Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergisi

Gayrimenkul satışının devamlılık arzetmesi ve bu faaliyetin ticari bir organizasyon içinde sürdürülmesi halinde elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir.

Gayrimenkullerin, devamlılık arz etmemek ve ticari bir organizasyon dahilinde yapılmamak koşuluyla elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Ancak belli şartların sağlanmasına bağlı olarak, elde edilen kazanç için vergilendirme söz konusu olmayabilir.





VERGİLENDİRİLMEYECEK KAZANÇLAR
1.1.2007’den önce iktisap edilen gayrimenkullerin dört yıl, bu tarihten sonra iktisap edilenlerin ise beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun değer artış kazancı sayılmaz, bu gelirler için beyanname verilmez, vergi ödenmesi söz konusu olmaz.

Ayrıca satış kazancının vergilendirilmesi için kazanç tutarının, satışın yapıldığı yıl için tespit edilen istisna tutarını aşması gerektiğinden, kazancın istisna tutarını aşmaması halinde beyanname verilmez, başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmez.

Yine, ticari kazanç kapsamına girmemek şartıyla, ivazsız (bedelsiz) olarak (bağış, veraset vb.) elde edilen gayrimenkullerin, elde bulundurma süre sınırlaması olmaksızın (1 yıl, 2 yıl, 5 yıl, 10 yıl, ne kadar süre ile elde bulundurulmuş olursa olsun) elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmez.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi için;

Öncelikle elden çıkarılan gayrimenkulün, bir bedel karşılığında edinilmiş olması,

01.01.2007’den önce edinilmiş olan gayrimenkullerin, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde; 01.01.2007’den sonra edinilmiş olan gayrimenkullerin ise edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmış olması,

Elde edilen kazancın, elde edildiği yıl için belirlenen istisna tutarını aşması gerekiyor.

4 ve 5 yıllık sürenin hesabında iktisap (edinme) tarihi;

Satın almada iktisap tarihi, tapuya tescil tarihidir.

Kooperatif ortaklıklarına tahsis edilen gayrimenkuller, tahsis tarihinde iktisap edilmiş sayılır.

İnşa edilen gayrimenkullerde, yapı kullanma belgesinin alındığı tarih geçerlidir.

Arsa karşılığında daire alanlarda, inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih esastır.

Cebri (zorla) icra ve şuyun izalesiyle (ortaklığın kaldırılmasında) satın almada tapuya tescilden önce resmi işlemlerin tamamlanmasıyla iktisap gerçekleşir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi, tapuya tescil edildiği tarih değil, taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil edilmeden önce mükellefe bırakıldığı tarihtir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında safi kazanç, gayrimenkulün elden çıkarılması karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla satıcının yaptığı giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesiyle bulunur.

Elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli, tapuda gösterilen edinme bedelidir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün (bina, arsa ve arazinin), elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca (TÜİK) belirlenen Üretici Fiyatları Genel Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.

Bu şekilde, gayrimenkullerin iktisap bedeline, elde bulundurulduğu süre içindeki enflasyon artışı da ilave edilmiş olmaktadır (endeksleme yöntemi). Bu yöntemle mükelleflerin, enflasyondan dolayı ortaya çıkan değer artışı üzerinden vergi ödemeleri önlenmektedir.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen değer artış kazancının 2008 yılı için 6 bin 800 YTL’lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır. Bu istisna, aynı yıl içinde elde edilen tüm değer artış kazançları için bir defa uygulanacaktır.

Buna göre, 2008 yılında satılan gayrimenkulün satış kazancı hesaplanırken:

Önce gayrimenkulün alış bedeli, gayrimenkulün elde bulundurulduğu süreye bağlı olarak (ÜFE) artış oranına göre yükseltilecek.

Yükseltilmiş (endekslenmiş) maliyet bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.

Ortaya çıkan kazanca 2008 yılı için belirlenen 6 bin 800 YTL istisna uygulanacak.

İstisna düşüldükten sonra kalan tutar, gelir vergisine tabi olacak ve 1-25 Mart 2009 tarihleri arasında verilecek gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek.

Beyanname üzerinden, Gelir Vergisi Kanunun 103. maddesinde yer alan ve yüzde 15-35 oranları arasında değişen gelir vergisi tarifesine göre gelir vergisi hesaplanacak. Hesaplanan verginin birinci taksiti Mart, ikinci taksiti ise Temmuz 2009 aylarında ödenecek.