İMAR KANUNU

1.3030 sayili kanun kapsami dişinda kalan


belediyeler tip imar yönetmeliği

resmi gazete tarihi : 02.11.1985

resmi gazete no : 18916



(02.11.1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı resmi gazete'de yayımlanan 3030 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler tip imar yönetmeliğinin, 02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı ve 13/7/2000 tarih ve 24108 sayılı resmi gazetelerde yayımlanan değişiklikleri içeren notlar farklı yazım karakteri ile belirtilmiştir.)



birinci bölüm

genel hükümler



madde 1- 3194 sayılı imar kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış bulunan bu yönetmelik ............................. belediyesinin belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar planı bulunan alanlarda uygulanır.



madde 2- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç bu yönetmelikte yer alan diğer hususlar imar planların aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.



ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüt edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait, ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar.



madde 3- imar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, belediye yetkilidir. (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) belediye, mevzuat ve standartlarda özürlüler konusunda getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. ayrıca, belediye yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlülerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkili ve sorumludur.



madde 4- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bu yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda, plan, fen, sağlık ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine ve türk standartları enstitüsü tarafından belirlenmiş standartlara uyulması zorunludur.



madde 5- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bu yönetmelik kapsamında yapılacak yapıların inşaasında 2/2/1997 tarihli ve 23098 mükerrer sayılı resmi gazetede yayınlanan "afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkında yönetmelik" ile 8/5/2000 tarihli ve 24043 sayılı resmi gazetede yayımlanan "binalarda isı yalıtımı yönetmeliği" hükümlerine uyulması zorunludur.



madde 6- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) belediyeler, imar kanununa ve bu yönetmelik hükümlerine aykırı olmamak ve türk standartları enstitüsü standartlarına uymak şartı ile imar kanununun 21. maddesinde belirtilen kendi beldelerinin özelliği açısından gerekli gördükleri hususları belediye meclis kararlarına bağlayarak bu yönetmeliğe ilave edebilirler. bu kararın bir örneği bakanlığa gönderilir ve mahallinde yayımlandığı tarihte yürürlüğe girer.



madde 7- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) projeleri, bayındırlık ve iskan veya milli savunma bakanlıklarınca hazırlanacak ve onaylanacak yapılara ait projelerin belediyece incelenmesi sırasında, yönetmeliğin üçüncü bölümünde belirtilen ölçü ve hükümlere bağlı kalınması mecburiyeti yoktur.



ayrıca, umumi binalardan yalnız ayrık nizamda olanları ile sanayi bölgelerindeki tesisler, bu yönetmeliğin bina derinlik ve yükseklikleri hakkındaki kayıtlarına ve yönetmelikte bu gibi binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi değildir.



ancak, özürlülerin yaşamını kolaylaştırmak amacıyla özürlülerle ilgili türk standartları enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.



bu maddenin tatbikinde belediyece tereddüde düşülmesi halinde bayındırlık ve iskan bakanlığından alınacak görüş doğrultusunda işlem yapılır.



madde 8- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşaasına devam edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya inşaat işlemleri yapılamaz.



bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve/veya ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.



madde 9- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) belediyeler; tasarrufu altındaki yol, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler ile bunlar üzerindeki kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için gerekli büfe, hela, trafo merkezi gibi tesisleri, ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam ve bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj elemanlarını türk standartları enstitüsü standartlarına da uymak koşuluyla yapar veya yaptırır.



bunların ve her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya sirkülasyonunun engellenmemesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.



madde 10- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) belediye, uygun gördüğü yerlerde yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye yetkilidir.



ancak bu kurallar özürlülerin ulaşabilirliğini engelleyemez.



madde 11- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bu yönetmelikte belediyeye bırakılmış olan takdir yetkileri ve sorumlulukları belediye başkanına aittir.



madde 12- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.



inşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.



ikinci bölüm

tanımlar



madde 13- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yerleşme alanı ile ilgili tanımlar:



yerleşik (meskun) alan: varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır.



gelişme (inkişaf) alanı: varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.



madde 14- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları:



1. çalışma alanı:



a. merkezi iş alanı: imar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir.



b. sanayi bölgesi: imar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.



2. sosyal ve kültürel altyapı alanları:



a. yeşil alanlar: toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.



aa- çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergola ve genel heladan başka tesis yapılamaz.

ab- parklar: kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. imar planındaki park alanlarını içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, ancak büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır.

ac- piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, otokros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. bu alanda yapılacak yapıların emsali (0.05) i, yüksekliği (6.50) m. yi geçemez.



b. spor ve oyun alanları: spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.



(1) ve (2) numaralı bentlerde belirtilen çalışma, sosyal ve kültürel altyapı alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis ve açık alan düzenlemelerinin, özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde türk standartları enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.



madde 15- parsellere ait tanımlar:

1. parsel cephesi: parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. iki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

2. parsel derinliği: parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.



madde 16- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



yapı düzenine ait tanımlar:



1. taban alanı: yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.



2. taban alanı kat sayısı: taban alanının imar parseli alanına oranıdır.



3. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yapı inşaat alanı: işıklıklar hariç, bodrumkat, asmakat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.



4. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) kat alanı kat sayısı (kaks) (emsal): yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.



5. brüt inşaat alanı: binanın inşa edilen bütün alanları toplamıdır. bu alana ışıklıklar, her nevi hava bacaları, katta yapılacak açık verandalar ve saçaklar dahil edilmez. (bu bent 2/9/1999 tarihli ve 23804 sayılı resmi gazete'de yayımlanan yönetmelikle yürürlükten kalkmıştır.)



6. yapı yaklaşma sınırı: planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.



7. bina derinliği: binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.



8. tabii zemin: arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir.



9. saçak seviyesi: binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.



10. bina yüksekliği: binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. imar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.



11. kat yüksekliği: binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.



12. bodrum kat: zemin katın altındaki katlardır.



13. zemin kat: imar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre en alttaki kattır.



14. asma kat: binaların, iç yüksekliği en az 5.50 m olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. asma katlar, iç yüksekliği 2.40 m'den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere 3.00 m'den fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.



15. normal kat: zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.



16. son kat: çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.



17. ayrık nizam: hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.



18. blok nizam: imar planı veya bu yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.



19. bitişik nizam: bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.



20. resmi bina: genel, katma ve özel bütçeli idarelerle il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.



21. umumi bina: kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.



22. konut dışı kentsel çalışma alanları: içerisinde motel ve lokantada bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.



23. basit tamir ve tadil: yapılar derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.



24. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) esaslı tadilat: yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. esaslı tadil, ruhsata tabidir.



25. yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır.



26. ortak alanlar: binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.



27. özürlü: doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.



28. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) fenni mesul: proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, türk standartları, bilimsel kurallar, teknik şartnameler, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesini, aldıkları eğitime göre denetleyen ve ilgili idareler ile üyesi oldukları odalarına karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.



29. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) fen adamları: yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı çıraklık ve meslek eğitimi kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.



üçüncü bölüm

arsa ve yapılarla ilgili hükümler



parsel büyüklükleri

madde 17- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. şu kadar ki; bu tespit sırasında aşağıdaki şartlar ihlal edilemez.



parsel genişlikleri:



1. ikamet ve ticaret bölgelerinde:



a. 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde:



aa- bitişik nizamda : 6.00 m'den,

ab- blok başlarında : yan bahçe mesafesi + 6.00 m'den,

ac- ayrık nizamda : yan bahçe mesafeleri toplamı + 6.00 m'den, az olamaz.



b- 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde:

ba- bitişik nizamda : 9.00 m'den,

bb- blok başlarında : yan bahçe mesafesi + 9.00 m'den,

bc- ayrık nizamda : yan bahçe mesafeleri toplamı + 9.00 m'den,az olamaz.



c- 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde:



ca- bitişik nizamda : 12.00 m'den,

cb- blok başlarında : yan bahçe mesafesi + 12.00 m'den,

cc- ayrık nizamda : yan bahçe mesafeleri toplamı + 12.00 m'den, az olamaz.



2. yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:



a. bitişik nizamda : 5.00 m'den,



b. blok başlarında : yan bahçe mesafesi + 5.00 m'den,



c. ayrık nizamda : yan bahçe mesafeleri toplamı + 5.00 m'den, az olamaz.



3. sanayi bölgelerinde:

30.00 m'den az olamaz.



4. konut dışı kentsel alanlarında: 40.00 m'den az olamaz.

bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.



parsel derinlikleri:



1. ikamet ve ticaret bölgelerinde:



a. ön bahçesiz nizamda : 13.00 m'den,

b. ön bahçeli nizamda : ön bahçe mesafesi + 13.00 m'den,



2. yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:

a. ön bahçesiz nizamda : 5.00 m'den,

b. ön bahçeli nizamda : ön bahçe mesafesi + 5.00 m'den, az olamaz.



3. sanayi bölgelerinde:

30.00 m'den az olamaz.



4. konut dışı kentsel çalışma alanlarında:



5. 40.00 m'den az olamaz.



parsel alanları:

konut dışı kentsel çalışma alanlarında 2000 m2'den az olamaz.



bahçe mesafeleri

madde 18- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



1. ön bahçe mesafeleri: iskan alanlarında yapılacak binaların da bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m. dir.



2. yan bahçe mesafeleri: bodrum katlarda iskan edilen katlar da dahil, 4 kata kadar (4 kat dahil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (3.00) m. dir. 4 kattan fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0.50) m. artırılır.



3. yan bahçe mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi: bodrumlarda iskan edilen katlar da dahil, binada yer alan iskan edilen katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunacak sayıdır. (2.50) m.'yi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle eklenmiştir)



parselasyon planı, itiraz - tevhid ve istisnalar

madde 19- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



1. her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz.



2. çeşitli kanun ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.



3. yapı nizamı inşaat taban alanı oranı ile belirlenen yerler ile plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan yerlerin dışında, ayrık ve blok nizamına tabi imar parselasyon planı varsa, imar parsellerinin tevhidi öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanlarının toplamını geçemez.



4. ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararları getirilmiş imar parselleri tevhid edilemez. aralarında (3.00) m. ve daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri tevhid edilemez.



madde 20- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) ifraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası, ancak imara müsait hale getirildiği parsele şuyulandırılarak yapılır.



madde 21- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) imar planlarında, iskan hudutları içinde bulunup da, umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu hizmetler için gereken kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçaları imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. keza, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir. tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.



bu gibi yerlerden 5 yıllık programa dahil bulunmayanlarında; yükseklikleri tabii zeminden 6.50 m'yi brüt inşaat alanı 250 m2'yi geçmemek, mümkün mertebe sökülerek başka bir yere nakli kabil malzemeden ve buna müsait bir sistemde inşa edilmek şartı ile yine imkan nisbetinde mevcut ve müstakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine belediye encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir. bu yapının, imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve belediye başkanlığının teklifi de göz önüne alınarak hangi maksat için yapılıp kullanılabileceği belediye encümenince tayin ve tespit olunur. mülk sahibi bu maksadın dışına çıkamaz.



muvakkat ruhsat süresi 10 yıldır. yapı izni verilmezden önce belediye encümeni kararının gün ve sayısının 10 yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğunun ve diğer lüzumlu ölçü ve şartların, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. muvakkatlık süresi tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.



bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde bu yapıların inşaat alanları toplamı 250 m2'den ve yükseklikleri 6.50 m'den fazla olamaz.



plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat ve tesisler yıktırılır, 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya 10 yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı kamulaştırma kanunu hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir.



kapanan yollar

madde 22- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) imar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. bu gibi yerler imar kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.



bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabii zeminden 6.50 m'yi ve brüt inşaat alanı 250 m2'yi geçmemek üzere, 21 inci maddedeki şekil ve esaslar dahilinde muvakkat inşaat izni verilir.



tehlikeli alanlar

madde 23- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi ve jeolojik mahzurları olan ve bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.



imar planlarında yukarıdaki sebeplerle "ağaçlandırılacak alan" olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.



parsellerde yapılanma şartları

madde 24- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapu'ya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.



parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması halinde parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.



genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. bu gibi arsalar, imar kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur.



ancak, iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile, bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uymaksızın yapı yapılmasına izin verilir.



bir parselde birden fazla bina yapılması

madde 25- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bir parselde, bu yönetmeliğin 18 inci maddesindeki ölçülere uyulması kaydı ile birden fazla yapı yapılabilir.



umumi binalar için belediye encümenince kabul edilecek fonksiyon şeması ve prensip kararlarına göre proje tanzim edilir.



maliklerin talebi halinde, tapu idareleri imar parsellerini imar adası içinde tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.



taban alanı kat sayısı

madde 26- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı %40'ı hiçbir şekilde geçemez.



bina cepheleri

madde 27- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların max bina cephesi 30.00 m'dir. ikili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde, daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parseli birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı 30.00 m olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye belediye yetkilidir. blok yapı nizamına tabi olan yerlerde ise azami blok boyu 50.00 m'dir.



bina derinlikleri

madde 28- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bina derinlikleri azami 40.00 m'yi geçmemek ve hiçbir yerde arka bahçe sınırına 3.00 m'den fazla yaklaşmamak şartı ile,



h

l = l - ( k + ------- ) formülü ile hesaplanır.

2

burada,

l=bina derinliği

l=parsel derinliği

k=ön bahçe mesafesi

h=bina yüksekliği



ancak;



1. formülün kullanılması sonucunda 10.00 m'den az çıkan bina derinlikleri, arka bahçe mesafesi 2.00 m'den az olmamak üzere 10.00 m'ye çıkartılabilir.



2. köşe başına rastlayan parsellerde yapı derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir.



3. imar planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen blok ve bitişik nizam yapı adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan, sadece işyeri olarak kullanılan zemin katları, bodrumları ile birlikte ön ve yan bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile, arsa derinliğince yapılabilir. şu kadar ki; meyilli arsalarda bu yüksekliğin, arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren 6.50 m'yi geçmesi halinde, bu miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az 3.00 m geriden başlatılır.



4. h/2 arka bahçe mesafesini temin etmek şartı ile bina derinliğini 40.00 m'ye çıkarmaya belediye yetkilidir.



5. ayrık yapı nizamında, köşe başından başka iki yol cephesi bulunan parsellerde taban alanı kat sayısı %40 dahilinde kalmak kaydı ile bina derinliği için azami 40.00 m şartı aranmaz.



bina yükseklikleri

madde 29- (12.8.1987 gün ve 19542 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



1. imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tespit olunur.



imar planına göre genişliği:



7.00 m'ye kadar olan yollarda: bina yüksekliği 6.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 2'den fazla,

7.00 m ve daha geniş yollarda: bina yüksekliği 9.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 3'den fazla,

9.50 m ve daha geniş yollarda: bina yüksekliği 12.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 4'den fazla,

12.00 m ve daha geniş yollarda: bina yüksekliği 15.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 5'ten fazla,

14.50 m ve daha geniş yollarda: bina yüksekliği 18.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 6'dan fazla,

17.00 m ve daha geniş yollarda: bina yüksekliği 21.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 7'den fazla,

19.50 m ve daha geniş yollarda: bina yüksekliği 24.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 8'den fazla,

olamaz.



(imar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde de bu esaslar göz önünde bulundurulur.)



2. imar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup da yapı yapılması men edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde uygulanmaz.



3. yeni yapılacak binalarda: tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara, aksi halde bu yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir.



ancak temel ve statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık vs. gibi kat adedi veya bina yüksekliği ile ilgili elemanları, plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak, lüzumu halinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak şartı ile daha az katlı inşaat yapılabilir.



belediyece uygun görülen hallerde 3 veya daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa olunacak noksan katlı binalarda ise bu şartlar aranmayabilir.



4. bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilmez.



5. bu yönetmelikte gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin görüşünü bozması halinde belediyece lüzumu kadar azaltılabilir.



6. daha önce 4 kata kadar ruhsatlı olarak inşa edilip sonradan imar planı veya bu yönetmelik gereği 1 kat ilavesi verilen binaların ilave katlarını yapabilmeleri için statik bakımından kat ilavesine mahzur olmadığını belgelemeleri kaydı ile veya çekme katların tam kata iblağ edilmesinden dolayı yapılacak 5.kat için bu yönetmeliğin 18, 43 ve 45 inci maddelerindeki yan bahçe, merdiven ve asansörlerle ilgili hükümler aranmaksızın ruhsat verilebilir. (bu bent 2/9/1999 tarihli ve 23804 sayılı resmi gazete'de yayımlanan yönetmelikle yürürlükten kaldırılmıştır.)



binalara kot verilmesi

madde 30- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



binalara kot verilmesinde aşağıdaki esaslara uyulur:



1. yoldan kotlandırma

genel olarak binaların cephe aldığı yolun tretuvar seviyesinden (bordür taşı üst seviyesinden) kot verilir.



tretuvar seviyesi, yol seviyesinin (0.18) m. üstü olarak kabul edilir.



henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür üst seviyesi, belediye tarafından hazırlanan projesine göre en geç 20 gün içerisinde belirlenir.



binalara kot verilirken parselin kot aldığı yol cephesinin orta noktası hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesi röper kabul edilir.



parselin kot aldığı yol cephesinin köşe kotları arasında (3.50) m. veya daha fazla kot farkı bulunması halinde, binanın oturacağı alan kademelendirilmek ve her kademenin orta noktasına rastlayan bordür taşı üst seviyesi (+-0.00) kabul edilmek suretiyle kot belirlenir. ancak her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok (1.75) m olmak zorundadır.



kademeli kotlandırmada her kademe, cephe boyunca (6.00) m. den aşağı olamaz. son kademenin (6.00) m. den az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. ayrıca her kademedeki bina bölümü kendi (+-0.00) kotuna göre, imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.



tabii zemin kotu yol kotu altında olan parsellerde, binalara verilecek azami kot parselin cephe aldığı yol hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesidir.



2. tabii zeminden kotlandırma

arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi (10.00) m. veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi (15.00) m. veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.



yola göre yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu (3.00) m. den fazla geçemez.



bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. ancak, yola nazaran (3.00) m. yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili belediyenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun belediye encümenince kabulü ile yapılır.



3. köşe başı parsellerde kotlandırma

köşe başı parsellerde kot, yolların farklı genişlikte olduğu durumda geniş yoldan ve parsel orta noktası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.



yolların aynı genişlikte olduğu, yollar arasındaki kot farkının en çok (1.50) m. olduğu durumlarda yolların kesiştiği tretuvar üst seviyesinden kot verilir.



aynı genişlikte yolların kesişmesi sonucu meydana gelen ve yollar arasında (1.50) m. den fazla kot farkı bulunan, imar planında ön cephesi işaretlenmeyen köşe başı parsellerde kot, yollar üzerindeki kat nizamı, bitişik parsellerin kot durumu, parsel cepheleri uzunlukları ile yapı yoğunluğu dikkate alınarak belediyesince belirlenen parsel ön cephesinin orta noktası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.



röper noktası ve parselin yol cephesine rastlayan köşe noktaları arasında (3.50) m. veya daha fazla kot farkı olması durumunda (1) numaralı bent hükümleri doğrultusunda kademe yapılır.



4. köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellere, cephe aldığı yoldan bu maddenin yukarıdaki bentlerine uygun olarak kot verilir.



5. ikili veya üçlü blok teşkil eden binaların her birisine yukarıdaki bentlere göre ayrı ayrı kot verilir.



bir parselde birden fazla yapı yapıldığında her yapı için ayrı olarak yukarıdaki bentlere uygun kot verilir.



tabii zeminden kotlandırma, ancak ilgili belediyenin imar birimince, yapı adasının tamamının etüdü ve bunun ilgili belediye encümenince kabulü ile uygulanır.



zemin kat taban kotu, tabii zemin, tesviye kotu ve giriş

madde 31- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bu maddede geçen terimler aşağıda tanımlanmıştır:



zemin kat taban kotu: zemin kat taban seviyeleri binaların kot aldığı cephesinde (+-0.00) kotunun altına düşemez ve (+1.00) kotunun üstüne çıkamaz. ancak her koşulda azami bina yüksekliği aşılamaz.



tabii zemin: arsanın hafredilmemiş ve/veya doldurulmamış durumudur. tabii zeminde, ilgili idarece yol kotu tutanağı düzenlenmeden, hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. aksi takdirde imar kanununun 40 ve 42 nci maddeleri uyarınca işlem yapılır.



tesviye: bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazı veya dolgu yapılmak suretiyle arsanın kazandığı son zemin durumudur.



1. tesviye işlemlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.



a. ön bahçelerin tesviyesi

yoldan kot alan parsellerde; % 15' den daha az eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir.

% 15'den fazla eğimli, merdivenli veya kademeli bir yola cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok (0.15) m. kot farkı olmak üzere tesviye edilir.

bina yol cephe hatları ile yollar arasında kalan bahçeler yola doğru en fazla %2 meyil verilerek tesviye edilir.



b. arka bahçelerin tesviyesi

tabii zemini (+-0.00) kotunun üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. ancak, kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin (+2.00) kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka cephesinden itibaren (3.00) m' lik şeridin tesviyesi ile yetinilir.



parsel arka köşe ve bina arka köşelerinden en az birine isabet eden tabii zemin (+-0.00) kotunun altında ise arka bahçede en düşük kota kadar kazı yapılabilir. ayrıca, arka bahçelerde (2.00) m' den fazla olmamak ve (+-0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.



c. yan bahçelerin tesviyesi

(+-0.00) kotunu aşan yan bahçelerde, zeminin bu kota kadar kazılması esastır. (+-0.00) kotunun altındaki yan bahçelerin arka bahçe tesviye kotunun altına inilmemek suretiyle kazılması esastır. tabii zemini arka bahçe tesviye kotunun da altında kalan yan bahçeler arka bahçe tesviye kotuna kadar doldurulur. arka bahçe tesviye kotu seviyesinde tesviye edilerek bina ön bahçe hizası ile kot farkı oluşan parsellerde ön bahçe ile bağlantıyı sağlayan merdiven ve rampa yapılması zorunludur.

köşe başı parsellerin ön bahçeleri, bina cephe hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye edilir.



d. arka ve yan bahçeler parselin en düşük köşe kotunu aşmamak üzere tesviye edilir. bu gibi hallerde, projesine uygun olarak istinat duvarı da dahil gerekli tüm önlemler alınır.



2. bina girişlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.



yol cephelerinden giriş alan binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz. bina giriş kapıları ve giriş holü genişlikleri (1.50) m'den az olamaz.



yola bakmayan cephelerden, köprü veya giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden en fazla (1.50) m. inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.



tabii zeminden kotlandırılan parseller yukarıdaki şartlara tabi değildir. giriş tabii zemine uyumlu olarak düzenlenecek merdiven ve rampalarla sağlanır.



binalara girişi sağlayan köprü ve giriş şeridi ile tretuvar ve bina girişi arasında kot farkı olduğu durumlarda ve binalara girişin merdivenlerle sağlanmasının zorunlu olduğu hallerde, merdivenlerin yanısıra, özürlülerin de kullanımının sağlanması amacıyla, standardına uygun rampa yapılması zorunludur.



ayrıca, döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.



madde 32- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) konutlarda toprağa dayalı ve iskan edilebilen bodrum katlarda zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve bir yatak odasının pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının sağlandığı dış duvarları, en fazla (0.50) m. gömülebilir.



ancak, ticari alanlarda yapılan binaların ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında bu şart aranmaz. bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile özürlülerin dolaşımına olanak sağlayan rampa, yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.



konut alanında kalmakla birlikte, belediyece uygun görülen yol güzergahlarında, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak zemin katta ticaret yapılabilir. bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. bu piyeslerin ayrı girişleri olamaz, binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.



toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.



arazi eğiminden faydalanmak amacı ile veya mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile, çeşitli katlarda ve/veya farklı taban ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. ayrıca, yukarıdaki hükümlere uygun olmak kaydı ile, zemin katların binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir.



bazı yapılarda aranan şartlar

madde 33- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) kat adedi ve yükseklikler:



1) kerpiç binalarda: 1 bodrum ve 1 normal kat, yani 3.50 m'yi aşamaz.



hımış ahşap, yarım kagir binalarda: 1 bodrum ve 2 normal kat, yani 6.50 m'yi aşamaz.



2) ahşap ve yarım ahşap binalar bitişik olarak yapılamazlar.



hımış ve yarım kagir binaların komşu hudutlarına zeminden itibaren çatının her yerinden 0.50 m yüksekliğe kadar ve en az 1 tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şartı ile bitişik olarak inşa edilmeleri mümkündür.



3) umumi binalar çelik, betonarme, kagir veya benzeri olabilir.



ancak, mimari karakteri veya kullanma şart ve şekilleri itibarı ile özellik arz eden yapılar bu hükme tabi değildir.



1. her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kagir olacaktır.



2. parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde kullanma izni verilmez.



saçaklar

madde 34- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) binalara saçak yapılıp yapılmayacağı ve yapılacak saçakların 1.20 m'yi geçmemek üzere genişliği belediyece tayin olunur.



çatılar ve dış görünüm

madde 35- (12.8.1987 gün ve 19542 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) çatıların, civarındaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır. çatı meyilleri kullanılacak çatı malzemesi ile yörenin özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak belediyenin tasvibi ile tayin edilir.



çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan bu hacimler, ilave kat döşemeleri yapılmak suretiyle bölünemezler. özelliği olan binalarda, alınacak bakanlık görüşü doğrultusunda işlem yapılır.



merdiven evi ve ışıklıklar, çatı gabarisini 0.50 m aşabilir.



teras çatılarda yapılacak en çok 0.90 m yüksekliğinde kagir korkuluk, bina yüksekliğine dahil değildir. duman ve hava bacaları ile son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyeslerin aydınlatılması amacıyla yapılacak pencereler hariç olmak üzere çatı örtüsü üstünde hiçbir çıkma ve çıkıntı yapılamaz. ancak, türk standardı 863 şartlarının gerektirdiği hallerde asansör kulelerinin çatı örtüsünü aşmasına izin verilir.



tescilli yapılar, anıtlar ve kamu yararlı yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yapılacak ya da tamir ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.



belediyeler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. evvelce yapılmış olan yapılar için de bu yetki kullanılır.



çıkmalar

madde 36- (4.12.1987 gün ve 19654 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık veya kapalı çıkma yapılabilir. ancak:



a- kapalı çıkmalar;



1. plan ve yönetmelikte verilen yan ve arka bahçe mesafeleri içine taşamaz. ancak arka bahçelerde çıkmalı olarak oluşmuş binaların bulunduğu yapı adalarında yapılacak yeni binalarda kapalı çıkmalar en çok 1.50 m olmak ve parselin arka hududuna 3.00 m'den fazla yaklaşmamak kaydıyla yapılabilir.



2. 5.00 metreye kadar olan ön bahçelerde parselin yol sınırına 3.50 m'den fazla yaklaşamaz. 5.00 metreden fazla olan ön bahçelerde bu mesafe civardaki mimari ve yapılaşma durumuna göre belediyece tayin edilir. ancak her halûkârda parselin yol sınırına 3.50 m'den fazla yaklaşamaz.



3. bina tabanı zeminde çekme mesafeleri içine çekilerek 1. ve 2. fıkralardaki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde yapılabilir.



4. cephe uzunluğunca yapılabilir.



b- açık çıkmalar:



1. parsel sınırlarına 2.00 m'den daha fazla yaklaşmamak kaydı ile arka ve yan bahçe mesafelerine 1.00 m taşabilir.



2. ön bahçelerde parselin yol sınırına 3.50 m'den fazla yaklaşamaz.



3. bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına 2.00 m'den fazla yaklaşamaz.



açık ve kapalı çıkmaların tabii zeminden çıkma alanı kadar en yakın şakûli mesafesi en az 2.40 m olacaktır.



zemin katta kendi parsel hududu dışına taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın 0.20 m'yi geçmeyen motif çıkmalar yapılabilir. bahçe içinde yapılacak üstü açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden itibaren genişliği 2.50 m'yi geçmemek, tretuar dışına taşmamak ve en alçak noktası tretuar kotundan en az 2.50 m yükseklikte yapılacak giriş saçakları çıkma değildir.



işıklıklar

madde 37- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) her müstakil ev veya dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve helaların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür.



işıklıklar

1 ve 2 katlı binalarda dar kenarı (1.00) m. den ve alanı (3.00) m2. den;

3 ila 9 katlı binalarda dar kenarı (1.50) m. den ve alanı (4.50) m2

10 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı (2.00) m. den ve alanı (9.00) m2. den az olamaz.

otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda odalar gereğinde ışıklığa açılabilir.

her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü (0.60 x 0.60) m2. dir.

hava bacası gerektiren her piyeste ayrı hava bacası yapılır.

hava bacalarını şönt baca tipi düzenlemek mümkün değildir.

asgari ölçüde 1 ışıklık veya hava bacasından her katta en çok 4 piyes faydalanabilir. bu piyeslerin adetlerinin artması halinde, 4'ten fazla her piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü aynı nispette artırılır.



ancak, yukarıda belirtilen şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin artırılmasını gerektirmez.



her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası, kendi parseli üzerinde bulunacaktır. komşu bina ve parselin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanların yapılmasına ve ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.



işıklık ve hava bacaları, bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir. binaların bitişik olması gereken komşu tarafında yapılacak ışıklıklarda kirişler gerekirse devam ettirilebilir.



ancak bu kısımların duvar ile kapatılma mecburiyeti yoktur. binaların bitişik olması gereken komşu tarafında boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina yüksekliğince kapatılması mecburidir.



konutlarda bulunması gereken piyesler ve koridorlar

madde 38- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) her müstakil konutta en az:



1 oturma odası,

1 yatak odası veya nişi,

1 mutfak veya yemek pişirme yeri,

1 banyo veya yıkanma yeri,

1 hela,

bulunur.



3 veya daha az odalı konutlarda yıkanma yeri ile hela aynı yerde düzenlenebilir.



hol ve koridor genişlikleri (1.10) m. den az olamaz.



yukarıda belirtilen bu piyesler ile koridor ölçüleri özürlülerin de kullanımını sağlayacak standartlara uygun olmalıdır.



iç yükseklikler br>madde 39- (12.8.1987 gün ve 19542 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelik'le değişik) genel olarak iskan edilen katların, taban döşeme kaplaması üzerinden tavan sıvası altına kadar olan temiz iç yüksekliği 2.40 m'den az olamaz.



yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, hela, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskan edilmeyen bodrum katları ile müştemilat binalarında bu yükseklik 2.20 m'den aşağı düşmemek üzere indirilebilir.



garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük, vb. gibi özellik arz eden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp, hizmetin gerektirdiği şekilde tespit ve tayin olunur.



eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre belirlenir.



pencereler



madde 40- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) pencere boşluklarının belirlenmesinde, 8/5/2000 tarihli ve 24043 sayılı resmi gazete'de yayımlanan "binalarda isı yalıtımı yönetmeliği" hükümlerine ve türk standartları enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.



kapılar

madde 41- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bütün yapılarda,



kapı yükseklikleri : (2.10) m. den,



kapı genişlikleri : bina giriş kapılarında ve yangın merdivenlerine açılan kapılarda (1.50) m. den, kapıların çift kanatlı olması halinde bir kanat (1.00) m. den



daire giriş kapılarında (1.00) m. den, diğer mahallerin kapılarında (0.90) m. den az olamaz.



döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.



kapılarda eşik yapılamaz. eşik yapılması zorunlu hallerde özürlülerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.



madde 42- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.



merdivenler

madde 43- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri ile merdiven basamaklarının ölçüleri ve bunların yapımında uyulacak kurallar aşağıda belirlenmiştir.



a. merdiven kolu ve sahanlıklar



ortak merdiven ve sahanlık genişlikleri konut yapılarında (1.20) m. den, diğer yapılarda (1.50) m. den az olamaz. çatıya ve bodrum katlarına ulaşan ortak merdivenler ile servis merdivenlerinde de bu ölçülere uyulur. bu merdivenler ahşap olamaz.



merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin çatıya ve bodrumlara ulaştırılması zorunludur.



merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair türk standartları enstitüsü standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde hükümleri geçerlidir.



merdivenlerin her iki tarafında da özürlülerle ilgili türk standartları enstitüsü standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven döşemelerinde ve kaplamalarında da standartlara uyulması zorunludur.



b. merdiven basamaklarının ölçüleri:



asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği (0.16) m. den, asansörlü binalarda (0.18) m. den fazla olamaz.



basamak genişliği 2a+b= 60 ila 64 formülüne göre hesaplanır. formüldeki a= yükseklik, b= genişliktir.



ancak bu genişlik (0.28) m. den az olamaz.



balansmanlı merdivenlerde basamak genişliği en dar kenarda (0.15) m, basamak ortasında (0.28) m. den az olamaz.



binalarda son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı arası piyeslerine çıkan merdivenlerde yukarıdaki şartlar aranmaz.



evvelce yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu yönetmelik hükümlerine göre kat ilavesi halinde mevcut merdiven ölçüleri ilave katlar için de aynen uygulanabilir.



binalarda yangın önlemleri

madde 44- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) binalarda alınması gereken yangın önlemleri aşağıda belirtilmiştir.



a. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yangın merdivenleri

kat alanı 150 m2'den fazla ve birden fazla katı olan umumi binalarda, kat adedi 4'den fazla olan tüm yapılarda yangın merdiveni yapılması zorunludur. yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da yangın merdiveni yapılır.



yangın merdiveni kitle içinde veya dışında komşu parsel sınırına (1.50) m'den daha fazla yaklaşmamak kaydıyla açık veya kapalı, yüksek katlı binalarda tamamen kapalı olarak düzenlenir. ancak, ilgili idarenin izni alınarak açık da yapılabilir. kargir veya betonarme olarak ilgili standartlara uygun, yangına dayanıklı ve kaygan olmayan malzemeden inşa edilen yangın merdivenleri kitle içinde tertiplendiğinde ısıya ve dumana karşı yalıtılmış, kapalı bir hacimde düzenlenir.



yangın merdivenleri, çatı ve tabi zemine ulaşacak ve kaçış emniyetini sağlayacak şekilde tesis edilir.



yangın merdiveninin genişliği, umumi ve yüksek katlı binalarda (1.20) m'den, diğer binalarda (0,90)m'den az olamaz.



basamak genişliği (0,25) m'den az, yüksekliği (0,18) m'den fazla olamaz.



merdiven basamaklarının her iki tarafında yangına dayanıklı malzemeden yapılmış korkuluk ve küpeşte bulunur.



b. kaçış yolları

yapıda tahliye anında yangın merdivenine ve çıkışa ulaşılmasını sağlayan, yüksek katlı ve umumi binalarda herhangi bir genel çıkıştan ayrı olarak düzenlenen, ışıklı ve sesli yönlendirme elemanlarının bulunduğu kaçış yolları tesis edilmesi zorunludur.



yangın merdivenlerine yapının en uzak noktasından ulaşım mesafesi 30 m. yi geçemez.



yangın merdiveni yapılması zorunlu olmayan umumi binalarda da kaçış yolları tesis edilir.



c. kapılar

yangın merdivenine ve kaçış yollarına açılan kapı kanatlarının kaçış yönüne açılacak, kendiliğinden kapanacak, duman sızdırmayacak şekilde ve ısıya dayanıklı malzemeden tesis edilmesi gerekir. bu kapılarda eşik yapılamaz.



d. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yangın dolabı kat alanı 150 m2'den fazla ve birden fazla katı olan umumi binalarda ve iskan edilsin veya edilmesin bodrum katlar dahil 5 ve daha fazla katlı binalarda, her katta yangın musluğu ve donatısı olan bir yangın dolabı yapılması zorunludur. kat alanı (800) m2'nin üzerindeki binalarda ise her katta en az iki yangın dolabı olacaktır.



yangın muslukları, hacimleri 50 nci maddede belirlenen su depoları ile irtibatlandırılır.



e. diğer önlemler

bina dışında ana caddeden ulaşılabilecek en uygun yerde itfaiyenin kendi aracından su bağlantısı yapabileceği boru sistemi tesis edilir.



umumi binalar ve tüm yüksek katlı binalarda özürlü, yaşlı ve çocukların yangından kaçışını sağlayan ısıya dayanıklı malzemeden imal edilmiş yangın kaçış hortumu ve bu gibi önlemler alınır.



bitişik nizama tabi parsellerde komşu parseldeki yapıyla ortak yangın merdiveni düzenlenebilir.



bu maddede yer almayan teknik hususlarda 4/11/1995 tarihli ve 22453 sayılı resmi gazete'de "kamu binalarının yangından korunması hakkında yönetmelik" hükümlerine uyulur.



asansörler (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)

madde 45-(13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) zemin kotundan itibaren kat adedi 4'den fazla olan yapılar ile bodrumda iskan edilen katlarla birlikte 5 ve daha fazla katlı yapılarda bodrumdan başlayan ve giriş dahil tüm katlara hizmet veren asansör yapılması zorunludur. yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da asansör yapılır.



asansör kabinin dar kenarı (1.20) m. ve alanı (1.80) m2. den, kapı genişliği ise (0.90) m. den az olamaz. asansör önü sahanlık genişliği, asansör kapısı sürgülü ise en az (1.20) m., asansör kapısı dışa açılan kapı ise en az (1.50) m. olmalıdır.



türk standartları enstitüsü standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde hükümleri geçerlidir.



(13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) kullanılabilir katlar alanı 800 m2'den ve kat adedi 1'den fazla olan umumi binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. ayrıca, kat alanı 800 m2'den ve kat adedi 3'den fazla olan umumi binalarla yüksek katlı binalarda yukarıdaki esaslara uygun ve en az 2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, şaft içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.



binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması, bu yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven yapılması şartını kaldırmaz.



asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili hususlarda yukarıdaki hükümler de dikkate alınarak, 20/12/1995 tarihli ve 22499 sayılı resmi gazete'de yayımlanan "asansör yönetmeliği" ve türk standartları enstitüsü standartları hükümlerine uyulur.



korkuluklar

madde 46- her türlü binada: (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) balkon ve teras etrafında, 5'ten fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde kotu (0.90) m'den az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren en az (0.90) m yüksekliğe kadar, fenni icaplara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.



bacalar

madde 47- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



binalarda baca yapma koşulları aşağıda belirtilmiştir.



a. kaloriferli binaların konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma hacimlerinin en az birinde ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında, sobalı binalarda ise hela ve koridor hariç tüm piyeslerde duman bacası yapılması zorunludur.



kaloriferli umumi binaların her katında en az (1) adet duman bacası yapılması gereklidir.



konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari kullanışlı bağımsız bölümlerinde birer adet duman bacası yapılması zorunludur.



bacaların türk standartları enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.



şönt baca yapılamaz.



b. şofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları hayati tehlike arz edecek şekilde yerleştirilemez ve havalandırmadan uzak olan piyeslerle, banyo ve helalarda yer alamaz.



c. sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek doğalgaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek, iskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 katlı binaların mutfaklarında, doğalgazla çalışan her cihaz için bir müstakil baca yapılacaktır. mutfak kokularını atmak için 2 ayrı şönt baca yapılması zorunludur. 10 katın üzerindeki binalarda aynı baca sistemi yapılmakla birlikte hermetik cihaz kullanılacaktır.



kat kaloriferleri kazanı mutfak dışında özel bir bölmeye konulduğunda, bu mahallin en az (6) m3. hacminde olması, bina dış cephesinden havalandırılması ve bir müstakil bacasının bulunması gerekir.



isıtmada denge bacalı sistemde olmayan doğal gaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın yukarıda belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.



portikler

madde 48- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) genel olarak portik bırakılması gereken yerlerde portik yüksekliği 3.50 m derinliği ise 4.00 m'dir.



ancak, civarın teşekkül tarzı ve mevkiin özellikleri dolayısıyla bu miktarlar belediyece değiştirilebilir.



pasajlar

madde 49- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) ticaret bölgelerinde yapılacak pasajların:



1. taban döşemesi üzerinde tavan alana kadar olan yüksekliği 3.50 m'den, uzunluğu 30.00 m'den, kısa pasajlarda koridor genişliği 3.00 m'den ve daha uzun pasajlarda 3.50 m'den az olmaması,



2. her biri (1.50) m. den dar olmayan en az 2 giriş-çıkış kapısı ile yeteri kadar havalandırma bacası veya tertibatı haiz bulunması, pasaj giriş ve çıkışların merdivenle sağlanması gerektiği hallerde pasaj giriş-çıkış kapılarından en az birinin özürlünün giriş-çıkışına ve pasaj içine ulaşımına uygun olması,



3. birden fazla katlı olmaları halinde her bir kat arasında 43. maddedeki şartlara uygun merdiven olması ve özürlülerin kullanımına uygun düzenlemelerin yapılması.



4. bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar için kullanılan binalar içerisinde bulunmaları halinde, diğer esas giriş merdiven, asansör ve geçit gibi tesislerle, bu tesislere ayrılan yerlerin pasaj dışında ve müstakil olarak tertiplenmesi gereklidir.



su depoları, sıhhi tesisler ve fosseptikler

madde 50- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



a) (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bu yönetmelikte belirtilen umumi yapılarda ve yüksek katlı yapılarda 15 m3'ün altında olmamak üzere, yapının kullanma amacı, günlük su ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterlere ve ulusal ve uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur. diğer konut tipi binalarda ise yeterli büyüklükte su deposu ve hidrofor yeri ayrılır, yapı sahibinin isteğine bağlı olarak mekanik tesisat projelerine işlenerek tesis edilir. su depoları, gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında ön, yan ve arka bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir.



ayrıca işhanı, büro, çarşı, pasaj, mağaza gibi binalarla, otel ve benzerlerinden en çok 25 kişiye; sinema, tiyatro gibi umumi binalarda ise en çok 50 kişiye, en az 1 kadın ve 1 erkek ve özürlüler için de en az 1 kadın, 1 erkek olmak üzere standardına uygun hela, pisuar ve lavabo yapılması gereklidir.



kalorifer daireleri ve bacalar ısıtma ve buhar tesisleri 19/11/1984 tarihli ve 18580 sayılı resmi gazete'de yayımlanan "mevcut binalarda isı yalıtımı ile yakıt tasarrufu sağlanması ve hava kirliliğinin azaltılmasına dair yönetmelik" ile 8/5/2000 tarihli ve 24043 sayılı resmi gazete'de yayımlanan "binalarda isı yalıtımı yönetmeliği" hükümlerine uygun olarak düzenlenir.



b) genel olarak pis su kuyuları ile fosseptikler komşu hudutlarına 5.00 m'den fazla yaklaştırılamaz.



ancak bahçe mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı nizamına tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahzur bulunmadığı takdirde bu mesafeleri azaltmaya veya birkaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya bitiştirerek yaptırmaya belediye yetkilidir.



bodrumlarla ilgili bazı hususlar

madde 51- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bodrum katlarla ilgili olarak 32 nci maddedeki hükümlere uyulur.



kalorifersiz binaların bodrum katlarında eklenti ihdas etmemek kaydı ile her daire için en az (2.50) m2. lik odunluk, kömürlük veya depo ayrılması zorunludur.



bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda, yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.



kapıcı dairesi ve bekçi odası

madde 52- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)



1) kapıcı dairesi ayrılacak binalar:

konut olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binalardır.



bu binaların 12 daireden fazla olanlarında kapıcı dairesi yapılması mecburidir.



2) bekçi odası ayrılacak binalar:

işyeri ve büro olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binalardır. bu binaların brüt 1500 m2'den fazla olanlarında bekçi odası yapılması mecburidir.



3) kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının ölçü ve nitelikleri:



a. kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının taban döşemesi üst seviyesinin hiçbir yeri tabii zemine (0.50) m'den fazla gömülü olmayacaktır.



b. kapıcı daireleri doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecektir. kapıcı dairelerinin bina içinde düzenlenmesi durumunda, en az 30 m2. inşaat alanı olmak üzere, her birisi en az (7.00) m2. ve dar kenarı en az (2.5) m. olmak üzere 2 yatak odası ve (9.00) m2. den az olmamak üzere 1 oturma odası, en az (3.00) m2. mutfak ve banyo veya hela ve duş yerinden oluşması gerekir.



kapıcı dairelerinin bina dışında düzenlenmesi durumunda en çok 40 m2. inşaat alanında yukarıdaki ölçüleri sağlayacak 1 yatak odası, 1 oturma odası, mutfak ve banyo veya hela ve duş yerinden oluşması sağlanacaktır.



c. bekçi odası en az (6.00) m2 büyüklüğünde ve doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek ve en az (1.50) m2'lik bir helası olacaktır.



müştemilatlar

madde 53- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) binaların müştemilat kısımları mümkün ise binanın bodrumunda, aksi halde bahçede tertiplenir. 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden müştemilat binası yapılamaz. bu gibi istisnai parsellerde müştemilat binalarının yapılacağı yeri tayine belediye yetkilidir.



müştemilat binalarının:



1. dar kenarı (4.00) m' den yüksek noktasının tabii zeminden yüksekliği (2.50) m den fazla olamaz.



2. esas binaya bitişik oldukları takdirde, komşu hudutlarına, aksi halde esas binaya uzaklıkları 18. maddede belirtilen miktarlardan az olamaz.



3. yapı cinsleri ahşap olamaz.



4. parsel durumu müsait olduğu takdirde esas binanın inşasından önce de yapılması mümkündür.



5. kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo, mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler için olup, maksadı dışında kullanılamaz.



paratonerler

madde 54- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) içinde patlayıcı madde bulundurulan yerlerle, sivri ve yüksek bina ve tesislere paratoner konması mecburidir.



bahçe duvarları



madde 55- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafındaki cephe hatlarının önünde (0.50) m yi, gerisinde ise (2.00) m yi geçemez. ayrıca üzerlerine yükseklikleri (1.00) m yi aşmayan parmaklık yapılabilir.



fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire belediye yetkilidir.



okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe duvarları ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi değildir.



şantiye binaları

madde 56- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) lüzum ve ihtiyaca göre belirli bir süre içinde yapılıp yıkılması gereken şantiye binaları bu yönetmelikte belirlenen ölçülere tabi değildir.



şantiye binalarının bulunduğu parsel içinde yapılması gereken esas bina ve müştemilat binası şartlarına tamamen uyması halinde yıktırılması gerekmez. lüzumlu formalitelerin tamamlanması suretiyle muhafaza edilmeleri mümkündür. aksi halde esas binaya kullanma izni verilebilmesi için şantiye binasının yıktırılmış olması şarttır.



dördüncü bölüm

yapı ruhsatı işleri



madde 57- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yapı ruhsat işleri aşağıdaki koşullara göre yapılır:



1- yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde; yapı ruhsatı almak için yapı sahipleri veya kanuni vekillerince, tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgelerin eklendiği dilekçe ile başvurulur.



tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler; özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş ancak kanunlarında mülkiyet belgesi yerine geçmesine dair hüküm bulunan ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlar tarafından verilen belge ve kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.



2- belediyece, projelerin hazırlanmasına esas olmak üzere, parselin imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine göre yapılanma şartlarını gösterir imar durumu (çap), aplikasyon krokisi, yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağı düzenlenir. ayrıca, ilgili idarece imar planının yapımına veri teşkil eden jeolojik/jeoteknik etüt raporunun, parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir. bu bilgilere göre gerektiğinde ilgili mühendislerce parsele ilişkin zemin etüt (jeoteknik etüt) raporu da hazırlanır.



3- yapı sahibi ve kanuni vekillerince (2) numaralı bentteki belgelere göre yürürlükteki kanun, plan, yönetmelik, türk standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kuralları ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere aşağıdaki projeler hazırlatılır.



a) mimari proje; mimarlar tarafından hazırlanan vaziyet planı, bodrum katlar dahil tüm kat planları, çatı planı ile bunlara ilişkin en az 2 adet kesit ve yeteri sayıda görünüş, gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan ve tatbikat projeleri ile ilgili mühendisler tarafından hazırlanan ısı yalıtım projesi ve/veya raporu, aplikasyon belgesi, yerleşme ve yapının özelliği nedeniyle ilgili idarece istenecek peyzaj projelerinden oluşur.



b) statik proje; mimari projeye uygun olarak, inşaat mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dahil tüm kat planları, çatı planları, bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır. bu hesaplarda zeminin fiziksel parametreleri, zemin-temel-yapı etkileşimi ve temel tasarımının belirlenmesinde, mühendislik hizmetleri içeren standartlara ve bakanlıkça yayımlanan "zemin ve temel etüdü raporlarının hazırlanmasına ilişkin esaslar'a uyulur.



c) mekanik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhi tesisat, ısıtma (kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri), soğutma, havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporudur. idare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.



d) elektrik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, elektrik mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen elektrik iç tesisatı (kuvvetli ve zayıf akım) ile makina mühendisiyle birlikte hazırlanan asansör projeleridir. idare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.



yukarıda adı geçen projeler ve ayrıca yapının özelliği ve mahallin şartlarına göre idarece ek olarak istenen, ilgili mühendislerce hazırlanan proje, rapor ve belgeler, bayındırlık ve iskan bakanlığınca kabul ve tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına, türk standartları enstitüsünce hazırlanan standartlara ve ilgili tüm yönetmeliklere uygun olmak zorundadır.



projelerin başında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numaraları, alanı, özel durumlarda varsa içerdiği yapılar, yapılacak yapının; cinsi, kat adedi, bina ve yapı inşaat alanları, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri, fenni mesulleri hakkında gerekli bilgileri içeren bilgi tablosunun yer alması zorunludur.



4- proje müelliflerince hazırlanarak imzalanan tatbikat projeleri (5) takım halinde düzenlenerek, usulüne göre dosyalanıp, belediyenin ilgili birimlerine teslim edilir. idarece, ruhsata esas belgeler plan ve mevzuat hükümlerine göre incelenir. eksik ve/veya yanlış bulunmuyor ise başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde ruhsat verilir. eksik ve/veya yanlış bulunuyor ise başvuru tarihinden itibaren 15 gün içerisinde yazı ile bildirilerek iade edilir. eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak başvurudan itibaren 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir. yapı ruhsatı verilmeden önce yapıyla ilgili fenni mesuliyetin üstlenilmiş olması şarttır.



5- proje müellifi mimarlar ve mühendislerin, 6235 sayılı türk mühendis ve mimar odaları birliği kanunu uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini yaptırıp her yıl için yenilemeleri gerekmektedir. idare, kanuna aykırı uygulama nedeniyle süreli olarak hakları kısıtlanan proje müelliflerinin bu durumunu denetlemek üzere ilgili meslek odasınca düzenlenen, meslek adamının o andaki sicil durumunu gösterir, işin adı yazılı belgeyi her proje için ister. haklarında kısıtlama bulunan meslek adamlarına ait projeler onaylanmaz. idare, projeleri incelerken 5846 sayılı fikir ve sanat eserleri kanununa uygunluğu da gözetir.



ancak, imar kanununun 38 inci maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır.



kamuda görevli olup, kamu kurumlarına ait projeleri yapan, 3458 sayılı mühendislik ve mimarlık hakkında kanun uyarınca mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip mimar ve mühendisler, meslek odasına kayıt ve büro tescili hakkındaki yükümlülüklere tabi değildir."



fenni mesuliyet hizmetleri ve sicil

madde 58- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) fenni mesuliyet hizmetlerinin yürütülmesi ile ilgililerin sicillerinin tutulmasına dair esaslar aşağıda belirlenmiştir.



fenni mesuliyet:

fenni mesuller, 57 nci maddede belirtilen esaslara göre düzenlenen ruhsat eki projelerin uygulanmasının denetimi için mal sahibi veya vekili tarafından belirlenirler ve ilgili idareye karşı görevli ve sorumludurlar.



proje ile ilgili sorumluluk proje müellifine ait olmak üzere yapının fenni mesuliyeti, konusu, ilgisi ve yapım aşamasına göre mimar, inşaat, makina ve elektrik mühendisleri tarafından ayrı ayrı yürütülür. ayrıca idare varsa ek projelerin fenni mesuliyetini, konusuna göre ilgili meslek adamlarının üstlenmesini ister.



fenni mesuller ünvanına ve eğitimine göre, yapının kanuna, plana, yönetmeliklere, ilgili diğer mevzuat hükümlerine, fen, sanat, sağlık kurallarına, ruhsat eki projelerine, türk standartları enstitüsü standartlarına, teknik şartnamelere uygun yapılıp yapılmadığını denetleyeceğine dair taahhütnameyi ilgili idareye vermek zorundadır. taahhütnamede fenni mesul ile mal sahibi arasında yapılan sözleşmede belirlenen fenni mesuliyet bitiş süresine ilişkin bilginin yer alması gerekir. ayrıca, noter tasdikli imza sirküleri, bağ-kur veya sigorta kaydı, her yıl yenilenecek vergi kayıt belgesi de idareye verilir.



idare; aynı zamanda, kanuna ve mevzuata aykırı uygulama nedeniyle süreli olarak faaliyetleri kısıtlanan fenni mesullerin bu durumu hakkında bilgilenmek ve aşağıda belirlenen inşaat alanı sınırlamalarının denetimini sağlamak üzere, ilgili meslek odasınca düzenlenen, sicil durumunu ve fenni mesuliyet üstlenilen işin adı ile fenni mesulün üzerinde bulunan fenni mesuliyete ilişkin inşaat alanını (m2) belirtir belgeyi ister. yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin birer örneği ilgili meslek odalarına gönderilir.



meslek odaları, fenni mesuliyete ilişkin yapı inşaat alanı sınırlamasının kontrolünü bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten başlamak üzere kayıtlarına giren yapı ruhsatı ile bu ruhsata istinaden düzenlenen yapı kullanma izin belgelerini veya fenni mesul sözleşmelerini veya istifa dilekçelerini dikkate alarak yerine getirirler.



fenni mesulün, yapının bulunduğu il sınırları içinde ikamet etmesi esastır. farklı bir ilde fenni mesuliyet üstlenilebilmesi için ilgili idarenin uygun görmesi ve yapı yeri ile fenni mesulün işyeri arasındaki mesafenin en fazla 200 km olması gerekir.



fenni mesullerden, mimar veya inşaat mühendisi 30 000 m2'den, makina mühendisi 60 000 m2'den, elektrik mühendisi 120 000 m2'den fazla inşaatın, fenni mesuliyetini aynı anda üstlenemez. üzerinde başka bir fenni mesuliyet bulunmamak koşulu ile bu miktarları aşan tek ruhsata bağlı inşaatlarda bu şart aranmaz.



tek ruhsata bağlı, yapı inşaat alanı 3000 m2'den fazla olan inşaatlarda yapı denetiminde fenni mesullere yardımcı olmak üzere uzmanlık konusuna göre birer fen adamı görevlendirilir. bu fen adamlarından, aynı anda ve il sınırları içinde kalmak kaydıyla inşaatla ilgili fen adamı 15 000 m2'den, tesisatla ilgili fen adamı 30 000 m2'den, elektrikle ilgili fen adamı 60 000 m2'den fazla inşaatta görevlendirilemez.



işin konusuna göre ilgili fenni mesuller ve yardımcısı fen adamları yapı ruhsat formunda belirlenenler ile aşağıda belirtilen yapım aşamalarında yapı yerinde bulunmak ve aşağıda sıralanan işlerin yapılmış olduğuna ilişkin açıklamaları yapı denetim defterine işlemek zorundadır.



a) aplikasyon,



b) hafriyat ve zemin hazırlama ve zemin etüdü ve emniyet gerilmesi testlerinin yapımı,



c) temel inşaatın tamamlanması ve temel vizesi düzenlenmesi,



d) temel ve çatı dahil her katın kalıp, demir, beton ve tesisat donanımı,



e) su ve ısı yalıtım vizesi,



f) malzemenin kullanımından önce türk standartları enstitüsü standartlarına uygunluğunun denetimi,



g) tesisat, elektrik, kanalizasyon vizeleri,



bu maddeye göre istihdam edilen fen adamlarının bu görevi kabul ettiklerine dair taahhütnamenin ilgili idareye verilmesi zorunludur.



sicil:

fenni mesullerin sicilleri, ilgili meslek odalarınca, ilgili idareden alınacak iş bitirme belgeleri de dikkate alınarak tutulur ve yeni bir fenni mesuliyet üstlenilmesinde bu siciller dikkate alınır.



fen adamlarının sicilleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyelerin ilgili birimlerince tutulur ve bu sicillerin birer kopyaları her yıl sonunda valiliğe (bayındırlık ve iskan müdürlüğü) gönderilir. belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yerlerde görev yapacak fen adamlarının sicillerinin tutulması valiliğe (bayındırlık ve iskan müdürlüğü) aittir. sicil fişleri yapının inşaat ruhsatı alınmasından yapı kullanma izninin alınmasına dek geçecek süreyi, bu süreç içindeki faaliyetlerin hepsini içine alır. fen adamlarının sicillerinin tutulmasında fenni mesullerin bildireceği görüş ve kanaatler esas alınır.)



madde 59- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)

kamuya ait yapı ve tesisler:



kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti ve kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan projeye göre ruhsat verilir.



ancak, kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan karayolu, demiryolu, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santralı,sulama ve su taşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları (doğal gaz boru hattı ve benzeri), silo, rafineri gibi enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol kulübesi, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar inşaat ruhsatına tabi değildir. bu tür yapı ve tesislerin inşasına başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu tarafından mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye bildirilmesi gerekir.



devletin güvenlik ve emniyeti ile türk silahlı kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna göre kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğu ilgili belediyesine yazı ile bildirildiği takdirde, 58 inci maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.



madde 60- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) belediyece, büyüklüğü ve bazı özellikleri dolayısıyla uygun görülen yapıların projeleri, 1/100 veya 1/200 ölçekli, ancak 1/50 ölçekli proje tekniğinde çizilmiş olarak istenir.



madde 61- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) mevcut yapının yürürlükteki tüm mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak esaslı tamir ve tadili yapılabilir. ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. yapı ruhsatı alınmış inşaatlarda yapılacak ruhsata tabi ilave ve esaslı tadilatlarda, ilgili idarece proje müelliflerinin uygun görüşü aranır.



madde 62- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gerekir.



bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır.



projenin üzerinde ayrıca tadilat projesi gerektirmeyen basit düzeltmeler, proje müellifinin bilgisi dahilinde bütün nüshalarda yapılarak, belediyece mühürlenip imzalanır.



ilave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.



madde 63- (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elamanların tamirleri ruhsata tabi değildir. bunlardan iskele kurmayı gerektirenler için belediyeye yazılı müracaat edilmesi zorunludur. bu kapsamda kalmakla birlikte binanın ısı yalıtımını etkileyen işlemler yapılamaz.



yapı kullanma izni (02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik)

madde 64- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yapı tamamlandığında tamamının veya kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. bu iznin alınması için ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde, fenni mesullerin yapının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını belirten raporları yer alır.



mal sahibinin müracaatı üzerine belediye veya valilik, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını, türk standartları enstitüsü standartlarına uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirler.



yapının mevzuata uygun bulunması halinde, 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. aksi halde, eksiklerinin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hale getirilmesi istenir. eksiklerin tamamlanmasından sonra, aynı süreç izlenerek yapı kullanma izin belgesi düzenlenip, yapı kullanma izni verilir. yapı kullanma izin belgesinin birer örneği, mal sahibi ve/veya sahiplerine, yapının müteahhidine, proje müelliflerine ve fenni mesullere verilir.



(13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik) yapının kısmen kullanılması mümkün olan kısımlarına yapı kullanma izni düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması ve yapıda mevzuata aykırılığın bulunmaması şarttır.



ilgili idarece yapı kullanma izin belgesi düzenlenmeden önce tapu kaydında cins değişikliği yaptırılması zorunludur. (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle yürürlükten kaldırılmıştır)



yapı kullanma izninin verildiği tarih, yapının tamamlandığı tarihtir. 5 yıllık ruhsat süresi içinde yapı kullanma izninin düzenlenmesi gerekir. aksi halde, bu yönetmeliğin 12 nci maddesindeki hükümler uygulanır.



kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve benzeri hizmetlerden ve tesislerden faydalanamazlar. bu hizmetlerden yararlanılması durumunda hizmeti veren idare sorumludur. kısmi yapı kullanma iznine bağlanan yapının yalnızca bu bölümleri bu hizmetlerden yararlandırılır.



geçici madde 1- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle değişik.) bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ruhsat alınarak inşa edilen, o tarihteki mevzuata göre yangın merdiveni inşa edilmesi zorunlu olduğu halde yapılmayan yapılar, bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde ilgili idarelerce tespit edilir. bu yapılara, tespitten sonra 2 yıl içinde yangın merdiveni yaptırılır.



geçici madde 2- (13.7.2000 gün ve 24108 sayılı r.g.'de yayımlanan yönetmelikle eklenmiştir.) ruhsat alınarak inşaasına başlanan ancak 5 yıllık ruhsat süresi sonunda yapı kullanma izni düzenlenmeyerek imar kanununun 29 uncu maddesi uyarınca ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılar, ilgililerince yapılan başvurularla ve/veya idarelerce yerinde ve dosyasında yapılacak inceleme ve araştırmalarla bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde tespit edilir.



bu yapılar, ruhsat alındığı tarihteki yönetmelik ve ruhsat eki projeler kapsamında incelenir ve mevzuata uygun olanlara ilk ruhsat alındığı tarihteki yönetmelik hükümlerine göre yeniden yapı ruhsatı düzenlenir ve inşaası tamamlanan yapılara yapı kullanma izni verilir.



bu süre içerisinde tespiti yapılmayan yapılara yönetmeliğin 2/9/1999 tarihli ve 23804 sayılı resmi gazete'de yayımlanan yönetmelikle değişik 12 nci maddesi hükümleri uygulanır.



beşinci bölüm

yürürlük ve uygulama



madde 65- bu yönetmelik 3194 sayılı imar kanunu ile birlikte yürürlüğe girer.



madde 66- bu yönetmelik hükümleri (.....) belediye başkanı tarafından uygulanır.



- - - - -



(mimarlar odansından alınmıştır)***



(winsome, 14.08.2002 15:05)

#1517037 paylaş şikayet et









2.(bkz: imar kanunu)



(winsome, 14.08.2002 15:08 ~ 15:10)

#1517041 paylaş şikayet et









3.(bkz: ansiklopedi sourtimes org)



(winsome, 14.08.2002 15:46)

#1517131 paylaş şikayet et









4."imar uygulamalari ve kamu arazileri



gelismekte olan belediyelerle, özellikle 3030 sayili büyüksehir belediye yasasi ile yönetilen kentlerde planli, altyapili yeter sayida konut ve konut yapmaya elverisli arsa üretilmemesi nedeniyle düzensiz, gecekondulu bir kentlesme dogmustur. büyüksehirlerde gecekondulasma %80 dolaylarinda seyretmektedir. arazi ranti en güvenli bir gelir kaynagi haline gelerek, arsa spekülasyonunu dogurmustur. bu durum yasa disi kisi ve örgütlerin olusumuna da neden olmustur.

kentlerde spekülatif amaçlarla elde tutulan ya da devredilen arsa ve arazilerin, çogu zaman gerçek gereksinim sahiplerinin eline geçinceye kadar yüksek fiyata ulasmasi, ilgilileri imar siniri disindaki araziye yöneltmis, buralarinda yine spekülatif amaçlarla parsellenerek satilmasi; bir taraftan plansiz bir kentlesmeye, diger taraftan da kamu tesis ve hizmetlerine ait masraflarin ciddi ölçüde artmasina neden olmustur.

geçmis yillardaki tespit edilen yasal konut üretimi ile konut ihtiyaci rakamlari, önümüzdeki yillarda da yasal konut üretiminin ihtiyaca cevap veremeyecegi ve kaçak yapilasma sorununun devam edecegini göstermektedir. bu durum gerekli yasal düzenlemelerin acilen alinmasini zorunlu hale getirmektedir.

kamu arazilerinin yagmalanmasi ve imar yolsuzluklarinin ortaya çikmasindaki baslica nedenleri asagida özetlersek;

- genel nüfus artisi ve göç konut ve isyerine talebi arttirmaktadir. merkezi ve yerel yönetimler bu talebi yeterli arsa üretimi ile karsilayamamaktadir. karsilayamama nedeni, kimi zaman örgütlenmenin yapisindan, kimi zaman da arsa üretimini saglayacak birimin yeterli bilgi, personel ve teçhizat noksanligindan kaynaklanmaktadir. bugüne degin belediyelere hazinece yapilan devir ve terklere bakildiginda, gecekondu af uygulamalarini gözden geçirdigimizde, belediyeleri çesitli nedenlerle, 1580 sayili belediye kanunundan ve diger yasalardan gelen görevlerini tam olarak yerine getiremedikleri ve yetkilerini kullanmadiklari görülmüstür. yine konut ve isyeri arsasi gereksinimini karsilamak için kurulmus birimler arasinda is paylasimi ve koordinasyon olmadigi, her kurulusun ayri bir politika izledigi saptanmistir.

mal sahibi ve kuruluslar basta olmak üzere toplum ve medya özellikle konut ihtiyacinin giderilmesinde, kamuya ait tasinmaz mallari yagmalanmasinin ve imara aykiri yapilasmalarin hukuka ve yasalara aykiriligini göz ardi etmekte, bu isgalleri ve çarpik kentlesmeye sebebiyet veren imar planlarina aykiri yapilasmayi sosyal bir sorunun pratik bir çözümü olarak degerlendirilmektedir. böyle bir yaklasimin sorunu içinden çikilmaz hale getirdigi defalarca kanitlanmistir. bu uygulamalar haksiz kazançlarin olusmasina sebep oldugundan, özellikle kisilerin yakinlarinda örnek uygulamalari görmeleri sonucunda, sosyal yapida da bir kirilma, adaletsizlik ve ahlaki degerlerin yok olmasina yol açmaktadir.

- politik örgütlerin özellikle siyasi partilerin ve üyelerinin popülist yaklasimlari ve verilen tavizler yeni tavizlerin nedeni olmakta, yasallastirilan her isgal yeni isgalleri özendirmektedir. gerekli yasal düzenlemelere gidilmeden verilen tavizler yeni bir baslangica tarih atmaktadir.

- büyük sirketler, dernekler, spor kulüpleri gibi kuruluslarla illegal örgütlerin arkalarina aldiklari politik baglanti, ekonomik güç, sosyal gruplarin destegine ve illegal olusumlarin gücüne dayanarak tasinmaz mal gereksinimlerini en ucuz yoldan kamu tasinmaz mallarini bir sekilde elde ederek çözümlemeye çalistiklari, imar planlarina aykiri yapilasma yolu ile tasinmazlarin degerini arttirma yolunu seçtikleri, mevcut yasal düzenlemelere aykiri olarak tasinmazlari yasal hale getirdikleri veya fiili durum yaratarak geri dönülmesi zor yapilasmaya giderek rant elde ettikleri gözlenmektedir.

- kamu tasinmaz mallarinin envanter kayitlarina iliskin kimi eksiklikler isgalleri kolaylastirmaktadir. çogu kurulusun saglikli bir envanter kayit sisteminin olmadigi, dolayisiyla kuruluslarin tasinmaz mal ve varliklarindan haberdar olmadigi, ya da kagit üzerinde varligi bilinen tasinmaz mallarin yerini bilmedikleri görülmektedir.

diger yandan tasinmaz mallarin yönetimi, korunmasi, elden çikarilmasi konularinda da yasal düzenlemelerde yetersizlik ve çeliskiler oldugu, tasinmaz mal konusunda gerek kamu kuruluslarinin kendi aralarinda, gerekse kamu kuruluslari ile vatandaslar arasinda sürekli ihtilaf çiktigi, davalarin uzun sürede çözümlenemedigi,

- mal sahibi kuruluslara kolluk güçlerinin ve yerel idarelerin yeterli isbirligi içerisinde olmadigi, özellikle kaçak yapilasmanin tespiti ve tespit edenlerin yikimi konularinda gerekli koordinasyonun mevcut olmadigi görülmektedir.

- denetimsizlik ciddi bir sorun olarak ortaya çikmakta, yetkili ve görevli basta belediyeler olmak üzere kurumlarin görevlerini yerine getirmedikleri, bu kurumlarin gerekli alt yapi çalismalarini tamamlamamalari nedeniyle denetim görevlerinin tam olarak yerine getirilmesinin özellikle büyük sehirlerde imkansiz hale gelmektedir. yukarida da belirtildigi gibi popülist yaklasimlar nedeniyle de bu kuruluslar denetim görevinde hevesli olmadiklari, yasal sorumluluklarin yerine getirilmemesinin cezai yaptirimlarinin yetersiz olmasi da uygulamalarin bu sekilde devam etmesine neden olmaktadir.

- ilgili kurum ve kuruluslarin kisa ve uzun vadeli çalisma programlarinin yapmamalari, tasinmaz maliki kurum ve kuruluslarin zamaninda girisimleri ile çesitli sektörler bazinda ekonomiye kazandirma gibi girisimlerinde geç kalmalari, belediyelerin kaçak yapilasmaya teknik ve mali olanaksizliklar yaninda siyasi nedenlerle göz yummasi; bugünkü gecekondulasma ile çarpik kentlesmeye ve kamu arazilerinin yagmalanmasina neden olmustur.

yasa disi girisimlere karsi görevini yapmayan kamu kurum ve kuruluslar ile buna girisen kisi ve örgütler adeta ödüllendirilircesine arsa ve arazilerin devredilmek zorunda kalinan bir fiili durumun olusturulmasi, hakki olmayan bir rant saglayacagindan hukuk devleti ilkelerine saygili olan dürüst vatandaslarin vicdanini rahatsiz edecegi tartismasizdir.



bir alt baslikla kamu arazileri ile ilgili olarak su tespitler yapilmistir.



1.1.3.7.2. kamu arazilerine yapilan tecavüzlerin, elden çikmasinin ve yagmalamasinin neden ve yöntemleri



1 - kamu arazileri niteliklerine göre arazilerin maliki durumunda olan ilgili yönetimler tarafindan tam olarak saptanmis, yer ve miktarlari belirlenmis ve tam bir envanter çalismasi yapilmis degildir. ayrica kamu arazilerini korumakla görevli birimlerin kurulus, yapilanma, konuslandirma, personel ve araç gereç konularinda çesitli eksiklikleri vardir. bu eksikliklerin yanisira yasal düzenlemelerdeki bazi yetersizlikler ve bosluklar nedenleriyle de kamu arazilerine yapilan isgallerin saptanmasi ve önlenmesinde önemli sikinti ve aksamalar söz konusu olmakta ve bu durumda kaçak yapilasma da dahil olmak üzere bu alanlara yapilan tecavüz ve müdahaleleri artirmaktadir.

özellikle kamu tasinmazlarina yapilan tecavüzlerin büyük oranini olusturan kaçak yapilasmalarda ancak ilk anda ve etkin bir sekilde müdahale edilirse sonuç alinabilmekte, biraz gecikilirse müdahale edilemez noktaya gelinmekte ve tamamen kaçak mahalle, belde hatta ilçeler bile ortaya çikabilmektedir (istanbul, sultanbeyli, çavusbasi vb.). kaçak yapilasma sonucu olusmus bu yerler, zamaninda ve etkin bir sekilde müdahale edilmemesi sonucunda ortaya çikmistir.

kamu tasinmazlarinin yer ve miktarlarina iliskin kayitlar tasinmazin çesidine göre (hazine, belediye, orman, vakif, katma bütçeli idareler vb.) yalnizca ilgili birimde bulunmakta, hatta yukarida da belirtildigi gibi bazi tasinmazlar ilgili birimince bile bilinmemekte, büyük sehir merkez ilçelerinde ise bu konuda tam bir bilgi eksikligi bulunmakta, kamu tasinmazlarinin izlenmesi dogrudan il kuruluslarinca yürütülmekte ve bu tabloda uygulama özellikle tespit ve müdahale konularinda önemli sikintilar yaratmaktadir.

bu durumda kamu tasinmazlarina yapilan isgal ve tecavüzlerin giderilmesi çalismalari belirtilen tablo çerçevesinde tasinmazin türüne göre ilgili birimlerce ve tamamen kendi inisiyatifleriyle yürütülmektedir. ilgili birimlerce de söz konusu tecavüzlere bazen çok uzun bir süre sonra müdahale edilmekte, bazen de hiç müdahale edilmeyebilmektedir.

bu sekilde de gözetimi ve denetimi altindaki kurumlarin çalismalarini en basindan ve yeterince takip etmeyen, ilgili kuruluslar marifetiyle görev alanindaki kamu arazilerini tespit ettirmeyen mülki idare amirleri de isgal ve müdahalelerden uzun bir süre sonra bilgi sahibi olmaktadir. mevzuat geregi tahliyesi amaciyla kendilerine aktarilan tahliye konularinda isgalin geldigi asama itibariyla önemli sikintilar ile karsi karsiya kalmakta ve tahliye islemleri etkili bir sekilde yapilamamaktadir.

zaman zaman ilgili kurumlarin isgal ve tecavüzlerin giderilmesi yönünde zamaninda müdahaleleri söz konusu oldugunda ise kaçak yapilarin yikilmasi ile ilgili araç temini ve özellikle güvenlik önlemlerinin aldirilmasi konularinda bazen mülki idare amirlerinin ilgili kurumlara yeterli destegi saglamamalari da söz konusu olabilmektedir.

ayrica tescilli kamu tasinmazlarinin yaninda devletin hüküm ve tasarrufu altindaki yerler olarak nitelendirilen tescil harici yerlerde de isgal ve tecavüzler söz konusu olmakta, öncelikle ilk tesis kadastrosu yapildigi sirada kimsenin kullaniminda olmayan ve ekonomik degeri olmamasi nedeniyle hazine adina kadastrosu yapilmayan ancak degisen kosullar nedeniyle büyük ekonomik deger kazanan özellikle büyük sehirlerimizin yakin çevresindeki tescil harici birakilan yerlerde de yeterli takip ve müdahalenin olmamasi nedeniyle isgal ve tecavüzler yogun bir sekilde söz konusu olmaktadir.

2 - belediye ve mücavir alan sinirlari içerisinde olan her çesit kamu tasinmazi bireysel isgallerin yaninda büyük ölçüde belirli gruplarca önce küçük bir bölümünden baslanilmak üzere isgal edilmekte, daha sonra hemen bir dernek kurulmakta ve siyasi ve bürokratik kanallarla iliski kurularak en kisa sürede isgal edilen bu alanlara cami, okul, saglik ocagi gibi kamu yatirimlarinin getirilmesi saglanmaktadir. bu sekilde belirli bir ölçüde legallestirilen isgalli alan yavas yavas bölgenin sosyal ve kültürel yapisina göre etnik köken yada hemsehrilik temelinde planli olarak genisletilmektedir. bu asamadan sonra ulasim ve diger alt yapi hizmetlerinin getirilmesi çalismalari yürütülmektedir. bu yolla baslatilan sürecin en basinda müdahale edilmezse bir iki sene içerisinde bile tamamen kaçak belde düzeyinde yerlesim yerleri ortaya çikabilmektedir.

kamu tasinmazlarinin bu sekildeki yagmalanma sürecinde organizasyonu ya mafya diye tanimlanan ve baski kurabilen menfaat gruplari ya yine bölgenin sosyal ve kültürel yapisina göre yasadisi örgütler yada daha sinirli olmak kaydiyla bu ortami oya dönüstürmek ve ekonomik rant elde edebilmek için o yerin belediye yetkilileri yapmaktadir. ayrica bu süreç içerisinde organizasyonu yaptigi belirtilen üç kesim birbirlerini kullanabilmekte diger taraftan da bürokratik ve siyasi kademelerle de temas halinde olmaktadirlar. söz konusu bu yagmalama daha çok plansiz bölgelerde ve tescil harici yerlerde yogunlasmaktadir.

3 - yapilan arastirmalara göre de türkiye genelindeki gecekondularda oturanlarin % 70’inden fazlasi kiraci konumundadir. ayrica istanbul da mevcut gecekondu sahiplerinin % 18’i araziyi kendi isgal ederek sahiplenirken % 78’i bu yerleri daha önce çeviren ve el koyan baska kisilerden satin almaktadir. bu gecekondularin % 56’sinin arazisi de yasalara aykiri islemlere dayali olarak mafya türü gruplardan devralinarak insa edilmis ve bu sekilde hazine arazisini satan mafya gruplarina trilyonlarca lira ödenmistir. özellikle 1980 ‘li yillarin ikinci yarisindan itibaren sultanbeyli, samandira ve sarigazi gibi yerler gecekondu mafyasinin elinde yapilasmaya açilmis ve büyük müdahale zafiyetleri sonucunda belediyelerin de kurulmasi ile kaçak apartmanlardan olusan gecekondu kentleri olmustur.

seçim dönemlerindeki siyasi vaatlerin yaninda özellikle 1970’li yillarda radikal örgütler de kent yoksullarina gecekondu vaad etmis ve o dönemlerde “kurtarilmis bölgeler” ilan edip anadolu’dan göç edenlere gecekondu yapma olanagi saglayarak yandas edinebilmislerdir. bu sekilde istanbul’da 1 mayis mahallesi, küçükarmutlu ankara’da mamak, tuzluçayir, abidinpasa ve dikmen gibi gecekondu bölgeleri olusmustur.

bu tablo içerisinde kamu arazilerinin çok az bir bölümü direk barinma amaçli kisiler tarafindan isgal edilirken esas büyük bölümü ilk önce emlakçi, yerel yönetici, mafya diye tabir edilen kisiler ve radikal suç örgütlerinden olusan rant gruplari tarafindan isgal edilmekte ve göç eden kisilere çesitli sekillerde devredilmektedir.

söz konusu rant gruplari kamu arazilerini dozerle iz açmak, direk, çit ve tas dikmek gibi yöntemlerle çevirmekte, parselasyonunu yapip, barinma amaçli vatandaslara önemli paralar karsiliginda satmaktadirlar.

bu asamaya kadar isgaller saptanip müdahale edilemez ise belirtilen rant gruplari kamu arazileri üzerinden elde ettikleri haksiz kazançlarla aradan çekilmekte, belediye ve güvenlik birimleri anadolu’dan gelen dar gelirli vatandaslarla karsi karsiya kalmaktadir.

bu durumda arazinin belirtilen gruplar tarafindan parsellenmesi ile ilgili ilk asamasi büyük önem kazanmakta, bu asama engellenemezse birkaç kisi ile mücadele etmek yerine bir anda yüzlerce hatta binlerce kisi aileleri ile birlikte ortaya çikmaktadir.

kamu arazilerinin belirtilen araci kisi ve gruplardan alinmasindan sonra müdahalede yetersiz kalinmasi halinde yine ileride büyük sikintilara neden olan ikinci asama ise kaçak insaatlarin ilk yapilmaya baslandigi dönemdir. eger ilgili birimler ve güvenlik kuvvetlerince kaçak yapilan insaatin ilk asamasinda saptanip etkili bir süreç dahilinde müdahale edilirse önleme yönünde sonuç alinabilmektedir. bu asamada tespit ve müdahalede geç kalindigi insaatlar tamamlanip aileler içine geçtigi takdirde ise kaçak mahalleler olmakta ve yikim prosedürü çok sikintili isletilebilmektedir.

4- özellikle gecekondulasmanin önlenmesi amaciyla 1940’li yillardan itibaren çikarilan birçok yasa ile hazineye ait arsa ve arazilerin bedelli veya bedelsiz olarak belediyelere devri söz konusu olmus ve belediyeler de genellikle bu arazileri bütçe açiklarini kapatmak için ihale yolu ile satma yoluna gitmislerdir.

bu sekilde belediyelere devredilen arsa ve araziler belirtildigi gibi çogu zaman amaçlarina uygun olarak kullanilmamis, bu konuda belediyelerin politik yapilari, olanaklari ve yanlis uygulamalari ile engelleyici yaptirim eksiklikleri önemli rol oynamistir.

günümüze kadar hazineden belediyelere yapilan arazi devirleri, özellikle bu tasinmazlarin amacinda kullanilmak üzere hizli bir sekilde planlamaya tabi tutulmamalari nedeniyle tasinmaz mal tecavüzlerine karsi görevlerini tam olarak yapmayan hatta bu girisimlere bazen ön ayak bile olabilen yerel yönetimlere prim verilmesi sekline dönüstürülmüs ve bu sekilde büyük oranda hazine arazisi elden çikarilmistir.

ayrica günümüzde kamu arazilerinin önce belediyelere, belediyeler araciligi ile de paravan olarak kurulan kooperatifler ile bazi kisilere devrini saglamaya yönelik organizasyonlar da söz konusudur. 775 sayili gecekondu kanunu, 1580 sayili belediye kanunu ile bu kanunda degisiklik yapan 5656 sayili yasaya tamamen aykiri olarak önceden belirlenen kooperatif ve kisilere tahsisler yapilmakta ve bu sekilde büyük oranlardaki kamu arazisi elden çikarilarak önemli rantlar saglanmaktadir.

kamu arazileri önemli bir oranda tescil harici yerlerde, belde belediyeleri yetki sinirlari içerisinde yagmalanmaktadir. ayrica tescilli olup yukarida da belirtildigi gibi ilgili idarelerce yeterince korunamayan kamu arazilerinin isgali suretiyle de yagmalanmasi söz konusudur.

bu alanlarda zamaninda yerel yönetimlerce gerekli imar planlarinin yapilamamasi ve isgalcilere karsi yasalarin vermis oldugu yetkilerin kullanilmamasi ile olusan ortam rant amaçli suç örgütlerinin zeminini olusturmustur.

diger taraftan belde belediyelerin planlama yapacak personel ve mali olanaklara sahip olmamalari nedeniyle de bu tasinmazlar geregi gibi degerlendirilememekte, bu kosullarda yapilan çok sayida ve yetersiz planlar da genel plan bütünlügünü tamamiyle bozmakta, bölge içinde planlama konusunda çok baslilik yaratmakta ve planlama konusundaki bu tablo isgal ve tecavüzlerin önünü tamamen açmaktadir.

5- çok önemli miktardaki kamu arazisi ilgili kamu idarelerinin aleyhine açilan davalar sonucu mahkeme kararlari ile gerçek ve özel hukuk tüzel kisilerine geçmektedir. bu kisilerce zilyetlige dayali tescil davalari açilmakta, genellikle osmanli tapularina dayanilmaktadir. ormanlik alanlar ile ilgili olarak da 1940 li yillardaki devletlestirmeden önceki durumu kanitlamaya yönelik eski tespitlere dayanilarak genellikle özel orman iddiasinda bulunulmaktadir.

tescil harici alanlardaki kamu arazilerine 20 yil kesintisiz bir sekilde zilyet oldugunu iddia eden kisiler dava açmakta ve büyük çogunlukla kazanmakta ve mülkiyeti elde etmektedirler.

zilyetlige dayali diger yogun davalar ise ormanlik alanlarda açilmakta ve özellikle bu alanlarin orman alani olmadigi tarim arazisi ya da makilik alan oldugu gibi hususlar iddia edilmekte ve zilyetlige dayanilmaktadir.

kamu arazilerinin aleyhine açilan bu davalarda özellikle fen, ziraat ve orman bilirkisilerinin raporlari çok önemli rol oynamakta ve mahkemeler büyük ölçüde bu raporlar dogrultusunda karar vermektedirler.

bu davalari savunmakla görevli ilgili idarelerin personel, araç gereç ve ödenek yetersizlikleri, mevcut imkanlar dahilinde elden gelen savunma yapilsa bile davalarin belli bir bölümünün kaybedilmesine neden olabilmektedir.

kamu arazileri aleyhine açilan ve zaman zaman çok yüksek tutarlari bulan bu davalari davaci taraf çok sayida ve nitelikli avukatlarla ve büyük imkanlarla izlerken, çogunlukla kamu adina tek bir avukat kisitli olanaklarla savunabilmektedir. yargitay’ da ise davaci tarafin konuyu bilen ayni avukatlari davayi izlerken, kamunun mahallinde davayi savunan avukati yerine ankara’da yeniden görevlendirilen ve birkaç günlük dosya incelemek suretiyle konuyu anlamaya çalisan ayri bir kamu avukati mürafaali durusmalara girmektedir.

kamu avukatlarinin çesitli olanaksizliklar nedeniyle yeterli savunma yapamamalari nedeniyle, önemli miktarlarda kamu arazisi mahkeme kararlariyla gerçek ve özel hukuk tüzel kisilerine geçmektedir. bunun yaninda arazi mafyasi da dahil olmak üzere içerisinde çesitli kisi ve kuruluslarinda bulundugu rant gruplarinin girdikleri çesitli menfaat iliskilerinin geçerli olabildigi davalar sonucunda da özellikle rantin yüksek oldugu ve yapilasmaya uygun büyük kamu arazilerinin mahkeme kararlariyla özel sahislara geçmesi de söz konusu olabilmektedir.

kamu arazilerinin mahkeme kararlariyla üçüncü sahislara geçislerinde zaman zaman söz konusu olabilen menfaat iliskileri, özellikle dava konusu yerlerin orman yada tarim arazisi olup olmadigina, kullanim sekline, öne sürülen bir tapu örnegi varsa bu tapunun gerçek olup olmadigina yada araziye alan olarak uyup uymadigina iliskin düzenlenen bilirkisi raporlarinda geçerli olmakta ve bu raporlar da davanin seyrini önemli ölçüde etkilemektedir.

6- özellikle son 10 yilda olmak üzere, bütçeye gelir saglamak amaciyla büyük miktarlarda hazine arazisi ihale yolu satilmis, uhdesinde kamu arazisi bulunan diger ilgili birimler de yine gelir amaciyla ihale yoluyla satislar gerçeklestirmislerdir.

normal sartlarda gerçeklestirilen ve ihale bedellerinin rayiç bedeller düzeyinde oldugu ihalelerin yaninda, kamu arazilerinin satisina iliskin bazi ihalelere çesitli baski gruplarinin müdahaleleri de söz konusu olabilmistir.

arazi mafyasi olarak adlandirilan ve baski kurabilen gruplar kamu arazilerinin satisina iliskin ihalelere genellikle daha önceden anlastiklari üçüncü kisiler adina girmekte, bu gruplarin ihaleye girdigini gören diger kisiler ya ihalelerden çekilmekte ya da fiyat artiramamaktadir. bu yöntemle kamu ihaleleri söz konusu gruplar tarafindan düsük fiyatla alinmaktadir. ihale alindiktan sonra da önceden anlasildigi gibi tapu asamasinda anlasma yapilan üçüncü sahislara araziler devredilmektedir.

söz konusu baski ve menfaat gruplari önceden üçüncü kisilerle anlasmadan da direk olarak ihalelere girip ayni baski yöntemleriyle ihaleleri alabilmekte ve sonradan bu yerleri çok daha yüksek bedellere satabilmektedirler.

ayrica bu mafya gruplari kendilerinin girmedikleri kamu arazilerinin ihalelerinde ise ihaleye giren herhangi bir kisi lehine çalisabilmekte ve diger istirakçileri baski ve korkutma yoluyla sindirebilmektedirler.

7- çesitli siyasi nitelikli kuruluslar, büyük sirketler, dernekler, spor klüpleri, vakiflar ve sahislar sahip olduklari üst düzey iliskiler, ekonomik güç ve arkalarina aldiklari sosyal gruplarin destegine güvenerek tasinmaz mal gereksinmelerini en ucuz yoldan kamu tasinmazlarini bir sekilde elde ederek çözümleme yoluna gitmektedirler.

belirli bir kismi amaçlarina uygun olarak kullanilsa ve çesitli sosyal faydalar saglasa bile kamu arazilerinin uzun süreli tahsisi ve kiralamasinda dernek, kulüp ve vakiflarin paravan olarak kullanilip sahsi rant saglama amaci da söz konusu olabilmektedir.

bu tür tahsis ve kiralama talepleri daha çok büyük sehirlerin rantin yüksek oldugu sahil seridi, su havzalari ve ormanlik alanlara yakin bölgelerinde ve diger sahil sehirlerinde geçerli olmakta, elde edilen kamu arazileri amaci disinda kullanilsa bile ilgili idareler tarafindan yeterli takibi yapilmamakta ve hatta bu tür tahsisler ilgili idarelerin en üst birimlerince yapildigindan yerel teskilatlar etkisiz birakilabilmektedir.

8- orman alanlarinin 6831 sayili orman kanunun 2/b maddesi ve 2924 sayili orman köylülerinin kalkinmalarinin desteklenmesi hakkinda kanun uyarinca orman sinirlari disina çikarilmasi ve hak sahiplerinin belirlenmesi islemlerinde uygulamada yasalardaki bosluklardan faydalanilmaktadir. özellikle büyük sehirlerde orman köylüsü olmadigi halde, tarim ve hayvancilikta kullanilmasi söz konusu olmayan orman alanlari sonradan orman genel müdürlügünce yapilan orman kadastro çalismalari sirasinda anayasada belirtilen 31.12.1981 tarihinden önce orman niteligini kaybettigi gerekçesi ile orman siniri disina çikarilmaktadir. bu yerlerdeki araziler belirli rant gruplarinin yönlendirmesiyle parsellenerek köy, el senetleriyle ve tapu disi bir iktisapla orman köylüsüyle hiçbir ilgisi olmayan kisilere satilmaktadir.

arazi mafyasi diye adlandirilan kisiler, rant gruplari ve emlakçilar belirli bir sistem içerisinde çalismaktadirlar. orman kadastrosunun yapilmasi sirasinda hatta öncesinde devreye girmekte, orman kadastro komisyonlarina etki ederek orman sinirlari disina çikarilacak alanlarin belirlenmesinde rol oynayabilmektedirler.

orman kadastrosunun kesinlesmesinden sonra söz konusu gruplar 2924 sayili yasa ve yönetmeliginde hak sahipligi için aranan sartlari hazirlamakta, zeminde fiili kullanim durumu olusturularak köy nüfusuna kayitlar yapilmakta, muhtarliklardan, köyde oturmadigi halde belli kisilerin o köyde oturduguna dair belgeler alinmaktadir.

tüm bu çalismalar sirasinda muhtar, bilirkisiler, kadastro elemanlari, orman kadastro çalismalari sirasinda orman kadastro komisyon elemanlari ve 2924 sayili yasa ile yönetmeliginin uygulanmasinda hak sahipligi tespit komisyon elemanlari görevlerini suistimal edebilmekte ve çok büyük boyutlardaki ormanlik alan bu yolla elden çikarilmaktadir.

9- sahil bölgelerinde 3621 sayili kiyi kanununda kiyi çizgisi ile kiyi kenar çizgisi arasindaki alan olarak tanimlanan kiyilarda bu yasaya aykiri isgaller ile yapilasmalar söz konusu olmakta ve bu tür aykiriliklara göz yumulabilmektedir

genel olarak turistik bölgelerde rant yüksek oldugu için buralardaki isgaller mafya olarak tanimlanan gruplarca gerçeklestirilmektedir. bu gruplarin disinda illegal örgüt baglantili kisiler, politik, bürokratik ve ticari gücü olanlar da ayni yolla kamu arazilerini isgal edebilmektedir.

10- yaygin bir yöntem olarak kamu arazilerini isgal eden kisiler belli bir süre sonra ayni yeri satin almak için basvurmakta, açilan ihaleyi ise yine büyük oranda o yeri isgal eden sahislar almaktadir.

üzerinde baskasina ait muhdesat bulunan kamuya ait bir tasinmaz mal ihaleye çikarildiginda genelde muhdesat sahibinden baskasi bu tasinmazi satin almamaktadir. çünkü aksi takdirde muhdesat sahibi ile dava söz konusu olacaktir. bu nedenle çok büyük bir oranda üzerinde muhdesat bulunan tasinmazlarin satisinda muhdesat üçüncü kisilerin ihaleye girmesinde olumsuz etki yapmaktadir.

ancak özellikle isgal edilen yerin çok kiymetli olmasi gibi durumlarda daha önce belirtilen arazi mafyasi olarak adlandirilan gruplar bu ihalelere de müdahalede bulunabilmekte, üzerinde muhdesati bulunan kisilerden ihaleye girilmemesi karsiliginda menfaat temin edebilmektedirler.

11- 442 sayili köy kanununa 7 ek madde eklenmesi hakkindaki 3387 sayili kanun ve bu kanun uyarinca çikartilan köy yerlesme alanlari uygulama yönetmeligi ve uygulamalar birlikte ele alindiginda;

ilk etapta muhtar ve ihtiyar meclisi tarafindan belirlenen, valilik tarafindan olusturulan komisyonca yapilan plan ve köy hizmetleri il müdürlügünce yapilan harita ve krokilerin vali tarafindan onaylanmasi ile belirlenen köy yerlesme alanlarinda, yasa maddesi uyarinca meralar da dahil olmak üzere devletin hüküm ve tasarrufu altindaki yerler ile hazinenin özel mülkiyetindeki alanlar bile bu vasiflarini kaybederek yer alabilmekte ve satisa tabi tutulmaktadir.

bu yönden büyük önem arz eden bu konuda mahallindeki uygulamalar öne çikmakta ve yasanin öngördügü ve amaçladigi uygulamalarin yaninda, özellikle rantin yüksek oldugu kiyi seritlerimizdeki alanlardaki bazi uygulamalar ile de bu yol kullanilarak kiymetli arazilerin hak sahibi olmayan kisilerin eline geçmesi amaçlanabilmektedir.

belirtilen mevzuatta bu alanlardan yer alinabilmesi için aranan sartlar ilgili köy muhtari ile anlasilarak hak sahibi olmayan kisiler için olusturulmakta, yerlesim alanlarinin ilk etapta belirlenmesi, planlanmasi ve satisi asamalari en basindan organize edilip ranta dönüstürme çabalari da söz konusu olabilmektedir.



1.1.3.8. alinmasi gereken tedbirler

1.1.3.8.1. kisa vadede alinmasi gereken tedbirler



-tasinmaz mal yönetiminde yetkiye sahip kuruluslardan özellikle toplu konut idaresi baskanligi, arsa ofisi genel müdürlügü, tapu ve kadastro genel müdürlügü, milli emlak genel müdürlügü, belediye gibi kuruluslarin uyum içinde çalismasini saglayacak yasal düzenlemeler yapilmali, ortaya çikarilacak koordinasyonla çesitli kesimlerin gelirlerine uygun, planlanmis, alt yapisi tamamlanmis arsalari seri bir sekilde üretmelidirler. devletin ucuz arsa üretmesi, konut maliyetlerini ucuzlastirici politikalar üretmesi sonucunda isgal, kaçak yapilasma ve gecekondulasma hareketleri azalacaktir.

-ülkemizde emlakçilik olayi disiplin altina alinmalidir. hazine arazilerinin yagmalanmasi, gecekondulasmanin artmasi, tapu islemlerine iliskin sahtecilik ve dolandiricilik islemlerinin arkasinda hemen hemen her sokakta, genelde organize olmus ve kendisini piyasada emlakçi unvani ile gösteren tasinmaz mal hukuku ve tapu islemleri konusunda hiç bilgisi olmayan hatta okuma yazmasi olmayan bazi niteliksiz kisiler bulunmaktadir. bu kisiler emlakçilik meslegi bir disiplin altina alinmadigi için vekaletli-vekaletsiz islemleri izlemekte, hiç vergi ödemeden büyük kazançlar elde etmektedirler. sadece ankara’da sirket halinde ve kaçak çalisanlar hariç ankara ticaret odasina kayitli 1180 adet emlak komisyoncusu vardir. maliye bakanligi ve tapu ve kadastro genel müdürlügü tarafindan gelismis ülkelerdeki yasal mevzuat ve uygulamalar göz önüne alinarak taslagi hazirlanan emlak müsavirligi ve komisyonculugu yasa tasarisi çikarilmalidir. bu yolla vergi oranlari artirilmadan, yeni vergi getirmeden sadece bu meslegin disiplin altina alinmasi ile vergi kaybinin önüne geçilerek simdikinden kat kat fazla ve sürekli bir gelir kaynagi da elde edilecektir. bu yolla tasinmaz mallarla ilgili davalar kisa sürede sonuçlandirilacak, tapu islemleri hizlandirilacak, islemlerle ilgili suiistimaller azalacak, kamu tasinmazlarinin isgali azalacak, tapu sicil müdürlüklerinde çalisan devlete yük getiren personel sayisi azalacaktir.

-devlete ait arsa ve arazilerin isgallerini önleyecek düzenleyici ve caydirici yasalarin olmadigi ve mevcut yasalarin bu amaci gerçeklestiremedigi, bu nedenle kamu tasinmaz mallarinin korunmasi, yönetimi (tahsis, kira, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi, ecrimisil vb.) ve elden çikarilmasina (satis, trampa, devir, terk vb.) iliskin konular tek bir yasada toplanmali, isgaller için verilecek caydirici nitelikteki cezalar, uygulanacak islemler bu yasada yer almalidir.

-gerek iller idaresi kanununda ve gerekse yerel yönetimlerle ilgili yasalarda yapilacak degisiklerle mülki idare amirleri ve belediyelere, kamu kurum ve kuruluslarina ait tasinmazlarin isgallerini önleyici ve yapilan gecekondu ve imara aykiri yapilarin yikimlarini saglayici yetkilerle birlikte sorumluluklar da verilmeli ve bunlarin yerine getirilip getirilmediginin denetlenmesine yönelik yapilar olusturulmalidir.

-belediye sinirlari içinde hazine arazilerini ve özellikle koruma ve sit alanlari ile orman disina çikarilan yerleri isgal eden, üzerine insaat yapan veya yaptiran, bunlardan çikar saglayanlar ile gecekondu ve arazi mafyasi adi verilen ve devlete ait tapulu veya tapusuz arazileri satarak haksiz kazançlar elde eden kisiler hakkinda türk ceza kanununda yeterli bir düzenleme olmadigindan haklarinda kovusturma yapilamamaktadir. türk ceza kanununda yapilacak bir degisiklikle bu tür suçlara getirilecek yeterli agirlikta cezalar sorunun çözümünde etkili olabilecektir.

-t.c.k.’nunda “imar suçlari” ayrica düzenlenmeli, 3194 sayili imar kanunu ve imar mevzuatindaki kavramlarla bu suçlar tanimlanmali ve caydirici nitelikte cezalar getirilmelidir. bu düzenlemelerde, memur veya diger kamu görevlisinin yani sira imar mevzuatini ihlal eden memur olmayan failler için de cezai sorumluluk öngörülmelidir.

-3194 sayili imar kanunu’nda kesinlesmis bir imar planinin ne kadar bir süre içinde degistirilmemesi gerektigine iliskin bir düzenleme yoktur. belediyeler planlar üzerinde diledikleri gibi degisiklik yapabilmektedir. bu da büyük yolsuzluk ve karisikliga neden olmaktadir. bu nedenle, uygulama imar planlarinin nazim imar planlarina uygun olmasi zorunlulugundan dolayi, nazim imar planlarinin belli bir süre (istisnalar belirlenerek) degistirilmesi kesinlikle yasaklanmalidir. uygulama imar planlari degistirilirken imar ilke ve esaslarina aykiri hareket edilmesi halinde cezai müeyyideler uygulanmali, nazim imar planlari yapilmis alanlar için belirli bir süre içinde belediyelerce veya arazi sahiplerince uygulama imar plani yapma zorunlulugu getirilmelidir. ayrica mücavir saha ve tahmini gelisim alanlarina, nazim imar planlarina uygun olarak kamu-özel hukuk tüzel kisilerince ve gerçek kisilerce yaptirilan uygulama imar planlarinin kontrol ve onanmasina belirli bir süre içerisinde belediyelerce sürüncemede birakilmadan sonuçlandirilmasini saglayacak yasal düzenlemeler yapilmalidir. bu yolla uygulama imar plani öncesi arsa spekülasyonu yapilmasinin, haksiz sekilde özel sahislarin elindeki tasinmazlarin el degistirilmesinin önüne de geçilecektir.

-kent çevresinde çarpik yapilasma sürerken spekülasyon amaciyla sehir merkezlerinde bos tutulan imar haklari verilmis arsalarin yatirim araci olmaktan çikarilarak üretime döndürülmesi için, imar hakkini kazanmasindan sonra belirli bir süre içinde yapi yapma kosulu getirilmelidir. ayrica belli bir süre içinde yapi yapilmadan satisin yapilmasi halinde ek vergi alinmasi yönünde de getirilecek yasal düzenlemeye hüküm konulmalidir.

-belediyelerde kaçak yapilari ve gecekondulasmayi önlemek için “imar zabitasi” kurulmalidir.

-hazineye ait tarim arazilerinin isgal edildigi halde kiralamasinin yapilamadigi, sagillerinden ecrimisil alindigi, ancak ikinci kez ecrimisil alinamayacagi yönünde yargi kararlarinin oldugu da göz önüne alinarak tarim arazilerinin belirli bir süre için sagillerine kiraya verilmesinin saglanmasi isgalin önüne geçecektir. burada ayrica vurgulanmasi gerekirse öncelik bu arazilerin satisinin yapilmasidir.

-1163 sayili kooperatifler kanununun yapi kooperatiflerinin amacina ulasmasinda yeterli olmamasi sebebiyle konut amaçli yapi kooperatifleri için yeni bir yasal düzenleme getirilmeli, bu yasada ucuz arsa saglamanin yöntemine de yer verilmelidir.

-kamu kurum ve kuruluslarinin mülkiyetinde bulunan tasinmazlardan toplu konut yapimina elverisli olanlar satis disi birakilarak ve çevrelerindeki diger kisilere ait araziler de katilarak milli emlak ve arsa ofisi genel müdürlükleri ile belediyeler arasinda saglanacak isbirligi sonucunda kisa sürede planlanarak ve alt yapilari hazirlanarak konut yapimina hazir duruma getirilmeli, toplu konut yapan kooperatiflere, sirketlere, gerçek ve tüzel kisilere pesin veya taksit ile satis yapilmalidir. arsalari alanlar ise belirli bir süre içinde insaat yapma kosulunun yaninda gerekiyorsa belediye tarafindan hazirlanacak tip projelerden uygun birisini seçme zorunlulugu getirilmelidir.

-kentsel arsa üretimi için kurulmus arsa ofisi genel müdürlügü sanayi ve toplu konut uygulamalarinda üst planlara uyulmasi kosulu ile 1/1000 ölçekli uygulama imar plani yapma ve onaylama yetkisi verilmelidir. bu planlarin üst planlara uygunlugu büyüksehir belediyelerince denetlenmelidir. bu yönde yapilacak yasal düzenleme özellikle kamu arazilerinin bir an önce kullanima kazandirilmasini ve yagmalanmasini engelleyecektir.

-ormanlari koruyacak ve orman disina çikarma islemlerini ormanlari koruyacak sekilde kurallara baglayan yeni bir yasa çikarilip ormanlarimiz üzerindeki karmasaya son verilmelidir.

-ilçe ve belde belediyelerinde nazim-uygulama imar planlarinin onay ve kontrol için norm kadro geregi personel ve teknik olanaklarini yeterli düzeye getirmeyenlerin yetkileri, söz konusu yerel düzeyde örgütlenmis il imar baskanliginca kullanilmasi saglanmalidir.

-ülkemizde tasinmaz mallar son yillarda büyük degerlere ulasmistir. rantin büyük oldugu bu konularda, organize olusmus suç örgütleri de yer almaktadir. bunlar yasalarin bosluklarinda yararlanarak ya da tamamen yasa ve mevzuata aykiri islemler yaparak amaçlarina ulasmaya çalismaktadirlar. amaçlarina ulasmak için her derecedeki ve görevdeki kamu görevlilerini kullanmalari söz konusu olabilmektedir. 4422 sayili yasa kapsaminda organize olmus ve kisaca arazi mafyasi olarak adlandirilan suç örgütlerinin ortaya çikarilmasi çok iyi bir istihbarat çalismasi yapilmasi ile mümkündür. büyük sehirlerde kadastro sirasinda tescil harici kalmis veya hazine, vakiflar adina tescil edilmis arazilerin isgale ugrayip ugramadigi, belirli guruplar tarafindan tapu disi yolla harici olarak satislarinin yapilip yapilmadigi, yapiliyor ise kimler tarafindan yapildigi ve satistan elde edilen paranin nereye gittigi güvenlik birimleri bünyesinde arastirilmalidir. çünkü, yakin zamanlara kadar, masum bir barinma ihtiyacinin ifadesi olarak ortaya çikmis bulunan gecekondu, bugün artik masum bir çözüm olma niteligini tümüyle yitirmistir. gecekondu yapimi artik arsa mafyasinin ve baska güçlerin öncülügünde gerçeklesmektedir. bunun önüne geçilmelidir. bu çalismalarin basariya ulasmasi, daha önce de belirtildigi gibi bu olusumlarin içinde bulunan kisilerin tabi olacagi cezalarin açikça belirtilmesi ve caydirici olmasi ile mümkün olur.

-2960 sayili bogaziçi kanununun 4. maddesi geregi bogaziçi alani içerisindeki orman alanlarinin korunmasina ve gelistirilmesine özel önem verilmeli, kesinlesen yikim kararlari uygulanmali, basta kamu binalari olmak üzere bir çalisma yapilarak tasfiyeleri saglanmalidir.

-istanbul’a içme ve kullanma suyu saglanmasi yönünden yasamsal öneme haiz alanlarin yeterince korunabildigini ve kaçak yapilasmanin önlenebildigini söylemek eldeki veriler ve komisyonca yerinde yapilan incelemelerden anlasildigi kadariyla mümkün degildir. özellikle son yillarda istanbul’un aldigi göçler sebebiyle su toplama havzalarinda kaçak ve kontrolsüz yapilasma önemli ölçüde artmistir. su kaynaklarinin korunmasi için, iski görüsü alinmadan ruhsat verilmesi kesinlikle önlenmelidir, havza korumasi ile görevli birimlerin personel ve teçhizat eksiklikleri giderilmelidir. kaçak yapilarin kisa sürede tespiti ve yikimi için iski yaninda ilgili kaymakamliklar, il bayindirlik ve iskan müdürlügü ve belediyelerin de etkin bir sekilde ortak çalismalari saglanmalidir. kaçak yapi ile ilgili özel birimler kurularak yapilasma konusunda müsahama gösterilmemelidir.



1.1.3.8.2. uzun vadede alinacak tedbirler



il düzeyinde yeni bir idari örgütlenmeye gidilerek tüm ilin planlamasinin yapilmasi saglanmalidir. bu yolla farkli birimlerce yapilacak planlar arasindaki uyumsuzluk ortadan kaldirildigi gibi bos alan birakilmadan tüm arazinin planlamasi yapilacaktir. böylece yasa disi yapilanmanin da önüne geçilecektir.

devlet ve kamu kurum ve kuruluslarina ait tasinmazlarla ilgili düzenleyici bir “kamu mallari yasasi” hazirlanmalidir.

imar kanununa aykiri islem yapmanin suç oldugu ve cezalandirildigi yasalar çikarilmalidir. bu baglamda sadece ruhsatsiz yada ruhsat ve eklerine aykiri yapilari yapanlar degil, yapinin üzerinde yapildigi arsanin mülkiyet belgesini görmeden yapi plan ve projelerini çizen, yapinin fenni denetimini yapan mimar ve mühendisleri, yapinin insaasini üstlenen taseron veya yüklenicinin de cezalandirilmasi yönüne gidilmelidir. çünkü kaçak yapilarin bir kismi, plan ve projesi olmayan, degeri çok yüksek binalardir.



sonuç olarak;

özellikle büyük sehirlerimizin genisleme alanlarinda yer alan ve ekonomik degerinin çok yükselmesi ve koruma güçlükleri nedenleriyle isgal ve tecavüzlere açik hale gelen tescil harici yerlerin (devletin hüküm ve tasarrufu altindaki yerler) kapsamli bir program dahilinde kadastro islemleri tamamlanarak tüm kamu arazilerinin saglikli bir sekilde tespiti edilip bilgisayar kaydina alinmasi,

uhdesinde kamu arazisi bulunan teskilatin bu arazileri tespit ve kontrol edebilme imkan ve kabiliyetlerinin artirilmasinin yaninda isgal ve tecavüzleri en kisa sürede önleyebilmek amaciyla güvenlik kuvvetlerinin de bu konuda etkin görev almalarinin saglanmasi,

hazine arazilerinin satisi ile ilgili son düzenlemeler kapsaminda gelecekteki kamu yatirimlari için gerekli olan bölümler (toplu konut alanlari, okul hastane gibi kamu yatirim alanlari) nazim imar planlarinda ayrilarak, planlama unsurunun her zaman ön planda tutulmasi,

büyük sehirlerimizdeki su havzalari içerisinde ( özellikle mutlak ve kisa mesafeli alanlar) dogal ve tarihi sit alanlari içerisinde, orman alanlari içerisinde ve istanbul için bogaziçi öngörünüm bölgesinde kaçak yapilasmanin söz konusu oldugu hazine arazilerinin satis kapsami disinda tutulmasi ve büyük önem arz eden bu alanlarin en iyi sekilde korunabilmesi için bu yerlerdeki kaçak yapilarin yikimi konusunda hiçbir taviz verilmemesi,

büyük sehirlere yönelik göçün önlenmesi için sanayi tesvik ve yatirimlarinin devamli olarak göç alan büyük sehirlerin yerine belirlenecek ara bölge ve sehirlere yöneltilmesi ve büyük sehirlerdeki bazi devlet kurumlarinin da yine ara bölge ve sehirlere naklinin saglanmasi,

genis gecekondu alanlarinin çogunlugu rant amaçli isgalcilerine yalnizca arsa degeri üzerinden satisi suretiyle tasfiyesi sekline dönüstürmeden ve öncelikle belirlenen baska bölgelere nakli suretiyle olmak üzere kimseye rant saglattirmadan tasfiyesi yoluna gidilmesi,

çesitli bakanliklar ve belediyelerce yogun bir sekilde yapilan kamu arazilerinin tahsis ve kiralama islemlerinin önemli devlet menfaati ölçü alinarak belirli bir sinirlamaya tabi tutulmasi ve yine uygulamasinda önemli suistimallerin söz konusu oldugu ve genis ormanlik alanlarin elden çikmasina neden olan 6831 sayili orman kanununun 2/b maddesi ile 2924 sayili kanun uygulamalarinin asamali olarak kaldirilmasinin saglanmasi,

daha önce yapilan uygulama yanlisliklari ve suistimallerin ortaya çikarilabilmesi için kamu arazilerinin belediyelere devri, yapilan tahsis ve kiralamalar ile 6831 sayili kanunun 2/b ve 2924 sayili kanunun özellikle büyük sehirlerimiz ile kiyi seritlerimizdeki uygulamalarinin ilgili bakanlik ve kurumlarca özel denetime tabi tutulmasi,

özellikle büyük sehirlerimizin genisleme alanlarinda, rantin yüksek oldugu kiyi seritlerimizde yer alan ve büyük çogunlugunda plan eksiklikleri bulunan ilçe ve belde belediyelerinin öncelikle devir yoluyla elde ettikleri olmak üzere tüm tasinmaz mal satis, tahsis ve kiralama islemleri ile kamu arazileri ile ilgili imar uygulamalarinin özel denetime tabi tutulmasi, saptanan usulsüzlüklerle ilgili olarak da ceza sorusturmalarinin yaninda bir sonuç elde edilebilmesi için yapilan tahsis ve imar uygulamalarinin iptali yoluna da kesinlikle gidilmesi,

kamu arazileri üzerine yapilan ve tabi olduklari mevzuata (imar kanunu, gecekondu kanunu v.b...) aykiri olduklari tespit edilip yikilmasi gereken yapilarin daha etkin ve süratli bir sekilde yikilabilmesi için bu konudaki yikim islemlerinin il düzeyinde tek bir merkezde toplanmasi ve olusturulacak yeni birimin su an uygulamada yikimlarin gerçeklestirilememesinin gerekçesi olarak ortaya konulan is makineleri diger araç gereç ve personel konularinda tam olarak yeterli hale getirilmesi ile güvenlik önlemlerinin önceden belirlenen bir plan çerçevesinde aksatilmadan aldirilmasi,

3194 sayili imar kanununun 31. maddesi ödünsüz bir sekilde isletilerek yapi kullanma belgesi ve iskan ruhsati almayan yapilara su, elektrik ve kanalizasyon gibi hizmetlerin götürülmemesi, aksine davranan yerel idareler ve diger kamu kuruluslari için çok etkili yaptirimlarin (belediye baskanlari açisindan tekrar seçilmeyi engelleyici neden gibi ... ) ortaya konulmasi ayrica bunun yaninda kaçak yapi yapilmasinin bir vatandaslik suçu olarak belirlenerek para cezasinin yaninda hapis cezasinin da öngörülmesi,

uygun olacaktir. bu çerçevede;

devletin kisa ve uzun vadede gerçek ihtiyaçlarini saglikli bir planlama ile tam olarak tespit edip,çok büyük miktardaki kamu arazilerinin belli bir kisminin yine öncelikle hiç kimseye ilave rant saglattirmadan belirtilen prensipler dahilinde elinden çikarmasi,

devletin, elinde kalmasi gereken kamu arazilerini ise, su anda en iyi korunan yerlerin askeri yasak bölgeler ile mili park alanlari oldugu hususlari da göz önünde tutularak her türlü isgal ve tecavüze karsi ödünsüz bir sekilde korumanin tüm önlemlerinin kesin bir sekilde alinmasi,

devlet ve kamu kurum ve kuruluslarina ait tasinmazlarla ilgili düzenleyici bir "kamu mallari yasasi" hazirlanarak yürürlüge konulmasi, bu amaçla ilgili idareler arasinda akademik çevrelerin de görüsü alinarak ortak bir çalismanin yapilmasi yönünde islemlere baslanilmasi ve bu konuda hazirlanmis taslaklardan yararlanilmasi,

imar ve gecekondu aflari gibi uygulamalar tekrar gündeme getirilmeyerek yasalari hiçe sayarak kamu arazilerini isgal eden çesitli kisi ve çikar guruplarinin bu yolla çok büyük miktarlara ulasan rant saglanmalarinin ve ayni zamanda yasalara saygili vatandaslarin önüne geçmelerinin önlenmesi,

hususlarinin degerlendirilmesi;

türkiye’nin en önemli sorularindan olan göçün sonucu olmaktan çikip, son yillarda nedeni haline gelen kamu arazilerine yapilan tecavüzlerin ve gecekondulasmanin önlenebilmesi, imar yolsuzluklarinin engellenmesi açisindan anayasa’nin 98. içtüzük’ün 104. maddesi uyarinca meclis arastirmasi açilmasi kanaatine varilmistir."



(kaynak: tbmm meclis araştırma komisyonu yolsuzlukla mucadele raporu )