Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

MURİS MUVAZAASINA

DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Genel Olarak,

Giriş makalesi niteliğindeki ilk makalemizde (Bkz: Tapu İptal ve Tescil Davaları), tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel nitelikte bilgiler vererek, dava sürecini ana hatlarıyla ifade etmiştik. Bu makalemizin konusunu ise, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları oluşturmaktadır. Bu makalemizde, ‘’muris muvazaası’’ nın, genel nitelikteki ilk makalemizden ayrılan spesifik yönlerini ele aldık.

Muris Muvazaası Nedir?

Muvazaa, ‘’danışık, danışıklık’’ anlamına gelen bir sözcük olup, muris muvazaası, miras bırakanın, danışıklı işlemler yaparak mirasçılarını mirasından yoksun bırakmasıdır. Miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermektedir. 

Muris Muvazaasının Nedenleri Nedir?

Muris muvazaası; sosyal, ekonomik, dini birçok sebepten ortaya çıkabilir. Örneğin, soyun erkekten devam edeceği inancıyla, mal paylaşımında erkek çocukların kız çocuklarına üstün tutulması, toplumumuzda en sık karşılaşılan muris muvazaası sebeplerindendir.

Muvazaanın Yaptırımı Nedir?

Taşınmaz satış sözleşmesi, tapuda, resmi memur huzurunda gerçekleştirilmelidir. Hukuka uygun bir devir için geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebi bulunmalıdır. Muvazaalı tapu devrinde, gerçekte iki ayrı işlem mevcuttur. Görünürdeki işlem(satış), muvazaa nedeniyle kesin hükümsüzdür. Gizli işlem olan bağışlama ise, şekle aykırılık nedeniyle geçersizdir. Zira, taşınmazların devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin, tapuda, resmi memur huzurunda yapılması gerekir. Medeni Kanun’un, konuya ilişkin 706/1. maddesine göre:

‘’ Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’’

Gerçekte bağışlama iradesi olmasına rağmen, işlemin tapuda satış olarak gösterilmesi halinde, tapudaki devir, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından, görünürdeki işlem muvazaa nedeniyle geçersiz olur. Gizli işlem olan bağışlama ise, tapudaki resmi şekle uyulmadığından geçersiz olur. 

Kimler davacı olabilir?

Bu davayı, saklı paylı olsun olmasın, miras hakkına halel gelmiş tüm mirasçılar (yasal, atanmış mirasçılar, evlatlık), açabilir. Mirası reddeden, mirasçılıktan çıkarılan ve feragat edenler ise, bu davayı açamaz.

Muvazaalı Devir Halinde Açılacak Tapu İptal ve Tescil Davası

Burada, miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırma gayesi ile, sağlığında, mirasçılarının miras haklarına halel getirecek birtakım işlemler yapmaktadır. Miras bırakanın, aslında kendisine ait olan ve ölümünden sonra mirasçılarının miras hakkına dahil olan malvarlığındaki taşınmazı satma gayesi yoktur. Ancak miras bırakan, gerçekte bağışladığı taşınmazı, tapuda satmış gibi gözükmektedir. Bu halde hak sahipleri, açacakları dava ile, yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilecektir.

Miras bırakanın yaptığı bu işlemde görünürdeki işlem aslında satış olmasına rağmen, gerçek irade satış değildir. İşlemin, tarafların gerçek iradelerine aykırı olması, işbu tescilin hukuki dayanaktan yoksun olmasına yol açar. 

Bu durumda, saklı paylı olsun olmasın, hakkı zedelenen tüm mirasçılar geçersiz işlemin iptali için, miras payları oranında, tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Muvazaanın İspatı

Murisin, muvazaalı işlemleri ile, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmaza ilişkin iradesini, tapuda ‘’satış’’ olarak göstermesi halinde, mirasçıların dava açabileceğini belirttik. Ancak, iddia eden, iddiasını ispatla mükellef olduğundan, mirasçılar da, miras bırakanın bu kastını ispatlamalıdır. Murisin, mirasçılarından mal kaçırma kastının varlığı her bir somut olayda hakim tarafından değerlendirilecektir. Yargıtay kararlarından hareketle, özellikle şu kriterler, ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığında dikkate alınmaktadır:

• Toplumsal eğilimler,
• Ülke ve bölgenin gelenek ve görenekleri,
• Olayların olağan akışı,
• Davalının alım gücü,
• Tapuda gösterilen satış bedeli ile sözleşme tarihindeki rayiç bedel,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde, miras bırakanın bakıma ihtiyacının olmaması,
• Miras bırakan ölmeden çok kısa bir süre önce ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 18.12.2017 tarih ve 2017/4920 E., 2017/7434 K. sayılı ilamına göre:

‘’… bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki kişisel ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.’’ 

Tapu İptal ve Tescil Davasının, Tenkis Davasından Ayrılan Yönleri,

Tenkis davası, miras bırakanın, sağlığında yaptığı sağlar arası veya ölüme bağlı kimi tasarrufların, saklı paylı mirasçıların saklı paylarını ihlal eden kısmının iptaline ilişkin davadır. Bu dava, makalemizin konusu olan tapu iptal ve tescil davasından ayrıdır. Ancak; uygulamada, bu iki dava terditli olarak açılabilmekte ve miras bırakanın sağlığında yaptığı taşınmaz devirlerine ilişkin tapu iptal ve tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde saklı paya tecavüz eden kısmın tenkisine karar verilmesi talep edilmektedir. Bu iki davanın benzer ve farklı yönlerini, şu tabloyla özetlemek mümkündür:

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI TENKİS DAVASI

Miras bırakanın temlikleri hakkında açılırlar. Her iki dava birlikte, terditli açılabileceği gibi, ayrı ayrı da açılabilir. Davalar birleştirilebilir ve terekeyi ilgilendirir. Gerçekte bağışlanan taşınmaz, tapuda satış olarak gösterilmiştir.  Tarafların gerçek iradeleri sözleşmeye yansımıştır. Taraflar bedelde samimidir.  Sözleşme geçersizdir. Geçerli bir sözleşme vardır.  Saklı paylı olsun olmasın, tüm mirasçılar açabilir.  Yalnızca saklı paylı mirasçılar açabilir.

Örnek Yargıtay Kararları,

Miras bırakanın ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığının tespitinde, Yargıtay’ın dikkate aldığı kriterlerden yola çıkarak, şu kararları incelemekte fayda görüyoruz.

• Sözleşmede gösterilen bedel- gerçek bedel arasında fahiş fark olması, tek başına muvazaanın kanıtı değildir. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 17.9.2013 tarih ve 2013/9364 E., 2013/12674 K. sayılı ilamına göre:

ÖZET: Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tenkis istemine ilişkindir. Satışa konu edilen bir malın devrinin belirli bir semen karşılığında olacağı kuşkusuzdur. Semenin bir başka ifadeyle malın bedelinin ise mutlaka para olması şart olmayıp belirli bir hizmet ya da emek de olabileceği kabul edilmelidir. Esasen, yukarda da değinildiği üzere muris muvazaasının miras bırakanın gerçek iradesinin mirasçıdan mal kaçırma olması halinde uygulanabilirliğinin kabulü gerekir. Başka bir ifadeyle murisin iradesi önem taşır. Yukarıda değinilen somut olgular, açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde miras bırakanın gerek irade ve amacının diğer mirasçılardan mal kaçırma olmadığı, akitte gösterilen bedel gerçek bedel arasında fahiş fark var ise de, bu hususun tek başına muvazaanın kanıtı sayılamayacağı sonucuna varılmaktadır…

• Taşınmaz devrinin muvazaalı olup olmadığının nihai takdiri hakime ait olup, buna yönelik bilirkişi raporu istenmesi, yerel mahkeme kararının bozulmasına yol açmıştır. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 7.12.2017 tarih ve 2015/4271 E., 2017/7204 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’ ÖZET: Çekişmeli taşınmazların temlikinin muris muvazaası ile illetli olup olmadığı hususu hakim tarafından değerlendirilebilecek bir konu olup buna yönelik bilirkişiden rapor istenmesi ve davacılara da bilirkişi ücretini yatırmaları için kesin süre verilmesi usul hukukuna aykırıdır. Hal böyle olunca, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken usule aykırı kesin süre verilerek ve kesin süreye uyulmadığı gerekçesi ile davanın reddedilmesi hatalıdır.’’ 

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Genel Olarak,

Tapu iptal ve tescil davaları, eşya hukukunun en önemli ve güncel konularından biri olup, birçok sebep, tapu iptaline yol açabilmektedir. Bu sebepler, kanunda sınırlı olarak belirlenmemiş olup, hangi nedenlerle tapu kayıtlarının iptal edilebileceği, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Bu nedenleri tek bir makale altında toplamak yerine, konunun mahiyeti gereği, öncelikle bu makalemizde tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel bilgi vereceğiz. Bu makalemizin devamı niteliğindeki diğer makalelerimizde ise, bu nedenlere tek tek değineceğiz.

Önemle belirtmek isteriz ki, tapu iptal ve tescil davasına ilişkin bu makalemizdeki genel bilgiler, tapu iptaline yol açan özel sebeplerde de geçerlidir. Örneğin, davadaki görevli ve yetkili mahkeme, her bir özel sebepte aynı olacaktır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması,

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tescille kazanılır. Tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep çoğunlukla, taşınmaz satışı sözleşmesidir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bunlar Medeni Kanun’da belirtildiği gibi cebri icra, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararı ve mirastır.

Yolsuz Tescil Nedir?

Taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tescille kazanılabileceğini ifade ettik. İşte bu tescille kazanımda; tescil, geçerli olmayan veya gerçek dışı bir sebebe dayanıyorsa yolsuzdur.

Medeni Kanun’un 1024/2. maddesi, bu durumu açıkça ifade etmektedir:

‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’

İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar, bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de, uygulamada işbu davaya konu yolsuz tescil sebeplerini şu şekilde sıralamamız mümkündür:

Bkz.:

• Muris muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Sahte Vekaletname Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Vekalet Görevinin Hukuka Aykırı Kullanılması Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları,

• Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları (Bkz: Önalım Hakkı)

Davacı,

Yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kişi, işbu davada davacı konumundadır.

Davalı,

Yolsuz tescile dayanarak hak sahibi olarak gözüken kişi, işbu davada davalıdır.

• Söz gelimi, mirasçılarından mal kaçırmak isteyen muris, sağlığında mirasçılarından biri lehine muvazaalı kazandırma yaptığında, muvazaalı kazandırma nedeniyle ayni hakkı zedelenen mirasçı davacı iken, muvazaa ile lehine kazandırma yapılan mirasçı ise davalı konumunda olacaktır.

Görevli Ve Yetkili Mahkeme,

Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi, işbu davada görevli ve yetkili mahkemedir. Bu davalarda yetki kuralı kesindir.

Dava Açmak Süreye Tabi Midir?

Tapu iptal ve tescil davalarının, nitelikleri gereği zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlanması mümkün değildir. Bu nedenle, yolsuz tescil durumunda, herhangi bir süreye bağlı olmaksızın bu davanın açılması mümkündür.

Sonuç Olarak;

Tapu iptal ve tescil davasında izlenen temel amaç, geçerli ve hukuka uygun bir sebebe dayanmayan tescillerin ortadan kaldırılması olduğundan, burada saymadığımız, ancak yolsuz tescile neden olan sair durumların varlığı halinde de, tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; karma nitelikte bir eser sözleşmesi olarak, arsa sahibinin, arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin, arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Günümüzde eskiyen taşınmazlara sahip ve yeni bina yapımı için yeterli miktarda parası olmayan kişiler, müteahhitler ile bir araya gelip bu türde sözleşmeler imza etmekte ve bu sayede, hem kendileri yeni ve modern taşınmazlara sahip olmakta hem de müteahhitler eskisine göre fazladan yaptıkları bağımsız bölümler nedeniyle kar etmektedirler.

Borçlar Kanununda açıkça ‘’arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi’’ tanımlanmış değildir.

Borçlar Kanunu’muzda bahsi geçen sözleşmeye ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Fakat hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle taraflar, kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzenine aykırı olmadıkça, diledikleri şekilde sözleşme akdedebilirler. Müteahhit bu sözleşme nedeniyle inşaat yapmak borcu içerisindedir. Bu durum, eser sözleşmesindeki yüklenicinin borcu ile benzeşmektedir. Arsa sahibi ise arsa payının belli bir oranını devretmek yükümlülüğü altındadır. Arsa sahibinin bu edimi de, taşınmaz satışına benzemektedir.

Dolayısıyla bu sözleşme, her iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir.

Arsa Sahibi <————–> Yüklenici(Müteahhit)(Arsa Payının Belli Bir Oranını Devretme Yükümlülüğü)   <————–>  (İnşaat Yapma Yükümlülüğü)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde ‘’düzenleme’’ şeklinde yapılmalıdır.

İşbu sözleşme arsa payı devri içerdiği için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme, şekle aykırılıktan, kesin hükümsüz olacaktır. Ülkemizde noterde onaylama şeklinde hazırlanmış veya adi yazılı şekilde imza edilmiş birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 6.11.2017 tarih ve 2015/17715 E., 2017/8156 K. sayılı ilamına göre:

‘’ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir.Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m.706, BK m. 213, Tapu Kanunu’ nun 60. maddesi uyarınca, Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.’’

Yüklenici (müteahhit), inşaatı özenle yapmak; arsa sahibi de arsayı, inşaat yapmak üzere müteahhide teslim etmekle yükümlüdür.

Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinde yüklenici yani müteahhidin borçları; inşaatı özenle yapmak, inşaatı bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmak, olağanüstü durumlarda arsa sahibine ihbarda bulunmak, ayıba karşı tekeffül, inşaat ruhsatı ve iskân almak, inşaatı sözleşmede belirtilen tarihte tam ve eksiksiz şekilde teslim etmektir.  Arsa sahibi buna ek olarak, iş bitiminde arsa payının belirli bir kısmını devretme borcu altındadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 24.1.2018 tarih ve 2017/14-2534 E., 2018/88 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’… arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda yüklenicinin ilim ve fenne uygun inşaat yaparak arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirip getirmediği her davada ayrıca değerlendirilmesi gereklidir.’’

Sözleşmenin Feshinin İleriye mi Yoksa Geriye mi Etkili Olduğu Özel Önem Arz Etmektedir.

Yüklenici, yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlamış ancak temerrüdü nedeniyle teslim edememişse, tasfiyekonusu gündeme gelecektir. Bu noktada da şu ayrım, önem taşır:

1)Feshin sonuçları ileriye etkili olacaksa, yükleniciye, inşaatı tamamladığı oranda  arsa payı bırakılacaktır.

2)Feshin sonuçları geriye etkiliyse,Sözleşme yokmuş gibi tasfiye gerçekleştirilir. Yüklenici, tamamladığı inşaat kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ‘’tamamladığı inşaatın bedelini’’ alır.

Sözleşmeden Doğan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan feshe ve ayıba ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ayrıca bu davalarda görevli mahkeme, işin ticari niteliğine göre Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; karma nitelikte bir eser sözleşmesi olarak, arsa sahibinin, arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin, arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Günümüzde eskiyen taşınmazlara sahip ve yeni bina yapımı için yeterli miktarda parası olmayan kişiler, müteahhitler ile bir araya gelip bu türde sözleşmeler imza etmekte ve bu sayede, hem kendileri yeni ve modern taşınmazlara sahip olmakta hem de müteahhitler eskisine göre fazladan yaptıkları bağımsız bölümler nedeniyle kar etmektedirler.

Borçlar Kanununda açıkça ‘’arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi’’ tanımlanmış değildir.

Borçlar Kanunu’muzda bahsi geçen sözleşmeye ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Fakat hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle taraflar, kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzenine aykırı olmadıkça, diledikleri şekilde sözleşme akdedebilirler. Müteahhit bu sözleşme nedeniyle inşaat yapmak borcu içerisindedir. Bu durum, eser sözleşmesindeki yüklenicinin borcu ile benzeşmektedir. Arsa sahibi ise arsa payının belli bir oranını devretmek yükümlülüğü altındadır. Arsa sahibinin bu edimi de, taşınmaz satışına benzemektedir.

Dolayısıyla bu sözleşme, her iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir.

Arsa Sahibi <————–> Yüklenici(Müteahhit)(Arsa Payının Belli Bir Oranını Devretme Yükümlülüğü)   <————–>  (İnşaat Yapma Yükümlülüğü)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde ‘’düzenleme’’ şeklinde yapılmalıdır.

İşbu sözleşme arsa payı devri içerdiği için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme, şekle aykırılıktan, kesin hükümsüz olacaktır. Ülkemizde noterde onaylama şeklinde hazırlanmış veya adi yazılı şekilde imza edilmiş birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 6.11.2017 tarih ve 2015/17715 E., 2017/8156 K. sayılı ilamına göre:

‘’ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir.Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m.706, BK m. 213, Tapu Kanunu’ nun 60. maddesi uyarınca, Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.’’

Yüklenici (müteahhit), inşaatı özenle yapmak; arsa sahibi de arsayı, inşaat yapmak üzere müteahhide teslim etmekle yükümlüdür.

Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinde yüklenici yani müteahhidin borçları; inşaatı özenle yapmak, inşaatı bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmak, olağanüstü durumlarda arsa sahibine ihbarda bulunmak, ayıba karşı tekeffül, inşaat ruhsatı ve iskân almak, inşaatı sözleşmede belirtilen tarihte tam ve eksiksiz şekilde teslim etmektir.  Arsa sahibi buna ek olarak, iş bitiminde arsa payının belirli bir kısmını devretme borcu altındadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 24.1.2018 tarih ve 2017/14-2534 E., 2018/88 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’… arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda yüklenicinin ilim ve fenne uygun inşaat yaparak arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirip getirmediği her davada ayrıca değerlendirilmesi gereklidir.’’

Sözleşmenin Feshinin İleriye mi Yoksa Geriye mi Etkili Olduğu Özel Önem Arz Etmektedir.

Yüklenici, yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlamış ancak temerrüdü nedeniyle teslim edememişse, tasfiyekonusu gündeme gelecektir. Bu noktada da şu ayrım, önem taşır:

1)Feshin sonuçları ileriye etkili olacaksa, yükleniciye, inşaatı tamamladığı oranda  arsa payı bırakılacaktır.

2)Feshin sonuçları geriye etkiliyse,Sözleşme yokmuş gibi tasfiye gerçekleştirilir. Yüklenici, tamamladığı inşaat kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ‘’tamamladığı inşaatın bedelini’’ alır.

Sözleşmeden Doğan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan feshe ve ayıba ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ayrıca bu davalarda görevli mahkeme, işin ticari niteliğine göre Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Taşınmaza Yapılan Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi

TAŞINMAZLARA YAPILAN TECAVÜZLERİN 3091 SAYILI KANUN GEREĞİNCE İDARECE ÖNLENMESİ  

TAŞINMAZ ZİLYETLİĞİNE TECAVÜZDE İDARİ BAŞVURU YOLU

Genel Olarak Zilyetlik,

Hukuk düzenimiz, ‘’zilyetlik’’ kavramına büyük değer atfetmiş olup, başta Medeni Kanun olmak üzere yasa ve yönetmelikle bu alan düzenlenmiştir. Zilyetlik kavramının yasada açık bir tanımı olmamakla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 973. Maddesi:

‘’ Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.

Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.’’ 

Şeklinde, zilyetliği ifade etmiştir. 

Zilyetlik, bir hak olmaktan ziyade, ‘’korunmaya değer bir hukuki kurum’’ dur. Zira, zilyetlik bir hakka dayanabileceği gibi, haksız zilyetlik durumu da mevcut olabilir. 

Zilyetliğin Korunması,

Medeni Kanunumuz kapsamında zilyedin her türlü gasp ve saldırıyı kuvvet kullanarak defedebileceği belirtilmiştir. Ancak belirtmek gerekir ki somut olay kapsamını aşan kuvvet kullanımına hukuk düzenimiz tarafından herhangi bir koruma getirilmemiştir. 

Ülkemizde yaşanan durumlar düşünüldüğünde kuvvet kullanımı yoluyla taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi birçok durumda mümkün gözükmemektedir. Bu noktada Medeni Kanunumuzda zilyetliğe ve mülkiyete dayanan dava türleri ön görülmüş ancak tarafımızca bu noktada idari yoldan taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi bölümü irdelenecektir.

Zilyetliğin İdareye Başvurularak Korunması

Zilyetliğin idari yoldan korunmasına ilişkin temel kanun 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun olup, bu kanun temelde ‘’taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzleri önleme’’ amacı gütmektedir. Bu kanunun temel amacı, zilyetliğe müdahale ve tecavüzleri önlemek suretiyle kamu düzenini sağlamaktır. 

Bu kanunun uygulanmasına ilişkin bir de yönetmelik bulunmakta olup buna göre:

Tecavüz: Taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.

Müdahale: Zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmektir. 

Başvurulacak İdari Makamlar	Taşınmaz, merkez ilçe sınırları içindeyse İl valisi veya görevlendireceği valilik birimi Diğer ilçelerde Kaymakamlık Taşınmaz mal, aynı ile bağlı ilçeler arası sınır uyuşmazlığı olan bir yerdeyse yetkili Kaymakamlık, Valilik tarafından, İller arası sınır anlaşmazlığı olan bir yerdeyse, yetkili Valilik/Kaymakamlık İç İşleri Bakanlığı tarafından belirlenir.
İdari Başvuruya Konu Edilebilecek Taşınmazlar	*Gerçek Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Tüzel Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Kamu İdareleri, Kamu Kurum ve Kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan taşınmazlar *Devlete ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler, *Menfaati umuma ait olan taşınmazlar
Başvuru Sahipleri	Taşınmaz mala zilyet olan kişi Zilyet birden fazla ise içlerinden biri Kamu idareleri, kamu kurum ve kuruluşları, tüzel kişilerde kurum-kuruluş-tüzel kişilik yetkilisi Köye ait taşınmazlarda, köy halkından herhangi biri başvuru yapabilir.
Başvuru Süresi	Tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 60 güniçinde başvuru yapılmalıdır. Ancak; her halde, tecavüz ve müdahale üzerinden 1 yılgeçmeden başvuru yapılmalıdır. Süreler, hak düşürücüdür. ! Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile menfaati umuma ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde bu süreler aranmaz.
Başvurunun Değerlendirilmesi	Karar vermeye yetkisi olan kişiler veya bu kişilerin görevlendirdiği memurlar ‘’yerinde soruşturma’’yapar. Soruşturma Süreci: Yetkili memur, tarafların şahitlerini dinler. Gerek görülmesi halinde tarafsız kişiler, muhtar, ihtiyar heyeti, kamu kurumu yetkilileri dinlenebilir. İfadeler Ceza Muhakemesi Kanunu’na göre yeminli alınır. Soruşturma, en geç 15 günde karara bağlanır.

İdarenin Kararlarının Niteliği

İdari başvuru sonucunda verilen kararlar, idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Yani taraflar idari makamların kararını hukuka aykırı bulması halinde, idari yargı yoluna başvurulabilecektir. 

İdari Kararın Yerine Getirilmesi

Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin önlenmesine karar verildiği takdirde ayrıca kararın gereği için infaz memuru görevlendirilecektir. İnfaz memuru da dosyanın kendisine tevdiinden 5 gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmazın mahalline giderek karar gereğini yerine getirecek, taşınmazı zilyede teslim edecektir. Soruşturma memuru ile infaz memurunun aynı kişi olması mümkündür. 

Anlaşmazlık dava konusu yapılmışsa, 3091 sayılı kanun uygulanmaz.

Belirtmek gerekir ki bu tür uyuşmazlıklar çoğunlukla ülkemizde adli yargı yolu ile çözümlenmekte olup idari yoldan yapılan başvurularda taşınmaz hakkında açılmış bir dava veya taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunması halinde başvuru değerlendirilmeyecektir. 

3091 sayılı kanuna göre idare tarafından verilen bir önleme kararı varken, taraflarca adli yargı yerinde bir dava açılmadan ihtiyati tedbir kararı verilemez. 

İkinci tecavüzlerde cezai yaptırım

Son olarak 3091 sayılı kanunun 15. Maddesinde ise ikinci sefer taşınmaz zilyetliğine tecavüz ve müdahalede bulunanlar için özel bir ceza düzenlemesi öngörülmüştür. Buna göre aynı taşınmaza herhangi bir mahkeme kararı olmadan ikinci kez müdahale veya tecavüzde bulunan kişiler için eğer tecavüzde bulunulan taşınmaz devletin tasarrufunda bulunulan bir mal ise altı aydan iki yıla kadar, gerçek veya tüzel kişilerin zilyetliğindeki taşınmaz mallardan ise üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür. 

Netice itibarıyla,

Kanun koyucu, zilyetlik kavramı kapsamında kişilere önemli haklar tanımış olup adli yargının yanında idari başvuru yolu ile de taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesine ilişkin koruma sağlamıştır.  

Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

MURİS MUVAZAASINA

DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Genel Olarak,

Giriş makalesi niteliğindeki ilk makalemizde (Bkz: Tapu İptal ve Tescil Davaları), tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin genel nitelikte bilgiler vererek, dava sürecini ana hatlarıyla ifade etmiştik. Bu makalemizin konusunu ise, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları oluşturmaktadır. Bu makalemizde, ‘’muris muvazaası’’ nın, genel nitelikteki ilk makalemizden ayrılan spesifik yönlerini ele aldık.

Muris Muvazaası Nedir?

Muvazaa, ‘’danışık, danışıklık’’ anlamına gelen bir sözcük olup, muris muvazaası, miras bırakanın, danışıklı işlemler yaparak mirasçılarını mirasından yoksun bırakmasıdır. Miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermektedir. 

Muris Muvazaasının Nedenleri Nedir?

Muris muvazaası; sosyal, ekonomik, dini birçok sebepten ortaya çıkabilir. Örneğin, soyun erkekten devam edeceği inancıyla, mal paylaşımında erkek çocukların kız çocuklarına üstün tutulması, toplumumuzda en sık karşılaşılan muris muvazaası sebeplerindendir.

Muvazaanın Yaptırımı Nedir?

Taşınmaz satış sözleşmesi, tapuda, resmi memur huzurunda gerçekleştirilmelidir. Hukuka uygun bir devir için geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebi bulunmalıdır. Muvazaalı tapu devrinde, gerçekte iki ayrı işlem mevcuttur. Görünürdeki işlem(satış), muvazaa nedeniyle kesin hükümsüzdür. Gizli işlem olan bağışlama ise, şekle aykırılık nedeniyle geçersizdir. Zira, taşınmazların devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin, tapuda, resmi memur huzurunda yapılması gerekir. Medeni Kanun’un, konuya ilişkin 706/1. maddesine göre:

‘’ Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’’

Gerçekte bağışlama iradesi olmasına rağmen, işlemin tapuda satış olarak gösterilmesi halinde, tapudaki devir, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından, görünürdeki işlem muvazaa nedeniyle geçersiz olur. Gizli işlem olan bağışlama ise, tapudaki resmi şekle uyulmadığından geçersiz olur. 

Kimler davacı olabilir?

Bu davayı, saklı paylı olsun olmasın, miras hakkına halel gelmiş tüm mirasçılar (yasal, atanmış mirasçılar, evlatlık), açabilir. Mirası reddeden, mirasçılıktan çıkarılan ve feragat edenler ise, bu davayı açamaz.

Muvazaalı Devir Halinde Açılacak Tapu İptal ve Tescil Davası

Burada, miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırma gayesi ile, sağlığında, mirasçılarının miras haklarına halel getirecek birtakım işlemler yapmaktadır. Miras bırakanın, aslında kendisine ait olan ve ölümünden sonra mirasçılarının miras hakkına dahil olan malvarlığındaki taşınmazı satma gayesi yoktur. Ancak miras bırakan, gerçekte bağışladığı taşınmazı, tapuda satmış gibi gözükmektedir. Bu halde hak sahipleri, açacakları dava ile, yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilecektir.

Miras bırakanın yaptığı bu işlemde görünürdeki işlem aslında satış olmasına rağmen, gerçek irade satış değildir. İşlemin, tarafların gerçek iradelerine aykırı olması, işbu tescilin hukuki dayanaktan yoksun olmasına yol açar. 

Bu durumda, saklı paylı olsun olmasın, hakkı zedelenen tüm mirasçılar geçersiz işlemin iptali için, miras payları oranında, tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Muvazaanın İspatı

Murisin, muvazaalı işlemleri ile, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmaza ilişkin iradesini, tapuda ‘’satış’’ olarak göstermesi halinde, mirasçıların dava açabileceğini belirttik. Ancak, iddia eden, iddiasını ispatla mükellef olduğundan, mirasçılar da, miras bırakanın bu kastını ispatlamalıdır. Murisin, mirasçılarından mal kaçırma kastının varlığı her bir somut olayda hakim tarafından değerlendirilecektir. Yargıtay kararlarından hareketle, özellikle şu kriterler, ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığında dikkate alınmaktadır:

• Toplumsal eğilimler,
• Ülke ve bölgenin gelenek ve görenekleri,
• Olayların olağan akışı,
• Davalının alım gücü,
• Tapuda gösterilen satış bedeli ile sözleşme tarihindeki rayiç bedel,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde, miras bırakanın bakıma ihtiyacının olmaması,
• Miras bırakan ölmeden çok kısa bir süre önce ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 18.12.2017 tarih ve 2017/4920 E., 2017/7434 K. sayılı ilamına göre:

‘’… bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun içinde ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki kişisel ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır.’’ 

Tapu İptal ve Tescil Davasının, Tenkis Davasından Ayrılan Yönleri,

Tenkis davası, miras bırakanın, sağlığında yaptığı sağlar arası veya ölüme bağlı kimi tasarrufların, saklı paylı mirasçıların saklı paylarını ihlal eden kısmının iptaline ilişkin davadır. Bu dava, makalemizin konusu olan tapu iptal ve tescil davasından ayrıdır. Ancak; uygulamada, bu iki dava terditli olarak açılabilmekte ve miras bırakanın sağlığında yaptığı taşınmaz devirlerine ilişkin tapu iptal ve tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde saklı paya tecavüz eden kısmın tenkisine karar verilmesi talep edilmektedir. Bu iki davanın benzer ve farklı yönlerini, şu tabloyla özetlemek mümkündür:

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI TENKİS DAVASI

Miras bırakanın temlikleri hakkında açılırlar. Her iki dava birlikte, terditli açılabileceği gibi, ayrı ayrı da açılabilir. Davalar birleştirilebilir ve terekeyi ilgilendirir. Gerçekte bağışlanan taşınmaz, tapuda satış olarak gösterilmiştir.  Tarafların gerçek iradeleri sözleşmeye yansımıştır. Taraflar bedelde samimidir.  Sözleşme geçersizdir. Geçerli bir sözleşme vardır.  Saklı paylı olsun olmasın, tüm mirasçılar açabilir.  Yalnızca saklı paylı mirasçılar açabilir.

Örnek Yargıtay Kararları,

Miras bırakanın ‘’mal kaçırma kastı’’nın varlığının tespitinde, Yargıtay’ın dikkate aldığı kriterlerden yola çıkarak, şu kararları incelemekte fayda görüyoruz.

• Sözleşmede gösterilen bedel- gerçek bedel arasında fahiş fark olması, tek başına muvazaanın kanıtı değildir. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 17.9.2013 tarih ve 2013/9364 E., 2013/12674 K. sayılı ilamına göre:

ÖZET: Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tenkis istemine ilişkindir. Satışa konu edilen bir malın devrinin belirli bir semen karşılığında olacağı kuşkusuzdur. Semenin bir başka ifadeyle malın bedelinin ise mutlaka para olması şart olmayıp belirli bir hizmet ya da emek de olabileceği kabul edilmelidir. Esasen, yukarda da değinildiği üzere muris muvazaasının miras bırakanın gerçek iradesinin mirasçıdan mal kaçırma olması halinde uygulanabilirliğinin kabulü gerekir. Başka bir ifadeyle murisin iradesi önem taşır. Yukarıda değinilen somut olgular, açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde miras bırakanın gerek irade ve amacının diğer mirasçılardan mal kaçırma olmadığı, akitte gösterilen bedel gerçek bedel arasında fahiş fark var ise de, bu hususun tek başına muvazaanın kanıtı sayılamayacağı sonucuna varılmaktadır…

• Taşınmaz devrinin muvazaalı olup olmadığının nihai takdiri hakime ait olup, buna yönelik bilirkişi raporu istenmesi, yerel mahkeme kararının bozulmasına yol açmıştır. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 7.12.2017 tarih ve 2015/4271 E., 2017/7204 K. sayılı ilamına göre:

 ‘’ ÖZET: Çekişmeli taşınmazların temlikinin muris muvazaası ile illetli olup olmadığı hususu hakim tarafından değerlendirilebilecek bir konu olup buna yönelik bilirkişiden rapor istenmesi ve davacılara da bilirkişi ücretini yatırmaları için kesin süre verilmesi usul hukukuna aykırıdır. Hal böyle olunca, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken usule aykırı kesin süre verilerek ve kesin süreye uyulmadığı gerekçesi ile davanın reddedilmesi hatalıdır.’’