Gayrimenkul Sektörü İçin Emlakçı Yasası Çıkmalıdır

Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor.

Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen Gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor. İnşaat yapımcısı, yani müteahhiti, arazi geliştiricisi, hukukçusu, mimarı, mühendisi ve her türlü sektör bileşeni bu alanda çalışıyor ve payını da alıyor.

Sektörün belki de en önemli unsurlarından birisi olan ve Gayrimenkul alım-satımının başlatıcısı niteliğinde olan Emlakçıların veya bir başka deyişle gayrimenkul danışmanlarının maalesef ki ülkemizde hukuksal olarak bir tanımları bulunmamaktadır.

Eski Türk Ticaret Kanununda tellal olarak değerlendirilen Emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının yeni Türk ticaret Kanununda simsar olarak nitelendirilmeleri mesleklerine yapılan büyük bir haksızlıktır. Simsar olarak nitelendirilmenin dışında da emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hiçbir hukuki tanımlarının olmayışı, hak ve sorumluluklarının bir kanun nezdinde değerlendirilmemiş olması ise büyük bir hatadır.

İnşaat yapımında müteahhitin belki de en önemli yardımcısı emlakçı-gayrimenkul danışmanlarıdır. Yine tüm taşınmazlarda kiraya verme, 2.el gayrimenkullerin satışında da yine emlakçı-gayrimenkul danışmanı sektörün en önemli aktörlerinden birisidir. İşte bu kadar önemli bir mesleğin bir yasasının olmayışı bu sektörü merdiven altı tabi ettiğimiz bir gayriresmi alana itmektedir.

Mahallede bulunan bakkal, hiçbir belgesi oda kaydı olmayan bir kısım vatandaşta emlak aracılık işi yapmakta ve bu şekilde emlakçı-gayrimenkul danışmanına olan güven ciddi şekilde zedelenmektedir. Oysa ki bu işi tüm aşamalarından geçerek yapan, oda kaydını yaptırmış ve resmi olarak sözleşmeleri ve faturalarını kesen, müşteri memnuniyetini hedef alan emlakçı-gayrimenkul danışmanları da bu gibi kişiler nedeniyle haksız bir şekilde cezalandırılmaktadır.

Gayrimenkul sektörünün en önemli aktörlerinden olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüye kavuşması için TBMM'de bulunan "Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Lisanslı Emlak Müşavirliği" yasa tasarısının bir an önce yasalaşması şarttır. Mütekabiliyet, 2B, Afet yasalarını çıkarmış olan ülkemizde bu Yasalar ile oluşacak taşınmazları satacak olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki bir statüye kavuşturmak ülke imajı açısından da elzemdir. Bu yasa tasarısı yasalaşır ise;

a) Lisans sınavına girerek sınavı kazananlar işyeri açabilmek için emlak müşaviri, işyeri açan emlak müşavirlerinin yanında çalışabilmek için de emlak komisyoncusu ünvanını alacaklardır. Emlak müşaviri uygulamada emlak brokerı emlak komisyoncusu da emlakçı-gayrimenkul danışmanı olarak kullanılmaktadır.

b) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı, kamu hakkından mahrum olmayan daha da önemlisi Türk Ceza Kanunu'nun dolandırıcılık, emniyeti suiistimal, hırsızlık, görevi kötüye kullanma, rüşvet, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, kaçakçılık gibi suçlardan ceza görmemiş olanlar emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilecek.

c) Emlak müşaviri yani gayrimenkul brokeri olabilmek için 4 yıllık üniversite okuma şartı getirilmekte, yine emlak komisyoncusu yani emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilmek için de lise mezunu olma şartı getirilecektir.

d) Hem emlak müşaviri-Broker hem de komisyoncu-emlakçı olabilmek için lisans sınavına girmek ve lisans almak şart olacaktır. Yine ilgili esnaf odasına kayıt zorunlu hale getirilecektir.

e) Emlak Müşavirleri açtıkları işyerlerini odaya bildirecekler ve lisanslarını
yine işyerinin görünür bir yerinde müşterilerinin göreceği şekilde asacaklardır. Bir emlak müşaviri kendi adına bir işyeri açabilecektir. Emlak müşaviri ve komisyoncusu lisansları şahsa bağlı olup devredilemeyecek ve kiraya verilemeyecektir.

f) Lisans sınavını yapan kurul aynı zamanda her emlakçı için bir sicil kaydı
tutacak ve bu sicil kaydı üzerinden yapılan şikayetler değerlendirilecek ve hatta sicil kaydı iptal edilerek emlak işi yapması engellenebilecektir.

g) Yabancı ülkelerden gelmiş şahıslarda lisan veren kurulun onayı ile
Türkiye'de emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilecektir.

h) Emlak Müşavirleri ve komisyoncuları yasa tasarısına göre; alım-satım ve
Kiralama konusunda faaliyette bulunacak, bu faaliyetlerle ilgili özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti vereceklerdir.

i) Emlak müşavirleri ise gayrimenkul hizmetine yönelik inceleme, araştırma
ve raporlama hizmeti de verebilecekler ve bilirkişi hizmeti yapabileceklerdir. Komisyoncular bu işleri yapamayacaktır.

j) Emlak müşavirleri lisanslı olarak faaliyetlerini sürdürecekler ve şirket
kurmak istediklerinde en az 200.000 TL. sermayeli Anonim Şirket kuracaklardır. Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının
yaptıkları işlerden sorumlu olacaklardır. Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklardır.

k) Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tapunun yaptığı resmi senet düzenleme işlemlerini yapabileceklerdir. Buna göre tapunun onayından geçmek üzere alım-satım ve her türlü ayni şahsi hak devri bu şirketler vasıtası ile gerçekleştirilebilecektir. Şirketin zorunlu olarak çalıştırmak zorunda olduğu sözleşmeli veya kadrolu avukatta bu resmi senet veya belgenin altına imza atacaktır.

l) Büyük şirketlerin kurmuş olduğu bayi ve franchising sistemi tasarı ile yasal hale gelmiş olacaktır. Buna göre bayiler ve acenteler bağımsız işletmeler olacaklar sorumlulukları kendilerine ait olacaktır.

m) Bu yasa tasarısı ile müşteri ile emlak komisyoncusu-müşaviri arasında imzalanan sözleşmeler iş sözleşmesi olarak değerlendirilecek ve bu sözleşmeler ilgili taşınmazın bulunduğu tapu-Kadastro müdürlüğüne ibraz edilecektir. Artıkbu şekilde bir devrim niteliğinde komisyon bedeli konusu resmi bir belge niteliğini kazanmıştır. İş sonuçlandığında taraflar sözleşmeyi fesh edeceklerdir. İş sonuçlanmadığı takdirde talep halinde Tapu Müdürlüğü sözleşmeyi fesh edecektir.. Ancak yer gösterme belgesi imzalanması halinde ve gösterilen yerin daha sonra satılması ve kiralanması halinde hizmet bedeli hak edilecektir. Böylece yer gösterme belgeleri de hizmet bedeli alınması konusunda önemli bir belge niteliğini kazanmıştır.

n) Lisans veren kurul her yıl Ocak ayından geçerli olmak üzere asgari ücret tarifesi yayınlayacaktır. Her yıl bu ücret tarifesi arttırılacaktır. Artık komisyoncu veya müşavir belirlenen tarifenin altında hizmet bedeli almayacaktır.

o) Müşavirlerin ve komisyoncuların verdikleri hizmetlerden kaynaklı sorumluluklarının ödenebilmesi amacıyla bir sigorta fonu kurulacaktır. Zararını tahsil edemeyen müşteri buradan karşılayacaktır.

Yasa görüldüğü üzere devrim niteliğindedir. Birçok konuyu çözmüş ve yukarıda belirttiğimiz emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüsünü net bir şekilde tanımlamıştır. Dünyanın birçok gelişmiş ülkesinde varolan bu düzenlemeler gayrimenkul konusunda bu kadar önemli bir ülkede uygulanmamış olması bir talihsizliktir. Bizler bu yasa tasarısını ivedilikle yasalaşmanı öneriyoruz.

Standartlardan uzak binlerce çatı, insan hayatını tehdit ediyor.

Ülkenin büyük bölümünü etkisi altına alan kar yağışıyla birlikte birçok şehirde çatılar çöktü, ciddi tehlikeler ucuz atlatıldı.

ÇATIDER, Ataköy’de göz göre göre yaşanan kaza sonrası bir kez daha uyardı

Ataköy 5. Kısım Camii'ndeki tente çatının kar yükünü taşıyamayarak çökmesi ise çok sayıda kişinin ölümüne ve yaralanmasına yol açtı. ÇATIDER Yönetim Kurulu Başkanı M. Nazım Yavuz, Türkiye’de standartlardan uzak binlerce çatı bulunduğunu ve her yoğun kar yağışında benzeri üzücü kazaların yaşandığını belirterek, “Standartlardan uzak, hesapsız kitapsız, 3 kuruş kar amacıyla uzman mühendis yerine işinin ehli olmayan kişilere yaptırılan çatılar, kar yağışıyla çöküyor, fırtınayla uçuyor. Çatı ve tentelerin kar yükünü taşıma hesapları ve tahliye planları yapılmıyor. İnsan hayatı bu kadar ucuz olmamalı. Her kar yağışında bu tür haberleri almak çok üzücü. Standartlara uygun olmayan çatıları güvenli hale getirmezsek başka kayıplar da yaşayabiliriz. Büyük yapıların kar temizlenme planı yada kar eritme sistemleri olmalı, yoğun kar olan bölgelerde çatı eğimleri artırılmalıdır” dedi.

Yoğun kar yağışı sonucu İstanbul Bakırköy'de bulunan Ataköy 5. Kısım Camii'nde cenaze namazı kılanların üzerine dev tente çatı çöktü. İlk belirlemelere göre 2 kişinin hayatını kaybettiği ve 20’den fazla yaralı olduğu belirtilirken, aynı günlerde İstanbul’ da 1. Amatör Küme ekiplerinden Öz Alibeyköyspor’un tesislerinin çatısı, Sarıyer'de de organik pazarın çatısı devrildi. Manisa’da ilkokul kantininin çatısı, Konya Akşehir’de pazar yeri çatısı, Konya'da ise 34 fabrikanın çatısı çöktü.

Plansız ve projesiz çatılar can ve mal kaybına yol açar

ÇATIDER Yönetim Kurulu Başkanı M.Nazım Yavuz, her şiddetli  kar yağışı ve fırtınada  çok büyük tehlikeler atlatıldığını ancak bu kez Ataköy’de korkulanın gerçekleştiğini belirterek şunları söyledi:

“Ülke genelinde geleneksel yöntemlerle, projesiz, hesapsız ve kontrolsüz yapılmış milyonlarca çatı var. Her kar yağışında çatı çökme haberlerine alıştık ancak bu normal bir durum değil. Çok geniş açıklıklı çelik konstrüksiyon çatılara sahip spor tesislerinde, depo türü endüstri ve hal yapılarında, garajlarda bu olaylar daha çok yaşanıyor. Makas, kiriş, aşık gibi çatı elemanları, şiddetli kar yağışı, çatı üzerindeki karın birikmesi, çatıdaki karın rüzgarla sürüklenerek belirli bir bölgede yığılması veya kar üzerine yağan aşırı yağmurun kar yoğunluğunu artırması gibi nedenlerle tasarımlarında kullanılan çatı kar yüklerinden fazla yüklere maruz kalır. Bu unsurlar, istenmeyen kazalara yol açıyor.”

Doğru malzeme, doğru proje ve uzman gerekiyor

Yavuz, ideal çatı için doğru malzeme kullanılması, sistemine uygun projelendirilmesi ve uzman kişiler tarafından yaptırılması gerektiğini vurgulayarak, “Sabit yükleri tasarım yüklerinden çok az olan çelik çatılar düşük emniyet katsayılarına göre tasarlandıklarından aşırı yüklere direnemezler. Bu nedenle bu tür yapıların tasarımında kullanılacak çatı kar yüklerinin, azami hassasiyet gösterilerek belirlenmesi gerekiyor. Çatılarda doğru uygulama ve doğru ürün kullanımı ayrılmaz bir bütündür. Çatılar yağmur, kar, rüzgar gibi dış etkenler ile ilk karşılaşan ve onlara karşı koyan en önemli yapı kabuğunu oluşturuyor. 3 kuruş kar amacıyla, mühendis yerine rastgele insanlara yaptırılan derme çatma çatılar can kayıplarına yol açıyor” dedi.

Büyük yapılarda kar temizleme planı yapılmalı

Yavuz, büyük yapılar için kapsamlı projeler hazırlanması gerektiğini hatırlatarak, “Büyük alanları kapatan pazar yeri, hangar, spor, sergi, kongre salonu, AVM gibi yapıların çatıları kar yüküne karşı duyarlıdır. Kar kalınlığının 15-20 cm yi aşması durumunda mutlaka temizlenmelidir. Bu tür yapıların proje aşamasında kar temizleme yada eritme planları da hazırlanmalıdır” diye konuştu.

Kar yağışının fazla olduğu bölgelerde çatı eğimi artırılmalıdır

Çok dik çatılarda karın tutunamayacağını kaydeden Yavuz, sözlerini şöyle tamamladı:

“Dik çatılarda kar rüzgâr ile savrulur veya kayar. Dolayısıyla kar yükü çatı eğimine bağlıdır. Şiddetli esen rüzgâr, karın esinti yönünde yer değiştirip, bazı çatı bölümlerinin aşırı yüklenmesine neden olur. Bu durumda eğimli yüzey üzerinde eşit olarak dağılmayan kar yükünün çatı taşıyıcı sistemi üzerinde hasar oluşturması kaçınılmazdır. Özellikle kar yağışının fazla olduğu bölgelerde çatı eğiminin artırılması alınacak ilk önlemlerden biridir. Çatı eğiminin artırılması ile çatıda biriken kar yükü, zemindeki kar yükünün yüzde 30-50’sini geçmeyecektir. Ayrıca çatılarda buzlanmayı engellemek için, çatı sıcaklığının dış hava sıcaklığına eşit olması sağlanmalıdır. Bunun için hatasız ve eksiksiz uygulanan ısı yalıtımı ve su yalıtımı ile birlikte çatıda uygun bir havalandırma oluşturulmalıdır. Kar yağışının etkili olduğu bölgelerde uygulanan eğimli çatılarda, kar etkeninin ortaya çıkarabileceği buz bentleri oluşmasının önüne geçilmesi, yağış sularının yapı içine girmesi ve taşıyıcı sistemde hasar oluşumunun engellenmesi için çatı boşluklarında ve çatı kesitlerinde havalandırma düzenlemenin önemi büyüktür.

ÇATIDER’e www.catider.org.tr web sitesinden ve 0216 416 55 13 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Tartışılıyor

Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte sürecin en başından itibaren müteahhitlerin devreye girmesi nedeniyle vatandaşın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak konusunda aklı ciddi bir şekilde karışmış durumda.

Bir tarafta yasa öncesinde aldığı daire veya bir kısım kat malikine imzalattığı sözleşmeler nedeniyle inşaat yapmak isteyen müteahhit, diğer tarafta ise daha iyi proje yaptırmak için müteahhitlerin yarışmasını sağlatmak isteyen daire sahipleri arasındaki mücadele kıyasıya devam ediyor.

Yasa aslında her ne kadar tüm süreçlerin vatandaşlar yani kat malikleri tarafından yönetilmesi gerektiğin öngörse de kentsel dönüşüm yasası başladığı günden bugüne maalesef ki müteahhitlerin kontrolünde yürüyen bir yasa halini almış durumda. İşte bu nedenledir ki; 2/3 kuralının kendisine göre yorumlayan müteahhitler, özellikle de apartmanlarda bir kısım yöneticinin de desteğini alarak sözleşmeler imzalatmaktadırlar. Bu sözleşmeleri de “kentsel dönüşüm yasası kapsamında  binanız riskli yapı ilan edilecek, yıkım kararı verilecek ve binanın yıkılacaktır, sözleşme imzalamazsanız taşınma ve kira parası ödemeyeceğimiz gibi arsa payınızı da düşük bedelle satın alırız”  şeklinde imzalatmaktadırlar. Yani bir nevi hukuksal tehdit uygulanarak süreç ilerletilmektedir. Vatandaşta bu hukuksal tehditler nedeniyle evini kaybetmemek için hızla kendi aleyhine hazırlanmış bu sözleşmeleri imzalamak zorunda bırakılmaktadır.

Peki bu durumda gerek riskli yapı tespiti öncesinde gerekse de sonrasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki durumu nedir? Vatandaş hukuksal tehdit yoluyla kendisine imzalatılan bu sözleşmelerden nasıl vazgeçebilecektir? 

1)    Afet yasası veya kentsel dönüşüm yasası çıkmadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalatılması halinde riskli yapı tespitinden sonra kat maliklerinin arsa paylarının  2/3’ünün vereceği kararla yeni bir projeye  veya yeni bir müteahhitte evet demeleri halinde artık bu yasa kapsamında imzalatılan sözleşme geçerli hale gelecektir. Bu kapsamda daha önce imzalatılan sözleşme tüm kat maliklerini kapsamadığı için sözleşmenin hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Burada sözleşme gereğince inşaat başlamadığı için müteahhittin en fazla bu sözleşme için yaptığı masrafları (noter masrafı) talep etme hakkı doğar ki cezai şart vs. talep etme hakkı oluşamayacaktır.

2)    Riskli yapı tespiti öncesinde veya sonrasında müteahhittin kendisini bu yasa ile hukuki olarak tehdit ettiğini ve bu şekilde sözleşme imzalattığını söyleyen ve bu sözleşmeden dönmek isteyen taraf ise Borçlar Kanunu’nda yer bulan yanılma, aldatma ve korkutma gerekçeleri ileri sürerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Bu konuda bilinmesi gereken en önemli husus kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda bir taşınmaz devrini de öngördüğü için noterden fesih yoluyla değil mahkemeden dava açarak sona erdirilmesidir. Bu şekilde dava açılması halinde 6306 sayılı Afet  Yasası kapsamında kendisine zorla sözleşme imzalatıldığını ve mülkiyet haklarının kısıtlandığını ileri süren taraf  bu davayı açarak sözleşmeden dönme yolunun deneyebilecektir.

İşte bu şekilde kentsel dönüşüm yasası kapsamında mağdur edilmek istenenler ve müteahhitler tarafından baskı altında tutulanların hakları güvence altına alınabilecektir. Vatandaşlara en önemli uyarımız sözleşme imzalarken yasal haklarını mutlaka öğrenmeli hiçbir hukuki tehdit karşısında kalmadan mülkiyet haklarını korumalarıdır.

Arsa ve Ev alırken imar planlarına mutlaka bakın

Ülkemizde kullanılan güncel bir deyim vardır. “Tapu senin, mülkiyet devletindir” diye. Vatandaşlarımız yıllara yayılan deneyimleri ile oluşan bu durumu güzel bir sözle anlatmışlardır.

Ülkemizde kullanılan güncel bir deyim vardır. “Tapu senin, mülkiyet devletindir” diye. Vatandaşlarımız yıllara yayılan deneyimleri ile oluşan bu durumu güzel bir sözle anlatmışlardır.

Buna göre beğendiğiniz, yatırım yapmayı düşündüğünüz, inşaat yapmayı düşündüğünüz bir taşınmazı satın aldıktan kısa bir süre sonra o taşınmaza hiçbir inşaat yapamama tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirsiniz.  Neden mi?

1)    Almış olduğunuz taşınmazı bir kamu kuruluşu istimlak (kamulaştırma) edebilir. Belediye ve herhangi bir kamu kuruluşu bu taşınmaza ihtiyacım var diyerek kamulaştırma işlemi yapabilir.

2)    Bundan daha elim ve vahim olmak üzere belediye veya ilgili kamu kuruluşu bu taşınmaza hiç haber vermeden el atabilir. Yani bilinen adı ile kamulaştırmasız el atma olgusu ile karşılaşabilirsiniz. Dünyanın hiçbir medeni ülkesinde rastlamayacağınız bu kavrama Türkiye’de rastlayabilir ve bir gece taşınmazınızın ortasından yol geçirildiğine şahit olabilirsiniz. Kamulaştırma sürecinin uzun olması nedeniyle devletin bulduğu bu formül hukuki literatürde dahi kullanılmakta ve Yargıtay bu konuda “bu nasıl olur yapılamaz” demek yerine zarara uğrayanın zararı karşılansın diyebilmektedir.

3)    Yine almış olduğunuz taşınmaz ile ilgili yatırım ve inşaat hayalleri kurarken belediyeye gittiğinizde taşınmazınız ile ilgili belediyenin imar planları ile taşınmazınızı okul, yeşil alan, cami, kültür alanı vb. gibi alanlar içerisine aldığını görebilir, “peki ben şimdi hiçbir şey yapamayacak mıyım” diye görevliye sorduğunuzda müstehzi bir gülümseme ile karşılaşabilirsiniz. ,

4)    Şimdilerde ise bu hukuksuzluk hallerine kentsel dönüşüm yasası ile uygulamada ortaya çıkan yeniden yapıma onay vermeme hatta onay verememe halinde taşınmazınızın satın alınması durumu oluşturmaktadır.  Örnek vermek gerekirse şehir dışında yaşıyorsunuz bir başka şehirde taşınmazınız var. Komşularınız binayı riskli ilan ettirmişler toplantıları yapmışlar yeniden yapım kararı almışlar sizin ise hiç haberiniz yok. İşte bu durumda taşınmazınızın arsa bedeli size açık arttırma suretiyle ödeniyor ki bu bedel normal değerin yarısından bile azdır.

İşte tüm bu saydığımız olgular arka arkaya geldiğinde Türkiye’de taşınmaz almak için, yatırım yapmak için çok dikkatli olmak gerektiği sonucu çıkmaktadır. Bizler vatandaşlarımızı taşınmaz alırken imar planlarına bakmaya, bu taşınmazların kamulaştırma planlarında olup olmadığını incelemeye yine riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını denetlemeye davet ediyoruz.  Devletin Anayasa ile güvence altına aldığı iddia edilen  mülkiyet hakkı maalesef ki ülkemizde Anayasal güvencenin dışındadır. Bu nedenlerle de sizlerin kendi haklarınızı korumanız esastır.

Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişti

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun çıktığı tarihten bugüne 3.yönetmelik değişikliği de 02.06.2013 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Ciddi değişiklikler içeren yeni yönetmelik ile açık arttırma ile satış şartları belirlendi, riskli Yapı tespiti yapacak mühendislere eğitim ve katılım belgesi alma zorunluluğu getirildi en önemlisi de uygulamada 15.madde esaslı bir şekilde değiştirilerek SPK lisanslı değerleme raporunun toplantı öncesinde alınması ve oy birliği ile anlaşmanın usule tabi olmayarak anlaşma sağlanamaması halinde tek malikçe noterden toplantıya davet usulü getirildi. Bir de tüm tebligatların artık Tebligat Kanunu dikkate alınarak yapılması esası getirildi. Yani Tapu müdürlüklerinin riskli Yapı bildirimlerini mektupla yapmaları yerine tebligat kanununa uyarak yapmaları esası getirildi. Yasa değişiklikleri;

1) Rezerv yapı alanlarında TOKİ yeni 4.madde ile;
a) Riskli alan ve riskli yapılarda mevcut taşınmazlarda oturanlar, işyeri sahipleri için rezerv Konut ve işyeri
b) Bu alanlarda oturmayanlar için de satışı yapılabilecek yapı ve gelir getirecek uygulamalar yapılacak

2) Yeni 6.madde ile lisans verilen kuruluşlara ülke genelinde yetki sağlanmış ve Riskli yapı tespitlerinde görev alacak olan mühendislerin Bakanlıkça açılan eğitim programına katılmaları ve katılım belgesi alma şartı getirilmiştir.konuthaberleri.com

3) Yeni 7.madde ile Riskli yapı tespit raporlarında tespite konu binanın Ulusal adres veri tabanındaki adresi ve bina kodunun yer alması zorunluluğu getirilmiştir.Riskli yapı tespitlerine yapılan itirazları inceleyen komisyonun raporda gördüğü eksiklikler 30 gün içerisinde giderilecektir. Tapu müdürlükleri tarafından yapılan tüm bildirimlerde şahısların Ulusal Veri Tabanındaki adreslerine tebligat zorunluluğu getirilmiş ayrıca "TÜM TEBLİGATLARIN TEBLİGAT KANUNUNA GÖRE YAPILMASI" şartı getirilmiştir. Yani artık Tapu Müdürlükleri mektup yoluyla değil yasal tebligat yoluyla tebliğ ettireceklerdir.

4) Yeni 8.madde ile; Riskli yapılarda malikler anlaşma sağlamış ve Taşınmaz tahliye edilmiş ise artık 60 günün sonu beklenmeyecek ve maliklerin yazılı muvafakatı, elektrik,su, doğalgaz vb.hizmetlerin kapatıldığı belgelenmek kaydı ile 6 gün içerisinde yıkım ruhsatı belediyelerce verilecektir. 2 ayda bir belediyeler riskli yapıların yıkılıp yıkılmadığını kontrol edecek ve bu şekilde yıkımı yapılmayan ve geciktirilen yerlerde yıkım hızlıca gerçekleştirilecektir.

5.) Yeni 14.madde ile; Riskli yapılarda kiracılara işyeri veya Konut verilmesi uygulaması kaldırılmış olup sadece riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu hak korunmuştur. Uygulama alanlarında kiracıların sayısı fazla olur ise kura yöntemi getirilerek hak sahibi kılınacakları belirtilmiştir.

6) Yeni 15.madde ile;
a) Taraflar arasında önceden oy birliği sağlanmamış ise SPK (Sermaya Piyasası Kuruluşu) tabi değerleme şirketinden rapor alınarak kat maliklerini noter marifeti ile toplantıya çağrılması şartı getirilmiştir. Buna göre maliklere önce herhangi bir usule tabi olmadan kendi aralarında oy birliği ile anlaşma şartı getirilmiş bu sağlanmaz ise TEK TOPLANTI YAPILMASI VE BU TOPLANTIDAN ÖNCE SPK'YA TABİ DEĞERLEME ŞİRKETİNDEN RAPOR ALARAK BU RAPOR ÜZERİNDEN ANLAŞMA YAPILMASI BU OLMAZ İSE 2/3 Arsa PAYI ORANINDA KARAR ALINMASI ŞARTI GETİRİLMİŞTİR.
b) Noter marifeti ile toplantıya çağrıda artık tek bir malikinde toplantı daveti esastır. Yani yönetici denetçi veya 1/3 kat maliki zorunluluğu kaldırılmıştır.
c) Toplantıdaki en önemli usul taşınmazın değerinin korunması suretiyle anlaşma yapılmasıdır.
d) Bakanlık 2/3 kuralına katılmayarak Arsa payını satın aldığı kişilerle konut ve işyeri sözleşmesi yapabilecektir.
e) Binanın yıkılması sonrasında arsanın satılmasına karar verilmesi halinde öncelikle satışın Bakanlığa yapılması şartı getirilmiştir.
f) Bir parselde birden fazla yapı var ve hepsi riskli yapı ise bu yapıların yeniden yapımında tamamının 2/3 arsa payı üzerinden karar alınacaktır.

g) Bir parselde birden fazla yapı var ve bir kısmı riskli yapı ise bu yapılar üzerine riskli yapı şerhi işlenecek olup, risksiz yapılardan ifrazı mümkün ise ifraza parsel üzerindeki bütün maliklerin 2/3'ü oranında karar verilecektir.

h) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda birden fazla yapı bulunması halinde risksiz yapı uygulama dışı tutulabilecektir. İfraz yapılarak risksiz yapı korunacaktır. İfraz mümkün değil ise maliklerin anlaşması ile bina korunabilir. Ancak uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapının bakanlıkça uygulamaya tabi tutulması ön görülebilir.

7) Yeni madde ile açık arttırma ile satış maddesi eklenmiştir. Buna göre2/3 ile alınan karar ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilecektir. Müdürlük bünyesinde bedel tespit ve satış komisyonu kuracak ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu ile birlikte değer tespit edilecektir. İl Müdürlüğü satışın zamanını, yerini elden veya taahhütlü posta ile diğer maliklere bildirecektir. Taahhütlü postada tebliğ posta tarihinden itibaren 10 gün sonra yapılmış sayılacaktır. Satış tarihi tebliğ tarihinden itibaren en az 7 gün sonra olacak şekilde belirlenecektir. Tapuya satışa başlandığına ilişkin beyan verilecek ve devir engellenecektir. İpotek olması halinde ipotek satışa engel değildir sadece ipotek alacaklısına bildirim yapılacaktır. Açık arttırmaya sadece 2/3 ile anlaşmaya evet diyen malikler katılacaktır. Açık arttırma sözlü olarak arttırma sureti ile yapılacaktır. Arttırılan bedeller tutanağa yazılacaktır. Arttırmayı devam ettirmeyecek malikler ayrıldıklarını tutanağa yazacaklardır. En yüksek bedeli teklif eden malike rayicin altında kalmaması şartı ile 7 gün süre verilecek ve satış bedelin vadeli hesaba yatırılması istenecektir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatmaz ise 2.en yüksek teklif verene satış yapılacaktır. Açık arttırmaya tek kişi katılmış ise bu kişinin teklifi en yüksek tekliftir. Satış bedeli yatırıldıktan sonra müdürlük durumu tapu müdürlüğüne bildirecek ve devrin yapılmasını sağlatacaktır.

8) Yeni yönetmelik ile Kentsel Dönüşüm yasası kapsamındaki muafiyetlerin tamamı belirtilmiştir. Buna göre;

a) 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince noter harçları
b) 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince Tapu ve Kadastro harçları
c) 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince belediyelerde alınan harçlar
d) 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca Damga Vergisi
e) 7338 sayılı Veraset İntikal Vergisi kanunu uyarınca veraset intikal vergisi
f) Belediye Gelirleri kanunu ve İmar Kanunu uyarınca döner sermaye adı altında alınan ücretler ile Otopark yönetmeliği uyarınca belediye meclis kararı ile belirlenen her türlü ücret
g) Kullanılan krediler nedeniyle 6802 sayılı Gider Vergisi Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacaktır.

Arsa payı kanunu kentsel dönüşümü kitledi

Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapımı sürecine dahil olmak istiyor. Yasa ve arkasından gelen 3 yönetmelikle eksiklikler giderilmeye çalışılıyor.

Kentsel Dönüşüm yasası ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapımı sürecine dahil olmak istiyor. Yasa ve arkasından gelen 3 yönetmelikle eksiklikler giderilmeye çalışılıyor. Halihazırda 2/3 kuralındaki adaletsizliklerin giderilememesi en büyük sorunlardan birisi ve 2/3 kuralı nedeniyle Mülkiyet hakkı tecavüzleri giderek büyüyor. Ancak biz bu yazımızda kentsel dönüşümde bu sıralarda yaşanan en büyük soruna Arsa payı sorununa dikkat çekmek istiyoruz. Neden mi? Çok basit bir cevabı var :

1) arsa payı Kentsel Dönüşüm yasasında (6306 sayılı yasa) kilit bir kavram ve malikler anlaşamazlarsa son noktada Arsa paylarının 2/3'ü oranında karar alınabiliyor.
2) arsa payı yeniden yapımda da çok büyük bir önem arz ediyor. Şöyle ki; müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve halihazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir Daire veya işyeri veriyor.

İşte kilit önemdeki arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemelerde arsa payı düzeltimi davaları açılıyor.konuthaberleri.com

ARSA PAYI NEDİR?

Arsa payı bir taşınmazda bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak Mülkiyet payıdır. Kat Mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında (konum, cephe, büyüklük vb. olgular gözetilerek) verilen paydır. Arsa payı bir taşınmazda ya kat irtifakı kurulurken geçilirken ya da kat mülkiyetine geçilirken kurulur.

ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI NEDİR?

Kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken tesis edilen arsa payının bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde kurulduğunu iddia eden taraf arsa payının yeniden dağıtımı için dava açabilecektir. Arsa payı düzeltim davasında bilinmesi gerekenler şunlardır;

1) Davayı kendi bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde arsa payı verildiğini iddia eden kat maliki açabilir.
2) Dava arsa paylarının tamamı ile yeniden düzenlenmesi söz konusu olacağı için o taşınmazda mevcut bulunan tüm kat maliklerine karşı açılacaktır. Kat maliklerinden birisi dahi dışarıda bırakılamaz.
3) Arsa payı düzeltim davasında zamanaşımı yoktur. Her zaman açılabilir.
4) Arsa payı düzeltim davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

5) Arsa payı düzeltimi davalarında esas olan İYİ NİYETTİR. Buradaki iyi niyet davayı açan davacının uzun yıllar sonra ortaya çıkarak arsa paylarını istemesinde hukuki menfaatinin bulunup bulunmadığının tespitidir. Yani yıllarca arsa payı oranında giderlere katılım esası nedeniyle arsa payı düşük olan malikin binanın yeniden yapımı ortaya çıktığında arsa payı düzeltimi istemesi iyi niyet olarak algılanmayacaktır. Yine Taşınmaz ilk yapıldığı esnada kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken düzenlenen resmi senette imzası bulunan maliklerin bu davayı açamayacakları Yargıtay'ca kabul görmüştür. Yani Taşınmaz ilk yapıldığında malik olanlar aynı zamanda resmi senede de imza atmışlarsa bu davayı açamazlar. Bu davayı başlangıçta malik olmayıp sonradan bu taşınmazda sahip olanlarla başlangıçta resmi senede imza atmayanlar açabilir.

6) Bu davayı açmaya hakkı bulunanlar taşınmazın ilk kurulduğu andaki arsa payı orantısızlığı var ise bu iddiayı ileri sürebilirler. Yani taşınmazda 30-40 yıllık kullanım sonrasında cephe, manzara değişmiş, yeni yollar açılmış veya İmar Planları veya tadilatlar ile değişiklikler yapılmış olsa dahi bu yeni durum dikkate alınmayacaktır.

TAŞINMAZIN İLK YAPILDIĞI HALDEKİ ARSA PAYI ORANTISIZLIĞI DAVA KONUSU OLABİLİR.

Örnek vermek gerekir ise; bir taşınmaz cephesi 40 yıl önce çok büyük değer barındırmayan hem Bağdat Caddesine hem de o tarihte değerli bir başka caddeye oturuyorsa ve apartmanın girişi o tarihteki değerli cadde üzerindense ve bu cadde üzerinde mevcut dükkanlara arsa payı o tarihteki değer üzerinden fazla pay verilmişse 40 yıl sonra Bağdat Caddesi üzerindeki büyük gelişim sonrasındaki dükkanlar yeni durum nedeniyle arsa paylarının değiştirilmesini talep edemezler. Yani taşınmazlarda var olan yeni gelişim arsa payı düzeltimi konusu olamaz.

7) Arsa payı düzeltim davalarında yukarıdaki koşullar mevcutsa bilirkişi arsa payı tahsis edildiği tarihteki dairenin değerine, cinsine, konuma, cepheye, yüksekliğe, manzaraya vb. kriterlere göre apartman üzerindeki arsa paylarını yeniden belirleyecektir. Mahkeme kararı ile tespit edilen arsa payları kesindir.

Kentsel Dönüşüm Yasası arsa payı sorununa çare bulmamış ve vatandaşı mahkemeler ile karşı karşıya bırakmıştır. Şu an yaşanılan birçok örnekte problemin temeli, sürecin ilerletilememesinin nedeni arsa paylarındaki orantısızlığın giderilmemesidir. Bizler vatandaşlarımızı uyarıyoruz ki; arsa payları kurulurken resmi senette imzanız varsa, taşınmazınız yıkılma aşamasına girmişse, taşınmazda yıllar sonra cephe, konum, imar ve manzara değişiklikleri olmuşsa; iyi niyetli olarak kabul edilmeyeceğiniz için arsa payı düzeltim davası açmayınız. Bunlar yok ise Kat Mülkiyeti-kat irtifakı kurulurken büyük orantısızlık var ise ve sizler sonradan taşınmaza sahip olmuşsanız bu davayı açmanızda hukuki yararınız olacaktır.

Arsa Sahiplerini Bekleyen Büyük Tehlike

Ülkemizde arazi yatırımı herkes için önemli bir yatırım olarak değerlendirilmektedir.

Vatandaşlar, gayrimenkul geliştiriciler ve müteahhitler açısından ham haldeki bir araziyi alıp imar durumunu geliştirdikten sonra satmak veya o taşınmaz üzerinde konut, ticari alan , otel, hastane vb. şekilde değerlendirmek hep karlı olmuştur.

Ancak yeni İmar Kanunu taslağı ile getirilen yeni düzenlemelerle artık devlet hem eski kesinti oranlarını arttırmakta hem de çok büyük bir karar alarak bir arazide meydana gelen değer artışından yeniden kesinti yapma hakkını elde etmektedir.

Bizim şu an uygulanan İmar Kanunumuzda bir araziden belediyelerin düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi dediğimiz vatandaşın anlayacağı dille anlatırsak cami, yeşil alan, kültürel-sosyal alanlar, yollar, Pazar, sergi alanları için kesebileceği oran en fazla \%40’tır. Bu \%40 konusu da zaman zaman yanlı anlaşılmaktadır. İmar uygulaması yapıldığında belediyelerin DOP kesintisi o bölgede yapılan 18.madde uygulamasındaki ortalamadır. Yani bir parselden \%40 bir başka parselden belediye \%30 kesemez. Ortalama oran belirlenir ve herkesten aynı  şekilde  bu oranda kesinti yapılabilir.

Gelelim asıl konumuza hazırlanan ve meclise sunulan yeni İmar Kanunu ile araziler hakkında nasıl büyük bir tehlike öngörülüyor.

1)    Yeni İmar Kanunu ile DOP kesintisi adının verdiğimiz belediyelerin imar uygulaması yaptıklarında her araziden aldıkları kesinti oranı \%45 gibi büyük bir orana yükselmektedir. Yani 1000 metrekare imarsız bir araziyi satın alan bir vatandaş için devlet imar uygulaması yaptığında 450 m2 kesintiyi bedel ödemeksizin yapabilecektir.

2)    Bundan daha vahim olmak üzere de eski kanunda DOP kesintisi bir kez yapıldıktan sonra bir daha kesinti yapılamaz hükmünün değiştirilmesi olmuştur. Buna göre artık yeni İmar kanun bu şekli ile geçerse İmar durumu sonrasında emsal artışı alan bir taşınmaz için devlet 2.bir DOP  kesintisi yapma hakkını elde etmiştir. Yukarıdaki örnekten gidersek 1000 metrekare taşınmaza sahip olan bir vatandaşın \%45 DOP kesintisi sonrası 550 metrekaresi kalacak olup bölgede 2 emsal imar uygulaması olduğu varsayılarsa 1100 metrekare inşaat hakkı mevcut olacaktır. Bu bölgede imar emsali 3 emsale çıkarıldığında ise bu şahsın 1650 metrekare inşaat alanı oluşacağından devletin bu düzenleme ile 2.bir kesinti hakkı oluşacaktır.

Arazi geliştiriciler ve yıllardır arazilerini bekletenler için \%45 kesinti oluşması durumu ve yine imar emsal artışlarında DOP paylarının 2.bir defa daha alınması çok büyük bir tehlike arz etmektedir.  Bu durumda arazilerin 2014 yılında çıkarılması düşünülen yeni yasa öncesinde mevcut kesintiler dikkate alınarak değerlendirilmesi düşünülebilecektir.  Yeni yasa çıktıktan sonra imar kanunun kapsamında hem DOP payı hem de 2.kesinti nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşacağı düşüncesindeyiz.

İmar Emsali Sorunu Kentsel Dönüşümü Engelliyor

Kentsel dönüşüm yasasının en önemli içeriği riskli yapının malikler tarafından yeniden yapılması...

Bu konuda malikler riskli yapı ilanı için lisanslandırılmış kuruluşlara giderek karot örneği denilen bir uygulama ile binalarının riskli olup olmadığını öğreniyorlar. Bu aşama bir defa başladıktan sonra geriye dönüşü olmayan çok büyük ve hızlı bir süreç başlıyor. Malikler riskli ilan edilen taşınmazları için ilgili belediyeden gelen yıkım sürelerine ve süreçlerine itiraz edemiyorlar ve birinci 60 gün ve son 30 günden sonra binaları yıkılıyor.

İşte tam da bu noktada taşınmazın yıkılması sonrasında yeniden yapımında uygulama yapılıp yapılamayacağı hangi imar emsali bu taşınmazı yapabilecekleri büyük bir sorun olarak karşılarında durmakta.

İstanbul’un önemli bir kısmında geçmişte yapılan siyasi oy kaygıları nedeniyle imar emsalleri fazlası ile kullanılmış ve binalar var olan imar durumlarına aykırı bir şekilde inşa edilmiş durumda. Bu da maliklerin riskli yapı tespitine başvurmakta büyük bir tereddüt göstermesine neden oluyor. Bir defa riskli yapı tespitine başvurduktan sonra geriye dönüşü olmayan bu süreci başlatan malik binasının var olan imar emsali nedeniyle yapılamaması veya yapılsa bile çok büyük bir metrekare kaybı yaşaması tehlikesini taşıyor.

Daha yaşanılır kentler için kentlerdeki imar yoğunluklarının arttırılması fikrine temelde karşı olmakla birlikte İstanbul özneline baktığımızda imar emsal artışı verilmemesi halinde de can güvenliğinin büyük bir tehdit oluşturduğunu düşünüyorum.

İstanbul’un çok önemli bölgelerinde kentsel dönüşüm ve riskli yapı başvuruları neredeyse \%10 altında. Bu oranın daha yukarılara çekilmesi için maliklerin binalarını yeniden yapabilecekleri imar emsali alabilmeleri, müteahhitlerin de bu bölgelere gitmesi için de yine kendilerini kurtaracak bir yapının ortaya çıkacağı durumun oluşması şart.

Aksi takdirde kentsel dönüşüm bu hali ile ancak ve ancak imar emsalinin kurtardığı ve müteahhitlerin yapabilecekleri kendilerine kalan daire, dükkan vs. olabildiği taşınmazlarda yapılabilir. 5000 m2 üzeri taşınmazlar ile ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı üzerinden imar emsali alabilmek mümkün ancak bu da kısıtlı sayıda taşınmazın yeniden yapılmasın mümkün kılabiliyor.

Aşağı tükürsen bıyık yukarı tükürsen sakal misali zor bir durum. Ancak Kadıköy Belediye Başkanı Av.Selami Öztürk’ün de vurguladığı gibi kentsel dönüşüm can güvenliği yasası ise vatandaşın bir an evvel bu yasa içeriğini uygulaması şarttır. İşte imar emsalleri kurtarılamayan parseller için imar emsali konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının geliştireceği formül Kentsel dönüşüm yasasına bırakın hız kazandırmayı uçurur. İşte bu durum gözetilerek kentsel dönüşüm yasası sürecinde imar uygulamaları konusu acil bir gündem olarak karşımızdadır.

İpotekler, İntifalar, Hacizler, Ayni Haklar ve Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm yasasının 6.maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti...

Kentsel dönüşüm yasasının 6.maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.”  denmektedir.

İşte bu durum nedeniyle ipotekli taşınmazlarda ipotek alacaklılarının özellikle BANKALARIN yine intifa hakkı sahiplerinin, taşınmaza haciz koydurmuş alacaklıların durumu ne olacaktır sorusu akla gelmektedir.

Yasanın 6.maddesine göre ipotek, intifa, haciz vb. ayni ve şahsi hakların yeni yapılacak taşınmaza da aynen nakledileceği kural olarak benimsenmiştir. Bu durumda yeni yapılacak olan taşınmazda ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibinin hakkının korunduğu görülmektedir. Fakat uygulamada oluşan sıkıntılar nedeniyle tapu müdürlüklerinin bu konuda farklı bir uygulama yoluna gittikleri görülmektedir.

Uygulamada görülen en temel sıkıntı ipotek alacaklısı veya intifa hakkı sahibinin taşınmazda yapılacak olan yeni binada oluşacak olan yeni arsa payları ve müteahhit payı nedeniyle uğrayacağı zararın nasıl giderileceği konusudur. Örneğin intifa hakkı olan  bir taşınmazda bir malik intifa hakkı sahibini zarara uğratmak için müteahhitle yapacağı sözleşmede onu zarara uğratacak bir oranı belirleyebilir veya yine ipotek alacaklısı bir bankanın ipoteği zaten korunacaktır düşüncesi ile müteahhitle muvazaalı bir anlaşma yapması yeni dairesini küçük göstermesi müteahhitten haricen para alarak bankayı zarara uğratması mümkündür.

İşte tüm bu durumlar yasada net bir şekilde çerçevesi çizilmediği için büyük bir sorun olarak karşımıza çıkmıştır. Bu kapsamda tapu müdürlükleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gelen resen işlem yapma taleplerini dikkate almakta ve bu işlemleri yapmaktadırlar. Ancak son dönemde bankalardan gelen ciddi şikayetler ve intifa hakkı sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin şikayetleri neticesinde kat irtifakı kurulurken, arsa payı değişikliğine gidilmesi noktasında ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibi ve diğer ayni hak sahiplerinden muvafakat aranması zorunluluğu kuralına geri dönülmüştür. Bu kapsamda müteahhit yeni arsa payı kurulumu yapıp kat irtifakını kurarken ipotek alacaklısından veya intifa hakkı sahibinden onay almak zorundadır.

Bu onay alma zorunluluğu çok ciddi bir sıkıntıyı doğurmuştur. ESKİ TARİHLİ İPOTEKLER SORUNUNU. Eski tarihte bina yapılırken konulan ipotekler bugün ya müteahhit bulunamadığı için ya da o şirket kapandığı için kaldırılamamaktadır. Bu işlemin mahkemelerden kaldırılması çok uzun bir zaman geçirilmesi anlamına gelecektir. işte Bu şekilde çok eski tarihli ve bugün için komik sayılacak bedeller olan ipoteklerin icra daireleri ve icra mahkemeleri yoluyla kaldırılması konusunda çok pratik bir yöntem mevcuttur. Vatandaşlarımızın apartmanları yenilenirken bu şekilde ipotekleri gördükleri anda korkmamaları yukarıda bahsettiğimiz pratik yöntemi kullanarak 3-6 ay içerisinde bu ipotekleri kaldırmaları mümkündür.

TAPUDA YÖNETİM PLANINA BAKMADAN EV SATIN ALMAYIN

Evet yazının başlığında da olduğu gibi vatandaşlarımızı bu konuda ciddi bir şekilde uyarmaktayız. Yönetim planı bir apartman veya sitenin Anayasa’sı niteliğindedir.

Kat maliklerinin apartmanda uyacakları kuralları, ortak alanlar ile ilgili düzenleyici işlemleri, aidatların toplanma şeklini ve hatta bazı ortak alanların kullanım şeklini dahi düzenlemektedir. Yönetim planları içerdiği hükümler itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olmadığı sürece geçerlidir. Yönetim planlarını taşınmazın ilk inşa edildiği tarihteki hak sahipleri ve proje müellifi olan müteahhit birlikte hazırlamaktadır. Buradaki ilk uyarımız aslında binanını inşaat halindeyken müteahhite vermiş olduğunuz vekaletnameleri dikkatle kontrol etmeniz ve müteahhite tek taraflı olarak bir Yönetim Planı hazırlama yetkisi vermemenizdir. Çünkü genelde müteahhitler sizden aldıkları vekaletnameler ile hazırladıkları Yönetim Planlarında kendi lehlerine ciddi kazanımlar yapabilmektedirler. 

Örnek vermek gerekirse; bazı sitelerde ortak alanlar olarak tabir edilen havuz,sosyal tesis gibi alanların kullanım yetkilerinin Yönetim Planı ile inşaatı yapan müteahhit şirkete veya bu şirketin belirleyeceği hizmet şirketlerine verildiği ve hatta buraların kullanımlarının genel aidat dışında özel ödemelere tabi kılındığı görülmektedir. İşte bu durum aslında ortak alanın mülkiyetin ayrılmaz bir parçası olması kuralının ihlalidir ve sizler malik olarak bu Yönetim Planının iptal ettirmedikçe geçerli olacaktır. Yönetim Planlarının mahkemelerde iptali de ciddi zorluklar içermesi nedeniyle buna inşaat yaptırırken çok dikkat edilmesini öneriyoruz. Ayrıca Yönetim Planlarının değiştirilmesi de maliklerin tamamının 4/5 çoğunluğu kararı ile olmaktadır ki; bu oranı bulmak her zaman kolay değildir.

Yönetim Planı önceden yapılmış olan bir taşınmazı satın aldığınızda ise tapuda satın alma işlemi sırasında “Yönetim Planı ve eklerini okudum anladım” şeklinde bir ifadeyi imzalamaktasınız. Oysa ki Türkiye’de vatandaşlarımızın önemli bir çoğunluğu bu ibare altında Yönetim Planı’nı hiçbir şekilde okumamaktadır. O Yönetim Planında yazılanlar sizin o apartmanda oturacğaınız süre içerisinde sizlerin uyacağınız kuralları, o daireyi kullanım şeklinizi, ödeyeceğiniz aidatın ödeme şeklini ve hangi ödeme kalemlerini ödemeniz gerektiğini belirlemektedir. Sizler bir defa satın alma işlemi sırasında “Yönetim Planı ve eklerini okudum anladım” ibaresini kabul ettiğinizde ben bunu okumamıştım diyemezsiniz. 

Evet Yönetim Planına sonradan ulaştığınızda hukuka ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı durumlar söz konusu ise iptali davası açabilirsiniz ancak yukarıda bahsettiğimiz gibi bu hiç de kolay olmamaktadır. Örnek vermek gerekirse; Yönetim Planı ile ortak alan olarak kabul edilen apartman girişi önlerinde bulunan dükkanlara bu alanların kullanımının dükkanlara ait olacağı belirlenmiş olabilir, yine çatıda kullanım alanı tesis edilmiş olabilir, kullanım şekli olarak dairelerde işyeri açılabileceği belirlenmiş olabilir. Yine aidat olarak belki de hiç kullanmayacağınız ve bir daireye özgülenmiş bir alandaki hizmetlere de katılım zorunluluğu getirilmiş olabilir. İşte tüm bu durumlar içni yasal haklarınız bilmek ve belki de Yönetim Planında gördüğünüz hukuka aykırılıklar için dava açma hakkınızı kullanabilmek için mutlaka arsanızda müteahhitle beraber inşaat yaptırırken veya daire satın aldığınzda Yönetim Planını mutlaka okuyun ve buna göre daire satın alma kararınızı verin.

Kentsel Dönüşümde Aprtman ve Müteahhitleri Bekleyen Büyük Tehlike

Kentsel dönüşüm yasası çıktığı günden itibaren çok ciddi inşaat yapım sürecinin oluştuğunu hepimiz biliyoruz.

Ancak 22.05.2014  tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile inşaat yapım süreçleri ile ilgili önemli kararlar alındı burada belki de en önemli düzenleme bina emsal alanları içerisine eklenen 0.25 kuralının değiştirilmesi ve 0.20 oranına geri çekilmesi olmuştu.

Fakat bu düzenleme yapılırken bir geçici düzenleme yapıldı ve Geçici 6.Madde ile

“Bu madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce; belirli parsellere yönelik olarak; yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları, 1/1/2016 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, bu Yönetmelik hükümlerine veya ilgilisinin talebine göre Yönetmeliğin 14/9/2013 tarihli, 8/9/2013 tarihli ve 1/6/2013 tarihli değişiklik hükümlerine veya 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili idarelerin mevzuatına göre neticelendirilir. Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.”

Kuralı getirilerek 30.06.2017 tarihine kadar inşaat ruhsatı alabilen firmalar açısından yukarıdaki şartları taşıması kaydı ile ek 0.25 emsalden faydalanması imkanı getirildi. İşte bu düzenleme nedeniyle şu an apartmanlar ve müteahhitler son hızla 30.06.2017 tarihine yetişmeye çalışıyorlar. Kentsel dönüşüm sürecinin uzun olması, riskli yapıya yapılan itirazların çabuk geri dönmemesi ve daha da önemlisi belediyelerde yığılan ruhsat başvuruları sebebiyle birçok apartman 30.06.2017 tarihindeki ruhsat alma şartına yetişemeyecek gibi gözüküyor. Örneğin Kadıköy Belediyesinde mevcut ruhsat başvuruları nedeniyle bu şartı taşıyan apartmanların Mart, Nisan sonu gibi ruhsat başvurusu yağması halinde 30.06.2017 tarihine ruhsatlarının yetişmesi çok zor görünmektedir. Bakanlığın bu acil duruma bir an el atması ve zaten 22.05.2014 öncesindeki şartları taşıyan binalar için getirilmiş bu haktan faydalanacak olan apartmanlar için 30.06.2017 tarihi şartını belli bir süre daha uzatması gerekmektedir. Aksi halde tüm şartları tşaıyan apartmanlarda daire başına \%10 küçülme olacak ve bu müteahhitler ve malikler açısından ciddi bir zarar oluşturacaktır.