Yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili yeni düzenlemeler

Yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili yeni düzenlemeler

Ersun BAYRAKTAROĞLU / VERGİ PORTALI


18.07.2008 - 09:00
TBMM tarafından 03.07.2008 tarihinde kabul edilen 5782 sayılı kanunla Tapu Kanunu'nun daha önce Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddesinin 7. fıkrası değiştirilmiş, ayrıca yasanın daha önce kaldırıldığı için boş bulunan 36. maddesi yeniden düzenlenerek yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinimine ilişkin yeni bir düzenleme yapılmıştır.

Bilindiği gibi yabancı yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul edinimleri Tapu Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nda düzenlenmektedir. Esas olarak yabancı gerçek kişi yatırımcıların gayrimenkul edinimlerini düzenleyen Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin 7. fıkrası Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2008 tarihli kararı ile iptal edilmiş, kararda belirtilen 3 aylık geçiş döneminde yeni bir yasal düzenleme yapılmadığından Bayındırlık ve İsk‰n Bakanlığı 14.04.2008 tarihinde yayınladığı genelge ile bu konuda yeni bir düzenleme yapılana kadar yabancı gerçek veya tüzel kişilerin gayrimenkul edinimi ve bu kişilere yapılacak olan gayrimenkul devirlerinin durdurulduğunu bildirmişti. Öte yandan yabancı kurumsal yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul edinimlerine imkan tanıyan Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun 3. maddesinin d bendi de yine Anayasa Mahkemesi'nin 16.04.2008 tarihinde yayınlanan 11.03.2008 tarihli kararı ile iptal edilmiş ve bu konuda yeni bir düzenleme yapılmasına olanak sağlamak üzere söz konusu iptal kararının yayım tarihinden başlayarak 6 aylık sürenin sonunda yürürlüğe gireceğine hükmedilmişti.

Yazımızın baskıya giriş tarihi itibariyle henüz Resmi Gazete'de yayımlanmadığından yürürlüğe girmemiş olan 5782 sayılı kanun, TBMM tarafından 03.07.2008 tarihinde kabul edilerek daha önce Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilen hükümlerin yarattığı boşluk doldurulmuştur.

Tapu Kanunu'nun yeni hükümleri ne tür sınırlamalar getiriyor?

Tapu Kanunu'nda yapılan yeni düzenlemeler esas olarak üç alanda kendini göstermektedir:

Bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği azami alan:

Öncelikle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddenin 1. fıkrasının sonunda yer alan ve Bakanlar Kurulu'na yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz ve bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam iki buçuk hektarlık yüzölçümü sınırını 30 hektara kadar yükseltme yetkisi konusunda yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Dolayısı ile yeni düzenleme sonrasında bir yabancı uyruklunun Türkiye genelinde elde edebileceği toplam taşınmaz alanı iki buçuk hektarla sınırlanmış bulunmaktadır.

Yabancı gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri azami alan:

Yeni düzenleme ile yapılan ikinci değişiklik Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddenin 7 numaralı fıkrasında yer alan yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazlarla ilgili il yüzölçümünün binde beşi olarak belirlenmiş olan sınırın, merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde 10'u olarak değiştirilmesidir.

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin "dolaylı" gayrimenkul yatırımlarına ilişkin düzenleme:

Tapu Kanunu'nda yapılan önemli değişikliklerden biri de daha önce yasada yer almayan yabancı tüzel kişilerin dolaylı gayrimenkul yatırımlarına ilişkin yasaya eklenen hükümdür.

5782 sayılı yasa ile Tapu Kanunu'nun yeniden düzenlenen 36. maddesinin ilk fıkrasında "Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye'de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurtdışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35'inci madde hükümleri uygulanır" hükmü yer almaktadır.

Tapu Kanunu'nun 35. maddesi hükümleri, daha önceki halinde de olduğu gibi, esas olarak yabancı uyruklu gerçek kişilerin "doğrudan" gayrimenkul edinimlerini düzenlemektedir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler 35. madde hükümleri çerçevesinde "karşılıklılık", "Türkiye genelindeki 2.5 hektarlık" ve "ilçe bazında imar planlarına bağlı yüzde 10'luk" alan sınırlamaları dikkate alınarak kendi adlarına doğrudan gayrimenkul tescili yaptırabilecekleri gibi yeniden düzenlenen 36. madde hükümleri çerçevesinde Türkiye'de bir şirket kurarak ya da mevcut bir şirketin hisselerini devralarak "dolaylı" olarak (söz konusu şirket adına) gayrimenkul de edinebileceklerdir. Yabancı uyruklu gerçek kişilere tanınmış olan şirket kurarak ya da mevcut bir şirketin hisselerini devralarak gayrimenkul edinilmesi olanağı aynı zamanda yabancı uyruklu tüzel kişilere de tanınmıştır.

Dolaylı olarak (Türk şirketi kurarak ya da mevcut bir Türk şirketinin hisselerini devralarak) gayrimenkul ediniminde 35. maddede yer alan ve yukarıda belirttiğimiz sınırlamaların hiçbiri geçerli olmayacak, bu durumda tek sınırlama söz konusu gayrimenkul alımının söz konusu şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere yapılmış olması yeterli olacaktır. Başka bir deyişle örneğin endüstriyel üretim faaliyetinde bulunacak olan yabancı sermayeli bir şirket fabrika binası olarak kullanmak üzere bir gayrimenkul edinebilecek ama örneğin yatırım amaçlı bir gayrimenkul alamayacaktır.

Sonuç

Tapu Kanunu'nda 5782 sayılı yasa ile yapılan ve 15.07.2008 tarih ve 26937 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan yeni hükümler daha önce gerek Tapu Kanunu'nda ve gerekse de Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nda yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin gerek doğrudan ve gerekse dolaylı gayrimenkul edinimlerine ilişkin iptal edilen hükümleri kapsayacak ve bu alanda büyük bir yabancı yatırım potansiyeli olan gayrimenkul sektörünün mevcut sorununu çözecek gibi görünmekle birlikte, maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usullerle ilgili olarak Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve Milli Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle getirilecek düzenlemelerin de dikkatle takip edilmesinde yarar olduğunu düşünmekteyiz.