Mülkiyet kaç çeşitlidir?

Mülkiyet kaç çeşitlidir?




Mülkiyet iki çeşitlidir.

a-) Tekli mülkiyet (Müstakil mülkiyet)

b-) Ortak mülkiyet



Ortak mülkiyet kaç çeşitlidir?



Ortak mülkiyet iki çeşitlidir.



a-) Müşterek mülkiyet ( Paylı Mülkiyet )

b-) İştirak halinde mülkiyet ( Elbirliği Mülkiyeti )



Müşterek mülkiyette ortakların hisse nispetleri bellidir. İştirak halinde mülkiyette ortakların hisse nispetleri belli değildir.



Ortak mülkiyette hisse satışı mümkün müdür?



Müşterek mülkiyette hisse satışı mümkündür.



Toprak tapusu nedir?



Toprak tapusu bir arazinin veya arsanın tapusu anlamını taşımakla birlikte hatalı olarak halk arasında "kat irtifakı tapusu" için kullanılmaktadır.



Kat irtifakı nedir?



Bir arsanın üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak yapılacak bir inşaatın proje tasdikinden sonra kat mülkiyetine geçişe esas olacak şekilde bağımsız bölümlerin tapu kütüğüne kaydı demektir.



Kat mülkiyetine geçişi kimler talep edebilir?



Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak hakkı sahiplerinden biri tarafından istenebilir.



Yapının tamamlanması ne zaman gerçekleşebilir?



Yapının tamamlanması iskan izninin alınması ile gerçekleşebilir.



Kat mülkiyeti tesisi için hangi belgeler gerekir?



Kat mülkiyetinin tesisi için şu belgeler gerekir.



a-) Ana gayrımenkulün, dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek sureti ile bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ana gayrımenkulün maliki bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu, belediyece tasdik olunan proje veya çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet ile yapı kullanma belgesi.



b-) Ana gayrımenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren en az 13X18 ebadında belediyece tasdikli fotoğraf.



c-) Bağımsız bölümlerin kullanış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28.maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran valilik veya malikleri tarafından imzalanmış bir yönetim planı.



d-) Dilekçe ve arsa paylarını gösterir liste.



Bağımsız bölümlere arsa payları hangi ölçülerde verilir?



Bağımsız bölümlere arsa payları, rayiç değeri ile orantılı olarak verilir.



Bir gayrımenkulün kullanma hakkı ayrılabilir mi?



Evet, kullanma hakkı daha geniş bir ifade ile istifade hakkı ayrılabilir. Buna "intifa hakkı" denir.







İntifa hakkı sahibi bu hakkını devredebilir mi?



İntifa hakkı, ölene kadar yararlanma imkanı tanır. Ancak intifa hakkı sahibi bu hakkını bir başkasına devredemez.







İntifa hakkı miras olarak kalır mı?



İntifa hakkı miras olarak kalmaz. İntifa hakkı, hak sahibinin ölümü ile son bulur. İntifa hakkı, kuru mülkiyet sahibine geri döner.







İntifa hakkı sahibinin hakları nelerdir?



İntifa hakkı sahibi, gayrımenkulün mülkiyetinin veya intifa hakkı devri dışında her türlü istifade hakkına sahiptir.







Kuru mülkiyet sahibinin hakları nelerdir?



Kuru mülkiyet sahibinin gayrımenkulden istifade hakkı yoktur. Ancak kuru mülkiyet olarak ve intifa hakkı devam etmek kaydı ile gayrımenkulün satışı mümkündür.







İntifa hakkının süresi sınırlandırılabilir mi?



Evet, intifa hakkı tesis edilirken belirli bir süre ile sınırlandırılabilir.







İntifa hakkı nasıl tesis edilir?



İntifa hakkı tesisi tapu siciline tescil sureti ile tapu müdürlüğünde yapılır.







İntifa hakkı tesis edilirken, harç ödenir mi?



Evet ödenir. Gayrımenkulün satışı için ödenmesi gereken harcın 2/3'ü nispetinde harç ödenir.







Şuf'a hakkı nedir?



Bir taşınmazın hissedarı, payını diğer paydaşlardan hariç üçüncü kişilere satarsa paydaşlara tanınan "öncelikle alım" hakkıdır.







Önalım (şuf'a) hakkının kullanma süresi nedir?



Tapuda satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay, her halde 10 yıl geçince bu hak kullanılamaz.







İpotek nedir?



Halen mevcut veya ileride mevcut olacak veya doğması muhtemel olan herhangi bir alacağın temini için gayrımenkulun teminat olarak gösterilmesidir.







Gayrımenkul satışlarında karşılanmayan kısım için ne yapılmalıdır?



Satış bedelinin karşılanmayan kısmı için kanuni ipotek tesis edilmelidir.







Kanuni ipoteğin sınırı nedir?



Satış bedeli ile sınırlıdır.







İpotek harcı ne kadardır?



İpotek bedeli üzerinden binde 3.6 tapu harcı ile binde 7.5 oranında damga vergisi ipotek borçlusundan alınır.







İpotek bedeli ödendiği halde alacaklısı tapudan ipoteği sildirmezse ne yapılabilir?



Mahkemeye müracaatla ödediği ispatlanır, terkini yolunda karar alınır.







Hacizli mal satılabilir mi?



Üzerindeki hacizle ve ipotekle yükümlü olarak alan kişi kabul ederse satılabilir.







Mahkemelerce konulan tedbir-ihtiyati tedbire konu mal satılabilir mi?



Tedbirli bir gayrımankul hiçbir suretle satılamaz.







Satın alınan taşınmazda kiracı varsa, alan kişi bunu çıkarabilir mi?



Alanın ihtiyacı varsa veya gayrımenkulü esaslı olarak tamir ve tadil edecekse çıkarma imkanı vardır.







Bu hak ne zaman doğar?



Önceki mal sahibi ile yapılan sözleşmenin sona ermesi ile.







Önceki mal sahibi ile yapılan sözleşmenin bitimine altı aydan fazla zaman varsa ne yapılmalı?



Aldıktan itibaren 30 gün içinde kiracının elinde olacak şekilde noterden ihtar çekmeli, bu yere ihtiyacı olduğu belirtilmeli. Bu durumda 6 aydan itibaren de dava açılabilir.







Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi, usulü nedir?



Edilebilir. Kira sözleşmesi tapuda veya noterde mal sahibi huzurunda imzalanmalı. Hususi şartlara, kiracının bu sözleşmeyi tapuya şerh verebileceği yetkisi konulmalı.







Tapuya şerhin faydası nedir?



Gayrımenkul el değiştirirse bile şerh süresi boyunca kiracıya kiraları düzgün ödediği sürece yeni malik çıkaramaz.







6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki yasa nedir?



Belediye sınırları içindeki üstü kapalı yerlerin kiralanmasını düzenleyen yasadır.







Bu yasaya göre başlıca tahliye nedenleri nelerdir?



a-) İhtiyaç

b-) Yazılı tahliye taahhüdü

c-) İki haklı ihtar

d-) Temerrüt

e-) Esaslı surette tamir ve tadilat ile yeniden inşa

f-) Sözleşmeye aykırılık

g-) Konutlar için kiracının aynı şehir belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir gayrımenkul olması.







Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?



Kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için.







Yazılı tahliye taahhüdü nasıl olmalıdır?



Noterden ya da adi yazılı olmalıdır.







Belirtilen günde kiracı çıkmazsa ne yapılmalı?



Otuz gün geçirmeden kiracı aleyhine icra takibi yapılmalıdır.







Kiracı kiracısı bulunduğu yeri başkasına kiraya verebilir mi?



Sözleşmede bu konuda özel olarak yasak getirilmemişse başkasına kiraya verilebilir.







Kiracı kiraladığı yeri kötü kullanırsa ne yapmalı?



Kötü kullanıma son vermesi yolunda ihtar çekilir. Düzelmezse tahliyesi için dava açılır.







Vasiyet nedir?



Bir kimsenin çocukları, eşi, kardeşleri veya ana babasının saklı paylarına dokunulması şartıyla kendi mal varlığı üzerinden yaptığı ölüme bağlı tasarrufa denir.







Vasiyette bulunabilme şartları nedir?



15 yaşını doldurmuş olmak ve temyiz kudretine sahip olmak gerekir.







Vasiyetnamenin şekli şartı nedir?



Vasiyetname resmi şekilde ve iki tanık huzurunda düzenlenebilir. Baştan sona kadar vasiyette bulunanın kendi el yazısıyla hazırlanmış olan ve üzerinde vasiyetnamenin yapıldığı yıl, ay ve gün bulunan adi yazılı vasiyetname de geçerlidir. Miras bırakan, ölüm tehlikesi, ulaşımın kesilmesi, hastalık, savaş gibi olağanüstü durumlar yüzünden resmi veya el yazılı vasiyetname yapamıyorsa sözlü vasiyet yapabilir. Bu durumda vasiyetini eşi, üst soy ve alt soy kan hısımları, kardeşleri ve bu kişilerin eşleri, fiil ehliyeti bulunmayanlar ile kamu hizmetlerinden yasaklı olmayan iki tanığa anlatır. Onlar da vasiyet edenin bu beyanına uygun bir vasiyetname yazma veya yazdırma görevini üstlenirler.







Vasiyette bulunulmayacak saklı pay oranları nedir?



Alt soy için yasal miras payının yarısı dışındakini,



Ana ve babadan her biri için yasal miras payının sekizde biri dışındakini,



Kardeşlerden her biri için yasal miras payının sekizde biri dışındakini,



Sağ kalan eş için alt soy veya ana ve baba zümresiyle birlikte mirasçı olması halinde yasal miras payının tamamı, diğer hallerde yasal miras payının dörtte üçü dışındakini,



Hiçbir mirasçı yoksa miras bırakan mirasın tamamını vasiyet edebilir.







Satış vaadi nedir?



Bir taşınmazın satışının vaadini içeren ve noterde düzenlenen sözleşmedir.







Satış vaadinde dava açma süresi ne kadardır?



Beş yıllık süre ile sınırlıdır. Satış vaadi mülkiyeti nakletmez. Vaade dayanarak devir yapılmazsa, 5 yıl içinde mahkemeden bunu talep etmek gerekir.







Devre mülk hakkı ne demektir.

Mesken olarak kullanılmaya elverişli yapılmış bir yapı veya bağımsız bölümün, ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak (yararlanma) hakkı olarak kurulmasıdır.







Kat mülkiyeti nedir?



Yapı kullanma izni alınan gayrımenkulün bağımsız bölümlerinin cins, değer ve arsa paylarının tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Ana gayrımenkulün kat mülkiyetine dönüştürülmesi için gayrımenkulün maliki veya bütün hissedarlarının bir dilekçe ile tapu müdürlüklerine başvurması gerekir. Bu başvuru üzerine ana gayrımankulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki "mülkiyet" hanesine "Bu gayrımenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş" ibaresi yazılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm tapu kütüğüne tescil edilir.



Kat mülkiyeti kullanma izni alınmış olan gayrımenkullarde kat irtifakı ise henüz yapı yapılmamış ve yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulur. Ancak bunun için ruhsat alınmış olması şarttır.







Dış cephe boyanması ruhsata tabi midir?



Doğrama döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması, taşıyıcı unsuru etkilenmeyen diğer tadilatlar da ruhsata tabi değildir.







Binadaki taşıyıcı sistemi değiştirmeden tadilat yapılabilir mi?



Binadaki taşıyıcı sistemi değiştirmeden tadilat yapılabilir. Yapılacak tadilatlar, (oda birleştirmeler veya büyük bir odanın bölünmesi gibi) ruhsata tabi değildir. Ancak bu tür bir tadilatla bağımsız bölümün niteliği değiştirilemez. (Bir dairenin bütün iç

duvarlarını kaldırarak büroya dönüştürme gibi).







Köylerde yaptırılacak inşaatlar ruhsata tabi midir?



Belediye ve mücavir alanların dışında kalan köylerde, sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların yaptıracağı inşaatlar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmaz. Ancak muhtarlıktan izin alınması zorunludur.







İmar Kanunu'nun 18'inci maddesindeki arazi ve arsa düzenlenmesi nasıl yapılır?



Yürürlükteki 3194 sayılı İmar Kanunu'nun en önemli maddelerinden olan 18'inci maddenin açıklamasında bir hataya düşmemek için bu maddeyi olduğu gibi buraya almakta yarar vardır.



Madde 18:



İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahipleri aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve res?en tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.



Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında ?düzenleme ortaklık payı? olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.



(Değişik fıkra: 03/12/2003-5006 S.K./1. md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenleye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığı?na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.



Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.



Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.



Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.



Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.



Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.



Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.



Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.



Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parelerle plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.



Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.



Veraset yolu ile intikal eden, Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.







Kıyı Kanunu'nun kapsamı nedir?



Kıyı Kanunu deniz, tabii ve suni göller ve akarsu kıyıları ile bu yerlerin etkisinde olan ve devamı netliğinde bulunan sahil şeritlerinin doğal ve kültürel özelliklerini koruyarak buralara ait düzenlemeleri ve yapılaşma koşullarını kamu yararını gözeterek düzenlemeye ait esasları kapsar.







Hisseli arazi satılabilir mi?



İmar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacı ile arsa ve parselleri hisselere ayırma, özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Ancak hukuken mahsurlu olmakla birlikte hisseli arazi satılabilir.







Hisseli parsele inşaat yapılabilir mi?



Mevzuat yönünden inşaat yapılmasında sakınca olmayan yerlerdeki hisseli parsellerde inşaat yapılabilir. Ancak bunun için bütün hissedarlar tarafından yapılacak inşaata muvafakat ettiklerine dair noterden düzenlenen muvafakatnamenin belediye veya valiliğe verilmesi gerekir.







İMAR MEVZUATI



BELEDİYE İMAR İŞLEMLERİ



Kadastro parseli nedir?



Kadastrosu yapılmış olan yerlerde bir kadastro adası içinde bulunan mülkiyeti tescil edilmiş parsele "kadastro parseli" denir.







İmar parseli nedir?



İmar planı yapılmış olan yerlerde, imar planına göre oluşturulmuş olan imar adaları içerisinde kalan kadastro parsellerinin imar kanunu, imar planı ve yönetmeliği esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.







Aralarında ne fark vardır?



İmar parselinin oluşması, imar planının yapılmış olması şartına bağlıdır. Yeni imar planına göre oluşur. Bir kadastro parseli imar parseline dönüştüğünde, aynı büyüklüğünü muhafaza edebileceği gibi, imar planı gereği bazen kesintiler uğrayarak (yol, yeşil alan vs. gibi) alanı küçülür. Örneğin 1000 m2'lik bir kadastro parseli, 750 m2'lik imar parseline dönüşür.







Nazım imar planı nedir?



Üst plan karalarına uygun olarak 1/5000 ölçekli halihazır haritalar üzerine kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme, yön ve büyüklükleri ile ilkelerini ulaşım sistemlerini gösteren 1/1000 ölçekli imar planlarının hazırlanmasına esas olan ve raporu ile beraber bir bütün olan plandır.







Uygulama imar planı nedir?



Nazım imar planlarına uygun olarak genellikle 1/1000, bazen 1/500 ölçekli tasdikli halihazır haritalar üzerine kadastral durumu işlenmiş olarak, nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olarak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır. Bir bölgenin 1/1000 ölçekli uygulama imar planının tasdiklenerek yürürlüğe girmesi, o bölgede imar faaliyetlerinin yürütülmesinde bir eksikliğin kalmadığı anlamında değerlendirilebilir.







Mücavir alan nedir, hangi alanları kapsar?



Mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyetine verilmiş olan alanlardır. Mücavir alanlar şöyle belirlenir:



Mücavir alana alınması istenen sınırlar Belediye Meclisi ve İl İdare Kurulu kararıyla belirlenir. Bu karar vilayetlerce bakanlığa gönderilir. Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iade etmeye yetkilidir.







Yapı nedir?



Karada veya suda daimi veya geçici olarak yapılan yer altı ve yerüstü inşaatlarını içine alan sabit veya müteharrik tesislerdir. (Köprü, tünel, mendirek, çeşme vs.)







Bina nedir?



Üstü örtülü ve insanların içinde çeşitli amaçlarla barınabileceği, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.







İmar planı nedir? Kaç yıl süreyle yapılır?



Bir bölgede imar uygulamasının yapılabilmesi için gerekli olan nazım imar planı (1/5000) ve uygulama imar planından (1/1000, 1/500) meydana gelen çalışmalardır. İmar planlarının süresi yoktur. Bir bölgenin mevcut imar planında tadilat yapıldığı veya yeni bir imar planı yapıldığı takdirde, yeni planın yürürlüğe girmesiyle birlikte önceki plan süresini tamamlamış olur ve yürürlükten kalkar.







İmar durumu nedir?



İlgilisinin talebi üzerine parsel bazında düzenlenen ve o parselde inşaat yapılıp yapılmayacağını, yapılabilecekse hangi şartlarla (büyüklük, yükseklik, bahçe mesafeleri vs.) yapılabileceğini tanımlamak amacıyla düzenlenen belgelerdir.







İmar durumu alabilmek için gerekli belgeler nelerdir ve müracaat nasıl yapılır?



İmar durumu talep edildiği belirtilen dilekçeye, tapu ve çap eklenerek ilgilinin bu müracaatı yapabilmesi için ilgili parselin malik veya hissedarı olmak şarttır.







Yapı ruhsatiyesi nasıl alınır?



Yapı ruhsatiyesi almak için belediye veya valiliklere (Bayındırlık Müdürlükleri) parsel sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye şunlar eklenir;

a-) Tapu

b-) İmar durumu

c-) İnşaat istikamet rölevesi

d-) Gerekliyse kotlu kroki

e-) Mimari proje

f-) Statik proje

g-) Elektrik tesisat projesi







Cephe hattı nedir?



Bir parselde yapılacak yapının yola olan cephesinin yoldan hangi mesafede olacağının imar planı ile belirlenmesidir. Cephe hattından önde yapı yapılmaz.







İrtifak hakkı nedir?



İmar planlarının uygulanması sırasında bir gayrımenkulü kamulaştırmadan o yerin belirli saha, yükseklik ve derinliğindeki kamu yararına kullanma hakkı tesis edilmesidir. (Enerji hattı, telefon, su ve kanalizasyon hattı vs.)







İfraz ve tevhid nedir? Şartları nelerdir?



İmar planları tamamlanmış olan yerlerde, plan şartlarına uygun olmak koşuluyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesine ifraz (ayırma) işlemi denir. Tek başına inşaat yapılması mümkün olmayan veya imar planı gereği birleştirilmesi gerektiği belirtilen veya daha uygun inşaat şartları elde etmek amacıyla birden fazla parselin birleştirmesine tevhid (birleştirme) işlemi denir. İfraz ve tevhid işleminin yapılabilmesi için imar planının olması şarttır. Bir parselin ifraz veya tevhid edilip edilmeyeceğine ilişkin kararı belediye encümenleri alır.







Parselasyon nedir?



Büyük bir parselin, imar planı şartlarına uygun olarak birden fazla imar parseline dönüştürülmesi işlemine parselasyon denir. Parselasyon işlemleri belediye encümenlerince tetkik edilerek sonuçlandırılır.







Ruhsat müddeti nedir?



Ruhsat müddeti 5 yıldır. Ancak ruhsat alındığı tarihten itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmadığı takdirde veya başlanıp da beş yıl içinde inşaat bitirilmediği takdirde, ruhsat hükümsüz sayılır.







Yapının tescilli eski eser olup olmadığı nasıl anlaşılır?



Uygulama imar planlarının hazırlanması sırasında, eski eser özelliği gösteren yapılar parsel bazında imar planlarına işlenir. Ancak bunlardan hangilerinin korunması gerekli eski eser olup olmadığına, binaya ilişkin resmi ve rölöve projelerini inceleyerek Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kuralları karar verir. Belediyeler bu kararlara uymak zorundadır.







Rölöve projesi, restitüsyon projesi ve restorasyon projesi nedir?



Rölöve projesi : Mevcut bir yapının yerinde alınan ölçülerle mevcut durumunu ortaya koyan proje.



Restitüsyon projesi : Tamamen ve kısmen yok olmuş olan bir yapının eldeki kaynaklara göre (fotoğraf, yapı kalıntısı vs.) eski haline göre projelendirilmesi.



Restorasyon projesi : Eski eser bir yapıyı ilk durumuna getirmesi amacı ile daha önce hazırlanan rölöve projesinden de yararlanarak hazırlanan yenileme projesi.







Eski eser olan yapıya inşaat ruhsatı nasıl alınır?



Öncelikle eski eser yapının hangi grupta yer aldığının belirlenebilmesi için hazırlanan rölöve projesinin maliklerince Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'na iletilmesi gerekir. İletilen bu rölöve projesi ve belgeler incelenerek binanın grup tespiti yapılır. Grup tespiti yapılan binanın tapu kütüğünün beyanlar hanesine bu bilgi kaydedilir. Grup tespiti yapılmamış binaların onarım ve yapı esasları belirlenemez ve belediyelerce yapı ruhsatı verilemez. Grup tespiti yapılmış olan eski eser binalar için hazırlanan restorasyonda ruhsat alınmak üzere belediyelere başvurulur. Belediyeler, eski eser parselinde ek veya eklenti suretiyle yapılacak veya yeni inşa edilecek yapılara ait bölge kurulunca verilen kararlarda veya onaylanmış eski eser projelerinde değişiklik yapamazlar. Ancak inşa edilecek yapının fen ve sağlık şartlarının mevzuata uygunluğunu kontrol ederler.







Yapı kullanma izni nedir?



Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının kullanılması mümkündür. Belli kısımları tamamlandığında bu kısımların kullanılabilmesi için inşaat ruhsatı veren belediye veya valilikler mal sahiplerinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu fen ve sağlık bakımından kullanılmasında mahsur olmadığını tespit ederler. Bir eksiklik bulunmadığı takdirde, yapıya kullanma izni verilir. Belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin başvurularını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. İnşaatın bitme günü, kullanılma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni olmayan yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz.







İmar Planı hangi merciler tarafından onaylanır ve itiraz süresi nedir?



İmar planları,



a-)Nazım imar planı 1/5000



b-) Uygulama imar planı 1/1000 - 1/500 ölçekli planlardır. Belediye sınırları içindeki yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyece yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisi 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik (Bayındırlık Müdürlüğü) veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren bir ay süreyle ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır. 3030 sayılı kanun kapsamındaki belediyelerde nazım imar planları yapmaya yaptırmaya ve onaylamaya büyükşehir belediyeleri, uygulama imar planları yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya ise ilçe belediyeleri yetkilidir.







Belediye sınırları ile mücavir alan sınırları dışında kalan bölgelerde inşaat izni hangi merciler tarafından verilir?



Bu bölgelerdeki yapı ruhsatları ve yapı kullanma izinleri, valiliklere bağlı bayındırlık müdürlüklerince verilir. İmar Kanununun 9. maddesine göre bazı özel durumlarda Bayındırlık ve iskan Bakanlığı da İmar Planları hazırlayabilir.







Mevzi imar planı nedir?



İmar planı yapılacak bölgenin tamamının planlanmasının henüz yapılmadığı hallerde veya nazım imar planı yapılmış olup da henüz uygulama imar planının yapılmadığı yerlerde, ilgilisinin müracaatı ve belediye veya valiliğin uygun görmesi ile planlanacak bölgede kısmi olarak yapılan imar planlarıdır. Yapılmaları ve onaylanmaları aynen imar planlarının şartlarına tabidir. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.