabii ki sözleşme özgürlüğü çerçevesinde taraflar bu durumun aksini de öngörebilirler.
Günümüzde mirastan feragat sözleşmeleri çoğunlukla bir karşılık karşılığında yapılmaktadır. Bu koşullarda mirasçı ileride doğacak hakkını peşin olarak almakta ve miras bırakanın ölümünden sonra kalan miktar ne olursa olsun denkleştirme talebinde de bazı istisnalar hariç bulunamamaktadır. Mirasçının, feragat sözleşmesi karşılığında aldığı ücret ( bedel ) , yasal saklı payından düşük dahi olsa bunu talep etmesi mümkün değildir.
Mirastan feragati işlemi , her iki tarafın da katıldığı bir sözleşme ile mümkündür. Taraflardan birinin kendi başına bir hukuki işlemle mirastan feragat yapabilmesi mümkün olamaz. 
Mirastan feragat sözleşmesi diğer mirasçılardan birinin lehine olarak da yapılabilir. Bu sözleşme belli bir kişi lehine yapılmış olup bu kişinin herhangi bir sebeple mirasçı olamaması halinde, feragat hükümden düşer. Mirastan feragat sözleşmesi belli bir kişi lehine yapılmamışsa, en yakın ortak kökün altsoyu lehine yapılmış sayılır ve bunların herhangi bir sebeple mirasçı olamaması halinde, feragat yine hükümden düşer.
Miras, sadece mirasçıdan kalan malları değil, aynı zamanda borçları da kapsar. Bu nedenle mirastan feragat söz konusu ise, bu feragatin karşılıklı olup olmamasına göre durum değişmektedir. Mirasın açılması anında mirasçının kalan malları, borçları karşılayamıyorsa ve borçlar mirasçılar tarafından da ödenmiyorsa, feragat eden ve mirasçıları, alacaklılara karşı feragat için ölümünden önceki beş yıl içinde miras bırakandan almış oldukları karşılıktan, mirasın açılması anındaki zenginleşmeleri tutarında sorumludurlar. Eğer feragat karşılıksız olarak yapılmışsa feragat eden mirasçının böyle bir sorumluluğu bulunmamaktadır.
Mirastan feragat sözleşmesinin yapılabilmesi gereken unsurlar : 
- Mirastan feragat sözleşmesi mutlaka miras sözleşmesi ile yapılmak zorundadır.
- Mirastan feragat sözleşmesine mirasbırakanın katılması zorunlu olduğu gibi karşı tarafında mirasçı olma zorunluluğu vardır. Bu mirasçı ilk mirasçı olabileceği gibi ikinci sırada hatta daha sonraki sıralarda yer alan mirasçı olmasının önemi yoktur. Ancak, mirasbırakan saklı paylı olmayan mirasçının miras hakkı üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabileceğinden, bunlarla mirastan feragat sözleşmesi yapmasının pratik olarak bir faydası bulunmamakta ise de, yapılmış olan mirastan feragat sözleşmesi geçersiz olmaz.
- Feragat, miras payının tamamını veya bir kısmını kapsayabilir.
- Feragat ivazlı veya ivazsız olabilir. Mirastan feragat esas itibariyle bir ivaz karşılığı olarak yapılmakta ise de bu zorunlu değildir. İvaz, belli bir mal veya mallar olabileceği gibi herhangi bir eda olmasını engelleyen bir hükümde bulunmamaktadır.
- Mirastan feragat ivazlı olarak yapılmış olmasında, ivaz diğer saklı paylı mirasçıların saklı payına saldırı teşkil ettiğinde, saklı paylı mirasçıların tenkis isteme hakları saklıdır.

Kat Bahçesi Yönetmeliği

Kat Bahçesi Yönetmeliği
Betonarme binaların çoğalmasıyla oluşan arazi yetersizliğiyle şehirlerde park ve bahçe alanlarına duyulan ihtiyaç artmıştır. Kat bahçeleri de bu ihtiyacın giderilmesi için oluşturulmuş balkon tarzı bahçelerdir. Bu konuyla alakalı kanuni esaslar Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği tarafından açıklanmaktadır.
Binalar içinde daha yeşil bir alan yaratan kat bahçeleri aynı zamanda bina içeriside yaşayanların da doğadan kopmaması için bir fırsat sunmaktadır. Kat bahçeleri binada ortak alan olarak düzenlenebileceği gibi bağımsız bölüme ( tek bir daireye ) de ait olabilmektedir.
Bulunduğu katın emsale dahil alanının yüzde 20'sini geçmeyen kat bahçeleri kanunen de emsale dahil edilmez. Bir bağımsız bölümde net alana dahil edilmeyen bu kat bahçeleri, söz konusu bağımsız bölümün brüt alanı içine girer.
Kat bahçelerine ait alan bilgilerine ise ilgili kanunda "...binanın cephe veya cephelerinde uzunluğu 3 m.’den az olmamak şartı ile her biri en az 10 m² olan, binanın katlarında yer alan..." şeklinde yer verilmiştir.

Eski konutlarda görülmese de birçok yeni konut projesine dahil edilen kat bahçeleri sayesinde şehir hayatı içinde de doğayla buluşabilme imkanı doğmaktadır. Ayrıca eski imar yönetmeliği gereğince yalnızca ortak alandan ulaşılabilen kat bahçelerine artık daire içinden ulaşım da mümkün.

Tapu Kütüğü Ne Demektir ? Kütük Nedir ?

Kütük , Tapu Kütüğü ve Kat Mülkiyet Kütüğü gibi kelimeler gayrimenkul ve emlak sektöründe çok kullanılan terimlerdir.
Tapu kütüğü , vikipedi’de de tanımlandığı gibi tapu sicilinin asli unsurlarının başında gelir.
Kütük , bir gayrimenkulün ( Taşınmazın ) sahip olduğu hak ve yükümlülüklerin yazıldığı büyük resmi defterlerdir. 
Bunu nüfus kütüğüne benzetebiliriz. Nasıl insanlar ile ilgili tüm bilgileri veren kütükler tutuluyor ise gayrimenkuller için de aynı durum geçerlidir.
Her tapunun , tapu memuru tarafından tutulan bir tapu kütüğü vardır.
Tapu Kütüğünde Neler , Hangi Bilgiler Bulunur ? 
- Gayimenkule Ait Bilgiler 
- Beyanlar
- Şerhler 
- Tesciller 
Gayimenkule Ait Bilgiler Nelerdir ?  Ada , Parsel , Cinsi , Yüzölçümü 
Beyanlar Nedir ? Medeni Kanun ve diğer kanunların beyanını içerirken bazıları kısıtlayıcı bazıları ise iyi niyeti ortadan kaldırıcı beyanlar 
Şerhler Nedir ? Hakların Şerh ve Kısıtlamaları
Tesciller Nedir ? Hakların tapu kütüğüne işlenmesine tescil denir.
Kat Mülkiyeti Kütüğü Nedir ? 

Bir gayrimenkulün ayrı ve bağımsız olan bölümleri ayrıca kat mülkiyeti olarak yazılır. 

Kiracının Evi Boşaltma , Çıkma Süresi Ne Kadardır ?

Tüm kiracıları etkileyen ve çok iyi bilinmesi gereken evi boşaltma , çıkma süresi evi tutarken söylenmediği için her zaman bir soru işaretidir.
2012’de Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlemeleri sonucunda kiracının haklarında iyileştirmeler yapılmıştır. 
Kira sözleşmelerini sonlandırmak isteyen taraf ( kiracı / ev sahibi ) sözleşme bitim süresinden 15 gün önce karşı tarafa yazılı olarak bildirmek zorundadır. Aksi durumda sözleşme otomatik olarak 1 sene daha uzamış olur. 
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilir.
Eskiden olduğu gibi kiracıyı çıkarmak artık o kadar kolay değil , kiracıya çıkması gereken süre ile ilgili açılan davalar 1 seneye kadar sürebiliyor. Bu sebeple en mantıklı yol kiracı ve ev sahibinin birbiriyle anlaşması olacaktır.
Eğer kiracı taahhüd vermiş ve evden çıkmadıysa , kiracıyla ilgili dava açılması için taahhütten 30 gün önce kiracıya bildirilmesi gerekmektedir.

Sözlü Olarak Verilen Vasiyetname Geçerli Olur mu?

Verilen vasiyetnamelerin geçerliliği ilgili kanuna göre üç şekilde kabul edilebilmektedir. Bunlar ise el yazılı vasiyetname, resmi vasiyetname ve sözlü vasiyetname olarak ifade edilmektedir.
Sözlü vasiyetname geçerli mi?
Miras bırakan; yakın ölüm tehlikesi, ulaşımın kesilmesi, hastalık, savaş gibi olağanüstü durumlar yüzünden resmî veya el yazılı vasiyetname yapamıyorsa, sözlü vasiyet yoluna başvurabilir. 
Diğer hallerde yani resmi vasiyet ya da el yazılı vasiyet yapma imkânı mevcut iken sözlü vasiyet yapılmış ise sözlü olarak verilen vasiyetname geçerli olmamaktadır.
Sözlü olarak verilecek vasiyetname için miras bırakan, son arzularını iki tanığa anlatıp, tanıklara vermiş olduğu beyanına uygun bir vasiyetname yazmaları veya yazdırmaları görevini yükleme hakkına sahip olabilmektedir. Resmî vasiyetname düzenlenmesinde okuryazar olma koşulu dışında tanıklara ilişkin yasaklar, sözlü vasiyetteki tanıklar için de geçerli olmaktadır. 
Sözlü vasiyet yoluna başvuran kimse şayet askerlik hizmetinde bulunuyorsa, teğmen veya daha yüksek rütbeli bir subay; Ülke sınırları dışında seyreden bir ulaşım aracında bulunuyorsa, o aracın sorumlu yöneticisi; sağlık kurumlarında tedavi edilmekteyse, sağlık kurumunun en yetkili yöneticisi hâkim yerine kabul edilmektedir. 
Vasiyetnamenin geçersiz olması;
Vasiyetnameyi hazırlayan kişi eğer irade yoksunu ise başka bir deyişle akıl sağlığını kaybetmiş ise vasiyetname geçersiz kabul edilmektedir. 
Miras bırakan, vasiyetname için kanunda öngörülen şekillerden birine uymak suretiyle yeni bir vasiyetname yaparak önceki vasiyetnameden her zaman dönebiliyor veya vasiyetnamenin tamamından veya bir kısmında değişiklikler yapılabilmektedir.

İş Yeri Nasıl Kiraya Verilir ?

İş Yerinin Kiraya Verilmesi Nasıl Olur?
İşyeri olarak kiralamalarda genel uygulama kira bedelinin net olartak saptanarak,
kontratta belirtilmesidir. Yürürlükteki mevzuata göre, kiracı kira bedeli üzerinden 
yüzde 20 stopaj kesintisi yaparak, muhtasar beyannameyle ilgili vergi dairesine
ödemekle yükümlüdür. Kiranın net olarak belirlendiği durumlarda, kiracı netten brüte 
giderek kira bedelini hesaplayacaktır.
Brüt kira= Net kira / 0.80
Örnek: Net kirası 400 tl olan bir iş yerinin brüt kirası nedir?
Brüt kira= 400 tl / 0.80 brüt kira=500 tl
Kira kontratına şu şekilde bir ibare eklemekte fayda vardır:
Kira bedeli net olup, kiracı netten brüte giderek hesaplanacak gelir vergisi kesintisini
ilgili vergi dairesine kiradan ayrı olarak düzenli bir şekilde yatıracak, muhtasar
vergi makbuzlarının kopyasını mal sahibine gönderecektir.

Dış Cephe - Bina Mantolama Nedir ? Yapılması Zorunlu Mudur ?

Dış Cephe - Bina Mantolama Nedir ? Yapılması Zorunlu Mudur ?
Bina mantolama , binalardaki ısıyı korumak için yapılan bir ısı yalıtım işlemidir. 
İsminden de anlaşılacağı gibi binaya manto giydirmektir diyebiliriz. 
Mantolama , binayı ısı yalıtım malzemeleri ile kaplayarak dışarıdaki ısıyı içeriye sokmadan ısı yalıtımı oluşturmaktır. Bu işleme dış yüzey izolasyonuda denir. 
Dış Cephe Mantolama işlemi ile ısı enerjisinden en az yüzde 50 tasarruf edilmektedir. 
Mantolama Kanunu Nedir ? 
Binalarda Enerji Performans yönetmeliğine göre enerji tasarrufunun sağlanması amacı ile 2000 senesi itibarı ile zorunlu hale getirilmiştir.
01 Ocak 2011 tarihinden sonra 50m2 üzeri yapılan tüm binalarda yapı kullanım belgesi alınabilmesi için Enerji Kimlik Belgesi çıkarılması zorunludur. 
Mevcut binalar ise 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesini almalıdır.
Enerji Kimlik Belgesine göre tüm binalar A ve G harfleri aralığında bir Enerji Sınıfı alır. A verimli bina, G ise verimsiz bina anlamına gelmektedir.
Mantolama Fiyatları 
Mantolama fiyatları kullanılan malzeme ve işçiliğe göre farklılıklar göstermektedir.
Fakat mantolama düşünüldüğünün aksine maliyeti yüksek bir uygulama değildir. Çünkü yapılan mantolama 2-3 sene içerisinde kendini amorti etmektedir. ( Yakıt tasarrufu , elektrik tasarrufu gibi )
Malzemesine ve kalınlığına göre metrekare birim fiyatları 10 TL - 50 TL arasında değişmektedir.
Mantolama Ne Kadar Sürer ?
Mantolama süresi binanın büyüklüğüne göre değişmektedir. Orta büyüklükteki bir binanın mantolanması 1 - 4hafta sürebilir. Bu süre hava şartlarına göre farklılıklar gösterir. 
Mantolama işlemi uygulayacak firma çok iyi araştırılmalıdır. Eğer her aşama gereken titizlikle yapılmazsa mantolamadan istenilen verim alınamaz.