Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda Yetkiler

GENEL OLARAK

644 sayılı KHK’nın 2. maddesinin (ı) bendinde, Bakanlık; “depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına, plan, proje ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırmak” ibareleri ile yetkilendirilmiştir. Bakanlık aynı maddenin (ğ) bendinde de; kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uygulanacak usul ve esasları belirlemekle yetkilidir. Bu genel bir yetkidir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına afet odaklı kentsel dönüşüme istediği aşamada ve yerde müdahale etme ve istediği işleri bizzat yapma yetkisi verir. Bakanlık adına bu yetkilerin çoğu KHK’nın 11. maddesi ile Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne bırakılmıştır. Genel Müdürlük (d) bendine göre; dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek görev ve yetkilerine sahiptir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/12. maddesi gereğince, Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereğince afet kapsamındaki kentsel dönüşümde yetki kuralları üç yönde inceleme konusu yapılacaktır: Bunlar riskli alanların belirlenmesi, rezerv yapı alanlarının belirlenmesi ve riskli yapıların tespitidir.

Riskli Alan Belirlenmesinde Yetki

 Kanunlardaki Yetki Düzenlemeleri

6306 sayılı Kanuna kadar afet riski altındaki alanların belirlenmesi, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunun 2. maddesine göre yapılmakta idi.

7269 sayılı Kanun’un 2. maddesi gereğince,

-su baskınına uğramış veya uğrayabilir bölgeler, İmar ve İskan Bakanlığının (şimdi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının) teklifi üzerine Devlet Su İşlerinin bağlı bulunduğu Bakanlıkça (şimdi Orman ve Su İşleri Bakanlığı);

-yer sarsıntısı, yer kayması, kaya düşmesi ve çığ gibi afetlere uğramış veya uğrayabilir bölgeler ise, İmar ve İskan (şimdiki Çevre ve Şehircilik) Bakanlığınca tespit ve bunlardan şehir ve kasabalarda meydana gelen ve gelebileceklerin sınırları imar planına, imar planı bulunmayan kasaba ve köylerde de belli edildikçe harita veya krokilere işlenmek suretiyle, afete maruz bölge olarak İmar ve İskan (şimdiki Çevre ve Şehircilik) Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılır ve bu suretle tespit olunan sınırlar, İmar ve İskan Bakanlığının isteği üzerine ilgili valiliklerce mahallinde ilan olunur.

-Mahalli şart ve özellikler dolayısıyla yangın afetine uğraması muhtemel olan sahalar, şehir ve kasabalarda belediye meclisleri, köylerde ihtiyar heyetleri tarafından tespit ve kaymakamların mütalaası alındıktan sonra valilerin tasvibi üzerine ilgili bölgelerde ilan olunur.

7269 sayılı Kanun’un 14. maddesine göre, tespit ve ilan olunan afet bölgelerine dahil şehir, kasaba ve köylerde bina ve mesken yapımı, fen kurullarınca tehlikeli görülen ve sınırları krokilerle tespit olunan yerler, İmar ve İskan Bakanlığınca yapı ve ikamet için yasaklanmış afet bölgeleri sayılır ve durum, belediyesi olan yerlerde belediyesince, köylerde ise ihtiyar meclislerince hemen ilan edilir. Yasaklanmış afet bölgesi sınırları, alınacak tedbirlerle tehlikenin önlenmesi oranında daraltılır veya tamamen kaldırılır. Bu husus da aynı şekilde duyurulur.

6306 sayılı Kanun çıkarılınca afet riski altındaki alanların belirlenmesinde iki kanun yarışır duruma gelmiştir. Bu yarışma, hukukun temel ilkelerinden biri olan “iki kanun yarışıyorsa son çıkan kanun uygulanır” kuralı ile çözülmektedir.

6306 sayılı Kanunun 2. maddesinde; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar olarak belirtilen riskli alan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare (belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri) tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenmekte ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırmaktadır.

Bu düzenleme doğrultusunda şöyle bir sıra ile riskli alan belirlenmekte veya kararlaştırılmaktadır:

-İlgili idare Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünü almakta,

-İlgili idare riskli alan belirlemesini yapmakta,

-İlgili idare riskli alan kararını Bakanlığa sunmakta,

-Bakanlık, ilgili idarenin riskli alan kararının uygunluğunu değerlendirmekte,

-Bakanlık ilgili idarenin kararını benimserse riskli alan ilanını Bakanlar Kuruluna teklif etmekte,

– Bakanlar Kurulu riskli alanı kararlaştırmaktadır.

Riskli alan belirleme yetkisini yerel yönetimler bazında özelleştirebiliriz.

İl ve ilçe belediyeleri kendi belediye bölgesi veya mücavir alan sınırları içinde bir alanı riskli alan ilan etmek isterse, önce Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünü alacak, sonra belediye meclisinde riskli alan kararı alacak, kararını Bakanlığa sunacak, Bakanlık, belediyenin riskli alan kararının uygunluğunu değerlendirecek, karara katılıyorsa riskli alan ilanını Bakanlar Kuruluna teklif edecek ve nihayetinde Bakanlar Kurulu riskli alanı kararlaştıracaktır.

Büyükşehir belediyeleri ise kendi belediye bölgesi veya mücavir alan sınırları içinde bir alanı riskli alan ilan etmek isterse, önce yine Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünü alacak, sonra büyükşehir belediye meclisinde riskli alan kararı alacak, kararını Bakanlığa sunacak, Bakanlık, büyükşehir belediyesinin riskli alan kararının uygunluğunu değerlendirecek, karara katılıyorsa riskli alan ilanını Bakanlar Kuruluna teklif edecek ve nihayetinde Bakanlar Kurulu riskli alanı kararlaştıracaktır.

Bakanlık başvuru halinde büyükşehirlerde bulunan ilçe belediyelerine riskli alan belirleme yetkisi verebilmektedir. Bakanlık eğer büyükşehir belediyesine bağlı bir ilçe belediyesinin başvurusu üzerine riskli alan ilanı yetkisi verirse; ilçe belediyeleri kendi belediye bölgesi veya mücavir alan sınırları içindeki riskli alan adayı yer hakkında önce Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünü alacak, sonra ilçe belediye meclisinde riskli alan kararı alacak, kararını Bakanlığa sunacak, Bakanlık, ilçe belediyesinin riskli alan kararının uygunluğunu değerlendirecek, karara katılıyorsa riskli alan ilanını Bakanlar Kuruluna teklif edecek ve nihayetinde Bakanlar Kurulu riskli alanı kararlaştıracaktır.

Büyükşehirlerde kaldırıldığından sayıları gittikçe azalan ve bizce bir müddet sonra tüm şehirlerde kaldırılacak olan il özel idareleri ise; belediye bölgesi veya mücavir alan sınırları dışında kendi yetki bölgesindeki bir alanı riskli alan ilan etmek isterse, önce Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünü alacak, sonra il genel meclisinde riskli alan kararı alacak, kararını Bakanlığa sunacak, Bakanlık, il özel idaresinin riskli alan kararının uygunluğunu değerlendirecek, karara katılıyorsa riskli alan ilanını Bakanlar Kuruluna teklif edecek ve nihayetinde Bakanlar Kurulu riskli alanı kararlaştıracaktır.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğindeki Yetki Düzenlemeleri

6306 sayılı Kanunun uygulamasını gösteren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne göre, bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.

Resmi Gazete’nin 28498 sayısında 15 Aralık 2012 tarihinde yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 5. maddesinde riskli alanının nasıl belirleneceği şu şekilde düzenlenmiştir:

 “(1) Riskli alan;

1. a) Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,
2. b) Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgileri,
3. c) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,

ç) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,

1. d) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,
2. e) Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilimseletüd raporunu,
3. f) Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri,

ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

(2) TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

(3) Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

(4) Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.

(5) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içerisinde bildirir”.

Rezerv Yapı Alanı Belirlenmesinde Yetki

6306 sayılı Kanundaki Yetki Düzenlemeleri

6306 sayılı Kanunda 2. maddede rezerv yapı alanı; bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tanımlanmıştır.

Rezerv yapı alanları; afet amaçlı kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli alan olarak belirlenen alanlardaki konut ve işyerlerinin taşınması ya da ilk kez yapı üretmek için yeni yerleşim ve yapılaşma alanı olarak belirlenen alanlardır.

Rezerv yapı alanı şu aşamalarda belirlenmektedir.

– İlgili idare veya TOKİ Maliye Bakanlığının görüşünü almakta,

-İlgili idare veya TOKİ rezerv yapı alanı belirlenmesi talebini Bakanlığa sunmakta,

-Bakanlık ilgili idarenin veya TOKİ’nin talebini benimserse rezerv yapı alan ilanını gerçekleştirmektedir.

Bakanlığa rezerv yapı alanı teklifinde bulunacak ilgili idareler; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleridir. Bakanlık başvuru halinde büyükşehirlerdeki ilçe belediyelerine rezerv yapı alanı talep etme yetkisi verebilmektedir.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğindeki Yetki Düzenlemeleri

Resmi Gazete’nin 28498 sayısında 15 Aralık 2012 tarihinde yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 4. maddesinde rezerv yapı alanının nasıl belirleneceği şu şekilde düzenlenmiştir:

“(1) Rezerv yapı alanı;

1. a) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritasını,
2. b) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,
3. c) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini, ihtiva eden dosyaya istinaden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir.

(2) Rezerv yapı alanı:

1. a) Bakanlıkça resen belirlenebilir.
2. b) TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.
3. c) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinde, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması ve bu taşınmazların yüzölçümlerinin yüzde yirmibeşinin mülkiyetinin, geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere, Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahutta İdareye veya TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekir.

(3) Maliye Bakanlığı rezerv yapı alanına ilişkin görüşünü otuz gün içinde bildirir.

(4) Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

1. a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,
2. b) Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.”

Riskli Yapı Tespit Yetkisi

Yetki Düzenlemeleri

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi gereğince, riskli yapıların tespiti; Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesinde riskli yapı tespitini yapacak olan kurum ve kuruluşlar şu şekilde düzenlenmiştir:

“(1) Riskli yapılar,

1. a) Bakanlıkça,
2. b) İdarece,
3. c) Bakanlıkça lisanslandırılan

1) Kamu kurum ve kuruluşları,

2) Üniversiteler,

3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,

5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar, tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.

(2) Üniversiteler hariç olmak üzere, lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça veya Bakanlıkça uygun görülen kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları, eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda yüz üzerinden en az yetmiş puan alarak katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda, riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak en az bir inşaat mühendisine ait yukarda belirtilen bilgi ve belgeler ile riskli yapı tespitinin Kanuna ve bu Yönetmeliğe uygun olarak yapılacağına dair taahhütname alınır. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez. Yapılan lisanslandırma beş yıl için geçerlidir. Bu sürenin sonunda vize edilmeyen lisans belgesinin kullanımına izin verilmez. Vize işlemleri için, mevcut lisans belgesinin geçerlik süresinin bitiminden en az bir ay önce başvuruda bulunulur. Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin herhangi bir sebeple değiştirilmesi halinde görevlendirilen yeni mühendise ait bilgi ve belgelerin en geç onbeş gün içinde Bakanlığa bildirilmesi gerekir.

(3) Lisanslı kurum ve kuruluşların;

1. a) Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunduğunun tespit edilmesi,
2. b) Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi,
3. c) Taahhüde ve gerçeğe aykırı olarak, risksiz bir yapının riskli veya riskli bir yapının risksiz olarak tespit edilmesi veyahut mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanması,

ç) Riskli yapı tespiti neticesini etkilemeye yönelik olarak, yapıya ilişkin verilerin eksik ve yanlış alınarak hesaplama yapılması sebebiyle daha önce yazılı olarak uyarılmış olması,

1. d) Riskli yapı tespitini sürüncemede bırakacak şekilde, 7 nci maddenin dördüncü fıkrasındaki otuz günlük süre içinde, riskli yapı tespit raporundaki eksikliklerin düzeltilerek raporun Müdürlüğe sunulmaması,

hallerinde lisansı Bakanlıkça iptal edilir. Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar için beş yıl süre ile yeni bir lisanslandırma yapılmaz. Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi, beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, riskli yapı tespitinde görev alamazlar ve bu ortakların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez. Lisansın iptaline sebep olan mühendisin beş yıl süre ile başka bir lisanslı kurum ve kuruluşta görev almasına izin verilmez. Lisansın iptaline sebep olan mühendisin durumu ilgili meslek odasına bildirilir. Meslek odası, bu mühendis hakkında kendi mevzuatına göre işlem yapar. Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı belge sunduğu tespit edilen lisanslı kuruluşun ortakları ve yöneticileri hakkında, gerçeğe aykırı olarak riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşun ortakları, yöneticileri ve tespiti yapan mühendisi hakkında ve mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlayan lisanslı kuruluşun ortakları, yöneticileri ve tespiti yapan mühendisi ile tespit talebinde bulunan malik hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar, yeni riskli yapı tespiti işi almamak kaydıyla, daha önce hazırladıkları raporlarında Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe tespit edilen eksiklikleri tamamlayıncaya kadar faaliyetlerine devam ederler.

(4) Bakanlık, riskli yapı tespitine ilişkin faaliyetleri denetleme yetkisine sahiptir.

(5) Üniversiteler hariç olmak üzere, lisanslı kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin katılacağı eğitim ve sınav Bakanlığın belirlediği usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça yapılır veya yaptırılır. Eğitim programlarına katılıp katılım belgesi almayan mühendisler riskli yapı tespitinde görev alamaz.

(6) Lisans belgesi; A-4 formatında birinci sınıf hamur kâğıt üzerine, EK-1’deki şekil ve muhtevada düzenlenir.

(7) Riskli yapıya ve lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara ilişkin iş ve işlemler Bakanlıkça elektronik yazılım sistemi ile de takip edilebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılacak bildirimler ve tebligatlar elektronik ortamda da yapılabilir.

Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinin ilk düzenlemesinde riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilirdi.

Daha sonra bu düzenleme değiştirilmiş ve aşağıdaki farklı uygulama getirilmiştir.

“ (1) (Değişik:RG-25/7/2014-29071)  Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

(2) Riskli yapıların tespiti;

1. a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.
2. b) Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Ancak Bakanlığın 19.06.2012 tarihli yazısı gereğince, aciliyet gerektiren riskli yapıların tespiti belediyeler ve il özel idareleri tarafından da yapılabilmektedir.

(3) İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde riskli yapı tespitinin yapılmaması halinde oluşturulan yapı kaydı elektronik yazılım sisteminden silinir. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.

(4) Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Raporlar Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen eksikliklerin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur.

İl müdürlüklerinin olanaklarının sınırlı olması ve bu nedenlerle risk tespit işlemlerinin gecikmeye uğramaması için Bakanlık 06.03. 2014 tarihli ve 1658 sayılı Bakan oluru ile ilçe belediyelerini yetkilendirmiştir. Risk tespit raporları il müdürlükleri yerine ilçe belediyelerine verilmekte ve raporlar belediyelerce incelenip, işlem yapılmak üzere tapulara yollanmaktadır. Sonuçta raporlarla ilgili il müdürlüklerinin yaptığı işlemlerin önemli bir kısmı ilçe belediyelerince üstlenilmiştir.

(5) İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık veya Müdürlük tebligat işlemleri için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya yetkilidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi gereğince; Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinde riskli yapılara itiraz yöntemi şu şekilde düzenlenmiştir:

“(6) Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

(7) Riskli yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyetin teşkil edilmemiş olması halinde, itiraz dilekçeleri ile itiraz edilen tespite ilişkin raporlar, riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlükçe, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.

(8) Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir”.

Uygulama Yönetmeliğinin 9. maddesine göre riskli yapı kararına itirazlar hakkında karar verecek olan teknik heyetler şu şekilde belirlenmektedir:

“(1) Riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları değerlendirmek üzere, ihtiyaca göre Bakanlıkça gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet teşkil edilir.

(2) Teşkil olunacak her bir teknik heyet için; yüksek öğretim kurumlarından ilgili meslek alanlarında, 28/1/1982 tarihli ve 17588 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Öğretim Üyeliğine Yükseltilme ve Atanma Yönetmeliği uyarınca en az yardımcı doçentlik kadrosuna atanmış öğretim üyeleri arasından, üniversite rektörlerince belirlenecek dört adet asıl ve dört adet yedek üyenin bilgileri talep olunur.

(3) Öğretim üyelerine ilişkin bilgiler, talep tarihinden itibaren en geç on beş gün içerisinde Bakanlığa bildirilir.

(4) Teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedekleri ile birlikte yedi üyeli olarak teşkil edilir.

(5) Bakanlıkça iki yılda bir ocak ayında teknik heyet üyelikleri yenilenir. Yeni üyeler görevlendirilinceye kadar mevcut üyeler görevine devam eder. Görev süresi dolan üye tekrar görevlendirilebilir”.

Uygulama Yönetmeliğinin 10. maddesine göre teknik heyetin çalışma usul ve esasları şu şekilde düzenlenmiştir.

“(1) Teknik heyetin ilk toplantısında üyeler aralarından birini başkan olarak seçer.

(2) Teknik heyetin idarî ve teknik hizmetleri, teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlükçe yürütülür. Teknik heyetin gündemi Müdürlükçe hazırlanır.

(3) Teknik heyet, görüşülecek dosya sayısı ve olağanüstü durumları da göz önüne alarak, ayda en az bir defa toplanır. Müdürlük, gerekli gördüğünde teknik heyeti olağanüstü toplantıya davet edebilir. Toplantının yeri, günü ve saati ile gündemindeki konular, Müdürlükçe en az yedi gün önceden üyelere bildirilir.

(4) Teknik heyet, en az beş üyenin iştiraki ile toplanır ve toplantıya katılan üyelerin çoğunluğu ile karar alır; oyların eşitliği hâlinde, Başkanın taraf olduğu görüş çoğunlukta sayılır.

(5) Teknik heyet tarafından gerek görülmesi hâlinde, diğer kamu kurum ve kuruluşlardan uzmanlar, oy hakları olmaksızın görüşleri alınmak üzere toplantılara davet edilebilir.

(6) Gündemdeki konu kendisi veya üçüncü dereceye kadar kan ve kayın hısımları ile ilgili bulunan veyahut gündemdeki konu ile herhangi bir şekilde menfaat münasebeti bulunan üye, teknik heyet toplantısına katılamaz ve oy kullanamaz.

(7) Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun Kanuna ve bu Yönetmeliğe uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Teknik heyet toplantısı sonunda alınan kararlar, gerekçeleri belirtilerek yazılır, başkan ve üyelerce imzalanır. Kararlar Bakanlığa, tespiti yapan veya yaptıran İdareye ve itiraz edene bildirilir.

(8) Hangi sebepten dolayı olursa olsun, yıllık izin, hastalık ve mazeret izinleri sebebiyle bulunamama hâlleri hariç olmak üzere, bir yıl içinde dört veya üst üste iki toplantıya iştirak etmeyen teknik heyet üyesinin üyeliği kendiliğinden sona erer.

(9)Teknik heyet üyeleri, üyelikleri süresince yaptıkları görev ile ilgili olarak hiçbir menfaat sağlayamazlar. Aksine davrandığı tespit edilenlerin üyeliği Bakanlıkça sona erdirilir”.

Uygulama Yönetmeliğinin 11. maddesi gereğince, teknik heyetlerin üniversiteler tarafından görevlendirilen üyelerine, Kanunun 8. maddesinin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar çerçevesinde huzur hakkı ödenir. Teknik heyet üyelerinin toplantılar ve incelemeler için yapacakları seyahatlerin yolluk ve yevmiyeleri, 10/2/1954 tarihli ve 6245 sayılı Harcırah Kanunu hükümlerine göre ödenir.

Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesine göre, riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.

Bir binanın sağlamlığının tespiti, değerinin tespiti gibi değerlendirme işlemlerinde idarenin bir takdir yetkisi bulunup bulunmadığı öğretide tartışmalıdır. Bazı yazarlar bu konuları “değerlendirme”, kimileri “takdir yetkisinin benzerleri” başlığı altında incelemektedirler. Teknik takdir denilen bu tür değerlendirmelerin, değerlendirmeyi yapanların anlayışına bırakılması gerektiğini savunanların yanında, takdire dayalı gibi görünse de nesnel ölçülerle ihtisasa dayalı bir değerlendirme söz konusu olduğu ve dolayısıyla idarenin takdir yetkisinin olamayacağını söyleyenler bulunmaktadır. Bu tür işlemlerin tümüyle yargısal denetim dışında tutulması düşünülemez. Ancak özellikleri nedeniyle, yargısal denetimin sınırlı olması isabetli olur. Nitekim Fransız Danıştayı da bu tür bilimsel ve teknik kurullarca yapılan değerlendirmeleri mümkün olduğunca denetlemekten kaçınmakta, minimum denetimle yetinmekte, takdir yetkisinin denetimini “açık hata” ile sınırlı tutmaktadır[2] .

[1] “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” halkımız tarafından “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak adlandırıldığından erişim kolaylığı için bu ifade seçilmiştir.

[2] Akıllıoğlu, Tekin, Gözübüyük, Ş., Yönetim Hukuku, Ankara, 1992, s. 258; Tuncay, H., A., İdare Hukuku ve İdari Yargının Bazı Sorunları, Ankara, 1972, s. 1972; Tan, Turgut, Sınav Notları ve Yargısal Denetim, D.D., 18-19, 1975, s. 190, Naklen Çağlayan, Ramazan, İdari Yargılama Hukuku, Ankara, 2012, s.166

Afet (Deprem) Amaçlı Kentsel Dönüşüm Kavramı Ve Kapsamı

GENEL OLARAK

Afet amaçlı kentsel dönüşümde uygulanacak temel ve özel kanun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ilk maddesine göre Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kanun afet kapsamına nelerin girdiğini belirtmemişse de; afet kapsamına öncelikle ülkemiz açısından depremin girdiğini söyleyebiliriz. Deprem dışında sel, aşırı yağmurdan kaynaklanan su basması ve toprak kayması, yangın, tsunami gibi olaylar da 6306 sayılı Kanun doğrultusunda kentsel dönüşüm uygulanabilecek ortamları sağlar.

6306 sayılı Kanunun ortaya çıkmasını sağlayan, özellikle 1999 yılında İzmit, Sakarya ve Düzce’de gerçekleşen depremlerdir. Ancak 1999 yılından sonra aradan bir-iki yıl geçince küllenmeye başlayan deprem korkusu, bu Kanunun bir an önce çıkarılması gerekliliğini bir müddet unutturmuşsa da sonrasında 2011 yılındaki Van Depremi, süreci tetiklemiş ve 2012 Mayısında Kanun çıkarılmıştır.

Burada şunu da belirtmek gerekir. 1999 Depreminden sonra afet amaçlı kentsel dönüşüm için başlayan çalışmalar; 2005 yılındaki Belediye Kanunu 73. maddedeki değişiklik ve 5366 sayılı Yıpranan ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun çıkarılması ile sonuç vermiştir. 2005 yılında başlayan deprem amaçlı kentsel dönüşüm çalışmaları bu iki kanun ile başarılı olamadığından, özel ve farklı bir kanun ihtiyacı ortaya çıkmış ve 6306 sayılı Kanun çıkarılmıştır.

6306 SAYILI KANUNDAN ÖNCEKİ AFET AMAÇLI YASAL DÜZENLEMELER

6306 sayılı Kanundan, 2005 yılındaki Belediye Kanunu değişikliğinden ve 5366 sayılı Kanundan önce afetler için; (kentsel dönüşüm kapsamıyla kıyas kabul etmemekle beraber) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun uygulanırdı.

7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un ilk maddesinde göre; deprem (yer sarsıntısı), yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ, tasman ve benzeri afetlerde; yapıları ve kamu tesisleri genel hayata etkili olacak derecede zarar gören veya görmesi muhtemel olan yerlerde alınacak tedbirlerle, yapılacak yardımlar hakkında bu Kanun hükümleri uygulanır. Kanun gereğince, afete uğrayan meskun yerlerin büyüklüğü o yerin tamamında veya bir kesiminde yıkılan, oturulmaz hale gelen bina sayısı, zarar gören yapı ve tesislerin genel hayata etki derecesi, mahallin ekonomik ve sosyal özellikleri, zararın kamu oyundaki tepkisi, normal hayat düzenindeki aksamalar ve benzeri hususlar göz önünde tutulmak suretiyle afetlerin genel hayata etkililiğine ilişkin temel kurallar, İçişleri ve Maliye Bakanlıklarının mütalaaları da alınarak İmar ve İskan Bakanlığınca (şimdi Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca) hazırlanacak bir yönetmelikle belirtilir.

7269 sayılı Kanun’un 2. maddesi gereğince, su baskınına uğramış veya uğrayabilir bölgeler, İmar ve İskan Bakanlığının (Çevre ve Şehircilik Bakanlığının) teklifi üzerine Devlet Su İşlerinin bağlı bulunduğu Bakanlıkça (Orman ve Su İşleri Bakanlığı); yer sarsıntısı, yer kayması, kaya düşmesi ve çığ gibi afetlere uğramış veya uğrayabilir bölgeler ise, İmar ve İskan Bakanlığınca tespit ve bunlardan şehir ve kasabalarda meydana gelen ve gelebileceklerin sınırları imar planına, imar planı bulunmayan kasaba ve köylerde de belli edildikçe harita veya krokilere işlenmek suretiyle, “afete maruz bölge” olarak İmar ve İskan Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılır.Bu suretle tespit olunan sınırlar, İmar ve İskan Bakanlığının isteği üzerine ilgili valiliklerce mahallinde ilan olunur. Mahalli şart ve özellikler dolayısıyla yangın afetine uğraması muhtemel olan sahalar, şehir ve kasabalarda belediye meclisleri, köylerde ihtiyar heyetleri tarafından tespit ve kaymakamların mütalaası alındıktan sonra valilerin tasvibi üzerine ilgili bölgelerde ilan olunur.

7269 sayılı Kanun’un 3. maddesi gereğince, ilan edilen afet bölgelerinde yeniden yapılacak, değiştirilecek, büyütülecek veya esaslı tamir görecek resmi ve özel bütün yapıların tabi olacağı teknik şartlar, Bayındırlık Bakanlığının (Çevre ve Şehircilik Bakanlığının) mütalaası da alınarak İmar ve İskan Bakanlığınca (Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca) hazırlanacak bir yönetmelikle tespit olunur. Belediye hudutları ve varsa mücavir sahalar dahilinde ilgili belediyeler, bunun dışında kalan yerlerde vali ve kaymakamlar bu yönetmelik esaslarının uygulanmasını sağlamakla yükümlüdürler. Yönetmelik esaslarına aykırı olan yapılar hakkında; yukarda belirtilen merciler tarafından sahiplerine tebligat yapılarak, en çok 3 aylık süre içinde hatanın ve tehlikeli durumun giderilmesi bildirilir. Verilen süre içinde sahiplerince ıslah edilmeyen bina veya bina kısımları belediye hudutları ve mücavir saha dahilinde belediye encümenlerince diğer yerlerde ise il veya ilçe idare kurullarınca, yıkma parası yıkıntı malzemesinden karşılanmak, yetmemesi halinde kalan kısmı afetler fonundan tamamlanmak üzere yıktırılır.

7269 sayılı Kanun’un 13. maddesi gereğince, yapılacak işlemlere esas olmak üzere İmar ve İskan Bakanlığınca kurulacak fen kurulları tarafından, afetin meydana geldiği arazinin durumu ile bütün yapılar ve kamu tesisleri incelenerek, hasar tespit raporu düzenlenir. Gereken hallerde, yapılarda meydana gelen hasarı tespit etmek üzere Bayındırlık ve İskan Bakanlığının isteği üzerine diğer bakanlık, kurum ve kuruluşlar, mahalli idareler, üniversiteler ve meslek odaları, konusunda deneyimli yeteri kadar inşaat mühendisi ve/veya mimarı hasar tespiti çalışmalarında derhal görevlendirmekle yükümlüdürler. Arazinin tehlikeli durumu ve binaların gördüğü hasar bakımından yıktırılması ve boşaltılması gerekenler hakkında, o il ve ilçenin en büyük mülkiye amirine ayrı bir rapor verilir. Bu makamlarca böyle binalar derhal boşalttırılır. Yıkılması gerekenler için en çok 3 gün süre verilerek tehlikenin giderilmesi sahiplerine bildirilir. Mahallinde sahibi bulunmadığı takdirde durum, mahalli vasıtalarla ilan edilmek suretiyle, bildiri yapılmış sayılır.

7269 sayılı Kanun’un 14. maddesine göre, tespit ve ilan olunan afet bölgelerine dahil şehir, kasaba ve köylerde bina ve mesken yapımı, fen kurullarınca tehlikeli görülen ve sınırları krokilerle tespit olunan yerler, İmar ve İskan Bakanlığınca yapı ve ikamet için yasaklanmış afet bölgeleri sayılır ve durum, belediyesi olan yerlerde belediyesince, köylerde ise ihtiyar meclislerince hemen ilan edilir. Yasaklanmış afet bölgesi sınırları, alınacak tedbirlerle tehlikenin önlenmesi oranında daraltılır veya tamamen kaldırılır. Bu husus da aynı şekilde duyurulur. Aynı Kanunun 15. maddesi gereğince, afet dolayısıyla hasara uğramış şehir ve kasabaların imar planı mevcut olup da İmar ve İskan Bakanlığınca değiştirilmesi gerekli görülmediği takdirde, inşaata mevzuat dairesinde hemen izin verilir. Mevcut imar planının kısmen değiştirilmesi gerekli görülen şehir ve kasabalarda, bu değişiklik planları, İmar ve İskan Bakanlığınca beş ay zarfında yaptırılır. İmar veya istikamet planı olmayan veya olup da tamamen değiştirilmesi gereken yerlerde halihazır harita ve imar veya istikamet planı İmar ve İskan Bakanlığınca öncelikle yapılır veya yaptırılır. Bu planlar yapılıncaya kadar gelecekteki planlara göre esaslı inşaat yaptırılmasına İmar ve İskan Bakanlığınca izin verilebilir.

7269 sayılı Kanunun 16. maddesine göre, genel hayata etkili afetlerden önce veya sonra kesin lüzum üzerine meskun bir topluluğun bir kısmının veya tamamının kaldırılarak başka mahallere toplu olarak veyahut dağıtılarak yerleştirilmesi İçişleri, Maliye, Bayındırlık, Sağlık ve Sosyal Yardım, Tarım, Milli Eğitim, Sanayi, İmar ve İskan ve köylerde köy işlerine bakan Bakanlıklar mütehassıs temsilcilerinden kurulacak bir komite incelendikten sonra Bakanlar Kurulu Kararı ile İmar ve İskan Bakanlığı tarafından yaptırılır. Ancak bu toplu nakiller aynı belediye ve köy sınırları içinde ise Bakanlar Kurulu kararına lüzum kalmaksızın İçişleri ve İmar ve İskan Bakanlıklarınca müştereken yapılır. Taşınma yeri afet bölgesinin bulunduğu il sınırları dışında tespit edildiği takdirde, afetzedelerin taşınması ile ilgili giderler İmar ve İskan Bakanlığınca afetler fonundan karşılanır.

7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un Geçici 13. maddesine göre; 17 Ağustos ve 12 Kasım 1999 tarihlerinde vuku bulan depremler dolayısıyla genel hayata etkili afete maruz bölgede yer alan illerde afete maruz kalanların, hasar tespiti ve hak sahipliği işlemlerine dair esas ve usullerin belirlenmesi ile geçici ve kesin iskanlarının temini amacıyla yeni yerleşim alanlarının tespiti ve prefabrik veya kalıcı konutların, kamu yapıları ve tesislerinin inşaat ve esaslı onarım işlerinin yapımı için her türlü alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hakları tesis etmede ve taşıma işlerinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkilidir. Gerçek ve tüzel kişiler, deprem bölgesindeki konut ve işyeri ihtiyacını karşılamak ve hibe edilmek üzere Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca gösterilecek yerlerde ve bu Bakanlıkça belirlenecek tip projelere uygun konut yapabilir veya yaptırabilir. Ayrıca, gerçek ve tüzel kişiler deprem bölgesinde okul, hastane, sağlık ocağı ve benzeri sosyal alt yapı ihtiyacını karşılamak ve hibe edilmek üzere ilgili bakanlık ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca gösterilecek ve onaylanacak projelere uygun olarak yapı yapabilir veya yaptırabilirler. Bu kapsamda yapılacak işler ile 1999 yılı yatırım programı gereğince afet bölgesinde yapılacak işler; 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanununa, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa, 832 sayılı Sayıştay Kanununun vize ve tescil hükümlerine ve 3194 sayılı İmar Kanununun plan ve parselasyon ile ilgili işlemlerindeki askı, ilan, itirazlara dair sürelere ilişkin hükümlerine tabi değildir.

7269 sayılı Kanun Geçici 14. madde gereğince; afetzedelerin yerleşmelerini çok hızlı bir şekilde sağlayabilmek amacıyla; araştırma, sondaj, imalat, prototip imalat, keşif, etüt, harita, plan, proje, müşavirlik, kontrollük ve benzeri her türlü hizmetleri müşavirlik firmaları vasıtasıyla yaptırmaya Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkilidir.

Bu açıklamalardan anlaşılmaktadır ki, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundan önce afet riski kapsamında afetten etkilenen riskli yapı veya riskli alanların boşaltılması ve sonrasında yeni yerleşme alanları oluşturulması 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun ile düzenlenmekte idi.

Ancak uygulanışından izlediğimiz kadarıyla 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun “afet bölgesinde yara sarmak” amacıyla kullanılıyordu.Halbuki, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yara almayı önlemek amacı için 7269 sayılı Kanunda olmayan yeni süreçler oluşturmak yoluyla tüm ülkeyi bir afet alanı olarak kabul etmiştir. Afetten önce, afette zarar oluşmasın diye riskli alanları tasfiye etmek ya da üzerine o riske dayanıklı yapılaşma oluşturmak amacına sahiptir. 6306 sayılı Kanun riskli alanlardaki konut ve işyerlerini, rezerv alanı olarak önceden belirlediği risksiz alanlara taşımak gayesindedir aynı zamanda. 6306 sayılı Kanun’un bir başka amacı da tüm ülkedeki riskli yapıları tek tek tespit ederek, kamu yararı için daha iyi bir olasılık yoksa aynı alanda risksiz olarak yeniden yaptırmaktır.

Afetlerle ilgili olarak kimi zaman 6306 sayılı Kanun devrede iken aynı anda uygulanabilecek olan 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun hakkında temel bilgileri bu şekilde verdikten sonra şimdi ana konumuz olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’u ayrıntılı olarak incelemeye başlayalım.

6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNUNUN KAPSAMI

KONU

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un konusu; ülke ve kent ölçeğini göz önünde bulundurarak deprem (yer sarsıntısı), yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ, tasman ve benzeri afetler tehlikesi altında bulunan riskli alan ve riskli yapıları dönüştürmektir.

Ancak ülkemizde 2012 verilerine göre yaklaşık 20 milyon konutu kapsayan 6 milyon yapı ve İstanbul’da yaklaşık 1.5 milyon yapı bulunmaktadır. Bu yapıların %60’ı 20 yaş üzerindedir. Yani yeni oluşturulan deprem yapılaşması standartlarına göre yapılmamıştır. İstanbul’daki binaların %60’ı ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılmış yapı (kaçak yapı) olup, bunun yaklaşık %27’si acilen boşaltılmalı ve yıkılmalıdır. Var olan yapıların üçte biri riskli alanlarda olduğundan veya riskli yapı kapsamında olduğundan, bu süreçte yapılacak olan “riskli yapı ve riskli alan tasfiyesi” değil, toptan ya da kentsel dönüşmektir. Hatta kentsel dönüşüm yerine ülkesel dönüşüm bile diyebiliriz.

Kanun tasarlanırken yapılacak çalışmaların etki alanı, ülkesel ölçekte ve kentsel ölçekte düşünülerek “kentsel dönüşüm” kavramı içinde topluma sunulmuştur.

Kanun riskli yapıları bulunduğu alanlarda dönüştürmek gayesindedir. Buna “yerinde dönüşüm” diyoruz. Riskli alanlar ise yeniden kurgulanacak, bir kısım konutlar ve işyerleri yeniden inşa edilecek, yeni yapılanlar eski oturanlara verilecek, bir kısım bölge halkı da risksiz alanlara taşınacaktır. Riskli alanların taşınacağı risksiz alanlara teknik olarak Kanunda “rezerv yapı alanı” adı verilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2. maddesinde şu tanımları getirmiştir.

Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları.

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı.

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm

6309 sayılı Kanun kapsamında riskli alan tanımına baktığımızda iki tip alan kentsel dönüşümün konusudur.

–Zemin yapısı sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan.

–Üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan.

Gerek zemin yapısı sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanda ve gerekse üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanda sadece riskli yapılar bulunmaz. Bu alanlarda zemin yapısına rağmen afetlerden etkilenmeyecek sağlamlıkta yapılar olabilir. Ya da üzerindeki yapılaşma genel olarak afete dayanıksız olmakla beraber burada afete dayanıklı olarak yapılmış sağlam binalar olabilir.

2015 yılında terör olayları sebebiyle yıkılan Diyarbakır ve bazı diğer Güneydoğu bölgesindeki il ve ilçelerdeki semtlerin yeniden yapılması için 6306 sayılı Kanuna Ek Madde 1 ile yeni riskli alan düzenlemeleri eklenmiştir.

– Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar.

Kanunun 2013 tarihinden itibaren yapılan uygulamalarıyla açılan davalarda Danıştayda önceki riskli alan kararlarının iptali sebepleriyle riskli alan kapsamını genişleten yeni tip riskli alan da getirilmiştir:

–Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 3. maddesinin 7. bendinde; bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan (yani risk taşımayan afete dayanıklı yapılardan) uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenlerin de bu Kanun hükümlerine tabi olacağı düzenlemesi vardı. Ancak bu düzenleme Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Daha sonra bu düzenleme değer belirleme açısından farklı bir düzenleme yapılarak “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler, değerleme çalışmalarında yapının riskli olmadığı gözetilmek kaydıyla bu Kanun hükümlerine tabi olur” şeklinde yeniden getirilmiştir. 6306 sayılı Kanunda 2016 yılında yapılan değişiklikle Ek Madde 1 kapsamında “Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir” ibaresi de getirilerek, riskli alan kapsamına uygulama bütünlüğü açısından sağlam yapıların bulunduğu arsaların da dahil edilmesi sağlanmıştır. Öte yandan sağlam yapıları riskli alanda yapılacak projenin içine yani uygulama alanı içine almak için kamulaştırma yolunun da kullanılabileceğini hatırlatmamız gerekir.

Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2. maddesinde riskli yapıyı; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlamıştır.

Tanımdan üç çeşit riskli yapı tipi ortaya çıkmaktadır.

-Ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapı.

-Yıkılma riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.

-Ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.

“Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Olan Yapı” konusunda bir kriter şu an için Bakanlık tarafından belirlenmiş değildir. Bu kavram daha çok ekonomistlerin ve değerleme uzmanlarının içini dolduracağı bir kavramdır. Bir yapı yüzyıllarca ekonomik ömrünü sürdürebilir. Galata Kulesi, Kız Kulesi yüzyıllarca önce yapılmalarına rağmen çeşitli onarımlar ve güçlendirmelerle günümüze kadar gelmiş ve halen içindeki işletmelerle yüksek oranda ekonomi oluşturarak ömrünü sürdürmektedir. Öte yanda İstanbul Bayrampaşa’da beş yıl önce açılan bir alışveriş merkezi işletilememiş, kapatılmış ve ekonomik ömrünü tamamlamış gibi görünmektedir. Kanaatimizce Bakanlık yetkililerinin ya bu kavramı Kanun ve Yönetmelikten çıkarmaları veya kısa sürede ekonomistlere içini doldurtmaları gerekmektedir.

Yapılar açısından yıkılma veya ağır hasar görme riski kriteri olarak şunları aktarabiliriz. Deprem konusunda çalışan önemli bilim insanlarından biri olan Prof. Dr. Övgün Ahmet Ercan’a göre; İstanbul’daki yapılaşmada 1970 sonrası C-türü (depreme dayanıksız yapı) gelişerek, önceki yıllardakinin 10 katına çıkmıştır. İstanbul’daki yapıların %2’si deprem tasarımlı A türü’dür. Yüksek gelirli kimselerin oturduğu M=7.5’luk (şiddet X) depreme dayanıklı bu yapıların deprem sorunu yoktur. İstanbul’daki yapıların % 6’sı mühendislik yapısı olup, betonarme ancak deprem tasarımsızdır. Bunlara B-türü yapı denir. B-türü yapılar 6.5’a (şiddet VIII) dayanıklıdır. Geri kalan %92 ise deprem tasarımsız, mühendis elinden çıkmamış C-D-E türü yapılardır. İçinde dar gelirlilerin oturduğu gecekondularında bulunduğu bu çarpık yapılar 6 ile 5.7’e (şiddet VII) dayanıklı yapılardır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Deprem Yönetmenliğinde, öngördüğü yüzde 0.87 olma olasılıklı, büyüklüğü 7.5, şiddeti X’luk Kuzey Marmara depremi; İstanbul’daki yapıların %35’ini etkileyecektir. Böyle bir deprem, yapıların % 4’ünü göçertecek,% 7.1’ini ağır yaralayacak, kişilerin % 0.8’ini öldürecektir. Toplam yapıların yüzde 75’i 1 ile 7 katlı betonarme türü yapıdır. Bunun yüzde 2.7’si 8 kattan yüksektir. Bu yapıların yüzde 2’si 1959 öncesi, yüzde 4’ü 1960-1969 arası, yüzde 71’i 1970’den sonra yapılmıştır. Toplam yapıların yüzde 23.2’si yığma yapıdır. 1970’den sonra yapılan yapı sayısı 1959 öncesi İstanbul yapılarının tam on katıdır. Bu bir urlaşma çılgınlığıdır. Kötüsü, en çarpık yapıların toplumsal yılgının (terörün) yaygın olduğu bu dönemde yapılmış olmasıdır. Yapıların orta yaralı olmaması için deprem yeğinliği I=VII’ den (M=5.7) küçük, ağır yaralı olmaması için deprem yeğinliğiVIII’den (M=6.4) küçük, göçmemesi için X’ dan (M=7.5) küçük olmalıdır. Deprem yeğinliği (şiddet) IX’dan büyük olursa, çoğu göçecek ya da ağır yaralı olacaktır.

Yapılarda afet sonucu yıkılma ve ağır hasar göreme riski; Uygulama Yönetmeliğindeki Ek-2 olarak anılan risk tespit kriterlerine göre lisanslı kuruluşlar tarafından incelenmektedir.

[1] 13.10.1985 tarihinde 18897 sayılı Resmi Gazetede “Afetler Sebebiyle Edinilen Bina, Arsa ve Arazilerden Arta Kalanların Değerlendirilmesine Dair Yönetmelik”;02.09.1997 tarihinde 23098 sayılı Resmi Gazetede “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” ve 14.02.2002 tarihinde 24671 sayılı Resmi Gazetede “Afet Harcamaları Yönetmeliği” yayınlanmıştır.

[2] Kanun metinlerindeki özensizliğe dikkatinizi çekiyoruz. Aynı Kanunda önce İmar ve İskan Bakanlığı, sonrasında Bayındırlık ve İskan Bakanlığı diye geçiyor. İlgili Bakanlığın günümüzdeki ismi ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve bu Kanun günümüzde geçerli!

[3] “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” halkımız tarafından “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak adlandırıldığından erişim kolaylığı için bu ifade seçilmiştir.

[4] Övgün Ahmet Ercan, İstanbul’da Deprem Hangi İlçeleri Yıkacak, http://www.ahmetercan.net/UploadDosya/yazi/deprem/marmara/ist_yikilacakilce.htm

Kentsel Dönüşümde Emlak Konuta Tarihi Görev

İnşaat Sektörüde GYODER, İNDER ve AYİDER gibi sivil toplum kuruluşlarında yöneticilik görevi üstelenen, Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören Gayrimenkul ve İnşaat Sektörünü değerlendirdi.

Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü, Türk Ekonomisine Kattığı Değer ve Yarattığı Çarpan Etkisi ile Büyük Önem Taşıyor. Ekonomiyi Büyütmek ve Artan İşsizliği Önlemek İçin Kentsel Dönüşüm Büyük Bir Fırsat. Gayrimenkul Geliştirmede En Büyük Kuruluş Olan Emlak Konut Sorumluluğu Üstlenmelidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü yan üreticileri ile birlikte ülke ekonomisinin yüzde onu oranında bir büyüklüğe sahip. Çarpan etkisi nedeniyle iç piyasada ekonominin motoru İnşaat Sektörü. İnşaat Sektörü ülkemizi hem çağdaş şehirlere kavuşturuyor, altyapısını yapıyor, işsizliği önlemede önemli katkı sağlıyor, konut alan vatandaşlarla tasarrufu teşvik ederken, ülke ekonomisini durgunluğa karşı canlandırıyor.

Kamu ihaleleriyle köprü, yol, baraj yapan; boş arazilerde projelerle geliştiren veya binasını yenileyen arsa sahipleri için yapı yapan inşaat şirketlerinin birçoğu, yeterli sermaye birikimine ulaşarak gayrimenkul yatırımcıları haline geldi. Ayrıca körfez bölgesinden ve yurt dışından pek çok yabancı yatırımcıyı kendilerine ortak aldılar.

Son yıllarda gelişen kentsel dönüşüm kapsamında eski fabrika alanlarının konut, ticaret veya turizm alanına dönüşmesi ile gayrimenkul ve inşaat şirketleri, bu arsalarda kapsamlı projeler oluşturarak şehrin görünümünü değiştirmeye ve gelişmiş şehirler oluşturmaya başladı. Hükümet, kamu kuruluşları ve yerel yönetimlerle ortak çalışmaların ürünü olan büyük inşaat projeleri aynı zamanda halkın birikimlerinin de değerlendirildiği yatırım ve tasarruf araçları. Diğer yandan ülkemizde deprem güvenliği sebebiyle eskiyen yapı stoğunun yenilenmesi de inşaat şirketleri ve müteahhitler tarafından üstlenilen ulusal bir görev. Ancak, iç ve dış etkenler ile ekonominin daraldığı dönemlerde İnşaat Sektörü ve Kentsel Dönüşüm her zamankinden daha değerli. İnşaat Sektörü yeni işlere ve kentsel dönüşüme hazır. Bu fırsat kaçırılmadan verimli olarak değerlendirilmeli. Her yıl bir milyon yeni konuta ihtiyaç duyulan ülkemizde yüzde ellilik üretimi oluşturan kentsel dönüşüm fırsatı kaçırılmamalı.

Kentsel Dönüşümde Hedef Şaştı, Dönüşebilen Sadece Yüzde Beş

Prof. Dr. Gürsel Öngören konuya dair verdiği demeçte şunları kaydetti; “Kentsel dönüşüme Sayın Erdoğan Bayraktar ile hızlı başlayan Hükümet, 20 yılda konut stoğunun 1/3’ü olan 7 milyon binayı dönüştürecek ve semtleri, mahalleleri, içinde parklar, spor salonları, kreşler, yaşlı yurtları, dispanserler, okullar, ibadet yerleri olan çağdaş alanlarla bezeyecekti. Her yıl işin %5’ini yapma hesabıyla 2012-2016 arası şu anda %20’sinin tamamlanması gereken kentsel dönüşümde, 4 yılda sadece %5 tamamlayabildik. Bürokratik süreçler ve sektörün çözüme kavuşturulamayan sorunları sebebiyle, Cumhurbaşkanımız Sayın Recep Tayyip Erdoğan’ın “kentsel dönüşüm yapılmalı ” şeklindeki açık siyasi iradesine rağmen dönüşümün önü tıkanmış durumda. İlk dönemde 150 adet riskli alan ilan edildi, sonraki üç yılda sadece 30 alan riskli alan olarak ilan edildi. Riskli alanlarda ilçe belediyeleri, maalesef deneyim eksikliği ve kamu yönetimi bakışı sebebiyle ilerleyemiyorlar. Binlerce, onbinlerce dönüm riskli alan üzerinde belediyeler; özel sektörle proje geliştirmeyi başaramıyorlar, bu demotivasyonla işi tanıdık bir iki inşaat şirketine verip, inşaat şirketleri ile vatandaşları baş başa bırakmayı daha kolay buluyorlar. Belediyelerin kendi bölgesinde oturan vatandaşlarla uzlaşamamaları da işin acı yanı”.

Kentsel Dönüşümde Anahtar Emlak Konut’un Elinde

Değerli semtlerde bina bazında yenilenme dışında; şehirlerin yüzünü parklar, spor salonları, kreşler, yaşlı yurtları, dispanserler, okullar, ibadet yerleri ile modern kentlere devşirecek olan riskli alandaki kentsel dönüşüm tıkanmış durumda. Bu tıkanıklığı açacak anahtar, kamunun boş arazilerinde yaptığı gibi kentsel dönüşümde de riskli alan organizasyonunu üstlenmesi gereken Emlak Konut’un elinde.

Emlak Konut’un üstlenmesi gereken göreve dair Öngören; “Riskli alanlarda hak sahibi olan, orada yaşayan vatandaşlarla İnşaat Sektörü arasında gayrimenkul geliştiriciliğini üstlenerek kentsel dönüşümün lokomotifi olmalı. Kamu arazilerini geliştiren Emlak Konut riskli alanların her birine yeteri kadar proje yöneticisi atayarak, ilçelerin imar planlarını da yenileyerek riskli alanlarda hangi projelerin yapılacağına belediyeler ile birlikte 2023 Türkiye’si vizyonuyla karar vermeli. Konut, turizm, ofis, ticari gibi fonksiyonlar doğrultusunda bu alanlarda projeler geliştirilmelidir. Projelerin içine; mahallelerde eksik olan, tamamlanınca o mahalle ve semt halkını yepyeni bir sosyal yapıya, komşuluk ilişkilerine ve mutlu bir yaşama taşıyacak yeşil alanları, parkları, spor salonlarını, kreşleri, yaşlı yurtlarını, dispanserleri, kültür merkezlerini, okulları, ibadet yerlerini yerleştirilmelidir.

Dünyanın ve ülkemizin en gelişmiş mimari büroları ve şehir plancılarına projeler ve kentsel tasarımlar yaptırılmalıdır. Her biri 50-60 dönümlük alanlar için orada oturan vatandaşların ihtiyacı olan konut ve işyerlerini, bu projelerde bina bina önceden belirleyerek, ayırmalı ve proje maketleri ile halkın katılımı toplantıları yapılmalı, vatandaşa yeni evinin hangi bina hangi kat ve nasıl bir planla teslim edileceği anlatılarak sözleşmelerin imzalanması sağlanmalıdır” dedi.

İnşaat Şirketleri Hızlı Dönüşüm için Emlak Konut’u Bekliyor

İnşaat şirketleri; vatandaşa, devletin arkasında olduğu Emlak Konutun güvence vereceği projelerin inşaatını yapmaya hazır. Emlak Konut bu süreçte isterse proje aşamasında İnşaat Sektörünü yanına alabilir ve birlikte yürür veya kendisi projeleri hazırlayıp vatandaşla anlaşmaları yaptıktan sonra, yapım işlerini para karşılığı veya kat karşılığı İnşaat Sektörüne ihale edebilir. Emlak konut bu vizyonla yeni mahalleler,semtler, şehirler kurmalı. Böylece kentsel dönüşümle, ülkemizi yenileme ve çağdaşlaştırma fırsatını yeniden yakalayıp, halkımıza hem çağdaş mahallelerde ve hem de depreme dayanıklı konutlarda oturma olanağı sağlanacak.

Emlak Konut ve gayrimenkul sektörünün ortak akılla yapılandıracakları yeni projelerin önü  bu arada yapılan Kanun ve Yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşüm açısından açıldı. Diğer yandan sektörün bir başka ortağı olan Belediyelerin ise, bu yeni modelde altyapılar yapma kısmını İller Bankası ile birlikte yürütmeleri de 2023 Türkiye’si açısından çok önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Danışmanının Rolü Nedir?

Türkiye’nin pek çok bölgesi deprem bölgesi olduğundan dolayı riskli bölgeler ve yapılar için 16.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte kentsel dönüşüm hayatımızın bir parçası oldu. Kentsel dönüşüm projeleri ile birlikte proje süreçlerinin takibi ve işlemlerin yapılması ile ilgili hizmet veren kentsel dönüşüm danışmanı iş kolu ortaya çıkmış oldu. Kentsel dönüşüm danışmanlığı üzerine ortaya çıkan iş kolunun çıkışının temelinde kat maliklerinin veya kiracılarının yeni yasa kapsamında yenilecek binalarla ilgili hem teknik hem de hukuki bilgi birikiminin olmaması, kentsel dönüşüm projelerinde yapılan inşaat uygulamaları, müteahhitlerin kat malikleri aleyhine sözleşmeler yapma ihtimali gibi kişilerin haklarının koruma zorunluluğu sebebiyle ortaya çıkmıştır. Kentsel dönüşüm projelerinde danışman olarak çalışan kişiler kat maliklerinin haklarının savunan ve kişilerin aleyhinde işlem yapılmasının önüne geçmek üzere donanım sahibi olan kişilerdir.

Kentsel Dönüşüm Danışmanı ile Çalışmanın Faydaları

Kentsel dönüşüm danışmanı olarak çalışan değişik disiplinlerde pek çok kişi ve kurum bulunmaktadır. Sadece kentsel dönüşüm üzerine yoğunlaşan kişiler kentsel dönüşüm danışmanı olarak çalışmamaktadır. Emlak ofisleri, denetçi kuruluşlar, danışmanlık firmaları, avukatlar, mimarlar, mühendisler ve değerleme uzmanları, lisanslı mühendislik kuruluşları danışman olarak hizmet verebilir. Kentsel dönüşüm danışmanı olarak hizmet veren kişiler ya da bu hizmeti bünyesinde veren kurumlar uzmanlıkları dahilinde danışmanlık yaparken gerekli durumlarda ilgili kişilerden ek destek alarak kişilerin haklarını en iyi şekilde aktarırlar. Kentsel dönüşüm danışmanı ile çalışmaya başlayan kişiler hukuk, gayrimenkul değerleme, mimarlık, mühendislik, imar hukuku gibi farklı alanlarda ihtiyaç duyulacak bilirkişi hizmetini sağlıklı bir şekilde alabilir. Her danışmanlık için ayrı uzmanlar ile görüşmek, senkronize olmayan bir bilgi akışı elde etmek yerine kentsel dönüşüm projeleri için danışmanlık hizmeti veren kişi veya kurumlar ile çalışarak daha sağlıklı bilgi elde etmek ve kentsel dönüşüm sürecini başarı ile yürütmek ve başta deprem olmak üzere doğal afetlere dayanıklı yapılara kavuşmak mümkündür.

Kentsel Dönüşüm Danışmanı ile Çalışmaya Ne Zaman Başlanmalı?

Danışmanlık hizmeti almak için içinden çıkılamaz bir duruma girmek ya da bir olumsuzlukla karşılaşmak yerine projenin en başından bu hizmeti almak uzun vadede daha etkin bir kentsel dönüşüm çalışması içerisinde olacağınız anlamına gelir. Kentsel dönüşüm için yapılan başvuru ile beraber kentsel dönüşüm danışmanı ile çalışmaya başlamak projeden en yüksek verimle fayda sağlanmasına yardımcı olur. Kentsel dönüşüm projelerinin her aşamasında farklı danışmanlık hizmetlerine ihtiyaç duyulacağından dolayı danışmanlık hizmetini bir kentsel dönüşüm danışmanı üzerinden projenin başlangıcı itibariyle almak gerekir. Hukuksal süreçlerde, projelendirme aşamasında, müteahhit ile anlaşma sürecinde ve müteahhit payının hesaplanmasında, 6306 sayılı Kanun uyarınca idari işlemlerin gerçekleştirilmesinde danışmanlık hizmetinin önemi oldukça büyüktür. Kentsel dönüşüm projelerinde en büyük sorunlar genellikle anahtar teslimde ortaya çıkmaktadır. Bu durum da yapılacak pek bir şeyin kalmadığı anlamına geleceği için olası olumsuzlukların önüne geçmek için, daha sürecin başında kentsel dönüşüm danışmanı ile çalışmak kat malikleri için hem projenin inşaa sürecinde hem de anahtar tesliminde fayda sağlayacaktır.