Kat Mülkiyetinde Çok Sorulan Sorular
karşılanacaktır?
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı
birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta
yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak
olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlşmazlılara sebebiyet
verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından
kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp
katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına
alınmalıdır.
ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer
taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve
uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin
yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en
etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi
olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.
Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz
önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca
rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleşilerek rayiç bedel
üzerinden satın alınması da mümkündür.
mi?
Kapıcı
daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu
gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy
birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır,
Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi
mümkündür.
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı
ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da
yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.
yatırılabilir?
Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen
hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet
etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını
öğrenmeniz ve banka havalesi yolu ile göndermeniz yeterlidir.
bölüştürülür?
Bağımsız bölümler
arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık
bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi,
kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre
bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa
payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve
5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının
farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı
verilmesi kanuna uygun olur.
Yakıt parası kalorifer
dilimi esasına göre alınabilir mi?
Yakıt parası kalorifer
dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu
söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit
ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla
arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler
radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi
ve söktürülmesi gerekir.
mi?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına
veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte
miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı
kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün
olduğundan araştırılmalıdır.
olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi? 6570 sayılı yasa ihtiyaç
iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da
aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının
ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev,
büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava
edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi? Kat malikleri, gerek
bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız
etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda
olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca
ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan
rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak
çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak
değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.
Kiranın yüksekliği tahliye
nedeni olabilir mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı
derecede yüksek olması, "akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler"
arasında saylamadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği
gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün
koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira
bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk
sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası"
açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi
mümkündür.
tahliye nedeni midir? Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye
ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez.
Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.
yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak
saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden
isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin
serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce
bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir
edilmelidir.
mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız
bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin
arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.
mi?
Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir
bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçasi
zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden
sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın
arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan
herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa
bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis
edilebilir
mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline
getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün
olabilir.
mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı
yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm
niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu
nitelikleriden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen
tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin
ittifakı ile mümkündür.
mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan
beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir
madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla
beslenemez.
mi?
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı
durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü
bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.
mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi
eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.
mi?
Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar
kaldırılabilir.
mi?
Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip
verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim
planında aksine hüküm olabilir.
mi?
Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak
gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.
mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na
göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve
arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm
malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle
bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir
engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduğu taktirde sadece kat malikleri
yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik
yapamaz. Unutulmaması gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri
toplantısına katılamaz.
mi?
Feshin haklı nedenleri
bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık
su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli
olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler
olarak özetlenebilir.
kanıt olabilir mi?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan
makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse
geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç
olarak değerlendirilir.
yapabilir?
Temyiz mahkemesi kararına göre oran %65’tir. Ancak mukavelenin
sona ermesinin ardından evsahibi daha yüksek bir oranda artırıma gidilmesini
isteyebilir, taraflar arası anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir.
Ev sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için
mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur,
rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkişi raporuna
istinaden mahkemenin %65 üzerinde kira artırımına karar vermesi mümkündür.
ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman
giderlerini ödememiş ve ardından taşınmış ise, yönetici bu giderleri bağımsız
bölüm malikinden isteyebilir. Hatta kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici
kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine
başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile
hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla
genellikle kiracıdan teminat (deposito) talep edilmektedir. Ödemelerden dolayı
asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur.
alınabilir mi?
Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii çeşitli
özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek gerekirse, 3 kardeşten biri anne
ve babasıyla beraber yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak
istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni
talep edebilirler.
yapılabilir?
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi
ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise,
iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile
bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu
mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış
sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin
sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun
olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için
6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava
açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin,
gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir
ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de
bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.
oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye
edebilirsiniz? Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli
bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır
nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi,
kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
erdirilir?
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının
kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava
açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt
koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu
yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur.
Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için
öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş
tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin" ihbar
edilmesi gerekir
Yorumlar