Emlak Analiz

17 Mayıs 2022 Salı

Ev alım satımında yeni dönem! Noterler tapu işlemlerini yapabilecek mi?

Ev alım satımında tapu dairelerinde gerçekleştirilen devir işlemleri yapılacak yeni düzenleme ile noterlerde de gerçekleştirilecek. Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz noter ile tapu arasında çok büyük fark olmadığını, tam yetki verilmesi halinde sorun olmadan alım satım işlemlerinin gerçekleşebileceğini söyledi. Avukat Çiğdem Kezer ise noterler aracılığıyla alım satımın yapılmasının daha güvenilir olabileceğini ve vergi kaçırmanın da engellenebileceğini belirtti.

Meclis'te bazı yasalarda değişikliğe gidilmesi için çalışmalar başlatıldı. Bunlardan biri de ev alım satımında Tapu dairelerinde gerçekleştirilen işlemlerin noterler tarafından da gerçekleştirilmesi olacak. Noterler yeni düzenleme ile birlikte tapu devirlerine aracılık edebilecek. Noterlerin yaptığı işlemler tapu siciline işlenecek.

ŞİMDİ NASIL YAPILIYOR?

Şimdiki sistemde Web Tapu üzerinden başvuru yapılarak tapu dairesinin yoğunluğuna göre randevu tarihi oluşturması bekleniyor. Randevu tarihi verilen gün tapu harcı yatırılarak alım-satım işlemi tapu memuru huzurunda tapu siciline işleniyor.

OTOMOBİLLERDE DE BU SİSTEM UYGULANIYOR

Otomobil alım satımlarında da uzun süre önce değişiklik yapılmış ve Trafik şubelerinde bürokratik işlemlerle uğraşmak yerine noterler aracılığıyla otomobil satışları hızlı şekilde gerçekleştirilmeye başlanmıştı.

“BÜROKRASİ AZALACAK”

Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz tapu işlemlerinde noterlerin devreye girmesinin bürokrasiyi azaltacağını söyledi. Kiraz, tapu memurlarının görebildiği tüm bilgileri noterlerin görmesi halinde sorun olmayacağını ve satışın gerçekleşebileceğini ancak eksik bilgiler varsa bu durumun alıcı açısından ilerleyen zamanda sorun oluşturacağını belirtti.

ÇOK BÜYÜK FARK YOK

Kiraz, Noter ile tapu dairelerinin yaptığı işlemler arasında çok büyük farklar olmadığını söyledi. Kiraz şu değerlendirmeyi yaptı:
“Noterlikle tapu arasındaki işlemler arasında kurumsal anlamda çok büyük fark yok. Tapu memuru neye dikkat ediyorsa noter de ona dikkat eder. Kişinin akli melekelerine, kişinin dolandırılıp dolandırılmadığı konusunda dikkatli olurlar. Aslında yeni sistemle bir nevi tapu nezdindeki işlemlerin ciddi şekilde azalmasını sağlar. Dolayısıyla da tescil tapu müdürlüğünde olacak. Noterin yaptığı işlemde hata, eksiklik varsa tapu bu işlemi tescil etmez. Sağlık raporu, şerhler vs. gibi durumları tapu kontrol eder, buna göre tescile karar verir” dedi.

“TAPU MEMURU GİBİ İLETLEMELERİ LAZIM”

Kiraz “Tapu memuru tapuda beyan, şerh varsa sözlü olarak alıcıya her şeyi belirtiyor. Noterlerin bu şerh ve beyanları görme yetkisinin verilip verilmeyeceğini bilemiyoruz. Tapu memurunun vatandaşa söylediklerini noter memuru söyleyecekse o zaman sorun olmaz, alan kişide sorumluluk olur” açıklamasını yaptı.

"TAPU DAİRESİNDEN HERKES BİLGİ ALABİLİR"

Tapu dairelerine gidilerek herhangi bir konut hakkında bilgi alınmak istendiğinde tapunun aleni olmasından dolayı herkesin bilgiye erişebileceğini söyleyen Kiraz “Mesela bir konut, arsa payı, net brüt metrekaresi, yönetim planı meselesi. Ticari üniteyse ön kullanımı yan kullanımı var mı gibi. Noterliklerde yönetim planı olmaz, tapuda olur. Bürokrasi azalır ama sistem tamamen noterlere devredilirse işlemler kolaylaşır. Otomobiller taşınır olduğu için devri kolay ama konut, işyeri gibi yerler taşınmaz olduğu için işlemleri daha farklı oluyor. Tapu kayıtları alenidir. KVKK kapsamında yasakları var. Konut almak istediğinizde tapuya gittiğinizde tapu sahibi, şerh, beyan gibi her şeyi görebilirsiniz.” değerlendirmesini yaptı.

“DAHA GÜVENİLİR OLABİLİR”

Avukat Çiğdem Kezer noterlerde Alım Satım konusunun uzun süredir konuşulduğunu söyledi. Kezer “Noterlerde taşınmazlar için alım satımının yapılması şimdiye kadar hep konuşulan bir husustu. Fakat duyumdan öteye gidememişti. Meclis’ten geçtiği takdirde noterlerde de alım satımla ilgili olarak ayrı bir birim oluşturulacaktır. Bu durumda alt yapının özenli ve hiçbir suistimale açık olmadan oluşturulacak, e-randevu sistemi ile işlemler önceden randevu almak şartı ile belirlenen zamanda yapılacaktır. Noterler hukukçu kimliği ile taşınmazların gerçek tespitinin yapılması sonrasında alım satım sözleşmelerini de yaptıkları için daha güvenilir dahi olabilir. Bu durumda değerinden az gösterilen taşınmazların için vergi kaçırılmasının da önüne geçilebilecektir.” dedi.

“ALT YAPI TAM OLMALI”

Kezer “Bununla birlikte ancak Noterler Birliği’nde alt yapı tam anlamıyla oluşturulduktan sonra bu görev tevdi edilirse fayda görebilir. Aksi takdirde noterlerin bu kadar iş yoğunluğu ve iş yükü varken en küçük bir hatayı kabul etmez. Her ne kadar şu anda sahte kimliklerle (tek seri no’daki harf veya numaranın farklı olması vb. sebeplerle) yapılan işlemlerden dolayı davalar görülmekte ise de sadece çipli kimlikler kullanılmaya başlandıktan sonra noterlerde böyle bir risk olmayacaktır. Mahkemelerdeki iş yoğunluğu ve yükü dahi azalabilir.” yorumunda bulundu.

Tapu İşlemleri Notere Geçiyor

1 Nisan 2022 Cuma

Tapu İptal Davası nedir ? Nasıl Açılır ?

Tapu iptal davası,

usule aykırı ve kanunsuz bir şekilde düzenlendiği iddia edilip tapu kaydının tekrar hukuka ve gerçek duruma uygun hale getirilmesi amacıyla açılır. Tapu iptal davası, mülkiyetle ilişkili bir dava olduğu için kesin hüküm verilmeden icra hükmü uygulanmaz.

Mülkiyet hakkının korunması için tapu iptal ve tescil davasının hukuk içerisindeki yeri çok büyüktür. Mülkiyet hakkı gerek Anayasamızla korunan temel haklardan olup, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Ek Protokolüyle koruma ve uluslararası hukukun denetimi altına alınmış haklardandır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, her devletin vatandaşının mülkiyet hakkını korumakla görevli olduğunu ifade etmiştir. Eğer kişinin mülkiyet hakkı korunamazsa, oluşan mağduriyetin giderilmesi için öncelikle iç hukuk yolları tüketilmelidir. İlk derece Mahkemesi, istinaf ve davanın değerine göre temyiz yolu açık ise temyiz başvurusu sonucunda da mülkiyet hakkı ihlali varsa, bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvuru imkânı mevcuttur. Tüm iç hukuk yolları tüketildikten sonra insan hakkı ihlali iddiasıyla Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurulabilir.

Tapu İptali Davası Nerede ve Nasıl Açılır?

Diğer bütün gayrimenkul davalarında görüldüğü gibi tapu iptali davası da mülkün (gayrimenkulün) bulunduğu yerde açılır. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi tek ve kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kamu düzenine ilişkindir. Taraflar aksini kararlaştıramaz. Taraflar davanın başka bir yerde görülmesi hususunda aralarında anlaşsa bile bu gerçekleşemez. Davaya bakan hâkim, davanın yetkili mahkemede (taşınmazın bulunduğu yerde) açılıp açılmadığını resen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Bu husus dava şartlarından olup, dava yetkili mahkemede açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1.c ve 115. Maddeleri uyarınca davayı derhal usulden reddetmek durumundadır. Peki tapu iptal davası nasıl ve hangi mahkemede açılır?

Tapu iptal davası, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz ve kusursuz olması şarttır. Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar açık bir şekilde belirtilmelidir. Hazırlanan dilekçede, bilirkişi talep edilecek hususların net olarak belirtilmesi gerekir. Ayrıca keşif ve tanıkların dinlenmesi esnasında dikkat edilmesi gereken durumlarda vurgulanmalı. Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır. Dava dilekçesinde veya karşı tarafın cevap dilekçesine verilecek cevapta yer verilmeyen maddi vakıalar veya deliller iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kalabilir ve hak kaybına yol açar.

Tapu İptal Davası Neden Açılır?

Tapu iptal davası neden açılır sorusunun cevabı tek değildir. Tapu iptal davası birçok nedenden dolayı mülkün bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemelerinde açılabilir. Bu nedenler şunlardır:

- Hukuki ehliyetsizlik sebebiyle açılabilir,

- Mirastan mal kaçırma amacına matuf olup, gerçekte bağış amacını taşıyan ancak satış yapılmadığı halde tapuda satış gibi gösterilen işlemlerin iptali istemiyle açılabilir,

- Kişiye verilen vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle açılabilir,

- ‘Ölünceye kadar bakma’ sözleşmesinin geçersiz olduğu iptali istemiyle açılabilir,

- İmar hukukundan kaynaklanan sebepten dolayı açılabilir,

- Aile konutu uyuşmazlığı sebebiyle tapu iptal davası açılabilir,

- Sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları veya noksanlıkları nedeniyle açılabilir,

- Yolsuz tescil nedeniyle açılabilir,

- Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıt nedeniyle kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak açılabilir,

- Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu ve sair mevzuat dolayısıyla nedeniyle, tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin kişiler adına kaydının iptali talebiyle hazine veya ilgili idarelerce açılabilir,

- Bir başkası adına senetsiz olarak tescil edilmiş tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açılabilir,

- Zeminde kullanılan yer ile tapuda kayıtlı parselin birbirini tutmaması ve sair teknik hatalar nedeniyle açılabilir.

Tapu İptal Davasını kimler Açabilir?

Tapu kayıtları alenidir. İlgili herkes inceleyebilir. Bir tapu kaydı usule ve kanuna aykırı olarak oluşmuş ise, o kaydın iptalinde kendisinin bir menfaati olan herkes tapu iptal davası açabilir.

Tapu kaydının iptali davasının sonuç ve isteminde genelde tescil istemi de olmak durumundadır. Aksi takdirde kaydı iptal edilen taşınmazın malik hanesi boş kalmış olur. Tescil talebi aynı zamanda davayı açan kişinin davayı açmaktaki hukuki yararına da delalet eder. Bu nedenle tapu iptal davaları aslında “tapu iptal ve tescil davası” olarak açılmalıdır. Bir taşınmazın tapusunu iptal ettirmek ilgisini tek başına bir menfaat kazandırmaz, bu nedenle kendisi adına, muris adına veya alacaklı olduğu borçlusunun veya hak sahibi her kimse onun adına tapuda tescilini talep etmek önemlidir. Hak sahibi kim ise tescil talebi onun adına yapılmak durumundadır.

Miras olarak kalan bir gayrimenkulün mirasçıların hepsinin birlikte açması zorunludur. Tek bir mirasçı veya birkaç mirasçı tarafından açılan tapu iptal ve muris adına tescili davası dinlenemez. Bu tür bir dava dilekçesini alan mahkeme, eksiklik nedeniyle davayı hemen reddetmek yerine, Yargıtay kararları çerçevesinde, davayı açan kişi ya da kişilere diğer tüm mirasçıların da davada davacı olarak yer almasını sağlaması veya açılan davaya icazet verdiklerini belgelendirmesi ve giderilebilecek eksikliği tamamlaması için süre tanıması, eksiklik giderilmezse davanın açılmamış sayılmasına karar vermelidir.

Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davaları tapu kayıt malikine karşı açılır. İstisnasız, her tapu iptal davası, gayrimenkulün tapuda maliki olarak kişiye karşı yöneltilmesi gerekir. Tapu kayıt malikinden başka kişiye karşı açılan dava dinlenemez. Taraf sıfatı yokluğundan redde mahkumdur. Ancak ve ancak, tapu kayıt malikinin kim olduğunu bilmemek veya bu konuda yapılan hata mazur görülebilen ve mahkemece kabul edilebilecek geçerli bir gerekçeye dayanıyor ise, tapu kayıt malikinden başka kişiye karşı yöneltilen davada, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 124. Maddesinin koşullarının oluşması halinde, davalının değiştirilmesi söz konusu olabilir. Bu halde dahi, hâkim davacıyı, yanlış davalıya karşı açılan davada değiştirilen davalının katlandığı yargılama giderlerine hükmedebilir. Davanın kime karşı yöneltildiği önemli bir husustur.

Yine, taşınmaz tapuda birden fazla kişi adına elbirliğiyle kayıtlı ise, davanın tümüne karşı birlikte açılması gerekir (Zorunlu dava arkadaşlığı). Muris adına kayıtlı bir taşınmaza yönelik tapu iptali davası ise, o kişinin mirasçılarına karşı açılmalıdır. Ölü kişiye karşı dava açılamaz.

Tapu İptal Davasını Açma Süresi

Genel olarak hukuk sistemler bir davanın sonsuza dek açılmasına olanak tanımaz. Hukuki güvenlik ilkesinin bir tezahürü gereği, bazı davaların belirli bir süre içinde açılması, bu süre geçirildikten sonra açılan davaların ise artık mevcut yeni durumun korunmasını meşru kılan nedenlerden ötürü reddi söz konusudur

Bir davayı açmak hak düşürücü süreye veya zamanaşımı süresine tabi olabilir Hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasındaki en önemli fark, kanunda süre “hak düşürücü” olarak belirlenmiş ise, o süre içinde açılmayan davayı, davalı taraf itiraz etmese dahi hâkim kendiliğinden sürenin geçmiş olması nedeniyle reddetmek durumundadır. Zamanaşımı süresi söz konusu ise, davalı tarafından itiraz yoluyla ileri sürülmelidir. Zamanaşımı itirazında bulunmak yargılamadan belirli bir süreye tabidir.

Tapu iptal davasının zamanaşımı süresi dayandığı hukuki sebebe ve kanuna göre değişir. Genel olarak 10 yıldır.

Kadastrodan kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları ise, Kadastro Kanunu’nda yer alan “hak düşürücü süre” nedeniyle 10 yıl içinde açılmak zorundadır. Kadastro çalışmaları sonrasında oluşmuş bir tapu kaydının oluşmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra o tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz.

Miras hukukundan kaynaklı davalarda kanun farklı süreler öngörmüş olabilir. Ancak, mirasçılar arasında muris muvazaasına (mirasçıdan mal kaçırma amacına dayanan hibe, satış, ölünceye kadar bakım vaadi sözleşmesi vs) dayanan tapu iptal davası hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir.

Yine, Orman Kanunu veya Kıyı Kanunu uyarınca özel mülk olarak kaydı mümkün olmadığı halde, gerçek veya tüzel kişi adına tapuya kaydedilmiş taşınmazların tapularının iptali herhangi bir süreyle sınırlı değildir. Ancak, geçmiş dönemde yürürlükteki mevzuat nedeniyle tapuya özel mülk olarak tesciline imkân bulunan taşınmazların o dönemde yasal olarak oluşmuş tapularının “kazanılmış hak” ilkesi gereğince korunması söz konusudur. Bu konuda Yargıtay’ın ilgili Dairelerinin kararları mevcuttur.

Yolsuz tescile dayanan tapu iptal davaları da bir süreyle sınırlı değildir. Ancak, her fiili duruma veya gerçeğe aykırı tescil, “yolsuz tescil” demek değildir. Hangi tescillerin yolsuz sayılacağı, hangi hallerde iptal edileceği, arada geçen sürede tapu kaydına güvenerek taşınmazı kayıt malikinden satın alan kişilerim iyi niyetli kazanımların korunması ilkesi Medeni Kanun’da tanımlanmış ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

Dava Süreci Nasıl İşler?

İlk olarak mülkün bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açılır. Mahkeme, dava dilekçesinde noksanlık olup olmadığını inceler. Eksiklik görmezse davalı taraf tebliğ eder. Karşı tarafın cevap dilekçesi sunma, davacı tarafın ve davalı tarafın ikinci dilekçelerini sunma hakkı vardır. Dava açıldıktan sonra ilk etapta mahkeme mevcut tapu kayıtları incelenir. Tapu tescil işlemlerinde herhangi bir hukuka aykırılık durumu olup olmadığına bakar. Ardından davacı ve davalı ile birlikte şahitler tek tek dinlenir. Eğer gerek görülürse, yerinde keşif yapılır, bilirkişi raporu istenir ve nihai karar bu rapordan sonra verilir. Davacı kişi, mağdur olduğu durumu çok net bir biçimde mahkemeye anlatmalıdır. Müspet bir sonuç alabilmek için belgelerle durum daha kolay bir hale getirilmeli, aynı şekilde davalı kişi de olası bir art niyet durumu

İpka Nedir ? İpka Tapu Örneği

İpka Nedir ? İpka Tapu Örneği

İpka nedir ?

Emlak ve gayrimenkul terimleri arasında yer alan ipka nedir ?

Sözlükteki karşılığı ‘herhangi bir şeyi önceki durumunda bırakma ve yerinde’ olan ipka, hukuki terim olarak ‘hisseli devirlerde, devredilen hisse haricinde mülk sahibinin üzerinde kalan mülkiyet payı anlamına geliyor.

Kısacası geriye kalan hisse olarak ifade edilen ipka, emlak ve gayrimenkul işlemlerinde karşımıza çıkabiliyor.

İpka etmek ne anlama geliyor ?

İpka etmek eylemi, sözlük anlamına paralel bir anlam ifade ediyor. İpka etmek, herhangi bir şeyi yerinde bırakmak, kaldırmamak ya da değiştirmemek anlamına geliyor. Bir emlak terimi olarak ipka etmek, devredilen hisse haricinde kalan mülkiyet payının mülk sahibine verilmesi ya da iade edilmesi anlamına geliyor.

İpka, bir tapu örneği olarak da karşımıza çıkıyor. Peki ipka tapu nedir? İşte yanıtı.

İpka tapu nedir ?

Bir tapu türü olan ipka tapu, hisseli bir tapu çeşididir. İpka tapular, mülk sahibinin üzerinde kalan mülkiyet payını ifade eden ya da belgelendiren tapulara deniyor.

İpka, hisseli satışlarda satılan hissenin bir bölümünün satanın uhdesinde, üzerinde kalması olarak ifade ediliyor. Başka bir tanımla ipka; Hisseli devir işlemlerinde, devredilen hisse haricinde mülk sahibine kalan mülkiyet payı olarak karşımıza çıkıyor.

İpka tapu örneği

“Hisseli tapuda taşınmazın metrekaresi 200 metrekare olarak belirlenmiş. Taşınmazın arsa payında 82/1968 = yüzde 4 gibi bir oran var. Aynı orandan başka bir malik daha var fakat onun hakkı ipka olduğundan tapuda yer almıyor.

Daire, 220 metrekare ve binada toplamda 2200 metrekarelik daire var. Arsadaki pay hesaplandığında yüzde 10 olması gerekirken tapuda belirtilen pay yüzde 6 yazıyor” Bunun nedeni tapunun ipka edilmiş olmasıdır. Bu tarz tapulara da ipka tapu deniyor.