GAYRİMENKUL NEDİR ?
Gayrimenkul Nedir ?
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tarif edilmiştir. Her ne kadar halk arasında taşınmaz mal varlığı olarak bilinse de hukuki yönden gayrimenkul şunlardır;
• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sahifeye kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler
Arazi, açıklanma ihtiyacı bulunmayan bir kavram olmakla birlikte, tapu kütüğüne kayıt edilen bağımsız ve sürekli haklara intifa hakkı irtifak hakkı gibi haklar birer örnektir.
Arazi Üzerindeki Varlıklar
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tanımlanırken birinci sırada arazi yer almıştır. Ancak arazi üzerinde bulunan bir ev veya ağaç veya müştemilattan söz edilmemiştir. Bir ev, yasal tarife göre gayrimenkul değildir. Ancak arazinin üzerindeki şeyler arazinin tamamlayıcı parçası olup arazinin malikine aittir. Dolayısı ile araziye sahip olan, üzerindeki ev veya ağaçlara veya müştemilata da sahip olur. Ancak gayrimenkul tanımının c fıkrasındaki bağımsız bölüm, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda gayrimenkul her bir bağımsız bölümdür.
Gayrimenkul Mülkiyeti
Gayrimenkullar, menkullerde olduğu bir kişinin malı olabileceği gibi birden çok kişinin de malı olabilir. Bir kişinin malik olduğu hallere tekli mülkiyet denir. Birden çok kişinin malik olduğu haller ortak mülkiyettir. Ortak mülkiyet paylarının belirlenmiş olması halinde “paylı mülkiyet” payların belirlenmemiş olması halinde “elbirliği mülkiyeti” adını alır.
Kira
Kira bir akittir ki, kiralayan kiracıya onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.
Bu tarif Borçlar Kanununun 248. maddesindeki tariftir. Genel olarak kirayı tarif etmiştir. Genel tarifin içine gayrimenkul kirası girdiği gibi, otomobil kirası, sandal kirası, bisiklet kirası gibi günlük hayatta karşılaşacağımız tüm kiralamalar girer. Bakanlar kurulu düzenlemesi genel anlamda bir düzenlemedir. Ancak gayrimenkul kiralarının önemine göre 1955 yılında sadece gayrimenkul kiralarını düzenleyen 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun çıkarılmış olup, belediye sınırları içindeki musakkaf (çatılı) binaları kapsamak üzere düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesi
Gerek bakanlar kurulunda düzenlenen genel anlamda kira sözleşmesi ve gerekse 6570 sayılı kanunla düzenlenen gayrimenkul kiralarına ait sözleşme, şekil şartlarına bağlanmamıştır. Sözlü olabileceği gibi yazılı da olabilir. Ancak tatbikatta ihtilafların halli, tatbik ve ispat kabiliyeti bakımından kira sözleşmelerinin yazılı olmasını tercih etmekteyiz. Uygulamada, piyasada matbu (basılı) olarak satılan kira sözleşmeleri kullanıldığı gibi bilgisayar kullanımının yaygınlaşmış bulunduğu günümüzde, bilgisayarda kayıtlı olan sözleşme formları da kullanılmaktadır.
Ancak piyasada satılan matbu kira sözleşmelerinin 2. sayfasında bulunan hükümler arasında, eski basılı sözleşmelerin 2. maddesi, yen basılan sözleşmelerin 3. maddesi “... kiralanan, kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp” ibaresi, kiracıya devir hakkı tanıdığında, devir yetkisi vermek istemeyen kiralayanın ya bu ibareyi silerek metinden çıkarması veya 3. sayfadaki “hususi hükümler” bölümünde devir ve ciro yetkisinin verilmediğine dair hüküm koyması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları
Kira sözleşmesi iki taraflı bir akittir. Bir tarafta gayrimenkulunu (malını) kullanmak üzere kiracıya terk eden “kiralayan”, öteki tarafta kullandığı süre bir bedel ödemeyi taahhüt eden “kiracı” vardır.
Tekli mülkiyette kiralayan bir kişidir. Ancak ortak mülkiyette kiralayan birden fazladır. Bazı istisnalar dışında paylı mülkiyette kiralayan ortakların sayı ve arsa payı çoğunluğu olabileceği gibi, elbirliği mülkiyetinde ortakların tümü olmalıdır. Kiracı da bir kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de olabilir.
Özellikle yeni medeni kanunumuza göre eşin durumu özellik taşır. Eşlerden birinin kiracı olması halinde diğer eş, kiralayana bir bildirimde bulunarak kiracı sıfatını kazanabilir.
Kira İle İlgili Yasalar
Kira ilişkisi Borçlar Kanunun 248-298 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar kanununda düzenlenen her türlü malın kiralanması söz konusudur. Menkul ve gayrimenkul kiralarını içerir.
1955 yılında sadece gayrimenkulların kira ilişkisini düzenleyen 6570 sayılı “Gayrimenkul kiraları hakkında kanun” çıkarılmıştır. Artık ağırlıklı olarak belediye hudutları içinde, çatılı gayrimenkulların kira ilişkisi bu yasa hükümleri çerçevesinde düzenlenir.
Kira Sözleşmesinin Hükümleri
• Genel hükümler
• Artırım şartı
• Tahliye taahhüdü: 1 ay içinde boşaltılacak ihtarnamesi, kiralayan açısından doğru değildir. İhtiyaç sebebi ile tahliye mümkündür, bu noktada evin boşaltılması için 1 ay içinde tahliye davası açabilirler. Yeni ev sahibi, ihtiyacını ispat edip, 6 ay sonra içerideki kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı dönem bitmeden çıkmak isterse, kirayı yıl sonuna kadar ödemek zorunda. Eğer kiralayan, eski kiracısı evden ayrıldıktan sonra yeni kiracı bulduysa, kiracı evi boşalttığı zaman ile yeni kiracının eve girdiği zaman arasındaki kirayı öder.
• Sözleşmenin feshi yetkisi
• Muacceliyet şartı: Bir ayın kira bedeli zamanında ödenmezse, dönem sonuna kadar tüm kiralar muaccel olur. İhtarname 30 gün içinde çekilmelidir. 31. gün tahliye davası açılır.
• Kefil: Kefilin kefaleti 1 yıl geçerlidir. Ondan sonraki otomatik uzatmalarda geçerli değildir. Yeni yıldaki yeni kirayı bilmediği için sorumlu değildir. Kefilin kefaleti uzatmada, oranı biliyorsa ve kabul ediyorsa devam edebilir.
Yukarıdaki hususlardan a fıkrası dışında, sözleşmede hüküm altına alınmadığı takdirde sözleşmede genel hükümler uygulanır ancak olayın özelliğine göre bu fıkralardan biri veya birkaçı sözleşmede yer alabilir.
Kiranın Ödenmesi
Kira bedellerinin ödenmesi şekli ve zamanı taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılabilir. Kira bedeli TL veya döviz olabileceği gibi bir mal da olabilir. Örneğin; belli gr. Altın veya belli adet altın gümüş vs.
Kira bedellerinin ödenmesi için bir tarih belirlenmişse buna uyulması gerekir. Belli bir tarih belirtilmemiş ise örneğin “her ay peşin” gibi bir ibare yer almışsa, yargı kararlarına göre bu “her ayın beşinci günü akşamına” kadar anlamını taşır.
Kira bedeli, kiralayanın meskeninde ödenmesi gereken borçlardan olup, götürme veya gönderme masrafları kiracıya aittir.
Mesken kiralarında vergi kesintisi gerekmediği halde, işyeri kiralarında stopaj kesintisi yapılır.
Kira Artırımı
Kira bedelleri ancak dönem sonlarında artırılabilir. Kira artışlarını düzenleyen kanun hükmü yoktur. Uygulama, yargıtay kararları ile olmaktadır. 2004 yılı itibarı ile;
İlk kiralanan gayrimenkulların kira bedeli, kiralandığı yıldan sonraki 3 yıl, Devlet İstatistik Enstitüsü ÜFE 12 aylık ortalamaya göre artırılır. 4 yıl bitiminde rayiç esas alınır. Rayiç bulunmazsa, hak ve nesafet kuralı uygulanır. Sözleşmeye konulan artırım şartı, sözleşmenin bitimini takip eden ilk yıl için geçerlidir.
Devir Yasağı
Yasal olarak kiracının kiralananı devri mümkün değildir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.
Piyasada satılan hazır, basılı sözleşmelerde devir yetkisi verilmiş olup, sözleşme yaparken bu hususa dikkat edilmeli ya da bu madde iptal edilmeli veya devri yasaklayan hüküm konmalıdır.
Akdin Feshi
Sözleşmeyi dönem sonu olsa dahi fesih yetkisi kiralayana verilmemiştir. Dönem sonu sözleşmeyi kiralayan fesih edemese de kiracı fesih edebilir.
Kiralayanın fesih talebi, yasal tahliye nedenini varlığı halinde mahkemeden istenebilir. Yasal tahliye nedenleri 6570 sayılı kanuna göre şunlardır;
• Tahliye taahhüdü
• Konut ihtiyacı
• İşyeri ihtiyacı
• Yeniden imar-inşa, esaslı tamir
• İki haklı ihtar
• Kiracının belediye hudutları içinde kullanılabilir meskeni bulunması
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tarif edilmiştir. Her ne kadar halk arasında taşınmaz mal varlığı olarak bilinse de hukuki yönden gayrimenkul şunlardır;
• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sahifeye kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler
Arazi, açıklanma ihtiyacı bulunmayan bir kavram olmakla birlikte, tapu kütüğüne kayıt edilen bağımsız ve sürekli haklara intifa hakkı irtifak hakkı gibi haklar birer örnektir.
Arazi Üzerindeki Varlıklar
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tanımlanırken birinci sırada arazi yer almıştır. Ancak arazi üzerinde bulunan bir ev veya ağaç veya müştemilattan söz edilmemiştir. Bir ev, yasal tarife göre gayrimenkul değildir. Ancak arazinin üzerindeki şeyler arazinin tamamlayıcı parçası olup arazinin malikine aittir. Dolayısı ile araziye sahip olan, üzerindeki ev veya ağaçlara veya müştemilata da sahip olur. Ancak gayrimenkul tanımının c fıkrasındaki bağımsız bölüm, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda gayrimenkul her bir bağımsız bölümdür.
Gayrimenkul Mülkiyeti
Gayrimenkullar, menkullerde olduğu bir kişinin malı olabileceği gibi birden çok kişinin de malı olabilir. Bir kişinin malik olduğu hallere tekli mülkiyet denir. Birden çok kişinin malik olduğu haller ortak mülkiyettir. Ortak mülkiyet paylarının belirlenmiş olması halinde “paylı mülkiyet” payların belirlenmemiş olması halinde “elbirliği mülkiyeti” adını alır.
Kira
Kira bir akittir ki, kiralayan kiracıya onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.
Bu tarif Borçlar Kanununun 248. maddesindeki tariftir. Genel olarak kirayı tarif etmiştir. Genel tarifin içine gayrimenkul kirası girdiği gibi, otomobil kirası, sandal kirası, bisiklet kirası gibi günlük hayatta karşılaşacağımız tüm kiralamalar girer. Bakanlar kurulu düzenlemesi genel anlamda bir düzenlemedir. Ancak gayrimenkul kiralarının önemine göre 1955 yılında sadece gayrimenkul kiralarını düzenleyen 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun çıkarılmış olup, belediye sınırları içindeki musakkaf (çatılı) binaları kapsamak üzere düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesi
Gerek bakanlar kurulunda düzenlenen genel anlamda kira sözleşmesi ve gerekse 6570 sayılı kanunla düzenlenen gayrimenkul kiralarına ait sözleşme, şekil şartlarına bağlanmamıştır. Sözlü olabileceği gibi yazılı da olabilir. Ancak tatbikatta ihtilafların halli, tatbik ve ispat kabiliyeti bakımından kira sözleşmelerinin yazılı olmasını tercih etmekteyiz. Uygulamada, piyasada matbu (basılı) olarak satılan kira sözleşmeleri kullanıldığı gibi bilgisayar kullanımının yaygınlaşmış bulunduğu günümüzde, bilgisayarda kayıtlı olan sözleşme formları da kullanılmaktadır.
Ancak piyasada satılan matbu kira sözleşmelerinin 2. sayfasında bulunan hükümler arasında, eski basılı sözleşmelerin 2. maddesi, yen basılan sözleşmelerin 3. maddesi “... kiralanan, kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp” ibaresi, kiracıya devir hakkı tanıdığında, devir yetkisi vermek istemeyen kiralayanın ya bu ibareyi silerek metinden çıkarması veya 3. sayfadaki “hususi hükümler” bölümünde devir ve ciro yetkisinin verilmediğine dair hüküm koyması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları
Kira sözleşmesi iki taraflı bir akittir. Bir tarafta gayrimenkulunu (malını) kullanmak üzere kiracıya terk eden “kiralayan”, öteki tarafta kullandığı süre bir bedel ödemeyi taahhüt eden “kiracı” vardır.
Tekli mülkiyette kiralayan bir kişidir. Ancak ortak mülkiyette kiralayan birden fazladır. Bazı istisnalar dışında paylı mülkiyette kiralayan ortakların sayı ve arsa payı çoğunluğu olabileceği gibi, elbirliği mülkiyetinde ortakların tümü olmalıdır. Kiracı da bir kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de olabilir.
Özellikle yeni medeni kanunumuza göre eşin durumu özellik taşır. Eşlerden birinin kiracı olması halinde diğer eş, kiralayana bir bildirimde bulunarak kiracı sıfatını kazanabilir.
Kira İle İlgili Yasalar
Kira ilişkisi Borçlar Kanunun 248-298 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar kanununda düzenlenen her türlü malın kiralanması söz konusudur. Menkul ve gayrimenkul kiralarını içerir.
1955 yılında sadece gayrimenkulların kira ilişkisini düzenleyen 6570 sayılı “Gayrimenkul kiraları hakkında kanun” çıkarılmıştır. Artık ağırlıklı olarak belediye hudutları içinde, çatılı gayrimenkulların kira ilişkisi bu yasa hükümleri çerçevesinde düzenlenir.
Kira Sözleşmesinin Hükümleri
• Genel hükümler
• Artırım şartı
• Tahliye taahhüdü: 1 ay içinde boşaltılacak ihtarnamesi, kiralayan açısından doğru değildir. İhtiyaç sebebi ile tahliye mümkündür, bu noktada evin boşaltılması için 1 ay içinde tahliye davası açabilirler. Yeni ev sahibi, ihtiyacını ispat edip, 6 ay sonra içerideki kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı dönem bitmeden çıkmak isterse, kirayı yıl sonuna kadar ödemek zorunda. Eğer kiralayan, eski kiracısı evden ayrıldıktan sonra yeni kiracı bulduysa, kiracı evi boşalttığı zaman ile yeni kiracının eve girdiği zaman arasındaki kirayı öder.
• Sözleşmenin feshi yetkisi
• Muacceliyet şartı: Bir ayın kira bedeli zamanında ödenmezse, dönem sonuna kadar tüm kiralar muaccel olur. İhtarname 30 gün içinde çekilmelidir. 31. gün tahliye davası açılır.
• Kefil: Kefilin kefaleti 1 yıl geçerlidir. Ondan sonraki otomatik uzatmalarda geçerli değildir. Yeni yıldaki yeni kirayı bilmediği için sorumlu değildir. Kefilin kefaleti uzatmada, oranı biliyorsa ve kabul ediyorsa devam edebilir.
Yukarıdaki hususlardan a fıkrası dışında, sözleşmede hüküm altına alınmadığı takdirde sözleşmede genel hükümler uygulanır ancak olayın özelliğine göre bu fıkralardan biri veya birkaçı sözleşmede yer alabilir.
Kiranın Ödenmesi
Kira bedellerinin ödenmesi şekli ve zamanı taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılabilir. Kira bedeli TL veya döviz olabileceği gibi bir mal da olabilir. Örneğin; belli gr. Altın veya belli adet altın gümüş vs.
Kira bedellerinin ödenmesi için bir tarih belirlenmişse buna uyulması gerekir. Belli bir tarih belirtilmemiş ise örneğin “her ay peşin” gibi bir ibare yer almışsa, yargı kararlarına göre bu “her ayın beşinci günü akşamına” kadar anlamını taşır.
Kira bedeli, kiralayanın meskeninde ödenmesi gereken borçlardan olup, götürme veya gönderme masrafları kiracıya aittir.
Mesken kiralarında vergi kesintisi gerekmediği halde, işyeri kiralarında stopaj kesintisi yapılır.
Kira Artırımı
Kira bedelleri ancak dönem sonlarında artırılabilir. Kira artışlarını düzenleyen kanun hükmü yoktur. Uygulama, yargıtay kararları ile olmaktadır. 2004 yılı itibarı ile;
İlk kiralanan gayrimenkulların kira bedeli, kiralandığı yıldan sonraki 3 yıl, Devlet İstatistik Enstitüsü ÜFE 12 aylık ortalamaya göre artırılır. 4 yıl bitiminde rayiç esas alınır. Rayiç bulunmazsa, hak ve nesafet kuralı uygulanır. Sözleşmeye konulan artırım şartı, sözleşmenin bitimini takip eden ilk yıl için geçerlidir.
Devir Yasağı
Yasal olarak kiracının kiralananı devri mümkün değildir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.
Piyasada satılan hazır, basılı sözleşmelerde devir yetkisi verilmiş olup, sözleşme yaparken bu hususa dikkat edilmeli ya da bu madde iptal edilmeli veya devri yasaklayan hüküm konmalıdır.
Akdin Feshi
Sözleşmeyi dönem sonu olsa dahi fesih yetkisi kiralayana verilmemiştir. Dönem sonu sözleşmeyi kiralayan fesih edemese de kiracı fesih edebilir.
Kiralayanın fesih talebi, yasal tahliye nedenini varlığı halinde mahkemeden istenebilir. Yasal tahliye nedenleri 6570 sayılı kanuna göre şunlardır;
• Tahliye taahhüdü
• Konut ihtiyacı
• İşyeri ihtiyacı
• Yeniden imar-inşa, esaslı tamir
• İki haklı ihtar
• Kiracının belediye hudutları içinde kullanılabilir meskeni bulunması
Yorumlar