Kapıcı Dairesi Site Mükliyetinde Midir?

Kaynak: Milliyetemlak.com

Kapıcı Dairesi Site Mükliyetinde Midir?

Emlak sektörü tüketicileri, kapıcı dairesi ve kullanımı hakkında yeterince bilgiye sahip olmayabilmektedir. Milliyetemlak.com verilerine göre amaçları dışında kullanımı yaygın olan bu dairelerin tanımı, mülki durumu, kiraya verilip verilmeyeceği yasalarca belirlenir.

Apartmanın ortak alanı olan kapıcı daireleri; giriş koridoru, asansör, kalorifer dairesi, otopark, saçaklar, sığınak gibi kat maliklerinin kullanma yetkisi kapsamındaki alanlardan biridir. Yasaya göre 12 daireden fazla olan binalarda kapıcı dairesi bulunması zorunludur. Doğrudan hava ve ışık alması gereken kapıcı dairelerinin en az 30 metrekare genişlikte inşa edilmesi zorunludur. Ayrıca her biri en az 7 metrekare, dar kenarı en az 2,5 metre olan iki adet yatak odası; en az 9 metrekarelik bir oturma odası ve en az 3 metrekare genişlikte banyo, mutfak ya da tuvalet, duş yeri içermesi gerekir.

Mülkiyeti kime aittir?

Eğer kapıcı dairesi binanın dışında bir alana yapılacaksa en fazla 40 metrekare genişlikte bir inşaat yerinde, yukarıdaki ölçeklerde 1 oturma odası, 1 yatak odası, banyo, mutfak ya da tuvalet ve duş yeri olacak şekilde tasarlanmalıdır. Sığınakların bazen kapıcı dairesine dönüştürüldüğü ya da kiraya verildiği görülür. Gayrimenkul hukukuna göre sığınaklar kiraya verilemez ve amacı dışında kullanılamaz.

Kapıcı dairelerinin mülkiyeti kat maliklerinin tamamına aittir. Tapuda bölüm kaydı olmadığı gibi arsa payı da yoktur. Diğer ortak mahaller gibi bu daireler de usule uygun şekilde kullanılmalıdır. Bu dairelerle ilgili karar alırken tüm maliklerin onayı gereklidir.

Oy birliğiyle kiraya verilebilir

Tüketicilerin en çok yanıt aradığı sorulardan biri de kapıcı dairelerinin kiraya verilip verilemeyeceğidir. Yine Milliyetemlak.com verilerine göre kapıcı daireleri belli şartlarda kiraya verilir. Şöyle ki; malikler arasında karar verilecekse oy birliğiyle karar alınması zorunludur ve toplantıya iştirakleri gereklidir. Oylamada tek bir kişinin bile karşı çıkması dairenin kiraya verilmesi hakkını ortadan kaldırır. Buna rağmen dairenin kiraya verilmesi hukuksuzdur, mülkiyet hakkına tecavüz kapsamına girer. Kiraya verme görevi site yöneticisine verilmişse yine tüm maliklerin imza onayı gereklidir.

Kapıcıdan kira alınır mı?

Oylama sonucu kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hakkı doğduğunda kira geliri malikler tarafından paylaşılır, bu gelir çoğu kez bina masraflarına harcanır. Konut Kapıcıları Yönetmenliği’ne göre söz konusu daireye kapıcı atanmışsa kendisinden kira alınamaz, part time çalışan kapıcılar için de aynı durum geçerlidir.

Günümüzde özellikle müstakil binalarda kapıcılar azalma gösterir. Bunun sebebi kömürlü kaloriferlerin yerini doğalgazın almasıdır. Yapılan işler azaldığı için kat malikleri binaya kapıcı almanın gereksiz masraf olduğunu düşünerek kapıcı dairelerini kiraya vermeye başlamışlardır, kira gelirleri de apartman temizliği, asansör bakımı, elektrik faturası gibi masraflara aktarılır.

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ 03.03.2004

Resmî Gazete Tarihi: 03.03.2004 Resmî Gazete Sayısı: 25391

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ⁽¹⁾

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç ve Kapsam

Madde 1 — Bu Yönetmeliğin amacı, kapıcıların hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süresi, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Dayanak

Madde 2 — Bu Yönetmelik, 22/5/2003 tarihli ve 4857 sayılı İş Kanununun 110 uncu maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanımlar

Madde 3 — Bu Yönetmelikte geçen;

Konut Kapıcısı : Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişiyi,

İşveren: Konutun maliki veya ortaklarını,

Yönetici: İşveren vekili olarak hareket eden kişiyi,

İşyeri: Kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümünü,

ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM

Yetki, Görev ve Sorumluluklar

Yöneticinin Yetki, Görev ve Sorumlulukları

Madde 4 — Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.

Yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır:

a) İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek,

b) Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,

c) Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,

d) Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak,

e) Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak,

f) Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,

g) Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,

h) Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.

Kapıcının Görev ve Sorumlulukları

Madde 5 — Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

a) Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,

b) Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

c) Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,

d) Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

e) Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,

f) Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,

g) Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

h) İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

İş Sözleşmesi ve Çalışma Koşulları

İş Sözleşmesi

Madde 6 — Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde;

İş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekir.

Çalışma Süresi ve Ara Dinlenmesi

Madde 7 — Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İş Kanununun 63 üncü maddesindeki süreyi aksatmamak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi de kurulabilir. Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz.

Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir.

Ücret Ödemesi

Madde 8 — Konut kapıcısına İş Kanunu hükümlerine göre ücret ödenir.

Hafta Tatili

Madde 9 — İş Kanunu ile sözleşme hükümlerine göre hafta tatili verilir.

Genel Tatil ve Ücreti

Madde 10 — 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanunda yer alan tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılamayacağı iş veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.

Bu günlere ilişkin ücretler, İş Kanununun 47 nci maddesine uygun olarak ödenir.

Yıllık Ücretli İzin

Madde l1 — Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.

Geçici Kapıcı

Madde 12 — Kapıcı yıllık ücretli izin, hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrıldığında yerine geçici kapıcı çalıştırılabilir.

Geçici kapıcıya asgari ücretin altında ücret ödenemez.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kapıcı Konutu

Kapıcı Konutu ve Tahliyesi

Madde l3— Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. ⁽¹⁾

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.

Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Yürürlüğe İlişkin Hükümler

Yürürlük

Madde l4 — Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

Madde 15 — Bu Yönetmelik hükümlerini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanı yürütür.

_________

⁽¹⁾ Danıştay Onuncu Dairesinin 13/3/2007 tarihli ve E.:2004/6952, K.:2007/946 sayılı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde yer alan “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmü iptal edilmiştir. Daha sonra bu Karara karşı yapılan temyiz, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17/9/2012 tarihli ve E.:2007/2123,K.:2012/1180 sayılı Kararı ile ret edilmiş ve  Yine aynı Kurul 5/2/2015 tarihli ve E.: 2013/1692, K.: 2015/245 yapılan Karar Düzeltme başvurusunun reddine karar vermiştir.

Kentsel Dönüşümde İtiraz Yolu

Kentsel dönüşüm kavramı ve beraberinde gelen riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı gibi kavramlar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 31.05.2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla beraber, hayatımıza dahil olmuştur. Kanunun amacı, eskimiş, teknik olarak kullanıma elverişli durumda bulunmayan bina ve alanların tasfiyesini, koşullar elveriyorsa iyileştirilmesini veya yenilenmesini sağlamaktadır. Bu kanun uyarınca verilen kararlara karşı, itiraz yoluna başvurulabileceği gibi, bir idari dava çeşidi olan iptal davası da açılabilmektedir.

Risk Tespiti:

Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile, masraflar kendilerine ait olmak üzere, ilgili yapının risk tespiti yaptırılabilir. Binanın ruhsatlı olup olmamasının risk tespitinin yapılabilirliği açısından bir önemi bulunmadığı gibi, kamu binaları için de risk tespiti yapılabilir. Ancak, uygulama yönetmeliği uyarınca, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.

Bir başka önemli husus, arsa paylı tapu söz konusu ise, bir parsel üzerinde bulunan birden fazla yapıdan bir kısmı için risk tespit raporu alınması halinde, bu rapor uyarınca arsa üzerindeki tüm yapıların yıktırılması söz konusu olmayacaktır. Bir başka deyişle, bu gibi durumlarda arsa sahiplerinden birinin, arsada bulunan tüm yapılar hakkında risk tespit raporu alarak yıkılmalarını sağlaması mümkün değildir.

İtiraz Yolu:

6306 sayılı kanunun 3.maddesinde belirtilen yollardan herhangi biriyle, ilgili yapı veya alanların risk tespitleri yapılır. Bu husustaki düzenlemeler uyarınca yapının riskli olduğu sonucuna varılırsa, ilgili tapu sicil müdürlüğüne, idare veya bakanlık tarafından ayrıca bilgi verilerek, tapu kütüğü beyanlar hanesinde yapının riskli olduğuna dair şerh düşülür. Aynı zamanda Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından, yapı malikine ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olan şahıslara yapının riskli olduğuna ve süresi içerisinde itiraz edilmediği takdirde tebliğden itibaren 60 gün içinde idare tarafından yapının yıktırılması gerektiğine dair tebligat yapılır. Bu tespitlere karşı ilgili yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporuna dair bilgi ve belgelerin kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde “itiraz” yoluna başvurarak, karardaki hukuki sakatlıkların giderilmesini talep edebilirler. Söz konusu itiraz, tespit raporunun içeriği kendileriyle paylaşılmadığı için ancak ve ancak riskin tespitine ilişkin olarak yapılabilir. İtiraz yoluna başvurmadan, doğrudan iptal davası yoluna başvuru da mümkündür.

İtiraz Yoluna Kimler Başvurabilir:

Kanunun bu husustaki açık düzenlemesi uyarınca, risk tespitine ilişkin itiraz yoluna, riskli yapı malikleri ile kanuni temsilcileri başvurabilmektedir. Bunlar dışındaki ayni veya şahsi hak sahipleri, yani kiracılar, ipotek veya rehin alacaklılar ve sair şahıslar, hak kaybına uğramalarının önlenmesi maksadıyla ilgili risk tespitinden haberdar edilseler bile itiraz yoluna başvurma hakkını haiz değillerdir.

İtiraz Nereye Yapılır:

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından tanzim edilen risk tespitine dair itirazı içeren dilekçe, riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne veya bu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu İl Müdürlüğü’ne verilir. İlgili teknik heyet, 7 kişiden oluşmakta olup itirazın değerlendirilmesi için en az 5 üyenin katılımı ve oy çokluğuna göre karar alınması gerekmektedir. Bir diğer zorunluluk ise kararın gerekçeli olması şartıdır. Teknik heyet, itiraz reddedip risk tespit kararını onaylayabileceği gibi, itirazı kabul ederek, yanlışlıkların tespitini de yapabilir. Bu aşamada, risk tespit raporunda eksiklik tespit edilirse, düzeltilmesi talebiyle tespit yapan kuruma geri gönderilir. Kurum, düzeltme talebine binaen 30 gün içinde gerekli inceleme ve değerlendirmeleri havi güncel raporu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunmakla yükümlüdür.

İtirazın Reddi Halinde Neler Yapılabilir:

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi, riskli yapı tespitine ilişkin olarak yaptıkları itirazın reddedildiğine dair kararın kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde, yapının bulunduğu yer idare mahkemesinde, davalı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı göstermek suretiyle, kararın iptali için dava açma hakkını haizdir. Bu aşamada, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı öncesinde, kentsel dönüşüme dair davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilememekteydi. Bu tarihten itibaren, mahkeme, iptali istenen kararın uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararın doğacağına ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğuna kanaat getirir ise, davalı idarenin savunmasını dahi almadan yürütmenin durdurulmasına karar verebilmektedir. Bu sebeple, davanın yürütmenin durdurulması talepli olarak açılması hayati önem taşımaktadır. Zira, her ne kadar iptal davası açılmış olsa bile, yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça, risk raporu kesinleşen binanın yıkılmasında hukuki açıdan hiçbir engel bulunmamaktadır.

Raporun Kesinleşmesi Halinde;

Risk tespit raporuna itiraz yoluna başvurulmaz ve iptal davası açılmaz ise, yahut bu yollara başvurulur ancak talepler reddedilir ise, risk tespiti kesinleşmiş olur ve yapının yıkım süreci başlar.

İmar Barışı, Müracaat Usulü ve Süreleri

İmar barışı; imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılara verilecek yapı kayıt belgesiyle vatandaşların imar sorunlarının çözülmesi amacıyla gerçekleştirilen işlemdir.

İmar barışıyla hedeflenen; vatandaşların devlete ihtilaflı durumunu ortadan kaldırmak; imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olan yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazandırmaktır.

İmar Barışına İhtiyaç Duyulma Sebebi

Ülkemizde imara aykırı yapıların %50’nin üzerinde olduğu bilinmektedir. Bu da yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül etmektedir. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflenmiştir. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanmaktadır.

Yani kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında; yol yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda daha önce yapı kayıt belgesi olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir.Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir.Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar, mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmaktadır. Ayrıca belediyeler, imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştirememektedir. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatamamakta ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Konut veya işyerleri ekonomik olarak değer ifade etmemektedir. Fabrika ve konut yapıları ticari piyasalarda ipotek veya teminat olarak gösterilememektedir.

İmar Barışından Faydalanabilecek Yapılar

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış, kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışıkapsamındadır.

Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışındadır. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemez.

İmar Barışı Kapsamında Kat Mülkiyetine Geçiş

İskân alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aşağıda belirtilecek koşullarla cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda bu yapıyla ilgili, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

Yani kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında; yol yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda daha önce yapı kayıt belgesi olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir.

Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir.

Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapıların Durumu

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da yapı kayıt belgesi verilebilecektir.

Hazine taşınmazı üzerindeki yapı sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları arsalarını rayiç bedel üzerinden satın alabileceklerdir.

İmar Barışının Sağlayacağı Faydalar

İmar Barışı’ndan faydalanan ve yapı kayıt belgesi alan yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlanabilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi alan binalar için yıkılma endişesi son bulacaktır. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikleri alacaklardır.

İmar Kanunu’na göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecektir.

Yapı kayıt sahipleri kendi mülklerini ekonomik bir değer olarak gösterebileceklerdir.

Müracaat Usulü ve Süreleri

Vatandaşların kendi rızası ile müracaatı ve kendi beyanı başvuruda esas alınacaktır. Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılacaktır. Başvurular e-devlet sistemi üzerinden takip edilebilecektir.

Başvurular 2018 yılı haziran ayı içerisinde başlayacak olup 31.10. 2018 tarihine kadar devam edecektir.

Yapı Kayıt belgesi Bedeli ve Son Ödeme Tarihi

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti üzerinden,

Konutlarda %3

Ticari kullanımlarda %5

oranında hesaplanacaktır. Yapının bulunduğu arsanın emlak değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri dikkate alınarak hesaplanır. Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken ise birim maliyet bedeli;

• Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2
• 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2
• 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2
• 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2
• Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2
• Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW

esas alınmak suretiyle hesap yapılır.

Yapı kayıt belgesi bedeli en son 31.12.2018 tarihine kadar yatırılabilecektir. Gerek görülmesi halinde ise başvuru ve ödeme süresi Bakanlar Kurulu’nca bir yıla kadar uzatılabilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi Alan Yapının Yenilenebilmesi

Alınacak yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacaktır.

Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır ve düzenlenen yapı kayıt belgesi imar açısından herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz, müktesep oluşturmaz.

İmar Barışı Başvurusundan Önce Yapılması Gerekenler

İmar barışı kapsamında yapılacak tüm başvuruların e-devlet sistemi üzerinden elektronik ortamda yapılması öngörülmüştür. Bu nedenle başvurudan önce, hem yapıda bulunan taşkınlıkların tam ve eksiksiz olarak belirlenip tespit edilmesi, hem de yapı kayıt belgesi için ödenecek ücretin, eksiksiz olarak yatırılması gerekmektedir.

*** Yatırılan ücretin yanlış olması durumunda geri iadesi mümkün olmamakta, işbu ücret hazineye irat olarak kaydedilmektedir.***

Arazi üzerinde bulunan yapılara ilişkin proje bulunması önem arz etmektedir. Binanın güncel durumu ile ilgili deneyimli bir mimardan, röleve yapılması talep edilmelidir. Yani binaların taşkınlık ve aykırılıklarına ilişkin olarak güncel inceleme yaptırılması gerekmektedir.

***Özel bir mimar tarafından gerçekleştirilen işbu inceleme neticesinde binada bulunan aykırılıklar gerçek olarak tespit ettirilerek, yapılacak imar barışı başvurusunda gerçeğe uygun beyanlarda bulunulmuş olacaktır. Bu durum sonucunda aykırılıklar eksiksiz olarak giderilmiş ve ödenmesi gereken miktar eksiksiz olarak ödenmiş şekilde imar barışından tam anlamıyla faydalanılabilecektir.***

1) Özel bir mimar aracılığıyla röleve yaptırılması

2) Arazi ve bina ile ilgili güncel ve detaylı bilgilere ulaşılması

3) Gerekli başvurunun eksiksiz gerçekleştirilmesi

İmar Barışından Faydalanmak İçin Ödenecek Miktar

• Daha önce de belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi almak için, arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti üzerinden, konutlar için %3 oranında, işyerleri için ise % 5 oranında bir ücret alınacaktır. Kat mülkiyetine geçiş aşamasında ise, yasanın öngördüğü diğer koşulların da sağlanması ön koşuluyla birlikte, yapı kayıt belgesi için ödenen tutar kadar ödeme yapılması gerekmektedir.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra diğer şartların da sağlanması durumunda, yukarıda hesaplanan miktar kadar bir miktar da kat mülkiyetine geçiş için ödenecek ve kat mülkiyetine geçiş sağlanabilecektir.

YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLAR

Amaç ve kapsam

MADDE 1 – (1) Bu Usul ve Esasların amacı; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16’ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İşbu Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar.

Kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;

a) Yapı Kayıt Belgesi,

b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,

ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur.

Kaynak : T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

Mal Rejimleri ve Özellikle Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi

• GENEL OLARAK MAL REJİMLERİ

Eşlerin evlilik birliği esnasında veya evlilik birliğinin devamı süresince, sahip oldukları malvarlıklarının yönetimine, tasarrufuna, tasfiyesine ilişkin kuralların tümü mal rejimi kavramını oluşturmaktadır. 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren, Türk Medeni Kanunu’nda eşler arasında yasal mal rejimi olarak edinilmiş mallara katılma rejimi kabul edilmiş olup, 1 Ocak 2002 tarihinden sonra başlayan evlilik birliklerinde, kural olarak edinilmiş mallara katılma rejimine ilişkin hükümler uygulama alanı bulanacaktır. Yine aynı şekilde, 1 Ocak 2002 tarihinden önce başlayan evliliklerde de, eşler herhangi bir mal rejimi seçmemişlerse, mal rejiminin tasfiyesinde 1 Ocak 2002 tarihinden itibaren edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanacaktır. Bununla birlikte eşler isterlerse, mal rejimi sözleşmesi yaparak, kanunda belirtilen diğer mal rejimlerini seçebilecektir. Mal rejimi sözleşmesi, noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılabilecek olup, eşler ancak kanunda belirtilen mal rejimlerinden birini seçebilirler ve kanunda öngörülen sınırlar içerisinde, mal rejimi sözleşmelerinde değişiklik yapabilirler. Ayrıca, eşler evlenme başvurusu sırasında, evlenme memuruna yazılı bildirim yaparak, evlilik birliğinde geçerli olacak mal rejimini seçebilirler.

Kanunda düzenlenen seçimlik mal rejimi türleri şunlardır;

• Mal Ayrılığı Rejimi: Bu mal rejiminde, eşlerden her biri, yasal sınırlar içerisinde kendi malvarlığı üzerinde yönetim, yararlanma ve tasarruf haklarını korur.
• Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejimi: Birçok hükmü edinilmiş mallara katılma rejimine benzemekle birlikte, tasfiye açısından kolaylık sağlamaktadır.
• Mal Ortaklığı Rejimi: Bu mal rejiminde eşlerin kanun gereğince kişisel mal sayılanlar dışındaki malları ile gelirleri ortaklık mallarını oluşturur. Eşler, ortaklık mallarına bölünmemiş bir bütün olarak sahip olurlar. Eşler, belirli mal varlıklarını ortaklık dışında tutabilirler.

Ayrıca, eşlerin serbest iradesi dışında, haklı sebep bulunması halinde eşlerden birinin istemi üzerine, hakim mevcut mal rejiminin mal ayrılığına dönüşmesine karar verebilir. Haklı sebepler kanunda örnek olarak sayılmış olup, diğer eşe ait malvarlığının borca batık veya ortaklıktaki payının haczedilmiş olması, diğer eşin, istemde bulunanın veya ortaklığın menfaatlerini tehlikeye düşürmüş olması, diğer eşin, ortaklığın malları üzerinde bir tasarruf işleminin yapılması için gereken rızasını haklı bir sebep olmadan esirgemesi bunlardan bazısıdır.

Mal rejiminin tasfiyesini talep edebilmek için, öncelikle taraflar arasındaki mal rejiminin sona ermesi gerekir. Mal rejiminin sona erdiği haller şunlardır;

• Eşlerden birinin ölümü halinde: Mal rejimi ölün tarihinden itibaren sona erer.
• Eşlerin farklı bir mal rejimini seçmesi halinde: Yeni mal rejiminin seçildiği tarihte eski mal rejimi sona erer.
• Boşanma veya evlenmenin iptali halinde: Boşanma veya evliliğin iptali davası açıldığı tarihte sona erer. Ancak davanın görülebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.
• Hakim tarafından mal ayrılığına geçilmesine karar verilmesi halinde: Dava tarihinden itibaren sona erer.

-EDİNİLMİŞ MALLARA KATILMA REJİMİ

4721 sayılı Türk Medeni Kanununda,  743 sayılı Türk Kanunu Medenisi den farklı olarak yasal mal rejimi olarak edinilmiş mallara katılma rejimini kabul edilmiştir. Değişikliğin gerekçesi ise “ Yürürlükteki Kanunda eşler arasındaki yasal mal rejiminin “mal ayrılığı” olduğu belirtilmiştir. Evlilik birliği sona erdiğinde, mal ayrılığı rejiminin eşler arasında büyük haksızlıklara yol açtığı, özellikle meslek sahibi kocanın lehine işlediği, ev işlerini yapan ve hatta kocasına mesleğinin icrasında yardımcı olan kadının durumunu hiç nazara almadığı, meslek çevrelerinde ve kamuoyunda ağır eleştirilere uğramıştır.
Bu nedenle, “edinilmiş mallara katılma” başlığı altında yeni bir mal rejimi düzenlenmiştir.” şeklinde belirtilmiştir. Böylece, kanun somut olarak herhangi bir katkısı bulunmasa dahi, özellikle kadının ev işlerini yapması vs. sebeplerle, evlilik süresince elde edilen edinilmiş mallar üzerinde, diğer eşe alacak talep edebilme hakkı tanımıştır.

Edinilmiş mallara katılma rejimi, eşlerin kişisel malları ile evlilik süresince edinilmiş malları kapsar. Ediniş mallara katılma rejiminin sona ermesi ile, her eş diğer eşte bulunan kişisel mallarını geri alır.

Kanun gereğince kişisel mallar şunlardır;

• Eşlerden birinin yalnız kişisel kullanımına yarayan eşya, (örneğin kadının ziynet eşyaları, giysileri gibi)
• Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri,
• Manevi tazminat alacakları,
• Kişisel mallar yerine geçen değerler.

Bunların dışında, eşler, mal rejimi sözleşmesiyle, bir mesleğin icrası veya işletmenin faaliyeti sebebiyle doğan edinilmiş mallara dahil olması gereken malvarlığı değerlerinin kişisel mal sayılacağını kabul edebilirler. Yine mal rejimi sözleşmesiyle kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağını da kararlaştırabilirler.

Belirli bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden kimse, iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Eşlerden hangisine ait olduğu anlaşılamayan mallar, eşlerin paylı mülkiyetinde sayılır.

Her eş veya mirasçıları,  mal rejimi sona erdiğinde diğer eşe ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olur. Artık değer, edinilmiş mal olarak kabul edilen malın değerinden, o mala ilişkin borçlarının çıkarılması ile bulunur.  Zina veya hayata kast nedeniyle boşanma halinde hakim, kusurlu eşin artık değerdeki pay oranının hakkaniyete uygun olarak azaltılmasına veya kaldırılmasına karar verebilir.

Edinilmiş mallar, eşlerin mal rejimi devam ederken, karşılığını vererek elde etmiş olduğu malvarlığı değerleridir. Kanuna göre; edinilmiş mallar özellikle şunlardır;

• Çalışmasının karşılığı olan edinimler, (maaş vb.)
• Sosyal güvenlik veya sosyal yardım kurum ve kuruluşlarının veya personele yardım amacı ile kurulan sandık ve benzerlerinin yaptığı ödemeler, (örneğin emeklilik ikramiyesi gibi.)
• Çalışma gücünün kaybı nedeniyle ödenen tazminatlar,
• Kişisel mallarının gelirleri, (örneğin, eşlerinden birine ait taşınmazın kira gelirleri.)
• Edinilmiş malların yerine geçen değerler. (örneğin, eşlerden birinin maaşıyla alınmış araç gibi.)

Eşlerin artık değere katılma alacağı, ayni bir hak olmayıp, şahsi bir haktır. Bu nedenle, tasfiye isteyen taraf alacağını ancak para olarak talep edebilir. Bununla birlikte, borçlu para dışında ayın olarak da ödeme hakkına sahiptir. Katılma alacağı, edinilmiş malların tasfiye tarihindeki değerine göre belirlenmekte olup, bu değer davanın karar tarihine göre hesaplanmaktadır.

Yargıtay uygulamalarında, artık değer katılma alacağı davalarında, evlilik birliğinin boşanma ile sonuçlanması halinde, dava zamanaşımının 1 yıl, evlilik birliğinin ölümle sona ermesi halinde ise, dava zamanaşımının 10 yıl olduğu kabul edilmektedir.

Mal rejiminin sona ermesi halinde, şartları varsa, eşlerin değer artış payı alacağı ve katkı payı alacağı davası açabileceğini belirtmek gerekir.

Vasiyetnamenin İptali

Vasiyetnamenin İptali
Hukukumuzda, kişinin vefatı veya gaipliği halinde, mal varlığının kimlere, nasıl intikal edeceği düzenlenmiştir. Miras bırakan, her zaman mal varlığının yasada belirlenen kurallara göre paylaştırılmasını istemeyebilir. Bu halde, mirasının kimlere, hangi oranda paylaştırılacağını kanunda öngörülen şekil şartlarına uyarak genellikle bir vasiyetname ile kendisi belirleyebilir. Miras bırakanın, belirlemiş olduğu paylaştırma kuralları, kimi zaman hatta çoğunlukla diğer mirasçıların haklarını zedelemektedir. Miras payı zedelenen mirasçılar,  tenkis davası açarak, kanun tarafından korunmuş saklı paylarını alabilirler veya iptal koşulları varsa, menfaatlerine aykırı vasiyetnamenin iptalini talep ederek, kanunda öngörülen miras paylarına kavuşabilirler.
Vasiyetnamenin iptali sebepleri kanunda sınırlı bir şekilde gösterilmiş olup, ancak bu sebeplerin varlığı halinde vasiyetnamenin iptaline karar verilebilir.

İptal sebepleri şunlardır;
1. Vasiyetname, miras bırakanın tasarruf ehliyeti bulunmadığı bir sırada yapılmışsa, vasiyetname iptal edilecektir. Kişinin vasiyetname yapabilmesi için on beş yaşını doldurmuş ve ayırt etme gücüne sahip olması gerekmektedir. Örneğin, kişinin vasiyetname yaptığı sırada, yaşlılığından dolayı ayırt etme gücünü etkileyecek bir hastalığı varsa, mirasçılar vasiyetnamenin iptalini isteyebilirler. Kişinin ehliyet durumu doktor raporu ile kanıtlanır.
2. Vasiyetname, yanılma, aldatma, korkutma veya zorlama sonucunda yapılmışsa, mirasçılar veya vasiyet alacaklısı vasiyetnamenin iptalini isteyebilir. Vasiyetname miras bırakanın gerçek iradesini yansıtmalıdır. Örneğin, lehine vasiyet yapılanların, miras bırakana bakmayacaklarını söylemeleri ve miras bırakan üzerinde manevi korku yaratmaları Yargıtay kararlarında vasiyetnamenin iptali sebebi olarak görülmüştür.
3. Vasiyetnamenin içeriği, bağlandığı koşullar veya yüklemeler hukuka veya ahlaka aykırı ise, vasiyetnamenin iptali istenebilir. Örneğin, miras bırakanın, mirasçının eşinden boşanması veya evlenmemesi koşuluyla yapılan vasiyetnamenin iptali istenebilir.
4. Vasiyetname,  kanunda öngörülen şekillere uyulmadan yapılmışsa, vasiyetnamenin iptali istenebilir. Vasiyetname kanunda öngörülen şekillere uygun olarak yapılmalıdır. Aksi takdirde, mirasçılar veya vasiyet alacaklısı vasiyetnamenin iptalini talep edebilir. Vasiyetname, resmi şekilde yapılabileceği gibi, el yazısıyla veya istisnai hallerde sözlü yapılabilir. El yazılı vasiyetname, baştan sona vasiyetçinin el yazısıyla yazılmalı ve vasiyetnamede tarih bulunmalıdır. Resmi vasiyetnamede ise, vasiyetçi, vasiyetin istek ve arzularına uygun olarak düzenlendiğini iki tanık huzurunda beyan eder. Tanıklar ise vasiyetnamenin önlerinde yapıldığını ve miras bırakanı tasarrufa ehil gördüklerini beyan ederler. El yazılı vasiyetnamede, tarih bulunmaması, resmi vasiyetnamede tanıkların vasiyet edeni ehil gördüklerini beyan etmemiş olmaları veya imzaların eksik olması birer iptal sebebidir.
Vasiyetnamenin iptali davası, vasiyetnamenin iptal edilmesinde menfaati bulunan mirasçılar veya vasiyet alacaklısı tarafından açılabilir.  Vasiyetnamenin iptali davası, lehine vasiyet yapılanlara karşı açılır. Önemle belirtmek gerekir ki; vasiyet eden hayatta olduğu sürece vasiyetnamenin iptali istenemez.
Vasiyetnamenin iptali davası, davacının tasarrufu, iptal sebebini ve kendisinin hak sahibi olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinin, diğer tasarruflarda mirasın geçmesi tarihinin üzerinden, iyi niyetli davalılara karşı on yıl, iyi niyetli olmayan davalılara karşı yirmi yıl içinde, miras bırakanın son yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir.
Vasiyetnamenin iptali davası, lehine vasiyet yapılanlara karşı açılır. Vasiyetnamenin iptaline karar verilmesi halinde iptal, yalnızca iptalini talep edenler bakımından hüküm doğuracak olup, vasiyetnamenin iptalini talep etmeyenler için geçerli olmaya devam edecektir.
Vasiyetnamede saklı payların ihlal edilmesi, vasiyetnamenin iptali sebeplerinden biri değildir. Saklı payın ihlal edilmesi ancak tenkis davasına konu olabilir. Saklı paylı mirasçının, vasiyetnamede saklı payının da ihlal edilmesi halinde, vasiyetnamenin iptali ile birlikte terditli olarak tenkis de talep edilebilir. Bu ihtimalde, mahkemece vasiyetnamenin iptali talebinin reddi halinde, kanun gereğince miras paylarının bir kısmın korunmuş olan mirasçılar, korunmuş saklı paylarını alabileceklerdir