KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAT İRTİFAKINA İLİŞKİN GÜNCEL SORUNLAR
KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAT İRTİFAKINA İLİŞKİN GÜNCEL SORUNLAR
Yazar:ŞebnemAKİPEK*
Yaklaşım / Eylül 2008 / Sayı: 189
I- GİRİŞ
İkinci Dünya Savaşı’nı takiben yaşanan sanayileşme, hızlı nüfus artışı ve artan nüfusun şehirlere göç etmesi gibi olgular, tüm dünyada ve özellikle büyük şehir merkezlerinde konut ihtiyacını arttırmış ve böylece insanların toplu halde yaşamasını gerektiren çok katlı apartmanlar ve siteler oluşmaya başlamıştır. Ülkemizde, kişiler uzun yıllar paylı mülkiyet esaslarına göre bu yaşamı sürdürmüşler, ancak ilerleyen zaman içinde paylı mülkiyet yaşanan birçok sorunu çözmede yetersiz kalmaya başlamıştır. Böylece ülkemizde kat mülkiyetini özel olarak ele alıp, bağımsız bir düzenlemeye kavuşturan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilerek 1966’dan itibaren yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun ile hukukumuzda yeni bir dönem başlamış ve kendine özgü çok farklı özellikleri bünyesinde barındıran bir kurum olarak kat mülkiyeti ile tanışılmıştır.
Kat mülkiyetinin en önemli özelliği Eşya Hukukunun temel ilkelerinden olan “üst arza tabidir” ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi, diğer bir ifadeyle, kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde, hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.
Kat mülkiyeti sadece inşaatı tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabilir. Ancak özellikle paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde paydaşlar ileride kat mülkiyetine çevirmeyi istedikleri bir yapı yapmaya başlamak isterlerse, bu yapının yapılış süresi boyunca doğabilecek hukuki sorunları en uygun şekilde çözüme bağlayacak bir kuruma ihtiyaç vardır. Hukukumuzda Kat Mülkiyeti Kanunu ile öngörülen kat irtifakı, bu geçiş dönemine ilişkin önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır. Hatta Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki son değişikliklere kadar, kişiler yapı yapılırken kurdukları kat irtifakını yapı bittikten sonra da uzun yıllar devam ettiriyorlar, böylece sürekli bir kullanıma yol açıyorlardı.
14.11.2007 tarihinde kabul edilen 5711 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda çok kapsamlı bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu çerçevede kat irtifakına ilişkin yeni ve önemli düzenlemeler de getirilmiştir. Amacımız kat irtifakı alanındaki değişiklikleri irdelemek olduğu kadar, 12.07.2008 tarih ve 56 no.lu Harç Harçlar Kanunu Genel Tebliği(1) ile kat irtifakına tabi arsalar bakımından getirilen yeni vergisel düzenlemeyi, değişen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini de dikkate alarak değerlendirmektir.
II- KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ, KURULMASI VE HÜKÜMLERİ
A- KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) kat irtifakı tanımlanmamıştır. Ancak Kanun’un 3. maddesinin 3. fıkrasında “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.” denilmektedir. Bu hükmün lafzından yola çıkıldığında kat irtifakının irtifak haklarının bir türü olduğu sonucuna varılabilir. Ancak bilindiği gibi sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakları yükümlüsüne ya katlanma ya da kaçınma yükümlülüğü yükler (Medeni Kanun md.779/1). Oysa kat irtifakı incelendiğinde, kat irtifakı sahiplerinin temel borcunun arsa üzerine kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapmak ve bu yapıyı tamamlamak olduğu açıktır. Gerçekten de, kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı öyle bir haktır ki; bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine tahsis edilecek bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisi verir ve taşınmazın aynı zamanda birer kat irtifakı sahibi olan paydaşlarını, sözü geçen binayı inşa etme borcu altına sokar. Hak sahibi yönünden paya bağlı bir hak olan kat irtifakı, mükellef yönünden de paya bağlı bir yapma borcu niteliğindedir(2). Dolayısıyla kat irtifakının özünde, bir yapma borcu söz konusudur ve yapma borcunun irtifak haklarının konusu olamayacağı MK md. 779/2’de açıkça düzenlenmiştir(3).
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği gibi kat irtifakı bir irtifak hakkı değildir. Hukuki açıdan değerlendirildiğinde esasen eşyaya bağlı borç niteliği taşıdığı belirtilebilir(4). Eşyaya bağlı borç, bir kişiyi bir mala malik olduğu için yükümlülük altına sokan borçtur(5). Kat irtifakında da paylı malikler arsa maliki olup kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir bina yapma hususunda anlaştıkları için borç altına girmektedir. Paydaşlardan biri payını başka bir kişiye devrederse, payı yeni devralan da aynı borçla yükümlü olacaktır. Dolayısıyla kat irtifakı bir anlamda borçların şahsiliği ilkesine istisna getirmektedir, bu da esasen eşyaya bağlı borcun bir özelliğidir.
B- KAT İRTİFAKININ KURULMASI
Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paylı maliklerin veya tek şahsın mülkiyetine tabi arsada o malikin iradesi ile kurulur. KMK md. 10/f.1’de, kat irtifakının kurulabilmesi için resmi senet düzenlenmesi ve kütüğe tescil yapılması öngörülmüştür. Kat irtifakı ancak inşasına başlanmamış veya başlanıp tamamlanmamış bir veya birden çok yapı bakımından kurulabilir. Tamamlanmış bir yapıda kat irtifakının kurulması mümkün değildir. Kat irtifakı kurulurken, inşaat borcunun, taşınmazdaki bütün payların her birine yükletilmesi, yani kat irtifakının bu payların her biri üzerinde tesis edilmesi zorunludur.
Kat irtifakının kurulması için, bir kişi arsaya tek başına malik ise onun, birden fazla kişi malik ise hepsinin bir dilekçe ile başvurması veya tutanak düzenlenmesini istemesi üzerine, tapu sicil müdürleri tarafından resmi senet düzenlenmesi gerekir. Bunun için hak sahibi ya da sahiplerinin istemlerini gösterir bir dilekçe ile birlikte, 5711 sayılı Kanun ile değişik KMK md. 14/f. 1 hükmüne göre, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır.” KMK’nın 12. maddesi ise yine 5711 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir ve istenecek belgeler şu şekilde belirtilmiştir:
“a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”
Tapu sicil müdürü, belgelerin tamam ve Kanun’a uygun olduğunu ve dilekçeyi verenlerin yetkili olduklarını tespit ettikten sonra resmi senedi düzenler. Resmi senet, aynı zamanda tescil talebi sayılır. Resmi senet düzenlendikten sonra, tapu idaresi tescili yapmak zorundadır. Tescil Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yapılacaktır ve tescilde irtifakın bağlı olduğu arsa payı ve bu payın sahibi gösterilecektir. Tescil ile inşaat yapma borcu, eşyaya bağlı borç haline gelir.
C- KAT İRTİFAKININ HÜKÜMLERİ
1- Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
a- Binanın İnşası (Yapının Yapılması)
Kat irtifakı sahiplerinin en önemli borcu, dürüstlük kuralları gereğince birbirlerine karşı binanın inşasını gerçekleştirmek ve bu anlamda inşaatın yapımını kolaylaştırmaktır. KMK’nın 17/II. maddesi ile kat irtifakı sahiplerine yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici atama olanağı da tanınmıştır.
Borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı diğer kat irtifakı sahipleri dava açabilirler. İfa davası açılması haricinde, 5711 sayılı Kanun ile değişik KMK md. 26 hükmü ile ağır bir yaptırım daha öngörülmüştür. Anılan hükme göre; “Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir”.
b- Ortak Masraflara Katılma
Bir arsada birden çok bina yapılması ve bunlardan bir kısmının tamamlanarak kat mülkiyetine geçirilmiş olması halinde tamamlanmamış binalardaki kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdürler(6).
c- Kat Mülkiyetine Çevirtme
Kat irtifakı sahiplerinden biri, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini isteyebilir. Esasen 5711 sayılı Kanun ile getirilen en önemli değişikliklerden biri bu hususta karşımıza çıkmaktadır. Bina tamamlandıktan sonra kat irtifakını kat mülkiyetine çevirtmek bir zorunluluk haline gelmiş ve bu zorunluluğun gerçekleştirilmesini güvence altına almak için idari para cezası öngörülmüştür.
KMK 14. maddeye eklenen fıkra ile “Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12. maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayri-menkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir” denilmektedir(7). Bu düzenleme bize göre çok olumlu ve isabetli bir düzenlemedir, zira ülkemizde yıllar önce tamamlanmış olsa bile birçok yapı kat mülkiyeti kütüğünde halen kat irtifakına bağlı gözükmektedir. Oysa kat irtifakı niteliği gereği işlemleri ve hukuki ilişkileri kolaylaştırmaya yönelik bir ara dönem olmalıdır. Kanun değişikliği ile de bu durum sağlanmaya çalışılmıştır. Ancak belediyelerin ve mülki amirlerin bu Kanun hükümlerini uygulama konusunda titizlik göstermesi gerçeğinin unutulmaması gerekir, aksi takdirde yine mevcut düzen sürecek ve yapı tamamlansa bile kat irtifakı bu yapı üzerinde yıllarca devam edecektir.
2- Yönetici Atanması
Kat irtifakı sahipleri, binanın daha kolay ve hızlı bir şekilde tamamlanması için aralarından birini veya birkaçını veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Atanan yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğu hakkında, kat mülkiyetinde yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanır (KMK md. 17/2).
3- Kat İrtifakına Konu Olan Ana-taşınmazda Paylaştırma İstenememesi ve Önalım Hakkının Bulunmaması
KMK md.7/f.1 gereğince, paylı mülkiyet payları lehine kat irtifakı kurulmuş olan bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Ayrıca kat irtifakı sahiplerinden birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, diğer kat irtifakı sahiplerinin, aralarında aksi kararlaştırılmadığı sürece, önalım hakkı bulunmamaktadır. Diğer bir ifade ile kat mülkiyetinde bir yasal önalım hakkı yoktur, ancak kuşkusuz sözleşmeye bağlı önalım hakkının her zaman kurulması mümkündür.
D- KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
Kat irtifakının sona erme halleri KMK md. 49’da düzenlenmiştir. Kat irtifakının sona ermesi halinde, binanın inşası borcu, eşyaya bağlı bir borç olmaktan çıkar. KMK’nın md. 49’da sayılanların yanısıra, kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilmesiyle de sona erer. Esasen bu şekilde sona erme kat irtifakı bakımından istenen ve normal olarak beklenen sona erme biçimidir.
Bunun dışında aşağıda belirtilen durumlarda kat irtifakı sona erecektir:
a- Paylı maliklerin tümünün veya tek bir malik varsa, onun talebi üzerine kat irtifakı terkin edilerek sona erer (KMK md. 49/f.1).
b- Taşınmazın tamamen yok olması durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
c- Taşınmaz üzerinde yapı yapılamayacak hale gelirse, kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
d- Taşınmazın kamulaştırması halinde de kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
e- Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin talebi üzerine sulh hukuk hakimi gerektiğinde ilgilileri dinleyerek kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre kat irtifakının uzatılmasına karar verir.
III- HARÇLAR KANUNU GENEL TEBLİĞİ İLE TAPU İŞLEM HARÇLARI VE KAT İRTİFAKI BAKIMINDAN GETİRİLEN DÜZENLEME
A- GENEL OLARAK TAPU İŞLEM HARÇLARI VE GETİRİLEN DÜZENLEME
Taşınmazlara ilişkin ayni hak doğuran veya ayni hakların devrini ya da sona ermesini içeren tüm işlemlerin tapu sicil müdürlüğünde yapılması gerekir. Bu anlamda tescil kural olarak kurucu nitelik taşır. Tescilin yapılabilmesi için kazanma sebebinin olması gerekir ve genellikle kazanma sebebini taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmeler oluşturur. Kural bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, diğer bir ifadeyle tapu sicil müdürleri tarafından düzenlenmesidir. Tapu sicilinde yapılan tüm işlemler de harca tabidir. Bu harç ise genellikle taraflarca beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Ülkemizde bu anlamda yaşanan en büyük sorunlardan biri, özellikle taşınmaz devir işlemlerinde alıcı ile satıcının anlaşarak bu bedeli düşük göstermeleri ve böylece düşük harç ödemeleridir. Bu işlem hukuki açıdan muvazaalı bir işlem olup batıl sayılmalıdır, zira taşınmaz devirleri bakımından bedel sözleşmenin esaslı unsurudur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması da illi bir işlem olduğundan hukuki sebepteki sakatlık tasarruf işlemini de geçersiz kılacaktır. Ancak bu şekildeki işlemlerin çokluğu uygulamada batıl saymayı neredeyse imkansız kılmış ve Yargıtay, MK md. 2 hükmünden yararlanarak tarafların bedel sebebiyle sonradan işlemin butlanını ileri sürmelerini hakkın kötüye kullanılması olarak niteleyerek soruna uygulamaya yönelik bir çözüm bulmuştur. Gerçekten de taraflar arasında yapılan düşük bedelli satış muvazaalı olduğundan, gizli bedel anlaşması ise şekil eksikliği sebebiyle batıldır. Ancak klasik butlan görüşü hakkın kötüye kullanılması kavramı ile bir anlamda yumuşatılmıştır, tarafların şekil eksikliğini ileri sürmeleri hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıdığında hakim tarafından butlan kararı verilmeyecektir(8).
Yasa koyucu ise anılan durumun önüne geçmek için çeşitli yasal düzenlemeler yapma gereğini duymuştur. Bu düzenlemelerden sonuncusu 5766 sayılı “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” (9)un 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ilişkin değişiklikleri içeren 11 ile 15. maddeleri ile gerçekleştirilmiştir.
Anılan Kanun’un 11. maddesinin (c) bendi ile 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları şu şekilde düzenlenmiştir:
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.”
Bu değişikliğe açıklık getirmek amacıyla 56 no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği yayımlanmıştır. Anılan Tebliğ’de de, taşınmaz devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçildiği belirtilmiştir. Söz konusu değişiklik, sadece taşınmaz devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.
Bu itibarla, 5766 sayılı Kanun’un yayımı tarihinden itibaren, yapılacak taşınmaz devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir. Ayrıca anılan Kanun hükmü uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında, gerçek alım-satım bedelinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı tarhiyat yapılamayacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan “Bu Kanun’da sözü edilen kayıtlı değer veya emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade etmektedir. Söz konusu düzenleme ile vergi güvenlik müessesesi olarak taşınmazın vergi değerinin dikkate alınacağı belirtilmiştir. Bu bağlamda 4751 sayılı Kanun’un 2/f maddesiyle Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde yapılan değişiklik ile
“Vergi değeri;
a- Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b- Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31. madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.” şeklinde yeniden tanımlanarak emlak vergisinde beyan esasına son verilmiştir. Bu bağlamda taşınmazların ivaz karşılığında devir ve iktisap işlemleri sırasında 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen esaslar dâhilinde bulunacak emlak vergi değeri üzerinden devir alan ve devir eden için ayrı ayrı hesaplanacak tapu harcının ödenmesi gerekmektedir.
Açıklanan bu husus, mükelleflerin alım satımını yapmış oldukları taşınmazların tapu harcını emlak değeri üzerinden beyan edip, ödedikten sonra gerçek satış bedelinin daha sonradan ihbar edilmesi veya Maliye Bakanlığı denetim elemanları tarafından tespiti halinde tapu harcına yönelik olarak ilave tarhiyat ve ceza gerekip gerekmediği konusunda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı’na göndermiş olduğu 13.10.2006 tarih ve B.07.1GİB.0.02.63/6373-3354/079870 sayılı görüşünün sonuç paragrafında da belirtilmiştir. Anılan görüşe göre, “..... gayrimenkullerin devir ve iktisabında harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanacaktır. Mükelleflerin tapuda emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmeleri halinde ise harç bu değer esas alınarak hesaplanacaktır. Bu nedenle tapu harcı hesaplamasına esas olmak üzere vergi dairesince emlak vergisi değerinin tespiti ve bu hususun beyan edilen değerle karşılaştırılması gerekir.” şeklinde ifade edilmiştir(10).
56 sayılı Genel Tebliğ’de yer alan açıklamalar taşınmaz devir ve iktisabında taşınmazın gerçek satış değerinin esas alınacağı yönünde ise de, gerek eski düzenleme gerekse mevcut düzenlemede amaçlanan taşınmaz değerinin beyan edilen değer ile vergi değeri farklılıklarını bertaraf etmek ve ortaya çıkan ihtilafları ortadan kaldırmak amacıyla vergi değerinin esas alınması gerektiği yönündedir.
56 sayılı Genel Tebliğ ile taşınmaz iktisaplarına uygulanacak 48 no.lu Harçlar Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmamış olup, buna göre tebliğler arası uygulamaya yönelik açıklamalarda çelişkili ifadeler ortaya çıkmıştır. Zira 48 no.lu Tebliğ’de “Bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin ayıklanması, etkin ve verimli hizmet sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek harçların emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanmasının sağlanması, ayrıca bu idarelerin işlemleri sırasında doğan vergi ve harçların kolaylıkla tahsil edilmesi amacıyla aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.” denilmek suretiyle uygulama esasları belirtilmiştir.
Bu çerçevede 48 no.lu Tebliğ’de şu hususlara yer verilmiştir: “..... mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi amacıyla belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekmektedir. Tapu harçları her yıl 1 Ocak tarihinden itibaren o yıl için belirlenen emlak vergisi değerleri esas alınarak hesaplanacağından, emlak vergisi değerlerinin bu tarihten önce tapu dairelerine intikal ettirilmesi zorunludur.
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-Tapu işlemleri bölümünün, 3, 4, 6/a, 6/b ,6/c, 8 ,9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II-Kadastro ve tapulama işlemlerinde tapu harcı, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacaktır. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacaktır.”
Mevcut düzenlemelerden de anlaşılacağı üzere taşınmazların devir ve iktisabında emlak vergisi değeri veya emlak vergisi değeri üzerindeki beyanlar dışında başka bir değer esas alınarak tapu harcı hesaplanması veya talebi ve tahsil edilmesi mümkün değildir.
B- KAT İRTİFAKINA İLİŞKİN OLARAK DEVİRDE ÖDENECEK HARÇLAR BAKIMINDAN GETİRİLEN YENİ DÜZENLEME
56 sayılı Tebliğ’de yer alan bir diğer önemli husus ise, kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olduğunda arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı yokmuş gibi arsa vasfındaki taşınmazın alım-satımında da alıcı ve satıcı tarafından gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeneceği yönündedir. Nitekim Tebliğ’de. “…üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.” denilmektedir.
Anılan bu düzenleme ile taşınmaz devir ve iktisabında kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumlarının tamamen birbirinin aynı olduğu düşünülerek uygulama açısından her iki kurumda da taşınmazın satış bedeli üzerinden harç alınması sonucunda hukuka aykırı bir durum yaratılmıştır. Zira kat mülkiyeti ve kat irtifakı hukuk düzenimizde ayrı ayrı düzenlenmiş iki kurum olup birbirinden farklı hüküm ve sonuçlar doğurmaktadır.
Bilindiği üzere taşınmazların değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların en önemli ekonomik dayanaklarından bir tanesidir. Ancak taşınmazların ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taşınmazın kısmen veya tamamen kamulaştırılması gibi hemen hemen tüm işlemler ile taşınmaz gelirlerinden vergi alınabilmesi taşınmaz değerinin bilinmesine bağlıdır.
Gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaza ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir(11). Taşınmaz malların değerini tahmin etmek için değerin oluşumunda etkili olan bütün unsurların bilinmesi gerekir. Taşınmazın değerini etkileyen temel unsurlar; taşınmazın kullanım amacı, taşınmazın konumu, yasal özellikleri, taşınmaz sahiplerinin kişisel özellikleri ve mevzi özellikleri şeklinde sıralanabilir(12).
Bu anlamda kat irtifakı tesisi sırasında yukarda sayılan tüm bu hususlar belirsizlik taşımaktadır. Dolayısıyla henüz inşa edilmemiş veya inşası tamamlanmamış bir yapının değerinin belirlenmesinde bu kıstaslara göre bir belirleme yapılması ve gerçek anlamda ileriye dönük olarak bedelin saptanması mümkün değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Harçlar Kanunu birlikte değerlendirildiğinde 56 sayılı Tebliğ ile öngörülen hususun hukuka aykırı olduğu ve uygulamada da bir çok sorun doğuracağı kuşkusuzdur. Zira kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumları birbirinden farklı hukuki kurumlardır ve gerek hukuki nitelikleri gerekse de hukuki sonuçları tamamen farklı nitelik taşımaktadır.
Kat mülkiyeti; Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır (KMK md. 1). Buna göre kat mülkiyetinin kurulması için; Ana yapı tamamlanmış olmalıdır, bölümleri bağımsız olmalı, ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmeli ve ana yapı kagir olmalıdır.
Kat irtifakı ise yukarıda belirtildiği üzere, bir arsa üstünde halen yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan ve bize göre hukuken eşyaya bağlı borç niteliği taşıyan bir kurumdur (KMK md. 1/2, 2/c, 3/3). Kat irtifakının kurulması için ana yapının henüz tamamlanmamış olması bir ön koşul niteliğindedir. Bu koşul bile iki kurum arasındaki farkı açık bir şekilde ortaya koymaktadır. Kat irtifakı kurulduğunda henüz bir bina yoktur ve esasen inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağı hususu dahi belirsizdir. Bu durumda sanki inşaat tamamlanmış gibi farazi bir durum üzerinden harç almak ise açık bir şekilde hukuka aykırılık taşımaktadır.
Konuyu mali yönden incelediğimizde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Harç ve Vergiler” başlıklı 55. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaf tutulduğu görülür. Anılan madde “Bu Kanun’a göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51. madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanun’dan önce kurulmuş olan hakların 52. maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.” şeklindedir.
Ancak 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tapu ve Kadastro İşlemlerinden alınacak harçları düzenleyen tarifenin 13/a pozisyonuna göre; arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, binde 15 harç alınacaktır. Bu husus 56 sayılı Tebliğ açısından düşünülecek olursa; kat irtifakı tesis edilmiş bir taşınmazda satış bedeli üzerinden harç alınması halinde ayrıca arsa üzerinde inşaatın başlaması ile de (4) sayılı Tarife uyarınca da harç alınması söz konusu olacaktır. Bu durumda ise mükerrer harç uygulaması ortaya çıkar.
Ancak uygulamada bazı hallerde yapılan vergi incelemelerinde inşaat devam ederken ve henüz yapı kullanma izni (iskân belgesi) alınmamış daireler dolayısıyla tapuda arsa olarak tescilli projeler için arsa tapu devirleri sırasında, tapu devri dolayısıyla ödenmesi gereken alım-satım harç matrahları idarece kabul edilmeyerek, bazısında tapuda arsa devirleri sırasında inşaat tamamlanmamış olmasına rağmen vergi ziyaı cezalı harç tahsiline yönelik işlemlerin ve incelemelerin yapıldığı gözlenmektedir. Yine uygulamada kat irtifaklı arsa devri yapılan bu tür işlemlerde yapı kullanma izni alımı aşamasında da ayrıca binaya dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ilave harç hesaplaması da yapılmaktadır. Bir başka açıdan olayı değerlendirecek olursak; bu tür işlemlerde başlangıçta hak sahibine arsa payının devri yapılmaktadır. Bu işlemde harca esas alınan değer emlak vergisi değeri olmaktadır. Bilahare bu tür devirlerde bina dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ayrıca harç ödenmektedir.
Bu tür işlemlerde, başlangıçta arsa payı devirlerinde harca esas değerin hesaplanışının kanunen belirlenmiş olması hususu dikkate alındığında, idarece veya yapılan incelemeler sonucunda yükseltilmesi mevcut kanuni tanımlamalar dışında bir başka değere dönüştürülmesi mümkün değildir. Mevcut kanuni düzenlemeler dışında bir uygulama sonucunda özellikle kat irtifaklı arsa devrinden dolayı kat sahiplerinin gereksiz yere mağdur edilmesi ve kendilerinin bilgisi dışında hem ek harca hem de vergi ziyaı cezasına muhatap edilmesi hukuk devleti olgusu ile örtüşmeyen bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır(13).
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklik öncesinde daha önce de belirttiğimiz uygulamada kat irtifakının kat mülkiyetine uzun süre çevrilmediği hususu düşünüldüğünde, Tebliğ ile öngörülen düzenlemenin mantıklı olabileceği düşünülebilir. Zira bu düzenleme ile fiili uygulamada yaşanan sorun çözüme kavuşturulmakta, yapı kat mülkiyetine çevrilmese de önceden harç alınarak devletin zarar etmesi bir anlamda önlenmektedir. Ancak değişiklik sonucunda kat irtifakının, yapı tamamlanıp, yapı kullanma izni alındıktan itibaren en geç bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesi zorunlu hale gelmiştir. Dolayısıyla Tebliğ’de getirilen düzenleme ile devleti koruma gereği de kalmamıştır. Esasen Tebliğ ile bu şekilde hukuka aykırı bir durumun yaratılması mümkün olmamalıdır.
IV- SONUÇ
Türk hukukunun önemli hukuki kurumlarından biri olan kat irtifakı, daha ziyade paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya yapılacak binanın yapımını kolaylaştırmaya ve olası hukuki sorunları asgariye indirmeye yönelik, bize göre hukuken eşyaya bağlı borç niteliği taşıyan, inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmesi gereken ya da inşaat tamamlanamıyorsa sona eren, dolayısıyla geçici nitelik taşıması gereken bir kurumdur.
5711 sayılı Yasa ile KMK’da çok önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden bir kısmı eleştiriye açık olmakla beraber kat irtifakı bakımından getirilen ve kat irtifakının yapı kullanma izni alındıktan itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesini öngören düzenleme son derecede isabetlidir. Bu yolla uygulamada karşılaşılan önemli sorunlardan biri çözüme kavuşacaktır. Ancak bu düzenlemeye rağmen 56 no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile getirilen hükümler eleştiriye açıktır ve bize göre iki farklı kurumu eşit tutarak ciddi bir hukuki hataya sebep olmaktadır. Zira Tebliğ’de kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki ayırım tamamen göz ardı edilmiş ve kat irtifakına tabi, esasen arsa payı devri niteliğindeki satışlardan da, inşaat tamamlanmış gibi bağımsız bölümün gerçek değeri üzerinden harç alınması öngörülmüştür.
Anılan bu düzenleme çifte vergilendirmeye yol açabilecek nitelik taşımasının yanısıra, henüz tamamlanması şüpheli bir yapıyı tamamlanmış gibi harca tabi tutması bakımından ciddi sakıncaları beraberinde getirmektedir. Uygulamada mevcut belirsizliğe rağmen farazi bir değer üzerinden kişiler harç ödemek istemeyecek ve bu da kat irtifakı kurumunun kurulmasını engelleyecektir. Arsa üzerinde pay sahibi olanlar kat irtifakı kurmayarak paylı mülkiyet esasları gereğince aralarındaki ilişkiyi sürdürecek, bu yolla pay devri yapılsa bile yüksek harç ödenmeyecektir. Ancak kişiler kat irtifakının getirdiği kolaylıktan da yoksun olacak ve bu da farklı hukuki sorunlar doğuracaktır. Bir diğer açıdan taşınmazın değerinin takdir edilmesi hususu düşünüldüğünde, kat irtifaklı bir arsadan ileride inşaatı tamamlanabilecek bir bağımsız bölümün gerçek değerinin belirlenmesi mümkün değildir.
Bir diğer husus ise, 4751 sayılı Yasa ile Emlak Vergisi Kanunu ve Harçlar Kanunu’nda gerçekleştirilen değişiklerle emlak vergisi ve harç matrahlarının birbirine eşitlenmesi değişiklik öncesi ortaya çıkan birçok sorunu ortadan kaldırmaya yönelik gibi görünse de, 56 no.lu Tebliğ ile taşınmaz gerçek satış bedellerinin tespitine yönelik olarak uygulamada yeni sorunların ortaya çıkacağı şüphesizdir. Bu tespit için yasa ile daha açık kriterlerin getirilmesi belki çıkabilecek sorunları çözmek bakımından faydalı olabilir.
* Doç. Dr., Ankara Ünv., Hukuk Fakültesi, Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
(1) 12.07.2008 tarih ve 26934 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(2) Kemal OĞUZMAN - Özer SELİÇİ - Saibe OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, 11. Baskı, İstanbul 2006, s. 495
(3) Anılan hükme göre, “Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; Ona ancak yan edim olarak bağlanabilir” denilmektedir.
(4) OĞUZMAN - SELİÇİ - OKTAY ÖZDEMİR, s. 496; Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, İstanbul 1991, s. 23. Ancak doktrinde aksi görüşte olan yazarlar da vardır. REİSOĞLU’na göre, kat irtifakı bir ayni hak olup, irtifak haklarının bir türüdür, Bkz. Safa REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, Ankara 1982, s.143
(5) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Şafak EREL, Eşyaya Bağlı Borç, Ankara 1982; Arthur JOST, Die Realobligation, Bern 1956.
(6) OĞUZMAN - SELİÇİ - OKTAY ÖZDEMİR, s. 502
(7) Halen kat mülkiyetine çevrilmemiş mevcut yapılar için de bir geçiş hükmü öngörülmüştür. Geçici maddeye göre: “Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir”.
(8) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Lale SİRMEN, Eşya Hukuku, Ders Notları, 2006-2007, s. 166 vd.; OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, s. 301 vd; Nejat ADAY, Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, İstanbul 1992
(9) 06.06.2008 tarih ve 26898 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(10) Mahmut Tayyar ERGÜL, “Tapu Harçlarına İlişkin Olarak Gerçek Satış Bedelinden Daha Düşük Vergi Değerinin Beyan Edilmesi Durumunda Geriye Dönük Tarhiyat ve Ceza Uygulanamaz”, Mali Çözüm, Dergisi, Sayı: 78, Aralık 2006, http://archive.ismmmo.org.tr/docs/malicozum/78malicozum/16_ mahmuttayyarergul.pdf (13.08.2008)
(11) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Tahsin YOMRALIOĞLU, Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı JOFED-Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Trabzon 1997.
(12) Tamer UTKUCU, “Gayrimenkul Değerlendirmesinin Önemi ve Gayrimenkul Değerini Oluşturan Unsurlar”, Vergi Dünyası, Sayı:305, Ocak 2007,
http://www.milliemlak.org/FileUpload/files/degerleme.doc (12.08.2008)
(13) Veysi SEVİĞ, Kat İrtifaklı Arsa Tapusunda Harç Matrahı, Aralık 2007,
http://www.muhasebefinans.com/anasayfa/index.php?option=com_content&task=view&id=1352&Itemid=248 (15.082008)
Yazar:ŞebnemAKİPEK*
Yaklaşım / Eylül 2008 / Sayı: 189
I- GİRİŞ
İkinci Dünya Savaşı’nı takiben yaşanan sanayileşme, hızlı nüfus artışı ve artan nüfusun şehirlere göç etmesi gibi olgular, tüm dünyada ve özellikle büyük şehir merkezlerinde konut ihtiyacını arttırmış ve böylece insanların toplu halde yaşamasını gerektiren çok katlı apartmanlar ve siteler oluşmaya başlamıştır. Ülkemizde, kişiler uzun yıllar paylı mülkiyet esaslarına göre bu yaşamı sürdürmüşler, ancak ilerleyen zaman içinde paylı mülkiyet yaşanan birçok sorunu çözmede yetersiz kalmaya başlamıştır. Böylece ülkemizde kat mülkiyetini özel olarak ele alıp, bağımsız bir düzenlemeye kavuşturan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilerek 1966’dan itibaren yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun ile hukukumuzda yeni bir dönem başlamış ve kendine özgü çok farklı özellikleri bünyesinde barındıran bir kurum olarak kat mülkiyeti ile tanışılmıştır.
Kat mülkiyetinin en önemli özelliği Eşya Hukukunun temel ilkelerinden olan “üst arza tabidir” ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi, diğer bir ifadeyle, kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde, hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.
Kat mülkiyeti sadece inşaatı tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabilir. Ancak özellikle paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde paydaşlar ileride kat mülkiyetine çevirmeyi istedikleri bir yapı yapmaya başlamak isterlerse, bu yapının yapılış süresi boyunca doğabilecek hukuki sorunları en uygun şekilde çözüme bağlayacak bir kuruma ihtiyaç vardır. Hukukumuzda Kat Mülkiyeti Kanunu ile öngörülen kat irtifakı, bu geçiş dönemine ilişkin önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır. Hatta Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki son değişikliklere kadar, kişiler yapı yapılırken kurdukları kat irtifakını yapı bittikten sonra da uzun yıllar devam ettiriyorlar, böylece sürekli bir kullanıma yol açıyorlardı.
14.11.2007 tarihinde kabul edilen 5711 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda çok kapsamlı bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu çerçevede kat irtifakına ilişkin yeni ve önemli düzenlemeler de getirilmiştir. Amacımız kat irtifakı alanındaki değişiklikleri irdelemek olduğu kadar, 12.07.2008 tarih ve 56 no.lu Harç Harçlar Kanunu Genel Tebliği(1) ile kat irtifakına tabi arsalar bakımından getirilen yeni vergisel düzenlemeyi, değişen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini de dikkate alarak değerlendirmektir.
II- KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ, KURULMASI VE HÜKÜMLERİ
A- KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) kat irtifakı tanımlanmamıştır. Ancak Kanun’un 3. maddesinin 3. fıkrasında “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.” denilmektedir. Bu hükmün lafzından yola çıkıldığında kat irtifakının irtifak haklarının bir türü olduğu sonucuna varılabilir. Ancak bilindiği gibi sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakları yükümlüsüne ya katlanma ya da kaçınma yükümlülüğü yükler (Medeni Kanun md.779/1). Oysa kat irtifakı incelendiğinde, kat irtifakı sahiplerinin temel borcunun arsa üzerine kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapmak ve bu yapıyı tamamlamak olduğu açıktır. Gerçekten de, kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı öyle bir haktır ki; bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine tahsis edilecek bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisi verir ve taşınmazın aynı zamanda birer kat irtifakı sahibi olan paydaşlarını, sözü geçen binayı inşa etme borcu altına sokar. Hak sahibi yönünden paya bağlı bir hak olan kat irtifakı, mükellef yönünden de paya bağlı bir yapma borcu niteliğindedir(2). Dolayısıyla kat irtifakının özünde, bir yapma borcu söz konusudur ve yapma borcunun irtifak haklarının konusu olamayacağı MK md. 779/2’de açıkça düzenlenmiştir(3).
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği gibi kat irtifakı bir irtifak hakkı değildir. Hukuki açıdan değerlendirildiğinde esasen eşyaya bağlı borç niteliği taşıdığı belirtilebilir(4). Eşyaya bağlı borç, bir kişiyi bir mala malik olduğu için yükümlülük altına sokan borçtur(5). Kat irtifakında da paylı malikler arsa maliki olup kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir bina yapma hususunda anlaştıkları için borç altına girmektedir. Paydaşlardan biri payını başka bir kişiye devrederse, payı yeni devralan da aynı borçla yükümlü olacaktır. Dolayısıyla kat irtifakı bir anlamda borçların şahsiliği ilkesine istisna getirmektedir, bu da esasen eşyaya bağlı borcun bir özelliğidir.
B- KAT İRTİFAKININ KURULMASI
Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paylı maliklerin veya tek şahsın mülkiyetine tabi arsada o malikin iradesi ile kurulur. KMK md. 10/f.1’de, kat irtifakının kurulabilmesi için resmi senet düzenlenmesi ve kütüğe tescil yapılması öngörülmüştür. Kat irtifakı ancak inşasına başlanmamış veya başlanıp tamamlanmamış bir veya birden çok yapı bakımından kurulabilir. Tamamlanmış bir yapıda kat irtifakının kurulması mümkün değildir. Kat irtifakı kurulurken, inşaat borcunun, taşınmazdaki bütün payların her birine yükletilmesi, yani kat irtifakının bu payların her biri üzerinde tesis edilmesi zorunludur.
Kat irtifakının kurulması için, bir kişi arsaya tek başına malik ise onun, birden fazla kişi malik ise hepsinin bir dilekçe ile başvurması veya tutanak düzenlenmesini istemesi üzerine, tapu sicil müdürleri tarafından resmi senet düzenlenmesi gerekir. Bunun için hak sahibi ya da sahiplerinin istemlerini gösterir bir dilekçe ile birlikte, 5711 sayılı Kanun ile değişik KMK md. 14/f. 1 hükmüne göre, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır.” KMK’nın 12. maddesi ise yine 5711 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir ve istenecek belgeler şu şekilde belirtilmiştir:
“a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”
Tapu sicil müdürü, belgelerin tamam ve Kanun’a uygun olduğunu ve dilekçeyi verenlerin yetkili olduklarını tespit ettikten sonra resmi senedi düzenler. Resmi senet, aynı zamanda tescil talebi sayılır. Resmi senet düzenlendikten sonra, tapu idaresi tescili yapmak zorundadır. Tescil Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yapılacaktır ve tescilde irtifakın bağlı olduğu arsa payı ve bu payın sahibi gösterilecektir. Tescil ile inşaat yapma borcu, eşyaya bağlı borç haline gelir.
C- KAT İRTİFAKININ HÜKÜMLERİ
1- Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
a- Binanın İnşası (Yapının Yapılması)
Kat irtifakı sahiplerinin en önemli borcu, dürüstlük kuralları gereğince birbirlerine karşı binanın inşasını gerçekleştirmek ve bu anlamda inşaatın yapımını kolaylaştırmaktır. KMK’nın 17/II. maddesi ile kat irtifakı sahiplerine yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici atama olanağı da tanınmıştır.
Borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı diğer kat irtifakı sahipleri dava açabilirler. İfa davası açılması haricinde, 5711 sayılı Kanun ile değişik KMK md. 26 hükmü ile ağır bir yaptırım daha öngörülmüştür. Anılan hükme göre; “Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir”.
b- Ortak Masraflara Katılma
Bir arsada birden çok bina yapılması ve bunlardan bir kısmının tamamlanarak kat mülkiyetine geçirilmiş olması halinde tamamlanmamış binalardaki kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdürler(6).
c- Kat Mülkiyetine Çevirtme
Kat irtifakı sahiplerinden biri, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini isteyebilir. Esasen 5711 sayılı Kanun ile getirilen en önemli değişikliklerden biri bu hususta karşımıza çıkmaktadır. Bina tamamlandıktan sonra kat irtifakını kat mülkiyetine çevirtmek bir zorunluluk haline gelmiş ve bu zorunluluğun gerçekleştirilmesini güvence altına almak için idari para cezası öngörülmüştür.
KMK 14. maddeye eklenen fıkra ile “Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12. maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayri-menkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir” denilmektedir(7). Bu düzenleme bize göre çok olumlu ve isabetli bir düzenlemedir, zira ülkemizde yıllar önce tamamlanmış olsa bile birçok yapı kat mülkiyeti kütüğünde halen kat irtifakına bağlı gözükmektedir. Oysa kat irtifakı niteliği gereği işlemleri ve hukuki ilişkileri kolaylaştırmaya yönelik bir ara dönem olmalıdır. Kanun değişikliği ile de bu durum sağlanmaya çalışılmıştır. Ancak belediyelerin ve mülki amirlerin bu Kanun hükümlerini uygulama konusunda titizlik göstermesi gerçeğinin unutulmaması gerekir, aksi takdirde yine mevcut düzen sürecek ve yapı tamamlansa bile kat irtifakı bu yapı üzerinde yıllarca devam edecektir.
2- Yönetici Atanması
Kat irtifakı sahipleri, binanın daha kolay ve hızlı bir şekilde tamamlanması için aralarından birini veya birkaçını veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Atanan yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğu hakkında, kat mülkiyetinde yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanır (KMK md. 17/2).
3- Kat İrtifakına Konu Olan Ana-taşınmazda Paylaştırma İstenememesi ve Önalım Hakkının Bulunmaması
KMK md.7/f.1 gereğince, paylı mülkiyet payları lehine kat irtifakı kurulmuş olan bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Ayrıca kat irtifakı sahiplerinden birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, diğer kat irtifakı sahiplerinin, aralarında aksi kararlaştırılmadığı sürece, önalım hakkı bulunmamaktadır. Diğer bir ifade ile kat mülkiyetinde bir yasal önalım hakkı yoktur, ancak kuşkusuz sözleşmeye bağlı önalım hakkının her zaman kurulması mümkündür.
D- KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
Kat irtifakının sona erme halleri KMK md. 49’da düzenlenmiştir. Kat irtifakının sona ermesi halinde, binanın inşası borcu, eşyaya bağlı bir borç olmaktan çıkar. KMK’nın md. 49’da sayılanların yanısıra, kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilmesiyle de sona erer. Esasen bu şekilde sona erme kat irtifakı bakımından istenen ve normal olarak beklenen sona erme biçimidir.
Bunun dışında aşağıda belirtilen durumlarda kat irtifakı sona erecektir:
a- Paylı maliklerin tümünün veya tek bir malik varsa, onun talebi üzerine kat irtifakı terkin edilerek sona erer (KMK md. 49/f.1).
b- Taşınmazın tamamen yok olması durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
c- Taşınmaz üzerinde yapı yapılamayacak hale gelirse, kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
d- Taşınmazın kamulaştırması halinde de kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
e- Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin talebi üzerine sulh hukuk hakimi gerektiğinde ilgilileri dinleyerek kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre kat irtifakının uzatılmasına karar verir.
III- HARÇLAR KANUNU GENEL TEBLİĞİ İLE TAPU İŞLEM HARÇLARI VE KAT İRTİFAKI BAKIMINDAN GETİRİLEN DÜZENLEME
A- GENEL OLARAK TAPU İŞLEM HARÇLARI VE GETİRİLEN DÜZENLEME
Taşınmazlara ilişkin ayni hak doğuran veya ayni hakların devrini ya da sona ermesini içeren tüm işlemlerin tapu sicil müdürlüğünde yapılması gerekir. Bu anlamda tescil kural olarak kurucu nitelik taşır. Tescilin yapılabilmesi için kazanma sebebinin olması gerekir ve genellikle kazanma sebebini taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmeler oluşturur. Kural bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, diğer bir ifadeyle tapu sicil müdürleri tarafından düzenlenmesidir. Tapu sicilinde yapılan tüm işlemler de harca tabidir. Bu harç ise genellikle taraflarca beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Ülkemizde bu anlamda yaşanan en büyük sorunlardan biri, özellikle taşınmaz devir işlemlerinde alıcı ile satıcının anlaşarak bu bedeli düşük göstermeleri ve böylece düşük harç ödemeleridir. Bu işlem hukuki açıdan muvazaalı bir işlem olup batıl sayılmalıdır, zira taşınmaz devirleri bakımından bedel sözleşmenin esaslı unsurudur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması da illi bir işlem olduğundan hukuki sebepteki sakatlık tasarruf işlemini de geçersiz kılacaktır. Ancak bu şekildeki işlemlerin çokluğu uygulamada batıl saymayı neredeyse imkansız kılmış ve Yargıtay, MK md. 2 hükmünden yararlanarak tarafların bedel sebebiyle sonradan işlemin butlanını ileri sürmelerini hakkın kötüye kullanılması olarak niteleyerek soruna uygulamaya yönelik bir çözüm bulmuştur. Gerçekten de taraflar arasında yapılan düşük bedelli satış muvazaalı olduğundan, gizli bedel anlaşması ise şekil eksikliği sebebiyle batıldır. Ancak klasik butlan görüşü hakkın kötüye kullanılması kavramı ile bir anlamda yumuşatılmıştır, tarafların şekil eksikliğini ileri sürmeleri hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıdığında hakim tarafından butlan kararı verilmeyecektir(8).
Yasa koyucu ise anılan durumun önüne geçmek için çeşitli yasal düzenlemeler yapma gereğini duymuştur. Bu düzenlemelerden sonuncusu 5766 sayılı “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” (9)un 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ilişkin değişiklikleri içeren 11 ile 15. maddeleri ile gerçekleştirilmiştir.
Anılan Kanun’un 11. maddesinin (c) bendi ile 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları şu şekilde düzenlenmiştir:
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.”
Bu değişikliğe açıklık getirmek amacıyla 56 no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği yayımlanmıştır. Anılan Tebliğ’de de, taşınmaz devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçildiği belirtilmiştir. Söz konusu değişiklik, sadece taşınmaz devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.
Bu itibarla, 5766 sayılı Kanun’un yayımı tarihinden itibaren, yapılacak taşınmaz devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir. Ayrıca anılan Kanun hükmü uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında, gerçek alım-satım bedelinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı tarhiyat yapılamayacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan “Bu Kanun’da sözü edilen kayıtlı değer veya emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade etmektedir. Söz konusu düzenleme ile vergi güvenlik müessesesi olarak taşınmazın vergi değerinin dikkate alınacağı belirtilmiştir. Bu bağlamda 4751 sayılı Kanun’un 2/f maddesiyle Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde yapılan değişiklik ile
“Vergi değeri;
a- Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b- Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31. madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.” şeklinde yeniden tanımlanarak emlak vergisinde beyan esasına son verilmiştir. Bu bağlamda taşınmazların ivaz karşılığında devir ve iktisap işlemleri sırasında 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen esaslar dâhilinde bulunacak emlak vergi değeri üzerinden devir alan ve devir eden için ayrı ayrı hesaplanacak tapu harcının ödenmesi gerekmektedir.
Açıklanan bu husus, mükelleflerin alım satımını yapmış oldukları taşınmazların tapu harcını emlak değeri üzerinden beyan edip, ödedikten sonra gerçek satış bedelinin daha sonradan ihbar edilmesi veya Maliye Bakanlığı denetim elemanları tarafından tespiti halinde tapu harcına yönelik olarak ilave tarhiyat ve ceza gerekip gerekmediği konusunda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı’na göndermiş olduğu 13.10.2006 tarih ve B.07.1GİB.0.02.63/6373-3354/079870 sayılı görüşünün sonuç paragrafında da belirtilmiştir. Anılan görüşe göre, “..... gayrimenkullerin devir ve iktisabında harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanacaktır. Mükelleflerin tapuda emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmeleri halinde ise harç bu değer esas alınarak hesaplanacaktır. Bu nedenle tapu harcı hesaplamasına esas olmak üzere vergi dairesince emlak vergisi değerinin tespiti ve bu hususun beyan edilen değerle karşılaştırılması gerekir.” şeklinde ifade edilmiştir(10).
56 sayılı Genel Tebliğ’de yer alan açıklamalar taşınmaz devir ve iktisabında taşınmazın gerçek satış değerinin esas alınacağı yönünde ise de, gerek eski düzenleme gerekse mevcut düzenlemede amaçlanan taşınmaz değerinin beyan edilen değer ile vergi değeri farklılıklarını bertaraf etmek ve ortaya çıkan ihtilafları ortadan kaldırmak amacıyla vergi değerinin esas alınması gerektiği yönündedir.
56 sayılı Genel Tebliğ ile taşınmaz iktisaplarına uygulanacak 48 no.lu Harçlar Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmamış olup, buna göre tebliğler arası uygulamaya yönelik açıklamalarda çelişkili ifadeler ortaya çıkmıştır. Zira 48 no.lu Tebliğ’de “Bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin ayıklanması, etkin ve verimli hizmet sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek harçların emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanmasının sağlanması, ayrıca bu idarelerin işlemleri sırasında doğan vergi ve harçların kolaylıkla tahsil edilmesi amacıyla aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.” denilmek suretiyle uygulama esasları belirtilmiştir.
Bu çerçevede 48 no.lu Tebliğ’de şu hususlara yer verilmiştir: “..... mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi amacıyla belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekmektedir. Tapu harçları her yıl 1 Ocak tarihinden itibaren o yıl için belirlenen emlak vergisi değerleri esas alınarak hesaplanacağından, emlak vergisi değerlerinin bu tarihten önce tapu dairelerine intikal ettirilmesi zorunludur.
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-Tapu işlemleri bölümünün, 3, 4, 6/a, 6/b ,6/c, 8 ,9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II-Kadastro ve tapulama işlemlerinde tapu harcı, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacaktır. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacaktır.”
Mevcut düzenlemelerden de anlaşılacağı üzere taşınmazların devir ve iktisabında emlak vergisi değeri veya emlak vergisi değeri üzerindeki beyanlar dışında başka bir değer esas alınarak tapu harcı hesaplanması veya talebi ve tahsil edilmesi mümkün değildir.
B- KAT İRTİFAKINA İLİŞKİN OLARAK DEVİRDE ÖDENECEK HARÇLAR BAKIMINDAN GETİRİLEN YENİ DÜZENLEME
56 sayılı Tebliğ’de yer alan bir diğer önemli husus ise, kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olduğunda arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı yokmuş gibi arsa vasfındaki taşınmazın alım-satımında da alıcı ve satıcı tarafından gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeneceği yönündedir. Nitekim Tebliğ’de. “…üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.” denilmektedir.
Anılan bu düzenleme ile taşınmaz devir ve iktisabında kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumlarının tamamen birbirinin aynı olduğu düşünülerek uygulama açısından her iki kurumda da taşınmazın satış bedeli üzerinden harç alınması sonucunda hukuka aykırı bir durum yaratılmıştır. Zira kat mülkiyeti ve kat irtifakı hukuk düzenimizde ayrı ayrı düzenlenmiş iki kurum olup birbirinden farklı hüküm ve sonuçlar doğurmaktadır.
Bilindiği üzere taşınmazların değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların en önemli ekonomik dayanaklarından bir tanesidir. Ancak taşınmazların ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taşınmazın kısmen veya tamamen kamulaştırılması gibi hemen hemen tüm işlemler ile taşınmaz gelirlerinden vergi alınabilmesi taşınmaz değerinin bilinmesine bağlıdır.
Gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaza ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir(11). Taşınmaz malların değerini tahmin etmek için değerin oluşumunda etkili olan bütün unsurların bilinmesi gerekir. Taşınmazın değerini etkileyen temel unsurlar; taşınmazın kullanım amacı, taşınmazın konumu, yasal özellikleri, taşınmaz sahiplerinin kişisel özellikleri ve mevzi özellikleri şeklinde sıralanabilir(12).
Bu anlamda kat irtifakı tesisi sırasında yukarda sayılan tüm bu hususlar belirsizlik taşımaktadır. Dolayısıyla henüz inşa edilmemiş veya inşası tamamlanmamış bir yapının değerinin belirlenmesinde bu kıstaslara göre bir belirleme yapılması ve gerçek anlamda ileriye dönük olarak bedelin saptanması mümkün değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Harçlar Kanunu birlikte değerlendirildiğinde 56 sayılı Tebliğ ile öngörülen hususun hukuka aykırı olduğu ve uygulamada da bir çok sorun doğuracağı kuşkusuzdur. Zira kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumları birbirinden farklı hukuki kurumlardır ve gerek hukuki nitelikleri gerekse de hukuki sonuçları tamamen farklı nitelik taşımaktadır.
Kat mülkiyeti; Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır (KMK md. 1). Buna göre kat mülkiyetinin kurulması için; Ana yapı tamamlanmış olmalıdır, bölümleri bağımsız olmalı, ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmeli ve ana yapı kagir olmalıdır.
Kat irtifakı ise yukarıda belirtildiği üzere, bir arsa üstünde halen yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan ve bize göre hukuken eşyaya bağlı borç niteliği taşıyan bir kurumdur (KMK md. 1/2, 2/c, 3/3). Kat irtifakının kurulması için ana yapının henüz tamamlanmamış olması bir ön koşul niteliğindedir. Bu koşul bile iki kurum arasındaki farkı açık bir şekilde ortaya koymaktadır. Kat irtifakı kurulduğunda henüz bir bina yoktur ve esasen inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağı hususu dahi belirsizdir. Bu durumda sanki inşaat tamamlanmış gibi farazi bir durum üzerinden harç almak ise açık bir şekilde hukuka aykırılık taşımaktadır.
Konuyu mali yönden incelediğimizde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Harç ve Vergiler” başlıklı 55. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaf tutulduğu görülür. Anılan madde “Bu Kanun’a göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51. madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanun’dan önce kurulmuş olan hakların 52. maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.” şeklindedir.
Ancak 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tapu ve Kadastro İşlemlerinden alınacak harçları düzenleyen tarifenin 13/a pozisyonuna göre; arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, binde 15 harç alınacaktır. Bu husus 56 sayılı Tebliğ açısından düşünülecek olursa; kat irtifakı tesis edilmiş bir taşınmazda satış bedeli üzerinden harç alınması halinde ayrıca arsa üzerinde inşaatın başlaması ile de (4) sayılı Tarife uyarınca da harç alınması söz konusu olacaktır. Bu durumda ise mükerrer harç uygulaması ortaya çıkar.
Ancak uygulamada bazı hallerde yapılan vergi incelemelerinde inşaat devam ederken ve henüz yapı kullanma izni (iskân belgesi) alınmamış daireler dolayısıyla tapuda arsa olarak tescilli projeler için arsa tapu devirleri sırasında, tapu devri dolayısıyla ödenmesi gereken alım-satım harç matrahları idarece kabul edilmeyerek, bazısında tapuda arsa devirleri sırasında inşaat tamamlanmamış olmasına rağmen vergi ziyaı cezalı harç tahsiline yönelik işlemlerin ve incelemelerin yapıldığı gözlenmektedir. Yine uygulamada kat irtifaklı arsa devri yapılan bu tür işlemlerde yapı kullanma izni alımı aşamasında da ayrıca binaya dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ilave harç hesaplaması da yapılmaktadır. Bir başka açıdan olayı değerlendirecek olursak; bu tür işlemlerde başlangıçta hak sahibine arsa payının devri yapılmaktadır. Bu işlemde harca esas alınan değer emlak vergisi değeri olmaktadır. Bilahare bu tür devirlerde bina dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ayrıca harç ödenmektedir.
Bu tür işlemlerde, başlangıçta arsa payı devirlerinde harca esas değerin hesaplanışının kanunen belirlenmiş olması hususu dikkate alındığında, idarece veya yapılan incelemeler sonucunda yükseltilmesi mevcut kanuni tanımlamalar dışında bir başka değere dönüştürülmesi mümkün değildir. Mevcut kanuni düzenlemeler dışında bir uygulama sonucunda özellikle kat irtifaklı arsa devrinden dolayı kat sahiplerinin gereksiz yere mağdur edilmesi ve kendilerinin bilgisi dışında hem ek harca hem de vergi ziyaı cezasına muhatap edilmesi hukuk devleti olgusu ile örtüşmeyen bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır(13).
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklik öncesinde daha önce de belirttiğimiz uygulamada kat irtifakının kat mülkiyetine uzun süre çevrilmediği hususu düşünüldüğünde, Tebliğ ile öngörülen düzenlemenin mantıklı olabileceği düşünülebilir. Zira bu düzenleme ile fiili uygulamada yaşanan sorun çözüme kavuşturulmakta, yapı kat mülkiyetine çevrilmese de önceden harç alınarak devletin zarar etmesi bir anlamda önlenmektedir. Ancak değişiklik sonucunda kat irtifakının, yapı tamamlanıp, yapı kullanma izni alındıktan itibaren en geç bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesi zorunlu hale gelmiştir. Dolayısıyla Tebliğ’de getirilen düzenleme ile devleti koruma gereği de kalmamıştır. Esasen Tebliğ ile bu şekilde hukuka aykırı bir durumun yaratılması mümkün olmamalıdır.
IV- SONUÇ
Türk hukukunun önemli hukuki kurumlarından biri olan kat irtifakı, daha ziyade paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya yapılacak binanın yapımını kolaylaştırmaya ve olası hukuki sorunları asgariye indirmeye yönelik, bize göre hukuken eşyaya bağlı borç niteliği taşıyan, inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmesi gereken ya da inşaat tamamlanamıyorsa sona eren, dolayısıyla geçici nitelik taşıması gereken bir kurumdur.
5711 sayılı Yasa ile KMK’da çok önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden bir kısmı eleştiriye açık olmakla beraber kat irtifakı bakımından getirilen ve kat irtifakının yapı kullanma izni alındıktan itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesini öngören düzenleme son derecede isabetlidir. Bu yolla uygulamada karşılaşılan önemli sorunlardan biri çözüme kavuşacaktır. Ancak bu düzenlemeye rağmen 56 no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile getirilen hükümler eleştiriye açıktır ve bize göre iki farklı kurumu eşit tutarak ciddi bir hukuki hataya sebep olmaktadır. Zira Tebliğ’de kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki ayırım tamamen göz ardı edilmiş ve kat irtifakına tabi, esasen arsa payı devri niteliğindeki satışlardan da, inşaat tamamlanmış gibi bağımsız bölümün gerçek değeri üzerinden harç alınması öngörülmüştür.
Anılan bu düzenleme çifte vergilendirmeye yol açabilecek nitelik taşımasının yanısıra, henüz tamamlanması şüpheli bir yapıyı tamamlanmış gibi harca tabi tutması bakımından ciddi sakıncaları beraberinde getirmektedir. Uygulamada mevcut belirsizliğe rağmen farazi bir değer üzerinden kişiler harç ödemek istemeyecek ve bu da kat irtifakı kurumunun kurulmasını engelleyecektir. Arsa üzerinde pay sahibi olanlar kat irtifakı kurmayarak paylı mülkiyet esasları gereğince aralarındaki ilişkiyi sürdürecek, bu yolla pay devri yapılsa bile yüksek harç ödenmeyecektir. Ancak kişiler kat irtifakının getirdiği kolaylıktan da yoksun olacak ve bu da farklı hukuki sorunlar doğuracaktır. Bir diğer açıdan taşınmazın değerinin takdir edilmesi hususu düşünüldüğünde, kat irtifaklı bir arsadan ileride inşaatı tamamlanabilecek bir bağımsız bölümün gerçek değerinin belirlenmesi mümkün değildir.
Bir diğer husus ise, 4751 sayılı Yasa ile Emlak Vergisi Kanunu ve Harçlar Kanunu’nda gerçekleştirilen değişiklerle emlak vergisi ve harç matrahlarının birbirine eşitlenmesi değişiklik öncesi ortaya çıkan birçok sorunu ortadan kaldırmaya yönelik gibi görünse de, 56 no.lu Tebliğ ile taşınmaz gerçek satış bedellerinin tespitine yönelik olarak uygulamada yeni sorunların ortaya çıkacağı şüphesizdir. Bu tespit için yasa ile daha açık kriterlerin getirilmesi belki çıkabilecek sorunları çözmek bakımından faydalı olabilir.
* Doç. Dr., Ankara Ünv., Hukuk Fakültesi, Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
(1) 12.07.2008 tarih ve 26934 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(2) Kemal OĞUZMAN - Özer SELİÇİ - Saibe OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, 11. Baskı, İstanbul 2006, s. 495
(3) Anılan hükme göre, “Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; Ona ancak yan edim olarak bağlanabilir” denilmektedir.
(4) OĞUZMAN - SELİÇİ - OKTAY ÖZDEMİR, s. 496; Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, İstanbul 1991, s. 23. Ancak doktrinde aksi görüşte olan yazarlar da vardır. REİSOĞLU’na göre, kat irtifakı bir ayni hak olup, irtifak haklarının bir türüdür, Bkz. Safa REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, Ankara 1982, s.143
(5) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Şafak EREL, Eşyaya Bağlı Borç, Ankara 1982; Arthur JOST, Die Realobligation, Bern 1956.
(6) OĞUZMAN - SELİÇİ - OKTAY ÖZDEMİR, s. 502
(7) Halen kat mülkiyetine çevrilmemiş mevcut yapılar için de bir geçiş hükmü öngörülmüştür. Geçici maddeye göre: “Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir”.
(8) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Lale SİRMEN, Eşya Hukuku, Ders Notları, 2006-2007, s. 166 vd.; OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, s. 301 vd; Nejat ADAY, Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, İstanbul 1992
(9) 06.06.2008 tarih ve 26898 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(10) Mahmut Tayyar ERGÜL, “Tapu Harçlarına İlişkin Olarak Gerçek Satış Bedelinden Daha Düşük Vergi Değerinin Beyan Edilmesi Durumunda Geriye Dönük Tarhiyat ve Ceza Uygulanamaz”, Mali Çözüm, Dergisi, Sayı: 78, Aralık 2006, http://archive.ismmmo.org.tr/docs/malicozum/78malicozum/16_ mahmuttayyarergul.pdf (13.08.2008)
(11) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Tahsin YOMRALIOĞLU, Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı JOFED-Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Trabzon 1997.
(12) Tamer UTKUCU, “Gayrimenkul Değerlendirmesinin Önemi ve Gayrimenkul Değerini Oluşturan Unsurlar”, Vergi Dünyası, Sayı:305, Ocak 2007,
http://www.milliemlak.org/FileUpload/files/degerleme.doc (12.08.2008)
(13) Veysi SEVİĞ, Kat İrtifaklı Arsa Tapusunda Harç Matrahı, Aralık 2007,
http://www.muhasebefinans.com/anasayfa/index.php?option=com_content&task=view&id=1352&Itemid=248 (15.082008)
Yorumlar