Önalım (Şufa) Hakkı Davası

ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI

Genel Olarak,

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 20.12.2017 tarih ve 2016/1007 E., 2017/9596 K. sayılı ilamı)

Tanım,

Bir kişi, malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, ön alım hakkı sahibinin bu malı öncelikli satın alma hakkı olup, bu hak yenilik doğuran bir haktır. Zira, hak sahibinin bu hakkını kullanması ile yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır. 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. sayılı ilamına göre:

‘‘Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Türleri,

1. Yasal Önalım Hakkı:

Yasada öngörülen önalım hakkı, ‘’paylı mülkiyet’’ e ilişkin olup, paylı mülkiyete konu bir malda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade eder. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirir. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde, satıştan itibaren 2 yıl içinde bu hakkını kullanmalıdır. Sürelerin başlangıcı konusunda, Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yapan şu karar önemlidir:

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ nin, 12.12.2017 tarih ve 2016/176 E., 2017/9340 K. sayılı ilamına göre: 

 ‘’ … üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.’’ 

Koşulları

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. Taşınırlarda böyle bir hak mevcut değildir. Taşınmazın paylı mülkiyete konu olma durumu sona ererse, bu dava açılamaz. 
• Davayı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaş açabilir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olmayan kişinin böyle bir hakkı mevcut değildir. Paydaş olmayıp, kişisel hakka sahip olanlar veya sınırlı ayni hak sahipleri bu hakkı kullanamaz. Ayrıca, paydaş, bu davayı açmadan önce herhangi bir sebeple mülkiyet hakkını kaybederse, bu davayı açamaz. 
• Taşınmaz, paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılmalıdır. Satış dışında herhangi bir işlem, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmaya imkan vermez. 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 1.2.2016 tarih ve 2014/16488 E., 2016/1157 K. sayılı ilamına göre:

…27.03.1957 gün ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe bölümünde hibe, trampa ve sermaye vaazı gibi tasarruflarla önalım hakkının cereyan etmeyeceği vurgulanmıştır…önalım hakkı gerçek satışlarda kullanılabilecek bir hak olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca avans niteliğinde yapılan bir devirin gerçek satış olmadığından önalım hakkı kullanılamaz.’’ 

Yasal önalım hakkının kullanımı, hak düşürücü süreye tabidir. 

3 ay ve 2 yıllık süreler hak düşürücü süreler olup, olası bir uyuşmazlıkta, hakim tarafından resen nazara alınır. 2 yıllık hak düşürücü süre, satış işlemini yapan paydaş veya alıcı tarafından satışın, önalım hakkı sahibi paydaşa noter kanalıyla bildirilmediği durumlarda önem arz etmekte olup, örneğin, satış işleminin üzerinden 1 yıl 10 ay geçtikten sonra bildirim yapıldığı halde, dava açmak için kalan süre, üç ay değil, yalnızca 2 ay olacaktır. 

Önalım hakkı sahibi, bu hakkını, alıcıya karşı dava açarak kullanmalıdır. 

Önalım hakkı sahibinin açacağı bu dava, yasal önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın davalısı, payı satın alan üçüncü kişidir. 

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nakden yatırmakla yükümlü olup, paranın yatırılacağı süreyi ve paranın nereye yatırılacağını hakim belirler. 

Görevli ve Yetkili Mahkeme,

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Dava sonunda hakim, şayet koşulları mevcutsa, mülkiyetin davacı paydaş adına tesciline karar verecektir. Bu dava, yeni bir hukuki durum yarattığından, yenilik doğurucu dava niteliğindedir. 

Önalım hakkı, cebri artırmayla satışlarda ve satış dışındaki devirlerde kullanılamaz.

Önalım hakkı sahibi, bu hakkından feragat edebilir.

• Önalım hakkı sahibinin bu haktan feragati mümkün olup, bu feragat, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. 

• Belli bir satış işleminde, önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise, yazılı şekle tabidir. Satıştan önce veya sonra da yapılması mümkündür.

Bu iki durum, birbirinden farklıdır. Şöyle ki,

Önalım hakkından feragat eden kişi, önalım hakkını kullanmaktan tamamen vazgeçmektedir ve bu beyan, tapu kütüğüne şerh verilerek, payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişiyi, satış işleminin bu paydaşa bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmaktadır. Bu nedenle resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi, elzemdir.

İkinci halde ise, paydaş, münferit satış işleminde, önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmektedir. Bu vazgeçme, adi yazılı şekilde, satıştan önce veya sonra yapılabilir. Burada paydaş, önalım hakkından feragat etmemektedir. Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından, önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme, feragat niteliğinde olmadığından, tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum da söz konusu değildir. 

2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı 

Taraflar, ön alım sözleşmesi ile, bir taşınmazın malikince satılması halinde, diğer bir kimseye öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Kanunun amacı, mülkiyet hakkının, belirli koşullarda mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurduğu hakkın, parçalanarak üçüncü kişilerin eline geçmesinin engellenmesidir. 

Ön alım sözleşmesinin, tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerhte belirtilen sürede ve buradaki koşullara göre önalım hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Şayet kütükte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar uygulama alanı bulacaktır. 

Ancak şerhin etkisi, her halükarda, şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl olup, bu sürenin geçmesiyle, şerhin etkisi de sona erecektir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasında da yasal önalım hakkına ilişkin hükümler uygulanacağından, makalemizin, önalım hakkı koşulları ve bu haktan feragate ilişkin kısmına atıf yapmakla yetiniyoruz. 

Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

MURİS MUVAZAASINA

DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Genel Olarak,

Giriş makalesi niteliğindeki ilk makalemizde (Bkz: Tapu İptal ve Tescil Davaları), tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel nitelikte bilgiler vererek, dava sürecini ana hatlarıyla ifade etmiştik. Bu makalemizin konusunu ise, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları oluşturmaktadır. Bu makalemizde, ‘’muris muvazaası’’ nın, genel nitelikteki ilk makalemizden ayrılan spesifik yönlerini ele aldık.

Muris Muvazaası Nedir?

Muvazaa, ‘’danışık, danışıklık’’ anlamına gelen bir sözcük olup, muris muvazaası, miras bırakanın, danışıklı işlemler yaparak mirasçılarını mirasından yoksun bırakmasıdır. Miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermektedir. 

Muris Muvazaasının Nedenleri Nedir?

Muris muvazaası; sosyal, ekonomik, dini birçok sebepten ortaya çıkabilir. Örneğin, soyun erkekten devam edeceği inancıyla, mal paylaşımında erkek çocukların kız çocuklarına üstün tutulması, toplumumuzda en sık karşılaşılan muris muvazaası sebeplerindendir.

Muvazaanın Yaptırımı Nedir?

Taşınmaz satış sözleşmesi, tapuda, resmi memur huzurunda gerçekleştirilmelidir. Hukuka uygun bir devir için geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebi bulunmalıdır. Muvazaalı tapu devrinde, gerçekte iki ayrı işlem mevcuttur. Görünürdeki işlem(satış), muvazaa nedeniyle kesin hükümsüzdür. Gizli işlem olan bağışlama ise, şekle aykırılık nedeniyle geçersizdir. Zira, taşınmazların devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin, tapuda, resmi memur huzurunda yapılması gerekir. Medeni Kanun’un, konuya ilişkin 706/1. maddesine göre:

‘’ Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’’

Gerçekte bağışlama iradesi olmasına rağmen, işlemin tapuda satış olarak gösterilmesi halinde, tapudaki devir, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından, görünürdeki işlem muvazaa nedeniyle geçersiz olur. Gizli işlem olan bağışlama ise, tapudaki resmi şekle uyulmadığından geçersiz olur. 

Kimler davacı olabilir?

Bu davayı, saklı paylı olsun olmasın, miras hakkına halel gelmiş tüm mirasçılar (yasal, atanmış mirasçılar, evlatlık), açabilir. Mirası reddeden, mirasçılıktan çıkarılan ve feragat edenler ise, bu davayı açamaz.

Muvazaalı Devir Halinde Açılacak Tapu İptal ve Tescil Davası

Burada, miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırma gayesi ile, sağlığında, mirasçılarının miras haklarına halel getirecek birtakım işlemler yapmaktadır. Miras bırakanın, aslında kendisine ait olan ve ölümünden sonra mirasçılarının miras hakkına dahil olan malvarlığındaki taşınmazı satma gayesi yoktur. Ancak miras bırakan, gerçekte bağışladığı taşınmazı, tapuda satmış gibi gözükmektedir. Bu halde hak sahipleri, açacakları dava ile, yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilecektir.

Miras bırakanın yaptığı bu işlemde görünürdeki işlem aslında satış olmasına rağmen, gerçek irade satış değildir. İşlemin, tarafların gerçek iradelerine aykırı olması, işbu tescilin hukuki dayanaktan yoksun olmasına yol açar. 

Bu durumda, saklı paylı olsun olmasın, hakkı zedelenen tüm mirasçılar geçersiz işlemin iptali için, miras payları oranında, tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Muvazaanın İspatı

Murisin, muvazaalı işlemleri ile, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmaza ilişkin iradesini, tapuda ‘’satış’’ olarak göstermesi halinde, mirasçıların dava açabileceğini belirttik. Ancak, iddia eden, iddiasını ispatla mükellef olduğundan, mirasçılar da, miras bırakanın bu kastını ispatlamalıdır. Murisin, mirasçılarından mal kaçırma kastının varlığı her bir somut olayda hakim tarafından değerlendirilecektir. Yargıtay kararlarından hareketle, özellikle şu kriterler, ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığında dikkate alınmaktadır:

• Toplumsal eğilimler,
• Ülke ve bölgenin gelenek ve görenekleri,
• Olayların olağan akışı,
• Davalının alım gücü,
• Tapuda gösterilen satış bedeli ile sözleşme tarihindeki rayiç bedel,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde, miras bırakanın bakıma ihtiyacının olmaması,
• Miras bırakan ölmeden çok kısa bir süre önce ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 18.12.2017 tarih ve 2017/4920 E., 2017/7434 K. sayılı ilamına göre:

‘’… bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki kişisel ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.’’ 

Tapu İptal ve Tescil Davasının, Tenkis Davasından Ayrılan Yönleri,

Tenkis davası, miras bırakanın, sağlığında yaptığı sağlar arası veya ölüme bağlı kimi tasarrufların, saklı paylı mirasçıların saklı paylarını ihlal eden kısmının iptaline ilişkin davadır. Bu dava, makalemizin konusu olan tapu iptal ve tescil davasından ayrıdır. Ancak; uygulamada, bu iki dava terditli olarak açılabilmekte ve miras bırakanın sağlığında yaptığı taşınmaz devirlerine ilişkin tapu iptal ve tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde saklı paya tecavüz eden kısmın tenkisine karar verilmesi talep edilmektedir. Bu iki davanın benzer ve farklı yönlerini, şu tabloyla özetlemek mümkündür:

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI TENKİS DAVASI

Miras bırakanın temlikleri hakkında açılırlar. Her iki dava birlikte, terditli açılabileceği gibi, ayrı ayrı da açılabilir. Davalar birleştirilebilir ve terekeyi ilgilendirir. Gerçekte bağışlanan taşınmaz, tapuda satış olarak gösterilmiştir.  Tarafların gerçek iradeleri sözleşmeye yansımıştır. Taraflar bedelde samimidir.  Sözleşme geçersizdir. Geçerli bir sözleşme vardır.  Saklı paylı olsun olmasın, tüm mirasçılar açabilir.  Yalnızca saklı paylı mirasçılar açabilir.

Örnek Yargıtay Kararları,

Miras bırakanın ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığının tespitinde, Yargıtay’ın dikkate aldığı kriterlerden yola çıkarak, şu kararları incelemekte fayda görüyoruz.

• Sözleşmede gösterilen bedel- gerçek bedel arasında fahiş fark olması, tek başına muvazaanın kanıtı değildir. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 17.9.2013 tarih ve 2013/9364 E., 2013/12674 K. sayılı ilamına göre:

ÖZET: Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tenkis istemine ilişkindir. Satışa konu edilen bir malın devrinin belirli bir semen karşılığında olacağı kuşkusuzdur. Semenin bir başka ifadeyle malın bedelinin ise mutlaka para olması şart olmayıp belirli bir hizmet ya da emek de olabileceği kabul edilmelidir. Esasen, yukarda da değinildiği üzere muris muvazaasının miras bırakanın gerçek iradesinin mirasçıdan mal kaçırma olması halinde uygulanabilirliğinin kabulü gerekir. Başka bir ifadeyle murisin iradesi önem taşır. Yukarıda değinilen somut olgular, açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde miras bırakanın gerek irade ve amacının diğer mirasçılardan mal kaçırma olmadığı, akitte gösterilen bedel gerçek bedel arasında fahiş fark var ise de, bu hususun tek başına muvazaanın kanıtı sayılamayacağı sonucuna varılmaktadır…

• Taşınmaz devrinin muvazaalı olup olmadığının nihai takdiri hakime ait olup, buna yönelik bilirkişi raporu istenmesi, yerel mahkeme kararının bozulmasına yol açmıştır. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 7.12.2017 tarih ve 2015/4271 E., 2017/7204 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’ ÖZET: Çekişmeli taşınmazların temlikinin muris muvazaası ile illetli olup olmadığı hususu hakim tarafından değerlendirilebilecek bir konu olup buna yönelik bilirkişiden rapor istenmesi ve davacılara da bilirkişi ücretini yatırmaları için kesin süre verilmesi usul hukukuna aykırıdır. Hal böyle olunca, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken usule aykırı kesin süre verilerek ve kesin süreye uyulmadığı gerekçesi ile davanın reddedilmesi hatalıdır.’’ 

Taşınmaza Yapılan Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi

TAŞINMAZLARA YAPILAN TECAVÜZLERİN 3091 SAYILI KANUN GEREĞİNCE İDARECE ÖNLENMESİ  

TAŞINMAZ ZİLYETLİĞİNE TECAVÜZDE İDARİ BAŞVURU YOLU

Genel Olarak Zilyetlik,

Hukuk düzenimiz, ‘’zilyetlik’’ kavramına büyük değer atfetmiş olup, başta Medeni Kanun olmak üzere yasa ve yönetmelikle bu alan düzenlenmiştir. Zilyetlik kavramının yasada açık bir tanımı olmamakla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 973. Maddesi:

‘’ Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.

Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.’’ 

Şeklinde, zilyetliği ifade etmiştir. 

Zilyetlik, bir hak olmaktan ziyade, ‘’korunmaya değer bir hukuki kurum’’ dur. Zira, zilyetlik bir hakka dayanabileceği gibi, haksız zilyetlik durumu da mevcut olabilir. 

Zilyetliğin Korunması,

Medeni Kanunumuz kapsamında zilyedin her türlü gasp ve saldırıyı kuvvet kullanarak defedebileceği belirtilmiştir. Ancak belirtmek gerekir ki somut olay kapsamını aşan kuvvet kullanımına hukuk düzenimiz tarafından herhangi bir koruma getirilmemiştir. 

Ülkemizde yaşanan durumlar düşünüldüğünde kuvvet kullanımı yoluyla taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi birçok durumda mümkün gözükmemektedir. Bu noktada Medeni Kanunumuzda zilyetliğe ve mülkiyete dayanan dava türleri ön görülmüş ancak tarafımızca bu noktada idari yoldan taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi bölümü irdelenecektir.

Zilyetliğin İdareye Başvurularak Korunması

Zilyetliğin idari yoldan korunmasına ilişkin temel kanun 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun olup, bu kanun temelde ‘’taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzleri önleme’’ amacı gütmektedir. Bu kanunun temel amacı, zilyetliğe müdahale ve tecavüzleri önlemek suretiyle kamu düzenini sağlamaktır. 

Bu kanunun uygulanmasına ilişkin bir de yönetmelik bulunmakta olup buna göre:

Tecavüz: Taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.

Müdahale: Zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmektir. 

Başvurulacak İdari Makamlar	Taşınmaz, merkez ilçe sınırları içindeyse İl valisi veya görevlendireceği valilik birimi Diğer ilçelerde Kaymakamlık Taşınmaz mal, aynı ile bağlı ilçeler arası sınır uyuşmazlığı olan bir yerdeyse yetkili Kaymakamlık, Valilik tarafından, İller arası sınır anlaşmazlığı olan bir yerdeyse, yetkili Valilik/Kaymakamlık İç İşleri Bakanlığı tarafından belirlenir.
İdari Başvuruya Konu Edilebilecek Taşınmazlar	*Gerçek Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Tüzel Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Kamu İdareleri, Kamu Kurum ve Kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan taşınmazlar *Devlete ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler, *Menfaati umuma ait olan taşınmazlar
Başvuru Sahipleri	Taşınmaz mala zilyet olan kişi Zilyet birden fazla ise içlerinden biri Kamu idareleri, kamu kurum ve kuruluşları, tüzel kişilerde kurum-kuruluş-tüzel kişilik yetkilisi Köye ait taşınmazlarda, köy halkından herhangi biri başvuru yapabilir.
Başvuru Süresi	Tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 60 güniçinde başvuru yapılmalıdır. Ancak; her halde, tecavüz ve müdahale üzerinden 1 yılgeçmeden başvuru yapılmalıdır. Süreler, hak düşürücüdür. ! Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile menfaati umuma ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde bu süreler aranmaz.
Başvurunun Değerlendirilmesi	Karar vermeye yetkisi olan kişiler veya bu kişilerin görevlendirdiği memurlar ‘’yerinde soruşturma’’yapar. Soruşturma Süreci: Yetkili memur, tarafların şahitlerini dinler. Gerek görülmesi halinde tarafsız kişiler, muhtar, ihtiyar heyeti, kamu kurumu yetkilileri dinlenebilir. İfadeler Ceza Muhakemesi Kanunu’na göre yeminli alınır. Soruşturma, en geç 15 günde karara bağlanır.

İdarenin Kararlarının Niteliği

İdari başvuru sonucunda verilen kararlar, idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Yani taraflar idari makamların kararını hukuka aykırı bulması halinde, idari yargı yoluna başvurulabilecektir. 

İdari Kararın Yerine Getirilmesi

Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin önlenmesine karar verildiği takdirde ayrıca kararın gereği için infaz memuru görevlendirilecektir. İnfaz memuru da dosyanın kendisine tevdiinden 5 gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmazın mahalline giderek karar gereğini yerine getirecek, taşınmazı zilyede teslim edecektir. Soruşturma memuru ile infaz memurunun aynı kişi olması mümkündür. 

Anlaşmazlık dava konusu yapılmışsa, 3091 sayılı kanun uygulanmaz.

Belirtmek gerekir ki bu tür uyuşmazlıklar çoğunlukla ülkemizde adli yargı yolu ile çözümlenmekte olup idari yoldan yapılan başvurularda taşınmaz hakkında açılmış bir dava veya taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunması halinde başvuru değerlendirilmeyecektir. 

3091 sayılı kanuna göre idare tarafından verilen bir önleme kararı varken, taraflarca adli yargı yerinde bir dava açılmadan ihtiyati tedbir kararı verilemez. 

İkinci tecavüzlerde cezai yaptırım

Son olarak 3091 sayılı kanunun 15. Maddesinde ise ikinci sefer taşınmaz zilyetliğine tecavüz ve müdahalede bulunanlar için özel bir ceza düzenlemesi öngörülmüştür. Buna göre aynı taşınmaza herhangi bir mahkeme kararı olmadan ikinci kez müdahale veya tecavüzde bulunan kişiler için eğer tecavüzde bulunulan taşınmaz devletin tasarrufunda bulunulan bir mal ise altı aydan iki yıla kadar, gerçek veya tüzel kişilerin zilyetliğindeki taşınmaz mallardan ise üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. 

Netice itibarıyla,

Kanun koyucu, zilyetlik kavramı kapsamında kişilere önemli haklar tanımış olup adli yargının yanında idari başvuru yolu ile de taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesine ilişkin koruma sağlamıştır.  

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Genel Olarak,

Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep, tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olup, hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Bu nedenleri tek bir makale altında toplamak yerine, konunun mahiyeti gereği, öncelikle bu makalemizde tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel bilgi vereceğiz. Bu makalemizin devamı niteliğindeki diğer makalelerimizde ise, bu nedenlere tek tek değineceğiz.

Önemle belirtmek isteriz ki, tapu iptal ve tescil davasına ilişkin bu makalemizdeki genel bilgiler, tapu iptaline yol açan özel sebeplerde de geçerlidir. Örneğin, davadaki görevli ve yetkili mahkeme, her bir özel sebepte aynı olacaktır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması,

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tescille kazanılır. Tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep çoğunlukla, taşınmaz satışı sözleşmesidir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bunlar Medeni Kanun’da belirtildiği gibi cebri icra, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararı ve mirastır.

Yolsuz Tescil Nedir?

Taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tescille kazanılabileceğini ifade ettik. İşte bu tescille kazanımda; tescil, geçerli olmayan veya gerçek dışı bir sebebe dayanıyorsa yolsuzdur.

Medeni Kanun’un 1024/2. maddesi, bu durumu açıkça ifade etmektedir:

‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’

İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar, bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de, uygulamada işbu davaya konu yolsuz tescil sebeplerini şu şekilde sıralamamız mümkündür:

Bkz.:

• Muris muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Sahte Vekaletname Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Vekalet Görevinin Hukuka Aykırı Kullanılması Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları (Bkz: Önalım Hakkı)

Davacı,

Yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kişi, işbu davada davacı konumundadır.

Davalı,

Yolsuz tescile dayanarak hak sahibi olarak gözüken kişi, işbu davada davalıdır.

• Söz gelimi, mirasçılarından mal kaçırmak isteyen muris, sağlığında mirasçılarından biri lehine muvazaalı kazandırma yaptığında, muvazaalı kazandırma nedeniyle ayni hakkı zedelenen mirasçı davacı iken, muvazaa ile lehine kazandırma yapılan mirasçı ise davalı konumunda olacaktır.

Görevli Ve Yetkili Mahkeme,

Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi, işbu davada görevli ve yetkili mahkemedir. Bu davalarda yetki kuralı kesindir.

Dava Açmak Süreye Tabi Midir?

Tapu iptal ve tescil davalarının, nitelikleri gereği zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlanması mümkün değildir. Bu nedenle, yolsuz tescil durumunda, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın bu davanın açılması mümkündür.

Sonuç Olarak;

Tapu iptal ve tescil davasında izlenen temel amaç, geçerli ve hukuka uygun bir sebebe dayanmayan tescillerin ortadan kaldırılması olduğundan, burada saymadığımız, ancak yolsuz tescile neden olan sair durumların varlığı halinde de, tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Kamulaştırmada İdare ile Uzlaş(ma)k

Kamulaştırmada Satın Alma Usulünün Denenmesi

Bilindiği üzere, Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya bazı hallerde eşit taksitlerle ödemek üzere kamulaştırma yapabilirler. İdareler, kamulaştırma yaparken, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere uymak zorundadırlar.

Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişikle, kamulaştırmanın daha çabuk yapılabilmesi amacıyla, kamulaştırılacak taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması öngörülmüştür. İdare, öncelikle satın alma usulünü deneyecek, malikle uzlaşma sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurarak,  taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir.

Satın alma usulünün nasıl olduğunu özetlemek gerekir ise; idare tarafından kamulaştırma kararı alınan taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma bildirilir ve tapu siciline kamulaştırılma şerhi konulur.  Kamulaştırma kararının üzerine, idare, kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturur. Ayrıca pazarlıkla satım ve trampa işlemlerinin yürütülmesi için ayrıca uzlaşma komisyonu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya gerektiğinde taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; uzlaşma komisyonunca pazarlık görüşmeleri yapılır. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve komisyon üyeleri ve de malik tarafından imzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Uzlaşma yolu ile idare tarafından satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. İdarece, takdir komisyonlarınca belirlenen taşınmaz değerleri belirtilmeksizin, pazarlık yoluyla uzlaşma sağlandığından ve satın alma yoluyla alınan taşınmazların bedeline itiraz edilemediği için taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini araştırmalarında yarar vardır.

Uzlaşma sağlanamaması veya malikin belirlenen günde tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, kamulaştırılacak taşınmazın satın alma yoluyla elde edilememesi halinde, idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya bazı hallerde taksit ödenmesi karşılığında, taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye çıkarır.

Meşruhatlı davetiyeyi tebliğ alan malik, davetiyede de belirtileceği üzere, davetiyenin tebliğinden itibaren, otuz gün içinde, idari yargıda kamulaştırmanın iptali için veya kısmen kamulaştırma halinde artan kısmın da kamulaştırılması için dava açabilir ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltme davası açabilir.

Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine, mahkeme gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder.

Yerleşik Yargıtay kararlarında, uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt olamayacağı belirtilmiştir.

Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kanunda sayılı hallerde ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

Makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili kararı kesin olup, bu kararın temyiz edilme olanağı bulunmamaktadır. Ancak, taşınmazının değerinde kamulaştırılmadığını düşünen malikin, bedele ilişkin temyiz hakkının bulunduğunu belirtmekte fayda vardır.