KDV uygulamasında net alan

150 m2’lik net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Ancak balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m2’lik net alanın hesabında gözönünde tutulacaktır. Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmayacaktır.






Bu yerlerin 150 m2’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği’nin dördüncü bölümündeki açıklamalara göre belirlenmektedir.





“Halk konutu standartları”nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;

- Faydalı alan; konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

- Faydalı alan, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.





Ancak konutlarda; kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m’den yüksek terasların toplamının 2 m2’si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında, 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Konu hakkında 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde açıklamalar yapılmıştır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı ait oldukları konutun faydalı alanına dahil değildirler. Aşan kısımların 150 m2’lik net alanın hesabında dikkate alınması, bu şekilde bulunan faydalı alan 150 m2 ve daha fazla ise genel oranda (% 18), aşmıyorsa % 1 oranında KDV uygulanması gerekir.







İKİ KATLI YA DA DUBLEKS EVLER

Konut satışlarında KDV uygulamasında her bir bağımsız bölüm, kat ve bina ayrı ayrı gözönüne alınacaktır. İki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m2’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı değerlendirilecektir. Her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2’lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır.

Örneğin, iki katlı ve birbirinden bağımsız ayrı ayrı kullanılabilecek iki daireden oluşan bir evin satışında 150 m2’lik net alanın hesabında her bir konutun net alanı dikkate alınacaktır.

Ancak, söz konusu iki katlı evde yer alan daireler birbirinden bağımsız kullanılamıyorsa yani dubleks ise, 150 m2’lik net alan hesabında evin toplam net alanı dikkate alınacaktır.







BAHÇELİ EVLER

Bahçeli evlerin satışı ile ilgili olarak 150 m2’lik net alanın hesabında, bahçe gözönünde tutulmadan konutun alanı dikkate alınacak, konutu çevreleyen arsa ve arazi ise, bu konutun mütemmimi olarak kabul edilecektir. Arsa ve arazinin ne kadarının mütemmim sayılacağı konusu ise mahalli örfe göre tespit edilecektir. Ayrıca, KDV uygulamasında konutu çevreleyen arsa ve arazinin, konutun net alanı ile orantılı olması esastır.

Maliye Bakanlığı’nca bu konuda verilen bir Özelge son derece dikkat çekicidir. Söz konusu Özelge’de;

“5.000 m2’lik arsa üzerinde yer alan 10 m2’lik iki katlı gayrimenkulün satışı halinde, bu satışın konut değil arsa satışı olarak değerlendirilmesi ve 5.000 m2’lik arsaya isabet eden bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekir.”

şeklinde idari görüş bildirilmiştir (MB’nin, 09.09.1991 tarih ve 62108 sayılı Özelgesi).