Ya şehirlere kimlik katacağız, ya da kimliksizliğimizle yok olacağız...

Ya şehirlere kimlik katacağız, ya da kimliksizliğimizle yok olacağız...

 

Kimliksiz şehirlerin mutsuz insanları olamayız!..   ***

Nedir kentsel dönüşüm? Binalara dozer dayayıp birkaç ayda yenisini dikmek mi? Dairelerin metrekare hesaplarının derinliklerinde kaybolmak mı, ya da sadece "depreme nasıl dayanıklı olur" düşüncesini temel alıp diğer hayati hususları uygulamamak mı?

 

Yeni ama, daracık cadde ve sokaklara sıfırlanmış devasa binalar! Ne yeşil alanlar oluşturulmuş, ne de artan araç sayısı ve nüfus dikkate alınarakalt yapı yenlenmiş,yeterli otoparklar, asfalt yollar genişletilmiş. Lüks görünümlü daireler; mevcut nüfus oranımızla yetmeyen cadde ve sokaklar ile birlikte, önümüzdeki 100 yıl daha "kaos garantili" teslim olanaklarıyla satışa sunuluyor. Emsal oranlarının arttırılması ile birlikte bir araya toplanacak binalardan arta kalan arsaların kamu yararına yeşil alana dönüştürülmesi gerekirken eski - yeni yıkılan binaların yerine daha yüksek katlıları dikiliyor. Peki, kentsel dönüşüm ya da "dönüşümeme" nereye gidiyor?

 

NİHAT ŞEN'DEN KADIKÖY LİFE'A ÇOK ÖZEL AÇIKLAMALAR...

 

Kentsel dönüşüm sürecine yönelik Mimar Nihat Şen'in kapısını çaldık. Tecrübeli mimar, ciddi uyarılarda da bulunarak Kadıköy Life'a şu açıklamaları gerçekleştirdi;

 

BUGÜNÜN SORUNLARI, YARININ SORUNLARI OLMAMALI...

 

Birleşmiş Milletler istatistiklerine göre, 1950’lerde dünya nüfusunun sadece %29’u şehirlerde yaşarken bugün 2015’li yıllarda %52’ye çıktı. Sürdürülebilir bir arazi yönetimi ve kullanımı ile uyumlu imar plan ve uygulamalarına ihtiyacımız var. Bilindiği gibi imar uygulamaları, bir mülkiyet düzenlemesidir. Kentsel dönüşüm ise özellikli bir imar uygulamasıdır.

 

İmara aykırılığın en iyimser tahminle, %50 civarında olduğu söylenebilir. İmar yasa ve yönetmeliklerinin de bir bütünlükten yoksun olması ve sık sık değiştirilmesi başka bir sorundur. Bu süreçte doğru adımlar eksiksiz atılmalı; bugünün sorunları, yarının sorunları haline getirilmemelidir.

 

MÜLKİYET SORUNU ÇÖZÜLMEDEN KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞARILI OLAMAZ...

 

Kentsel dönüşümü başarmak için öncelikle mülkiyet boyutunun ele alınarak irdelenip tartışılması, mülkiyet ve mülkiyet hakkı ve onların kullanımı irdelenerek ülkemize en uygun ve modern çözüm altlıklarının hazır hale getirilmesi gerekmektedir. Mülkiyet olmadan, mülkiyet düzenlenmeden, mülkiyete ilişkin hukuksal ve hak sahipliği çözümlenmeden bu işin yapılması olanaksız ve çözüm olduğuna inanamazsak, kentsel dönüşüm hepimizin bildiği yap-sat ya da yık-sat mantığına dönüşür.

 

6306 sayılı Kanun bir taraftan riskli alanların dönüştürülmesini hedeflerken, diğer taraftan da imar affı getiriyor. Yani kendi içinde bile uzlaşmaz çelişki içindedir. Ülkemizde, kar için rant için, kentsel dönüşüm adıyla mahallesinden sürülen yoksul insanlar, inşaat çılgınlığıyla güneşi, parkları, ağaçları çalınan kentliler çözüm bekliyor.

 

Ülkemizde kentsel dönüşüm konusu sorunlu bir alandır. Toplum, ‘Kentsel Dönüşüm’ uygulamalarına yeterince güven duymamaktadır. Bunu gizlemek, görmezden gelmek ya da sorunları görüyormuş da çözüyormuş gibi yapmak kökünden yanlıştır.Bu nedenle,sorunların giderilmesi ve ihtiyaçlara cevap veren stratejilerin geliştirilebilmesinde’Kentsel Dönüşüm’sürescinde rol alan bütün aktörlere,tüm kamu kurum ve kuruluşlarına, belediyelere büyük sorumluluklar düşmektedir.

 

1940'LI YILLARDAN SONRA ŞEHİRLER KİMLİKLERİNİ TAMAMEN KAYBETTİ...

 

Şöyle bir geçmişe baktığımızda, şehirlerimizde maalesef 1940’lardan sonra kimliksiz, felsefesiz, hudutsuz bir gelişim görüyoruz ve şehirlerimiz, metropollerimiz adeta birer nekropole dönüşmüş durumda. Osmanlı şehir kimliği yeni yüzyılda hemen hemen yok olmuş ve yeni bir kimlik doğru düzgün üretilememiştir.

 

Bu sebeple Türkiye’nin artık yeni bir kentsel Rönesans dönemi başlatması, şehircilikten mühendisliğe, mimarlığa geçilmesi zamanıdır. Bütünleşik kentsel geliştirme stratejileri hazırlanmalı ve ulusal arazi kullanımı stratejisi gibi yeni stratejileri de hep birlikte, oluşturmalıyız.

 

TÜM YAŞAMSAL DEĞERLER İLE BİRLİKTE DÖNÜŞMELİ...

 

Ekonomik açıdan yaşam standartlarında artış imkânı sağlayan şehirleşme, küresel ısınma, çevre kirliliği ve doğal kaynakların azalması gibi sorunları da beraberinde getirmektedir. Bu doğrultuda ekonomik ve ekolojik dengenin gözetilerek insan yaşamının gereksinimi olan yeşil alanların, doğal çevrenin yer aldığı bir kapsamda şehirlerimizi oluşturmalıyız. Şehirlerimizin yapılanmasında, kentsel dönüşüm hamlesinin planlama bağlamında bütüncül olarak değerlendirilmesi ve uygulamaların sonuçlarının ele alınması ve takip edilmesi önem arz etmektedir.

 

Sadece bina düzeyinde bir kentsel dönüşümden ziyade sosyal boyutu ile birlikte yaşam kalitesini arttıran, kaynakları etkin kullanan ve uzlaşmacı bir anlayış ile planlama ve kentsel dönüşüm ilişkisini kuran bütüncül bir dönüşümdür.

 

DOĞA VE İNSAN TEMEL ALINMALI...

 

Kentlerimizdeki insanlar beton yığınları ile asfalt yüzeyler arasında, çaresiz bir şekilde sıkışmış kalmışlardır. İnsanlar arasında "uçurum" diye nitelendirilebilecek bir gelir farklılaşması da olmuştur. Kentsel dönüşüm aceleye getirilmeden, yık-yapa indirgenmeden, insan odaklı yürütülmesi gereken bir süreçtir.

 

Finansmanı olmayan, fizibilitesi yapılmayan; yani yapılabilir, edilebilir olmayan, geniş bir uzlaşı sağlanamamış projelerin ilan edilmemesi kamuoyu ile paylaşılmaması yerel yönetimlere olan güveni arttıracaktır.

 

Devlet, anayasal görevlerinden biri olan sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir kentler kurmak için doğal varlıkları, ekolojik, tarihi ve kültürel toplumsal değerleri koruyan, yaşatan ve geliştiren bir arazi kullanımı ve yerleşim politikası temelinde bütüncül planlama yaklaşımı ile çevreyi gözeten, dönüşüm alanlarında yaşayanların ihtiyaçlarını göz önüne alan, insanı ve insanca yaşamayı hedefine koyan bir planlama süreci acil olarak aslında başlatılmalıdır. Atılması gereken adımları ise şu şekilde öngörüyorum;

 

Sağlıklı ve yaşanabilir bir kentsel çevre oluşturulabilmesi için kent planlama disiplini içinde geliştirilmiş olan tüm planlama ilkeleri, kuralları ile mühendislik ve mimarlığın bilimsel-teknik gereklilikleri, disiplinin bir parçası olan kentsel dönüşüm uygulamaları açısından da vazgeçilmezdir. Bu nedenle geliştirilen tüm projelerde kamu yararı ilkesine ve mühendislik, mimarlık, planlama ilkelerine ayrımsız biçimde uyulmalıdır.

 

1-   Kentsel dönüşüm alanı ilan edilmeden önce kentsel yenileme, kentsel sağlıklaştırma gibi hangi müdahale biçiminin uygulanacağının belirlenmesi için öncelikle deprem, yapı niteliği, taşkın, heyelan vb. risk alanındaki alanlar, yapı güvensizliği olan ve eskimiş kent bölgeleri doğal, tarihi, arkeolojik, kültürel niteliğe sahip alanlar, kent kimliği açısından önemli alanlar olarak belirlenmelidir.

 

2-   Kentsel dönüşüm uygulamalarında fiziksel, sosyal ve ekonomik açıdan sağlıklı ve yaşanılabilir bir çevre oluşturulabilmesi amaçlarının bütünsel olarak gerçekleştirilebilmesi için öncelikle sürece katılacak tüm aktörlerin yer aldığı örgütlenme biçimi oluşturulmalı ve finans kaynakları tarif edilmelidir.

 

3-   Geliştirilen projelerde toplumsal, fiziksel, doğal, çevresel ve ekonomik koşullar birlikte ele alınmalı; proje alanlarına yönelik planlama kararlarına, kent bütünlüğüne yönelik kararlardan koparılmamalı, ayrıştırılmamalı; üst ölçekli plan kararlarına aykırı uygulamalardan kaçınılmalı; projeler, başta ulaşım kararları olmak üzere çevresel etkileri analiz edilerek, kent planı ile bütünleşmiş olarak ele alınmalıdır.

 

4-   Dönüşüm, sağlıklaştırma ya da yenileme öngörülen alanlar kentin gelecekteki niteliğini belirleyen planlarıyla uyumlu plan ana kararlarını gözeten bütüncül bir bakış açsına sahip olmalı ve planlama, programlama, projelendirme ile parasal konulara dair süreç çözüm uygulama araçlarıyla bir bütün olarak ele alınmalıdır.

 

5-   Dönüşüm projesine konu olan alanların yeniden yapılanmasında konut alanlarının sağlıklı bir yaşam alanı niteliğine kavuşması için sosyal ve teknik alt yapı tesisleri ile çalışma alanlarına yönelik kararlar birlikte ele alınmalı, kentsel ve sosyal donatılar insanca yaşama şartlarını sağlayacak standartlara uygun olarak geliştirilmeli, teknik alt yapısının ve sosyal donatı tesislerinin konutlarla eş zamanlı biçimde kullanıma geçmesi sağlanmalıdır.

 

6-   Kentsel dönüşüme konu edilen alanlar ve yapılar açısından tüm tarihsel birikimi ve kültürel zenginliği ortadan kaldıracak yıkım ve yeniden yapım dışındaki seçeneklerle koruma, yenileme, iyileştirme, güçlendirme ve canlandırma seçeneklerinin öncelikle araştırılması, tartışılması ve kararlaştırılması sağlanmalıdır.

 

7-   Dönüşüm projelerinde kentleri ve kırsal alanları estetikten yoksun, kimliksiz hale getiren yerel kimliği ortadan kaldıran tek tip mekân üretiminden vazgeçilmeli, kentsel mekânı parçalayan ve ayrıştıran uygulamalara son verilmeli. Gereken yerleşimin bütününde, gerekse tek yapı ölçeğinde yerelin özellikleri, kırsal dokusu, tarihi ve kültürel birikimi ve özgünlükleri mutlaka korunmalı, özgün niteliği devam ettirecek toplumsal yaşam ve kültürel değerleri dikkate alan yaklaşım benimsenmeli, önceliklenmelidir.

 

8-   Dönüşüm projeleri hiçbir koşulda tarihi ve kültürel değerlere zarar vermemeli, bu niteliğe sahip alanlarda gerçekleştirilecek dönüşüm projeleri, tarihi ve kültürel mirasın korunması ve geliştirilmesi çabasının bir parçası olarak ele alınmalıdır.

 

9-   Yenileme, sağlıklaştırma ve dönüşüm süreçleri şeffaf olmalı, karar süreçleri ilgili toplum kesimleriyle paylaşılmalı, sürecin tamamında projeden etkilenen toplum kesimlerinin bilgiye kolayca erişebilme olanağı yaratılmalı, bu kapsamda dönüşüme konu olan sakinlerin sosyal açıdan zarara uğramaması ve yerinde dönüşüm ilkesi en önemli hedeflerden biri olmalıdır.

 

10-Projelerin uygulanması hiçbir koşulda yaşamları açısından sosyal ayrışmaya, toplumsal kırılmaya, sosyal bir yıkıma neden olmamalı, kent hakkı, kentli hakkı, konut dokunulmazlığı ve barınma hakkı ilkeleri kiracıları da kapsayacak biçimde kamusal güvence altına alınmalıdır.

 

11-Dönüşüm projelerinden etkilenen tüm kesimlere, ayrımsız biçimde, projenin başlanmasından sonuçlanmasına dek güvenli ve sağlıklı yaşam olanaklarına sahip geçici iskan olanakları yaratılmalı ya da günün koşullarına uygun kira yardımı yapılmalıdır.

 

12-Proje alanında yaşayan ve projeden etkilenen mevcut konutundan daha küçük, daha niteliksiz, daha düşük sınıfta konut verilmemeli, diğer yandan bu amaçla yapılacak düzenlemeler haksız borçlandırma gerekçesi olarak da yansıtılmamalıdır.

 

Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşüm

Birleşmiş Milletler istatistiklerine göre, 1950’lerde dünya nüfusunun sadece %29’u şehirlerde yaşarken bugün 2015’li yıllarda %52’ye çıkmış oluyor.

Ülkemizin bir gerçeği olan afet olgusu ve süregelen çarpık yapılaşma, imara aykırılık, kentlerin yeniden yapılanmasını zorunlu kılıyor. Uzun vadede daha yaşanabilir kentlerin oluşumu için bugünden çözümlerin üretilmesi ve uygulanması gerekmektedir.

Bugünün sorunları, yarının sorunları olmamalı. Bu nedenle, sürdürülebilir bir arazi yönetimi ve kullanımı ile uyumlu imar plan ve uygulamalarına ihtiyaç vardır. Bilindiği gibi imar uygulamaları, bir mülkiyet düzenlemesidir. Kentsel dönüşüm ise özellikli bir imar uygulamasıdır.

İmara aykırılığın en iyimser tahminle, %50 civarında olduğu söylenebilir. İmar yasa ve yönetmeliklerinin de bir bütünlükten yoksun olması ve sık sık değiştirilmesi başka bir sorundur.

Kentsel dönüşümü başarmak için öncelikle mülkiyet boyutunun ele alınarak irdelenip tartışılması mülkiyet ve mülkiyet hakkı ve onların kullanımı irdelenerek ülkemize en uygun ve modern çözüm altlıklarının hazır hale getirilmesi gerekmektedir. Mülkiyet olmadan, mülkiyet düzenlenmeden, mülkiyete ilişkin hukuksal ve hak sahipliği çözümlenmeden bu işin yapılması olanaksız ve çözüm olduğuna inanamazsak, kentsel dönüşüm hepimizin bildiği yap-sat ya da yık-sat mantığına dönüşür.

Günümüzde mesleki ve akademik alanda ve güncel medyada süregelen tüm tartışmalarda, modern, çağdaş ve yaşanabilir kentleri kuramadığımız belirtiliyor.

Ülkemizdeki kentsel dönüşüm çalışmaları, iddia edildiği gibi, yeni gündeme gelmiş ve yeni düşünülmüş uygulamalar değildir. Kentsel dönüşüm adı altında olmasa da, başka adlar altında, kentlerimizin iyileştirilmesi, sağlıklaştırılması ve modernleştirilmesi için, geçmişte birçok çaba harcanmış ve bu kapsamda mevzuat düzenlemeleri de yapılarak çeşitli uygulamalar gerçekleştirilmiştir.

Bu konudaki ilk düzenleme 1966 yılında yürürlüğe konulan 775 sayılı Gecekondu Kanunu’dur. Yeniden gecekondu yapımını önlemek için alınan tedbirlerin yanında, mevcut gecekonduların ıslahını ve tasfiyesini de düzenleyen 775 sayılı Gecekondu Kanunu, bir nevi, ülkemizdeki ilk kentsel dönüşüm kanunudur.

Daha sonra, 1984 yılında çıkarılan 2981 sayılı İmar Affı Kanunu’yla ve yine aynı yıl çıkarılan 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’yla kentlerin iyileştirilmesi için çaba gösterilmiştir.

Ülkemizde kentlerimizin sağlıklı gelişmesi için bu kadar çok mevzuat düzenlenmesi yapılması buna rağmen istenen modern kentlerin kurulamaması, aslında ülke olarak kentlerimiz için bir şeyler yapmaya çalıştığımızın fakat, ne yapacağımızı tam olarak bilemediğimizin, kentleşme stratejimizin olmadığının en açık göstergesidir.

Kentsel dönüşüm amaçlı düzenlemelerden en güncel ve kapsamlı olanını yani 6306 sayılı Afet Risk Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’u birkaç yönden değerlendirmek gerekir ise;

6306 sayılı Kanun bir taraftan riskli alanların dönüştürülmesini hedeflerken, diğer taraftan da imar affı getiriyor. Yani kendi içinde bile uzlaşmaz çelişki içindedir.

Ülkemizde, kar için rant için, kentsel dönüşüm adıyla mahallesinden sürülen yoksul insanlar, inşaat çılgınlığıyla güneşi, parkları, ağaçları çalınan kentliler çözüm bekliyor.

Ülkemizde kentsel dönüşüm konusu sorunlu bir alandır. Toplum, ‘Kentsel Dönüşüm’ uygulamalarına yeterince güven duymamaktadır. Bunu gizlemek, görmezden gelmek ya da sorunları görüyormuş da çözüyormuş gibi yapmak kökünden yanlıştır.

Dolayısıyla, kentsel dönüşüme dair bir kuşkulu yaklaşım ve bir güvensizlik ortamının toplumda oluştuğunu tespit etmek durumundayız.

Bu nedenle, sorunların giderilmesi ve ihtiyaçlara cevap veren stratejilerin geliştirilebilmesinde ‘Kentsel Dönüşüm’ sürecinde rol alan bütün aktörlere, tüm kamu kurum ve kuruluşlarına, belediyelere büyük sorumluluklar düşmektedir.

Dünya nüfusunun yarısından fazlasının şehirlerde yaşıyor olması ve bu oranın her geçen gün daha da artıyor olması şehirlerimizin, insan yaşamının merkezi haline geldiğini göstermektedir. Ekonomik açıdan yaşam standartlarında artış imkânı sağlayan şehirleşme, küresel ısınma, çevre kirliliği ve doğal kaynakların azalması gibi sorunları da beraberinde getirmektedir. Bu doğrultuda ekonomik ve ekolojik dengenin gözetilerek insan yaşamının gereksinimi olan yeşil alanların, doğal çevrenin yer aldığı bir kapsamda şehirlerimizi oluşturmalıyız.

Şehirlerimizin yapılanmasında, kentsel dönüşüm hamlesinin planlama bağlamında bütüncül olarak değerlendirilmesi ve uygulamaların sonuçlarının ele alınması ve takip edilmesi önem arz etmektedir.

Sadece bina düzeyinde bir kentsel dönüşümden ziyade sosyal boyutuyla birlikte yaşam kalitesini arttıran, kaynakları etkin kullanan ve uzlaşmacı bir anlayışla planlama ve kentsel dönüşüm ilişkisini kuran bütüncül bir dönüşümdür. Bu bağlamda kentsel dönüşümü, mekansal planlama anlayışımız çerçevesinde, ekolojik, ekonomik ve sosyal ayakları ile birlikte üst ölçek planlama, arazi kullanımı, kamusal alanların tasarımı, ulaşım ilişkileri, risk, toplumsal gelişim ve ekonomik kalkınma boyutlarıyla birlikte değerlendirmekte ve uygulamalarımızı bu yönde sürdürmeliyiz.

Konut politikası ile şehirleşme politikasının makro-ekonomik bağlamda ele alınarak, kentsel dönüşüm sürecinin bütüncül bir mevzuat çerçevesinde ve planlama ile eşgüdümlü olarak ele alınması gerekmektedir. Bu kapsamda kentsel dönüşümü, planlamaya bir alternatif olarak görmekten ziyade şehir planlamasını bütünleyen bir araç olarak görmekteyiz. Bu anlayışla kentsel dönüşümü, sosyal, kültürel, kırsal, kentsel ve diğer tüm değerlerin arttırılmasına ilişkin bir stratejik çerçeve içinde değerlendirilmelidir.

Bilindiği üzere ülkemiz çok sayıda doğal ve kültürel zenginliklere sahiptir. Ancak küreselleşen çevre sorunlarının ve çevresel baskıların her geçen gün arttığı dünyamızda doğal ve kültürel değerlerin korunması konusunda hepimize büyük görevler düşmektedir.

Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların, sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yenilenmesi, canlandırılması ve sağlıklılaştırılmasıdır. Bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi olarak da tanımlanabilir.

Kentsel dönüşüm projeleri, sağlıklı koşullarda yaşamanın ve planlı şehirleşmenin sağladığı sayısız imkanın yanı sıra dışlanmışlığı önleme, elverişsiz koşullarda yaşayan kişilere daha saygın bir kimlik fırsatı tanımada da son derece faydalıdır.

Şöyle bir geçmişe baktığımızda, şehirlerimizde maalesef 1940’lardan sonra kimliksiz, felsefesiz, hudutsuz bir gelişim görüyoruz ve şehirlerimiz, metropollerimiz adeta birer nekropole dönüşmüş durumda. Osmanlı şehir kimliği yeni yüzyılda hemen hemen yok olmuş ve yeni bir kimlik doğru düzgün üretilememiştir.

Bu sebeple Türkiye’nin artık yeni bir kentsel Rönesans dönemi başlatması, şehircilikten mühendisliğe, mimarlığa geçilmesi zamanıdır. Bütünleşik kentsel geliştirme stratejileri hazırlanmalı ve ulusal arazi kullanımı stratejisi gibi yeni stratejileri de hep birlikte, oluşturmalıyız.

Kentsel dönüşüm projeleri; kent ölçeğinde, makro ölçekte ve bütüncül yaklaşımla ele alınıp, birbirini tamamlayan bir sistematik yapı içerdiğinde ancak bir anlam ifade eder. Kentsel dönüşüm projeleri ile üretilecek mekânlar hem depremle yıkılabilecek konutların hem de kentlerin olası konut gereksinmesini karşılayacak biçimde düşünülmelidir. İvedilikle mevcut konut durumuna ilişkin dayanıklılık, değer sahiplik ve kullanım dökümleri yapılmalı, kent genelinde, mülkiyet analizleri ile birlikte kentsel dönüşüm planlarına altlık teşkil edecek şekilde taşınmaz malların genel envanterlerinin çıkartılması karar vermede büyük öneme sahiptir.

Finansmanı olmayan, fizibilitesi yapılmayan; yani yapılabilir, edilebilir olmayan, geniş bir uzlaşı sağlanamamış projelerin ilan edilmemesi kamuoyu ile paylaşılmaması yerel yönetimlere olan güveni arttıracaktır.

Bildiğiniz gibi bir kent sadece binalardan, yollardan, köprülerden, meydanlardan ve benzeri şeylerden oluşmaz. Dönüşüm dediğimiz şey de bunların yıkılıp yapılmasından ibaret değildir. Çünkü kentler, her şeyden önce insanlar için bir yaşam çevresidir, insanlar için doğal yaşamın bir parçasıdır ve öyle kalmayı da sürdürmek zorundadır.

Kentlerimizdeki insanlar beton yığınları ile asfalt yüzeyler arasında, çaresiz bir şekilde, sıkışmış kalmışlardır. Kentlerimizdeki insanlar arasında uçurum diye nitelendirilebilecek bir gelir farklılaşması da olmuştur.

Kentsel dönüşüm denilen şey, yukarıdan beri özetlemeye çalıştığım tüm hususların birlikte düşünülerek, aceleye getirilmeden, yık-yapa indirgenmeden, insan odaklı yürütülmesi gereken bir süreçtir. Kentsel dönüşümde hedef nokta sağlıksız çarpık yapılaşmadan, sağlıklı çarpık yapılaşmaya geçiş değildir. Aksine sosyolojik ve kültürel boyutlarıyla birlikte kapsamlı bir kentsel dönüşüm hamlesiyle yaşanabilir bir çevre ve estetik şehirlere ulaşması hedeflenmektedir.

Bir deprem ülkesi olma gerçeğinden hareketle devletin Anayasal görevlerinden biri olan sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir kentler kurabilmek ve yaşanabilir çevre oluşturmak için sağlıklı yapı üretiminin zorunluluğu herkesin üzerinde odaklaştığı bir konudur.

Devlet Anayasal görevlerinden biri olan sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir kentler kurmak için doğal varlıkları, ekolojik, tarihi ve kültürel toplumsal değerleri koruyan, yaşatan ve geliştiren bir arazi kullanımı ve yerleşim politikası temelinde bütüncül planlama yaklaşımı ile çevreyi gözeten, dönüşüm alanlarında yaşayanların ihtiyaçlarını göz önüne alan, insanı ve insanca yaşamayı hedefine koyan bir planlama süreci acil olarak aslında başlatılmalıdır.

1-     Sağlıklı ve yaşanabilir bir kentsel çevre oluşturulabilmesi için kent planlama disiplini içinde geliştirilmiş olan tüm planlama ilkeleri ve kuralları ile mühendislik ve mimarlığın bilimsel ve teknik gereklilikleri planlama disiplininin bir parçası olan kentsel dönüşüm uygulamaları açısından da vazgeçilmezdir. Bu nedenle geliştirilen tüm projelerde kamu yararı ilkesine ve mühendislik, mimarlık, planlama ilkelerine ayrımsız biçimde uyulmalıdır.

2-     Kentsel dönüşüm, kentsel yenileme ve sağlıklaştırma çalışmaları için mühendislik mimarlık ve şehir planlama disiplinlerinin teknik, bilimsel ve yasal gereklilikleri ile teknik ilkelerini esas alan genel ilkeler belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilmeden önce kentsel yenileme, kentsel sağlıklaştırma gibi hangi müdahale biçiminin uygulanacağının belirlenmesi için öncelikle deprem, yapı niteliği, taşkın, heyelan vb. risk alanındaki alanlar, yapı güvensizliği olan ve eskimiş kent bölgeleri doğal, tarihi, arkeolojik, kültürel niteliğe sahip alanlar, kent kimliği açısından önemli alanlar olarak belirlenmelidir.

3-     Kentsel dönüşüm uygulamalarında fiziksel, sosyal ve ekonomik açıdan sağlıklı ve yaşanılabilir bir çevre oluşturulabilmesi amaçlarının bütünsel olarak gerçekleştirilebilmesi için öncelikle sürece katılacak tüm aktörlerin yer aldığı örgütlenme biçimi oluşturulmalı ve finans kaynakları tarif edilmelidir.

4-     Geliştirilen projelerde toplumsal, fiziksel, doğal, çevresel ve ekonomik koşullar birlikte ele alınmalı; proje alanlarına yönelik planlama kararlarına, kent bütünlüğüne yönelik kararlardan koparılmamalı, ayrıştırılmamalı; üst ölçekli plan kararlarına aykırı uygulamalardan kaçınılmalı; projeler, başta ulaşım kararları olmak üzere çevresel etkileri analiz edilerek, kent planı ile bütünleşmiş olarak ele alınmalıdır.

5-     Dönüşüm, sağlıklaştırma ve/veya yenileme öngörülen alanlar kentin gelecekteki niteliğini belirleyen planlarıyla uyumlu plan ana kararlarını gözeten bütüncül bir bakış açsına sahip olmalı ve planlama, programlama, projelendirme ve parasal konulara dair süreç çözüm ve uygulama araçları ile bir bütün olarak ele alınmalıdır.

6-     Dönüşüm projesine konu olan alanların yeniden yapılanmasında konut alanlarının sağlıklı bir yaşam alanı niteliğine kavuşması için sosyal ve teknik alt yapı tesisleri ile çalışma alanlarına yönelik kararlar birlikte ele alınmalı, kentsel ve sosyal donatılar insanca yaşama şartlarını sağlayacak standartlara uygun olarak geliştirilmeli, teknik alt yapısının ve sosyal donatı tesislerinin konutlarla eş zamanlı biçimde kullanıma geçmesi sağlanmalıdır.

7-     Kentsel dönüşüme konu edilen alanlar ve yapılar açısından tüm tarihsel birikimi ve kültürel zenginliği ortadan kaldıracak yıkım ve yeniden yapım dışındaki seçeneklerle koruma, yenileme, iyileştirme, güçlendirme ve canlandırma seçeneklerinin öncelikle araştırılması, tartışılması ve kararlaştırılması sağlanmalıdır.

8-     Dönüşüm projelerinde kentleri ve kırsal alanları estetikten yoksun, kimliksiz hale getiren yerel kimliği ortadan kaldıran tek tip mekân üretiminden vazgeçilmeli, kentsel mekânı parçalayan ve ayrıştıran uygulamalara son verilmeli. Gereken yerleşimin bütününde, gerekse tek yapı ölçeğinde yerelin özellikleri, kırsal dokusu, tarihi ve kültürel birikimi ve özgünlükleri mutlaka korunmalı, özgün niteliği devam ettirecek toplumsal yaşam ve kültürel değerleri dikkate alan yaklaşım benimsenmeli, önceliklenmelidir.

9-     Dönüşüm projeleri hiçbir koşulda tarihi ve kültürel değerlere zarar vermemeli, bu niteliğe sahip alanlarda gerçekleştirilecek dönüşüm projeleri, tarihi ve kültürel mirasın korunması ve geliştirilmesi çabasının bir parçası olarak ele alınmalıdır.

10-Yenileme, sağlıklaştırma ve dönüşüm süreçleri şeffaf olmalı, karar süreçleri ilgili toplum kesimleriyle paylaşılmalı, sürecin tamamında projeden etkilenen toplum kesimlerinin bilgiye kolayca erişebilme olanağı yaratılmalı, bu kapsamda dönüşüme konu olan sakinlerin sosyal açıdan zarara uğramaması ve yerinde dönüşüm ilkesi en önemli hedeflerden biri olmalıdır.

11-Projelerin uygulanması hiçbir koşulda yaşamları açısından sosyal ayrışmaya, toplumsal kırılmaya, sosyal bir yıkıma neden olmamalı, kent hakkı, kentli hakkı, konut dokunulmazlığı ve barınma hakkı ilkeleri kiracıları da kapsayacak biçimde kamusal güvence altına alınmalıdır.

12-Dönüşüm projelerinden etkilenen tüm kesimlere, ayrımsız biçimde, projenin başlanmasından sonuçlanmasına dek güvenli ve sağlıklı yaşam olanaklarına sahip geçici iskan olanakları yaratılmalı ya da günün koşullarına uygun kira yardımı yapılmalıdır.

13-Proje alanında yaşayan ve projeden etkilenen mevcut konutundan daha küçük, daha niteliksiz, daha düşük sınıfta konut verilmemeli, diğer yandan bu amaçla yapılacak düzenlemeler haksız borçlandırma gerekçesi olarak da yansıtılmamalıdır. 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARINI tüm yönleri ile bir bütün olarak ele alarak incelemeyi amaçlamaktayız.

Bu bağlamda; konuya giriş olarak "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Genel Bakış"ı ele alacağımız bu çalışmamız akabinde;"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İfa Dışı Nedenlerle Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları", "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Feshedilmesi ve Hukuki Sonuçları", "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhit Tarafından Feshedilmesi ve Hukuki Sonuçları"nı ayrı çalışma başlıkları altında detaylı olarak incelemeyi düşünmekteyiz.

1. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; elinde arsa nitelikli gayrimenkulü olan kişinin, arsa üzerinde bina inşa edilmesi karşılığında, arsasının belirli paylarının mülkiyetini, arsa sahibi ve müteahhidin (veya yüklenici) karşılıklı anlaşmalarına göre, binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesiyle oluşan ve tarafları birbirine karşı sorumlu ve borçlu kılan bir sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yasa ile belirlenmiş bir ismi yoktur. Yani, bu gibi sözleşmeler akit yapma serbestisi kapsamında düzenlenmektedir. Uygulamada yaygın olarak; "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi", "Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi","Arsa payı karşılığı inşaat (yapım) sözleşmesi", "Kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi",  "Gayrimenkul satış vaadi daire karşılığı inşaat sözleşmesi","Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi ve inşaat sözleşmesi (mukavelesi)" tanımları da kullanılmaktadır.

Yukarıda yer alan ve yaygın olarak kullanılan hangi isim altında olursa olsun, düzenlenecek sözleşmelerin resmi olarak (noter vasıtasıyla) düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda adlandırılan hangi isim altında olursa olsun amaca uygun sözleşme tanzim edilmemiş olur ve yasalar önünde geçerliliği yoktur.

Taraflarca veya Noterlikçe hazırlanacak bu tip sözleşmelerin dikkatlice hazırlanması, tarafların taleplerinin ayrıntılı olarak yazılması, ileriki zamanlarda ihtilafa neden olunmayacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Uygulamada sözleşme, Noterler tarafından değil taraflarca hazırlanmaktadır.

Kat karşılığı inşaatın yapılmasında;

Arsa sahibinin müteahhide karşı sorumluluğu ve borcu; kendisine ait tapulu arsa üzerinde, müteahhidin bina inşa edebilmesi için, o arsayı inşaat yapılmasına engel her durumdan arındırılmış bir şekilde müteahhide teslim etmek ve yapılan inşaattaki, sözleşmede öngörülen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, sözleşmede öngörülen aşamalarda tapuda müteahhide devretmektir.

Müteahhidin, arsa sahibine karşı sorumluluğu ve borcu ise; arsa sahibinin arsası üzerinde, sözleşmede ve sözleşme eki teknik şartnamede öngörülen yapıyı, fen ve sanat kurallarına göre tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmektir.

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, süreç boyunca sıkça değişikliğe uğrayan ve bu nedenden dolayı da karmaşıklaşan sözleşmelerdir.

Bu değişikliklere örnek olarak; arsaların tevhidi, buna bağlı olarak imar durumunun değişmesi, yola terkle ilgili zorunlulukların ortaya çıkması, taraflardan birinin payını 3. kişilere devretmesi ya da satması, mevzuat değişiklikleri ve tarafların fikir/karar değiştirmesi gibi hususlar sayılabilir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri büyük bir dinamizm unsuru taşıyan, bu dinamizm nedeniyle de uyuşmazlık potansiyeli büyük sözleşmeler olarak karşımıza çıkmaktadır.

2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin meydana gelebilmesi için gerekli bazı şartlar vardır. Bunun için yapılan tanımdan özetle;

1- Arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması,
2- Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat yapma ve inşaatı teslim etme sorumluluğunu alması,
3- Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcunu üstlenmesi,
hususları sözleşmenin sağlıklı bir şekilde oluşmasını sağlayan unsurlardır.

Görüldüğü üzere bu sözleşme, karşılıklı rıza ile yapılan bir anlaşma olup, yazılı şartları sonucunda her iki tarafa da belirli sorumluluklar yükleyen bağlayıcı nitelikte bir sözleşmedir.

3. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI VE BORÇLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını, müteahhit (TBK m. 470 de “yüklenici”olarak anılmaktadır) ve arsa sahibi (TBK TBK m. 470 de “iş sahibi” olarak anılmaktadır) oluşturur.

ARSA SAHİBİ; üzerine inşaat yapılması için mülkiyetine sahip olduğu arsanın belirli paylarını ücret mukabilinde müteahhide devretmeyi taahhüt eden kişidir. Sözleşme gereği yapılacak bağımsız bölümler bir bütün halinde tamamlandıktan sonra arsa sahibine müteahhit tarafından devredilecektir. Arsa sahibi özel hukuk gerçek ve tüzel kişisi olabileceği gibi, kamu hukuku tüzel kişisi de olabilir.[1]

Sözleşmenin diğer tarafını teşkil eden MÜTEAHHİT İSE; özel hukuk gerçek veya tüzel kişisi olabileceği gibi, birden çok müteahhidin bir araya gelmesi sonucu oluşan müteahhit kişiler veya müteahhit şirketler topluluğu şeklinde meydana gelen, “Müşterek İş Ortaklığı (Joint Venture)” da olabilir.[2] Arsa sahibinin arsası üzerine yapılacak inşa işinin tamamını, bir müteahhitlik firması veya topluluğu tek başına üstlenmişse, burada“Münferit veya Kısmî Müteahhitlik” vardır.[3] İnşaatın projesinin arsa sahibi tarafından verildiği durumlarda müteahhit veya müteahhitler topluluğuna “Genel Müteahhit”, proje ve planların da müteahhit tarafından verildiği durumlarda müteahhit veya müteahhit topluluğuna “Projeci Genel Müteahhit veya Total Müteahhit” adı verilir.

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile borçlandığı inşaat yapım borcunun ifasını, kendi nam ve hesabına, bağımsız olarak çalışan başka bir müteahhide devrederse, devrettiği kişi “Alt müteahhit (Alt Yüklenici) veya Taşeron” olarak anılır.[4]

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI
·         Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre, anlaşmaya dâhil edilen ve üzerine inşaat yapılacak arsanın, müteahhide teslimi arsa sahibinin birinci derecede/öncelikli borcudur.
·         Sözleşme gereği anlaşma sağlanan arsa üzerinde yıkılması gereken yapının yıktırılması  ve yapı içinde de kiracının bulunması halinde, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiracının arsa sahibi tarafından ilgili yerden çıkarılması, yani tahliye ettirilmesi gerekir. Uygulamada yıkım işleri hatta anlaşmaya göre yetki ve vekalet verilirse kiracı tahliyesi işlemleri de müteahhit tarafından takip edilebilmektedir.
·         Arsa sahibinin, müteahhit tarafından inşaat işlerine başlanılması, belediye, tapu ve resmi-özel dairelerdeki işlerin takibi için müteahhide vekâlet vermesi gereklidir.
·         Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması işlemleri de arsa sahibine aittir. Ancak, bu işlemler vekâlet verilmek suretiyle müteahhit üzerine bırakılabilir.
·         Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, arsa sahibinin tapuda devir borcu, inşaatın tesliminden sonra ya da inşaatın geldiği evrelere bağlı olarak kademeli olarak yerine getirilmelidir.

MÜTEAHHİDİN BORÇLARI
·         Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde müteahhidin öncelikli borcu, inşaatı yaparak teslim etmektir.
·         Sözleşme gereği veya sözleşmeye ilgilendiren kağıtlardan her bir imza için birbiri ile bağıntılı harçlar alınır. Ayrıca, noter harçlarının da fazla istenmesi nedeniyle uygulama da genellikle bu tür ödemeler müteahhit üzerinde bırakılır.
·         Taraflar arasında yapılan sözleşme gereği, arsa sahibi genellikle müteahhit tarafından kendisine verilecek bağımsız bölümleri anahtar teslim almak ister. Buna göre de, inşaat için gerekli araç ve gereçleri temin etmek, tamamlamak, proje, ruhsat ve idari işlemler gibi birçok külfet müteahhit üzerinde kalmaktadır.
·         Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, hizmet bedelinin ağır olduğu göz önünde bulundurulduğunda, uygulamada yapı denetim masrafları da müteahhit üzerinde kalmaktadır.
·         İş görme sözleşmelerinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin menfaatlerini düşünerek hareket etme ilkesi uygulanmalıdır. Sadakat ve özen borcu, müteahhidin, arsa sahibi yararına olacak şeyleri yapma, zararına olacak şeylerden kaçınmak anlamına gelir. Buna göre, müteahhidin burada hem arsa sahibine karşı, hem de ileride müşteri olarak bağımsız bölümleri satın alacak üçüncü kişilere karşı yükümlülüğü/borcu bulunmaktadır.
·         İnşaat işlemlerinde, kalite, uzmanlık ölçütleri ve işe gösterilecek özende,  çalışmada görev alan işçinin yükümlülüğünden ziyade, arsa sahibinin muhatabı bu durumda işçi değil; işçiden ve sözleşme gereği yapılan işten sorumlu olan müteahhittir.
·         Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği, bağımsız bölüm veya bölümleri anahtar teslim olarak isteyen arsa sahibine karşı, müteahhidin kullanacağı malzeme ayıplı veya kalitesiz ise, bu malzemenin ayıplı veya kalitesiz olmasından arsa sahibine karşı müteahhit ‘SATICI’ GİBİ SORUMLUDUR.
·         İnşaat işlerinde kullanılan malzemelerin ayıp nedeniyle oluşturacağı diğer zararlardan müteahhit hatası veya kusuru olmasa dahi birinci dereceden sorumlu olacaktır.
·         Kat Karşılığı İnşaat işlerinde müteahhitler, inşaatta bulunan bir çok detay ve diğer ince işleri; uzman taşeronlara yaptırmak durumundadır. (cam, elektrik, sıhhi tesisat, asansör vs.) Fakat, bu işlerin gözetim, denetim ve yönetimi müteahhit tarafından yapılacağından, bu tür işlerden çıkacak uyuşmazlıklarda da arsa sahibine karşı müteahhit sorumlu olacaktır.

“Müteahhidin özen ve sadakat borcu”, sözleşmenin kurulması ile başlayan ve inşaatın teslimine kadar devam eden bir borçtur. Bu borç inşaatın tesliminden sonra, “ayıba karşı tekeffül sorumluluğu” şeklinde kendini gösterir.[5]

4. TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMEMESİNİN SONUÇLARI

Borçlu, ifa (işi yerine getirme) etmekten kaçınamayacağı muaccel (peşin, hemen ödenmesi gereken) ve mümkün bir edimi zamanında yerine getirmediği için alacaklının ihtarına maruz kalırsa, bu suretle gerçekleşen sorumluluk sebebine, temerrüt denir.[6]

Yapılan tanımda borçludan kasıt sözleşme gereği yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişidir. Temerrüde düşen kişi, yerine göre arsa sahibi veya müteahhit de olabilmektedir.

Borçlu temerrüdünde kusur şart değildir. Borçlu kusursuz olsa bile;
1- Para borcunda, temerrüt halindeki borçludan temerrüt faizi istenebilir,
2- Karşılıklı sözleşmelerde bir tarafın borçlu temerrüdüne düşmesi halinde, diğer taraf Türk Borçlar Kanunu’nun 125. Maddesi’ndeki dönme ve aynen ifa seçimlik haklarını kullanabilir.

Borçlu, temerrüdün kusura bağlı sonuçlarından sorumlu tutulmak istemiyorsa, kusursuzluğunu ispat etmek durumundadır. [7]

Borçlunun temerrüdünün sonuçları, genel olarak Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. İlgili kanundaki bu maddeler temerrüdün genel sonuçlarını düzenlemektedir.

Bu sonuçları özetle belirtmek gerekirse; Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcu geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise; alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Belirtilen bu hususlar Türk Borçlar Kanununun 177 ve 125/1. maddelerinde aynen yazıldığı gibi geçmektedir.

5. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; “Eser Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden” oluşan çift tipli “karma” bir sözleşmedir.

Eser sözleşmesi, herhangi bir sekil şartına tabii tutulmamışken, gayrimenkul satısı veya satış vaadi sözleşmesi TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m 26., Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 gereğince resmi ve düzenleme seklinde yapılmadıkça geçerli olmaz.[8] Arsa sahibinin satım vaadinin karşılığında aldığı bedelin resmi senette gösterilmesi gerekir. Bu bedel ise müteahhidin inşaat yapma borcuna karşılık geldiğinden, inşaat sözleşmesinin de resmi senede bağlanması zorunluluğu doğmaktadır.[9] Ancak uygulamada genellikle, arsanın Belediye Rayiç Değeri sözleşmenin değeri olarak nazara alınmakta Noterler de bu rayiçten aşağı değer belirlenmesine müsaade etmemektedirler.

Bununla birlikte, karma sözleşme niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit dışında, bunlardan bağımsız bölüm satın alan kişilerin haklarını da etkilemektedir.

Özellikle, müteahhitlerin kendilerine kalan çok sayıda bağımsız bölümü üçüncü kişilere satısından sonra, kat karşılığı sözleşmesinin sekil yönünden geçersizliğinin re’sen dikkate alınması durumunda, doğacak uyuşmazlıkların boyutu nedeniyle, kamu düzeninin bozulması ve yargının iş yükünün artması söz konusu olacaktır.

Nitekim Yargıtay, müteahhidin, 3. şahıslara yaptığı harici satışlara, tarafların, sözleşmesinin geçerliliği konusunda uyuşmamaları halinde dahi (belirli şartlarda) geçerlilik tanımıştır.
[10]

Sözleşmesinin geçersiz olması durumunda, geçersiz sözleşmesinin ifası istenemez.Geçersiz sözleşmesinin ifasından kaçınmak da borca aykırılık ve bir kusur teşkil etmeyecektir. Geçersiz sözleşme nedeniyle, sözleşmesinin ifasına bağlı gecikme tazminatı, zarar- ziyan, gecikme cezası, ayıplı—eksik is bedeli gibi taleplerde bulunulamaz.[11] Geçersiz sözleşmesinin feshi, iptali vs. için de dava açılamaz. Ancak sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti istenebilir.[12] Ayrıca, tarafların birbirine verdiklerini TBK m. 77 vd. uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmeleri gerekir.”[13]

İadenin kapsamı belirlenirken, tarafların malvarlığına katılan objektif değer, ifa beklentisinin sona erdiği tarih dikkate alınarak belirlenmelidir. Ancak Yargıtay, geçersiz sözleşmeye istinaden yapılan islerin, yapıldıkları tarihteki değerini dikkate alan kararlar vermektedir.[14]

Uygulamada; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası sırasında çıkan uyuşmazlık nedeniyle, geçersizlik konusu gündeme gelmektedir. Bunun sonucu olarak, şekil eksikliğine dayanan geçersizlik iddiası, şeklin koruyucu etkisinden yararlanılmadığı için değil de, kendi borcunu ifadan kaçınmak veya sorumluluğunu azaltmak için ileri sürülmektedir. Bu durumda dahi, hem ifa beklentisi yaratan, hem de şekil eksikliğini ileri süren taraf, diğer tarafın menfi zararını karşılamalıdır.

Ayrıca, geçersiz sözleşmesinin varlığı ispatlanır veya bu konuda taraflar arasında ihtilaf olmaz ise, geçersizlik iddiasının HAKKIN KÖTÜYE KULLANIMI YASAĞI kapsamında kalması gerekir. Bu halleri dört başlık altında toplayabiliriz.

Tarafların Edimlerini Karşılıklı Olmak Şartıyla Tamamen Veya Kısmen İfa Etmeleri:
Tarafların edimlerini önemli oranda karşılıklı olarak yerine getirmeleri durumunda da, geçersizlik iddiası dinlenmeyecektir.[15]

Taraflardan Birinin Edimlerini Tamamen Yerine Getirmesi:

Arsa sahibinin, geçersiz sözleşmeye istinaden, sözleşmesinin başında müteahhide kalan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerini tapuda müteahhide devrederek tescil ettirmesi durumunda, sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı hale geldiği kabul edilebilir. Çünkü geçersiz sözleşmeye göre müteahhide kalan arsa paylarını devreden arsa sahibi ile bu payları yine geçersiz sözleşmeye göre devralmayı kabul eden müteahhidin sonradan geçersizliği ileri sürmeleri hakkın kötüye kullanımı yasağı kapsamındadır.[16]

Müteahhit Tarafından İnşaatın Önemli Bir Bölümünün Yapılmış Olması:

Müteahhidin inşaat yapma borcu, arsa sahibinin tapuda devir borcuna göre daha çok emek ve sermayeye dayalı olduğu gibi, zamana yayılı bulunduğundan, müteahhidin edimini tamamen değil de, büyük oranda yerine getirmesi durumunda, şekil noksanının ileriye sürülmesi dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı sayılmalıdır.

Yargıtay da kararlarında eserin tümüne yakın bölümünün[17] veya %90 üzerinde bitirilmesinin[18] gerektiğini (%75 vs gibi daha düşük oranda bitirilmesi gerektiği şeklinde kararlar da mevcuttur.) ifade etmektedir.

Diğer Durumlar:

Yukarıdaki şartları sınırlı olarak kabul etmek doğru değildir. Bunlar dışında, her olayın özelliği dikkate alınarak konunun değerlendirilmesi gerekir. Bu değerlendirme yapılırken, hakkın kötüye kullanılması yasağı ile ilgili hükmün ikincil niteliği dikkate alınmalıdır.[19]

-“Taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat yapımını öngören 7.8.1981 tarihli sözleşme ve 7.8.1982 tarihli protokole istinaden, davacılara ait arsa üzerinde inşaata başlayan davalılar isi tamamlamadan terk etmişlerdir. Davacılar tarafından sözleşmeye istinaden istenen kira tazminatına karsı, duruşmada davalılarca sözleşmesinin geçersizliği savunulmuş olup, yapılan is miktarına ve tapuda pay geçirimi de yapılmamış bulunmasına göre, sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı sonuç doğuracağını kabul etmek mümkün değildir. Bu nedenle resmi biçime uyulmadan yapılan sözleşmesinin geçerli kabul edilip, geçersiz sözleşme şartlarına dayanılarak kira tazminatına karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.”[20]

Sonuç olarak her olayın somut koşulları değerlendirilerek, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı belirlenmelidir.

İnşaatın seviyesi düşük olsa ve asli edimler kısmen ve karşılıklı ifa edilmemişse dahi, başka faktörlerin devreye girmesi ile sekle aykırılığı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olması mümkün olabilecektir. 

(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI konulu makale dizisine ait diğer makaleler;
-  “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Genel Bakış” 
- “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İfa Dışı Nedenlerle Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları”
- “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Feshedilmesi ve Hukuki Sonuçları” 

- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN MÜTEAHHİT TARAFINDAN FESHEDİLMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

------
[1]Duman, (İnşaat), s. 162.; Kaplan, İbrahim; İnşaat Sözleşmeleri Yönetici-İşletmeci-Hukukçular İçin Ortak Seminer, (İnşaat), Ankara 1996, s. 121.; Seliçi, (Müteahhidin Sorumluluğu), s. 18.; Şenocak, Zarife; Eser Sözleşmesinde Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı, (Ayıbın Giderilmesi), Ankara 2002, s.5.
[2] Duman, (İnşaat), s. 148, 149.; Kaplan, (İnşaat), s. 121.; Karataş, s. 90.; Zevkliler, s. 337.
[3] Kaplan, (İnşaat), s. 121.
[4]Aral, Fahrettin; Borçlar Hukuku-Özel Borç İlişkileri, Ankara 2006, s. 328.; Duman, (İnşaat), s. 151.; Eren, (İnşaat), s. 65.; Kaplan, (İnşaat), s. 122.; Karataş, s. 89.; Kostakoğlu, s. 359.; Zevkliler, s. 336.; Bknz, Aşa, s. 62.
[5]İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, 2009, s. 98.
[6] Selahattin SulhiTekinay, Burcuoğlu, Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 1993, s. 911.
[7]Halil Akkanat, Alacaklı Temerrüdü Dışında Alacaklı Yüzünden Borcun İfa Edilemediği Başlıca Durumlar ve Sonuçları, 1996, s.45.
[8] YAVUZ, s. 512
[9]“Dava, satım ve inşaat sözleşmesinin feshi ile verilenlerin iadesi işlemlerine ilişkindir. Davaya konu sözleşmenin mülkiyeti nakil borcu içermesi nedeniyle MK’nun 634, TBK’nun 237, Tapu Kanunun 26 ve Noterlik Kanununun 60. Maddesi uyarınca resmi biçimde yapılması gerekirken, adi şekilde düzenlenmesi, BK’nun 11. Maddesi uyarınca bu sözleşmeyi geçersiz kılar. Geçerli olmayan sözleşmenin feshinden söz edilemeyeceğinden, taraflar, ancak birbirlerine verdiklerini iade ile yükümlüdür.”, Y. 15. HD. 22.11.2001, 3323/5377, KARATAS, s.35; Aynı doğrultuda; Y.15. HD. 25.2.1991, 3882/851, KARATAS, s.35.
[10]“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.”, YİBK 30.09.1988 E: 1987/2, 2, RG: 21.12.1988, Sayı:2026, www.kazanci.com.tr.
[11] Y.15.HD. 25.2.1991,1990/3882, 851; Y. 15. HD. 12.6.1991 536/3137, KOSTAKOĞLU, ss. 86-87.
[12]“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olmaları için M.K.'nun 706; B.K.'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca noterde düzenleme biçiminde resmi şekilde yapılmaları gerekir. Bu şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu devri veya isin önemli ölçüde ifası hallerinde de geçerli hale geldikleri kabul edilmektedir. Somut olayda, davacıların murisleri tarafından yapılan 21.09.1995 tarihli sözleşme ile mirasçıları adına yapılan 08.04.2002 tarihli sözleşme noterde düzenleme biçiminde yapılmadığından geçersizdir. Davalı yüklenici şirkete tapu devri yapılmadığından ve inşaatın önemli ölçüde yapılması da söz konusu olmadığından sözleşmelerin geçerli hale geldiklerinden de söz edilemez. Geçersiz bir sözleşme yok hükmündedir. Ortada geçerli bir sözleşme olmadığına göre, böyle bir sözleşmenin feshine de karar verilemez.”, Y.15. HD. 11.7.2005, 2004/5895, 4170, YDD, 2005/12, ss. 120-121; Aynı doğrultuda; Y.15. HD. 23.12.2003, 2775/6201, YKD, 2004/4, s. 578 vd. ; Y.15. HD. 23.12.2003 2775/6201, YKD, 2004/4, s. 578 vd. ; Y.15. HD. 30.10.2001 2953/4781, KARATAS, s. 57-58 ; YHGK 9.6.1982 15-1613/565, UYGUR, C II, s. 41.
[13]“Sekil yönünden geçersiz düzenlenen akit, yapıldığı andan itibaren geçersiz olup, tarafları bağlamaz. Bu durumda taraflar verdiklerini karşılıklı olarak sebepsiz mal edinme hükümlerine göre geri isteyebilirler.”, Y.15.HD. 5.3.1992, 1991/4787, 1081, KOSTAKOĞLU, s. 83 ;Y. 15. HD. 17.1.2008, 2007/413, 157, LHD, 2008/9, s.3161-3162 ; Y. 15. HD. 19.11.1986 600/3906, KOSTAKOĞLU, s. 83.
[14]69 “Davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir. 5.12.1996 günlü sözleşme içeriği uyuşmazlık konusu değil ise de arsa payı devrini de öngören bu sözleşme adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersizdir. Anılan sözleşme edimler yerine getirilmediğinden, tapuda pay devri de yapılmadığından geçerlilik de kazanmamıştır. Bu durumda mahkemece yapılacak is; yerinde kesif ( HUMK. m. 363 ) ve bilirkişi, incelemesi (HUMK. m. 275) yaptırılarak davacının varlığını iddia ettiği imalatların ve bir kısım yapılar ile ihzarat malzemelerinin davalının isine yarayıp yaramadığını, özellikle imalatların imar mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığını, daha açığı davalının mal varlığında bir değer yaratıp yaratmadığını inceleyip araştırmak, eğer bunların aynen değil de bedelini ödemek suretiyle iadesi gerekiyorsa yapıldığı iddia edilen yıl veya yıllar fiyatlarıyla mahalli rayiçleriyle bedellerini bulmak ve bulunacak bu bedeli hüküm altına almaktan ibarettir.”, Y. 15. HD.23.12.2003 2775/6201, YKD, 2004/4, s.578 vd. ; Aynı doğrultuda; Y.15.HD. 14.3.1989 2713/1245, KARATAS, ss.54-55 ; Y. 15.HD. 19.11.1986 600/3906, KARATAS, s. 55.
[15]91 “Ancak geçersiz olarak düzenlenen sözleşmeye göre tarafların karşılıklı ve büyük ölçüde edimlerini ifa etmeleri halinde sözleşmelerin geçersizliğini ileri sürmek iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz. Eldeki davada sözleşmeler ile devir sözleşmeleri ve taahhütname adi yazılı şekilde düzenlenmiş ise de, eser kooperatifçe teslim alınıp kullanıldığı ve taahhüt edilen villalardan 7 tanesi yükleniciye devredilmiş olduğundan sözleşmeler ve taahhütname geçerli hale gelmiştir.”, Y.15. HD. 20.7.2005 E: 2004/7112, K:4421, YDD, 2005/10, s.159 vd.; Aynı doğrultuda; Y. 15. HD. 23.10.2002 2457/4795, KARATAS s. 41 ; Y. 15. HD. 11.12.1980 419/2649.
[16] “Taraflar arasındaki 5.3.1998 günlü sözleşme adi yazılı düzenlenmiştir. Gerçekten, tapu devrini öngören bu sözleşme resmi biçimde yapılmadığından kural olarak geçersizdir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan inşaat önemli ölçüde yapılmış veya adi sözleşmeye dayanarak tapu devri haricen yerine getirilmişse başlangıçtaki sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek MK’nun 2. Maddesindeki iyi niyet kurallarına uygun düşmez”, Y.15. HD. 10.6.2004 E: 2003/6581, K:3267, YDD, 2004/11-12, ss. 139- 140; “Resmi şekilde düzenlenmediği nedeniyle, geçersiz bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi davalıya güvenerek paylarının tümünü tapuda intikal ettiren davacı arsa sahibinin artık sözleşmenin geçersizliğinden söz etmesi mümkün değildir”, Y. 15. HD. 1.4.1991 E:1990/4445, K:1613 KOSTAKOĞLU, s.78 ; Aynı doğrultuda; Y. 15. HD 18.7.2005 E:2004/6922, K:4298, Legal, 2006/6, s. 1784 vd.
[17] Y. 15. HD. 22.6.2006 3112/3819, YDD, 2006/12, s. 70-71.
[18] Y. 15.HD. 26.11.1998 3464/4433, KARATAS s. 42.
[19] “25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında da ifade edildiği üzere, Medeni Kanunun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde ( adalete uygun düşecek şekilde ) hüküm verme imkanını sağlamaktır...", 30.9.1988 T. E:1987/2, 2 sayılı YİBK gerekçesinden (RG:21.12.1988, sayı:2026). 
[20] Y. 15. HD. 22.12.1986 1032/4429, KARATAS, s. 41