Emlakta sil baştan

İnşaat sektörünün anayasası Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti. Stüdyo daireler yasaklandı, projelere silüet ayarı geldi, kot farkı ve emsal rantının önüne geçildi

Son olarak 2013 yılında değişen ve özellikle imar hakları konusunda yaklaşık 4 yıldır tartışmalı maddeler içeren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti. Mevcut yönetmelik 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girecek. 30 Haziran'da sona eren kentsel dönüşümde 1.25 ek emsal hakkı da 1 Ekim'e uzatıldı.

ARTIK STÜDYO DAİRE YOK

Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte 1+0 stüdyo daireler, artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28,50 metrekare olacak. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde 1 oturma odası (en az 12 metrekare), 1 yatak odası (en az 9 metrekare), 1 mutfak veya yemek pişirme yeri (en az 3,30 metrekare), 1 banyo veya yıkanma yeri (en az 3 metrekare) ve 1 tuvalet (en az 1,20 metrekare) bulunacak.

SİLUETE İNCE AYAR

Şehirlerin dikey yerine yatay gelişmesinin hedeflendiği yönetmelikle, silüet tartışmalarını sonlandıracak bir madde de eklendi. Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirildi. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse silüetin yer aldığı proje olarak tanımlandı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Avan proje üzerinden tasdik alınarak silüet problemi yaratılması engellendi. Silüet tartışmaları böylece bitti” dedi. Düzenlemeye çatı bahçesi yapılabilme hakkının getirildiğini söyleyen Kiraz, “Çatı sınırlarını aşmayacak iklime uygun ve silüeti bozmayacak çatı bahçeleri yapılabilecek” dedi.

RANT FRENi

Yeni düzenleme kapsamında artık hiçbir idare, yönetmelikte belirtilen alan kullanım tanımını genişletici imar planı yapamayacak. İdarelerin böylece inşaat alanlarında plan notları ile belirledikleri alan kullanımını fazlalaştırma hakkı kaldırılmış oldu. Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde parselin toplam emsal alanının yüzde 30'nu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilirler. Bunun anlamı, birçok alanın emsal dışı alan olarak tanımlanması bir yüzde ile sınırlandı.

Yeni düzenlemeyle kot farkından bağımsız bölüm kazanma devri sona erdi. Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Bina ön cephelerinde olduğu gibi, arka cephesi yol kotundan 5 metreden fazla düşük veya yüksek yapılara, 6 metrede bir kademelendirme gelecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.

 DÖRT KATLI BİNALARA ASANSÖR ZORUNLU

– Binaların daha az katlı olması için taban alanına yönelik kurallar değişti. Eskiden TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60'a kadar çıkarıldı.
– Bina, arsada daha geniş taban alanına oturtulup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 9 kat yapılması gereken örneğin 900 m2 inşaat, şimdi parsele yayılarak 6 kat olarak yapılabilecek.
– Konutlarda kat yükseklikleri 3.60 m.'ye ticari ofislerde 4 m.'ye çıkarıldı.
– Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca ve saçak onarımları basit tamir ve tadilat tanımına sokuldu. 4 katlı binalarda asansör zorunluluğu ve 3 katlı binalarda ise asansör yeri bırakma zorunluluğu getirildi.
– Binaların çatılarına yapılan baz istasyonları, maliklerin onayını almak, bina cephesine 3 metreden fazla yaklaşmamak ve yer seçim belgesi almak şartıyla ruhsata tabi olmadan yapılabilecek.
– Yol boyu ticaretin olduğu konut alanlarında, zemin katlarda otopark yükünün karşılanması şartıyla gürültü ve kirlilik oluşturmayan ticari kullanımlara izin verildi.
– Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek.
– Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek.

NET ALAN TANIMI DEĞİŞTİ

– Eski yönetmelikte duvarlar arasında kalan alan net alan olarak  tanımlanırken, yeni yönetmelikle  içeriden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölüm içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlandı. Bağımsız brüt alan tanımı da değişti ve şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak geniş bir tanım yapıldı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Çatı dubleksi veya ters dubleks dediğimiz alanlarla ilgili de bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunacak” dedi.

MESCİT TEŞVİKİ GETİRİLDİ

– Düzenlemeyle mescitler ilk defa konut alanlarında emsal dışı alana konu edildi. Mescitlerin ve müştemilatların konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı alanlarda 200 metrekaresi emsal dışı bırakıldı. Yapılması zorunlu olan yangın merdivenleri, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlarında zorunlu olan boşluk alanlar, zorunlu otopark alanlarının 2 katı, sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu,enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri, konutlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 10'u, ticari alanlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 50'sini aşmayacak depo amaçlı eklentiler de emsal dışı alan olarak bırakıldı.

BODRUM KATA EV İZNİ

Yeni yönetmelikle bodrumlara konut yapılabilmesinin şartları belirlendi. “Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması gerekecek. Ticari alanlarda zemine gömülü olma şartı yok. Suni havalandırma ve engellilerin dolaşımına uygun koşullar sağlanmış olmalısı yeterli olacak. Öte yandan, düzenlemeyle artık mevcut bir imar adasında Avrupa'da ki örneklerine uygun olarak mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecek.

ASKERİ ALANLAR AZALDI

– Yeni yönetmelikle “askeri alan” tanımlamasında da değişikliğe gidildi ve Jandarma Genel Komutanlığı ile Sahil Güvenlik Komutanlığı'na ait alanlar tanımdan çıkarıldı. Bu düzenlemeyle iki kuruma ait arazilerin farklı amaçlar için yapılaşmaya açılmasının önü açıldı. Yeni düzenlemede, Türk Silahlı Kuvvetleri'ni oluşturan Kara, Deniz, Hava Kuvvetleri Komutanlıkları'nın savunma, harekat ve hudut güvenliğine yönelik yapıları, kışla, karargah, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri havaalanları, teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı ihtiyaçlara yönelik tesislerle TSK'nın ihtiyacına yönelik idari, eğitim, sağlık yapılarının bulunduğu araziler askeri alan olarak tanımlandı.

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

30 Eylül 2017 CUMARTESİ Resmî Gazete Sayı : 30196 YÖNETMELİK Çevre ve Şehircilik Bakanlığından: PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK MADDE 1 – 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “e) Atrium: İki veya daha çok sayıda katın içine açıldığı, yapı kitlesi içinde ortak hacim olarak tertiplenen, karşılıklı iki uzun kenar arasındaki mesafe 3.00 metreden az olmamak üzere bodrum, zemin veya bina girişinin yer aldığı kattan başlayıp tüm katlar boyunca devam eden üzeri kapalı boşluklu hacimleri,” MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(8) 22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlukoridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m² si, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı ile binaların bodrum katlarında yapılan; a) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı, b) Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları, jeneratör ve enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları, c) Konut kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının % 50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler, ç) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 m²’si, konut dışı yapılarda 300 m²’si, d) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22 ncimaddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar, e) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si, bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.” MADDE 3 – Aynı Yönetmeliğin 20 nci maddesinin sekizinci fıkrasının (b) ve (d) bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, aynı fıkranın (i) bendi yürürlükten kaldırılmıştır. “b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,” “d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile yangın güvenlik holleri,” MADDE 4 – Aynı Yönetmeliğin 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (ç), (e), (ğ), (h), (i), (j), (k) ve (l) bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, (f) bendi yürürlükten kaldırılmıştır. “b) Son katın üzerindeki ortak alan çatı bahçeleri,” “ç) Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda kapıcı dairesi,” “e) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat,” “ğ) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri,” “h) Otopark alanları,” “i) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,” “j) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen, yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 1000 m²’yi ve toplamda katlar alanının % 5’ini aşmayacak şekilde düzenlenen ortak alan niteliğindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar,” “k) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut ve ticari kullanımlı bağımsız bölümlere ait depo amaçlı eklentiler,” “l) Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmalar, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkları,” MADDE 5 – Aynı Yönetmeliğin 23 üncü maddesinin birinci fıkrasının (ç), (f), (g) ve (ğ) bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “ç) Yan ve arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır. Bu hüküm parsellerin park alanına komşu cephelerinde uygulanmaz.” “f) Bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı olarak yan ve arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre arttırılmasına ilişkin hükümler yapıda bulunan her katta ayrı ayrı değerlendirme yapılarak da uygulanabilir. g) Uygulama imar planında aksine bir açıklama getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise; ön, yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır. 60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe mesafelerine 0.50 metre ilave edilir. ğ) Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması durumunda yükselen blok ile parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup 60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu maddede ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bir parselde birden fazla 60.50 metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe, 20.00 metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her 3.00 metre yükseklik için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre fazladan bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.” MADDE 6 – Aynı Yönetmeliğin 29 uncu maddesinin sekizinci fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. MADDE 7 – Aynı Yönetmeliğin 39 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “b) Kapı net (temiz) genişlikleri bina giriş kapılarında 1.50 metreden, kapıların çift kanatlı olması halinde bir kanat 1.00 metreden,” MADDE 8 – Aynı Yönetmeliğin 41 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin (5) numaralı alt bendi yürürlükten kaldırılmıştır. MADDE 9 – Aynı Yönetmeliğin 54 üncü maddesinin onuncu fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. MADDE 10 – Aynı Yönetmeliğin 55 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(9) Aynı parselde birbirinden bağımsız blokların birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, ortak alanları, parselde yer alan blokların konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak uygulama yapılır. Bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde; emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm malikinin başvurusu yeterli olup, diğer maliklerin muvafakati aranmadan uygulama yapılır. Ancak bu tadilattan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölümler olması halinde, bu bağımsız bölümlerin maliklerinin de muvafakatleri alınır.” MADDE 11 – Aynı Yönetmeliğin 57 nci maddesinin altıncı fıkrasının (a) bendinin (1) numaralı alt bendi, aynı bendin (3) numaralı alt bendi ve aynı maddenin yirmialtıncı fıkrasının birinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “1) Yer altının dinamik esneklik direnişleri ve yerin dayanımı, taşıma gücü, yer altı suyu varlığı, yer altı yapısı, deprem bölgelenmesi, yer kırıklıklarının hareketleri, oturma, sıvılaşma ve yer kaymalarının boyutları gibi zeminin fizikî özelliklerini belirleyen çalışmalar yönünden jeofizik mühendislerince,” “3) Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin emniyet gerilmesi hesaplaması gibi çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji mühendislerince,” “Aşağıda belirtilen niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince silüet onayı zorunluluğu getirilebilir:” MADDE 12 – Aynı Yönetmeliğin 62 nci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(2) Özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve Kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınarak; ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilir. Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olmak ve anten boyları 1,55 metreyi geçmemek şartları da aranır. Fenni mesuliyet üstlenilmek ve Kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan; saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilir.” MADDE 13 – Aynı Yönetmeliğin 64 üncü maddesinin ikinci fıkrasına “kablo tv ve” ibaresinden sonra gelmek üzere “fiberoptik” ibaresi eklenmiştir. MADDE 14 – Aynı Yönetmeliğin geçici 3 üncü maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir. “(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.” “(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.” MADDE 15 – Bu Yönetmeliğin; a) 14 üncü maddesi 3/7/2017 tarihinden geçerli olmak üzere, b) Diğer maddeleri 1/10/2017 tarihinde, yürürlüğe girer. MADDE 16 – Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre ve Şehircilik Bakanı yürütür. Yönetmeliğin Yayımlandığı Resmî Gazete’nin Tarihi Sayısı 3/7/2017 30113

Yeni İmar Yönetmeliği şekillendi! İşte, 2017 Yeni İmar Kanunu!

Yeni İmar Yönetmeliği şekillendi! İşte, 2017 Yeni İmar Kanunu!Yeni İmar Yönetmeliği, 1 Ekim tarihi itibariyle yürürlüğe girdi. 30 Eylül tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan bilgilere göre bazı değişikliklerin gerçekleştiği Yeni İmar Yönetmeliği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde farklılık arz edecek. İşte, Yeni İmar Yönetmeliği hakkında inşaat sektörü çalışanlarının merak ettiği detaylar ve yeni düzenlemenin getirdiği bazı avantajlar

Yeni İmar Yönetmeliği, 1 Ekim 2017 yılı itibariyle yürürlüğe giriyor. Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelikle birlikte uygulanması kararlaştırılan imar yönetmeliği, inşaat sektörü için büyük önem arz edecek. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, müteahhitlere kentsel dönüşüm projeleri için verilen yüzde 25 inşaat hakkı için de değişikliği gerçekleştirdi. İşte, inşaat sektörünü yakından ilgilendiren Yeni İmar Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hakkında detaylı bilgiler

YENİ İMAR YÖNETMELİĞİ İLE NELER DEĞİŞECEK?

İnşaatta tüm kuralları değiştiren yeni imar yönetmeliği 3 Temmuz’da açıklanmış ve 1 Ekim’de yürürlüğe gireceği duyurulmuştu. Yeni yönetmeliğe gayrimenkul sektörü temsilcileri tepki göstermiş, ‘yatırımların önü kesilir’ demişti. 

Gülistan Alagöz'ün haberine göre, gelen tepki üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki sektör dernekleri ile tekrar görüşmelere başladı. Bakan Özhaseki imarı disipline etmek dışında bir amaçlarının olmadığını belirtip müteahhitlerin haklı olduğu noktalarda da değişiklik yapılabileceğini ifade etmişti. Beklenen de oldu. Yeni yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden 1 gün önce değişiklikler yapıldı ve Resmi Gazete’de açıklandı.

YÜZDE 25 İÇİN YENİ DÜZENLEME

1+1 İÇİN STANDART GELİYORYeni yönetmelikle ilgili en önemli endişe kentsel dönüşüm konusuydu. Kentsel dönüşüm projelerine yüzde 25 ek inşaat hakkı veren yönetmelik 30 Haziran’da sona ermişti. Bu süre yeni yönetmelikle1 Ekim’e kadar uzadı. Yani 1 Ekim’e kadar ruhsatını alana bu hak verilirken, alamayanın hakları kaybolacaktı. Bu hak vatandaşın yeni projeden alacağı metrekareyi büyütürken, inşaat şirketinin de önünü açıyor. Sektör temsilcileri tahliye edilen ya da yıkılan evlerin bu şartlarda yapılamayacağını ve dönüşümde ciddi mağduriyetler doğacağını açıklamıştı. Dün yapılan değişiklikle birlikte hem evi dönüşüme giren vatandaş hem de o projeyi yapan inşaat şirketi korunmuş oldu. Ek imar avantajlının yeni yönetmelik değişikliği ile kalıcı hale geldiğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Ancak bu haktan yararlanmak isteyenler için; riskli yapı tespiti yapılmış veya riskli alana girmiş olup maliklerin 2/3 çoğunluğu ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olması gerekiyor. Bu kapsamda yapı ruhsatı talep edenlerin işlemleri 01.10.2017 tarihinden önceki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre sonuçlandırılacak” dedi.

Müteahhitler açısından en büyük sıkıntı inşaat alanlarında ortaya çıkan emsal dışı alanların yüzde 30’dan fazla olmayacağı kuralıydı. Ancak bu kurala inşaat sektörü tepki gösterdi ve bu kapsamda yüzde 30 emsal dışı alan sınırı kalmak üzere bazı istisnalar getirilmiş oldu. Yapılan değişiklikle ilgili bilgi veren Kiraz, “Buna göre; mevcut alanlarda emsal dışı alanlara yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı eklenmiş oldu. Ayrıca çıkarılan yönetmelikte belirtilen binaların bodrum katlarında yapılan, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 metrekaresi, konut dışı yapılarda 300 metrekare ile ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekare yüzde 30 hesabına dâhil edilmeksizin emsal harici bırakıldı” dedi. Yeni yönetmelikle birlikte taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlarda, kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzlarının alanı yüzde 10’dan yüzde 20’ye çıkarılırken, katlar alanı hesabına dahil edilmeyen jimnastik salonu, hobi ve olun odaları ve yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis alanlarının büyüklüğü 500 metrekareden 1000 metrekareye çıkarıldı. Bodrum katlarda yer alan depolar için ise getirilen sınırlama ise tamamen kaldırıldı. Öte yandan yeni yönetmelikle birlikte 1+0 stüdyo daireler, artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28.50 metrekare olacak.

MÜKTESEP HAK 

İnşaat sektörünün taleplerinin de dikkati alındığı yönetmelikte, bu kapsamda, "Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir." hükmü de iptal edildi. 

Ayrıca, yapı ruhsatı işlemlerinde bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde, emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm de diğer maliklerin muvafakati aranmadan malikin başvurusu yeterli olacak. 

Yapı projelerine ilişkin düzenlemeleri de içeren yönetmelik değişikliğiyle müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60 bin metrekareden fazla olan yapı veya yapılar topluluğu ile binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılara ilişkin bu niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince "avan proje zorunluluğu" kaldırılarak yerine "silüet onayı zorunluluğu" getirilebileceğine ilişkin hüküm eklendi. BÜYÜKŞEHİR BELEDİYELERİNE YENİ HAK

Yönetmeliğe göre ayrıca özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınarak ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilecek. 

Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olması ve anten boylarının 1,55 metreyi geçmemesi şartları da aranacak. 

Fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan, saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilecek. 

İNŞAATIN DURMA RİSKİ YOK OLDU

KONUT Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas yönetmelik değişikliğinin etkileri için söyledi:“ Eski yönetmeliğe göre bir vatandaş bir bölge için plan iptal davası açıp kazanınca o bölgedeki tüm şantiyelerin durması gerekiyordu. Şimdi yapılan değişikliğe göre yasalara uygun alınmış bir ruhsat kazanılmış hak olacak. Böylece ne o projeden ev alan vatandaş ne de geliştirici mağdur olmayacak. Bir de eskiden 10 bloklu bir sitede bir blokta tadilat yapmak için tüm siteden muvafakatname almak gerekirdi. Şimdi diğer maliklere zarar verilmemesi şartıyla sadece söz konusu blokta oturanlarla süreç işleyecek”

Toki Tapu Teslim Duyurusu

Tapu Teslim Duyurusu

Sayın Gayrimenkul Alıcısı,

İdaremizin üretmiş olduğu ve kredilendirmek yoluyla karşılıklı imza altına alınan "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" karşılığında satışa sunduğu gayrimenkullerden İdaremizle borç ilişiği kalmayan (peşin bedelle satın alan veya borcunu bitiren) ve kat mülkiyeti tesis edilmiş gayrimenkul alıcılarının, tapularını adlarına tescil ettirmeleri gerekmektedir.

Aksi durumda, 12.11.2012 tarihinde banka şubelerine gönderilen talimata istinaden,

1- İdaremizle borç ilişiği kalmayan (peşin bedelle satın alan veya borcunu bitiren) gayrimenkul alıcılarının banka nezdinde üçüncü kişilere sözleşme (Gayrimenkul) devir işlemleri veraseten devirler haricinde kesinlikle yapılmayacaktır.

2- İlgili bankanın tarafınıza tebliğ edeceği "İhtarnamede" belirtilen süre içerisinde alıcısı adına tapu tescil işleminin yapılmaması halinde, bir başka ihtara gerek kalmaksızın akdedilen sözleşmenin ilgili maddeleri gereğince alınacak "Mahkeme Kararı" ile adınıza tapu tescilinin yapılacağı; ihtarname bedeli, dava masrafı, tapu masrafı ve diğer her türlü ferîleriyle birlikte tahsili için hakkınızda yasal yollara başvurulacağı; bu takdirde doğacak icra, dava, harç, sözleşmede yer alan tüm mali yükümlülükler, diğer giderler ve vekalet ücretinin de tarafınıza ait olacağı ihtaren bildirilecektir.

Buna göre; yukarıda belirtilen mağduriyetlerin yaşanmaması adına; taşınmaz borç ilişiği biten gayrimenkul alıcılarının tapu tescil işlemleri için bir an önce banka şubesine başvurmaları gerekmektedir.

TOKİ Vekâletnamede Yer alması Gereken Hususlar

Vekâletnamede Yer alması Gereken Hususlar

Konutla ilgili yapılacak tüm iş ve işlemler için gerekli vekaletnamede, aşağıda yer alan hususlara yer verilmelidir:

• İdarece satışa sunulan konutlardan satın almak üzere başvuruda bulunma,
• Konut seçme,
• Gayrimenkul satış sözleşmesi imzalama,
• Satın alınan konutun peşinatını ödeme ve borçlanma,
• Taksitlerini yatırma,
• Konutu teslim alma,
• Damga vergisi, KDV, banka komisyonu ve diğer masrafları yatırma,
• Konuta ilişkin tüm belgeleri düzenleme ve imzalama,
• Beyan ve taahhütlerde bulunma.

TOKİ İstanbul'da kurayla 603 TL taksitle ev satacak

TOKİ Kayaşehir'e başvurular ne zaman?

İstanbul Kayaşehir 868 Ada 5 Parsel, 919 Ada 4, 6 ve 9 Parseller, 917 Ada 6 Parsel ile 869 Ada 10 ve 11 Parsellerde inşa edilen konutlar için başvurular 5 Eylül - 20 Eylül 2017 tarihleri arasında kabul edilecek. Kura çekilişi ise 4 Ekim 2017'de yapılacak. Başvurular Türkiye Halk Bankası’nın İstanbul'daki bütün şubelerinden yapılabilecek. Başvuru esnasında 5 bin TL’lik bir başvuru bedeli yatırılacak. Başvuru bedelleri 10 Ekim'de iade edilecek. 

Başvuru Şartları

ALT GELİR GRUBU ve EMEKLİ BAŞVURU ŞARTLARI

 

Projeye başvuru yapabilmek için, başvuru sahibinin;
 

1. T.C. vatandaşı olması,
2. Projenin bulunduğu il/ilçe sınırları içerisinde 1 yıldan az olmamak koşulu ile ikamet ediyor olması veya projenin bulunduğu il nüfusuna kayıtlı olması (Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimleri kategorisinde başvuracakların en az 3 yıldır ikamet ediyor olması veya il nüfusuna kayıtlı olması gerekmektedir),
3. Toplu Konut İdaresinden  konut satın almamış olması ve Toplu Konut İdaresinden konut kredisi kullanmamış olması (Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimleri kategorisi hariç),
4. Kendisine eşine ve/veya velayeti altındaki çocuklara ait tapuda kayıtlı kat irtifaklı / kat mülkiyetli bağımsız bir bölümünün veya müstakil bir konutunun (tarla, bağ, bahçe, köy evi ve işyeri hariç) olmaması, (Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimleri kategorisi hariç) (Başvuru sahibinin hisseli olarak sahip olduğu gayrimenkuller hariç)
5. Başvuru tarihi itibariyle 25 yaşını doldurmuş olması (Eşi vefat etmiş olan çocuklu dul bayanlarda yaş şartı aranmamaktadır.),
6. Aylık hane halkı gelirinin, en fazla net 3.200 TL olması (Başvuru sahibinin, eşinin ve velayeti altındaki çocuklarının gıda, yol, vs. her türlü aldıkları yardımlar dahil olmak üzere toplam hane halkı aylık net gelirinin en fazla 3.200 TL olması gerekmektedir.) (İstanbul ilinde gelir şartı 3.700 TL olarak uygulanmaktadır.),
7. Bir hane halkı adına -yani kişinin kendisi, eşi ve velayeti altındaki çocukları- yalnızca bir adet başvuru yapması,

   gerekmektedir.
 
Ayrıca, yukarıdaki başvuru şartlarına sahip olan;
 

• 1. Kategori olan“Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimlerinin” ,
• 2. Kategori olan“En az %40 Engelli Vatandaşlarımızın”
• 3. Kategori olan “Emekli Vatandaşlar”ın
• 4. Kategori olan “Diğer alıcı adaylarının”

 başvuruları ayrı olarak 4 kategoride kabul edilecektir.
  
BAŞVURU İÇİN GEREKLİ BELGELER
 
 Başvuru sahipleri,

• Kimlik Fotokopisi,
• Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimleri, kredi kullanım durumuna göre T.C. Emekli Sandığından alacakları “Hak Sahipliği Belgesi”
• Engelli vatandaşlarımız, Engelli ve Yaşlı Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından verilen kimlik kartının fotokopisiveya tam teşekküllü bir devlet hastanesinden alınmış sağlık heyet raporunu (en az % 40 engelli olduğuna dair),
• Emekli vatandaşlarımız, Sosyal Güvenlik Kurumundan alınan Emekli Kimlik Belgesini veya belgesi henüz çıkmadı ise emekli olduğunu gösteren belge veya yazıyı,

İbraz edeceklerdir.

 
KURA ÇEKİLİŞİ
 

1. Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimlerine kuraya girmeden konut alma hakkı tanınacak, ancak bu kişilerin konutları öncelikli olarak kura ile belirlenecektir.
2. Engelli vatandaşlarımıza konut sayısının %5’i kadar kontenjan ayrılacak ve hak sahipleri kura ile belirlenecektir. Kura sonucu bu kategoriden hak sahibi olamayan başvuru sahipleri diğer alıcılar kategorisindeki başvuru sahipleri ile birlikte tekrar kuraya tabi tutulacaktır.
3. Emekli vatandaşlarımıza konut sayısının %25’i kadar kontenjan ayrılacak ve hak sahipleri kura ile belirlenecektir. Kura sonucu bu kategoriden hak sahibi olamayan başvuru sahipleri diğer alıcılar kategorisindeki başvuru sahipleri ile birlikte tekrar kuraya tabi tutulacaktır.
4. Diğer başvuru sahipleri, İdaremiz genel uygulamalarında olduğu üzere başvuru sayısına göre gerektiği takdirde kura ile belirlenecektir.

 
Kura çekim işlemleri belirlenen kategori önceliğine göre gerçekleştirilecektir.
 

1. Sırada Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimlerin konutları,
2. Sırada Engelli Vatandaşlarımızın konut Alma hakkı ve konut belirleme kurası
3. Sırada Emekli Vatandaşlarımızın Konut Alma Hakkı ve Konut Belirleme kurası,
4. Sırada Diğer başvuru sahiplerinin Konut Alma Hakkı ve Konut Belirleme kurası

  
SÖZLEŞME İMZALAMA AŞAMASINDA İBRAZ EDİLECEK BELGELER

1. İl/ilçe  Nüfus Müdürlüğünden onaylı vukuatlı nüfus kaydı ve  adrese dayalı kayıt sistemine göre alınacak olan il sınırları içerisinde 1 (bir) yıldan az olmamak koşulu ile ikamet ettiğini kanıtlayacak belge (Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimleri kategorisinde başvuranlar 3 (üç ) yıl ikamet ettiğini kanıtlayacak belgeyi) ibraz edecektir

2. 1.Kategori Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile Dul ve Yetimleri hariç olmak üzere diğer 3 kategoriden hak sahibi olarak belirlenen vatandaşlar, İl/ilçe Tapu Sicil Müdürlüğünden başvuru sahibinin, kendisine, eşine ve/veya velayeti altındaki çocuklarına ait tapuda kayıtlı kat irtifaklı / kat mülkiyetli bağımsız bir bölümünün veya müstakil bir konutunun (tarla, bağ, bahçe, köy evi ve işyeri hariç) bulunmadığına dair belgeyi ilan edilen tarihlerde ibraz ederek başvuru şartlarına sahip olduklarını kanıtlayacaklardır. Kanıtlayamayanların hakları iptal edilecektir

3. Hane halkı gelirinin en fazla net 3.200 olduğunu kanıtlayan gelir belgeleri,

• Başvuru sahibi evli ise kendisi ve eşinden çalışan varsa kendisinin ve eşinin ayrı ayrı gelirini kanıtlayan belgeler (tabi olarak çalıştıkları sosyal güvenlik kurumlarından çalıştığına dair alınan belgeler ile maaş bordroları, maaş belgeleri, vb.)
   
• Başvuru sahibi veya eşinden herhangi biri çalışmıyorsa Sosyal Güvenlik Kurumundan çalışmadığına dair belgeleri,
• Başvuru sahibi emekli ise, Sosyal Güvenlik Kurumundan alınan maaş dökümü veya emekli maaşının yatırıldığı banka hesap ekstresi.

Gerekli görüldüğünde ek belge istenebilecektir.


1. KATEGORİDE EVRAK İBRAZ EDEREK HAK SAHİBİ OLANLARDAN TOPLU KONUT FONUNDAN ŞEHİT AİLELERİ, HARP VE VAZİFE MALULLERİ İLE DUL VE YETİMLERİNE AÇILACAK FAİZSİZ KONUT KREDİSİNDEN YARARLANMAK İSTENMESİ DURUMUNDA SÖZLEŞME İMZALAMA İŞLEMLERİ;
 

1. Aracı Bankanın T.C. Ziraat Bankası A.Ş. olması halinde;
   1. İlan edilen tarihler arasında kura ile belirlenen konuta ilişkin “Konut Tahsis Belgesi”ni ilgili Banka Şubesinden temin edecektir. Hak sahibine ilişkin bilgiler ile “Konut Tahsis Belgesi”, ilgili Temerküz Banka şubesi tarafından T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğüne ulaştırılacaktır.
   2. T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü hak sahibine ilişkin kredi talebini Toplu Konut İdaresi Başkanlığına iletecek ve açılacak olan kredi tutarı konut bedelinden mahsup edilecektir. Bakiye borç kalması durumunda satış sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Ancak, seçilen konutun bedelinin kredi tutarından düşük olması durumunda; satış bedeli dışında kalan masraflar ve vergiler dikkate alınarak kredi ödemesi yapılır ve bu miktar kredi tutarını geçemez.
2. Aracı Bankanın T.C. Ziraat Bankası A.Ş. dışında başka bir banka olması halinde;
   1. İlan edilen tarihler arasında ilgili Banka şubesindenalacakları “Konut Tahsis Belgesi” ile birlikte T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Şubesine başvuracaktır. Başvurular T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Şubesi tarafından T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Bireysel Krediler Daire Başkanlığı’na iletilecektir.
   2. T.C. Ziraat Bankası A.Ş. tarafından İdaremizden talep edilen kredi tutarları konut satışına aracılık eden Banka şubesinde hak sahipleri adına açılan hesaba aktarılacaktır. Aktarılacak olan kredi tutarı konut bedelinden mahsup edilir. Bakiye borç kalması durumunda satış sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Ancak, seçilen konutun bedelinin kredi tutarından düşük olması durumunda; satış bedeli dışında kalan masraflar ve vergiler dikkate alınarak kredi ödemesi yapılır ve bu miktar kredi tutarını geçemez.

EVRAK İBRAZ EDEREK HAK SAHİBİ OLAN VE TOPLU KONUT FONUNDAN ŞEHİT AİLELERİNE, HARP VE VAZİFE MALULLERİ İLE DUL VE YETİMLERİNE AÇILACAK FAİZSİZ KONUT KREDİSİNİ KULLANMAKSIZIN 1. KATEGORİDE SÖZLEŞME İMZALANMAK İSTENMESİ DURUMUNDA SÖZLEŞME İMZALAMA İŞLEMLERİ;

İdaremizce ilan edilecek tarihler arasında, kura ile belirlenen konuta ilişkin peşinat bedelini yatırarak sözleşme imzalayacaklardır.
Söz konusu kişilere bu satış kampanyasından bir defaya mahsus olmak üzere konut satışı yapılacaktır.
Konutlar, %10 peşin 240 ay vadeli sabit taksit ödemeli ve taksit başlangıçları konut teslimlerini takip eden ay itibariyle başlayacak şekilde satılacaktır. 
 
 OTURMA KOŞULU ve DEVİR İŞLEMLERİ;
 
Alt gelir grubu projelerinde hak sahibi olup sözleşme imzalayanlar konutlarını borçları bitene kadar devredemeyeceklerdir.
 
Ayrıca, sözleşme imzalanan konut için borç bitene kadar, alıcının veya ailesi için ikamet koşulu aranacak olup,   alıcının, kendisinin, eşinin veya çocuklarının söz konusu konutta ikamet etmediklerinin tespit edilmesi halinde sözleşmeleri feshedilecektir.
 
Gerçeğe aykırı beyanda bulunulması halinde, kurada hak sahibi olanların konut alma hakları iptal edilecektir. Sözleşme imzalanmış ise sözleşmeleri feshedilerek gerekli hallerde ödenen peşinat tutarları irat kaydedilecek ve ödenen taksit tutarları masraflar tahsil edildikten sonra faizsiz olarak iade edilecektir.

Emlak Profesyonelleri Seçkin Gayrimenkul Listesini Nasıl Oluşturur?

Emlak Profesyonelleri Seçkin Gayrimenkul Listesini Nasıl Oluşturur? Çok kısa bir deyimle konumuzu şöyle özetleyebiliriz; “listesi olanın satışı hazırdır” Bu mesleki sözden anlayacağımız üzere, eğer bir satış yapmak istiyorsanız öncelikle satışa hazır listenizin olması gerekmektedir. Listenin olması her şeyin çözümü değildir, her satıcının evini, arsasını, arazisini listelemek zorunda değilsiniz. Bu yazının amacı, etkin bir gayrimenkul listesi oluştururken dikkat etmeniz gereken bazı noktaları ve takip etmeniz gereken bir takım stratejileri ifade etmek için yazılmıştır. 1) İlişkiler, iletişim ve satışa uygunluk Bütün iş sektörlerinde olduğu gibi ikili ilişkiler, emlak sektöründe de önemli bir yer arz eder. Mal sahipleri ile olan diyaloglarınız, etkin emlak listesi oluşturma noktasında ilk takip etmeniz gereken adımların başında gelir. Mal sahipleri, tüm satış süreci boyunca kendilerini temsil eden emlak brokerlarının satmak istediği gayrimenkulleriyle ilgili çalışma yaptığını görmek ister. Bu çerçevede, emlak borker/danışmanları her türlü gelişmeyi karşılıklı olarak satıcılarıyla haftada en az bir kez de olsa görüşmeli, gerektiği durumda yeni satış planları oluşturmalı ve stratejilerini satıcılarıyla eş zamanlı paylaşmalıdır. Özellikle satıcı, satmak istediği gayrimenkulünün olduğu bölgede değilse ve satışı uzaktan takip etmek zorunda kalıyorsa, devamlı iletişim halinde olmalı ve güncel gelişmeler kendisine ulaştırılmalı. 2) Özgün pazarlama stratejileri oluşturmanın faydaları Bütün mal sahiplerinin beklentileri aynıdır. Hepsi en kısa zamanda en fazla fiyata gayrimenkullerini satmak ister, ancak bunun olabilmesi için öncelikle bir evin güzel görünmesi ve albenisinin olması gerekmektedir. Emlak profesyonelleri bu noktada, kendilerini alıcı yerine koyup, listelerindeki gayrimenkulleri detaylı inceleyerek avantajlarını ve dezavantajlarını ortaya çıkarmalıdır, ki bir sonraki aşamada pazarlama planları bu sonuçların ışığında ilerleyecektir. İyi bir emlak broker/danışmanını satıcıların gözünde diğerlerinden farklı kılan şey, özgün pazarlama stratejileridir. Her gayrimenkulün kendine has özellikleri olduğunu düşünürsek, bu yargının ne kadar doğru olduğunu anlarız. Yapılan bu planlamaların detaylarını mal sahiplerine anlatarak, onların temsilcisi olmanın, kendilerine dönecek faydalarını da görmesini sağlamış oluruz. 3) Gayrimenkul fiyatlandırma politikası Yukarıda da bahsettiğimiz gibi mal sahipleri her zaman kendi gayrimenkullerini en yüksek fiyata satmayı isterler. Mal sahibi gayrimenkulüne en iyi fiyatlandırmayı sunan veya en yakın fiyatı veren, en kısa sürede satışı gerçekleştirecek emlak profesyonelinden yana tercihini kullanır. Unutmayın ederinden fazla fiyat verilen gayrimenkul satılmayacaktır! Fiyatlandırma listelerinizi oluştururken, emlak broker/danışmanları pazar hakkında karşılaştırabilir bilgilere sahip olması gerekir, listenizdeki bir gayrimenkulün bir takım etkenler (bina yaşı, ana cadde, alışveriş merkezleri, deniz manzarası vs.) haricinde fiyat aralığı aşağı yukarı bölgeye göre bellidir, bazı satıcılar agresif fiyat uygular demiştik, bölgeye ait piyasa bilgilerini satıcılarınızla paylaşarak, onları aydınlatarak, fiyat konusunda anlaşma sağlayabilirsiniz. Eğer hala ikna edemiyorsanız, kendisinin gayrimenkulünü listenizden çıkartmanız iyi bir fikir olabilir. “Bazen az, çoktan iyidir” Bu şekilde satıcıyı başka bir danışmana yönlendirip, gerçeği bu şekilde görmesini sağlayabilirsiniz, muhtemelen sizi anladığı zaman tekrar geri dönecektir. 4) Gayrimenkullerin göze hitap etmesi Bir evin ilk ziyareti çok önemlidir, ilk izlenim nasıl ki insanlar için de son derece önemliyse bu durum aynı şekilde emlak sektöründeki gayrimenkullerimiz içinde geçerlidir. Emlakların, temiz, derli-toplu ve ferah olması bu açıdan alıcılar üzerinde iyi bir izlenim bırakacaktır. Bazı emlakların satış sürecinde tamir/onarım ihtiyacı olduğunu hepimiz pek çok yerde görmüşüzdür. İyi bir satış listesi oluşturmak için, portföyünüzde ki gayrimenkullerin sorunsuz olması gerekmektedir. Satış listesine konulacak evin detayları incelenirken tamir ve onarım ihtiyacı olan yerlerin de keşfedilmesi, emlak profesyoneline yapılacak çalışmalarda yol gösterici bir rol de verecektir. Bu zorunluluktan ötürü emlak broker/danışmanlarının tamir/onarım faaliyeti gösteren firmalarla da bağlantı içerisinde olması gerekmektedir. Mal sahiplerine tamir/onarım çalışmalarının meyvesini, satış hızıyla ve daha karlı bir satış gerçekleştirerek alabileceklerini ifade edebilirsiniz. 5) Yetki sözleşmesi İşin en can alıcı noktasına gelmiş bulunuyoruz. Broker/danışmanların portföylerini oluştururken, herkese paylaşımda olan bir gayrimenkulü listelerine dahil etmeleri rekabet ve motivasyon açısından son derece zorluklar içerir. Herkese paylaşımda olan bir gayrimenkulü portföyünüze dahil ettiğinizde, bu emlak için artık çalışma zamanıdır. Pazarlama faaliyetleri, hazırlıklar ve müşteri adayı yaratmak için sabahtan akşama kadar onlarca müşteri adayıyla görüşmeler vs. Ve bu görüşmelerin neticesinde, portföyünüzdeki bu gayrimenkule bir müşteri adayı yaratmış olursunuz büyük bir sevinçle. Müşteri ile randevulaşma, tüm hazırlıklar tamam fakat son bir güncelleme için mal sahibiyle görüştüğünüzde buranın satıldığını duymak en kötü durumdur biz emlak profesyonelleri için. Bu durumda süreli yetki belgesi almanızdan başka çare yok. Buda iyi anlatılamadığı zaman mal sahiplerinde sıkıntılı bir durum ortaya çıkarmaktadır. Emlak profesyonelleri 3-6 ay arasında değişen tek satış yetki belgesi aldığında, şampiyon emlak profesyonelleri arasına girmiş sayılır. Çünkü aldığı bu yetkiyle bir nevi mal sahibi olur. Ve diğer tüm emlak profesyonellerine burayı paylaşıma tek elden açar. Önemli olan bu tek satış yetki belgesini alabilmektir. Bunun için çok iyi referanslara ve çok profesyonel bir ağa ihtiyacınız olacak. Son Söz olarak Seçkinlik Satışlarınıza, öncelikle sizin gibi emlak danışmanlığı yapan kişilere karşı yapmayı düşünerek başlayabilirsiniz. Görüş alış-verişlerine emlak profesyonellerinin de ihtiyacı var. Neticesinde onlar da sizin gibi gayrimenkul satışlarında gösterilmesi gereken inceliği gösterecektir. Toplantılarda yapılan değerlendirmeler esnasında, diğer emlak profesyonellerinin tepkilerini, görüşlerini, fikirlerini ölçü alarak satış listenizi oluşturabilirsiniz. Bu şekilde listenizi tam bir seçkin liste haline getirmiş olursunuz. Hayırlı satışlar! Kaynak