1-Kayyım ve gaip ne demektir?

1-Kayyım ve gaip ne demektir?

Kategori: islemler

1-Kayyım ve gaip ne demektir?

Kayyım; gaip kişilerin mal varlıklarını dürüstlük ilkesinden sapmadan, bencilce ve hoyratca kullanmadan, basiretle idare eden kişidir.

Gaip; ikametgahında veya malının başında bulunmayan, yapılan araştırmalarda nerede olduğu bilinmeyenlerdir.



2-Hangi hallerde kayyım atanır?

İdare kayyımı ile ilgili mevzuat medeni kanunun 427.maddesinde belirtilmektedir. İdare kayyımı olarak kimlerin atanacağı hususunda mevzuatta herhangi bir açıklama olmadığından Sulh Hukuk Hakiminin takdirine bırakılmıştır. Sulh Hukuk Hakimi kayyımlık yapabilecek herhangi bir kişiyi (esnafı, muhasebeciyi, emekli memuru, avukatı vs.) atayabiliyordu.

Ancak 27.05.1989 tarihli 20177 sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 3561 sayılı yasa hükümlerine göre bu uygulamaya son verildi. Sulh Hukuk Mahkemesi medeni kanunun 427.maddesinin 1. bendine göre; kayyım tayin etmeden önce mahallin en büyük mal memurundan, idaresi kimseye ait olmayan mallar üzerinde Hazinenin hak ve menfaati bulunup bulunmadığının araştırılmasını ister, araştırma sonunda Hazinenin hak ve menfaati söz konusu ise mahallin en büyük mal memurunu kayyım olarak atar.

Mahallin en büyük malmemuru, yani kayyım olarak atanacak kişi, illerde Defterdar ve ilçelerde Malmüdürüdür.

İdare kayyımlığının atanacağı haller aşağıda açıklanmıştır.

- Bir kimse uzun süreden beri ortada görünmüyor ise ortada kalmış mallar herhangi bir şahıs tarafından yönetilmiyorsa, (kişinin gaipliği mahkeme kararıyla tevsik edilmesine gerek yoktur. ) mal varlığının yönetimi için kayyım atanır.

- Mal sahibi malını doğrudan doğruya yönetemiyorsa vekil atayamıyorsa, vasi tayinine gerek görülmüyorsa kimsesi yoksa hastaneye veya bakım evine yattığı süre içerisinde kendisinin mal varlığının yönetilmesi için kayyım atanır.

- Mal varlığına sahip kişinin ölümü halinde;

a- Ölüme bağlı durumlarda; mirasçıların dağınık hallerde oluşu, adresleri belli olmayan, sağ olup olmadığı bilinmeyen veraset ilamı çıkarılana kadar veya kanuni mirasçıları belli olana kadar (terekeye) mal varlığının yönetimi kayyım tarafından yapılır.

b- Ölüme bağlı durumlarda; Mirasçılar arasında doğmamış ceninin bulunması halinde, ceninin sağ

veya ölü olarak doğup doğmayacağı bilinmediğinden ceninin doğumuna kadar mal varlığının yönetimi

kayyım tarafından yapılır.

- Dernek , Vakıf (Özel veya Tüzel) Ortaklıklarda bazı noksanların bulunması, yönetim kurullarının görevden alınması, Genel kurul toplantılarının yapılamaması, yeni yönetim seçilememesi veya seçilmiş yönetim iptal edilmiş olması hallerinde mal varlığının yönetimi kayyım tarafından yapılır.

- Belli bir iş için toplumun genel menfaati için toplanan yardımların, harcama koşul ve şartlarının belli olmasına kadar mal varlığın yönetimi kayyım tarafından yapılır.



3-Kayyım tayini için hangi hallerde ve nereye müracaat edilir?

Dava Nedeniyle Müracaat

Adli mercilerde davası olan taşınmaz malların tapu maliki veya paydaşlarından birine tebligat yapılmaması nedeniyle davada taraf oluşması ve gaibin haklarının korunması için dava açılan mahkeme tarafından kayyım atamaya yetkili Sulh Hukuk Hakimliğine müracaat eder. Veya dava açan kişiye yetki verir, davacı Sulh Hukuk Hakimliğine müracaat eder.

Örneğin;

a) Tam hisseli bir taşınmaz malı kamu kuruluşlarından biri kamulaştırmaya karar vermiş, ancak tapu maliki ortada olmadığından kamulaştırma evrakları tebliğ edilememiştir. Bu durumda tapu malikine kayyım tayini yapılır.

b) Hisseli bir taşınmaz malın paydaşlarından birinin ortaklığın giderilmesi (izale-i Şuyuu) davası açtığında paydaşlardan birinin tüm aramalara rağmen bulunamaması halinde H.U.M.K. göre taraf oluşturulması için bu paydaşlara kayyım atanır.



Kayyım atayan mahkemeye herhangi birinin ihbar müracaatı

Uzun zamandan beri taşınmaz malın kullanılmaması nedeniyle sahipsiz kalan bir taşınmaz mal çevre için bir tehlike arz ediyor ise; veya taşınmaz malın maliki veya mirasçısı olan kişi tarafından taşınmaz mal kiraya verilmiş, fakat bir süre sonra tapu maliki veya mirasçısı kiracıya herhangi bir haber vermeden ortadan kaybolmuş ise taşınmazı kullanan kişinin doğrudan kayyım atayan mahkemeye ihbar ederek müracaatta bulunması ile kayyım atanır.





Kayyım Bürosuna müracaat

Kayyım Bürosu Başkanlığına yapılan her türlü müracaat ve ihbarlar değerlendirilerek; taşınmaz malın malikinin veya hissedarının bulunamaması, haber alınamaması, ölmüş ise varisinin olmaması hallerinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak Defterdarının kayyım olarak atanması sağlanmaktadır.



4- Kayyımın görevleri nelerdir?

Kayyım atanan en büyük mal memuru kendi kayyımlık görevi sırasındaki işlem ve eylemlerden kayyım atayan mahkemeye karşı sorumludur. Mal memurunun değişmesi halinde yeni atanan mal memuru değişikliği Kayyım Bürosunun yazısı ile Sulh Hukuk Hakimliğine bildirilir. Sulh Hukuk Hakimi ek karar ile yeni mal memurunu kayyım atar.

Kayyım, kayyım atayan mahkemeye her takvim yılı sonunda, faaliyet raporu vermek zorundadır.

Kayyım idare ettiği malların ayni ile ilgili (tevhit,ifraz,kat mülkiyeti, cins tahsisi,kamulaştırma vs.) icraatlarında kayyım atayan mahkemeden icraattan önce yetki ister.



5-Kayyımlık hangi hallerde ve nasıl sona erdirilir?

Malların idaresi için atanmış olan idare kayyımlığında işin sonuçlanması ile kayyımlık kendiliğinden otomatik olarak sona ermez . (Gaibin ortaya çıkması, Taşınmaz malın satılması, kamulaştırılması) Kayyım görevinin bittiğine dair raporunu Kayyım atayan mahkemeye vermesi üzerine kayyım atayan mahkemece kayyımlığı sona erdirilir.

Sulh Hukuk Hakimliğince atanan kayyım görevine devam ederken kayyımlığın sona erdirilmesi Asliye Hukuk mahkemesince yapılması gerekir.





6-Kayyım tayin edilen taşınmaz malın kamulaştırılmasının istenmesi halinde yapılacak işler nelerdir?

Kayyımla idare edilen taşınmazmalın kamu kurum ve kuruluşlarınca kamulaştırılmasında öncelikle şu hususlara dikkat edilir:

- Kamu yararı kararı

- Kamulaştırma komisyonu bedel takdir kararı

- Kamulaştırma komisyon kararında ki bedelin tamamının kayyım adına Devlet bankalarından birine yatırıldığına dair dekont

- a, b, c maddelerindeki belgelerin noter kanalı ile tapu maliki kayyıma tebliğ edilmesi

Kayyıma tebliğ edilen bu belgelerin tebliğ tarihinden itibaren 3 işgünü içinde kayyım bilirkişisine yazılır. Taşınmazmalın kamulaştırma değerinin belirlenmesi istenir.

Kayyım bilirkişisi 3 gün içinde taşınmazmalın kamulaştırma değerini tespit eder. Kayyım Bürosu Başkanlığına yazılı raporla bildirir.

Kayyım bilirkişisinin tespit ettiği değer ile kamulaştırma komisyonunun takdir ettiği değer kayyım memurunca kontrol edilir. Kamulaştırma komisyonunun değeri yüksek ise bedel artırım davası açılmaz. Kayyım bilirkişisinin tespit ettiği değer kamulaştırma komisyonunun takdir ettiği değerden yüksek ise; kamulaştırma belgelerinin birer örneği bir yazıya bağlanarak Muhakemat Müdürlüğünden bedel artırım davası açılması talep edilir.

Kamulaştırma komisyonunun takdir ettiği bedel ile kayyım bilirkişisinin tespit ettiği değer aynı ise; bedel artırım davası açılmaz. Bu durumda tüm belgelerin birer örneği yazıya bağlanarak kayyım atayan mahkemeye gönderilir.

Kayyım atayan mahkemeden kamulaştırma bedelinin kayyım tarafından çekilmesi ve kayyım hesaplarının bulunduğu bankaya yatırılmasını ister. Aynı zamanda Tapu Sicil Müdürlüğünden kamulaştırma yapan kurum adına ferağ verilmesi için kayyıma yetki verilmesini ister. Kayyım adına alınan yetkinin Kayyım tarafından Kayyım Büro Başkanına devri için olur alınır. Kayyım Büro Başkanı tarafından Tapu Sicil Müdürlüğünden takrir verilir ve yapılan bu işlemlerin sonucu bilgisayara tanımlanır.



- İzale-İ Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) davalarında yapılacak işlemler nelerdir?

Kayyımın paydaş olduğu taşınmazmallara diğer paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılan davalarda yapılan tebligat üzerine Kayyım atayan mahkemenin kararı, tapu kaydı bir yazıya bağlanarak Muhakemat Müdürlüğüne gönderilir. Davaya Hazine avukatının katılması sağlanır.

Davanın keşfine Kayyım temsilcisi olarak tespit memurlarından birisi katılır. Keşif sonunda bilirkişi tarafından düzenlenen rapor Kayyım Bürosuna tebliğ edildiği tarihten itibaren 2 gün içinde incelenir ve bu süre içinde Kayyım bilirkişisi tarafından bedel takdiri yapılması istenir. Mahkeme bilirkişisinin takdir ettiği satış değerinden Kayyım bilirkişisinin takdir ettiği satış değeri yüksek ise mahkeme bilirkişisinin düzenlediği rapora itiraz edilir.

Satışına karar verilen taşınmazmalın mahkeme kararı kesinleştikten sonra satış dosyası Satış Müdürlüğüne gönderilir. Satış ilamının İcra iflas Yasasına göre satış tarihinden bir ay önce taraflara ilan yapılması gerekir. Bu durumun İcra Müdürlüğünce yerine getirilip getirilmediği kontrol edilir. Getirilmemiş ise itiraz edilir, ilanın yeniden yapılması istenir.

Taraflara yapılan tebligat yasada öngörülen bir ay önceden tebliğ edilmiş ise; satış günü beklenir. Satış günü, kayyımı temsilen Hazine Avukatı veya Kayyım Bürosu Başkanı veya Kayyım Bürosu Başkanının görevlendireceği Kayyım Memuru satışa iştirak eder. İştirak eden kayyım temsilcisi yazıyı İcra Müdürlüğüne verir. Kimliğini gösterir ve satışa iştirak eder.

Satışa katılan kayyım temsilcisi satış işlemlerinin icra iflas yasası hükümlerine göre yapılıp yapılmadığını izler. Yasaya aykırı gördüğü halleri satış memuruna bildirir. Kayyım temsilcisinin uyarıları satış memuru tarafından dikkate alınmayıp, satışa devam edilmesi halinde kayyım temsilcisi satış tutanağına şerh koyarak imzalar. Daha sonra satış işleminin iptali için kayyım ataması yapan mahkemeden yetki ister ve satışın iptali için dava açılmasını Muhakemat Müdürlüğünden talep edilir.

Satışa katılan kayyım temsilcisinin pey sürmeye yetkisi yoktur. Taşınmazmalın idare gelirlerinden biriken geliri mevcut ise kayyım atayan mahkemeden izin almak kaydıyla mevcut paranın tüm masrafları karşılayacağı miktar kadar ihalede pey sürebilir.

Satış işlemi yasalara uygun olarak gerçekleşir ise; kayyım temsilcisi satış tutanağını imzalar. Kayyım Bürosu, kayyım atayan mahkemeye bir yazıyla satış bedelinin yatırılan bankadan çekmeye ve kayyım hesaplarının toplandığı bankaya aktarılması için yetki ister.





7- Kayyım atanan taşınmaz mallar nasıl idare edilir?

Kayyım tayin edilen taşınmaz malların tapu sicil kütüğündeki sayfalarına kayyım tayin edildiğine dair şerh koydurulur. Kayyım tayin edilen taşınmaz mallar 10 yıl süre ile satılamazlar. Bu süre ile taşınmaz malın maliki veya hissedarı olan gaip veya gaip ölmüş ise varisi ortaya çıkmaz ise kayyım tayin edilen taşınmaz mallar geliri ile birlikte Hazineye intikal eder. Taşınmaz mal ancak Hazineye intikal etmesinden sonra satılabilir.

Ancak, Kamulaştırma Kanununa göre, kayyım tayin edilmiş taşınmaz mala kamu kurum ve kuruluşlarının ihtiyaç duyması halinde bu sürenin geçmesi beklenilmeksizin taşınmaz kamulaştırılabilir.

Yine kayyım tayin edilen taşınmaz malın hissedarı veya hissedarları izale-yi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açtıklarında, taşınmaz mal Mahkeme marifetiyle satılır ve her hissedarla birlikte kayyımda satış bedelinden hissesi oranda pay alır.

Kayyım tayin edilen taşınmaz malların genel idare şekli; kiralama ve işgalcilerinden ecrimisil alınmasıdır.



8- Kayyım atanan taşınmaz malların kiralama işlemleri nasıl yapılmaktadır?

Kayyımla idare edilen taşınmazmalların kiralama işlemleri yapılmaktadır.



1. İşgalciye öncelik hakkı tanınarak kiralama şekli

İşgal süresi 3091 sayılı yasa hükümleri kapsamı içinde kalanlar öncelik hakkından yararlanmamaktadır. Bu işgalciler 3091 sayılı yasa hükümlerine göre tahliye edilmektedir.

3091 sayılı yasa hükümleri kapsamı dışında kalan işgalcilere genel hükümlere göre (6570 Sayılı Kira Kanunu veya 818 Sayılı Borçlar Kanunu) tahliye davası açılması ve mahkeme kararı alınması gerekmektedir. Mahkemeden alınan karar kesinleştikten sonra icra müdürlüklerine kararın infazının yaptırılması gerekmektedir. Bu işlemlerin yerine getirilmesi 2,3 hatta 4 yıl gibi bir zaman sürdüğü için bu süreç içinde kayyım tarafından herhangi bir tahsilat yapılamamaktadır.

Kayyımlık ile idare süresi 10 yıl olduğundan tahliye etmek için geçen sürelerde kayyım taşınmaz maldan işgalciyi tahliye ettirmek için 7,8 yıl gelir kaybına uğramaktadır. Tahliye edildikten sonra kiraya verilene kadar geçen sürede dikkate alındığında gelir kaybı süresi artmaktadır. Taşınmazmaldan çabuk ve çok gelir sağlamak için işgalciye öncelik hakkı tanınmıştır.

İşgale uğrayan taşınmazmala işgal tarihinden itibaren (bu süre 5 yılı aşıyor ise 5 yıllık) ecrimisil takdiri bilirkişi ve komisyon kararı ile takdir edilmektedir. Komisyonca takdir edilen ecrimisil ve kira miktarlarını işgalci, ödemeyi kabul ettiğinde kendisine öncelik hakkı tanınmaktadır.





2. Hisseli taşınmazmallarda paydaşa öncelik hakkı tanınarak kiralama şekli

Bir taşınmazmalın belirli bir payına kayyım ataması yapılmış ve kayyım taşınmazmalın belirli bir payında yetkili ise; kayyım o taşınmazmaldaki payına bilirkişi ve komisyon marifetiyle getirebileceği kira miktarını takdir ettirir. Kayyım hissesine takdir edilen kira bedelini diğer paydaşa bildirir paydaş kayyım hissesine takdir edilen bedeli kabul etmesi halinde öncelik hakkı tanınır ve kayyım hissesi diğer hissedara kiraya verilir.



3. İhale usulü ile kiralama şekli

Kayyım ataması yapılan taşınmazmalın mahallinde yapılan tespitte boş olduğu tespit edilenler, kayyım tarafından daha önce kiralanmış ancak çeşitli nedenlerle bırakılmış boş duruma düşen taşınmazmalların kiraya verilmesinde şu işlemler yapılır;

- Öncelikle bilirkişiye taşınmazmalın getireceği aylık kira tespiti için yazılır.

-Bilirkişinin kira tespit raporundan sonra taşınmazın emlak beyanına göre getirebileceği aylık kirası hesaplanır ve hesap pusulası düzenlenir bu iki rapor kıymet takdir eden komisyonda değerlendirilir.

-Taşınmaza kira takdiri yapılması için makamdan komisyona sevk oluru alınır.(ilk olur)

-Makamca taşınmazmalın dosyası komisyona sevk edildikten sonra taşınmazmala komisyonca kira takdiri yapılır.

-Komisyon kararı alındıktan sonra taşınmazın ihaleye çıkabilmesi için ihale oluru düzenlenir.

-İhale komisyonuna sevk oluru imzalandıktan sonra 25-30 adet dosya oluştuğunda taşınmazmalların ihale ilanı hazırlanır ve ihale günü verilir.

- Hazırlanan ilan en geç 15 gün önceden ilan tahtasına asılarak, aynı zamanda internet sayfasında ilan olunur.

- İlanının “ilan tahtasına” asıldığına dair ilan tutanağı düzenlenir

- İhale dosyasına genel ve özel şartlar takılır .

- İhale günü ihaleye katılmak isteyen kişi ve tüzel kişiler belirtilen teminatı makbuz karşılığında Kayyım muhasebe servisine, ikametgah senedi ve nüfus cüzdan suretini ibraz ederek yatırır.

- İhale saatinden önce bu belgelerini Kayyım İhale Komisyon Başkanlığına teslim ederler. İhale saatinde ihaleye katılırlar. İhalesi üzerinde kalmayan ya da el çeken istekliler ihalenin bitiminde teminatlarını muhasebe servisinden alırlar.

- Teslim edilen belgeler ihale açılış tutanağına işlenir.

- İhale saati gelince ilanda belirtilen sırayla taşınmazların ihalesine başlanır. Komisyon Başkanı gerekli gördüğü hallerde sıralamaya uymaz. Her dosya için ihale tutanağı (artırma-eksiltme) düzenlenir. Pey sürenler, el çekenler bu tutanağa ihale sırasında yazılır.

- İhale üzerinde kalana artırma tutanağı, genel ve özel şartlar imzalatılır.

- İhalenin yapıldığı gün kiralanan taşınmazmala ihale geçici komisyon kararı düzenlenir. Düzenlenen geçici komisyon kararı Kayyımın onayına sunulur.

- Kayyım 15 işgünü içerisinde ihaleyi onaylar yada iptal eder.

- Kayyımca onaylanan ihale kararları en geç 5 iş günü içerisinde ilgisine iadeli- taahhütlü tebligat çekilerek bildirilir. 15 gün içerisinde gelip 1 yıllık kira bedelini yatırarak sözleşme yapması istenir.

- Bu süre zarfından müracaat eden istekliye 3 adet kira sözleşmesi en geç 2 gün içerisinde düzenlenir ve Kayyım yada yetki verdiği astın kontratı imzalamasından sonra önceden imza sirkülerinin bulunduğu (İstanbul 8.veya 18.noter) notere tasdik ettirilmesi kiracımızdan istenir.

- Bu süre zarfında müracaat etmeyenlerin teminatları ilgili dosyaya irad kaydedilir.

- Geçici ihale komisyon kararı kayyım makamı tarafından onaylanmadığı takdirde ilgiliye tebligat çekilir. Geçici ve ek teminatını alması istenir.

- Noterden tasdikten gelen kontratların bir sureti ilgiliye verilir. Bu sureti de dosyaya takılır. Kayyım tayin eden mahkemeye bir örneği gönderilerek bilgi verilir. Ve bilgisayara 1 yıllık kira tahakkuku girilir.



4. Kayyımdan olur alarak yapılan kiralama şekli

Kayyımla idare edilen taşınmazmallar aşağıdaki hallerde makam oluru alınarak kiralama yapılmaktadır.

- Bir taşınmazmal daha önce 3 defa ihaleye çıkarıldığı halde istekli çıkmaması halinde, taşınmazmalı kiralamak istediğini yazılı olarak müracaat edene makamdan olur alarak komisyonca takdir edilmiş bedel üzerinden müracaat edene kiralama yapılmaktadır.



Bu tür kiralamalarda yalnız arsa kiraya verilmiş gibi mütalaa edilmekte olup, taşınmazmalın emlak beyanına esas değerinin %5 kiralama bedeli olarak belirlenmektedir. Taşınmazmalın üzerindeki onarılacak bina dikkate alınmaz.



Kayyım Bürosundan onarım karşılığı kiralanan taşınmazmallar özel şartlarda belirlenecek kurallara göre 10 yıl süre ile kiralanabilir. Bu süre içinde kiralanan taşınmazmalın arsa kirası kiralayandan tahsil edilir. Taşınmazmalın üzerindeki musakkaf kiralayan tarafından dilediği gibi kullanılır.