KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN APARTMAN VEYA SİTELER İÇİN A'DAN Z'YE YÖNETİMİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN APARTMAN VEYA SİTELER İÇİN A'DAN Z'YE YÖNETİMİ

• 1)ÖN HAZIRLIK SÜRECİ

a)Müteahhit seçiminin yapılması (Bu sürecin resmi olarak yapılması için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi zorunludur. Riskli yapı tespiti öncesinde yapılan her türlü karar apartman veya siteler için tavsiye edici niteliktedir.)

a1) Müteahhitin ekonomik durumunun öğrenilmesi (Ticaret Odası kayıtlarının incelenmesi, sermaye yapısının öğrenilmesi)

a2) Müteahhitin geçmiş referanslarının (nerede-kaç adet yapı yaptığının) öğrenilmesi

a3) Müteahhitin şirket olarak teminat verebilip veremediğinin ve yine sözleşmelere şahsi garantör-kefil olup olamayacağının öğrenilmesi

a4) Müteahhit hakkında iflas veya konkordato işlemi başta olmak üzere hukuki süreç başlatılmış olup olmadığının yine vergi borcu gibi amme alacağı bulunup bulunmadığının, hakkında icrai takibat bulunup bulunmadığının öğrenilmesi

a5) Müteahhitin sözleşmede taşeron kullanıp kullanmayacağının kullanacaksa kim olduğunun ve yine inşaatta kullanacağı tüm malzemelerin hangi kalite ve değerde olup olmadığının öğrenilmesi

b1) Müteahhite karar verilmesi ön protokol yapılması (Mevcut ön protokolün resmi şekil şartı nedeniyle hukukumuza göre geçerliliği yoktur.) Müteahhitler hem harç muafiyetleri nedeniyle hem de malikler imzalanacak olan resmi Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı fesh edilememesi nedeniyle sürece ön protokol yaparak başlamaktadır.

b2) Müteahhitin yukarıda bahsedilen harç muafiyetini dikkate almaması ve maliklerde fesih konusunda riski almaları halinde Noterden düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması seçeneği (Müteahhit ile ön protokol yapmadan direkt olarak Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması halinde bu sözleşmelerin mutlaka 2/3 ile yapılacak olan karar toplantılarına işlenmesi zorunludur.Bu sözleşmelere sözleşmeyi yapan taraflar arasında bağlayıcı olup uygulama yapılabilmesi için o site veya apartmanda bulunan tüm kat malikleri tarafından imzalanmalıdır)

c) Müteahhit ve site/apartman yönetimi tarafından mevcut bina ile ilgili belediye ve tapu da tüm bağımsız bölümlerle ilgili inceleme yaptırmaları (DUE DILLIGINCE) İş bu inceleme SPK lisanslı değerleme şirketlerine de yaptırılabilecektir.

c1) BELEDİYE İNCELEMESİ

İmar durumunun çıkarılması

Proje veya projelerin çıkarılarak mevcut durumun öğrenilmesi ve imar affı varsa ne şekilde olduğunun anlaşılması

Mevcut bağımsız bölümlerle ilgili net ve brüt m2 öğrenilmesi

Terk,tevhid vb. işlem zorunlulukları var ise öğrenilmesi

Belediyeye karşı bağımsız bölüm sahiplerinden herhangi birisi tarafından dava ve/veya hukuki bir sürecin işletilip işletilmediğinin öğrenilmesi

c2) TAPU İNCELEMESİ

Tapu kayıtlarına bakılarak bağımsız bölümler üzerindeki takyidatların öğrenilmesi

Tapu kayıtlarında açılmış dava ve bu davalarla ilgili hukuki tedbir ve/veya yürütmeyi durdurma kararlarının içeriklerinin öğrenilmesi

Tapu da mevcut son-güncel malik listesinin öğrenilmesi

• 2)RİSKLİ YAPI TESPİTİ

2a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığından lisans almış kuruluşlar tarafından taşınmaza gelinerek karot (riskli yapı tespiti) alınması

2b) Karot alımına engel olunması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) tarafından alınacak yazı ve kolluk kuvvetleri marifeti ile karot alınması

2c) Karot alımı sonrasında tahmini 1-2 ay süre sonunda raporun İstanbul için ilçe belediyelerine bildirilmesi

2d) İlçe belediyesi tarafından raporun ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi ve tapunun tüm maliklerin beyanlar hanesine RİSKLİ YAPI ŞERHİ işlemesi

2e) Tapu Sicil Müdürlüğünün riskli yapı yazılarını tüm maliklerin kanuni ikametgah adreslerine göndermesi ve 15 günlük itiraz süresinin başlaması

2f) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından 15 günlük sürede itiraz olmaması halinde riskli yapının kesinleşmesi

2g) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından İlçe Belediye Başkanlığına yazılı olarak 15 günlük sürede itiraz olması halinde itirazın ÇŞB İtiraz Komisyonuna gönderilmesi (Tahmini 2-4 aylık sürenin içinde itirazın görüşülmesi)

2h) Riskli yapı tebligatının mirasçısı olmayan, reddi miras yapılan, gaip (sahibi olmayan) ve/veya yurt dışında ikamet eden maliklerin olduğu bir site/apartmana gönderilmesi halinde sürecin akamete uğramaması için rapora tebliğ alan maliklerden herhangi birisinin itiraz etmesi (Rapora yapılan itirazın içeriği ile bağlı kalmaksızın tüm raporun incelenmek zorunda olması nedeniyle ÇŞB rapora itiraz halinde artık sorunlu daireye tebligat zorunluluğu aramamaktadır)

2i) Riskli yapı tebligatı ile ilgili 15 günlük süre içerisinde maliklerden herhangi birisi tarafından usulen yapılan itirazın yapılamaması halinde de mirasçılık belgesi çıkarılması ve kayyum atanması ve tapu da kayıtlı son malik adına işlem yapma yetkisi ÇŞB il müdürlüklerine ait olmaktadır.

2j) Bir parselde birden fazla blok var ise bu blokların her birinden karot alınması zorunludur. Mevcut parsel içerisinde bulunan bloklardan karot alınmayan/alınamayan veya alınıp riskli çıkmayan blok uygulama bütünlüğünü bozuyorsa (ifraz edilemiyorsa) bu durumda ÇŞB İl Müdürlüğüne talep ile bu blokun da riskli yapı gibi değerlendirilmesi mümkündür.

• 3)TAHLİYE VE YIKIM

3a) Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye sürecinin ilçe belediye başkanlığı tarafından yürütülmesi

3b) Tüm maliklere birincisi en az 60 gün ikincisi de en fazla 30 günü geçmeyecek tahliye yazılarının yazılması ve bu yazıların tüm maliklere tebliği tarihinden sonra 60 ve 30 günlük sürelerin başlayacağının bilinmesi (En son malike yapılacak tebligat ile süreler başlayacaktır)

3c) Kiracısı ve sınırlı ayni hak sahibi olan bağımsız bölüm sahiplerinin kiracılarına veya sınırlı ayni hak sahiplerine bu 60 ve 30 günlük tahliye sürelerini bildirmeleri zorunlu olup bildirmemeleri halinde 60 ve 30 günlük süreleri belediye resen bu kişilere gönderecek olup mevcut süreler ciddi şekilde uzayacaktır.

3d) 60 ve 30 günlük süreler henüz verilmeden ve/veya bu süreler devam ederken taşınmazda bulunan tüm maliklerin ve kiracı/sınırlı ayni hak sahiplerinin tahliye etmeleri halinde ve yine elektrik, su, doğalgaz'da kesilmişse tahliye sürelerinin verilmesi veya verilmişse bitirilmesi beklenmeden yıkım yapılabilecektir.

3e) Mevcut yasal adreslere yapılan tebligatların yapılamaması, bila tebliğ olması hallerinde ilçe belediye başkanlığı ilanen tebligat yaptırmak zorundadır. İlanen tebligat yapılması halinde tüm taşınmaz için tahliye süresi bu ilanen tebligatın yapıldığı tarihten itibaren başlayacaktır.

• 4)UYGULAMA

4a) Mevcut taşınmaz ile ilgili arsa sahiplerinin apartman ve/veya site fark etmeyecek bir şekilde %100 ile anlaşmaları ve bu anlaşmayı Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya başka bir modelle inşaat yapım sözleşmesi haline dönüştürmeleri halinde uygulama sürecinde bahsedilen 6306 prosedürüne uygun toplantı yapmaları ve karar almalarına gerek bulunmamaktadır.

4b) Yukarıda bahsedildiği şekli ile apartman veya site içerisinde en az 1 malikin karara katılmaması, katılamaması gibi hallerin varlığı halinde 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2. Maddesindeki sürecin eksiksiz uygulanması zorunludur.

4c) 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2 maddesine göre;

4c1) SPK Lisanslı bir değerleme şirketinden rapor alınacaktır. (Bu rapor da mevcut değer ve arsa payına özgülenmiş değerin olup olmadığına dikkat edilmelidir. Yoksa buna göre rapor alınmalıdır)

4c2) Tüm arsa payı sahipleri bina ortak karar protokolünün düzenleneceği ARSA SAHİPLERİ TOPLANTISI'na usulüne göre davet edilmelidir. Noter'den davet zorunluluğu olmamakla beraber tebligatın yapılma şekli ve garantisi nedeniyle noterden davet önerilir. Ancak içeriği belgelenmek kaydı ile iadeli taahhütlü mektup, elden davet, o kişiye ait yasal e-mail adresi olduğu ispat edilmek kaydı ile e-mail yoluyla davet de mümkündür. (Yurt dışında oturanlar için yine davet zorunludur ancak pratik olarak toplantı daveti yurt dışı konsolosluğuna gidilerek oradan ihbarname-ihtarname gönderilmesi ile yapılırsa pratik bir süreç oluşur ve hızlı bir sonuç alınır aksi halde buradan toplantı daveti yapılması çok uzun zaman alacağı gibi ne zaman tebliğ edileceği bilinemediği için büyük risk taşır ve genel kurulun usulsüz olmasına sebebiyet verebilir.) Toplantı daveti vekaletnamesinde 6306 yetkileri içeren vekillere de yapılabilir. Yine biliniyorsa vasisi olanlar için hem vasi hem de asile tebligat yapılması zorunludur. Kararı vasi imzalayacaktır.

4c3) Yapılacak olan toplantı ile ilgili en çok sıkıntı yaratan konu 6306 sayılı yasaya ilişkin toplantı ile apartmanlarda yapılan Kat Mülkiyeti Kanuna ilişkin Olağan veya Olağanüstü toplantıların karıştırılmasıdır. 6306 sayılı yasa sadece kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda değil yapı kaydı olan tüm taşınmazlarda (arsa paylı taşınmazlar) uygulanan özel bir kanundur. Bu nedenle de ;

• 1)Kentsel dönüşüm yasası riskli yapı statüsüne giren veya riskli alan içerisinde kalan her binada uygulanabilir. Kat mülkiyeti kanunu ise kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar da uygulanabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm yasasında binanın kat irtifakı veya kat mülkiyeti olup olmamasının bir önemi yoktur. Risk analizi yapılıp riskli yapı ilan edilen her taşınmaz için uygulanacak olan prosedür 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasasıdır.
• 2)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında maliklerin 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2.maddesinde ki toplantıyı yapma zamanı riskli yapı statüsünün kesinleşme anıdır. Riskli yapı kesinleşmeden bu toplantı yapılamaz. Öncesinde yapılan toplantılarda oy birliği sağlanamamış ise geçerli değildir. Oysa ki Kat Mülkiyeti Kanunu olağan ve olağanüstü toplantı usullerini kanunda belirlemiştir. Belli zamanlarda olağan yine her zaman gündem belli olmak kaydı ile olağanüstü toplantı yapılabilir. Apartman malikleri binanın yıkılması konusunda heyet oluşturma, teklif toplamak gibi konular için kat mülkiyeti kanunu olağanüstü toplantı yöntemini kullanabilirler ancak 6306 sayılı yasa kapsamında karar almak için mecburen 6306 sayılı yasanın belirlediği toplantı usulüne uymak zorundadırlar ve bu toplantı riskli yapı kesinleştikten sonra yapılabilir. Riskli yapı tapudan gelen riskli yapı yazısına 15 gün içinde itiraz edilmişse itirazın reddinden sonra, itiraz edilmemişse 15.günün sonunda kesinleşir ve bu toplantı yapılabilir.
• 3)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantılarda gündemin Kat Mülkiyeti Kanununda olduğu gibi belli bir süreye kadar bildirilmesi ve tebligatın belli bir süre önce yapılması zorunluluğu yoktur. Yani kat maliklerine tebligatın yapılması şartı ile (tebligatın elden, iadeli taahhütlü, noter marifeti vb. ile yapılması halinde) toplantı her zaman yapılabilir. Toplantının yapılabilmesi için maliklere tebligatın ulaştırılması zorunludur. Kat mülkiyeti kanununa göre ise tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden gündemin ulaştırılması zorunluluğu vardır.
• 4)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu alınmak zorundadır. Değerleme raporlarında binanın mevcut durumu ve değeri ile arsa payı değerleri yer almak zorundadır. Kat mülkiyeti kanunu kapsamında böyle bir zorunluluk yoktur.
• 5)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı bina arsa malikleri/hak sahipleri toplantısıdır. Bir dairede %1 veya daha az hissesi olanlar da toplantıya davet edilmek zorundadır. Karar alırken de bu hissedarların hepsi farklı istikamette oy kullanabilirler. Yani bir dairede hissedarların bir kısmı bir projeye bir kısmı başka bir projeye oy verebilirler. Kat mülkiyeti kanununda yapılan toplantılar bağımsız bölüm malikleri toplantısıdır. Bu toplantıda hisseli yapıdaki taşınmaz sahipleri aynı yönde oy kullanmazlarsa oyları geçerli kabul edilmez. Yani bir taşınmazda hisseli mülkiyette bir hissedar evet diğer hissedar hayır oyu kullanırsa o oy geçersiz kabul edilir.
• 6)Kentsel dönüşüm yasası ile ilgili yapılacak olan toplantılarda toplantı nisabı yoktur. Toplantıya gelenlerin arsa payı toplamının 2/3 ile karar verecek yeterlilikte olmaları esastır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılacak olan toplantılarda birinci toplantıda kat maliki sayısının en az bir fazlası olması gerekir ve yok ise birinci toplantı ile en az 7 günlük ara verilerek ikinci toplantı yapılır.
• 7)Kentsel dönüşüm yasasında vekaletnamelerin 6306 sayılı yasa kapsamında hazırlanması ve yine bu yasa ile ilgili “toplantıya katılma, oy kullanma" yetkilerini açıkça içermesi ve noterden düzenlenmesi mecburidir. Kentsel dönüşüm yasasında bir kişi dilediği kadar arsa payı sahibinin vekaletini alabilir. Kat mülkiyeti Kanununda vekalet için noter mecburiyeti yoktur. Adi yazılı bir kağıda vekaletname ile genel kurula katılım yetkisi verilebilir. Kat mülkiyeti kanununda bir kişi belli sayıda vekaletname ile genel kurula katılabilir.
• 8)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantıda alınan kararlar Bina Ortak Karar Protokolü adı verilen bir metne yazılacaktır. Kat mülkiyeti kanunu ile ilgili genel kurul kararları karar defterine yazılır.
• 9)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmaz için yapılacak olan genel kurulda
• a)Divan heyeti seçilir
• b)Genel kurulda verilecek olan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları içeren) sunulur
• c)SPK lisanslı değerleme raporu okunur. İsteyen arsa payı sahibi /hak sahibine bu rapor verilir
• d)Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3'ü ile karar alınır. Alınan karar inşaat firmasına, yapım şekline ve projeye yöneliktir.
• e)Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir.

4c4) Bina ortak karar protokolünün düzenleneceği toplantı yukarıda belirtilen usul ve esaslar kapsamında yapılacak ve arsa payı çoğunluğunun 2/3 ile karar alınacaktır. 2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (kat karşılığı, hasılat paylaşımlı, eser sözleşmesi yani kendin yık kendin yap modeli ve vb modeller ile) müteahhittin kim olacağına ve projeye karar vereceklerdir. Bu hususları içeren toplantı tutanağının her sayfası maliklerce imzalanacaktır. Karara katılmayan veya katılmak istemeyenler tutanak altına itirazlarını yazabilirler.

4c5) Toplantıya katılmayan/katılamayan/katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse alınan kararlara katıldıklarına yönelik Noter Muvafakatnamesi imzalayacaklardır.

4d) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında karara katılmayan 1/3'e toplantı sonrasında noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenmek zorundadır. Bu ihtarname ekine ;

1) Genel kurulda alınan bina ortak karar protokolü,

2) SPK lisanslı değerleme şirketinin değerlendirme raporu sonuç kısmı,

3) Kabul edilen kat planlarını da içerir proje ve

4) Maliklerce imzalanmış veya imzalanacak Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi/veya hangi modelle yapılıyorsa ona dair diğer sözleşmelerin örneği/toplantıya vekaletnameler ile katılım sağlanmışsa o vekaletnamelerin örnekleri eklenmelidir.

4e) Karara katılmayan 1/3'ün arsa payı açık arttırma sureti ile satılacaktır. Açık arttırma sureti ile satış için taşınmazın yıkılması zorunluluğu artık yoktur. Açık arttırma komisyonu satış değerini arsa değeri üzerinden belirleyecek ve o taşınmazda bulunan tüm hak sahiplerine iadeli taahhütlü mektup veya 7201 sayılı tebligat kanununa göre gönderecektir. Açık arttırma satışında;

4e1) Açık arttırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Müteahhit de o taşınmazda pay sahibi olması halinde açık arttırmaya katılabilir.

4e2) Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalacaktır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa bu payı belirlenen değer üzerinden Hazine satın alacaktır.

4e3) Açık arttırmaya karara katılmayan 1/3 gelmişse ihale mutlaka tamamlanacak 1/3'e de 2/3 çoğunlukla alınan karara iştirak edip etmediği sorulacaktır. Karara katılmak isterse ihale sonuçlandıktan sonra bir süre verilerek notere gitmesi ve sözleşme ile eklerini imzalaması istenecektir. Belirtilen süre içerisinde sözleşme ve eklerini imzalayan 1/3 için yapılan ihale iptal edilecek eğer gelmez ve imzalamazsa tamamlanan ihalenin gerekleri yani ihaleden satın alanın bedeli ödemesi, ÇŞB il müdürlüğünün de satışı tapu da tamamlaması sağlanacaktır.

4e4) İhale sonrasında karara katılmak isteyen 1/3 sözleşmeyi noterden imzalayıp ihaleyi iptal ettirse de 90 günlük süre içerisinde sözleşme ve eklerini iptal ederse ihalede en fazla peyi ileri sürene ihale tekrardan teklif edilecektir. Almazsa sırası ile en fazla pey sürene satış yapılacaktır. Kötü niyetle süreci uzatmak isteyen 1/3 açısından bu 90 günlük süre içinde yapacağı girişim evini kaybetme riski taşır.

4f) Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü ayni ve şahsi hak yeni taşınmaza nakledilecektir. Bu kapsamda her türlü şerh ve haciz, ipotek gibi işlemler için muvafakat alınması zorunluluğu kaldırılmıştır. Tapu kaydı üzerinde bulunan yürütmeyi durdurma veya ihtiyati tedbirlerin ise mahiyetleri önemlidir. Yıkıma yönelik yürütmeyi durdurma ve ihtiyati tedbirler açık arttırma satışına engel olmayıp yıkımı durduracak, tüm işlemlerin durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir veya yürütmeyi durdurma kararları ise işlemleri olduğu yerde durduracak ve kaldırılıncaya kadar bu durum devam edecektir. Yine arsa üzerinde yapılacak olan her türlü terk, tevhid, ifraz, ihdas ve diğer işlemler için artık 2/3 ile karar almak esastır. Birden fazla parselde uygulama yaparken tevhid için her parselde 2/3 ile karar almak ve yine bu parsellerin 2/3 ile tevhid kararı vermeleri yeterlidir. Bu işlemlerin ÇŞB eliyle yürütülmesi esastır.

Site Yönetim Planı Hazırlamada 10 Adım

Konut Siteleri Yönetimleri, site yönetim planı hazırlarken aşağıdaki maddelere uymamaları, site yönetiminde sıkıntı çekmemeleri önemle taviye edilir.

Site Yönetim Planı, aslında kat malikleri arasındaki sözleşme niteliğinde hukuki bir plandır. Bu plan, kat irtifakı başvurusu esnasında irtifak sahiplerince, genellikle de oy birliği ile (irtifak sahiplerinin en az 4/5 oyu ile) hazırlanır ve tapu idaresine şerhle verilir. İçeriği ise; yönetim ve denetim kurullarının nasıl oluşacağı, giderlerin nasıl paylaşılacağı, kurullar ve toplanma zamanları ve kararların alınma nisabı başta olmak üzere Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olan diğer maddelerden oluşur.

Site yönetimleri mevzuatı genel olarak 634 sayılı Kat mülkiyeti kanunundan alınmakla beraber, asıl ve siteye özel Mevzuat Yönetim Planıyla oluşturulur. Bina inşaatında oluşturulan geçici yönetimi ve kat irtifakı üzerinden tapu idaresine yönetim planını şerh ettiren müteahhitler bu planı hazırlarken Site Yönetim Danışmanlarına danışarak hazırlamaları, hazırlanan planın hem kanuna uygunluğu, hem de planda herhangi bir açıklık bulunmaması açısından önem arz etmektedir.

Site Yönetim Planı hazırlarken dikkat edilecek gereken en önemli konular şöyledir.
1. Site Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere hiç bir yasaya muhalif bir madde içeremez, içermesi durumunda bu maddeler yok hükmündedir.
2. Site Yönetim planı, hukuki bir sözleşme olmanın yanında mali-idari-sosyal boyutları da içeren bir plan olmalıdır.
3. Site Yönetim planı, site yönetiminin anayasası gibi düşünülerek hazırlanmalıdır.
4. Site Yönetim planı farklı bir yerden direk alınıp kullanmak sıkıntılar doğurabileceğinden, en ince ayrıntısına kadar siteye özel bir plan olmalıdır.
5. Site yönetim planında anlaşılır bir dil kullanılarak, günümüz Türkçesi ile yazılmalıdır.
6. Yönetim planında, kanunun amir maddelerinin yanında bulunan ek tavsiye niteliğindeki maddeleri net olarak belirtilmeli ve herhangi bir tereddüte yer bırakılmamalıdır.
7. Yönetim planını oluşturulurken yazılacak maddeler, sitedeki yaşayan sakinlerin yaşam kültürü düşünülerek kurgulanmalı, plan uygulanmasına çok büyük katkı sağlayacağı kesindir. Aksi taktirde pratikte uygulaması olmayan resmi bir evraktan öteye gidemeyen bir plan durumunda olur.
8. Yönetim planı, kat malikleri ve site sakinlerin yaşamasını zorlaştırmaktan ziyade kolaylaştırmaya yönelik olmalıdır.
9. Yönetim planında, kat malikleri ve site sakinlerinin olası uyuşmazlıklarını giderme amacıyla bir uzlaşma kurulu oluşturulmalı.
10. Yönetim planı kurgulanırken, sürdürülebilir, sakinlerin memnuniyeti ve emlak değerinin artışını sağlamasına yardımcı olacak bir düşünce üzerine kurulmalıdır.

Binalara Panjur Taktırmak Yasak mı?

Apartman ve sitelerde oturan bazı bağımsız bölüm sahipleri, gerektiğinde penceresini panjurla kapatmak isteyebilmektedir. Ancak alınan bazı yönetim kurulu kararları ile panjur taktırmak yasaklanabilmektedir. Peki, buna rağmen panjur taktırmak istersek bize sonuçları nasıl olur?

Panjur taktırmak yasak mı?

Panjur montajı yapıldığında ortaya çift taraflı bir sonuç çıkmaktadır. Bu durum, malikin kendi bağımsız bölümünün güvenliğini arttırırken, diğer bağımsız bölümleri tehlikeye sokabildiği durumlar ile karşılaşılmaktadır.

Bu nedenle kimi apartman ve siteler, yönetim kurulu kararı ile panjur taktırılmasını yasaklayıcı kararlar alabilmektedir. Peki, apartman veya sitede alınan bu karara rağmen panjur taktırmak Yasal mı? Bu konu hakkında bize emsal olabilecek olan örnek Yargıtay kararına bakmak gerekmektedir;

Yargıtay 18’inci Hukuk Dairesinin

2004/2179 

E., 2004/2940 K. sayılı ve 

12.4.2004 tarihli Kararı: 

"...Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinde kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur tutulmuş ve bunlardan birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması yasaklanmıştır. 

İlgili yasanın bu hükmüne göre normal koşullarda kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de, Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzeyine düz ve düşey demir parmaklık takılmasının güvenlik açısından zorunlu olduğunun yerinde saptanması halinde yapılan imalatın ( parmaklığın veya panjurun ) diğer bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye düşürmeyecek biçimde yapılmasına izin verilmektedir..." şeklindedir. 

Yukarıda yer alan Yargıtay Kararı gereğince; parmaklığın dairenin güvenliği için zorunlu olması ve diğer dairelerin güvenliğini tehlikeye düşürmemesi halinde yapılabilmesine izin verilebilmektedir.

Bir Satışın Muvazaalı Olmadığı Nasıl İspat Edilir ?

Bir Satışın Muvazaalı Olmadığı Nasıl İspat Edilir ?
Muvazaa, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaratılmış gerçek dışı bir anlaşmadır. Bu sahte anlaşma, taraflar arasında herhangi bir hüküm ya da sonuç barındırmaz ve tarafların gerçek iradeleriyle örtüşmez. Borcu dolayısıyla evini kaybetmek üzere olan kişinin bunu engellemek amacıyla evini bir tanıdığına satmış gibi göstermesi, bir/birkaç mirasçısının mirastan mahrum kalmasını isteyen kişinin  mal kaçırma yoluyla taşınmazlarını tek bir mirasçısına devretmesi gibi durumlar muvazaalı satışlara örnektir. Yani muvazaalı satışlar üçüncü kişileri aldatma amacıyla gerçekleştirilen ve gerçeği yansıtmayan satışlardır.

Ortada muvazaalı bir satış varsa ve satışın muvazaalı olduğunu ispat etmek mümkünse, satışın iptali için tapu iptali davası açılabilmektedir. Tapu iptali davası için tapu kayıtları getirtilir, kayıt sebepleri araştırılır, tarafların şahitleri dinlenir ve keşif yapılır. Bilirkişi mütalaası da alındıktan sonra dava karara bağlanır. 

Muvazaa iddiasıyla açılan tapu satış davalarında satışın muvazaalı olduğunu kanıtlamak kadar muvazaalı olmadığını kanıtlamak da önemlidir. Çünkü yapılan satışlar her zaman muvazaalı olmayabiliyor. Peki, satışın muvazaalı olmadığı nasıl ispatlanır ?

İddia edilen muvazaanın türüne göre veya davanın açılma sebeplerine göre farklı beyanlar sunulabilir. Burada unutulmaması gereken temel nokta satışın gerçek bir satış olduğunu ispat edebilmenin önemidir. Mesela murisin ( miras bırakan kişi ) mal kaçırma amacıyla muvazaalı satış yaptığı iddia edildiğinde, murisin paraya ihtiyacı olduğu için satışı gerçekleştirdiğini belgelerle beyan etmesi önemlidir. Yine bu tür davalarda miras bırakan kişinin sözlü beyanları ve bu beyanların tanıkları da önem arz etmektedir. Miras bırakacak kişi mirasçılarını mirastan mahrum edeceğine dair bir beyanda bulunmamışsa bu da muvazaanın olmadığını öne sürmek için kullanılabilir.
Satışın muvazaalı olmadığını ispatlamak için kullanılabilecek en işe yarar yöntemlerden biri ise satış işleminin gayrimenkulun gerçek değerinde yapıldığını göstermektir.

Ev Satarken Gelir Vergisi Ödenir Mi ? 2016 Ev Sattıktan Sonra Gelir Vergisi

Ev Satarken Gelir Vergisi Ödenir Mi ? Ev Sattıktan Sonra Gelir Vergisi

Ev , arsa , bina gibi gayrimenkullerin satış işlemlerinde devlete bazı vergiler ödenir. Bu vergilerden alıcı ve satıcılar ayrı ayrı sorumludur. 

Ev Satışında Gelir Vergisi Verilir Mi ? 

Gelir vergisi , gelir beyanında bulunan kişilerin ödemesi gereken bir vergi türüdür. 

Peki , evini satan kişi gelir vergisi öder mi ? Ev satarken kimler gelir vergisi ödemek zorundadır ? Gelir vergisi ne zaman ve nasıl ödenir ? 

Evini, arsasını satan herkes Gelir Vergisi ödemek zorunda diye bir zorunluluk yoktur. 

Peki Kimler Satışta Gelir Vergisi Öder ? 

Gayrimenkul satışında ödenen gelir vergisi , Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi olarak geçmektedir. Bu vergiyi ödeme zorunluluğu , gayrimenkulü satın alan bir kişilerin , gayrimenkulu satın aldığı yıldan itibaren 5 yıl içerisinde satıp , bu satıştan gelir ( kazanç ) elde etmesiyle oluşur.

Örneğin 2014 senesinde bir ev aldınız ve 2016 yılında bu evi satmak istiyorsunuz. Eğer elde ettiğiniz kazanç devletin belirlediği limitleri aşıyor ise bu kazancın vergisini ödemekle yükümlüsünüz.

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Hesaplamak İçin Tıklayınız

Devletin belirlediği bu sınıra İstisna Bedeli deniyor. İstisna bedeli her sene yeniden hesaplanan bir değer olup bu değerin altında kazanç elde edenler vergi ödemiyor. 

Yılda 2 eşit taksite ödenebilen gelir vergisinden , aşağıda belirtilen masraflar düşülebiliyor : 

- Satışı yapılan mal ve hakların maliyet tutarı 

- Satış nedeniyle yapılan ve satıcıya ait giderler,

- Ödenmiş vergiler

- Ödenmiş harçlar

2016 Senesi İçin Gelir Vergisi İstisnası Nedir ? 

Her sene belirlenen Değer Artış Kazanç Vergi İstisnası , 2016 senesi için 11.000 TL olarak belirlendi. 

Yani , 2016 senesinde yapılan satışlarda 11.000TL ‘ye kadar kazanılan gelirler için vergi verme zorunluluğu bulunmamaktadır. 

Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı ve 2016 Değeri Nedir ?

Ormanda İnşaat Yapılır mı ?

Ormanda İnşaat Yapılır mı ?

Resmi Gazete'de 4 Mayıs 2016 tarih ve 29702 sayı ile yayımlanarak yürürlüğe giren; Hususi orman ve hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ormanlar yönetmeliğine göre ormanda inşaat yapılır mı?

Yayınlanmış olan bu yönetmelik ile, 25/4/2002 tarihli ve 24736 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Özel Ormanlarda ve Hükmi Şahsiyeti Haiz Amme Müesseselerine Ait Ormanlarda Yapılacak İş ve İşlemler Hakkında Yönetmelik yürürlükten kaldırıldı.                                           

Peki yeni yürürlüğe giren yönetmelik gereğince ormanda inşaat yapılır mı? Ormanda inşaat izni ne kadardır?

Ormanda İnşaat !

Yayınlanmış olan kanunun 52’nci maddesi kapsamında şehir, kasaba, köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerlerdeki hususi orman alanlarında; Kanunun 17’nci maddesince izin alınarak ve yatay alanın %6’sının (yüzde 6) üstüne çıkmamak  koşuluyla onaylı imar planlarına uygun yapı inşa edilebilir.

İnşaat esnasında orman niteliğindeki doğallığın bozulmamasına dikkat edilmesi koşuluyla , ormanın kapalılığı ve alanın topoğrafik yapısı dikkate alınmalı ve orman içi açıklıklardan , bozuk orman arazilerinden maksimum faydalanılması şartıyla uygun alanlarda inşaat izni verilir.

İlgili kanunun 17’nci maddesine göre; Enerji nakil hattı, haberleşme, su isale hattı, doğalgaz hattı, kanalizasyon, yol şebeke planındaki yollar ile Kanunun genel kamu hizmetlerine yönelik izinler %6’lık (yüzde 6) alana dahil edilmez.

Yayınlanmış olan Kanunun Ek 9 uncu maddesinin dördüncü fıkrasına göre ,Hususi ormanlarda ve hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ormanlarda yükseköğretim kurumlarının eğitim ve araştırma maksatlı tesislerine ve izin verilen bu alan içinde izin sahibi yükseköğretim kurumuna veya Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Genel Müdürlüğüne yurt yapılması maksadıyla izin verilebilir. 

İnşaat izni verilen alanda yapılması düşünülen yol ve açık olarak düzenlenen; otopark, garaj, havuz, spor alanları ve benzeri tesisler ile enerji nakil hattı, su isale hattı, haberleşme, doğalgaz hattı, kanalizasyon gibi her türlü altyapı tesisleri ve yine Kanunun 17’nci maddesine göre genel kamu hizmetlerine yönelik verilen izinler hariç olmak üzere, binaların taban alanları toplamı, izne konu orman sayılan alanın yüzde on beş (yüzde 15)’ini geçemez.

Yapılacak olan bina ve tesislerin ulaşımında öncelikle yol şebeke planı dâhilinde yapılan yollar kullanılır. Yapılan bu yollar ve ilave yapılması zorunlu olan yollar, yapılacak alt yapı tesisleri, genel ormancılık faaliyetlerinin yerine getirilmesi için de kullanılır.

Bu Yönetmelik kapsamında Bakanlıkça verilecek izinlerde orman sahiplerinin muvafakatiyle Genel Müdürlükçe belirlenen yükümlülüklerden orman sahibi ile izin sahibinin müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarına ilişkin noter onaylı taahhütname alınır.

Yapılacak olan inşaatların yeraltına inşa edilmesi planlanan tesislerinin yüzeye isabet eden izdüşümleri için izin alınır. Dört metrenin altında inşa edilecek tesisler yüzde altılık (yüzde 6) alana dâhil değildir.

Orman Kanununun 52’nci madde ve Ek 9’uncu madde dördüncü fıkrası kapsamında Hususi orman alanlarında yapılaşma izninin birlikte kullanılmasının istenilmesi halinde binaların taban alanları toplamı, izne konu orman sayılan alanın yüzde on beş (yüzde 15)’ini geçemez.

Velaket / Vekaletname Nasıl Olmalıdır ? ( Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde )

Velaket / Vekaletname Nasıl Olmalıdır ? ( Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde ) 

1. Noter yada konsolosluk tarafından ‘ DÜZENLEME ‘ olarak tanzim edilmelidir. 

2. Vekalet veren kişinin kimliği , nüfus cüzdanı kayıtlarına göre tespit edilmiş olmalıdır.

3. Vekalet veren kişinin fotografı son 3 ay yada daha yakın bir tarih içerisinde çekilmiş olmalıdır.

4. Verilen yetki / yetkiler açık ve tam olarak anlaşılacak bir şekilde belirtilmelidir. 

5. Düzenlenen vekaletname başka bir vekaletnameye dayanıyorsa , bu durum açıkca belirtilmelidir.

6. Vekaletname üzerinde yapılan düzeltme , çıkıntı vb. şeyler imza ve mühür ile onaylanmalıdır.

7. Vekalete konu taşınmaz vekil tarafından satın alınıyor ise , vekilin bir başkasını vekil tarafından satın alınabileceğinin açık bir şekilde belirtilmesi , satış bedelinin malike ödendiğinin belgelenmesi gerekir.

8. Vekaletnamede verilen yetkinin ölümden sonra da geçerli olacağı belirtilmemişse , temsil yetkisi ölümle beraber sona erer.

9. Birden çok vekil tayin edilmek istenirse , temsil yetkilerinin birlikte veya ayrı ayrı kullanılacağının vekaletnamede belirtilmesi gerekmektedir.

Bu husus belirtilmemiş ise tüm vekillerin beraber temsile yetkili oldukları düşünülür.

10. Düzenleme tarihi gayrimenkulun elde edilmesinden önce düzenlenmiş olan vekaletname ile temsil yetkisi mümkün değildir. Bu durumda vekaletnamede bundan sonra edinilecek gayrimenkuller içinde temsile yetkili olduğu belirtilmelidir.

11. Eğer vekaletname Tapu işlemlerinde kullanılacak ise Baba Adı ve Doğum Tarihinin yazması zorunludur.

12. Atılan imzadan doğacak her türlü yarar ve zarar vekalet verene aittir. Tüm vergisel yükümlülükler , hukuki yaptırımlar , doğacak tazminatlar vekalet verene aittir

Anasayfa Haberler Bilgi Bankası Listeler Sözleşme / Dilekçe Hesaplamalar Diğerleri Yazılarda Ara ... Ara Kiraya Yapılan Fazla Zam İçin Nasıl İtiraz Edilir ?

Kiraya Yapılan Fazla Zam İçin Nasıl İtiraz Edilir ?

Kira sözleşmelerinin yenilendiği dönemlerde kiracı ve ev sahibinin kira artış bedeliyle alakalı sorun yaşaması sıkça karşılaşılan bir sorun. Bazı ev sahipleri kira bedelini kafasındaki rakamlara göre yukarı çekmek isterken çoğu kiracı zamla alakalı herhangi bir cümle duymaya dahi tahammül edemiyor. Aslında, kira bedeliyle alakalı bu tür sorunların tamamı Borçlar Kanunu tarafından çözüme ulaştırılmış durumda.

Yasal olarak; yenilenen kira sözleşmesiyle beraber yapılabilecek kira artışı, bir önceki yıla ait üretici fiyat endeksi( üfe )ndeki artış oranını geçemiyor. Yani çoğu kiracının istediği gibi zam söz konusu olmadan yenilenecek bir kira sözleşmesini talep etmek kanunen mümkün değil ancak ev sahibiniz geçen yılki üfe artış oranının üzerinde bir kira artışı talep ettiğinde yasal olarak itiraz etme hakkınız doğuyor. Bu halde, üfe artış oranının üzerinde yapılan kira zammı için nasıl itiraz edilebilir ?

Kanunen izin verilen oranların üzerinde bir zam yapılmışsa; mağdur taraf olan kiracı, kira bedelinin tespiti için dava açarak zamma itiraz etmiş oluyor. Kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılacak bu dava söz konusu taşınmazın bağlı olduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden açılıyor. İtiraz davasını açmak her zaman için mümkün.

Bu dava, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden otuz gün önceki bir tarihte ( en geç otuz gün ) açılırsa veya
 ev sahibi bu süre içinde kiracıya kira bedeline zam yapacağı konusunda yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı etkilemektedir.

Ev sahibinin kira dönemi bitmeden önce kiracıya yeni ve zamlı bir sözleşme imzalatması kanuna aykırıdır. Bu durumda kiracı Sulh Mahkemesi'ne başvurabilir ve mahkemece belirlenecek kira bedelini öder. Mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur.

Eşin Rızası Olmadan Ev Satılabilir Mi ?

Eşin Rızası Olmadan Ev Satılabilir Mi ?

Eşlerin evlilik birliği içinde, çocuklarıyla birlikte ikamet etme amaçlı oturdukları ev Aile Konutu olarak tanımlanmaktadır. Eşlerden birinin maliki olduğu ya da kira yoluyla edindiği konutlar da aile konutu olabilmektedir. Yani evin kira olması aile konutu olmasına engel değildir.

Bir yerde aile konutundan bahsedilebilmesi için orda evlilik birliğinin olması gereklidir. Boşanmalar sonrasında evlilik birliği ortadan kalktığı için, evde yaşayan kişiler değişmese bile orda aile konutundan bahsedilemez. 

Ya , eşlerden birinin izni alınmadan da aile konutu satılabilir mi?

Aile olarak birlikte yaşanılan ev, eşlerden birinin rızası olmadığı taktirde satılamaz. 

Eşin rızası olmaksızın yapılan satış işlemleri, yargı yoluyla iptal edilir ve hukuken tamamen geçersiz olur. Bu tür durumlarda tapunun üzerinde bulunacak "aile konutu" ibaresinin önemi vurgulansa da birçok davada tapu üstünde "konutun aileye ait olduğu" belirtilmese bile, eş rızası bulunmadan satış yapılamayacağı yönünde karar verilebilir.

Süreci daha ayrıntılı olarak anlatmak gerekirse; oturduğu konutun satışına rızası olmayan eş, mahkemeye başvurabilmektedir. Eğer rızası olmayan eş mahkemeye başvurup rızası olmadığını belirtmezse ve satışın durdurulmasını talep etmezse, şatışa izin verdiği anlamına gelir. Tapu daireleri konut satım işlemi öncesinde eşin rızasının olup olmadığına dair bir belge istemez ancak hukuken birlikte yaşanılan ortak ev için iki tarafın da söz hakkı vardır. Mahkemeye başvurulduğu taktirde söz konusu evin satışını durdurmak mümkündür. Buna karşın eşinin rızasını alamadığı için konutunu satamayan malik de hâkimden, eşinin haksız olduğuna dair bir karar vermesini talep edebilir. Böyle bir durum karşısında hâkim, satışa rıza vermeyen tarafı haksız bulursa, satış işlemi sorunsuzca yapılabilmektedir.

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine göre başka önemli bir nokta da kirada oturulan evde eşlerden birinin karşı tarafın rızasını almadan kira sözleşmesini feshedemeyeceğidir. Yani kira kontratı da eşlerin izni olmadan iptal edilemiyor.

Emlakçı Bankadan Komisyon Alır Mı ? Emlakçı Banka Komisyonu Nedir ?

Son zamanlarda giderek yaygınlaşan Emlak Komisyon çeşitlerinden biri de bankalardan alınan emlak komisyonlarıdır. Piyasa haraketliliği ve konut kredilerinin büyük önem kazanması ile bankalar emlakçılar ile sıkı bir iş birliğine girmiş bulunmaktalar.

Emlakçıların bankalardan aldıkları komisyonlar banakadan bankaya farklılık göstermektedir. Bazı bankalar, belli bir müşteri kotasını doldurma şartı ile lüks otomobiller vaat etmektedir. Aracın tüm  bedeli banka tarafından karşılanır. Bunun dışında bin de beş gibi
oranlar bankaların yaklaşık olarak kullandığı oranlardandır. Emlakçıların talep ettikleri oranlar da göz önünde bulundurulur. Ücret konut kredisinin kullandırımı ile emlakçıya hemen ödenir.

Konut Kredisi Getir , Komisyonu Al !

Banka - Emlakçı dostluğu son bir kaç yıl öncesine kadar aslında bu kadar yaygın değildi. Şöyleki bankacılar emklakçıların getirdikleri müşterilere çok da kredi vermek istemezlerdi. Sektörün geldiği rekabetçi ortam ve konut kredisinin uzun süreli müşteriyi bankaya
bağlayıcı özelliği ve emlakçıların müşteriye daha kolay ulaşabilme özelliği bankayı ve emlakçıları birbirine yakınlaştırmıştır. 

Bu işbirliği ile Emlakçılar Bankalar için değerli bir müşteri kaynağı oldu. 

Bankalar verdikleri komisyonların fatura edilmesini isterler. Bu sebeple Emlakçılar aldıkları komisyonu ' Hizmet Bedeli ' gibi bir açıklama ile fatura etmektedirler.

Tabi bu uygulamayı kötüye kullananlarda yok değil ! Bazı Emlakçılar Bankacı gibi çalışarak kredi dağıtmaktadır. Hatta kredi skoru düşük olan müşterilere kredi veren emlakçılar bile bilinmektedir. Bu işlem karşısında %10 komisyon alan Emlakçılar , ihtiyacı olan müşterilere yüksek faizle kredi vermektedir.

Miras Vergisi Nedir ? Kaç Sene Ödenir ?

Miras ( İntikal  , Veraset ) vergisi ,  ölüm ya da bağış şeklinde bir kişinin mülkiyetinin başkasına geçmesi ile ödenen vergidir.

Ölen kişinin mükelleflerin 4 ay içerisinde beyanname vermeleri gerekir.

Ölüm Türkiye’de , müfellefler yurtduşında ise bu süre 6 ay dır.

Ölüm Yurtdışı , mükellefler de yurtdışında ise bu süre 8 aya kadar çıkar.

Gaiplik durumunda ise , karar ölüm siciline işlerse , bu tarihten sonra 1 ay içerisinde beyanname verilmelidir.

Miras Vergisi Kaç Sene Ödenir ?

Miras vergisi toplamda 6 kere ödenir. Her sene Mayıs ve Kasım aylarında 2 taksit olarak toplamda 3 sene ödeme yapılmak zorundadır.

Miras , Veraset ( İntikal ) Beyannemesi İçin Hangi Neler Gereklidir ?

Beyanname yapılırken , beyanneme ile birlikte aşağıdaki evraklar gereklidir : 

- Veraset ilamı (Mirasçılık Belgesi) 

- Vasiyetname

- Borç ve masraflara ait belgeler 

 -Ticari bilanço ve gelir tablosu

 -Gayrimenkuller için, tapunun fotokopisi ve emlak vergisi değerini gösteren ilgili belediyeden alınmış bir belge 

- Ölüm ve Mirasçılık Bildirimi